SB.2016.00082

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2016.00082

21. Februar 2017Deutsch10 min

(URT.2017.18746)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

A. Die H AG

(heute H AG in Liquidation, nachstehend die Pflichtige) bezweckte gemäss

Eintrag im Handelsregister des Kantons Zürich u. a. den An- und Verkauf von Grundstücken und

Immobilien, Umbau, Renovation und Vermietung von Wohn- und Geschäftsliegenschaften

sowie Bauprojektmanagement und Promotion Real Estate. Im Kalenderjahr 2008

kaufte die Pflichtige eine Reihe von Grundstücken an der M-Strasse in K,

überbaute sie gestützt auf einen am 6. Januar 2006 mit der N AG

abgeschlossenen Totalunternehmer-Werkvertrag und veräusserte darauf errichtete,

als Stockwerkeigentum ausgestaltete Wohneinheiten an verschiedene Dritterwerber.

B. Am 10.

Juli 2012 wurde über die Pflichtige der Konkurs eröffnet. Am 16. September

2013 auferlegte die Kommission für Grundsteuern der Gemeinde K der Pflichtigen

Grundstückgewinnsteuern von gerundet Fr. …. Sie errechnete dabei einen

massgeblichen Grundstückgewinn von Fr. … bei einem Erlös von Fr. …

und Anlagekosten von Fr. ….

C. Die

hiergegen vom Konkursamt K erhobene Einsprache hielten sieben Abtretungsgläubiger

im Konkurs der Pflichtigen in eigenem Namen aufrecht. Die Kommission für Grundsteuern

der Gemeinde K hiess das Rechtsmittel am 14. Dezember 2015 teilweise gut

und senkte den steuerbaren Grundstückgewinn auf (gerundet) Fr. … bzw. die

gesamthaften Grundstückgewinnsteuern auf Fr. ….

Erwägungen

II.

Den hiergegen erhobenen Rekurs wies das Steuerrekursgericht

am 11. Juli 2016 ab.

III.

Mit Beschwerde vom 17. August 2016 an das

Verwaltungsgericht liessen die Abtretungsgläubiger im Konkurs der Pflichtigen

beantragen, der "steuerbare Grundstückgewinn sei auf Fr. …. festzusetzen;

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen".

Während die Vorinstanz auf Vernehmlassung verzichtete,

beantragte die Beschwerdegegnerin am 26. September 2016 die Abweisung der

Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdeführenden.

Die Kammer erwägt:

1.

Mit der Steuerbeschwerde an das

Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 213 in Verbindung

mit § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle

Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des

Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des

rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden, nicht aber die

Unangemessenheit des angefochtenen Entscheids (vgl. VGr, 25. August 2010,

SB.2010.00055, E. 1.1 und 1.2).

2.

Die Beschwerdeführenden machen zunächst eine Verletzung

des rechtlichen Gehörs geltend, da im Einspracheverfahren eine zusätzliche

Tranche des Totalunternehmerhonorars über Fr. … ohne Begründung nicht als

Anlagekosten akzeptiert worden sei.

2.1

Der

Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung

vom 18. April 1999 [BV]) ist formeller Natur. Seine Verletzung führt

grundsätzlich ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache

selbst zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Die Rüge der

Gehörsverletzung ist deshalb vorweg zu prüfen (BGE 124 V 389 E. 1; BGE 117

Ia 5, E. 1a; VGr, 12. August 2005, VB.2005.00271, E. 2 mit

Hinweisen). Der Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2

BV umfasst den Anspruch auf einen begründeten Entscheid, der sich mit den

Parteivorbringen auseinandersetzt. Dabei wird nicht verlangt, dass jede

einzelne Parteibehauptung ausdrücklich geprüft werden muss; es genügt, wenn aus

der Entscheidbegründung hervorgeht, dass sich die entscheidende Behörde mit den

Parteivorbringen befasst hat und ersichtlich ist, aus welchen Gründen sie diese

für unerheblich bzw. unrichtig gehalten hat (vgl. BGE 134 I 83 E. 4.1).

2.2

Dem

Einspracheentscheid lässt sich mit hinreichender Deutlichkeit entnehmen, dass

die Beschwerdegegnerin die namens der Pflichtigen geltend gemachten

Anlagekosten nur insoweit steuermindernd berücksichtigt hat, als diese auch

tatsächlich bezahlt wurden. Eine blosse Belastung auf internen

Verrechnungskonten hat der Einspracheentscheid den bezahlten und damit

anrechenbaren Anlagekosten nicht gleichgestellt. Auch wenn die einzelne(n)

Tranche(n) des zusätzlich geltend gemachten Totalunternehmerhonorars über Fr. …

im Einspracheentscheid nicht ausdrücklich Erwähnung finden, war es den Beschwerdeführenden

ohne Weiteres möglich, die Berechnungen der Beschwerdegegnerin im

Einspracheentscheid nachzuvollziehen, womit eine Verletzung des rechtlichen

Gehörs nicht ersichtlich ist. Dass die Beschwerdeführenden eine andere

Rechtsauffassung vertreten und die Anrechnung weiterer Aufwendungen wünschen,

hat mit einer Verletzung des rechtlichen Gehörs oder gar der behaupteten

Rechtsverweigerung nichts zu tun.

3.

3.1

Die Grundstückgewinnsteuer wird gemäss § 216

Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an

Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Grundstückgewinn ist nach § 219

Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt.

Aufgrund von § 221 Abs. 1 lit. a StG fliessen "Aufwendungen

für Bauten, Umbauten, Meliorationen und andere dauernde Verbesserungen des Grundstücks,

nach Abzug allfälliger Versicherungsleistungen und Beiträge von Bund, Kanton

oder Gemeinde" in die Anlagekosten ein. Die Aufzählung ist abschliessend

gehalten (Felix Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A.,

Zürich 2013, § 221 N. 3). Ebenso ist nach zürcherischer Praxis eine

wertvermehrende Aufwendung (nur) im Umfang des tatsächlich bezahlten Betrags

und nicht des objektiv geschaffenen Werts anzurechnen ("Prinzip der

effektiven Kostenanrechnung"; BGr, 25. August 2015,2C_817/2014,

E. 2.2.3; Richner et al., § 221 N. 26).

3.2

Das

Steuerrekursverfahren wird von der Untersuchungsmaxime beherrscht. Nach diesem

Verfahrensgrundsatz ist das Steuerrekursgericht verpflichtet, die rechtserheblichen

Tatsachen von Amtes wegen abzuklären und ihrem Entscheid nur solche Tatsachen

zugrunde zu legen, von deren Vorhandensein sie sich überzeugt hat. Denn Ziel

der Sachverhaltsermittlung ist nach dem Grundsatz von § 132 StG stets, die

für eine vollständige und richtige Besteuerung massgebenden tatsächlichen und

rechtlichen Verhältnisse festzustellen. Der nach dem Gesetz umfassenden

Untersuchungspflicht müssen indessen aus praktischen Gründen Schranken gesetzt

sein. So ist das Rekursgericht nur insoweit zur Untersuchung verpflichtet, als

der Steuerpflichtige an der Sachverhaltsermittlung gehörig mitwirkt. Weil für

steueraufhebende und -mindernde Tatsachen, für die der Steuerpflichtige die

Beweislast trägt, regelmässig die natürliche Vermutung streitet, dass er alle

ihn entlastenden Umstände von sich aus vorbringt, besteht seine Obliegenheit

zur Mitwirkung hinsichtlich solcher Tatsachen auch darin, sie geltend zu

machen, darzutun und nachzuweisen. Diesen Nachweis hat der Steuerpflichtige

durch eine substanziierte Sachdarstellung in der Rekursschrift anzutreten,

wobei er die erforderlichen Beweismittel beizulegen oder wenigstens genau zu

bezeichnen hat. Fehlt es daran, trifft das Rekursgericht keine weitere Untersuchungspflicht;

namentlich hat sie nichts vorzukehren, um sich die fehlenden Grundlagen zu

beschaffen (so schon RB 1987 Nr. 35, mit Hinweisen; VGr 6. Dezember

2006, SB.2006.00053, E. 2.2.2).

3.3

Strittig

sind im vorliegenden Fall zunächst die als Teil der Anlagekosten anrechenbaren

Totalunternehmerhonorare: Diese sind von der Beschwerdegegnerin als

Einschätzungsbehörde wie auch von der Vorinstanz in der Höhe von Fr. … als

Anlagekosten berücksichtigt worden. Dies deckt sich mit den in den Akten

liegenden Kontenblättern der Buchhaltungen der beteiligten Gesellschaften.

Weiter sind die entsprechenden Zahlungen ausgewiesen und unter den Parteien

auch nicht umstritten. Die von der Pflichtigen zusätzlich geltend gemachte

Honorarzahlung an die N AG von Fr. … ist wohl in der Buchhaltung der

Pflichtigen erfasst im Konto "Kontokorrent N AG", Konto 01.

Die Zahlung wurde indessen, wie die Beschwerdegegnerin unwidersprochen ausführt,

nicht tatsächlich geleistet, sondern es ist bei der rein buchhalterischen

Erfassung des Vorgangs in der Buchhaltung der H AG geblieben. Entsprechend

ist als Gegenkonto in der Buchhaltung der H AG auch nicht ein

Zahlungskonto (Bank oder Post) erfasst, sondern das Konto 02 ("Projekt

K"). Fehlt es indessen an einer effektiv geleisteten Zahlung, ist nach den

vorstehend getätigten Ausführungen (E. 3.1. vorstehend) eine Anrechnung

dieser weiteren Tranche des Totalunternehmerhonorars als Anlagekosten nicht

möglich. Der von der Pflichtigen zusätzlich geltend gemachte Betrag von Fr. …

ist daher zu Recht nicht als Anlagekosten berücksichtigt worden.

3.4

Die

Pflichtige macht weiter Kosten über Fr. … geltend: Entsprechende Zahlungen

habe die N AG als Totalunternehmerin mit Bezug auf das Projekt K an Dritte

geleistet und buchhalterisch dem Projekt K auch zugewiesen. Weitere Fr. …

seien ebenfalls für das Projekt K durch die Totalunternehmerin bezahlt worden,

jedoch buchhalterisch nicht auf dem streitbetroffenen Projekt verbucht worden.

Beide Beträge seien jedoch als Anlagekosten zu berücksichtigen.

Die N AG ist bei

der von der Pflichtigen veräusserten Überbauung in K als Totalunternehmerin

aufgetreten. Dass die von der Pflichtigen vorstehend angeführten Zahlungen

seitens der N AG tatsächlich an Dritte geleistet wurden und dass diese im

Zusammenhang mit der Überbauung M-Strasse in K stehen, wird seitens der

Beschwerdegegnerin nicht bestritten. Indessen steht ausser Frage, dass die

vorstehend geltend gemachten Aufwendungen nicht durch die pflichtige

Grundeigentümerin bezahlt wurden, sondern durch die N AG als

Totalunternehmerin. Der Vorinstanz wie auch der Beschwerdegegnerin ist

zuzustimmen, dass die Pflichtige weder substanziiert behauptet noch den

Nachweis erbringen kann, dass diese Aufwendungen durch sie als

Grundeigentümerin bezahlt worden seien. Ebenso trifft es zu und ist von der

Pflichtigen nicht bestritten, dass mit einer effektiven Bezahlung dieser

Aufwendungen durch die Pflichtige aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse –

über beide Gesellschaften ist der Konkurs eröffnet worden – nicht mehr

ernsthaft gerechnet werden kann. Damit entfällt auch eine Berücksichtigung

dieser Aufwendungen als Anlagekosten (vgl. E 3.1. vorstehend).

3.5

Was die

Pflichtige hiergegen weiter vorbringt, rechtfertigt keine andere Beurteilung:

Das Kongruenzprinzip ruft bei der Ermittlung des Grundstückgewinns nach einer

Schaffung vergleichbarer Verhältnisse. Demzufolge haben sich Erlös und

Anlagewert in der Regel auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück zu

beziehen (vgl. BGr, 20. Juli 2016,2C_198/2016. E. 3.5; BGr, 25. August

2015,2C_817/2014, E. 2.2.2). Substanzzunahmen und -abnahmen sind bei der

Gewinnermittlung entsprechend auszugleichen (Bernhard Zwahlen/Natalie

Nyffenegger in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Kommentar zum

Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten

Steuern der Kantone und Gemeinden, Basel etc. 2017, Art. 12 N. 45

StHG). Grundgedanke des Kongruenzprinzips ist, dass mit der

Grundstückgewinnsteuer nur der "unverdiente" Wertzuwachs auf einem

Grundstück erfasst werden soll, nicht aber der Mehrwert, welcher durch

Investitionen des Veräusserers, d. h. Arbeit oder Kapital, geschaffen wurde (BGr, 20. Juli

2016,2C_198/2016, E. 3.5 mit weiteren Hinweisen). Diese Vorgaben sind

vorliegend ohne Weiteres eingehalten. Auch und gerade im Licht des Kongruenzprinzips

ist darauf abzustellen, ob der Grundstückeigentümer den Wertzuwachs tatsächlich

durch Arbeit und/oder Kapital geschaffen hat oder ob er wie vorliegend vom

Grundeigentümer nicht bezahlt und damit als "unverdienter"

Wertzuwachs zu gelten hat.

Vorliegend ist weiter

nicht erkennbar, weswegen bei der Veranlagung zu einer Schätzung zu greifen

wäre: Das vereinbarte bzw. bezahlte Entgelt ist gerade nicht unsicher oder

nicht mehr feststellbar. Vielmehr hat die Pflichtige die von ihr veräusserten

Werte nur zum Teil bezahlt beziehungsweise bezahlen müssen, weswegen ihr auch

nicht schätzungsweise weitere Anlagekosten zuzugestehen sind. Weswegen bei

diesem Vorgehen die Eigentumsgarantie oder das Legalitätsprinzip verletzt sein

soll, ist nicht ersichtlich.

Dies führt zur

Abweisung der Beschwerde.

4.

Bei diesem Ausgang des

Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 153

Abs. 4 in Verbindung mit § 151 Abs. 1 und § 213 Satz 2

StG) und ist diesen keine Parteientschädigung zuzusprechen (§ 17

Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in

Verbindung mit § 213 Satz 2 StG sowie § 152 und § 153

Abs. 4 StG). Die Gerichtskosten sind den sieben Beschwerdeführenden je zu

einem Siebtel aufzuerlegen. Da die Aufwendungen der Beschwerdegegnerin für das

vorliegende Verfahren nicht über das Mass hinausgegangen sind, das von einer

Amtsstelle im Rahmen ihrer gewöhnlichen Tätigkeit erwartet werden darf, hat sie

keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (§ 152 StG in Verbindung mit § 153

Abs. 4 und 213 StG und § 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die Beschwerde

wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 14'000.-; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 70.- Zustellkosten,

Fr. 14'070.- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden zu je einem Siebtel auferlegt,

unter solidarischer Haftung für die gesamten Kosten.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen dieses

Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …