SB.2017.00150

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2017.00150

21. August 2018Deutsch16 min

(URT.2018.20112)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die A AG (nachfolgend die Pflichtige) mit Sitz in D

verkaufte am 3. Januar 2011 das Grundstück Kat.-Nr. 01 an der C-Strasse 02

in D (Fläche von … m2, aufgeteilt in … m2

Gebäudegrundfläche und … m2 befestigte Fläche) zum Preis von Fr. ….

Entgegen dem Antrag der Pflichtigen auf Aufschub der Grundstückgewinnsteuer

zufolge Ersatzbeschaffung auferlegte die Kommission für Grundsteuern der

Stadt D der Pflichtigen mit Beschluss vom 25. August 2015 eine

Grundstückgewinnsteuer von Fr. ….

Eine hiergegen erhobene Einsprache wies die Kommission für

Grundsteuern der Stadt D mit Beschluss vom 17. Mai 2016 ab.

Erwägungen

II.

Am 14. November 2017 wies das Steuerrekursgericht

einen von der Pflichtigen hiergegen erhobenen Rekurs ab.

III.

Am 15. Dezember 2017 erhob die Pflichtige beim

Verwaltungsgericht Beschwerde und beantragte, der Entscheid des

Steuerrekursgerichts vom 14. November 2017 sei aufzuheben und die Grundstückgewinnsteuer

infolge Ersatzbeschaffung aufzuschieben. Eventualiter sei die Sache zur

ergänzenden Untersuchung an das Steuerrekursgericht zurückzuweisen, alles unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Stadt D.

Die Beschwerdegegnerin beantragte am 28. Februar 2018

die Abweisung der Beschwerde, unter Zusprechung einer angemessenen

Parteientschädigung. Die Vorinstanz verzichtete auf Vernehmlassung. Mit Eingabe

vom 13. April 2018 hielt die Pflichtige an ihren Anträgen in der

Beschwerdeschrift vom 15. Dezember 2017 fest.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Mit der

Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut

§ 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom

8.

Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung

oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige

Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

1.2

Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf

die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die

Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben.

Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Rekursgericht in Übereinstimmung mit

dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein

Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis

des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende

Ermessensfehler, d. h. auf

Ermessenüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).

2.

2.1

Die Grundstückgewinnsteuer

wird gemäss § 216 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997

(StG) bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen erhoben. Dabei

ist der Grundstückgewinn gemäss § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um

welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt. Die Grundstückgewinnsteuer wird

indessen aufgeschoben bei vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines zum

betriebsnotwendigen Anlagevermögen gehörenden Grundstücks, soweit der Erlös

innert angemessener Frist zum Erwerb eines neuen oder zur Verbesserung eines

eigenen Ersatzgrundstücks im Kanton mit gleicher Funktion verwendet wird

(§ 216 Abs. 3 lit. g StG; Art. 8 Abs. 4 in Verbindung

mit Art. 12 Abs. 4 des Bundesgesetzes vom 4. Dezember 1990 über

die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG]).

2.2

§ 216

Abs. 3 lit. g StG engt die steuerneutrale Ersatzbeschaffung auf den

Bereich der zum betriebsnotwendigen Anlagevermögen gehörenden Grundstücke ein,

wobei es sich sowohl beim ausscheidenden als auch beim wiederbeschafften

Vermögensgegenstand um ein betriebsnotwendiges Anlagegut handeln muss. Die

Mittel aus dem Verkauf eines nicht betriebsnotwendigen Wirtschaftsguts können

demnach nicht steuerneutral in betriebsnotwendiges Anlagevermögen reinvestiert

werden (vgl. Markus Reich/Marina Züger/Philipp Betschart in: Martin

Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2a,

3.

A., Basel 2017, Art. 30 DBG N. 5). Betriebsnotwendig sind

Wirtschaftsgüter, die nach ihrer Zweckbestimmung unmittelbar der

Leistungserstellung des Betriebs dienen und ohne Beeinträchtigungen des

betrieblichen Leistungserstellungsprozesses nicht veräussert werden können

(Markus Reich/Julia von Ah in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Kommentar

zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, 3. A., Basel 2017, Art. 8

StHG N. 71, auch zum Folgenden und mit Hinweisen; Reich/Züger/Betschart,

in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Art. 30 DBG N. 6). Die

betriebsnotwendigen Vermögenswerte bilden unerlässliche Bestandteile der

betrieblichen Einheit; ihre Veräusserung würde zu einer substanziellen

Veränderung des Betriebs führen. Beurteilungsgrundlage der Betriebsnotwendigkeit

bilden immer die betrieblichen Verhältnisse des Unternehmens. Ausgeschlossen

ist jedoch die Ersatzbeschaffung von Vermögensgegenständen, die dem Unternehmen

lediglich als Vermögensanlage oder durch ihren Ertrag dienen (vgl. § 28

Abs. 3 und § 68 Abs. 4 StG).

2.3

Im Kreisschreiben Nr. 5 der Eidgenössischen

Steuerverwaltung (KS Nr. 5) werden die Voraussetzungen eines

Immobilienbetriebs im Rahmen des Umstrukturierungssteuerrechts zur Umsetzung

des am 1. Juli 2004 in Kraft getretenen Bundesgesetzes vom 3. Oktober

2003.

über Fusion, Spaltung, Umwandlung und Vermögensübertragung (FusG)

konkretisiert. Diese Voraussetzungen können indessen nicht direkt auf die

Ersatzbeschaffung im kantonalen Grundsteuerrecht Anwendung finden. Die

Steuerneutralität eines Betriebs im Rahmen einer Umstrukturierung setzt voraus, dass die stillen Reserven weiterhin dem

Betrieb dienen (objektive Verknüpfung der stillen Reserven), während im

grundsteuerlichen Ersatzbeschaffungsrecht die objektive Verknüpfung der stillen

Reserven mit dem betrieblichen Anlagegut gerade aufgehoben wird und die stillen

Reserven auf ein Ersatzobjekt übertragen werden. Aus der Tatsache, dass ein

Immobilienkomplex als Betrieb im Sinn des KS Nr. 5

(Ziff. 3.2.2.3) qualifiziert werden kann, kann daher nicht zwingend

abgeleitet werden, die einzelnen Immobilien stellten betriebliches

Anlagevermögen im Sinn des Ersatzbeschaffungsrechts dar (BGer, 2. April

2012,2C_107/2011, E. 5.1; VGr, 13. Januar 2016, SB.2015.00051,

E. 2.3).

3.

3.1

Die

Pflichtige macht geltend, dass die Tatbestandsmerkmale der steueraufschiebenden

Ersatzbeschaffung gemäss § 216 Abs. 3 lit. g StG vorliegend

allesamt erfüllt seien, insbesondere sei die veräusserte Liegenschaft auch

betriebsnotwendig gewesen.

3.2

Die

Vorinstanz geht dagegen davon aus, dass die Voraussetzungen der Betriebsnotwendigkeit

von der Pflichtigen nicht hinreichend dargetan wurden. Aus der Tabelle der

Liegenschaftenkäufe und -verkäufe von 1983 bis 2012 lasse sich ermitteln, dass

die Pflichtige im Zeitpunkt der hier zu beurteilenden Handänderung über

insgesamt 66 Parzellen bzw. Objekte verfügt habe. Dabei habe sie nicht

geltend gemacht, dass einzelne dieser Liegenschaften einer anderen

Unternehmensparte als dem Immobilienverwaltungsbetrieb zuzuordnen seien.

Gemessen an der Summe der Kaufpreise dieser 66 Grundstücke betrage der Anteil

der veräusserten Liegenschaft gerade einmal 0,92 %. Selbst wenn für die C-Strasse 02

– wenig konsequent – der Verkaufspreis von Fr. … eingesetzt würde, entspreche

dieser nicht mehr als 2,77 % der Kaufpreissumme aller am 3. Januar 2011

vorhandenen Liegenschaften (wobei diese Bezugsgrösse für einen tauglichen

Vergleich konsequenterweise auf die Verhältnisse per Anfang 2011 hochzurechnen

wäre, womit sich der prozentuale Anteil der streitbetroffenen Liegenschaft

entsprechend verringern würde). Auch würden die Bruttomieterträge von Fr. …

pro Jahr nicht mehr als 1,19 % der im Jahr 2011 insgesamt erzielten Mieterträge

der Pflichtigen von Fr. … ausmachen. Die vorliegende, für sich genommen

mithin vergleichsweise unbedeutende Veräusserung bilde sodann auch nicht Teil

einer zeitlich eng aufeinander folgenden Mehrzahl von Veräusserungen, die – bei

konsolidierter Betrachtung – eine substanzielle Veränderung des

Immobilienverwaltungsbetriebs der Pflichtigen bewirken könnten. Angesichts des

der Pflichtigen auch nach der vorliegenden Handänderung verbleibenden

Immobilienbestands erscheine die streitbetroffene Veräusserung und

Reinvestition geradezu als marginal. Damit fehle es an der Betriebsnotwendigkeit

der veräusserten Liegenschaft, weshalb deren Ersetzung nicht zu einem Aufschub

der Grundstückgewinnbesteuerung führen könne.

4.

4.1

Gemäss

Handelsregister hat die Pflichtige folgenden Zweck: "Die Gesellschaft bezweckt

für sich selber oder für Dritte den

Erwerb, das Halten, den Unterhalt, die Verwaltung, Vermietung, Bewirtschaftung,

Entwicklung, Vermittlung von und den Handel mit Immobilien. Die Gesellschaft

kann Rechte an Immaterialgütern und Know-how auswerten und/oder erwerben

und/oder veräussern, sie kann Zweigniederlassungen und Tochtergesellschaften im

In- und Ausland errichten, sich an anderen Unternehmen im In- und Ausland

beteiligen, Beteiligungen verwalten und veräussern, Finanzanlagen im In- und

Ausland tätigen, Finanzgeschäfte vermitteln und/oder betreiben, den Handel mit

Waren aller Art tätigen sowie alle übrigen kommerziellen, finanziellen und

anderen Tätigkeiten ausüben, welche mit dem Zweck der Gesellschaft im

Zusammenhang stehen."

Der statutarische Zweck der Pflichtigen deckt sich mit den

Anforderungen, die an eine Immobiliengesellschaft gestellt werden (vgl. dazu

BGE 111 Ia 220 E. 2c). Sie widmet sich unter anderem dem An- und Verkauf,

der Überbauung und Verwaltung von Liegenschaften.

4.2

Immobiliengesellschaften

lassen sich ihrem Zweck entsprechend gliedern in Immo-bilienhandels- und

Immobilienverwaltungsgesellschaften. Bei der Pflichtigen handelt es sich nicht

um einen reinen Immobilienverwaltungsbetrieb. Sie betreibt auch noch Liegenschaftenhandel

(untergeordneter Geschäftszweig). Innerhalb der Immobiliengesellschaften ist

die Pflichtige damit als gemischter Betrieb zwischen Immobilienverwaltungs- und

Immobilienhandelsgesellschaft zu qualifizieren. Weiter ist unumstritten, dass

die Pflichtige einen Betrieb führt. Sie vereinnahmte in den Jahren 2010 bis

2012.

Mieterträge zwischen Fr. … und ca. Fr. … pro Jahr. Das

streitbetroffene Grundstück ist zudem diesem Immobilienverwaltungsbetrieb

zuzuordnen. Nach den unbestritten gebliebenen Ausführungen der Vorinstanz wurde

die Liegenschaft C-Strasse 02 am 1. Juli 1984 erworben und gelangte anlässlich

der Absorption der E AG durch die Pflichtige in deren Eigentum. Während der

Haltedauer war die Liegenschaft vermietet und wurden wertvermehrende

Aufwendungen von ca. Fr. … getätigt. Die Vorinstanz hat weiter zu

Recht festgestellt, dass es diesfalls keine Rolle spielt, ob die Pflichtige

neben der Immobilienverwaltung noch weitere Geschäftstätigkeiten ausübt.

5.

Damit ist zu prüfen, ob das zum Betrieb gehörende

Grundstück auch betriebsnotwendig im Sinn des Grundstückgewinnsteuerrechts zu

gelten hat.

5.1

Im Bereich

des Steueraufschubs bei der Grundstückgewinnsteuer verbleibt den Kantonen kein

Gestaltungsspielraum, was sich namentlich darin äussert, dass das Bundesgericht

Entscheide in diesem Bereich mit freien Kognition prüft (vgl. Art. 8

Abs. 3 StHG; BGr, 2. April 2012,2C_107/2011, E. 1.2 mit

Hinweisen). Die Auslegung des Begriffs des betriebsnotwendigen Anlagevermögens

im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. g StG hat daher unter

Berücksichtigung der bundesgerichtlichen Entscheide zum gleichlautenden Begriff

in Art. 8 Abs. 4 StHG zu erfolgen.

5.1.1

Das Bundesgericht hat sich mit der Frage der Betriebsnotwendigkeit des

Anlagevermögens im Urteil 2C_340/2011 vom 1. Februar 2012 auseinandergesetzt.

In E. 2.5 wurde vom Bundesgericht festgehalten, dass an sich die

Voraussetzungen für eine steuerneutrale Ersatzbeschaffung erfüllt seien.

Fraglich sei einzig, ob man bei der beschwerdeführenden Anlagestiftung bei den

veräusserten Immobilien von "betriebsnotwendigem Anlagevermögen", welche

ihrem Betrieb im Sinn von Art. 89 Abs. 3 aStG "unmittelbar dienen",

ausgehen könne. Fest stand in diesem Fall ebenfalls, dass ein Betrieb vorliegt.

Weiter hielt das Bundesgericht fest, dass auch klar sei, dass für eine

"Anlagestiftung" Vermögensanlagen in Immobilien und Wertschriften in

dem Sinn "betriebsnotwendig" seien, als sie auch ohne diese ihren

Zweck nicht erfüllen könne. Dies heisse aber noch nicht, dass diese auch im

Sinn des Ersatzbeschaffungsrechts "betriebsnotwendig" seien. Ein

"Zwang zur Wiederbeschaffung", wie bei echt betriebsnotwendigem

Anlagevermögen, bestehe hier nicht. Die Beschwerdeführerin hätte den

Verkaufserlös nicht zwingend wieder in Renditeliegenschaften stecken müssen,

sondern hätte auch in andere Anlageformen investieren können. In diesem Sinn

sei das Band zwischen Ersatz- und ersetztem Objekt offensichtlich weniger eng

als bei einem echten Ersatzbeschaffungstatbestand.

5.1.2

In einem weiteren Entscheid (BGr, 2. April 2012,2C_107/2011, E. 5.1)

äusserte sich das Bundesgericht zur Betriebsnotwendigkeit des Anlagevermögens

eines aus Liegenschaftenhandel und Immobilienverwaltung gemischten Betriebs. Es

sei anzuerkennen, dass die fraglichen Liegenschaften (vier mit

Mehrfamilienhäusern überbaute und fremdvermietete Liegenschaften) in einem

landläufigen Sinn "betriebsnotwendig" seien, als ein Immobilienverwaltungsbetrieb

ohne sie nicht existieren könne. Das Bundesgericht hielt jedoch wiederum fest,

dass dies nicht bedeute, dass die Immobilien auch im Sinn des

Ersatzbeschaffungsrechts betriebsnotwendig seien.

5.1.3

Im Urteil 2C_176/2016 vom 8. Dezember

2016.

qualifizierte das Bundesgericht die Beschwerdeführerin als Immobilienverwaltungsgesellschaft

(E. 3.2). An die Betriebsnotwendigkeit des Grundstücks sei für die

Anerkennung einer steuerneutralen Ersatzbeschaffung ein strenger Massstab anzulegen.

Die Vorinstanz habe in Einklang mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung

erörtert, dass die fraglichen Liegenschaften zwar in einem landläufigen Sinn

"betriebsnotwendig" für die Geschäftstätigkeit der Beschwerdeführerin

seien, indem sie ihren statutarischen Zweck (Zurverfügungstellung

von Wohnungen) gänzlich ohne Immobilien nicht erfüllen könne. Dies

bedeute aber nicht, dass die Liegenschaften auch im Sinn des

Ersatzbeschaffungsrechts betriebsnotwendig seien. Denn ein Zwang zur Wiederbeschaffung

wie bei echt betriebsnotwendigen Liegenschaften im Anlagevermögen bestehe hier

nicht. Die Beschwerdeführerin müsse den Erlös nicht zwingend in

Renditeliegenschaften investieren. Sie könne die flüssigen Mittel auch

anderweitig investieren oder den Erlös durch Kapitalentnahme überhaupt

abziehen. Insofern sei das Band zwischen Ersatz- und dem zu ersetzenden Objekt

offensichtlich weniger eng (vgl. E. 3.4). Dies ergebe sich auch aus dem

Vergleich mit den betriebsnotwendigen Anlageliegenschaften einer Produktions- und

Dienstleistungsunternehmung, in welchen die Arbeitsleistung der Arbeitnehmer

und damit die Leistungserbringung des Betriebs örtlich in den betreffenden

Liegenschaften erfolge. Die Beschwerdeführerin erbringe die fragliche

Arbeitsleistung nicht in den veräusserten Liegenschaften, sondern an ihrem

Verwaltungssitz. Nur diese Liegenschaften könnten als betriebsnotwendig

betrachtet werden. Ihre anderen Liegenschaften dienten der Beschwerdeführerin

als Vermögensanlage oder durch ihren Ertrag. Die veräusserten Liegenschaften

würden daher keinen unerlässlichen Bestandteil des Betriebs der Beschwerdeführerin

darstellen. Es würde daher auch keine substanzielle Veränderung des Betriebs

stattfinden, wenn sie nicht ersetzt würden. Die Beschwerdeführerin könne ihrem

Gesellschaftszweck sehr wohl auch ohne die fraglichen Liegenschaften

nachkommen, verfüge sie doch weiterhin über mehr als 350 Wohnungen. Mit

dem Erlös aus dem Verkauf der Liegenschaften könnte sie z. B. ihren Aktionären

Dividenden ausschütten, Mietzinsreduktionen vornehmen oder Renovationen bei den

restlichen Wohnungen durchführen (E. 3.5). Das Bundesgericht hielt in

E. 5.1 weiter fest, dass Sinn und Zweck der Grundstückgewinnsteuer eine

Ausgleichsfunktion sei. Sie solle einen Teil der durch die Leistungen des Gemeinwesens

bewirkten Werterhöhungen von Grundstücken wieder der Allgemeinheit zuführen.

Immobilien würden sich in dieser Hinsicht von anderen Gütern unterscheiden, die

von den jeweiligen Betrieben durch ihre eigene Arbeitsleistung produziert

würden. Eine Benachteiligung von Immobilienverwaltungsgesellschaften gegenüber

üblichen Betriebsgesellschaften bestehe deshalb nicht. Im Gegenteil wären im

Bereich der Immobilienverwaltung sämtliche Liegenschaften betriebsnotwendiges

Anlagevermögen. Damit läge eine Bevorzugung gegenüber Betriebsgesellschaften

vor, die eine Ersatzbeschaffung nur geltend machen könnten, wenn sie Immobilien

veräussern und neu erwerben würden, die für ihren Betrieb unmittelbar notwendig

wären.

5.2

Unter

Berücksichtigung dieser bundesgerichtlichen Rechtsprechung fehlt es auch im

vorliegenden Fall an der Betriebsnotwendigkeit im Sinn des

Grundstückgewinnsteuerrechts. Das verkaufte Grundstück Kat.-Nr. 01 in D

mag zwar – wie auch in den bereits vom Bundesgericht beurteilten Fällen – in

einem landläufigen Sinn "betriebsnotwendig" für die

Geschäftstätigkeit der Pflichtigen gewesen sein, in dem sie tatsächlich einem

Teil ihres statutarischen Zwecks gänzlich ohne derartige Liegenschaften nicht

erfüllen könnte. Das bedeutet aber nicht, dass die streitbetroffene Immobilie

auch im Sinn des Ersatzbeschaffungsrechts betriebsnotwendig war. Denn ein Zwang

zur Wiederbeschaffung wie bei einer echt betriebsnotwendigen Liegenschaft im

Anlagevermögen bestand für die Pflichtige nicht: Sie hätte die aus dem Verkauf resultierenden

flüssigen Mittel (Verkaufspreis Fr. …) auch anderweitig investieren

können, verfügte sie doch im Zeitpunkt der Handänderung über 66 Liegenschaften,

für welche Kaufpreise von insgesamt Fr. … bezahlt worden waren. Die

Vorinstanz weist in diesem Zusammenhang zu Recht darauf hin, dass für einen

Vergleich grundsätzlich auf den Wert der Liegenschaften per Anfang 2011 und

nicht auf die Kaufpreise abzustellen wäre. Mangels Ausführungen der Pflichtigen

fehlen dazu Angaben in den Akten. Auch die Bruttomieterträge von Fr. … pro

Jahr machen jedoch nicht mehr als 1,19 % der im Jahr 2011 insgesamt

erzielten Mieterträge der Pflichtigen von Fr. … aus. Es kann somit

festgehalten werden, dass es sich im Vergleich zum verbleibenden

Immobilienbestand um eine nicht sehr bedeutende Veräusserung gehandelt hat. Sie

bildet auch nicht Teil einer zeitlich eng aufeinander folgenden Mehrzahl von

Veräusserungen, die – bei konsolidierter Betrachtung – eine substanzielle

Veränderung des Immobilienverwaltungsbetriebs der Pflichtigen bewirken könnte. Die

Veräusserung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 in D hat somit weder die

Veräusserung eines unerlässlichen Bestandteils einer betrieblichen Einheit

bedeutet noch zu einer substanziellen Veränderung des Betriebs geführt.

Hinzu kommt, dass die Pflichtige im erstinstanzlichen

Verfahren gänzlich auf Ausführungen verzichtet hat, inwieweit sie den Erlös in

welches Ersatzobjekt investiert hat. Entsprechend hat sie auch keine Belege

eingereicht. Solche Ausführungen sind jedoch zwingend notwendig, um vom

Ersatzbeschaffungstatbestand profitieren zu können. Dabei können insbesondere auch

die Beweggründe für den Verkauf und die Reinvestition aufschlussreich sein,

liegt eine Ersatzbeschaffung doch nur dann vor, wenn ein betrieblicher

Zusammenhang zwischen den ausgetauschten Gütern besteht, wobei eine Erneuerung

der Produktionsmittel oder der Unternehmensstrukturen möglich ist

(Reich/Züger/Betschart, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht,

Art. 30 N 11 mit weiteren Hinweisen). Erst im Verfahren vor

Steuerrekursgericht verweist die Pflichtige auf eine durch sie so bezeichnete

"Auswahl" an Re-Investitionen und nennt insgesamt neun Liegenschaften,

die sie zwischen dem 17. Dezember 2010 und dem 18. Dezember 2012

entweder zu Alleineigentum oder zu hälftigem Miteigentum erworben hat. Die

Erwerbspreise dieser Liegenschaften liegen bei insgesamt Fr. … Der

Verkaufspreis der am 3. Januar 2011 verkauften Liegenschaft beträgt dagegen

Fr. … Es genügt nicht, pauschal auf mehrere Ersatzinvestitionen zu verweisen.

Daraus kann vielmehr geschlossen werden, dass der Verkaufserlös der mehr oder

weniger indifferenten vorherigen oder nachträglichen Beschaffung anderer

Objekte diente, bei welchen überdies unklar ist, ob diese dem

Immobilienverwaltungsbetrieb zuzuordnen sind. Auch nicht klar ist, weshalb der

Verkaufserlös von Fr. … auf neun verschiedene Objekte aufgeteilt worden

sein soll, deren Kaufpreis insgesamt Fr. … beträgt. Dies hätte zur Folge,

dass lediglich ein ganz geringer Teil der neu gekauften Liegenschaften aus dem

Verkaufserlös der verkauften Liegenschaft hätte finanziert werden können. Auch

daraus wird im vorliegenden Fall deutlich, dass es an einem eigentlichen Zwang

zur Ersatzbeschaffung fehlt. Selbst wenn der Pflichtigen – wie sie dies im

verwaltungsgerichtlichen Verfahren verlangt – erneut Gelegenheit gegeben würde,

ihre Ausführungen zur Investition in ein Ersatzobjekt zu substanziieren,

könnten durch entsprechende nachträgliche Ausführungen, z. B. zu den Beweggründen

für den Verkauf und die Reinvestitionen, das erforderliche enge Band zwischen

Ersatz- und dem zu ersetzenden Objekt unter diesen Umständen nicht mehr

hergestellt werden. Unklar bleibt, weshalb die Pflichtige, die selbst davon

ausgegangen ist, dass diese Ausführungen für den Verfahrensausgang (auch)

relevant sein könnten, sich dazu im doppelten Schriftenwechsel im

verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht geäussert hat. Jedenfalls kann die

Pflichtige unter diesen Umständen nicht geltend machen, sie hätte nicht mit

dieser Begründung rechnen müssen. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt

damit nicht vor.

Die Beschwerde ist abzuweisen.

6.

6.1

Bei diesem

Ausgang des Verfahrens sind die Kosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen

(§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213

Satz 2 StG) und steht ihr keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152

und § 153 Abs. 4 StG).

6.2

Da die

Aufwendungen der Beschwerdegegnerin für das vorliegende Verfahren nicht über

das Mass hinausgegangen sind, das von einer Amtsstelle im Rahmen ihrer

gewöhnlichen Tätigkeit erwartet werden darf, hat sie keinen Anspruch auf eine

Parteientschädigung (§ 152 StG in Verbindung mit § 153 Abs. 4

und § 213 StG und § 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 15'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellkosten,

Fr. 15'060.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. BGG erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …