Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2016.00092

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

2.

Abteilung

SB.2016.00092

SB.2016.00093

Urteil

der 2. Kammer

vom 11. Januar 2017

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin

Silvia Hunziker, Gerichtsschreiberin

Linda Rindlisbacher.

In Sachen

1. A,

2. C,

beide vertreten durch die G AG,

Beschwerdeführende,

gegen

1. Staat Zürich,

2. Schweizerische Eidgenossenschaft,

beide vertreten

durch das kantonale Steueramt,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Staats-

und Gemeindesteuern 2012

Direkte Bundessteuer 2012,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

A. A ist Alleinaktionär

der B AG (nachfolgend B AG). Seine Ehefrau, C, ist Eigentümerin eines

Stockwerksanteils an der Liegenschaft in E, welchen sie am 1. Juni 2007

durch Ausübung eines Kaufrechts erworben hatte. Die B AG war dort seit

1997 eingemietet, seit 2000 nutzte sie die Räume indessen teilweise nicht mehr

selber, sondern vermietete sie an diverse Dritte weiter. Nach der Ausübung des

Kaufrechts schloss C mit der B AG am 28. März 2007 einen neuen

Mietvertrag ab; an der Untervermietung änderte sich nichts. 2012 bezahlte die B AG

C einen jährlichen Mietzins von Fr. ….

B. Mit

Veranlagungs- bzw. Einschätzungsvorschlag vom 13. März 2015 sah das

kantonale Steueramt vor, die Differenz zwischen dem vereinnahmten Mietzins von

Fr. … und den von der B AG erzielten Mieteinnahmen von total

Fr. …, somit Fr. …, bei den Einkünften aufzurechnen. Zur Begründung

führte es aus, dass die viel zu tief angesetzte Miete dem Drittvergleich nicht

standhalte und solche verdeckten Kapitaleinlagen bzw. Sanierungszuschüsse

steuerlich nicht anerkannt werden könnten. Weiter nahm es für die Staats- und

Gemeindesteuern eine Neuberechnung des Vermögenssteuerwerts der Liegenschaft

beruhend auf dem Mietertrag der B AG von Fr. … vor, welche einen Wert

von Fr. … ergab. A und C lehnten die Vorschläge am 8. April 2015 ab.

C. Das

kantonale Steueramt veranlagte die Pflichtigen am 4. Juni 2015 für die

direkte Bundessteuer 2012 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. … und

schätzte sie für die Staats- und Gemeindesteuern 2012 mit einem steuerbaren

Einkommen von Fr. … (zum Satz von Fr. …), davon Ertrag aus qualifizierten

Beteiligungen Fr. …, und einem steuerbaren Vermögen von Fr. … (zum

Satz von Fr. …) ein. Damit hielt es an den erwähnten Aufrechnungen fest.

Neu begründete es diese mit einer Steuerumgehung. Diese bestehe darin, dass der

vereinbarte Mietzins lediglich einen Drittel des gemäss Drittvergleich möglichen

Mietzinses betrage und die vertragliche Gestaltung des Mietverhältnisses

deshalb als wirtschaftlich ungewöhnlich zu beurteilen sei und zu einer

erheblichen Steuerersparnis führe.

D. Die

dagegen am 1. Juli 2015 erhobenen Einsprachen wies das kantonale Steueramt

am 6. Januar 2016 ab.

Erwägungen

II.

Das Steuerrekursgericht wies die hiergegen erhobene Beschwerde

bzw. den Rekurs am 30. August 2016 ab.

III.

Mit Beschwerde vom 30. September

2016.

beantragten die Pflichtigen, das steuerbare Einkommen sei für die direkte

Bundessteuer auf Fr. … und für die Staats- und

Gemeindesteuern 2012 auf Fr. … (zum Satz

von Fr. …) festzusetzen. Eventualiter sei die Aufrechnung aus der erzielbaren Miete der

Liegenschaft in E bei der Pflichtigen auf Fr. … anstelle der veranlagten Fr. …

festzusetzen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Während das Steuerrekursgericht auf

Vernehmlassung verzichtete, schloss das kantonale Steueramt auf Abweisung der

Beschwerde. Die Eidgenössische Steuerverwaltung liess sich nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Die vorliegenden Beschwerden SB.2016.00092

(Staats- und Gemeindesteuern 2012) und SB.2016.00093 (direkte Bundessteuer 2012)

betreffen dieselben Pflichtigen und dieselbe Sachverhalts- und Rechtslage,

weshalb sich die Vereinigung der Verfahren rechtfertigt.

2.

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können

sowohl bei den Staats- und Gemeindesteuern als auch bei der direkten

Bundessteuer alle Rechtsverletzungen geltend gemacht werden, nicht aber die Unangemessenheit

des angefochtenen Entscheids. Überdies gilt im Beschwerdeverfahren das

Novenverbot, weshalb für das Verwaltungsgericht die gleiche Aktenlage

massgebend ist wie für das Steuerrekursgericht (vgl. VGr, 25. August 2010,

SB.2010.00055 und SB.2010.00056, jeweils E. 1.1 und 1.2).

3.

Die Pflichtige hat der B AG ihre

Liegenschaft unbestrittenermassen zu einem Vorzugsmietzins zur Verfügung

gestellt. Vorliegend ist fraglich, ob auch der Betrag zu versteuern ist, um den

der steuerlich massgebende Eigenmietwert den vereinbarten Mietzins übersteigt

und strittig ist, wie der steuerlich massgebende Eigenmietwert festzusetzen

ist. Nicht umstritten ist dagegen der Vermögenssteuerwert der Liegenschaft.

3.1

Gemäss § 21 Abs. 1 lit. a und b des Steuergesetzes vom

8.

Juni 1997 (StG) bzw. Art. 21 Abs. 1 lit. a und b des

Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer vom 14. Dezember 1990 (DBG)

sind alle Erträge aus unbeweglichem Vermögen steuerbar, insbesondere Einkünfte

aus Vermietung, Verpachtung, Nutzniessung oder sonstiger Nutzung (lit. a) sowie

der Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen

aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch

zur Verfügung stehen (lit. b).

3.1.1

Die Vorinstanz vertritt die Meinung, dass die vom Bundesgericht im

Zusammenhang mit der Vermietung von Wohnräumen an natürliche Personen

entwickelte Rechtsprechung, wonach aus familiärer Rücksicht eingeräumte

Vorzugsmietzinse (unter Umständen) der Eigenmietwertbesteuerung (lit. b)

zu unterwerfen sind, auch auf den Fall der Vermietung an eine selbstbeherrschte

Gesellschaft übertragen werden kann. Die Pflichtigen widersprechen der analogen

Anwendung der Rechtsprechung auf selbstbeherrschte Gesellschaften zu Recht

nicht, spricht doch nichts gegen eine analoge Anwendung. Sie wenden indes ein,

dass es mangels Eigennutzung an einer gesetzlichen Grundlage fehle, um die

Differenz zwischen dem tatsächlichen Mietzins und dem höheren Mietwert zu

besteuern. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung dürfe die Differenz nur

aufgerechnet werden, wenn es sich um eine Steuerumgehung im Sinn der

Rechtsprechung handle (vgl. BGr, 28. Januar 2005,2A.535/2003, E. 3

und 4, in: StE 2005 B 25.2 Nr. 7). Die Pflichtigen verkennen jedoch, dass

das Bundesgericht in neueren Entscheiden teilweise von dieser Rechtsprechung

abgewichen ist: Zwar trifft zu, dass bei fehlender klarer gesetzlicher

Grundlage die Differenz zwischen vereinbartem Mietzins und Eigenmietwert grundsätzlich

steuerlich nicht erfasst werden darf (vgl. BGr, 26. Juni 2008,

2C_188/2007, E. 2.3). Das Bundesgericht hielt jedoch fest, dass bei

Mietverträgen unter Verwandten dann Eigennutzung anzunehmen ist, wenn der

vereinbarte Mietzins so bedeutend unter dem Eigenmietwert liegt, dass

ein so tiefer Mietzins missbräuchlich einzig aus Gründen der Steuerersparnis

gewählt wurde. Wenn der vereinbarte Mietzins weniger als die Hälfte des

Eigenmietwerts ausmacht, ist zu vermuten, dass - unabhängig von einem

Schenkungswillen - wegen der mehrheitlich unentgeltlichen Überlassung eine dem

Eigengebrauch nahe kommende Situation vorliegt und der Mietvertrag

missbräuchlich lediglich deshalb abgeschlossen wurde, um Steuern einzusparen. Wird

Eigennutzung angenommen, ist die Differenz zwischen dem vereinbarten Mietzins

und dem Eigenmietwert dem Eigentümer als steuerbares Einkommen aus unbeweglichem

Vermögen zuzurechnen (vgl. BGr, 26. Juni 2008,2C_188/2007, E. 2.2;

BGr, 22. Februar 2007,2C_12/2007,

E. 3.2, mit Hinweisen; vgl. auch BGr, 28. Januar 2005,2A. 535/2003,

E. 3, in: StE 2005 B 25.2 Nr. 7).

3.1.2

Der Kanton Zürich wie auch der Bundesgesetzgeber haben im

Gegensatz zu anderen Kantonen keine klare gesetzliche Grundlage

geschaffen, die es erlauben würde, die Differenz zwischen vereinbartem Mietzins

und Eigenmietwert grundsätzlich steuerlich zu erfassen (vgl. z. B. § 23 Abs. 2 des

Gesetzes vom 14. September 1992 über die Staats- und Gemeindesteuern des

Kantons Thurgau [StG/TG], "…die unterpreisliche Vermietung an eine nahestehende

Person ist dem Eigengebrauch gleichgestellt"; vgl. auch BGr,

26.

Juni 2008,2C_188/2007, E. 2.3). Die

Bundesgesetzgebung stimmt wortwörtlich mit der Bestimmung im StG/ZH überein.

Unter dem Aspekt der vertikalen Harmonisierung hat die

Auslegung des kantonalen Rechts im Sinn des Bundessteuergesetzes zu erfolgen (vgl. dazu ausführlich BGr, 26. Oktober 2004,2A.224/2004,

E. 5, BGr, 25. Januar 2007,2P.251/2006, E. 3), weshalb die

genannte Rechtsprechung auch auf die kantonalen Bestimmungen anzuwenden ist. Eine

Besteuerung der Differenz mit der Einkommenssteuer kann folglich nur erfolgen,

wenn der vereinbarte Mietzins weniger als die Hälfte des

Eigenmietwerts ausmacht.

3.1.3

Die Pflichtigen sind verheiratet und leben in Gütertrennung. Jeder Ehegatte

nutzt und verfügt über sein Vermögen folglich alleine (Art. 247 schweizerisches

Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 [ZGB]). Der Pflichtige ist

Alleinaktionär der B AG. Die B AG ist seit 1997 Hauptmieterin der

Stockwerkseinheit in E. 1998 erwarb sie ein Kaufsrecht für diese

Stockwerkseinheit (beinhaltend 348 m2

Büroräumlichkeiten im 1. Obergeschoss, 63,50 m2 Archiv/Lager im 1. Untergeschoss

und 8 Parkplätze). Ab dem Jahr 2000 vermietete sie Teile der

Räumlichkeiten an andere Geschäfte weiter. 2003 veräusserte die B AG das

Kaufsrecht an die Pflichtige, welche dieses 2007 ausübte und die

Stockwerkeinheit kaufte. Bis zum Eigentümerwechsel zahlte die B AG der

vormaligen Eigentümerin F AG Mietzahlungen in ähnlicher Höhe wie der

Fremdertrag aus den Untermietverhältnissen. Nach dem Eigentümerwechsel schloss

die Pflichtige mit der B AG einen neuen Mietvertrag mit einem jährlichen

Mietzins in der Höhe von Fr. … (Einnahmen in der Steuerperiode 2012 gemäss

Deklaration Fr. …) ab. Die zwischen der B AG und den Untermietern

bestehenden Verträge liefen unverändert weiter. Aus den vier eingereichten

Untermietverträgen geht hervor, dass die Räumlichkeiten ausschliesslich

geschäftlich genutzt werden. Wie die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat sind

zur Bemessung des Eigenmietwerts die Bestimmungen der Weisung des

Regierungsrats an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und

die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 vom 12. August

2009.

(Weisung 2009) analog anzuwenden. Vorliegend handelt es sich

unbestrittenermassen um eine rein geschäftlich genutzte Stockwerkseinheit.

Demgemäss ist entgegen der Meinung der Pflichtigen nicht Ziff. 68 Weisung

2009.

(Wohnungen in Geschäftshäusern), sondern Ziff. 69 Weisung 2009

(Geschäftsräume) einschlägig. Gemäss Ziff. 69 Weisung 2009 soll der bei

eigener Nutzung von Geschäftsräumen im eigenen Einfamilienhaus,

Stockwerkeigentum oder Mehrfamilienhaus im Berechnungsjahr anzurechnende

Mietwert dem Mietzins entsprechen, den der Pflichtige bei Vermietung von einem

Dritten erhalten würde. Die B AG erhält Untermietzinseinnahmen von insgesamt

jährlich Fr. … (Fr. … abzüglich Fr. … Nebenkostenanteil). Es ist

davon auszugehen, dass dieser Betrag jenem Betrag entspricht, den Mieter zu

zahlen bereit sind. Entgegen dem Einwand der Pflichtigen ist davon kein

Einschlag von 30 % in Sinn von Ziff. 63 ff. Weisung 2009 abzuziehen.

Diese Bestimmungen finden bei Geschäftsräumen keine Anwendung und ohnehin sind

bei einer bloss analogen Anwendung einer Bestimmung Abweichungen möglich. Somit

ist von einer Marktmiete bzw. Eigenmietwert in der Höhe von Fr. … auszugehen.

Der von der Pflichtigen verlangte Mietzins der B AG von jährlich

Fr. … entspricht nur 31,8 % der eingenommenen

Untermieten von jährlich Fr. … und liegt damit weit

unter der Hälfte der Marktmiete bzw. des Eigenmietwerts. Aufgrund der mehrheitlich unentgeltlichen Überlassung liegt somit eine dem

Eigengebrauch nahekommende Situation vor, womit die Differenz zwischen

dem steuerlich massgeblichen Eigenmietwert und dem vereinbarten

Mietzins zu besteuern ist.

3.2

Die

Besteuerung der Differenz zwischen vereinbartem Mietzins und steuerlich massgeblichem

Eigenmietwert lässt sich auch mit dem Vorliegen einer Steuerumgehung begründen.

3.2.1

Eine Steuer- bzw. Abgabeumgehung liegt nach der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung vor, wenn (1.) eine von den Beteiligten

gewählte Rechtsgestaltung als ungewöhnlich (insolite), sachwidrig oder

absonderlich, jedenfalls den wirtschaftlichen Gegebenheiten völlig unangemessen

erscheint, (2.) anzunehmen ist, dass die gewählte Rechtsgestaltung

missbräuchlich lediglich deshalb getroffen wurde, um Steuern einzusparen, die

bei sachgemässer Ordnung der Verhältnisse geschuldet wären, und (3.) das

gewählte Vorgehen tatsächlich zu einer erheblichen Steuerersparnis führen

würde, sofern es von den Steuerbehörden hingenommen würde (vgl. BGE 138 II 239

E. 4.1; BGE 131 II 627 E. 5.2; BGr, 1. Oktober 2015,

2C_1145/2014, E. 3.1). Grundsätzlich hat die Steuerbehörde auf die von der

steuerpflichtigen Person getroffene Rechtsgestaltung abzustellen. Der

steuerpflichtigen Person ist freigestellt, ihre Verhältnisse so zu gestalten,

dass möglichst niedrige Steuern anfallen. Gegen eine solche Steuerplanung ist

nichts einzuwenden, solange erlaubte Mittel eingesetzt werden (so schon BGE 98

Ib 314 E. 3d; BGr, 13. Februar 2013,2C_487/2011, E. 2.7). Im

Zusammenhang mit der unterpreislichen Vermietung von Wohneigentum wird praxisgemäss

eine Umgehung der für den Eigenmietwert geschuldeten Steuer angenommen, wenn

der Mietzins weniger als die Hälfte des Eigenmietwerts ausmacht. Der steuerpflichtigen

Person steht in einem solchen Fall der Nachweis offen, dass entgegen der bestehenden

Vermutung keine Steuerumgehung vorliegt (BGr, 30. November 2016,

2C_475/2016 und 2C_477/2016; E. 2.2 mit weiteren Hinweisen).

3.2.2

Die Pflichtige nimmt nur 31,8 % der erzielbaren Marktmiete ein und

verzichtet jährlich auf Fr. … Mietzinseinnahmen. Diese Differenz zwischen

dem eingenommenen Mietzins und der Marktmiete lässt vermuten, dass zur

Steuerersparnis ein missbräuchlich tiefer Mietzins vereinbart wurde. Bei einer

wirtschaftlichen Betrachtungsweise kann nicht davon ausgegangen werden, dass

ein unabhängiger Dritter auf 68,2 % der erzielbaren Marktmiete verzichtet

hätte. Vielmehr haben die Einnahmeverzichte ihren eigentlichen Grund in der (ehelichen)

Beziehung zwischen den Pflichtigen. Zweck der günstigen Mietkonditionen war

gemäss den Pflichtigen denn auch, der B AG durch wirtschaftlich schwierige

Zeiten zu helfen. Diese wies in den Jahresrechnungen von 2005 bis 2011 einen

kumulierten handelsrechtlichen Verlust von insgesamt Fr. … auf. Bei den

Einnahmeverzichten handelt es sich folglich bei einer umfassenden Würdigung des

Sachverhaltes um (fortlaufende) Sanierungszuschüsse. Aus steuerlicher Sicht

wird bei Gesellschaftern nahestehenden Sanierern, welche einem Drittvergleich

nicht standhalten, in Anwendung der sog. Dreieckstheorie die Sanierungsleistung

gedanklich in zwei Teile gegliedert: Der Sanierer (die Pflichtige) erbringt

eine Leistung an den Beteiligten (den Pflichtigen), welcher diese Leistung an

die sanierungsbedürftige Gesellschaft weiterleitet. Mit anderen Worten fliesst

die Sanierungsleistung nicht direkt vom Sanierer an den letztlichen Empfänger,

sondern "im Dreieck" zuerst an den Anteilsinhaber, welcher die

Sanierungsleistung als Kapitaleinlage in die sanierungsbedürftige Gesellschaft einbringt.

Die von den Pflichtigen gewählte Rechtsgestaltung führt vorgängig zu keiner

Besteuerung, handelt es sich doch zwischen den Ehegatten um eine steuerneutrale

Schenkung und auf Stufe der B AG um einen gewinnsteuerneutralen unechten

Sanierungsertrag (vgl. BGr, 20. Oktober 2014,2C_634/2012, E. 3.1; Daniela Schmucki/Andrea Nordin, Sanierung und Steuern, in: Sprecher

[Hrsg.], Sanierung und Insolvenz von Unternehmen IV, Zürich 2014, S. 42 ff.).

Das gewählte Vorgehen führt jedoch zu einer erheblichen (fortlaufenden)

Steuerersparnis: Indem die Pflichtige die Sanierungszuschüsse nicht aus ihrem

Vermögen, sondern durch Gewährung eines Vorzugsmietzinses leistet, fliessen ihr

die entgangenen Einnahmen nicht als Einkommen zu. Würde sie die volle Miete

einnehmen, müssten die Pflichtigen diese gemeinsam als Einkommen versteuern und

die Sanierungsleistungen wären als privater Kapitalverlust nicht vom Vermögen

abziehbar (Einkünfte und das Vermögen werden unabhängig vom Güterstand als einheitliches

und untrennbares Steuerobjekt zusammen besteuert [vgl. § 7 Abs. 1 StG

bzw. Art. 9 Abs. 1 DBG; BGr, 24. September 1998, ASA 668, 342

[343] = StE 1999 A 25 Nr. 7]).

3.2.3

Wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, ergibt sich

aus den Abschlüssen sodann, dass die B AG die bisherige Geschäftstätigkeit

mit dem Geschäftsjahr 1. Juli 2007 bis 30. Juni 2008 weitgehend

aufgegeben hat. Der Erlös bestand ab diesem Geschäftsjahr fast ausschliesslich

aus Einkünften aus dem Verkauf von Beteiligungen. Unverändert betrieben wurde

lediglich die Vermietung der Büroflächen in E. Es ergibt sich somit das Bild

einer Gesellschaft, welche 2007 ihre aktive Tätigkeit weitgehend eingestellt

hat und im Folgenden nach und nach ihre Beteiligungen liquidierte. Zum Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaft durch die Pflichtige

verfügte die B AG über einen erheblichen Verlustvortrag. Auch in den

Folgejahren erlitt sie bis 2012 nur noch Verluste. Die Mietzinseinnahmen

führten folglich nie zu einer Besteuerung. Allerdings flossen die Einnahmen dem

Pflichtigen aufgrund der schlechten wirtschaftlichen Situation der B AG

auch nie zu. Da der durch die Zwischenschaltung der B AG nicht

eingenommene Mietertrag höher als ein allfällig darauf geschuldeter

Steuerbetrag ausfiel, lag bis 2012 noch keine Steuerersparnis vor. Wie die

Vorinstanz weiter zutreffend ausführte, sieht die Situation ab 2012 indes anders

aus: Wie sich der Jahresrechnung 2012 entnehmen lässt, steht einem Ertrag (ohne

Liegenschaften) von Fr. … ein Aufwand (ohne Abschreibungen) von Fr. …

gegenüber, sodass ein Aufwandüberschuss von Fr. … verbleibt. Der

Ertragsüberschuss aus der Liegenschaftsrechnung beträgt Fr. …, sodass über

Fr. … in der Gesellschaft thesauriert werden können. Unter den Passiven

wird ein Aktionärsdarlehen von Fr. … aufgeführt, womit die Möglichkeit zur

Steuerersparnis offensichtlich wird. 2012 hat denn auch das Aktionärsdarlehen

um Fr. … abgenommen. Die Voraussetzung der Steuerumgehung ist nach dem

Gesagten erfüllt.

3.2.4

Die Pflichtigen bestreiten das Vorliegen einer Steuerumgehung. Das unterpreisige Überlassen einer Immobilie einer (nahestehenden)

Kapitalgesellschaft sei nichts Ungewöhnliches, ansonsten jedes zinsfreie

Darlehen oder ähnliches als Steuerumgehung angesehen werden müsste. Der

wirtschaftliche Zweck habe darin bestanden, dass die Pflichtige mit einer

Immobilieninvestition eine sichere Rendite erwirtschaften könne und der B AG

in schwierigen Zeiten unter die Arme zu greifen. Mithin sei das gewählte Vorgehen

damit nicht ausschliesslich mit der Steuerersparnis motiviert gewesen. Eine

Steuerumgehung liege daher nicht vor. Ihre Argumente überzeugen nicht: Die

Pflichtigen verkennen, dass nicht die Unterstützung einer (nahestehenden)

Kapitalgesellschaft zur Annahme einer Steuerumgehung führt, sondern sich die

von ihnen gewählte Rechtsgestaltung als ungewöhnlich und wirtschaftlich

unangemessen erweist. Die Pflichtige hat in eine seit Jahren

sanierungsbedürftige und inaktive Gesellschaft investiert (vgl. E. 3.2.3 vorn).

Es ist wirtschaftlich gesehen kein vernünftiger Sinn in der finanziellen

Unterstützung der B AG erkennbar, abgesehen von den genannten

Steuerersparnissen. Es ist auch aus anderen Gründen nicht davon auszugehen,

dass es der Pflichtigen mit der Vorzugsmietzinsgewährung um die Sanierung der B AG

ging: Die Pflichtige hat mit der B AG einen unbefristeten Mietvertrag

(Kündigungsfrist gemäss Mietvertrag sechs Monate) abgeschlossen, der keine

Bestimmungen bezüglich der Gewährung des Vorzugsmietzinses enthält. Die

günstigen Konditionen laufen somit unabhängig davon, ob sich die B AG in

einem sanierungsbedürftigen Zustand befindet, bis zu einer ordentlichen

Kündigung des Mietvertrags weiter. Damit besteht kein direkter Zusammenhang

zwischen der Sanierungsbedürftigkeit der B AG und der Gewährung des

Vorzugsmietzinses. Das gewählte Vorgehen erscheint damit ungewöhnlich

und der Verzicht auf rund 68,2 % der erzielbaren Marktmiete erweist sich

wie bereits festgehalten als wirtschaftlich unangemessen. Abgesehen von den

offensichtlichen erheblichen Steuersparnismöglichkeiten ist kein Grund dafür ersichtlich,

weshalb die Pflichtige von der B AG nicht die Marktmiete verlangt. Die

Pflichtigen konnten damit die Vermutung, dass der Mietzins

zur Steuerersparnis missbräuchlich tiefer als die Marktmiete vereinbart worden

ist, nicht entkräften. Somit ist die Differenz zwischen dem steuerlich

massgeblichen Eigenmietwert und dem vereinbarten Mietzins auch aufgrund einer

Steuerumgehung zu besteuern.

Dies führt zur

Abweisung der Beschwerden.

4.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die

Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153

Abs. 4 StG bzw. Art. 144 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 145

Abs. 2 DBG). Eine Parteientschädigung steht diesen aufgrund ihres Unterliegens nicht

zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4

StG bzw. Art. 64 Abs. 1–3 des Verwaltungsverfahrensgesetzes vom

20.

Dezember 1968 [VwVG] in Verbindung mit Art. 144 Abs. 4 und

Art. 145 Abs. 2 DBG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die Verfahren

SB.2016.00092 und SB.2016.00093 werden vereinigt.

2.

Die

Beschwerde SB.2016.00092 betreffend Staats- und Gemeindesteuern 2012 wird abgewiesen.

3.

Die

Beschwerde SB.2016.00093 betreffend direkte Bundessteuer 2012 wird abgewiesen.

4.

Die

Gerichtsgebühr im Verfahren SB.2016.00092 wird festgesetzt auf

Fr. 2'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellkosten,

Fr. 2'560.-- Total der Kosten.

5.

Die

Gerichtsgebühr im Verfahren SB.2016.00093 wird festgesetzt auf

Fr. 1'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellkosten,

Fr. 1'560.-- Total der Kosten.

6.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur

Hälfte auferlegt, unter solidarischer Haftung für die gesamten Kosten.

7.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

8.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

9.

Mitteilung an …