SB.2018.00012

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2018.00012

19. Dezember 2018Deutsch19 min

(URT.2018.20470)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

A. Die A AG

(bis 2011: E AG) ist eine Gesellschaft mit Sitz in F (Kanton W) und

Zweigniederlassungen in den Kantonen Zürich, S, T, U, V und X. Sie beschäftigt

über 800 Mitarbeitende und ist als Totalunternehmerin tätig, übernimmt

also die gesamte Planung und Ausführung eines Bauwerks.

1987 erwarb die A AG 2,2 ha Bauland in der

Gemeinde C. Im September und Dezember 2011 verkaufte sie die entsprechenden

Grundstücke an vier verschiedene institutionelle Anleger. Mit

Totalunternehmerverträgen verpflichtete sie sich gleichzeitig, die Überbauung G

mit insgesamt dreizehn Mehrfamilienhäusern und Tiefgaragen zu realisieren.

B. Mit

Veranlagungsentscheiden vom 18. Februar 2016 setzte die

Grundsteuerkommission der Gemeinde C vier Grundstückgewinnsteuerveranlagungen

gemäss folgender Tabelle fest:

Veranl.-Nr.

GR 01

GR 02

GR 03

GR 04

Total

Grundstückgewinn

in Fr.

…

Steuerbetrag

in Fr.

…

Die Grundsteuerkommission der Gemeinde C vereinigte die

vier dagegen erhobenen Einsprachen und bestätigte mit Entscheid vom 22. September

2016 die angefochtenen Veranlagungen.

Erwägungen

II.

Den gegen diesen Einspracheentscheid erhobenen Rekurs

wies das Steuerrekursgericht am 19. Dezember 2017 ab. Bei der Pflichtigen

handle es sich um ein ausserkantonales Generalbauunternehmen, welches u. a. im Kanton Zürich über

eine Betriebsstätte verfüge, im Kanton Zürich gelegene Liegenschaften des

Umlaufvermögens veräussert habe und welches für die Zwecke der interkantonalen

Steuerausscheidung grundsätzlich gleich zu behandeln sei, wie ein

Liegenschaftenhändler. Diesen stehe als Abzug bei der Grundstückgewinnsteuer

(aus näher dargelegten Gründen) die sogenannte (Grundstück-)Händlerpauschale

auch dann zu, wenn interkantonal (aufgrund der Betriebsstätte) quotenmässig

auszuscheiden sei und objektmässig dem Lagekanton des Grundstücks zuzuweisende

Wertzuwachsgewinne anfielen. Eine Erhöhung über die unter diesem Titel

gewährten 8 % des Veräusserungserlöses komme vorliegend (aus näher

dargelegten Gründen) nicht infrage.

III.

Mit Eingabe vom 12. Februar 2018 erhob die A AG Beschwerde beim

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte, der steuerbare

Grundstückgewinn sei – unter anteilsmässiger Anrechnung der erfolgten Anzahlung

– wie folgt festzulegen:

Veranl.-Nr.

GR 01

GR 02

GR 03

GR 04

Total

Grundstückgewinn

in Fr.

…

Während das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung

verzichtete, schloss die Gemeinde C in ihrer Beschwerdeantwort vom 13. März

2018.

auf Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen,

soweit auf die Beschwerde einzutreten sei. Hierzu nahm die Pflichtige am 29. März

2018.

Stellung.

Die Kammer erwägt:

1.

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in

Grundsteuersachen können laut § 213 in Verbindung mit § 153 Abs. 3

des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen,

einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die

unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts

geltend gemacht werden.

Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die

reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die

Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben.

Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Übereinstimmung

mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so

sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die

Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf

rechtsverletzende Ermessensfehler, d. h. auf Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch

(RB 1999 Nr. 147).

2.

2.1

Die politischen Gemeinden des Kantons Zürich erheben – im

Einklang mit den Vorgaben von Art. 12 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember

1990.

über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden

(StHG) – eine Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG). Diese wird gemäss § 216

Abs. 1 StG bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen

erhoben und fällt – harmonisierungsrechtlich zulässigerweise – ungeachtet dessen

an, ob die Veräusserung im Privat- oder Geschäftsvermögen erfolgt

(monistisches System; statt vieler: BGE 143 II 382 E. 2.3; VGr, 21. März

2018, SB.2017.00017, E. 2.1). Ein Grundstückgewinn im Sinn von Art. 12

StHG ergibt sich, soweit der bei Veräusserung eines Grundstücks erzielte Erlös

die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert, je zuzüglich Aufwendungen)

übersteigt. Die Rechtsbegriffe "Erlös", "Anlagekosten"

und "Ersatzwert" führt Art. 12 StHG nicht näher aus. Insofern

überlässt der Bund den Kantonen bei der Umschreibung des steuerbaren Gewinns

einen, wenn auch eingeschränkten, Spielraum. Was die "Aufwendungen" betrifft,

gilt an sich dasselbe (BGr, 25. August 2015,2C_817/2014, E. 2.2.1 f.,

m. w. H.).

2.2

Aufgrund von § 221 Abs. 1 lit. a StG fliessen

"Aufwendungen für Bauten, Umbauten, Meliorationen und andere dauernde

Verbesserungen des Grundstücks, nach Abzug allfälliger Versicherungsleistungen

und Beiträge von Bund, Kanton oder Gemeinde" in die Anlagekosten ein. Die

Aufzählung ist abschliessend gehalten (Felix Richner et. al., Kommentar zum

harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 3. A., Zürich 2013, N. 3 zu § 221

StG). Ebenso nach zürcherischer Praxis ist eine wertvermehrende Aufwendung

(nur) im Umfang des tatsächlich bezahlten Betrags und nicht des objektiv

geschaffenen Werts anzurechnen ("Prinzip der effektiven Kostenanrechnung";

Richner et. al., N. 26 zu § 221 StG). Dessen ungeachtet können auch

wertvermehrende Eigenleistungen angerechnet werden, und zwar in der Höhe des

mutmasslichen Drittpreises ("Marktwertprinzip"; BGr, 25. August

2015,2C_817/2014, E. 2.2.3, m. w. H.). Angesichts des grundsätzlich ausschliesslichen

Abstellens auf das veräusserte Grundstück ist dabei die gesamte wirtschaftliche

Leistungsfähigkeit des Pflichtigen nicht zu berücksichtigen (BGE 143 II 382 E. 2.3.2;

VGr, 21. März 2018, SB.2017.00017, E. 4.4).

2.3

Das

Bundesgericht hat freilich in einer sich über die Jahre ausbildenden

Rechtsprechung den kantonalen Spielraum insbesondere auch für Kantone mit

monistischem System eingeschränkt (vgl. dazu allgemein etwa VGr, 21. März 2018, SB.2017.00017, E. 2.2.2).

So hat etwa in sogenannten interkantonalen Verhältnissen, also dann, wenn der

Grundstückhändler nicht (Wohn-)Sitz im Kanton des veräusserten Grundstücks

hat, der Grundstückskanton zu seinen Lasten und zugunsten des

Hauptsteuerdomizils einen Anteil an den Gemeinkosten zu übernehmen, die dem

Grundstückhändler anlässlich der Veräusserung eines Grundstücks erwachsen. Die

anteilmässige Verlegung der Gemeinkosten des Wohnsitz- oder Sitzkantons zulasten

des Grundstückskantons findet ihre Berechtigung im Umstand, dass der Grundstückgewinn

in Letzteren erfasst werden kann, während Ersterer die mit der Veräusserung

zusammenhängenden Gemeinkosten zu tragen hat. Mit der anteilmässigen Übertragung

eines pauschalen Anteils an den Gemeinkosten soll der Benachteiligung des

Wohnsitz- oder Sitzkantons entgegengetreten werden. Im Sinn einer Faustregel

wird den allgemeinen Unkosten mit einer Pauschale von 5 % des

Veräusserungserlöses Rechnung getragen, soweit die Veräusserung in der Form

einer zivilrechtlichen Handänderung erfolgt (BGr, 25. August 2015,

2C_817/2014, E. 2.5). Diese sogenannten (Grundstück-)Händlerpauschale wird

auf 8 % erhöht, wenn ein sogenanntes Generalbauunternehmen ein Entwicklungsprojekt

auf eigene Rechnung erstellt hat, um es anschliessend an Investoren – eine

Personalvorsorgeeinrichtung, Immobiliengesellschaft oder einen Anlagefonds –

zu veräussern (Mathias Oertli/Rainer Zigerlig, in: Martin Zweifel/Michael

Beusch/Peter Mäusli-Allenspach [Hrsg.], Interkantonales Steuerrecht, Basel

2011, § 33 N. 87 und 118).

2.4

Die

(Grundstück-)Händlerpauschale, deren Ursprung direkt kollisionsrechtlich ist,

dient der Abgrenzung der Steuerhoheit der Kantone und ist ausschliesslich auf

den Interessenausgleich zwischen den beiden Kantonen zugeschnitten. Eine

mögliche Bevorteilung der steuerpflichtigen Person ist ihr nicht eigen. Vor

diesem Hintergrund unterliegt der Grundstückskanton gegenwärtiger Praxis

zufolge keiner Pflicht zu einer Übernahme, die über die Pauschale hinausgeht

(BGr, 25. August 2015,2C_817/2014, E. 4.4.2 f.).

2.5

Die vom

Bundesgericht zur (Grundstück-)Händlerpauschale zu beurteilenden Fälle betrafen

bis anhin – soweit ersichtlich – stets Konstellationen, in denen der

ausserkantonale Grundstückhändler bzw. Generalbauunternehmer im

Grundstückskanton über keinerlei weitere steuerrechtliche Anknüpfung verfügt

und damit einzig durch das Grundstück im Grundstückskanton ein sogenanntes

Spezialsteuerdomizil begründet hat. Wie es sich verhält, wenn der ausserkantonale

Grundstückhändler bzw. Generalbauunternehmer im Grundstückskanton über eine

Betriebsstätte und damit ein Nebensteuerdomizil verfügt, welchem sämtliche

Liegenschaften im betreffenden Kanton zugeordnet werden, war dagegen noch nie

zu entscheiden. In dieser zweiten Konstellation, in welcher von einer

sogenannten interkantonalen Unternehmung gesprochen wird (vgl. etwa VGr, 21. März 2018, SB.2017.00017, E. 2.2.3),

wird die Steuerausscheidung zwischen den Kantonen normalerweise nach Quoten

vorgenommen, was dazu führt, dass Aufwendungen – u. a. die am Hauptsitz anfallenden Gemeinkosten –

gleichmässig nach Quoten auf alle beteiligten Kantone zu verteilen sind

(Hannes Teuscher/Frank Lobsiger, in: Martin Zweifel/Michael Beusch/Peter Mäusli-Allenspach

[Hrsg.], Interkantonales Steuerrecht, Basel 2011, § 30 N. 4 ff.

und 19 ff., m. w. H.).

2.6

Auch wenn das

Bundesgericht in seiner direkt auf die Bundesverfassung gestützten

kollisionsrechtlichen Rechtsprechung die durch den Bundesgesetzgeber den

Kantonen zugestandene Wahlfreiheit betreffend ihr System der Erhebung der

Grundstückgewinnsteuer bereits stark eingeschränkt hat und damit ein "Trend

zum dualistischen System" (Bernhard Zwahlen/Natalie Nyffenegger, in:

Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Bundesgesetz über die Harmonisierung der

direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, 3. A., Basel 2017, Art. 12

N. 4a f.) festzustellen ist, so bleibt es dabei, dass Art. 12

StHG den Kantonen nach wie vor erlaubt, auch für die Besteuerung des Gewinns

aus der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens ein monistisches

System vorzusehen. Ob schweizweit für Grundstücke des Geschäftsvermögens in

Zukunft das dualistische System gelten soll, ist nicht an den Gerichten zu

entscheiden, sondern vom Gesetzgeber als Souverän.

3.

3.1

3.1.1

Die

Beschwerdeführerin ist eine interkantonale Unternehmung mit einer

Betriebsstätte im Kanton Zürich, der auch die Gegenstand des vorliegenden

Verfahrens bildenden veräusserten Grundstücke, die zum Umlaufvermögen der

Beschwerdeführerin gehören, zugeordnet sind. Dies ist unter den Parteien – zu

Recht – unbestritten, weshalb darauf nicht weiter einzugehen ist. Damit stellt

sich im Licht der bundesgerichtlichen Rechtsprechung vorab die Frage, ob unter

diesen Umständen überhaupt Raum für eine (erhöhte)

(Grundstück-)Händlerpauschale besteht, erhält doch der Grundstückskanton im

Rahmen der interkantonalen Steuerausscheidung schon einen Anteil an den

Gemeinkosten zugewiesen (vgl. oben E. 2.5). Dabei ist daran zu erinnern,

dass es bei der interkantonalen Ausscheidung ausschliesslich um den

Interessenausgleich zwischen den involvierten, über eine sogenannte

Steuerhoheit verfügenden Kantonen und damit darum geht, dass diese einen

"fairen Anteil" des Steuersubstrats erhalten bzw. gegebenenfalls

einen "fairen Anteil" eines Verlustes tragen müssen (vgl. oben E. 2.4).

Dass Pflichtige mit einer anderen als der vor diesem Hintergrund korrekt

ermittelten Ausscheidung wegen unterschiedlicher kantonaler Steuersätze "besser

fahren" könnten, ist unerheblich.

3.1.2

Zwischen

den Parteien ist unbestritten, dass der Beschwerdeführerin eine

(Grundstück-)Händlerpauschale zuzugestehen ist. Die Vorinstanz hat sich

allerdings – zu Recht – nicht mit diesem Befund begnügt, sondern die eben

aufgeworfene Frage geprüft und ist zum Schluss gelangt, dies sei der Fall. Die

Beschwerdeführerin sei eine interkantonale Unternehmung, womit die Gemeinkosten

"nicht oder jedenfalls nicht gesamthaft am Hauptsitz hängen" blieben.

Diese Überlegungen seien vermutlich der Grund dafür, weshalb in verschiedenen

Abhandlungen zur Steuerausscheidung bei Liegenschaftenhändlern und Generalbauunternehmen

die (Grundstück-)Händlerpauschale lediglich im Zusammenhang mit Liegenschaften

in Nichtbetriebsstättekantonen genannt werde, wogegen sie beim Immobiliarvermögen

in Betriebsstättekantonen nicht erscheine. Die Aussage, die (Grundstück-)

Händlerpauschale sei bei Veräusserungsgewinnen, die in Betriebsstättekantonen

anfielen, nicht anwendbar, werde aber nirgends explizit vorgenommen. Auch fänden

sich keine Gerichtsurteile, die diese Aussage enthielten. Auch wenn klar sei,

dass die (Grundstück-)Händlerpauschale jedenfalls ursprünglich für

Liegenschaftenhändler gedacht gewesen sei, die ausserhalb ihres Sitzkantons

Liegenschaften besessen hätten, aber keine Betriebsstätten – einzelne

Liegenschaften ausserhalb des Sitzkantons begründeten für sich alleine noch

keine Betriebsstätte –, so bestehe auch bei interkantonalen Unternehmen eine

ausscheidungsmässige Unzulänglichkeit, denn der Grundstückskanton, der das

Recht zur Besteuerung des Wertzuwachsgewinns habe, werde nicht im

entsprechenden Umfang verpflichtet, sich auch angefallene Gemeinkosten an

diesen Gewinn anrechnen zu lassen. Durch den Umstand, dass der

Wertzuwachsgewinn objektmässig – quasi vorab – dem Grundstückskanton zugewiesen

werde, und durch den Umstand, dass wegen einer Liegenschaftsveräusserung die

Ausscheidungsfaktoren nicht angepasst würden, entspreche die Quote, die der

Grundstückskanton am Schluss in der Steuerausscheidung noch zugewiesen

erhalte, seinem wirtschaftlichen Gewicht im betreffenden Jahr nicht. Daran

änderten auch Situationen nichts, in denen wiedereingebrachte Abschreibungen

bestünden. Gleiches gelte für den Einwand, der Grundstückskanton werde so

doppelt mit Gemeinkosten belastet. Dass dies nicht geschehe, sei durch ein

schrittweises Vorgehen sicherzustellen. Kosten, die bei der objektmässigen Besteuerung

im Grundstückskanton (d. h.

konkret bei der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich) abgezogen werden könnten,

dürften bei der interkantonalen Ausscheidung nicht nochmals berücksichtigt

werden, sondern seien vorab auszusondern. Mithin seien auch bei interkantonalen,

d. h. quotenmässig

auszuscheidenden Unternehmungen, (Grundstück-)Händlerpauschalen zu gewähren,

wenn objektmässig dem Grundstückskanton zuzuweisende Wertzuwachsgewinne

anfallen würden (Erwägung 3 des vorinstanzlichen Entscheids).

3.1.3

Diese

Ausführungen erweisen sich – jedenfalls für den vorliegend einzig zu

entscheidenden Fall – als zutreffend und ihnen ist nichts beizufügen.

3.2

3.2.1

entscheiden bleibt mithin die Frage, in welcher Höhe die Grundstückhändlerpauschale

bei der Grundstückgewinnsteuer geltend gemacht werden kann. Derweil die

Beschwerdegegnerin – wie die Vorinstanz – 8 % zugestehen will, hält die

Beschwerdeführerin dafür, es seien ihre "tatsächlichen Kosten"

anzurechnen.

3.2.2

Sie führt

vor diesem Hintergrund einleitend aus, sie unterscheide sich von den meisten

ihrer Konkurrenten, indem gerade im Bereich der Totalunternehmung sehr viele

Leistungen selber erbracht würden. Daraus resultierten wesentlich höhere

allgemeine Unkosten als bei einer "üblichen Totalunternehmung", was

bei umfangreichen Projekten zu einem höheren Anteil an Zuschlagskosten führe.

Die entsprechenden Zahlen hätten sich "aufgrund der langjährigen

projektbezogene [sic] Tätigkeiten der Beschwerdeführerin am Markt ergeben und

stell[t]en als genaue Erfahrungszahlen einen massgebenden Durchschnitt der

Kosten dar, welche in einem normalen Projekt als Totalunternehmerin"

anfielen. Die Beschwerdeführerin führt weiter aus, es mache einen Unterschied,

ob man Totalunternehmerin oder Generalunternehmerin sei; die Kostenstruktur

sei anders. Es gebe "keine Rechtsprechung zum Fall eines

Liegenschaftenhändlers oder Generalbauunternehmers mit Liegenschaften im

Betriebsstättekanton betreffend die Händlerpauschale". Das von der Vorinstanz

herangezogene Präjudiz (BGr, 25. August 2015,2C_817/2014) könne nicht

auf den vorliegenden Fall angewandt werden. Die Ausscheidung sei anhand der dem

konkreten Projekt zugrunde liegenden effektiven Zahlen vorzunehmen, welche die

Grundlage der Jahresrechnung bildeten; es dürfe nicht eine Pauschale angewandt

werden, die nicht den wirtschaftlichen Gegebenheiten der Beschwerdeführerin

entspreche. Mit der Reduktion auf die (Grundstück-)Händlerpauschale werde sie

gegenüber dem innerkantonalen Liegenschaftenhändler schlechter gestellt und es

werde gegen die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit verstossen und das

Massgeblichkeitsprinzip ausgehebelt.

3.2.3

Die

Beschwerdegegnerin betont in ihrer Beschwerdeantwort, es gehe um eine

Zuteilungsnorm im interkantonalen Verhältnis. Im innerkantonalen Verhältnis

gebe es eben gerade keine (Grundstück-)Händlerpauschale und aus dem

Schlechterstellungsverbot könne nicht abgeleitet werden, dass eine

innerkantonale und eine interkantonale Steuerausscheidung identisch sein

müssten. Es werde keinesfalls mehr als der handelsrechtliche Reingewinn

besteuert. Dass dies mit unterschiedlichen Steuersätzen geschehe, sei im

schweizerischen Steuersystem hinzunehmen. Es gehe um die Übernahme eines

Anteils an den allgemeinen Geschäftsunkosten, der eben gerade nur indirekt mit

einem Gebäude verbunden sei. Wenn die Beschwerdeführerin geltend mache, die

Ausscheidung sei anhand der dem konkreten Projekt zugrunde liegenden effektiven

Zahlen vorzunehmen, dann sei nicht klar, weshalb diese nicht schon als

aktivierte Kosten im Rahmen der objektmässigen Ausscheidung als Anlagekosten

abgezogen worden seien.

3.2.4

Die

Vorinstanz führt im angefochtenen Entscheid aus, auch bei objektmässiger

Zuweisung eines Wertzuwachsgewinns ergebe die Verwendung der

(Grundstück-)Händlerpauschale durchaus auch dann Sinn, wenn Betriebsstätten

vorhanden seien. Damit erweise sich das bundesgerichtliche Urteil vom 25. August

2015.

(2C_817/2014) auch für den vorliegenden Fall einer interkantonalen

Unternehmung als einschlägig. Die (Grundstück-)Händlerpauschale sei auch in

den Fällen mit einer Betriebsstätte im Grundstückskanton ihrer Konzeption nach

ausschliesslich auf den Interessenausgleich zwischen den beiden Kantonen

zugeschnitten und führe dazu, dass nur noch ein Teil der Gemeinkosten in die

Steuerausscheidung gelange und in diesem Rahmen auf den Sitzkanton und die an

der quotenmässigen Ausscheidung beteiligten Betriebsstättenkantone verteilt

werde. Es handle sich in dem Sinn um ein Nullsummenspiel, als dass es lediglich

um eine Verschiebung von Steuersubstrat zwischen den beteiligten Kantonen

gehe. Die Lösung mit der (Grundstück-)Händlerpauschale sei praktikabel und

einfach, und das erwähnte Urteil des Bundesgerichts, wonach der

Grundstückskanton keine Pflicht zur Übernahme von Gemeinkosten über die

Pauschalen hinaus habe, gehe allfällig anderslautenden älteren Entscheiden vor.

Die von der Beschwerdegegnerin gewährte Pauschale von 8 % sei daher nicht

zu beanstanden, womit sich auch der Antrag der Pflichtigen auf Beizug eines

Experten zur Verifizierung des von ihr verwendeten Zahlenmaterials erübrige.

Aus dem Massgeblichkeitsprinzip könne die Pflichtige nichts zu ihren Gunsten

ableiten und auch der Vorwurf der Ungleichbehandlung gegenüber einem

innerkantonalen Unternehmen sei nicht zutreffend. Soweit aber in irgendeinem

Kanton – sei es im Grundstückskanton, im Sitzkanton oder in einem andern

Betriebsstättenkanton – diese Gemeinkosten abgezogen werden können, entstehe

auch keine Doppelbesteuerung.

3.2.5

Vorab ist

darauf einzugehen, ob und gegebenenfalls inwieweit sich das von den Parteien

und der Vorinstanz kontrovers diskutierte bundesgerichtliche Urteil vom 25. August

2015.

(2C_817/2014) für den vorliegenden Fall heranziehen lässt.

Unbestrittenermassen handelt es sich bei der Beschwerdeführerin um eine

Totalunternehmerin. Ob sich diese in der Kostenstruktur von einer

Generalunternehmerin unterscheidet, wie die Beschwerdeführerin vorbringt,

braucht dabei für die vorliegend einzig interessierenden Fragen nicht weiter

diskutiert zu werden. Entscheidend ist – wie dies die Vorinstanz zutreffend

ausgeführt hat – der Umstand, dass auch die Totalunternehmerin steuerrechtlich

als Generalbauunternehmerin zu qualifizieren ist (vgl. zur Tätigkeit einer

Generalbauunternehmerin oben E. 2.3). Als solche ist sie – wie in der

konstanten bundesgerichtlichen Rechtsprechung festgehalten – für die Zwecke der

interkantonalen Steuerausscheidung der Liegenschaftenhändlerin gleichzustellen

(vgl. etwa anstelle vieler BGE 131 I 249 E. 2). Wieso vor diesem

Hintergrund das erwähnte bundesgerichtliche Urteil vom 25. August 2015

(2C_817/2014) für den vorliegenden Fall nicht einschlägig sein soll, ist nicht

ersichtlich. Denn wenn es von Sinn und Zweck der (Grundstück-)Händlerpauschale

her darum geht, dass der Grundstückskanton nebst den gesamten mit der

Veräusserung zusammenhängenden Einzelkosten objektmässig auch einen Teil der Gemeinkosten

des Grundstückhändlers zu übernehmen hat, damit nicht all diese Kosten im

Sitzkanton verbleiben und das dortige Steuersubstrat schmälern, so kann nichts

anderes gelten für den Fall, in dem aufgrund der Betriebsstätte im

Grundstückskanton ohnehin weniger Gemeinkosten im Sitzkanton verbleiben, da der

Grundstückskanton auch im Rahmen der Ausscheidung der interkantonalen

Unternehmung einen Anteil an den Gemeinkosten übernehmen muss.

3.2.6

Erweist

sich das erwähnte bundesgerichtliche Urteil vom 25. August 2015

(2C_817/2014) für den vorliegenden Fall wie eben dargelegt als einschlägig, so

entfaltet die darin enthaltene Aussage Wirkung, wonach der Grundstückskanton

gegenwärtiger Praxis zufolge keiner Pflicht zu einer Übernahme eines über die

Pauschale hinausgehenden Anteils an den Gemeinkosten unterliegt (E. 4.4.2

am Ende). Daran ändern angesichts der Chronologie auch die von der

Beschwerdeführerin angerufenen Literaturstellen nichts, welche ihrerseits auf

ältere Entscheide verweisen, in denen ausgeführt wird, beim Vorliegen

besonderer Gründe könne von dieser Pauschale nach oben oder unten abgewichen

werden, wenn hinreichende Anhaltspunkte dafür bestünden, dass die Pauschale den

auf das betreffende Liegenschaftengeschäft entfallenden Teil der allgemeinen

Aufwendungen der steuerpflichtigen Person falsch bemesse und das Ergebnis dem

Gebot einer gerechten Ausscheidung der kantonalen Steuerhoheit zuwiderlaufe

(Oertli/Zigerlig, § 33 N. 118; Richner et. al., N. 166 zu § 221 StG). Zu den Aussagen in

diesen Entscheiden sei immerhin noch angemerkt, dass die Beschwerdeführerin in

ihrem Rekurs an die Vorinstanz vom 26. Oktober 2016 ausgeführt hat,

allgemeine Unkosten könnten gerade nicht direkt zugeordnet werden (S. 6),

womit keine einschlägigen effektiven Zahlen vorliegen können. Von einem

entsprechenden Nachweis könnte denn auch nicht gesprochen werden, woran auch

der Beizug eines Experten zur Verifizierung der Aufteilung der allgemeinen

Kosten nichts zu ändern vermöchte. Dazu kommt, dass vorliegend – wie bereits

mehrfach erwähnt – der Kanton Zürich als Grundstückskanton neben der

(Grundstück-)Händlerpauschale auch im Rahmen der Ausscheidung der

interkantonalen Unternehmung einen Anteil an den Gemeinkosten übernehmen muss

(oben E. 3.2.5). Vor diesem Hintergrund liesse sich viel eher fragen, ob

in den vorinstanzlichen Verfahren nicht eine Reduktion der gewährten Pauschale

dem Gebot einer gerechten Ausscheidung der kantonalen Steuerhoheit besser

entsprochen hätte. Jedenfalls nicht infrage kommt eine Erhöhung über die von

der Beschwerdegegnerin gewährte Pauschale von 8 % hinaus.

3.2.7

Daran

ändern auch die übrigen Vorbringen der Beschwerdeführerin nichts. Was diese

etwa aus der Anrufung des das innerkantonale Recht bei der Gewinnsteuer

betreffenden § 191 StG ableiten will, erschliesst sich dem Gericht nicht.

Wenn es denn um ein interkantonales Präzipuum gehen sollte, so ist dieses im

Rahmen der Gewinnsteuer zu berücksichtigen, indem dieser Vorausanteil vor der

Vornahme der eigentlichen Gewinnsteuerausscheidung dem Sitzkanton zur

Besteuerung zugewiesen wird und so den in die Steuerausscheidung

einzubeziehenden Gesamtgewinn mindert (Teuscher/Lobsiger, § 33 N. 41 ff.).

Wenn derlei – wie geltend gemacht – vorliegend nicht geschehen ist, so stellt

dies keinen Grund dar, weshalb der in der Ausgestaltung seiner Steuerordnung

bei der Grundstückgewinnsteuer zumindest noch teilfreie Grundstückskanton (oben

E. 2.6) zugunsten des Sitzkantons einen höheren Anteil an den Gemeinkosten

tragen müsste, als kollisionsrechtlich geboten.

3.2.8

Gleiches

gilt betreffend die Ausführungen zu § 221 Abs. 2 StG. Wohl kann sich

auch die ausserkantonale Unternehmung auf den entsprechenden Paragraphen

berufen. Wie die Vorinstanz zutreffend ausführt, ist das Geltendmachen weiterer

mit der Liegenschaft zusammenhängender Aufwendungen nur dann möglich, wenn bei

der Gewinnsteuer ausdrücklich darauf verzichtet wurde. Dass derlei geschehen

wäre, ist aber weder geltend gemacht noch ersichtlich. Auf die an eine "europarechtliche

Argumentation" gemahnenden Ausführungen zur "Ungleichbehandlung zum

Gebietsansässigen" ist deshalb von vornherein nicht weiter einzugehen. Wie

es sich verhielte, wenn die Beschwerdeführerin einen Geschäftsverlust erlitten

hätte, ist nicht hier zu beurteilen. Nichts abgeleitet werden kann schliesslich

aus dem gewinnsteuerrechtlich relevanten Massgeblichkeitsprinzip. Den

entsprechenden Ausführungen der Vorinstanz ist nichts beizufügen.

3.2.9

Der

Umstand, dass je nach Ausscheidung aufgrund der zur Anwendung gelangenden

unterschiedlichen Steuersätze ein höheres oder tieferes "Gesamtsteuerergebnis"

in einem bestimmten Kalenderjahr resultiert, ist Resultat einer bewusst

fehlenden schweizweiten Harmonisierung und so hinzunehmen. Diesbezüglich kann

nicht von einer Doppelbesteuerung gesprochen werden. Dem Versuch der

Beschwerdeführerin, Gewinn aus der als Objektsteuer ausgestalteten

Grundstückgewinnsteuer in die für sie aufgrund eines im Ergebnis tieferen

Steuersatzes günstigere Gewinnsteuer zu bringen, ist mithin kein Erfolg

beschieden. Die Beschwerde ist abzuweisen.

4.

4.1

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin

aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG in Verbindung mit § 153 Abs. 4

und § 213 StG). Deren Höhe bestimmt sich nach der Gebührenverordnung

des Verwaltungsgerichts (GebV VGr) vom 23. August 2010 (§ 153 Abs. 4

in Verbindung mit § 150b Abs. 2 StG), deren § 3 für Fälle – wie

vorliegend – mit einem Streitwert von insgesamt über Fr. 1'000'000.- eine

Gerichtsgebühr von bis zu Fr. 50'000.- vorsieht.

4.2

Der

Beschwerdeführerin steht keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 und § 152 StG,

je in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG). Sie ist zur

Leistung einer angemessenen Parteientschädigung an die Beschwerdegegnerin zu

verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. b des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4

StG und § 213 StG). Diese ist angesichts des notwendigen Umfangs des

Tätigwerdens der Vertretung der Beschwerdegegnerin auf Fr. 3'000.- (inkl.

Mehrwertsteuer) festzusetzen.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 40'000.--; die übrigen

Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellkosten,

Fr. 40'120.-- Total

der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der

Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- (inkl.

Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

5.

Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des

Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …