SB.2015.00097

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2015.00097

27. Januar 2016Deutsch22 min

(URT.2016.17826)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

A. A

(nachfolgend die Pflichtige) ist u. a. Eigentümerin von 150'000 Namenaktien der C AG mit

einem Nennwert von Fr. … und von 50'000 Inhaberaktien der C AG mit

einem Nennwert von Fr. …. Mit Einschätzungsentscheiden vom 3. Oktober

2013 setzte das kantonale Steueramt die Steuerwerte dieser Aktien abweichend

von der Deklaration wie folgt fest:

Per 31.12.2009

Per 31.12.2010

150'000

Namenaktien Wert pro Stück

Fr. …

Gesamtwert

Fr. …

Statt deklariert

Fr. …

Per 31.12.2009

Per 31.12.2010

50'000

Inhaberaktien Wert pro Stück

Fr. …

Gesamtwert

Fr. …

Statt deklariert

Fr. …

Grundlage dieser Werte bildeten folgende

Berechnungen:

Geschäftsjahr

Ertragswert

(EW)

Substanzwert

(SW)

Unternehmenswert

(2x EW + SW ÷ 3)

2009

Fr. …

2010

Fr. …

Geschäftsjahr

Steuerwert für 150'000

Namenaktien

Steuerwert für 50'000

Inhaberaktien

2009

Fr. …

2010

Fr. …

Auf

dieser Grundlage schätzte es die Pflichtige für die Staats- und Gemeindesteuern

2009 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. … und einem steuerbaren

Vermögen von Fr. … ein. Für die nachfolgende Steuerperiode 2010 setzte es

das steuerbare Einkommen auf Fr. … (davon Fr. … als Ertrag aus

qualifizierten Beteiligungen) und das steuerbare Vermögen auf Fr. … fest.

B. Die dagegen erhobenen

Einsprachen wies das kantonale Steueramt am 27. November 2013 ab.

Erwägungen

II.

Die gegen die Entscheide des kantonalen Steueramts vom

27.

November 2013 erhobenen Rekurse hiess das Steuerrekursgericht

am 31. August 2015 gut und schätzte die Pflichtige für die Steuerperiode

2009.

mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. … und mit einem steuerbaren

Vermögen von Fr. … und für die Steuerperiode 2010 mit einem steuerbaren

Einkommen von Fr. … und mit einem steuerbaren Vermögen von Fr. ….

Streitig war der Verkehrswert der Hotelliegenschaft D,

insbesondere die Frage, ob und in welchem Ausmass auf der Hotelliegenschaft D

stille Reserven vorhanden sind. Zur Ermittlung des Verkehrswertes der

Hotelliegenschaft per 31. Dezember 2009 und per 31. Dezember 2010

holte das Steuerrekursgericht ein Gutachten ein. Der Experte mass der

Hotelliegenschaft per 31. Dezember 2010 einen Verkehrswert (als

Fortführungswert) von Fr. … zu. Das Steuerrekursgericht stützte sich sowohl

für die Steuerperiode 2009 als auch die Steuerperiode 2010 vollumfänglich auf

das Gutachten. Da dieser Verkehrswert weit unter den Buchwerten von Fr. …

per 31. Dezember 2009 und von Fr. … per 31. Dezember 2010 lag,

rechnete es keine stillen Reserven auf. Weiter korrigierte es antragsgemäss den

Ertragswert der C AG per 31. Dezember 2009 aufgrund eines

Rechenfehlers auf Fr. …, der Ertragswert per 31. Dezember 2010 von

Fr. … war unbestritten. Dies führte zu folgenden Ergebnissen:

Geschäftsjahr

Ertragswert

(EW)

Substanzwert

(SW)

Unternehmenswert

(2x EW + SW ÷ 3)

2009.

Fr. …

2010.

Fr. …

Gestützt darauf ergaben sich folgende Aktienbewertungen:

Geschäftsjahr

Steuerwert für 150'000 Namenaktien

Steuerwert für 50'000 Inhaberaktien

2009.

Fr. …

2010.

Fr. …

III.

Mit Beschwerde vom 3. November 2015 erhob der

Staat Zürich, vertreten durch das kantonale Steueramt, Dienstabteilung Recht,

Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, der Entscheid des

Steuerrekursgerichts vom 31. August 2015 sei unter Kostenfolge zulasten

der Beschwerdegegnerin aufzuheben und es sei die Sache an das Steuerrekursgericht

zur Erstellung eines neuen Gutachtens über den Verkehrswert der Liegenschaft D

(E-Strasse, Kat.-Nr. …) und zur neuen Festlegung des Vermögenssteuerwertes

der Namen- und Inhaberaktien der C AG und des steuerbaren Vermögens der

Beschwerdegegnerin für die Steuerperioden 2009 und 2010 zurückzuweisen.

Mit Beschwerdeantwort vom

16.

November 2015 beantragte die Beschwerdegegnerin die Abweisung der Beschwerde,

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdeführers.

Die Kammer erwägt:

1.

Mit

der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können nach § 153

Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen,

einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige

oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend

gemacht werden.

2.

2.1

Der Beschwerdeführer bringt vor, die Vorinstanz

habe für die Bestimmung des Vermögenssteuerwertes der Namen- und Inhaberaktien

der C AG der Pflichtigen auf den im Gutachten vom 26. August 2014

ermittelten Verkehrswert der Hotelliegenschaft D (E-Strasse,

Kat.-Nr. …) von Fr. … abgestellt. Der Experte habe in seinem

Gutachten fälschlicherweise indes nicht den Substanzwert bzw. den Verkehrswert

der Hotelliegenschaft ermittelt, sondern den Ertragswert des Hotelbetriebs D.

Dies führe gegenüber dem auftragsgemäss zu bestimmenden Substanzwert bzw.

Verkehrswert der Liegenschaft zu einem massiv zu tiefen Wert. Im Gutachten über

den Verkehrswert der Liegenschaft D werde einzig auf den Umsatz und den Ertrag

des Hotel- und Restaurationsbetriebs einschliesslich des Instandsetzungsbedarfs

abgestellt. Liegenschaftliche Werte wie Bodenpreise, Wert des Gebäudes oder

Preise für Vergleichsgrundstücke seien nicht einbezogen worden. Dadurch werde

nicht der Verkehrswert, sondern der Ertragswert des Hotel- und

Restaurationsbetriebs D ermittelt.

Die

streitbetroffene Hotelliegenschaft habe eine Katasterfläche von … m2 und liege an bester Lage. Bei einem

Gebäudevolumen von … m3 und einem Basiswert von Fr. … liege

alleine der Versicherungsschätzwert des Gebäudes bei Fr. …. Im Zeitraum von 1993 bis 2010 seien aktivierte bauliche

Investitionen am Gebäude im Umfang von Fr. …

getätigt worden. Bereits aufgrund dieser Werte sei erkennbar, dass der im

Gutachten ermittelte Verkehrswert der Liegenschaft (inkl. Wert des Bodens) von

Fr. … in keiner Weise dem Substanzwert der

Liegenschaft entsprechen könne. Selbst der Buchwert

der Liegenschaft liege mit Fr. … weit über dem

Schätzwert des Gutachtens, was zudem dazu führe, dass die C AG bei Zutreffen des Verkehrswertes gemäss Gutachten im

fraglichen Zeitraum faktisch eine Unterbilanz bzw. einen Kapitalverlust

aufweisen würde. Sodann seien im Gutachten vom 26. August 2014 keinerlei

Vergleichshandänderungen bzw. Preise von Vergleichsliegenschaften erwähnt oder

berücksichtigt worden. Bei Liegenschaften an solcher

Lage seien aber zur Abschätzung des Verkehrswertes zwingend

Vergleichshandänderungen zu berücksichtigen oder zumindest sei

das Resultat der Schätzung anhand von

Vergleichshandänderungen zu plausibilisieren. Eine

Vergleichsliegenschaft mit einer Grundstückfläche von

… m2 und einem Gebäudebasiswert

von Fr. … sei im Jahre 2014 für Fr. … veräussert worden. Diese Liegeschaft habe eine ca. vier Mal

kleinere Grundstückfläche und einen ca. 55 %

kleineren Basiswert als die Liegenschaft D. Das Abstellen auf den Wert dieses

Gutachtens, welches den Wert von Vergleichsobjekten

nicht berücksichtige und wesentlich von diesen abweiche, stelle eine

Rechtsverletzung dar.

2.2

Die Pflichtige bringt dagegen vor, der Experte

habe den Verkehrswert der Liegenschaft D auftragsgemäss als Fortführungswert

ermittelt. Er habe somit nicht den Liquidationswert ermitteln müssen. Der

Fortführungswert einer Liegenschaft sei der Wert, den der aktuelle Betreiber

der fraglichen Liegenschaft beimesse. Die wichtigste

Grundlage zur Ermittlung des Fortführungswertes bilde dabei die Erfolgsrechnung

des Betreibers. Ein anrechenbarer Landwert habe aufgrund der

Nutzungsbeschränkung wegen der einschneidenden Beschränkungen zufolge

Denkmalschutzes nicht realisiert werden können. Als Fortführungswert sei daher

richtigerweise weder der Landwert noch der Gebäudewert einbezogen worden.

Vielmehr sei ein nachhaltiger Mietwert und darauf basierend der Ertragswert als

massgebender Fortführungswert ermittelt worden. Grund für die Bewertung sei

ausschliesslich die Frage nach dem Vorliegen bzw. der Höhe allfälliger

unversteuerter stiller Reserven auf der Hotelliegenschaft. Es sei nicht darum

gegangen, dass der Experte einen Unternehmenswert ermitteln sollte, zumal die

Unternehmung neben dem Hotel auch noch andere Betriebsteile habe.

3.

3.1

Gemäss Art. 13 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und

Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG) unterliegt

der Vermögenssteuer das gesamte Reinvermögen. Dabei wird das Vermögen gemäss § 39 Abs. 1 des Steuergesetzes des Kantons Zürich vom 8. Juni 2015 (StG) zum Verkehrswert bewertet. Als Verkehrswert gilt der objektive Marktwert eines Vermögensobjektes.

Dieser entspricht dem Preis, der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen

Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist, den also ein unbefangener Käufer

bzw. ein fernstehender Dritter unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre.

Der Verkehrswert im steuerrechtlichen Sinn ist nicht eine mathematisch exakt

bestimmbare Grösse, sondern in der Regel ein Schätz- oder Vergleichswert. (BGE

128.

I 240; BGr, 22. Juni 2015,2C_1118/2014, E. 2.1).

3.2

Bei nicht kotierten Wertpapieren, für welche offizielle

Kursnotierungen fehlen oder die nicht oder nur selten gehandelt werden, ist der

Verkehrswert aufgrund derjenigen Schätzungsgrundlagen zu ermitteln, welche die

zuverlässigste Wertermittlung gestatten. Entsprechende Richtlinien enthaltet

das Kreisschreiben Nr. 28 der Schweizerischen

Steuerkonferenz ([SSK]; KS Nr. 28 vom 28. August 2008 mit regelmässigen Aktualisierungen).

Die Wegleitung bezweckt, im Licht der Steuerharmonisierung zwischen den

Kantonen betreffend die Vermögenssteuer, eine in der Schweiz einheitliche

Bewertung von inländischen und ausländischen Wertpapieren, die an keiner Börse

gehandelt werden (vgl. KS Nr. 28, Rz. 1). Die Berechnung des Verkehrswertes erfolgt durch den Sitzkanton

der zu bewertenden Gesellschaft. Den in der Wegleitung formulierten Grundsätzen

liegt allgemein der Gedanke zugrunde, dass der Verkehrswert erfahrungsgemäss

vom bisherigen und zu erwartenden Ertrag in Form von Dividenden und anderen

Gewinnanteilen sowie von der Ertragskraft der Gesellschaft abhängt und durch

weitere Faktoren beeinflusst wird, wie beispielsweise durch das Vermögen der

Gesellschaft (Kapital, Reserven), die Liquidität der Unternehmung, Stabilität

des Geschäftsbetriebes usw. Für die Bewertung ist jedoch nach Art der

Unternehmungen zu unterscheiden. Bei Handels-, Industrie-

und Dienstleistungsgesellschaften wird der Unternehmenswert grundsätzlich nach

der Mittelwertmethode (Praktikermethode) durch zweimalige Gewichtung des

Ertragswerts und einfache Gewichtung des Substanzwerts ermittelt. Der

Ertragswert ergibt sich aus dem kapitalisierten ausgewiesenen Reingewinn der

massgebenden Geschäftsjahre, wobei wahlweise zwei oder drei Geschäftsjahre

berücksichtigt werden können (vgl. KS Nr. 28 Rz. 41 ff. und

Kommentar 2014 zum KS Nr. 28, Rz. 34 ff.). Grundlage für die Bestimmung

des Substanzwerts ist die Jahresrechnung unter vollständiger Berücksichtigung

der Aktiven und Passiven (vgl. KS Nr. 28 Rz. 17 f. Kommentar

2014.

zum KS Nr. 28, Rz. 11). Betriebliche unüberbaute und überbaute

Grundstücke sind zur amtlichen Schatzung einzustellen, jedoch mindestens zum

Buchwert. Fehlt eine amtliche Schatzung ist auf den Verkehrswert abzustellen.

Basiert eine Bewertung (amtliche Schatzung oder Formelbewertung) auf den kapitalisierten

Mieterträgen, gilt diese als Verkehrswert (vgl. KS Nr. 28 Rz. 26

Kommentar 2014 zum KS Nr. 28, Rz. 19).

3.3

Das KS Nr. 28 bildet kein Bundesrecht, sondern ist eine reine Verwaltungsverordnung

und bindet die richterlichen Behörden nicht. Es wendet sich an die

rechtsanwendenden Behörden und bezweckt im Interesse der Steuerharmonisierung

zwischen den Kantonen eine in der Schweiz einheitliche Bewertung nicht

kotierter Wertpapiere. Es enthält somit verwaltungsinterne Regeln für das

Verhalten der Steuerbeamten, begründet aber keine Rechte und Pflichten (BGr,

12.

Juni 2009,2C_800/2008, E. 5.1). Das Bundesgericht orientiert

sich an solchen Kreisschreiben, sofern diese eine überzeugende Konkretisierung

der rechtlichen Vorgaben enthalten (BGE 139 V 122 E. 3.3; BGE 133 V 587

E. 6.1; BGE 133 II 305, E. 8.1) und es sich um eine eher technische

Materie von begrenzter Justiziabilität handelt. Eine solche Konstellation ist

in steuerlichen Bewertungsfragen gegeben, weswegen das Bundesgericht in seiner

Praxis das KS Nr. 28 jedenfalls im Bereich der Besteuerung natürlicher

Personen regelmässig in seine Erwägungen einbezieht (BGr, 18. September

2013,2C_309/2013,2C_310/2013, E. 3.5; BGr, 24. Juni 2010,2C_881/2008,

E. 2.3; BGr, 15. April 2010,2C_504/2009, E. 3.3).

3.4

Das KS Nr. 28 gilt

nach ständiger Praxis des Bundesgerichts als zuverlässige Methode zur

Bestimmung des Verkehrswertes, da darin die Überlegungen, die für die

Preisbildung bei den nicht an der Börse kotierten Aktien im Allgemeinen

massgebend sind, zum Ausdruck kommen (vgl. BGr, 30. Juni 2014,

2C_1168/2013;2C_1169/2013, E. 3.6; BGr, 15. April 2010,2C_504/2009,

E. 3.3). Das schliesst nicht aus, dass im Einzelfall aufgrund besserer Erkenntnisse

oder mit Rücksicht auf die Besonderheiten des Einzelfalles vom Kreisschreiben

Abstand genommen und eine andere Bewertungsmethode herangezogen wird (BGr,

30.

Juni 2014,2C_1168/2013,2C_1169/2013, E. 3.6; BGr,

18.

September 2013,2C_309/2013,2C_310/2013, E. 3.6).

4.

Unbestritten

ist vorliegend, dass der Wert der Aktien der C AG

anhand der Unternehmenswertberechnung des KS Nr. 28

(zweimalige Gewichtung des Ertragswerts und einfache

Gewichtung des Substanzwerts) zu ermitteln ist.

Ebenfalls unbestritten ist der

Ertragswert C AG (Steuerperiode 2009: Fr. …; Steuerperiode 2010: Fr. …).

Streitig ist hingegen - und hier einzig zu prüfen - der Verkehrswert der Hotelliegenschaft D.

4.1

Das Steueramt bezifferte den Substanzwert der

C AG per 31. Dezember 2009 auf Fr. … und per 31. Dezember 2010 auf

Fr. …. Es stellte dabei gestützt auf eine

individuelle Verkehrswertschätzung vom 5. Dezember 2003 auf einen

Verkehrswert der Hotelliegenschaft D per Ende 2009 und per Ende 2010 auf

Fr. … ab. Ausgehend von diesem Verkehrswert

ermittelte es auf der Hotelliegenschaft per 31. Dezember 2009 stille

Reserven von Fr. … (Verkehrswert Fr. … abzüglich Buchwert Fr. …). Per

31.

Dezember 2010 bemass es die stillen Reserven auf Fr. … (Verkehrswert Fr. … abzüglich

Buchwert Fr. …). Ferner brachte es latente

Steuern von 15 % auf den unversteuerten stillen Reserven

in Abzug und gewährte auf den Brutto-Steuerwert der Aktien einen Pauschalabzug

für vermögensrechtliche Beschränkungen von je 30 %.

4.2

4.2.1

Die Vorinstanz holte zur Schätzung des Verkehrswerts der Hotelliegenschaft

D (als Fortführungswert) ein Gutachten beim Experten G ein. Dieser mass in

seinem Gutachten von 26. August 2014 der Hotelliegenschaft per

31.

Dezember 2010 einen Verkehrswert von Fr. …zu. Den Verkehrswert

ermittelte er auf der Basis des Ertragswerts, den er – ausgehend von einem

jährlichen Mietwert von Fr. … inkl. Mietinventar, kapitalisiert mit

9,1 % - auf Fr. … bezifferte. Unter dem Titel "Entwertung 2.

Art" nahm er mit der Begründung, dass die im Kapitalisierungssatz

berücksichtigten Betriebskosten (für Strom, Wasser, Reinigung, Wäsche, Werbung,

Gebühren etc.), Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Instandsetzungskosten

und Rücklagen mit einem Satzanteil von insgesamt 5,3 % (jährlicher Anteil

Fr. …) nicht ausreichten, um den künftig anfallenden zusätzlichen

Erneuerungsbedarf von jährlich Fr. … zu decken, einen Abzug von Fr. …

vor. Das Leerstandsrisiko sowie weitere Unterhalts-/Ersatzkosten,

Liegenschaftsunterhaltskosten, Abschreibungen und Zinskosten von jährlich

Fr. … berücksichtigte er bereits im Mietwert.

4.2.2

Aufgrund der Tatsache, dass der Verkehrswert einer Liegenschaft aufgrund der handelsrechtlichen

Höchstwertvorschriften in der Regel über dem Buchwert liegt (per Ende 2009:

Fr. …; per Ende 2010: Fr. …) und in der Handelsbilanz der Gesellschaft

bisher keine Wertberichtigungen erfolgt sind, war die Vorinstanz von diesem

Schätzungsergebnis nicht überzeugt. Trotzdem sah sie mangels fundierter

fachspezifischer Kenntnisse in der Hotelleriebranche keinen Anlass, von diesem

Schätzungsergebnis abzuweichen oder ein Obergutachten einzuholen, zumal ein

solches nicht beantragt wurde. Weiter hielt sie fest, dass die Pflichtige keine

Einwendungen gegen das Gutachten erhoben habe und das kantonale Steueramt

einzig den Kapitalisierungssatz bemängelt habe (Kapitalisierung des erzielten

Ertrags mit 7.05 % statt 9.1 %). Diesen vom kantonalen Steueramt

verfochtenen Kapitalisierungssatz hielt sie indes für unrealistisch. Aufgrund

des grossen wirtschaftlichen Risikos und der Notwendigkeit häufiger und kostspieliger

Modernisierungsaufwendungen zur Aufrechterhaltung des gehobenen Standards liege

der Kapitalisierungssatz wesentlich höher als bei einem Mehrfamilien- oder

Geschäftshaus, das in grösseren Zeitabständen renoviert werden müsse. Sie

stellte daher vollumfänglich auf das Gutachten ab und rechnete, da der

Verkehrswert der Hotelliegenschaft weit unter den Buchwerten lag, keine stillen

Reserven auf.

4.2.3

Eine Minderheit der Vorinstanz war der Meinung, das Gutachten wäre abzulehnen

gewesen. Der Experte habe nicht, wie es sein Auftrag gewesen wäre, den Substanzwert

der Hotelliegenschaft ermittelt, sondern den Ertragswert der Hotelunternehmung.

Sodann sei der vom Experten gewählte Kapitalisierungszinssatz von 9,1 %

allenfalls für die Bewertung von Hotelunternehmen angemessen. Für die Bewertung

einer Hotelliegenschaft sei er deutlich zu hoch. Aufgrund der telefonischen

Unterredung des Referenten mit dem Experten sei zudem der Eindruck entstanden,

dass der Experte im Hotel kostenlos übernachtet habe und er rein fiktive

Übernachtungskosten beim Steuerrekursgericht geltend gemacht habe. Es müsse

daher auch an der Unbefangenheit des Experten gezweifelt werden.

5.

5.1

Amtliche Gutachten unterliegen wie Privatgutachten der freien Beweiswürdigung

durch die erkennende Behörde. Während Privatgutachten die Aussagekraft einer

Parteibehauptung zukommt (vgl. VGr, 9. Juli 2003, SR.2003.00002 = StR 58

(2003) 888 ff. = ZStP 2003, 270 ff. = ZStP 2004, 259 ff.,

E. 3b), gelten amtliche Gutachten als Beweismittel. Im Gegensatz zum

Privatgutachter wird der amtliche Gutachter von der erkennenden Behörde

ausgewählt, instruiert und darauf hingewiesen, dass er unter Strafandrohung

steht. Folglich besitzt das Privatgutachten wegen der fehlenden Neutralität des

Gutachters nicht denselben Rang wie ein amtliches Gutachten. Von einem amtlichen

Gutachten darf nicht ohne zwingende Gründe abgewichen werden. Die erkennende Behörde kann sich deshalb bei der

Beweiswürdigung auf die Prüfung beschränken, ob das amtliche Gutachten

vollständig, klar, gehörig begründet, frei von Lücken und Widersprüchen ist,

auf zutreffenden tatsächlichen Feststellungen beruht sowie ob der Gutachter

hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche Unbefangenheit gehabt hat. Ob

ein Gericht die im Gutachten enthaltenen Erörterungen für überzeugend hält oder

nicht und ob es dementsprechend den Schlussfolgerungen des Experten folgen oder

ein Ergänzungsgutachten beziehungsweise eine Oberexpertise einholen soll, ist

eine Frage der Beweiswürdigung (vgl. BGr, 24. Dezember 2014,

6B_872/2014, E. 1.1; VGr, 8. Juni 2015, VB.2015.00126, E. 4.2;

VGr, 16. November 2011, SB.2011.00018 = TStP 21 [2012], 323 ff.,

E. 2.3).

5.2

5.2.1

Wer beim Vollzug dieses Gesetzes in einer Sache zu entscheiden oder an einer Verfügung

oder Entscheidung in massgeblicher Stellung mitzuwirken hat, ist kraft

§ 119 Abs. 1 StG verpflichtet, in Ausstand zu treten, wenn er an der

Sache ein persönliches Interesse hat (lit. a), mit einer Partei durch Ehe

oder eingetragene Partnerschaft verbunden ist oder mit ihr in faktischer

Lebensgemeinschaft lebt (lit. b), mit einer Partei in gerader Linie oder

bis zum dritten Grad in der Seitenlinie verwandt oder verschwägert ist

(lit. bbis), Vertreter einer Partei ist oder für eine Partei in

der gleichen Sache tätig war (lit. c) oder aus andern Gründen in der Sache

befangen sein könnte (lit. d). Diese Regeln sind sinngemäss auch für von

Steuerverwaltungs- oder -justizbehörden beigezogene Sachverständige anwendbar

(BGr, 18. Juli 2012, StE 2013 B 96.21 Nr. 18, E. 2.1 f. m. w. Hw.; BGE 137 V 210 E. 2.1.3;

VGr, 14. August 2013, SB.2012.00108, E. 1.1; vgl. auch Felix Richner/Walter

Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz,

3.

A., Zürich 2013, § 119 N. 12).

5.2.2

§ 119 Abs. 1 lit. d StG konkretisiert dabei die in der

Bundesverfassung in Art. 29 Abs. 1 (für Behörden) und Art. 30

Abs. 1 BV (für Gerichte) verankerten Verfahrensgarantien. Diese werden

verletzt, soweit bei objektiver Betrachtung Gegebenheiten vorliegen, die den

Anschein der Befangenheit oder die Gefahr der Voreingenommenheit des Gerichtsmitglieds

(bzw. Sachverständigen) begründen. Solche Umstände können in einem bestimmten

Verhalten des betreffenden Gerichtsmitglieds (bzw. Sachverständigen) oder

gewissen äusseren Gegebenheiten funktioneller und organisatorischer Natur

begründet sein. Nicht entscheidend ist das subjektive Empfinden einer Partei;

ihr Misstrauen in die Unvoreingenommenheit muss in objektiver Weise begründet

sein. Dabei reicht es praxisgemäss aus, dass Umstände vorliegen, die bei

objektiver Betrachtung den blossen Anschein der Befangenheit und Voreingenommenheit

erwecken. Nicht verlangt wird, dass das Gerichtsmitglied (bzw. der

Sachverständige) tatsächlich befangen ist ([anstelle vieler] BGE 138 I

E. 2.2 m. w. Hw.; VGr, 14. August 2013,

SB.2012.00108, E. 1.2). Ob die Vorinstanz die Ausstandsregeln beachtet

hat, ist im Rechtsmittelverfahren von Amtes wegen zu beachten (Richner,

§ 119 n. 29).

6.

6.1

Aus den Akten ergeben sich Hinweise, die auf den Anschein der Befangenheit des

Experten schliessen lassen: Den Telefonnotizen des Referenten des

Steuerrekursgerichts vom 14. Januar 2015 und vom 3. März 2015 lässt

sich entnehmen, dass der Experte dem Steuerrekursgericht Übernachtungskosten in

der Höhe von Fr. … ohne entsprechenden Beleg in Rechnung gestellt hat. Der

Experte gab dazu befragt an, dass er diese per Kreditkarte bezahlt habe und

keinen Beleg mehr habe. Darauf hingewiesen, dass die beigelegten Belege darauf

hindeuten würden, dass er die Übernachtungskosten nicht habe bezahlen müssen,

verzichtete er auf die Weiterverrechnung der Übernachtungskosten. Als

professioneller Gutachter musste dem Experten bewusst gewesen sein, dass er

ohne entsprechende Belege keine Entschädigung für seine Umtriebe erhalten

würde. Offenbar konnte er denn auch für alle anderen Aufwendungen die

entsprechenden Belege vorweisen. Auch bei einer Bezahlung per Kreditkarte hätte

er den Nachweis mittels seiner Kreditkartenrechnung erbringen können. Sollte

der Experte tatsächlich auf Kosten des zu begutachtenden Hotels übernachtet

haben, wäre er zumindest dem Anschein nach befangen gewesen. Abgesehen davon

ist nicht ersichtlich, inwiefern eine Übernachtung im zu begutachtenden Hotel

grundsätzlich notwendig und sinnvoll war. Es kann jedoch letztlich

offenbleiben, ob der Experte für befangen zu erklären ist, da dem Gutachten

auch aus anderen Gründen nicht zu folgen ist.

6.2

6.2.1

Der Experte wurde von der Vorinstanz mit der Beantwortung folgender Frage beauftragt:

"Wie hoch war der Verkehrswert (als Fortführungswert) der Liegenschaft

Kat. Nr. …, Hotel D mit … m2

Land an der E-Strasse/H-Strasse, per 31. Dezember 2009 und

31.

Dezember 2010?". Der Experte berechnete den Verkehrswert wie

folgt: Er schloss anhand der Erträge des Hotel- und Restaurantbetriebs

abzüglich Aufwände (Kosten für Personalaufwand, übriger Betriebsaufwand,

Unterhalt Ersatz, Liegenschaftsunterhalt, Zins auf Betriebskapital und

Abschreibungen) auf einen Mietwert von Fr. … pro Jahr (inkl. Mietinventar,

exkl. Wirtewohnräume und Personalzimmer und Nebenkosten). Diesen kapitalisierte

er mit 9.1 % und kam so auf einen Ertragswert von Fr. …. Davon

brachte er Kosten für latenten Instandsetzungsbedarf von Fr. … (Entwertung

2.

Art) in Abzug und kam insgesamt auf einen Verkehrswert von Fr. … per

31.

Dezember 2010.

6.2.2

Trotz klarem Auftrag, den Verkehrswert der Hotelliegenschaft per 31. Dezember

2009.

und per 31. Dezember 2010 zu ermitteln beantwortet der Experte in

seinem Gutachten nur die Frage nach dem Verkehrswert per 31. Dezember

2010.

Es bleibt damit unklar, ob der Gutachter den Verkehrswert per

31.

Dezember 2009 gleich hoch ansetzt wie per 31. Dezember 2010,

wovon die Vorinstanz auszugehen scheint, oder ob das Gutachten in diesem Punkt

schlicht unvollständig ist. Für letzteres spricht der Umstand, dass der Gutachter

eine ausschliesslich ertragswertorientiere Berechnung des Mietwerts vorgenommen

hat und offenbar auf den Datenreihen 2001 bis 2010 basiert. Welche Auswirkungen

die Daten des Kalenderjahrs 2010 auf den errechneten Mietwert hatten und

weswegen diese für die Verkehrswertschätzung per 31.12.2009 mit einbezogen

worden sind, lässt sich dem Gutachten nicht entnehmen. Nur schon aus diesen

Gründen erweist sich das Gutachten für die Steuerperiode 2009 als unvollständig

und kann nicht darauf abgestellt werden.

6.2.3

Auch betreffend die Steuerperiode 2010 vermag das Gutachten nicht zu

überzeugen:

geht zunächst aus dem Gutachten nicht hinreichend klar hervor, anhand welcher

Bewertungsmethode der Experte den Verkehrswert der Hotelliegenschaft ermittelt

hat und es fehlt an verständlichen Erläuterungen bzw. Nachweisen zu den

verwendeten Grundlagen. Das Gutachten scheint Elemente der Realwertmethode mit

der Ertragswertmethode zu vermengen und lässt jedoch ohne Erläuterung den

(Real-)Wert der Liegenschaft an sich gänzlich ausser Acht. Trotzdem werden im

einzelnen nicht ansatzweise ausgeführte Unterhalts- und Instandsstellungskosten

sowie wiederum nicht ansatzweise diskutierte Auflagen für den Heimatschutz in

ganz erheblichem Ausmass in Abzug gebracht.

Unabhängig

davon ist nicht nachvollziehbar, weshalb der Experte bei der Beurteilung des

Verkehrswerts der Hotelliegenschaft dem Wert des Grundstücks und der

Liegenschaft kein Gewicht beimass. Der Verkehrswert soll möglichst dem Preis

entsprechen, der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr

mutmasslich zu erzielen wäre, den also ein unbefangener Käufer bzw. ein

fernstehender Dritter unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre. Es ist

davon auszugehen, dass das Grundstück und die Liegenschaft in Anbetracht der

Lage und dem luxuriösen Ausbaustandard einen Grossteil des Unternehmenswerts

der C AG ausmacht. Dieser Wert kann daher bei der Verkehrswertberechnung

der Aktien der C AG ohne schlüssige Begründung nicht ausser Acht gelassen

werden.

Dass

sich eine rein ertragswertorientierte Ermittlung des Verkehrswerts in einer

Konstellation wie der Vorliegenden kaum als zielführend erweist, zeigt sich

nicht zuletzt auch im Schätzungsresultat: Der ermittelte Verkehrswert als

mutmasslicher Preis bei einer Veräusserung (in Fortführung des Betriebs)

erscheint insbesondere im Licht von Vergleichshandänderungen offensichtlich

vollkommen unrealistisch. Sodann ist ein Fortführungswert von knapp 60 %

des Buchwerts auch aufgrund der Bilanz der C AG äusserst unwahrscheinlich.

Wie der Beschwerdeführer zu Recht vorbringt, führt ein solcher Schätzwert dazu,

dass die C AG im fraglichen Zeitraum faktisch eine Unterbilanz bzw. einen

Kapitalverlust aufwies und die Bilanz dementsprechend hätte korrigiert werden

müssen.

6.3

Damit

erweist sich das Gutachten nicht als klar und gehörig begründet. Es kann nach dem Gesagten nicht auf den im Gutachten ermittelten

Verkehrswert abgestellt werden. Als Folge davon lässt

sich der Wert der Namen- und Inhaberaktien der Pflichtigen nicht bestimmen und

es lässt sich nicht beurteilen, wie hoch das steuerbare Vermögen in den

Steuerperioden 2009 und 2010 der Pflichtigen einzuschätzen ist. Der Sachverhalt

erweist sich damit als nicht genügend erstellt. Das Verwaltungsgericht enthält

sich bei dieser Sach- und Rechtslage, auch zur Wahrung des Instanzenzugs, einer

selbständigen Prüfung, weshalb der angefochtene Entscheid aufzuheben und die

Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen ist.

Die Vorinstanz wird

zur Ermittlung des Verkehrswertes der Hotelliegenschaft (als Fortführungswert)

ein neues Gutachten in Auftrag geben müssen, wobei angesichts der in den Akten

ersichtlichen Befangenheitselemente wohl ein neuer Gutachter zu beauftragen

ist.

7.

Dies

führt zur vollumfänglichen Gutheissung der Beschwerde. Die Sache ist im Sinn

der Erwägungen zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an die Vorinstanz

zurückzuweisen.

Bei diesem

Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen

(§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG), und es steht ihr keine

Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24.

Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG).

8.

Nach der Regelung in

Art. 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom

17.

Juni 2005 (BGG) sind letztinstanzliche kantonale

Rückweisungsentscheide, die der unteren Instanz einen Entscheidungsspielraum

belassen, als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 BGG zu qualifizieren

(BGE 134 II 124 E. 1.3). Sie sind daher vor Bundesgericht nur direkt

anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können

(lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen

Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder

Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Die Sache wird an das Steuerrekursgericht zur

weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen zurückgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr im Verfahren wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellkosten,

Fr. 4'060.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde an das Bundesgericht im Sinn der Erwägungen

erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …