Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2017.00152

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

2. Abteilung

SB.2017.00152

Urteil

der 2. Kammer

vom

18. Dezember 2019

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,

Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Gerichtsschreiberin Linda

Rindlisbacher.

In Sachen

A AG, vertreten durch LL.M. B,

Beschwerdeführerin,

gegen

Stadt C, vertreten durch die Kommission für Grundsteuern,

Beschwerdegegnerin,

betreffend

Grundstückgewinnsteuer

(Revision),

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

A. Die

A AG (nachfolgend die Pflichtige) mit statutarischem und steuerrechtlichem

(Haupt-)Sitz in D (Kanton E) veräusserte am 11. Januar 2012 die

Liegenschaften Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 an der F-Strasse 04–05 in C

für insgesamt Fr. … an die G AG. Mit Veranlagungsentscheid vom

4. Oktober 2012 auferlegte ihr die Kommission für Grundsteuern der Stadt C

zufolge dieser Handänderung eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. … bei

einem steuerbaren Gewinn von Fr. …. Bei den Anlagekosten rechnete die

Grundsteuerkommission ausserkantonale Vorjahresverluste von Fr. … an.

Mit Verfügung vom 29. März 2016 veranlagte die

Steuerverwaltung des Kantons E für die Steuerperiode 1. Januar 2012 bis

31. Dezember 2012 die Pflichtige – nach Verrechnung von Vorjahresverlusten

in Höhe von Fr. … – mit einem steuerbaren Reingewinn von Fr. …,

welchen sie in der interkantonalen Steuerausscheidung vollumfänglich dem Kanton

Zürich zur Besteuerung zuwies.

B. Mit

Revisionsgesuch vom 20. April 2016 beantragte die Pflichtige, den

rechtskräftig veranlagten Grundstückgewinn von Fr. … um Fr. … auf

Fr. … zu reduzieren, entsprechend dem im Kanton E veranlagten

Gesamtgewinn.

Mit Revisionsbeschluss vom 25. Mai 2016 wies die

Grundsteuerkommission der Stadt C das Revisionsgesuch ab.

C. Die

hiergegen von der Pflichtigen erhobene Einsprache wies die

Grundsteuerkommission der Stadt C am 9. August 2016 ab.

Erwägungen

II.

Mit Entscheid vom 14. November 2017 hiess das

Steuerrekursgericht den Rekurs der Pflichtigen teilweise gut und setzte die im

Veranlagungsentscheid vom 4. Oktober 2012 festgesetzte

Grundstückgewinnsteuer von Fr. … auf Fr. … herab.

III.

Mit Beschwerde vom 20. Dezember 2017 beantragte die

Pflichtige die Aufhebung des Entscheids des Steuerrekursgerichts vom

14.

November 2017, soweit er sich auf die materielle Frage der

interkantonalen Verlustübernahme bei der Grundstückgewinnsteuerveranlagung

beziehe, und sie sei unter Berücksichtigung des bereinigten Steueraufwandes mit

einem Grundstückgewinn von Fr. … und somit mit einer

Grundstückgewinnsteuer von Fr. … zu veranlagen. Eventualiter sei die Sache

zur Ergänzung der Sachverhaltsfeststellung und materieller Neubeurteilung an

die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Während die Vorinstanz auf Vernehmlassung verzichtete,

schloss die Beschwerdegegnerin auf Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen.

Die Kammer erwägt:

1.

Mit der Steuerbeschwerde an das

Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 213 in Verbindung

mit § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle

Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des

Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des

rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

2.

2.1

Gemäss

Art. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) sind die Kantone

souverän, soweit ihre Souveränität nicht durch die Bundesverfassung beschränkt

ist. Die in Art. 47 Abs. 2 BV verankerte Finanzautonomie umschliesst

namentlich die Befugnis zur Steuererhebung und zur Bestimmung von Art und

Umfang der kantonalen Abgaben in den Schranken von Art. 129 und

Art. 134 BV (vgl. BGE 133 I 206 E. 5 mit Hinweisen und auch zum

Folgenden). Die Kantone sind daher grundsätzlich frei, ihre Steuerordnung zu

gestalten. Sie sind aber verpflichtet, das übergeordnete Bundesrecht – im

Bereich der direkten Steuern von Einkommen und Vermögen namentlich das

Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten

Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG) – zu beachten.

2.1.1

Nach Art. 12 Abs. 1 und 4 StHG sind die Kantone nicht

verpflichtet, auf Gewinnen des Geschäftsvermögens eine Grundstückgewinnsteuer

zu erheben. Es steht ihnen damit frei, ob sie die Kapitalgewinne auf

Liegenschaften des Geschäftsvermögens nach dem dualistischen System mit der

allgemeinen Einkommens- oder Gewinnsteuer erfassen wollen oder ob sie diese

nach dem monistischen System wie bei privaten Grundstückgewinnen der besonderen

Grundstückgewinnsteuer unterwerfen (Bernhard Zwahlen/Natalie Nyfenegger in:

Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen

Steuerrecht I/1, 3. A., Basel 2017, Art. 12 StHG

N. 3 ff.). Das Grundstückgewinnsteuerrecht des Kantons Zürich, das

dem monistischen System folgt und damit auch geschäftliche Gewinne der

Grundstückgewinnsteuer unterstellt, kannte bis Ende 2018 keine

Verlustverrechnungsmöglichkeit (vgl. BGE 145 II 206 E. 2.1). Diese ehemalige

zürcherische Regelung, war – nach Bundesgericht – harmonisierungsrechtlich

nicht zu beanstanden, soweit ein rein innerkantonaler Sachverhalt zu beurteilen

war (BGr, 7. Oktober 2011,2C_747/2010, E. 5 und 6, bestätigt in BGE

139.

II 373 E. 3.5).

Liegt hingegen ein

interkantonaler Sachverhalt vor, sind die Regeln des interkantonalen

Steuerrechts zu beachten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts liegt eine

gegen Art. 127 Abs. 3 BV verstossende Doppelbesteuerung vor, wenn

eine steuerpflichtige Person von zwei oder mehreren Kantonen für das gleiche

Steuerobjekt und für die gleiche Zeit zu Steuern herangezogen wird (aktuelle

Doppelbesteuerung) oder wenn ein Kanton in Verletzung der geltenden

Kollisionsnormen seine Steuerhoheit überschreitet und eine Steuer erhebt, zu

deren Erhebung ein anderer Kanton zuständig wäre (virtuelle Doppelbesteuerung).

Ausserdem hat das Bundesgericht aus dem verfassungsmässigen Verbot der

Doppelbesteuerung abgeleitet, ein Kanton dürfe einen Steuerpflichtigen nicht

deshalb stärker belasten, weil er nicht im vollen Umfang seiner Steuerhoheit

unterstehe, sondern zufolge seiner territorialen Beziehungen auch noch in einem

anderen Kanton steuerpflichtig sei (Schlechterstellungsverbot; vgl. zum Ganzen

BGE 125 I 54 E. 1b; BGE 125 I 458 E. 2a).

Gemäss der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung muss der Grundstückkanton – mit Rücksicht auf das Gebot der

Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (Art. 127

Abs. 2 BV) und das Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung (Art. 127

Abs. 3 BV; BGE 137 I 145 E. 4.3) – einen Betriebsverlust, den eine

interkantonale Unternehmung (einschliesslich Versicherungs- und

Immobiliengesellschaften) bzw. ein Liegenschaftenhändler oder ein

Generalbauunternehmen im Sitzkanton und/oder in einem Betriebsstättekanton

erleidet, auf den ihm objektmässig zustehenden Wertzuwachsgewinn aus der

Veräusserung von Betriebsliegenschaften anrechnen (BGE 140 I 114 E. 2.3.2

m. w. H.; 138 I 297

E. 4.2; 137 I 145 E. 4.2; 131 I 249 E. 4, E. 5.3,

E. 6.3). Das Bundesgericht hat diese Regel zur Vermeidung von sog.

Ausscheidungsverlusten – mit Bezugnahme auf das Schlechterstellungsverbot bzw.

den Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit –

mehrfach bestätigt und sowohl auf Liegenschaften im Privatvermögen (BGE 131 I

285.

E. 4.1) als auch auf Kapitalanlageliegenschaften einer Unternehmung

ausgedehnt (BGE 132 I 220 E. 5).

2.1.2

Im Kanton Zürich wird die Grundstückgewinnsteuer nach § 216

Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an

Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Steuerpflichtig für diese

kommunale Steuer (§ 205 StG) ist nach § 217 StG der Veräusserer.

Grundstückgewinn ist gemäss § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen

der Erlös die Anlagekosten übersteigt. Nach der gesetzlichen Regelung werden

alle Gewinne – mit Ausnahme der wieder eingebrachten Abschreibungen – aus der

Veräusserung von Grundstücken der als Objektsteuer ausgestalteten

Grundstückgewinnsteuer unterworfen, und zwar unabhängig davon, ob das veräusserte

Grundstück zum Privat- oder Geschäftsvermögen des Veräusserers gehört (sog.

monistisches System; vgl. hierzu Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans

Ulrich Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., Zürich 2013, VB

zu §§ 216–226a N. 5). Verluste auf Grundstücken des

Geschäftsvermögens (ausgenommen solche bei parzellenweiser Veräusserung im Sinn

von § 224 Abs. 3 StG) und übrige Geschäftsverluste konnten bis Ende

2018.

gestützt auf das kantonale Recht (zu interkantonalen Sachverhalten vgl. E. 2.1.1)

nicht mit den der Grundstückgewinnsteuer unterworfenen Gewinnen auf

Geschäftsgrundstücken verrechnet werden (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,

§ 224 N. 24 ff.). Seit der Gesetzesänderung, die am

1.

Januar 2019 in Kraft trat, können Verluste, welche bei der Einkommens-

oder Gewinnsteuer in der massgebenden Steuerperiode nicht verrechnet werden

konnten, neu vom steuerbaren Grundstückgewinn abgezogen werden (§ 224a

Abs. 1 StG).

2.2

Nach

§ 155 Abs. 1 lit. a und b StG kann ein rechtskräftiger Entscheid

auf Antrag oder von Amtes wegen zugunsten des Steuerpflichtigen revidiert

werden, wenn erhebliche Tatsachen oder entscheidende Beweismittel entdeckt

werden (lit. a), oder wenn die erkennende Behörde erhebliche Tatsachen

oder entscheidende Beweismittel, die ihr bekannt waren oder bekannt sein

mussten, ausser Acht gelassen oder in anderer Weise wesentliche

Verfahrensgrundsätze verletzt hat (lit. b), oder wenn ein Verbrechen oder

ein Vergehen den Entscheid beeinflusst hat (lit. c). Das besonders streng

ausgebildete abgaberechtliche Legalitätsprinzip (Art. 127 Abs. 1 BV;

BGE 142 II 182 E. 2.2.1) lässt weder aussergesetzliche noch

übergesetzliche Revisionsgründe zu (vgl. BGr, 19. Juni 2017,2C_487/2017,

E. 3.1; BGr, 5. Dezember 2016,2C_1075/2016 und 2C_1076/2016,

E. 3.4).

3.

3.1

Die

Pflichtige ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in D (Kanton E) mit

Kapitalanlageliegenschaften im Kanton Zürich. Am 11. Januar 2012 verkaufte

die Pflichtige ihre Kapitalanlageliegenschaften in C für Fr. ….

Unbestritten handelt es sich bei der Pflichtigen um eine

Liegenschaftenhändlerin. Als solche steht ihr nach kantonalem Recht ein

Wahlrecht zu, weitere mit der Liegenschaft zusammenhängende Aufwendungen

geltend zu machen, sofern sie auf deren Berücksichtigung bei der Einkommens-

oder Gewinnsteuer ausdrücklich verzichtet hat (§ 221 Abs. 1 StG).

Dazu gehören insbesondere alle Steuern, die im Zusammenhang mit dem

veräusserten Grundstück stehen, namentlich die Grundstückgewinnsteuer und

direkte Bundessteuer (Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter,

Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Zürich 2013, 3. A., § 221

N. 140). Die Pflichtige hat den Steueraufwand nicht bei der

Grundstückgewinnsteuer, sondern der Erfolgsrechnung 2012 "belastet".

Die Kommission für Grundsteuern der Stadt C auferlegte der Pflichtigen zufolge

der Handänderung mit rechtskräftigem Veranlagungsentscheid vom 4. Oktober

2012.

eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. … bei einem steuerbaren Gewinn

von Fr. …. Die Steuerverwaltung des Kantons E wies am 29. März 2016

den gesamten Reingewinn von Fr. … dem Kanton Zürich zur Besteuerung zu.

In der Folge beantragte die Pflichtige revisionsweise die Herabsetzung des

rechtskräftig veranlagten Grundstückgewinns um Fr. … auf Fr. …

aufgrund des Vorliegens einer interkantonalen Doppelbesteuerung. Die Kommission

für Grundsteuern der Stadt C wies das Revisionsgesuch mit der Begründung ab, es

liege kein Revisionsgrund vor.

3.2

Die

Vorinstanz vertrat in ihrem Rekursentscheid die Meinung, dass insoweit ein

Revisionsgrund vorliege, als es sich um ausserkantonale Sachverhalte handle.

Demzufolge liess sie die von der Pflichtigen geltend gemachte

Verlustverrechnung in dem Sinn zu, als dass es sich um noch nicht

berücksichtigte ausserkantonale Betriebsverluste (Fr. …) sowie

ausserkantonale Schuldzinsanteile (Fr. … [Kanton D] und Fr. …

[Kanton H]) handelt. Die weiteren, ausscheidungsrechtlich dem Kanton

Zürich zugewiesenen Erträge und Kosten (sonstige Erträge Fr. … [Total

Ertrag abzüglich Grundstückgewinn], Steuern Fr. …, Verwaltungskosten

Fr. … und Schuldzinsanteil Zürich Fr. …), welche zu einem

Betriebsverlust von Fr. … führten, liess sie hingegen nicht zum Abzug zu.

Zur Begründung führte sie aus, dass diesbezüglich ein innerkantonaler

Sachverhalt vorliege, weshalb die bundesrechtlichen Regeln zur Vermeidung einer

interkantonalen Doppelbesteuerung nicht greifen würden. Der Kanton Zürich dürfe

Liegenschaftenerträge und Wertzuwachsgewinne von juristischen Personen je

separat einerseits mit der Gewinnsteuer und andererseits mit der

Grundstückgewinnsteuer erfassen und dürfe ohne Verletzung von Bundesrecht die

Verrechnung von innerkantonalen Betriebsverlusten mit Wertzuwachsgewinn

ausschliessen. Im Resultat setzte die Vorinstanz die Grundstückgewinnsteuer von

Fr. … auf Fr. … herab.

3.3

Die

Pflichtige vertritt die Meinung, dass ein Revisionsgrund zufolge unzulässiger

interkantonaler Doppelbesteuerung vorliege. Der Kanton E habe in der

Veranlagung vom 26. März 2016 den Gewinn von Fr. … vollständig dem

Kanton Zürich bzw. der Stadt C zur Besteuerung zugewiesen, weshalb der

steuerbare Gewinn im Kanton Zürich revisionsweise auf den Betrag von Fr. …

zu reduzieren sei. Sie beantragt, der steuerbare Grundstückgewinn sei unter

zusätzlicher Berücksichtigung des bereinigten Steueraufwandes neu auf

Fr. … festzulegen, was zu einer Grundstückgewinnsteuer von Fr. …

führe. Die Beurteilung der Vorinstanz, dass die Überbesteuerung eine Folge des

innerkantonalen Steuersystems sei, weshalb auch kein Verstoss gegen das

interkantonale Schlechterstellungsverbot zu sehen sei, widerspreche nicht nur

Bundesverfassungsrecht, sondern vor allem auch geltender Zürcher Gesetzgebung,

Rechtsprechung und Praxis zum Revisionsrecht. Die strittige

Grundstückgewinnsteuerveranlagung befinde sich in Revision, was bedeute, dass

der ursprüngliche Entscheid aufgehoben worden sei und die Veranlagung wieder im

ursprünglichen Veranlagungsverfahren anhängig sei. Das umfassende Wahlrecht

nach § 221 Abs. 2 StG lebe deshalb grundsätzlich wieder auf. Selbst

wenn sie auf das Wahlrecht verzichtet hätte, was sie nicht getan habe, müsse

ihr diese Möglichkeit deshalb vollumfänglich zustehen. § 158 Abs. 4

StG halte fest, dass die Vorschriften über das Verfahren angewendet werden, in

dem der frühere Entscheid ergangen sei. Zu diesem Verfahren gehöre auch das

Wahlrecht nach § 221 Abs. 2 StG. Dies müsse umso mehr gelten, als

dass dieses bereits im ursprünglichen Verfahren ausgeübt worden sei und es

jetzt nur noch darum gehe, die als interkantonale Betriebsverlustübernahme

geltend gemachten Abzüge um die Aufwandüberschüsse des mittlerweile

abgeschlossenen Geschäftsjahres zu ergänzen. Zum Zeitpunkt des ursprünglichen

Veranlagungsverfahren habe sie noch nicht wissen können, wie hoch das übrige –

neben dem hier fraglichen Grundstückgewinn – Betriebsergebnis ausfallen würde.

Es sei nicht bekannt gewesen, ob das übrige Betriebsergebnis zur Verrechnung

des gesamten Steueraufwandes ausreichen würde. Gemäss Zürcher Praxis sei es

auch nicht zulässig die Grundstückgewinnsteuerveranlagung hinauszuzögern, bis

das Geschäftsjahr abgeschlossen sei. Der Betriebsverlust habe unmöglich

vernünftig geschätzt werden können. Fehle es an einer genügenden Grundlage für

eine Schätzung, stehe der steuerpflichtigen Person eine Revision offen (unter

Berufung auf VGr ZH, 7. Mai 1992, StE 1993 ZH B 42.38 Nr. 11). Die Veranlagungsbehörde

müsse die Pflichtige auf die Möglichkeit einer Revision hinweisen. Auch das

Bundesgericht gehe in solchen Fällen davon aus, dass eine Veranlagung immer

unter dem Vorbehalt einer Revision stehen müsse (BGr, 4. April 2011,

2C_689/2010, StE 2011 ZH A 24.43.1 Nr. 22, E. 3).

4.

4.1

Im

interkantonalen Verhältnis kann in Doppelbesteuerungsfällen ein rechtskräftiger

Einschätzungsentscheid zugunsten der steuerpflichtigen Person geändert werden,

sofern gegen den Einschätzungsentscheid des letzten Kantons rechtzeitig eine

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht wird. Ist für

eine bestimmte Steuerperiode ein kantonaler Steuerhoheitsentscheid bzw. die

Einschätzung bereits in Rechtskraft erwachsen,

beansprucht jedoch ein anderer Kanton für die nämliche Periode ebenfalls die –

unbeschränkte – Steuerhoheit, ergeben sich unter dem Regime des BGG Probleme

verfahrensrechtlicher Natur, da keine Möglichkeit der früheren Sprungbeschwerde

an das Bundesgericht mehr besteht (Felix Richner et. al., Kommentar zum

harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 3. A., Zürich 2013, § 155

N. 19). Einige Kantone sehen in ihren steuerrechtlichen Bestimmungen für

den Fall der Doppelbesteuerung ausdrücklich eine Revision vor (so

beispielsweise die Kantone Aargau, Luzern, St. Gallen und Solothurn; BGE 139 II 373 E. 1.5 mit weiteren Hinweisen). In

Rechtsprechung und Literatur wird postuliert, dass im Falle einer – sich

nachträglich ergebenden aktuellen – Doppelbesteuerung ein solcher

Revisionsanspruch auch ohne einen entsprechenden expliziten Revisionsgrund im

Steuergesetz, gestützt auf Art. 127 Abs. 3 BV,

besteht. Damit soll den erheblichen Schwierigkeiten begegnet werden, mit

welchen der Rechtsmittelweg ans Bundesgericht gepflastert ist (Peter Locher,

Einführung in das interkantonale Steuerrecht, 4. A., Bern 2015,

S. 135; Hugo Casanova in: Martin Zweifel/Michael Beusch/Peter

Mäusli-Allenspach [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht,

Interkantonales Steuerrecht, Basel 2011, § 45 N. 11; BGE 139 II 373 E. 1.5 mit weiteren Hinweisen; Steuerrekurskommission II

des Kantons Zürich, in: StE 2010 B 97.11 Nr. 25 E. 3a/bb und 3b; St. Galler Verwaltungsrekurskommission, 15. Juni 2006,

I/1-2006/80, E. 3d). Das Bundesgericht

hat die Frage, wie es sich damit verhält, bislang offengelassen (BGr,

7.

Mai 2019,2C_495/2018, E. 4.3).

4.2

Da das

Steuergesetz des Kantons Zürich für den Fall einer interkantonalen

Doppelbesteuerung keinen gesetzlichen Revisionsgrund vorsieht, stellt sich

vorliegend nur die Frage, ob gestützt auf Art. 127 Abs. 3 BV ein

Revisionsgrund anzunehmen ist. Dies muss indes nicht abschliessend beurteilt

werden. Der Revisionsgrund wird denn auch von der Lehre nur bei einer

offensichtlichen interkantonalen Doppelbesteuerung postuliert. Vorliegend kann

aber nicht die Rede von einer offensichtlichen interkantonalen Doppelsteuerung

sein, ist das Vorliegen einer solchen doch gerade umstritten. Gegen einen

direkten Revisionsanspruch spricht sodann, dass die Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als ordentliches Rechtsmittel der

Revision grundsätzlich vorzugehen hat (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,

§ 155 N. 4). Soweit also den Parteien zur Klärung der umstrittenen

interkantonalen Doppelbesteuerung die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten gegen die Steuereinschätzung des letztentscheidenden Kantons an

das Bundesgericht (ordentliches Rechtsmittel) offensteht, erscheint es

angezeigt, zumindest in umstrittenen Fällen zuerst den Instanzenzug an das

Bundesgericht zu durchlaufen und keinen direkten Revisionsgrund zuzulassen.

Andernfalls hätten die kantonalen Gerichte bzw. das Bundesgericht in

voneinander unabhängigen Verfahren zu beurteilen, ob eine interkantonale

Doppelbesteuerung vorliegt, mit allenfalls unterschiedlichem Ausgang. Das

Bundesgericht prüft im Rahmen einer Beschwerde wegen interkantonaler Doppelbesteuerung die Rechtsfragen frei und bestimmt

selbstständig, welchem Kanton die Besteuerung

zusteht (BGr, 30. Januar 2019,2C_549/2018, E. 1,4). Die Pflichtige

hat denn auch zur Wahrung des Instanzenzugs Einsprache gegen die Einschätzungen

2012.

und 2013 des Kantons Waadt erhoben und steht ihr somit der ordentliche

Rechtsmittelweg ans Bundesgericht offen. Vor diesem Hintergrund ist nicht

ersichtlich, weshalb die zürcherische Einschätzungsverfügung (direkt)

revisionsweise aufzuheben wäre.

4.3

Selbst

wenn gestützt auf Art. 127 Abs. 3 BV ein direkter Revisionsgrund

angenommen würde, würde dies vorliegend nichts am Resultat ändern: Wie die

Beschwerdegegnerin zutreffend einwendet, handelt es sich bei der von der

Pflichtigen revisionsweise geltend gemachten Aufwendungen

(Grundstückgewinnsteuer und anteilige direkte Bundessteuer) nicht um

Ausscheidungsverluste, welche erst nach Ablauf des betreffenden Steuerjahres

feststehen und mit dem Grundstückgewinn zu verrechnen wären, sondern um

Liegenschaftsaufwendungen, welche der Kanton Zürich objektmässig übernehmen

muss (vgl. BGr, 19. November 2004,2P.222/2002, E. 4.2). Es stehen

damit einzig im Kanton Zürich angefallene Verluste zur Diskussion, weshalb ein

rein innerkantonaler Sachverhalt vorliegt, der nach der zürcherischen

Gesetzgebung beurteilt werden muss. Die Vorinstanz ist zu Recht zum Schluss

gekommen, dass diesbezüglich ein innerkantonaler Sachverhalt vorliegt und die

bundesrechtlichen Regeln zur Vermeidung einer interkantonalen Doppelbesteuerung

nicht zur Anwendung gelangen.

4.4

Soweit die

Pflichtige geltend macht, die Vorinstanz habe die Revision für die

ausserkantonalen Sachverhalte zugelassen, weshalb sich die Veranlagung wieder

im ursprünglichen Zustand befinde und das umfassende Wahlrecht unabhängig

davon, ob diesbezüglich ein interkantonaler Sachverhalt vorliegt,

wiederauflebe, kann ihr nicht gefolgt werden. Entgegen ihrer Ansicht findet

eine Revision nur unter eng umschriebenen Voraussetzungen statt. Gegenstand des

Revisionsverfahrens kann nur sein, wofür überhaupt ein Revisionsgrund besteht;

alle weiteren Elemente der revisionsbetroffenen Verfügung bleiben in

Rechtskraft (dazu Martin E. Looser, in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.],

StHG, Kommentar, 3. Aufl. 2017, N. 2 zu Art. 51 StHG; BGr,

24.2

,2C_201/2017, E. 3.1). Eine Veranlagung kann daher nur

insoweit geändert werden, als dass ein Revisionsgrund vorliegt (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 155 N. 4).

Ansonsten müsste die Veranlagung dann auch zuungunsten der Pflichtigen geändert

werden können, was nicht Sinn und Zweck der Revision ist, sondern nur unter den

engen Voraussetzungen der Nachsteuer zulässig ist. Die Pflichtige kann daher

aus dem Umstand, dass die Vorinstanz die Revision für einen Teil der

Veranlagung zugelassen hat, nichts zu ihren Gunsten ableiten.

Dies führt

zur Abweisung der Beschwerde.

5.

5.1

Bei diesem

Ausgang des Verfahrens sind die Kosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen

(§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213

Satz 2 StG) und steht ihr keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4

StG).

5.2

Weil die

Aufwendungen der Beschwerdegegnerin für das vorliegende Verfahren nicht über

das Mass hinausgegangen sind, das von einer Amtsstelle im Rahmen ihrer

gewöhnlichen Tätigkeit erwartet werden darf, hat sie keinen Anspruch auf eine

Parteientschädigung (§ 152 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG

und § 17 Abs. 2 lit. a VRG sowie Art. 64 Abs. 1–3 des

Bundesgesetzes über das Verwaltungsverfahren vom 20. Dezember 1968 [VwVG]

in Verbindung mit Art. 144 Abs. 4 und Art. 145 Abs. 2 DBG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 20'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 140.-- Zustellkosten,

Fr. 20'140.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an: