SB.2017.00105

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2017.00105

21. Februar 2018Deutsch12 min

(URT.2018.19648)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

A. A

(nachfolgend der Pflichtige), Alleinaktionär der C AG mit Sitz in G,

veräusserte am 27. Mai 2011 sämtliche Aktien der C AG an die D AG

zum Preis von Fr. …. Zum Zeitpunkt des Verkaufs der Aktien war die C AG

Eigentümerin eines in der Stadt Zürich gelegenen Grundstücks (Kat.-Nr. 01,

Liegenschaft E-Strasse 02/03) sowie der Grundstücke GBBL 04 bis 05, F-Platz 06

bis 07, in G.

Die Grundsteuerkommission G würdigte den Verkauf der

Aktien der C AG als wirtschaftliche Handänderung und auferlegte dem

Pflichtigen am 26. Februar 2013 bezüglich der in G gelegenen Grundstücke

eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. …. Dabei ging sie von einem

grundsteuerlich zu berücksichtigenden Verkaufserlös von Fr. … und

Anlagekosten von Fr. … (anteiliger Landpreis Fr. …, Erstellungskosten

Fr. …, wertvermehrende Aufwendungen Fr. …) aus.

B. Mit

Einspracheentscheid vom 17. Dezember 2013 wies die Grundsteuerkommission

die am 22. März 2013 vom Pflichtigen erhobene Einsprache ab und erhöhte

die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. …. Sie berücksichtigte dabei zugunsten

des Pflichtigen eine neu geltend gemachte Mäklerprovision von Fr. …,

anerkannte jedoch nur mehr Anlagekosten von Fr. ….

Erwägungen

II.

Den hiergegen vom Pflichtigen am 20. Januar 2014

erhobenen Rekurs hiess das Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 25. Juli

2017.

teilweise gut und reduzierte die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. ….

Dabei bestätigte es nach Erstellung eines Gutachtens zur Frage des

Verkehrswerts vor 20 Jahren grundsätzlich den Einspracheentscheid,

berücksichtigte jedoch neu einen Verlust aus der Handänderung der in der Stadt

Zürich gelegenen Liegenschaft "E-Strasse 02/03" im Betrag von Fr. ….

III.

Mit Beschwerde vom 5. September 2017 an das

Verwaltungsgericht beantragte der Pflichtige, der Entscheid des

Steuerrekursgerichts sei aufzuheben und die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. …

festzusetzen, eventuell sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen zur

Anordnung einer Oberexpertise betreffend den Verkehrswert vor 20 Jahren, alles

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.

Die Vorinstanz verzichtete auf Vernehmlassung, die

Beschwerdegegnerin beantragte die Abweisung der Beschwerde, unter "Kosten-

und Entschädigungsfolge zulasten der Gegenpartei".

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Die

Grundstückgewinnsteuer wird erhoben von den Gewinnen, die sich bei Handänderungen

an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 des

Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG]). Grundstückgewinn ist der Betrag,

um welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt (§ 219 Abs. 1 StG).

Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen

des Erwerbers. Liegt die massgebende Handänderung mehr als zwanzig Jahre

zurück, darf der Steuerpflichtige den Verkehrswert des Grundstücks vor zwanzig

Jahren in Anrechnung bringen (§ 220 Abs. 1 und 2 StG). Der durch

Schätzung zu ermittelnde Verkehrswert entspricht dem Preis, der hierfür im

gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen gewesen wäre. Dieser

Wert ist bei den Grundsteuern individuell nach allgemeinen Bewertungsgrundsätzen

zu schätzen (vgl. VGr, 28. September 2011, SB.2011.00010 = ZStP 2012,

90.

ff., E. 2.1).

1.2

Amtliche

Gutachten unterliegen wie Privatgutachten der freien Beweiswürdigung durch die

erkennende Behörde. Während Privatgutachten die Aussagekraft einer Parteibehauptung

zukommt, gelten amtliche Gutachten als Beweismittel. Im Gegensatz zum Privatgutachter

wird der amtliche Gutachter von der erkennenden Behörde ausgewählt, instruiert

und darauf hingewiesen, dass er unter Strafandrohung steht. Folglich besitzt

das Privatgutachten wegen der fehlenden Neutralität des Gutachters nicht

denselben Rang wie ein amtliches Gutachten. Von einem amtlichen Gutachten darf

nicht ohne zwingende Gründe abgewichen werden. Die erkennende Behörde kann sich

deshalb bei der Beweiswürdigung auf die Prüfung beschränken, ob das amtliche

Gutachten vollständig, klar, gehörig begründet, frei von Lücken und

Widersprüchen ist, auf zutreffenden tatsächlichen Feststellungen beruht sowie

ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche Unbefangenheit

gehabt hat (vgl. VGr, 16. November 2011, SB.2011.00018 = ZStP 2012,

323.

ff., E. 2.3 f.).

2.

Der Verkauf sämtlicher Aktien der C AG erfüllt

unbestrittenermassen die Voraussetzungen einer wirtschaftlichen Handänderung an

den Grundstücken im Eigentum der veräusserten Gesellschaft. Vor

Verwaltungsgericht einzig noch umstritten ist die Höhe der Anlagekosten der

Grundstücke in G. Die Vorinstanz stellt auf die Ausführungen von H in deren

Gutachten vom 15. April 2015 ab und geht von einem Verkehrswert vor

20.

Jahren in der Höhe von Fr. … aus. Damit liege die Summe der Kosten

des Landerwerbs (Fr. …) und die anrechenbaren Kosten der Gebäudeerstellung

(Fr. …) mit Fr. … über dem Verkehrswert vor 20 Jahren. Daher sei

zugunsten des Pflichtigen auf diesen Wert abzustellen.

Demgegenüber erhebt der Pflichtige eine Reihe von

Einwendungen gegen das Gutachten H vom 15. April 2015 und verficht

beschwerdeweise einen Verkehrswert der Liegenschaften vor 20 Jahren von Fr. …

(unter Verweis auf die Ausführungen in der Einsprache vom 22. März 2013)

bzw. von Fr. … (Gutachten I, vom 15. Juni 2015).

3.

3.1

Die

streitbetroffenen Liegenschaften umfassen gemäss Gutachten H ein Wohn- und

Gewerbezentrum mit Hotel, eine Grundfläche von insgesamt über … m2,

verteilt auf sieben separate Grundstücke. Die Überbauung weist eine Kubatur von

rund … m3 und einen totalen Gebäudeversicherungswert GVZ von Fr. …

auf. Diese Feststellungen des Gutachtens sind unbestritten. Vor diesem

Hintergrund erscheint es geradezu angezeigt, dass die Gutachterin H je getrennt

die Verkehrswerte der Liegenschaften aufgrund der unterschiedlichen Nutzungen

bestimmte und diese dann zur Bestimmung des totalen Verkehrswerts zusammenführte.

Die vorliegend zu bewertende Überbauung ist nicht mit der Schätzung eines

einzelnen Mehrfamilienhauses vergleichbar, bei welchem tatsächlich nicht

einzelne Nutzungsbereiche separat geschätzt werden. Weswegen die Summe der von

der Gutachterin einzeln geschätzten DCF-Werte den totalen Verkehrswert der

streitbetroffenen Liegenschaften nicht richtig abbilden soll, legt der Pflichtige

denn auch nicht substanziiert dar. Sodann sei in diesem Zusammenhang auf das

Privatgutachten der I, vom 15. Juni 2015 verwiesen, welches ebenfalls mit

Detailberechnungen der einzelnen Liegenschaften der Überbauung arbeitete und

diese Werte zusammenführte. Das Gutachten H ist damit im Licht dieser

Vorgehensweise jedenfalls hinreichend klar und gehörig begründet.

Inwieweit die Gutachterin unrichtige Quadratmeterpreise im

Zusammenhang mit der Grösse und Lage der Wohnungen verwendet haben soll, ist

nicht ersichtlich. Dies behauptet der Pflichtige zwar, ohne hierzu weitere

Ausführungen zu machen oder den Vorwurf sonst zu substanziieren. Die von der

Gutachterin in diesem Zusammenhang vorgenommene Pauschalisierung erscheint

indessen nicht per se falsch oder nicht sachgerecht; das Gutachten ist auch in

diesem Bereich vollständig sowie klar und gehörig begründet.

3.2

Hinsichtlich

der Bewertungsmethodik hat ein oberinstanzliches Gericht einzig zu beurteilen,

ob die Vorinstanz oder die begutachtende Fachperson eine Methode gewählt hat, die

nachvollziehbar, plausibel, anerkannt ist, in vergleichbaren Fällen verbreitete

Anwendung findet, begründetermassen besser oder mindestens ebenso bewährt ist

wie andere Methoden und den Verhältnissen im konkreten Einzelfall Rechnung

trägt (BGr, 18. September 2013,2C_309/2013 und 2C_310/2013, E. 2.3.1, mit

weiteren Hinweisen).

Das Gutachten H ist nach der Methode des abgezinsten Zahlungsstroms

(auch Discounted Cash-Flow respektive DCF-Methode genannt) erstellt worden.

Dabei wird der Mietwert, d. h.

die am Markt zum Stichtag nachhaltig, innert nützlicher Frist und ohne

Gerichtsrisiko erzielbaren Mietzinsen, bestimmt. Die Anwendung der DCF-Methode

an sich wird vom Pflichtigen – zu Recht – nicht infrage gestellt. Sie erscheint

denn auch gerade für Renditeobjekte wie Mehrfamilien- und Geschäftshäuser

geeignet (Felix Richner et al., Kommentar zum Zürcher

Steuergesetz, 3. A., Zürich 2013, § 220 N. 146; SVKG, Das

Schweizerische Schätzerhandbuch, 4. A., Aarau 2012, S. 107), welche

es vorliegend zu schätzen galt.

Umstritten sind letztlich weitere, vor allem tatsächliche

Annahmen, welche die Gutachterin getroffen hat:

3.2.1

Die Gutachterin geht zur Ermittlung des nachhaltigen Mietzinses "Büro

und Gewerbe" entgegen der Auffassung des Pflichtigen nicht von einer

jährlichen Senkung der Erträge von 9 % ab dem für 1991 errechneten Niveau

aus. Vielmehr hat die Gutachterin die Mietzinse gemäss den vorhandenen

Unterlagen für 1995 mit einem Totalbetrag von Fr. … p. a. festgestellt und

hiervon 9 % in Abzug gebracht und den so errechneten Mietzinsertrag von Fr. …

als nachhaltigen Mietwert bezeichnet. Dies hat keinen Zusammenhang mit einem

unrichtig ermittelten Leerstand, wie der Pflichtige weiter vorträgt. Die

Gutachterin begründet diesen Einschlag von 9 % damit, dass die Anfangsmieten

nach Erstellung auf hohem Niveau lagen, was sie auf den sehr guten Standard des

Ausbaus zurückführt. Die Senkung um 9 % nach 10 Jahren entspreche dem

bei dieser Ausgangslage nachhaltig erzielbaren Mietertrag. Die Vorinstanz

ergänzt diese Bemerkung u. a.

mit dem Hinweis auf die Zinsentwicklung, die am Stichtag bereits absehbare

Krise des Immobilienmarkts und die Verschlechterung des wirtschaftlichen

Umfelds. Dass all diese Umstände den mit den zu schätzenden Büro- und

Gewerbeliegenschaften nachhaltig erzielbaren Ertrag negativ beeinflusst haben,

ist nachvollziehbar. Die umstrittene Reduktion des Mietertrags um 9 %

erweist sich damit als klar und hinreichend begründet.

3.2.2

Der von der Gutachterin verwendete Zinssatz für die Diskontierung von 4,45 %

(gewichteter Durchschnitt, Spanne je nach Nutzung zwischen von 4 % bis 5 %)

ist ebenfalls nachvollziehbar: So wendet sich auch der Pflichtige nicht

substanziiert gegen die Feststellung, dass der Realzins für risikoarme Anlagen

bei rund 2 % lag. Bei einem Zinssatz für 10-jährige Bundesobligationen per

Stichtag von 6,23 % ist der von der Expertin verwendete Realzins als

Ausgangsgrösse sicherlich nicht zu beanstanden. Nicht bestritten wird weiter,

dass hierzu Zuschläge (oder Abschläge) für Chancen und Risiken zu tätigen sind.

Tatsächlich resultiert bei Übernahme der vom privaten Experten I (Gutachten I

vom 15. Juni 2015) hierfür verwendeten Zuschläge (zwischen 2,89 % und

3,69 %) bereits ein über der Annahme der Expertin liegender und sich für

den Pflichtigen ungünstiger auswirkender Wert.

Dass die Expertin sodann den

Kapitalisierungszinssatz ebenfalls auf 4,45 % schätzt, ist eben so wenig

zu korrigieren: Entgegen der Auffassung des Pflichtigen hat die Expertin nicht

ausgeführt, Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssatz seien dasselbe,

sondern sie hat die Höhe der beiden Werte identisch geschätzt. Wie die

Vorinstanz durchaus zu Recht ausführt, geht es im vorliegenden Kontext bei

beiden Berechnungen (Kapitalisierung und Diskontierung) um die Bestimmung eines

Barwerts – dass hierzu unterschiedliche mathematische Operationen zur Anwendung

kommen, ändert an dieser zutreffenden Feststellung nichts. Die Verwendung des

der Höhe nach identischen Zinssatzes für Diskontierung und Kapitalisierung ist

damit im Licht der beschränkten Überprüfungskognition des Verwaltungsgerichts (vgl.

E. 1.2 vorstehend) zu bestätigen.

3.2.3

Unbestritten ist weiter, dass der Pflichtige nicht über aussagekräftige

Unterlagen zu den Mietzinsen für die Jahre 1991 bis 1995 verfügt. Die Expertin

hat daher ausgehend vom Mieterspiegel 1995 die Mietwerte 1991 bis 1994 nicht

indexmässig umgerechnet. Dieses Vorgehen erscheint – in Übereinstimmung mit der

Vorinstanz – unter der Annahme vertretbar, dass sich die Mieterträge in dieser

Periode nicht wesentlich änderten und tatsächlich tendenziell zufolge Abbaus

von Leerständen eher erhöhten. Allein der ausgewiesene Mietertrag für das Hotel

war um 1991 rund Fr. … tiefer als 1995, womit sich mehr als die Hälfte der

von der Expertin angenommenen Minderung des Bruttomietertrags von rund Fr. …

erklärt. Der Verzicht der Gutachterin auf das Abstellen auf den

Angebotspreisindex und eine entsprechende Umrechnung der Erträge ist angesichts

dieser Umstände und der im Übrigen fehlenden Mietverträge – wiederum unter

Hinweis auf die beschränkte Kognition des Verwaltungsgerichts – vertretbar und

damit nicht zu beanstanden.

3.2.4

Richtig ist letztlich, dass die Expertin ab Erstellung der Überbauung

Kosten für die Instandhaltung (3 % des Netto-Soll-Mietertrags)

berücksichtigt hat. Unterhaltsarbeiten sind ab Beginn der Nutzung bzw.

Bewirtschaftung einer Liegenschaft für eine nachhaltige Nutzung zu

berücksichtigen und nicht weiter zu begründen. Inwieweit dabei der

Ausbaustandard der Liegenschaften eine Rolle spielen soll, ist nicht

ersichtlich. Einzig eigentliche Instandsetzungsarbeiten im Sinn von

Erneuerungen der Bauten wären in dieser ersten Phase nach Erstellung der Bauten

und bei hohem Ausbaustandard erklärungsbedürftig. Die Expertin hat solche

Kosten aber überall ausdrücklich erst im Exitjahr (2001) aufgenommen. Die

Kritik des Pflichtigen an diesem Vorgehen der Expertin ist ebenfalls

unberechtigt.

Damit erweist sich das Gutachten als vollständig, klar und

hinreichend begründet. Gegen die Sachkenntnis und Unbefangenheit der

Gutachterin erhebt der Pflichtige – zu Recht – keine Einwendungen. Damit sind

keine Gründe ersichtlich, welche zur Abweichung von den Erkenntnissen des

amtlichen Gutachtens oder zur Rückweisung der Sache an die Vorinstanz Anlass

geben.

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

Auf die Berechnung der Beschwerdegegnerin in der

Beschwerdeantwort, welche im Resultat auf eine Erhöhung der

Grundstückgewinnsteuer zielt, ist nicht weiter einzugehen, da das Zürcher Recht die Möglichkeit der Anschlussbeschwerde

nicht vorsieht (RB 2001 Nr. 94).

4.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten dem

Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit

§ 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und steht ihm keine Parteientschädigung

zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

[VRG] in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213

Satz 2 StG). Da sich die Aufwendungen der

Beschwerdegegnerin für das vorliegende Verfahren – anders als im

Rekursverfahren – auf die Beantwortung einer Eingabe beschränkt haben und damit

nicht über das Mass hinausgegangen sind, das von einer Amtsstelle im Rahmen

ihrer gewöhnlichen Tätigkeit erwartet werden darf, hat sie keinen Anspruch auf

eine Parteientschädigung (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG in Verbindung

mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 15'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellkosten,

Fr. 15'060.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …