SB.2016.00109

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2016.00109

21. Dezember 2016Deutsch18 min

(URT.2016.18603)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die Eheleute A/B (nachfolgend

die Pflichtigen) verkauften in der Steuerperiode 2009 folgende Liegenschaften:

Verkauf einer Stockwerkeigentumswohnung an der D-Strasse 01 in F

gemäss öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 25. März 2009;

- Verkauf einer Liegenschaft an der E-Strasse 02

in G gemäss öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 17. Juli 2009;

- Verkauf von zwei

Stockwerkeigentumseinheiten (bestehend aus Untergeschoss/Erdgeschoss des

früheren …-Hauses) an der H-Strasse 04 in I gemäss öffentlich beurkundetem

Kaufvertrag vom 26. Oktober 2009.

Während aus den Verkäufen in F und I ein

Gewinn von Fr. … bzw. …

resultierte, wurde die Liegenschaft in G mit einem Verlust von Fr. … verkauft.

Am 11. Dezember 2014 rechnete das kantonale Steueramt

den Verkaufsgewinn von Fr. … aus dem Verkauf der Zürcher Wohnung beim

steuerbaren Einkommen auf und berücksichtigte im Gegenzug den Verlust von Fr. …

aus dem Verkauf der Liegenschaft in G, da es die Transaktionen als

gewebsmässigen Liegenschaftenhandel qualifizierte.

Die dagegen erhobene Einsprache wies es am 5. April

2016 ab und erhöhte den aufzurechnenden Betrag um den Gewinn aus dem Verkauf

der beiden Stockwerkeigentumseinheiten in I in Höhe von Fr. …. Hieraus

resultierte ein steuerbares Einkommen von Fr. ….

Erwägungen

II.

Die hiergegen erhobene Beschwerde wies das

Steuerrekursgericht am 27. September 2016 ab.

III.

Mit Beschwerde vom 9. November 2016 liessen die

Pflichtigen dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei das steuerbare Einkommen

für die Zwecke der direkten Bundessteuer 2009 auf Fr. … festzusetzen.

Weiter ersuchten sie um die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Während das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung

verzichtete, schloss das kantonale Steueramt auf Abweisung der Beschwerde. Die

Eidgenössische Steuerverwaltung liess sich nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Für die Beschwerde an das Verwaltungsgericht als

weitere verwaltungsunabhängige kantonale Instanz im Bereich der direkten

Bundessteuer gelten laut Art. 145 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom

14.

Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer (DBG) die Vorschriften von

Art. 140 bis 144 DBG über das Beschwerdeverfahren vor der kantonalen

Rekurskommission "sinngemäss". Die nur sinngemässe Anwendung der

Bestimmungen über das Verfahren vor dem Steuerrekursgericht gestattet

unterschiedliche Regelungen, die sich aus der Natur eines zweistufigen

gerichtlichen Instanzenzugs ergeben. Bei einem solchen System liegt eine

Verengung der Kognition mit Beschränkung des Novenrechts für die zweite Instanz

aber nahe. Sie liegt im Interesse der Verfahrensökonomie und ist geeignet,

einer missbräuchlichen Prozessführung entgegenzuwirken (BGE 131 II 548

E. 2.2.2).

Soll die erstinstanzliche Beschwerde die allseitige,

hinsichtlich Rechts- und Ermessenskontrolle unbeschränkte gerichtliche

Überprüfung der Einspracheentscheide der Veranlagungsbehörde auf alle Mängel

des Entscheids und des vorangegangenen Verfahrens hin (Art. 140

Abs. 3 DBG) ermöglichen, muss sich die Aufgabe der zweitinstanzlichen

Beschwerde, welche die Überprüfung der Entscheidung eines Gerichts und nicht

diejenige einer Verwaltungsbehörde zum Gegenstand hat, sinnvollerweise auf die

Rechtskontrolle beschränken (BGE 131 II 548 E. 2.5). Das Verwaltungsgericht

hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu

gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt

gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom

Steuerrekursgericht in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf

Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen des

Steuerrekursgerichts zu setzen (vgl. RB 1999 Nr. 147).

1.2

Die Beschwerde in Steuersachen an das Verwaltungsgericht muss einen

Antrag und eine Begründung enthalten (Art. 140 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 145 Abs. 2 DBG). In der Begründung

ist darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt, was eine

Auseinandersetzung mit den vorinstanzlichen Erwägungen bedingt (VGr, 22. Juni

2016, SB.2015.00118/119, E. 1.2).

Auch wenn die Beschwerdeschrift vereinzelt Bezug auf den

vorinstanzlichen Entscheid nimmt, entsprechen sich

Beschwerdeschrift und Rekurseingabe in grossen Teilen (vgl.

den entsprechenden Hinweis in der Beschwerdeantwort

des kantonalen Steueramts vom 28. November 2016).

Wo auf den vorinstanzlichen Entscheid Bezug genommen wird, werden teilweise die

bereits vor dem Steuerrekursgericht vorgetragenen Argumente wortgleich

wiederholt, ohne dass die Beschwerdeschrift substanziell ergänzt oder angepasst

wird. Auf die Beschwerde ist damit nur insoweit einzutreten, als dass sie sich

auch tatsächlich mit den vorinstanzlichen Erwägungen

auseinandersetzt. Indes wäre sie im Sinn

nachfolgender Erwägungen auch bei einem vollumfänglichen Eintreten abzuweisen

gewesen.

2.

2.1

Als Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit

steuerbar sind gemäss Art. 18 Abs. 1 DBG alle Einkünfte aus einem

Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem

freien Beruf sowie aus jeder anderen selbständigen Erwerbstätigkeit. Die

Rechtsprechung versteht unter selbständiger Erwerbstätigkeit jede Tätigkeit,

bei der eine natürliche Person durch Einsatz von Arbeitsleistung und Kapital in

frei bestimmter Selbstorganisation planmässig, anhaltend und nach aussen

sichtbar zum Zweck der Gewinnerzielung am wirtschaftlichen Verkehr teilnimmt

(vgl. BGE 125 II 113 E. 5b; 121 I 259 E. 3c; VGr, 4. Juli

2012, SB.2012.00001, E. 2.2). Zu den Einkünften aus

selbständiger Erwerbstätigkeit zählen auch alle Kapitalgewinne aus

Veräusserung, Verwertung oder buchmässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen

(Art. 18 Abs. 2 Satz 1 DBG). Als Geschäftsvermögen gelten wiederum

alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der

selbständigen Erwerbstätigkeit dienen (Art. 18 Abs. 2 Satz 3,

1.

Halbsatz DBG). Demgegenüber sind laut Art. 16 Abs. 3 DBG die

Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Privatvermögen steuerfrei.

2.2

Nach der Praxis des Bundesgerichts liegt

gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel im Sinn einer selbständigen

Erwerbstätigkeit immer dann vor, wenn die steuerpflichtige Person An- und

Verkäufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung

bei sich zufällig bietender Gelegenheit tätigt, sondern wenn sie dies

systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut. Als Indizien hierfür

kommen in Betracht: die systematische bzw. planmässige Art und Weise des

Vorgehens (aktives, wertvermehrendes Tätigwerden durch Parzellierung,

Überbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft

möglichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; Ausnützung der Marktentwicklung),

die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte, der enge Zusammenhang eines

Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz

spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher

fremder Mittel zur Finanzierung der Geschäfte oder die Realisierung derselben

im Rahmen einer Personengesellschaft (BGr, 31. Oktober 2011,2C_948/2010,

E. 2.3; BGr, 7. April 2009,2C_869/2008,

E. 2.4; BGE 125 II 113 E. 6a).

2.3

Jedes dieser Indizien kann gemäss Bundesgericht

zusammen mit anderen, unter Umständen jedoch auch allein, zur Annahme einer

selbständigen Erwerbstätigkeit im Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG

ausreichen. Dass einzelne typische Elemente der selbständigen Erwerbstätigkeit

im Einzelfall nicht erfüllt sind, kann durch andere Elemente kompensiert

werden, die mit besonderer Intensität vorliegen. Entscheidend ist, dass die

Tätigkeit in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (BGr, 31. Oktober

2011,2C_948/2010, E. 2.3; BGE 125 II 113 E. 6a), während

Erwerbsmotiv, die Mittelherkunft oder die buchhalterische Behandlung –

zumindest im Vergleich zur technisch-wirtschaftlichen Funktion des

Vermögensgegenstands und der objektiv erkennbaren Verwendung für Geschäftszwecke

– von untergeordneter Bedeutung sind (BGE 94 I 464 E. 2; VGr, 4. Juli 2012, SB.2012.00001,

E. 5.1).

2.4

Als Liegenschaftenhändler gilt nicht nur

derjenige, dessen eigentliche Tätigkeit auf den An- und Verkauf von Liegenschaften

gerichtet ist, sondern auch jener, der sich in anderer Weise gewinnstrebig mit

Liegenschaften befasst, die über die blosse Vermögensverwaltung hinausgeht,

beispielsweise wenn der Liegenschaftenhandel einem Architekten, einem

Baugeschäft oder einem Handwerksbetrieb zur Arbeitsbeschaffung dient (StE 2000

B. 23.1 Nr. 44, E. 2b aa; VGr, 4. Juli 2012,

SB.2012.00001, E. 3.2). Auf ein professionelles Vorgehen deutet auch der Umstand,

dass die gekauften Liegenschaften vor der Weiterveräusserung umgebaut, neu

parzelliert oder überbaut werden (vgl. Felix Richner et al. [Hrsg.],

Handkommentar, 3. A., Zürich 2016, Art. 18 AuG N. 22).

2.5

Keine selbständige Erwerbstätigkeit liegt aber

vor, wenn bloss das eigene Vermögen verwaltet wird, insbesondere wenn eigene Liegenschaften

vermietet werden. Dies gilt selbst dann, wenn das Vermögen umfangreich ist,

professionell verwaltet wird und kaufmännische Bücher geführt werden (BGr,

13.

Juni 2013,2C_1273/2012, E. 2.1). Regelmässig werden auch

die von den Pflichtigen selber bewohnten Liegenschaften nicht zum Geschäftsvermögen

gezählt (StE 2000 B 23.1 Nr. 44,

E. 2b.bb; VGr, 4. Juli 2012, SB.2012.00001, E. 4.2.3).

3.

3.1

Vorliegend ist strittig, ob die 2009

durchgeführten Liegenschaftsverkäufe als gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel

oder als private Vermögensverwaltung zu qualifizieren

sind. Die Pflichtigen machen diesbezüglich geltend, die

Liegenschaften ursprünglich jeweils als Alterswohnsitz bzw. als

Praxisstandort und Wohnort für ihre Tochter erworben, jedoch

infolge besserer Gelegenheiten oder veränderter Bedürfnisse 2009 sukzessive

wieder verkauft zu haben.

3.2

Grundsätzlich kommt dem ursprünglichen

Erwerbsmotiv keine entscheidende Bedeutung zu, bestimmt sich die

Gewerbsmässigkeit der infrage stehenden Transaktionen

doch letztlich nach dem objektiven und tatsächlich verwirklichten Sachverhalt

und nicht aufgrund der inneren Motivlage der Pflichtigen.

Die Behauptung, dass die Wohnungen jeweils

als Alterswohnsitz bzw. als Praxis- und Wohnräumlichkeit für die Tochter

gekauft und infolge veränderter Bedürfnisse oder besserer

Gelegenheiten verkauft worden seien, erscheint zudem nicht glaubhaft: So soll die Liegenschaft an der E-Strasse in G

1999.

als Standort für die Praxis der Tochter erworben, dieses Vorhaben jedoch

vor Einrichtung einer entsprechenden Praxis aufgrund der hohen Praxisdichte im

Einzugsgebiet G wieder aufgegeben worden sein. Die Wohnung D-Strasse in F

sollte gemäss den Angaben der Pflichtigen ursprünglich als Alterswohnsitz

dienen, jedoch hernach als hierfür ungeeignet befunden worden sein, da die

Pflichtigen näher zu ihrer Tochter ziehen wollten. Das frühere …-Haus in I soll

danach ebenfalls als Altersresidenz erworben worden sein, jedoch während den

Umbauarbeiten als zu gross für diesen Zweck befunden und deshalb in mehrere

Stockwerkeigentumseinheiten aufgeteilt worden sein. Die Pflichtigen bewohnten

sodann ab 2011 die beiden oberen Stockwerke, während das

Untergeschoss/Erdgeschoss bereits 2009 verkauft und somit nie durch die

Pflichtigen bewohnt wurde. Damit wurde keine der 2009 verkauften Liegenschaften

dem angeblich vorgesehenen Zweck zugeführt bzw. von den Pflichtigen oder deren

Tochter selbst genutzt. Dies wurde von der Vorinstanz entgegen der Ansicht der

Pflichtigen korrekt und widerspruchsfrei festgestellt, zumal die ab 2011 durch

die Pflichtigen bewohnten oberen Geschosse des früheren…-Hauses I in der

strittigen Steuerperiode 2009 gerade nicht verkauft wurden und deshalb auch

nicht Gegenstand der im Streit stehenden Aufrechnung sein können. Sodann war

auch nach Einschätzung der Pflichtigen keines der 2009 verkauften Objekte

letztlich hinreichend für die angedachten Zwecke geeignet, wenngleich sie dies

jeweils erst nachträglich eingesehen haben wollen.

Bei der bereits am 3. Juni 2003

gekauften Wohnung an der D-Strasse in F ist sodann auch kein enger zeitlicher

Konnex zur Pensionierung der Pflichtigen ersichtlich. Es ist zudem auch nicht

nachvollziehbar, weshalb die bereits in der Bauphase gekaufte Wohnung an der D-Strasse

zunächst "altersgerecht" für die Pflichtigen umgebaut werden musste,

wenn diese eine Nutzung als Altersresidenz von Beginn weg geplant haben wollen.

Ebenso wenig ist nachvollziehbar, weshalb das altersgerechte Wohnen auf einer

Ebene zwar wesentlich für den Kauf der Wohnung an der D-Strasse in F gewesen

sein soll, dieser Aspekt aber beim Kauf des mehrstöckigen ehemaligen …-Hauses

in I offenbar keine kaufentscheidende Rolle mehr gespielt hat. Generell ist

keine kohärente Strategie zur Begründung eines Alterswohnsitzes ersichtlich,

vielmehr unterscheiden sich die angeblich hierfür gekauften Liegenschaften

bezüglich Lage und Beschaffenheit fundamental.

3.3

Weiter hat der Pflichtige schon bei zahlreichen

anderen Gelegenheiten Liegenschaften erworben und diese teilweise zusammen mit

dem befreundeten Architekten J überbaut und/oder renoviert. So war der

Pflichtige seit den 1980er-Jahren immer wieder an Liegenschaftstransaktionen

beteiligt. In der jüngeren Vergangenheit verkaufte er am 18. April 2008 (Beurkundungsdatum) zwei Stockwerkeigentumswohnungen an

der K-Strasse in I, welche er erst im Vorjahr (19. Juli 2007, Beurkundungsdatum) gekauft hatte. Auch 2010 und 2013

fanden Liegenschaftenverkäufe der Pflichtigen in L statt.

3.4

Es ist im vorliegenden Verfahren zwar grundsätzlich nicht zu klären,

ob die Liegenschaftentransaktionen ausserhalb der Steuerperiode 2009 als

gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel qualifizieren. Diese sind jedoch insoweit

von Relevanz, als dass sie Rückschlüsse auf die generelle Tätigkeit des

Pflichtigen auf dem Liegenschaftenmarkt zulassen.

Diesbezüglich ist mit der Vorinstanz festzuhalten, dass

bereits die Anzahl der Transaktionen auf eine gewerbsmässige Tätigkeit

hindeutet und der Pflichtige auch schon bei früherer Gelegenheit als

gewebsmässiger Liegenschaftenhändler eingestuft wurde. Die Pflichtigen räumen

sodann selbst ein, dass "im Rahmen der Gesellschaft/Geschäftstätigkeit

(bis 2008/2009)" steuerbare Liegenschaftentransaktionen stattgefunden

haben, wenngleich sie deren Qualifizierung als gewerbsmässiger

Liegenschaftenhandel nicht durchwegs als sachgerecht empfinden. Der Pflichtige war bis zum 22. August

2011.

Verwaltungsratspräsident der M AG, welche unter anderem die Planung,

die Installation und den Verkauf von Heizungs- und Sanitäranlagen sowie

Ölfeuerungen bezweckte und gemäss Handelsregistereintrag überdies auch Grundstücke erwerben, belasten oder veräussern kann. Auch seine Ehefrau war bis zum genannten Datum

Verwaltungsratsmitglied der M AG. Es ist damit

nicht ersichtlich, weshalb sich die Natur der Liegenschaftengeschäfte der

Pflichtigen gerade auf die hier strittige Steuerperiode hin verändert haben

sollte, obwohl sich die Pflichtigen erst zwei Jahre später aus dem

Verwaltungsrat der M AG zurückgezogen haben.

3.5

Die etwas längere Haltedauer bei einzelnen

Objekten ist zudem zumindest teilweise durch darauf durchgeführte Neu- und

Umbauten zu relativieren, welche naturgemäss einem kurzfristigen Weiterverkauf

entgegenstanden, jedoch ihrerseits eine gewerbsmässige Tätigkeit

indizieren. Sodann steht es der Qualifikation der Pflichtigen

als gewerbsmässige Liegenschaftenhändler in Bezug auf die 2009 verkauften

Liegenschaften keineswegs entgegen, dass einzelne andere Liegenschaften selbst bewohnt und/oder

über lange Zeiträume gehalten wurden und deshalb allenfalls tatsächlich dem

Privatvermögen der Pflichtigen zuzuordnen sind.

3.6

Der Pflichtige hat sich aufgrund seiner

jahrelangen Tätigkeit in der Baubranche und als Verwaltungsratspräsident der M AG,

seiner früheren Immobilientransaktionen sowie seiner persönlichen Kontakte

zweifellos besondere Kenntnisse im Immobilienhandel angeeignet, die sich nicht

nur auf das engere Geschäftsfeld seiner Tätigkeit bei der M AG

beschränkte. Sodann waren seine Transaktionen auf dem Immobilienmarkt geeignet,

der von ihm kontrollierten M AG Aufträge zu verschaffen.

So wurden bei der Renovation und dem Umbau des früheren…-Hauses

in I in den Jahren 2009 bis 2010 erhebliche Arbeiten durch die M AG

ausgeführt und von dieser ein Architekturhonorar in Höhe von Fr. …

abgerechnet. Die wertvermehrenden Aufwendungen durch die M AG betrugen

insgesamt allein mit Bezug auf diese Liegenschaft Fr. …. Inwiefern der

Pflichtige hierbei – wie in der Beschwerdeschrift behauptet – "während der

Arbeitszeit Eigenleistungen" erbracht hat, ist ohne Relevanz, zumal sich

der Pflichtige ohnehin auf die buchhalterische Behandlung und seine eigene

Deklaration behaften lassen muss.

Auch bei der Liegenschaft an der D-Strasse in F

installierte die M AG die Heizanlagen. Es erscheint widersprüchlich, wenn

der Pflichtige diesbezüglich einerseits geltend macht, dass sich die von ihm

kontrollierte M AG lediglich mit einer konkurrenzfähigen Offerte und ohne

Vorzugsbedingungen um den Auftrag zur Installation der Heizungsanlage beworben

habe, er aber andererseits den Auftrag als unliebsame Last für den angeblich

"ohnehin schon mit (lukrativeren) Drittaufträgen" ausgelasteten

Betrieb darstellt: Wäre der Auftrag der M AG nicht lukrativ erschienen und

wäre diese damit überlastet gewesen, hätte sie hierfür als gewinnstrebige Unternehmung

kaum offeriert. Falls die M AG hierbei

keine Vorzugskonditionen gewährte, spricht dies

nicht gegen gewerbsmässige Motive des Pflichtigen, kann doch bereits eine

bessere Auslastung des Betriebs Ziel eines gewerbsmässigen

Liegenschaftenhändlers sein.

Das Stockwerkeigentum an der D-Strasse in F wurde zudem von

der J AG geplant und an die Pflichtigen verkauft, einem Architekturbüro,

welches wiederum von J, einem befreundeten Architekten der Pflichtigen,

kontrolliert wurde. Der Pflichtige konnte aufgrund dieser Umstände wohl damit

rechnen, den Auftrag für die Erstellung der Heizanlage der Liegenschaft zu erhalten.

Damit nutzte der Pflichtige einen Teil der erworbenen

Liegenschaft zur Auftragsausweitung für die von ihm kontrollierte M AG,

was bereits auf eine gewerbsmässige Tätigkeit hindeutet. Weiter verfügt er über

besondere Branchenkenntnisse, welche seine Käufe und Verkäufe ebenfalls in die

Nähe einer gewerbsmässigen Tätigkeit rücken.

3.7

Sowohl die Aufteilung des früheren …-Hauses von I in verschiedene Stockwerkeigentumseinheiten als auch

die vorgenommenen Neu- und Umbauten auf den verschiedenen Kaufobjekten des

Beschwerdeführers deuten auf ein planmässiges und systematisches Vorgehen zur

Maximierung des Verkaufspreises und/oder der

besseren Betriebsauslastung hin, gerade auch weil der

Pflichtige die erforderlichen Arbeiten teilweise durch die von ihm

kontrollierte M AG oder mit Unterstützung des befreundeten Architekten J

durchführen konnte. Die 2009 verkauften Liegenschaften bzw.

Stockwerkeigentumseinheiten wurden sodann nie von den Pflichtigen oder diesen

nahestehenden Personen selbst bewohnt. Es ist nicht ersichtlich, weshalb die

Umbauten und Abparzellierungen damit einzig der altersgerechten Aufbereitung

der jeweiligen Wohnung gedient und nicht auf einen

lukrativen Verkauf oder eine bessere Auslastung der M AG ausgerichtet gewesen sein sollen. Auch dies spricht für eine

gewerbsmässige Tätigkeit.

3.8

Die Tätigkeit des Selbständigerwerbenden erfolgt auf eigene Rechnung

und Gefahr, indem ein eigentliches Unternehmerrisiko eingegangen wird (vgl.

Felix Richner et al., Handkommentar zum DBG, 3. A., Zürich 2016, Art. 18

DBG N. 11). Indiz hierfür kann etwa der Einsatz erheblicher Fremdmittel

sein, sofern er über das hinausgeht, was auch in der privaten

Vermögensverwaltung üblich ist, wie z. B. bei der Finanzierung einer Liegenschaft durch eine Hypothek.

Dabei dürfte die Grenze für die Fremdfinanzierung von Wohneigentum bei rund 80 %

liegen; bei Ferien- oder Zweitwohnsitzen bei 65 % (vgl. VGr, 31. Oktober

2012, SB.2012.00073, E. 3.1). Bei Mehrfamilienhäusern beträgt die 1. Hypothek

in der Regel bis zu zwei Dritteln des Verkehrswerts und die 2. Hypothek zwischen

67.

% bis 80 % des Verkehrswerts (VGr, 20. August 2014,

SB.2014.00051, E. 4.1 mit Hinweisen).

Der Fremdfinanzierungsgrad betrug gemäss den Angaben der Pflichtigen

bei der Liegenschaft in G 66,4 % und bei der Wohnung D-Strasse in F 69,8 %.

Ansonsten soll die Fremdfinanzierung unter 50 % gelegen haben. Zu beachten

ist indessen, dass es sich bei diesen Liegenschaften – bis auf den oberen Stock

des früheren …-Hauses in I – nicht um fremdfinanzierte Hauptwohnsitze der

Pflichtigen handelte, sondern um an Dritte vermietete bzw. nicht selbst

genutzte Liegenschaften, welche üblicherweise mit nicht mehr als 2/3 des Verkehrswerts

fremdfinanziert werden (VGr, 31. Oktober 2012, SB.2012.00073, E. 3.1).

Sodann haben die Pflichtigen zumindest in der Vergangenheit einen Teil ihrer Einnahmen

aus den Liegenschaftenverkäufen reinvestiert, wenngleich sie ihre

Hypothekenlast in den letzten Jahren reduziert haben. Der Fremdfinanzierungsgrad

der strittigen Liegenschaftentransaktionen schliesst damit zwar eine private

Vermögensverwaltung nicht geradezu aus, spricht aber auch keineswegs gegen gewerbsmässigen

Liegenschaftenhandel.

3.9

Die Pflichtigen geben weiter an, ihre

Transaktionen meist zum "Selbstkostenpreis" bzw. zu einem

"Gestehungs-" bzw. "Freundschaftspreis" veräussert zu

haben. Dies erscheint bereits angesichts der teils beträchtlichen Gewinnmargen bei den Verkäufen eher zweifelhaft. Ein gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel wird aber ohnehin nicht

schon dadurch ausgeschlossen, dass einzelne Liegenschaften ohne grossen Gewinn

oder gar mit Verlust verkauft wurden. Vielmehr gehören geringe Gewinnmargen

oder gar Verluste zum normalen Geschäftsrisko. Entscheidend ist nicht die

Gewinnerzielung, sondern die Gewinnerzielungsabsicht (vgl. auch Markus

Reich in Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen

Steuerrecht, Teil I/Band 2a, Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer [DBG],

Art. 1–82, 2. A., Basel 2008, Art. 18 DBG N. 16b). Dass eine solche vorliegend fehlte, ist nicht ersichtlich

und ergibt sich auch nicht allein aus dem Umstand, dass die Liegenschaften

teilweise an die bisherigen Mieter oder an einem an den Umbauten beteiligten

Handwerker verkauft wurden. Zudem bestand das wirtschaftliche Interesse im Sinn

der gemachten Ausführungen nicht allein in der Erzielung eines möglichst hohen

Verkaufserlöses, sondern auch in der Arbeitsbeschaffung für den Betrieb der M AG.

3.10

Aufgrund der guten Kontakte des Pflichtigen zur

Baubranche war ein aktiver Aussenauftritt des Pflichtigen auf dem

Immobilienmarkt nicht erforderlich. Dies gilt insbesondere für die

Liegenschaften in F und G, wo mit den bisherigen Mietern bzw. einem beteiligten

Handwerker auch ohne Werbung jeweils eine Käuferschaft gefunden werden konnte.

Auch wenn die Pflichtigen hierbei allenfalls auch günstige

Gelegenheiten für den Weiterverkauf genutzt haben, schliesst dies eine

gewerbsmässige Tätigkeit nicht aus: Auch beim gewerbsmässigen

Liegenschaftenhandel werden günstige Gelegenheiten zu Verkäufen genutzt und

Verkaufsobjekte bei entsprechenden Anfragen an bereits bekannte Personen

veräussert. Ein Wohnungsverkauf an frühere Mieter ist für einen gewerbsmässigen

Liegenschaftenhändler zwar nicht alltäglich, aber bei entsprechender

Gelegenheit auch keineswegs aussergewöhnlich. Sodann deutet nichts darauf hin,

dass die Pflichtigen nicht auch bereit gewesen wären, die Liegenschaften an

beliebige Dritte zu verkaufen. Vielmehr wollen sie auch gemäss eigenen Angaben

befürchtet haben, auf den Objekten "sitzen zu bleiben" und waren

entsprechend froh, jeweils einen Käufer gefunden zu haben.

3.11

Kein

besonderes Gewicht ist sodann dem Umstand zuzumessen, dass die Pflichtigen die

Liegenschaften stets als Privateigentum gehalten und im

Liegenschaftenverzeichnis ihrer privaten Steuererklärung deklariert haben.

3.12

Die Vorinstanz ist stets davon ausgegangen, dass es sich bei der

verkauften Liegenschaft an der D-Strasse in F um eine einzelne

Stockwerkeigentumswohnung handelt, weshalb die allenfalls missverständliche

Bezeichnung der Liegenschaft im Rekursentscheid ("D-Strasse 01–03")

nicht erheblich erscheint und im Gesamtkontext der vorinstanzlichen Erwägungen

insbesondere auch nicht den Verkauf einer Reihe von Mehrfamilienhäusern an der D-Strasse

suggeriert.

3.13

Die

Vorinstanz hat den Pflichtigen sodann nicht generell die Möglichkeit abgesprochen,

Liegenschaften im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung zu erwerben respektive

bei sich spontan bietender Gelegenheit zu verkaufen. Jedoch erscheint aufgrund

der angeführten Indizien zumindest für die vorliegend im Streit stehenden Liegenschaften

ein gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel erstellt und sind die von den

Pflichtigen angegebenen Erwerbs- bzw. Veräusserungsmotive nicht glaubhaft.

4.

Da das Verfahren bereits spruchreif

scheint und die beantragte Parteibefragung der Pflichtigen keine neuen Erkenntnisse

verspricht, kann von der Abnahme weiterer Beweise abgesehen werden.

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde, soweit auf diese

eingetreten wird.

5.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten

den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 in Verbindung

mit Art. 145 Abs. 2 DBG) und steht diesen keine Parteientschädigung

zu (Art. 64 Abs. 1–3 des Bundesgesetzes über das Verwaltungsverfahren

vom 20. Dezember 1968 [VwVG] in Verbindung mit Art. 144 Abs. 4 und

Art. 145 Abs. 2 DBG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'200.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 100.-- Zustellkosten,

Fr. 3'300.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt, unter

solidarischer Haftung für den gesamten Betrag.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …