SB.2016.00103

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2016.00103

11. Januar 2017Deutsch18 min

(URT.2017.18643)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

A und D waren bis zum 7. Mai 2015 verheiratet und

besassen seit dem 28. September 2007 jeweils einen hälftigen

Miteigentumsanteil an der Liegenschaft Kat.Nr. 01, Einfamilienhaus mit 542 m2

Land an der E-Strasse 02 in C. Der damalige Kaufpreis betrug Fr. ….

Mit Kaufvertrag vom 1. Dezember 2014, welcher gleichentags grundbuchlich

vollzogen wurde, veräusserte D seinen hälftigen Miteigentumsanteil an der

Liegenschaft zum Preis von Fr. … an seine damals bereits von ihm getrennt

lebende Ehefrau A, welche damit Alleineigentümerin der Liegenschaft wurde. Die

Grundstückgewinnsteuer wurde mit Veranlagungsentscheid vom 6. Mai 2015

antragsgemäss infolge Abgeltung güter- und scheidungsrechtlicher Ansprüche aufgeschoben.

A brachte ihrerseits mit Handänderung vom 4. März 2015 einen Gesamthandsanteil

von 40 % zum Preis von Fr. … in eine einfache Gesellschaft mit ihrem

neuen Partner F ein. Hierauf auferlegte ihr die Kommission für Grundsteuern der

Gemeinde C mit Veranlagungsentscheid vom 2. Dezember 2015 eine Grundstückgewinnsteuer

von Fr. … bei einem steuerbaren Gewinn von (abgerundet) Fr. …. Dabei

stellte diese für die Berechnung des Gewinns und der Besitzdauer auf die letzte

steuerbare Handänderung vom 28. September 2007 ab.

Die von der Pflichtigen dagegen erhobene Einsprache wies

die Kommission für Grundsteuern der Gemeinde C am 11. März 2016 ab.

Erwägungen

II.

Den hiergegen erhobenen Rekurs wies das

Steuerrekursgericht am 27. September 2016 in einem Nebenpunkt (Anerkennung

wertvermehrender Aufwendungen) teilweise gut und setzte die der Pflichtigen auferlegte

Grundstückgewinnsteuer auf Fr. … herab.

III.

Mit Beschwerde vom 31. Oktober 2016 liess die

Pflichtige dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei der steuerrekursgerichtliche

Entscheid vom 27. September 2016 aufzuheben und es sei das Geschäft an die

Kommission für Grundsteuern der Gemeinde C, eventualiter an das

Steuerrekursgericht, zur Neubehandlung zurückzuweisen. Eventualiter sei die Veranlagung

dahingehend abzuändern, dass der Grundstückgewinn auf Fr. … festgelegt werde.

Subeventualiter sei die Veranlagung dahingehend abzuändern, dass der steuerpflichtige

Grundstückgewinn auf Fr. … festgelegt werde. Weiter ersuchte die

Pflichtige um die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Während sich die Kommission für Grundsteuern der Gemeinde C

nicht vernehmen liess, verzichtete das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung.

Die Kammer erwägt:

1.

Mit der Steuerbeschwerde an das

Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 213 in Verbindung

mit § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle

Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des

Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen

Sachverhalts geltend gemacht werden.

Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die

reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die

Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben.

Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in

Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu

überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu

setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich

auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d. h. auf Ermessensüberschreitung und auf

Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).

2.

2.1

Die

Grundstückgewinnsteuer wird von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen

an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 StG).

Auch die Einbringung in eine einfache Gesellschaft gilt hierbei im Umfang, in

welchem der Einbringer am Gesellschaftsvermögen nicht beteiligt ist, als

steuerauslösende Handänderung (vgl. Felix Richner et al. [Hrsg.], Kommentar zum

Zürcher Steuergesetz, 3. A., Zürich 2013, § 216 StG N. 48).

Dabei ist der Grundstückgewinn gemäss § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um

welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt. Die Grundstückgewinnsteuer wird

gemäss § 216 Abs. 3 lit. b StG indessen bei Handänderungen unter

Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht, sowie zur Abgeltung

ausserordentlicher Beiträge eines Ehegatten an den Unterhalt der Familie (Art. 165

des Zivilgesetzbuchs [ZGB]) und scheidungsrechtlicher Ansprüche, aufgeschoben,

sofern beide Ehegatten einverstanden sind. Diesfalls geht die latente

Steuerlast auf den erwerbenden Ehegatten über (vgl. § 219 Abs. 3

StG).

2.2

Es ist

unbestritten, dass bei der Handänderung vom 1. Dezember 2014 grundsätzlich ein

steuerbarer Grundstückgewinn angefallen ist, dieser aber auf Antrag der

Pflichtigen und ihres damaligen Ehemannes aufgeschoben worden ist. Die

Pflichtige macht jedoch geltend, sich der Konsequenzen des beantragten

Steueraufschubs (Übernahme der latenten Steuern durch die erwerbende

Pflichtige) nicht bewusst gewesen und hierüber auch nicht aufgeklärt worden zu

sein. Sodann sei ihr der Steueraufschub nicht formell eröffnet worden und sei

ein Steueraufschub gemäss § 216 Abs. 3 lit. b StG unzulässig

gewesen, da die Handänderung vom 1. Dezember 2014 weder in einem

güterrechtlichen Zusammenhang, noch zur Abgeltung scheidungsrechtlicher

Ansprüche oder ausserordentlicher Beiträge eines Ehegatten an den

Familienunterhalt erfolgt sei. Eventualiter macht sie geltend, dass bei der Steuerberechnung

von einem falschen Erwerbspreis ausgegangen worden sei.

3.

3.1

Die

Beschwerde der Pflichtigen richtet sich nicht nur gegen den Veranlagungsentscheid

vom 2. Dezember 2015 und die nachfolgenden Rechtsmittelentscheide hierzu,

sondern auch gegen den Veranlagungsentscheid vom 6. Mai 2015, mit welchem die

Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben wurde. Es ist vorab zu prüfen, ob der

Veranlagungsentscheid vom 6. Mai 2015 der Pflichtigen gegenüber in

Rechtskraft erwachsen ist und von ihr im vorliegenden Verfahren überhaupt

angefochten werden kann.

3.2

Veranlagungsentscheide

werden rechtskräftig, wenn sie nicht innert 30 Tagen nach Zustellung

mittels Einsprache angefochten werden (§ 211 in Verbindung mit § 140

Abs. 1 StG). Steuerentscheide sind allen Verfahrensbeteiligten individuell

zuzustellen, also namentlich dem Steuerpflichtigen und allen weiteren

rechtsmittellegitimierten Personen oder Amtsstellen (Martin Zweifel/Hugo

Casanova, Schweizerisches Steuerverfahrensrecht, Direkte Steuern, Zürich etc.

2008, § 15 Rz. 47). Im allgemeinen Verwaltungsrecht werden

schriftliche Anordnungen auch weiteren Personen mitgeteilt, wenn sie durch die

Anordnung berührt sind und ein schutzwürdiges Interesse an deren Änderung und

Aufhebung haben. Die Eröffnung an mitbetroffene Drittpersonen setzt aber

grundsätzlich ein entsprechendes Gesuch voraus und erfolgt nicht von Amtes

wegen (vgl. § 10 Abs. 3 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 [VRG], sowie die entsprechende Kommentierung durch Kaspar

Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 10

N. 68 ff.). Zur Wahrung eines effektiven Rechtsschutzes und des

rechtlichen Gehörs im Sinn von Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung

(BV) genügt es hierbei auch im Steuerrecht, wenn (allenfalls) mitbetroffene

Dritte in angemessener Weise und rechtzeitig Kenntnis von den sie ebenfalls

betreffenden Verfahren erlangen und innert (nach Massgabe von Treu und Glauben

zu bestimmender) nützlicher Frist um Entscheidzustellung ersuchen können.

3.3

Schuldner

der Grundstückgewinnsteuer ist gemäss § 217 StG allein der Veräusserer, weshalb

grundsätzlich auch nur dieser in das Verfahren einzubeziehen ist. Hingegen ist

der Veranlagungsentscheid auch dann nicht dem Erwerber von Amtes wegen zu

eröffnen, wenn dieser aufgrund eines steueraufschubsbegründenden Tatbestands

die latente Steuerlast auf dem bis zur steuerprivilegierten Handänderung

erzielten Gewinn übernimmt. Damit der Erwerber weiss, dass er bei einer

Weiterveräusserung des privilegiert erworbenen Grundstücks mit einer Nachbesteuerung

des latent übernommenen Gewinns rechnen muss, sieht das Steuergesetz bei

Handänderungen unter Ehegatten in § 216 Abs. 3 lit. b StG immerhin

vor, dass beide Ehegatten mit dem Aufschub der Grundstückgewinnsteuer einverstanden

sein müssen. Ist dies der Fall und sind die übrigen Voraussetzungen gemäss § 216

Abs. 3 StG erfüllt, muss der Steueraufschub gewährt werden und steht es

nicht im Belieben des Steueramts, ob es den Steueraufschub gewährt oder nicht.

3.4

Da der

übernehmende Ehegatte bereits durch seine Zustimmungserklärung in das Verfahren

miteinbezogen wurde und allenfalls (rechtzeitig) um eine formelle

Entscheidzustellung hätte ersuchen können, rechtfertigt es sich, die

Bindungswirkung des Veranlagungsentscheids über den Steueraufschub auch auf den

übernehmenden (und zustimmenden) Ehegatten zu erstrecken. Sodann kann im

Steuerrecht, neben dem Steuerpflichtigen selbst, auch eine durch einen

Steuerentscheid (potenziell) beschwerte Drittperson einsprachelegitimiert sein,

selbst wenn deren Einsprachelegitimation vom Gesetzgeber nicht ausdrücklich

genannt wird und diese nicht eigentliche Verfügungsadressatin ist (vgl. Richner

et al., § 140 StG N. 12 f. und 28 ff.; Zweifel/Casanova, § 24

Rz. 22 f. mit Hinweisen; Botschaft des Bundesrats über die

Steuerharmonisierung vom 25. Mai 1983, BBl 1983 III 1 ff., 135 f.).

Dies ergibt sich bereits aus der Rechtsweggarantie von Art. 29a BV.

Es muss deshalb davon ausgegangen werden, dass sich die

Rechtskraft des Veranlagungsentscheids, mit welchem die Grundstückgewinnsteuer

aufgeschoben wurde, auch auf den übernehmenden und durch die latent übernommene

Steuerlast beschwerten Ehegatten erstreckt und dieser auf seiner

Zustimmungserklärung zu behaften ist. Im Gegenzug muss der ebenfalls an den

Aufschubsentscheid gebundene übernehmende Ehegatte aber auch rechtsmittellegitimiert

sein. Hingegen ist im Sinn vorstehender Erwägungen eine formelle

Entscheidzustellung an den Ehegatten zwar wünschenswert, aber entbehrlich und

zumindest nicht von Amtes wegen vorzunehmen, ist dieser doch bereits durch das

Zustimmungserfordernis hinreichend in das Verfahren miteinbezogen worden und

eine Zustellung von Amtes wegen durch den Gesetzgeber nicht vorgesehen.

3.5

Die von

der Pflichtigen geltend gemachten Willensmängel richten sich letztlich gegen

ihre Zustimmungserklärung zum Steueraufschub und den darauf ergangenen Veranlagungsentscheid

vom 6. Mai 2015, nicht aber gegen den im vorliegenden Verfahren angefochtenen

Veranlagungsentscheid vom 2. Dezember 2015. Geht man im Sinn der vorstehenden

Erwägungen davon aus, dass der Veranlagungsentscheid vom 6. Mai 2015 korrekt

eröffnet worden ist (bzw. gegenüber der Pflichtigen nicht mittels individueller

Zustellung eröffnet werden musste) und auch gegenüber der Pflichtigen bereits

in Rechtskraft erwachsen ist, ist dieser nur noch mittels Revision anfechtbar.

Es ist im vorliegenden Verfahren jedoch nicht zu klären, ob die Pflichtige die

Revision des rechtskräftigen Veranlagungsentscheids vom 6. Mai 2015

verlangen könnte und über den Wortlaut von § 155 StG hinaus hierzu

überhaupt aktivlegitimiert wäre.

Ebenso wenig können die Aufschubsvoraussetzungen gemäss § 216

Abs. 3 lit. b StG im vorliegenden Verfahren infrage gestellt werden,

nachdem der diesbezügliche Veranlagungsentscheid vom 6. Mai 2015

unangefochten geblieben und bereits in Rechtskraft erwachsen ist.

Soweit die Beschwerde damit auf eine Revision des bereits

rechtskräftigen Veranlagungsentscheids vom 6. Mai 2015 abzielt, ist auf

diese nicht einzutreten. Zudem hat das Gemeindesteueramt mit Schreiben vom 18. Dezember

2015.

zurecht auch von einer formellen Zustellung des Veranlagungsentscheids vom

6.

Mai 2015 (betreffend Steueraufschub) abgesehen, war dieser der

Pflichtigen doch im Sinn obenstehender Ausführungen nicht von Amtes wegen

zuzustellen und hat die durch ihre Zustimmungserklärung bereits hinreichend

informierte Pflichtige erst um formelle Zustellung ersucht, als der

Veranlagungsentscheid bereits in Rechtskraft erwachsen war.

4.

4.1

Selbst

wenn man die Rechtskraft des Veranlagungsentscheids vom 6. Mai 2015 nicht

auf die Pflichtige erstrecken würde, wären keine beachtlichen Willensmängel bei

ihrer Zustimmungserklärung oder andere Mängel bei dem gegenüber dem

veräussernden Ehegatten gewährten Steueraufschub ersichtlich:

4.2

Nachdem

die Pflichtige und ihr damaliger Ehemann bereits im öffentlich beurkundeten

Kaufvertrag vom 1. Dezember 2014 erklärten, die Grundstückgewinnsteuer

gemäss § 216 Abs. 3 lit. b StG aufschieben zu wollen, hat die

Pflichtige am 28. April 2015 gemäss den Vorgaben

von § 216 Abs. 3 lit. b StG erneut schriftlich ihre Zustimmung

zum Steueraufschub bekundet. Der Wortlaut des hierfür verwendeten Formulars

entspricht der Empfehlung gemäss Ziff. 13 des Kreisschreiben der

Finanzdirektion über den Aufschub der Grundstückgewinnsteuer unter Ehegatten

vom 19. Juni 2001 (ZStB I Nr. 37/456) und erscheint hinreichend klar

formuliert, um die betroffenen Ehegatten über die Folgen des Steueraufschubs

aufzuklären: So geht aus der Einverständniserklärung einerseits klar hervor,

dass die Besteuerung des Grundstückgewinnes zufolge Abgeltung güter- und scheidungsrechtlicher

Ansprüche beziehungsweise ausserordentlicher Beträge gemäss Art. 165 ZGB

aufgeschoben wird. Andererseits wird auch die übernehmende Partei über die

Steuerfolgen im Falle der Weiterveräusserung des Grundstücks in Kenntnis

gesetzt. Sollte die Pflichtige die Tragweite oder den Inhalt ihrer

Einverständniserklärung nicht erfasst haben, hätte sie sich durch entsprechende

Nachfragen beim Steueramt erkundigen können und müssen (vgl. auch BGE 138 V 495

E. 2.4). Dieses durfte wiederum aufgrund der vorbehaltslosen

Unterzeichnung der Einverständniserklärung davon ausgehen, dass die Pflichtige

sich den steuerlichen Konsequenzen ihres Tuns bewusst war. Jedenfalls bestand

keine Pflicht des Steueramts, aktiv nach allfälligen Willensmängeln der unterzeichnenden

Ehegatten zu forschen und diese von sich aus über den klaren Wortlaut der

Einverständniserklärung hinaus über allfällige Steuerfolgen aufzuklären.

4.3

Eine

entsprechende Aufklärungspflicht der Steuerbehörde entfällt weiter unabhängig

davon, ob die Initiative für den Steueraufschub nach § 216 Abs. 3

lit. b StG von der Pflichtigen und ihrem Ehemann ausgegangen ist oder der

entsprechende Steueraufschubsgrund – wie von der Pflichtigen behauptet – erst

vom Steuersekretär der Gemeinde C anstelle eines Steueraufschubs aufgrund von

Ersatzbeschaffung (wohl im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. i StG)

vorgeschlagen worden sei: Gerade weil die Pflichtige und ihr damaliger Ehemann

die Grundstückgewinnsteuer ursprünglich aus einem anderen Grund hätten

aufschieben wollen, hätten sie sich zu weiteren Nachfragen veranlasst sehen

müssen, falls und nachdem ihnen der Steuersekretär einen anderen Aufschubsgrund

vorgeschlagen hatte.

4.4

Auch

hinsichtlich den Aufschubsvoraussetzungen gemäss § 216 Abs. 3 lit. b

StG weist der Veranlagungsentscheids vom 6. Mai 2015 keinen Rechtsfehler

auf: Eine Handänderung unter Ehegatten erfolgt im Sinn des Aufschubstatbestands

von § 216 Abs. 3 lit. b StG im Zusammenhang mit dem Güterrecht,

wenn damit eine Bereinigung der finanziellen Verhältnisse unter den Ehegatten

erreicht werden soll, unabhängig davon, ob darüber hinaus auch noch eine

Eheauflösung oder ein Güterstandswechsel beabsichtigt ist (vgl. Richner et

al., § 216 StG N. 199). Kein Steueraufschub ist hingegen zu gewähren,

wenn die Erzielung eines wirtschaftlichen Gewinns und nicht die Bereinigung der

finanziellen Verhältnisse zwischen den Ehegatten im Vordergrund stehen, würde

doch ansonsten der übernehmende Ehegatte durch den Steueraufschub und die damit

latent übernommene Steuerschuld benachteiligt (vgl. Botschaft des Bundesrats

über die Steuerharmonisierung vom 25. Mai 1983, BBl 1983 III 1 ff.,

102).

Ziel der Transaktion vom 1. Dezember 2014 war auch nach

Darlegung der Pflichtigen die Bereinigung der (ehelichen) Eigentumsverhältnisse

betreffend die bisherige Familienliegenschaft. Die Pflichtige und ihr damaliger

Ehemann führten die Transaktion zum vollen Verkehrswert des Miteigentumsanteils

durch, ohne dass der veräussernde Ehegatte hierdurch wirtschaftlich einen

Gewinn zu erzielen versuchte. Zwar mag es zutreffen, dass die Parteien des

Kaufvertrags vom 1. Dezember 2014 die latent von der Pflichtigen übernommenen

Grundstückgewinnsteuer bei der Festsetzung des Kaufpreises nicht berücksichtigt

haben. Jedoch ist auch zu beachten, dass dieser Umstand zumindest für die

Steuerbehörde nicht erkennbar war und für diese – und wohl auch für die

Vertragsparteien des Kaufvertrags vom 1. Dezember 2014 selbst – damals

auch noch gar nicht absehbar war, wann und in welcher Höhe inskünftig eine

Grundstückgewinnsteuer anfallen würde. Es wäre deshalb an der Pflichtigen

gelegen, die latent übernommene Grundstückgewinnsteuer bereits bei der

Festlegung des Kaufpreises einzupreisen oder ihr Einverständnis zu einem

Steueraufschub zu verweigern, zumal sie zumindest zum Zeitpunkt ihrer

Einverständniserklärung vom 28. April 2015 bereits der (Steuerfolgen

auslösenden) Einbringung der Liegenschaft in eine einfache Gesellschaft

zugestimmt hatte und diesbezüglich über einen Informationsvorsprung gegenüber

der Steuerbehörde verfügte.

Damit handelt es sich objektiv entgegen der Ansicht der

Pflichtigen gerade um eine güterrechtliche Transaktion im Sinn des

Steueraufschubtatbestands von § 216 Abs. 3 lit. b StG, mit

welchem eine Bereinigung der finanziellen Verhältnisse unter den Ehegatten

erreicht werden sollte. Ebenfalls entgegen der Ansicht der Pflichtigen liegt es

im Wesen einer (ausgeglichenen) güterrechtlichen Bereinigung, dass die

ausgetauschten Vermögenswerte zum Verkehrswert angerechnet werden und zumindest

per Saldo keine Verschiebung der Vermögensverhältnisse angestrebt wird. Ob die

Transaktion hierbei in zeitlichem und sachlichem Konnex zur kurz darauf

erfolgten Scheidung der Ehegatten stand, ist letztlich nicht entscheidend,

jedoch vorliegend ebenfalls zu bejahen, wurde die Bereinigung der Eigentumsverhältnisse

doch gerade durch die erfolgte Ehetrennung erforderlich und erfolgte die

Auflösung des gemeinsamen Miteigentums auch nach Darstellung der Pflichtigen

"im Hinblick auf die unmittelbar bevorstehende Ehescheidung" bzw.

"zur Bereinigung der Wohnsituation der Parteien" (vgl. Rz. 72

der Beschwerdeschrift vom 31. Oktober 2016). Auch gemäss Ziff. 6 der

weiteren Bestimmungen des Kaufvertrags vom 1. Dezember 2014 wird klar

festgehalten, dass die Handänderung im Hinblick auf die Ehescheidung der Vertragsparteien

vollzogen werde und diese aus diesem Grund den Aufschub der Grundstückgewinnsteuer

gemäss § 216 Abs. 3 lit. b StG beantragen würden.

4.5

Die

Klausel im Kaufvertrag vom 1. Dezember 2014, wonach der Veräusserer eine

allfällige Grundstückgewinnsteuer zu bezahlen habe, vermag sodann allein die

Parteien des Kaufvertrags, nicht aber die am Vertragsschluss nicht beteiligte

Gemeinde zu binden. Es ist eine hier nicht zu behandelnde zivilrechtliche

Frage, wie diese Klausel im Verhältnis zwischen den Vertragsschliessenden

auszulegen ist und inwieweit die Pflichtige den Kaufvertrag diesbezüglich

allenfalls wegen Willensmängeln hätte anfechten können.

4.6

Damit

wären auch bei einem Eintreten auf die entsprechenden Vorbringen der Pflichtigen

allfällige Willensmängel bei der erteilten Zustimmung zum Steueraufschub

unbeachtlich und wäre die Pflichtige auf ihre Zustimmungserklärung zu behaften.

Zu klären bleibt, ob die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer im

Veranlagungsentscheid vom 2. Dezember 2015 korrekt erfolgte.

5.

5.1

Die

Pflichtige hat die Liegenschaft an der E-Strasse 02 in C in zwei Etappen

erworben, indem sie am 28. September 2007 zunächst einen hälftigen

Miteigentumsanteil erwarb und durch den Erwerb des Miteigentumsanteils ihres

damaligen Ehemannes per 1. Dezember 2014 Alleineigentümerin wurde. Die

Pflichtige macht diesbezüglich in ihrem nunmehr gegen den Veranlagungsentscheid

vom 2. Dezember 2015 gerichteten Eventualantrag geltend, dass sie

lediglich Teile des per 1. Dezember 2014 zum Verkehrswert von Fr. …

(50 % von Fr. …) erworbenen Miteigentumsanteil veräussert habe und

hierauf der Grundstückgewinn zu berechnen sei.

5.2

Gemäss § 219

StG ist der Grundstückgewinn der Betrag, um welcher der Erlös die Anlagekosten

übersteigt. Bei der Berechnung fallen aber gemäss § 219 Abs. 3 StG

alle Handänderungen, die zu einem Steueraufschub im Sinn von § 216 Abs. 3

StG geführt haben – samt den damit zusammenhängenden Erwerbskosten des

(jetzigen) Veräusserers – ausser Betracht (Richner et al., § 219 StG N. 39 f.;

ZStP 2000, S. 59).

5.3

Die von

der Pflichtigen subeventualiter als Anlagekosten geltend gemachten Handänderungskosten

im Zusammenhang mit dem am 28. September 2007 erfolgten Erwerb der

Liegenschaft sowie weitere wertvermehrende Aufwendungen in Höhe von (rund)

Fr. … wurden bereits von der Vorinstanz (zu 40 %, entsprechend dem

aufgrund der Einbringung in die einfache Gesellschaft zu versteuernden Anteil)

berücksichtigt. Hingegen hat die Vorinstanz die Erwerbskosten für die

Eigentumsübertragung vom 1. Dezember 2014 (Erwerb des Miteigentumsanteils

des damaligen Ehemannes) nicht als Anlagekosten berücksichtigt, da bei der

Steuerberechnung gemäss § 219 Abs. 3 StG allein auf die frühere

Handänderung vom 28. September 2007 abzustellen ist, welche nicht auf eine

in § 216 Abs. 3 StG genannte Ursache zurückzuführen ist. Die

Pflichtige muss sich damit nicht nur den auf ihren (früheren) Miteigentumsanteil

erzielten Gewinn, sondern auch den auf den übernommenen Anteil ihres früheren

Ehemannes entfallenden Grundstücksgewinn vollumfänglich anrechnen lassen, kann

sich dafür aber auch dessen Haltedauer anrechnen lassen.

Damit spielt es auch keine Rolle, welcher frühere

Miteigentumsanteil in die einfache Gesellschaft eingebracht wurde, ist doch

immer auf die Handänderung vom 28. September 2007 abzustellen und die

Handänderung vom 1. Dezember 2014 für die Berechnung unbeachtlich.

5.4

Gewöhnliche

Miteigentumsanteile stellen ohnehin lediglich ideelle Quoten, nicht aber reale

Anteile an der im gemeinschaftlichen Eigentum befindlichen Sache dar (Christoph

Brunner/Jürg Wichtermann in: Heinrich Honsell/Nedim Peter Vogt/Thomas Geiser

[Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 5. A., Basel 2015, Vor Art. 646

ZGB N. 1). Entsprechend ist es auch nicht möglich, die jeweilige

Miteigentumsquote lediglich auf bestimmte Teile des gemeinschaftlichen

Eigentums zu beziehen, vielmehr bezieht sich der Miteigentumsanteil immer auf

die gesamte Sache. Werden sämtliche Miteigentumsanteile von derselben Person

erworben, entsteht zufolge Vereinigung Alleineigentum. Auch bei

Gesamthandsverhältnissen – z. B.

zufolge der Einbringung eines Grundstücks in eine einfache Gesellschaft –

bezieht sich der Gesamthandsanteil auf die gesamte gemeinschaftliche Sache und

nicht auf einen realen Anteil.

Auch deshalb steht es nicht im Belieben der steuerpflichtigen

Person, bei der Weiterveräusserung von zu unterschiedlichen Zeiten und Preisen

erworbenen Miteigentumsanteilen selbst zu bestimmen, welche (ideellen) Anteile

später jeweils weiterveräussert werden. Dies gilt erst recht, wenn die

Veräusserung durch die Einbringung in eine einfache Gesellschaft geschieht,

kann sich der Gesamthandsanteil doch immer nur auf die gesamte Liegenschaft

beziehen und kann bis zur Auflösung des Gesamthandsverhältnisses und der

Durchführung der Realteilung der jeweilige Gesellschafteranteil nicht einem

bestimmten Anteil an der Liegenschaft zugeordnet werden.

Wie die Vorinstanz zu Recht ausführte, kann die Pflichtige

somit nicht wählen, von welcher Erwerbshälfte sie den Gesamthandsanteil von 40 %

veräusserte. Der vorinstanzliche Entscheid ist damit auch in diesem Punkt zu

bestätigen. Damit ist die vorinstanzliche Berechnung der Grundstückgewinnsteuer

vollumfänglich zu bestätigen und die diesbezüglichen (Sub-)Eventualanträge der

Pflichtigen abzuweisen.

6.

6.1

Dass der

Pflichtigen in der vorliegenden Konstellation kein Steueraufschub zufolge Ersatzbeschaffung

möglich ist, da sie die fragliche Liegenschaft (auch) selbst bewohnt, ist für

den vorliegenden Entscheid irrelevant.

6.2

Da der

Sachverhalt liquide erscheint, kann auch auf eine Rückweisung oder weitere

Beweisabnahmen – wie der beantragten Befragungen des Steuersekretärs der

Gemeinde C oder des früheren Ehemannes der Pflichtigen sowie einer

Parteibefragung der Pflichtigen selbst – verzichtet werden.

Damit ist die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen, soweit

darauf eingetreten wird.

7.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Pflichtigen

aufzuerlegen (§ 153 Abs. 4 in Verbindung mit § 151 Abs. 1

und § 213 Satz 2 StG) und ist dieser auch keine Parteientschädigung

zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 213 Satz 2

StG sowie § 152 und § 153 Abs. 4 und StG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'800.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellkosten,

Fr. 2'920.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …