SB.2018.00132

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2018.00132

11. März 2020Deutsch18 min

(URT.2020.21543)

Source djiktzh.ch

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

2. Abteilung

SB.2018.00132

Urteil

der

2. Kammer

vom 11. März 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichter

Marco Greter, Gerichtsschreiberin

Linda Rindlisbacher.

In Sachen

Staat Zürich, vertreten durch das kantonale Steueramt,

Beschwerdeführer,

gegen

vertreten durch RA B,

Beschwerdegegnerin,

betreffend Staats-

und Gemeindesteuern 2009 und 2010

(2. Rechtsgang),

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

A. A

(nachfolgend die Pflichtige) ist u. a. Eigentümerin von 150'000 Namenaktien der C AG mit

einem Nennwert von Fr. … und von 50'000 Inhaberaktien der C AG mit

einem Nennwert von Fr. …. Mit Einschätzungsentscheiden vom 3. Oktober

2013 setzte das kantonale Steueramt die Steuerwerte dieser Aktien abweichend

von der Deklaration wie folgt fest:

Per 31.12.2009

Per 31.12.2010

150'000

Namenaktien Wert pro Stück

Fr. …

Gesamtwert

Fr. …

Statt deklariert

Fr. …

Per 31.12.2009

Per 31.12.2010

50'000

Inhaberaktien Wert pro Stück

Fr. …

Gesamtwert

Fr. …

Statt deklariert

Fr. …

Geschäftsjahr

Ertragswert

(EW)

Substanzwert

(SW)

Unternehmenswert

(2x EW + SW ÷ 3)

2009

Fr. …

2010

Fr. …

Geschäftsjahr

Steuerwert für 150'000

Namenaktien

Steuerwert für 50'000

Inhaberaktien

2009

Fr. …

2010

Fr. …

Auf dieser Grundlage schätzte es die Pflichtige für die

Staats- und Gemeindesteuern 2009 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. …

und einem steuerbaren Vermögen von Fr. … ein. Für die nachfolgende

Steuerperiode 2010 setzte es das steuerbare Einkommen auf Fr. … (davon

Fr. … als Ertrag aus qualifizierten Beteiligungen) und das steuerbare

Vermögen auf Fr. … fest.

B. Die

dagegen erhobenen Einsprachen wies das kantonale Steueramt am 27. November

2013 ab.

C. Die

gegen die Entscheide des kantonalen Steueramts vom 27. November 2013 erhobenen Rekurse hiess das Steuerrekursgericht am

31. August 2015 gut und schätzte die Pflichtige für die Steuerperiode 2009

mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 161'300.- und mit einem

steuerbaren Vermögen von Fr. … und für die Steuerperiode 2010 mit einem

steuerbaren Einkommen von Fr. … und mit einem steuerbaren Vermögen von

Fr. ….

Streitig war der Verkehrswert der Hotelliegenschaft D,

insbesondere die Frage, ob und in welchem Ausmass auf der Hotelliegenschaft D

stille Reserven vorhanden sind. Zur Ermittlung des Verkehrswertes der

Hotelliegenschaft per 31. Dezember 2009 und per 31. Dezember 2010

holte das Steuerrekursgericht ein Gutachten ein. Der Experte mass der

Hotelliegenschaft per 31. Dezember 2010 einen Verkehrswert (als

Fortführungswert) von Fr. … zu. Das Steuerrekursgericht stützte sich

sowohl für die Steuerperiode 2009 als auch die Steuerperiode 2010

vollumfänglich auf das Gutachten. Da dieser Verkehrswert weit unter den

Buchwerten von Fr. … per 31. Dezember 2009 und von Fr. … per

31. Dezember 2010 lag, rechnete es keine stillen Reserven auf. Weiter

korrigierte es antragsgemäss den Ertragswert der C AG per 31. Dezember

2009 aufgrund eines Rechenfehlers auf Fr. …, der Ertragswert per

31. Dezember 2010 von Fr. … war unbestritten. Dies führte zu folgenden

Ergebnissen:

Geschäftsjahr

Ertragswert

(EW)

Substanzwert

(SW)

Unternehmenswert

([2x EW + SW] ÷ 3)

2009

Fr. …

2010

Fr. …

Gestützt darauf ergaben sich folgende Aktienbewertungen:

Geschäftsjahr

Steuerwert für 150'000 Namenaktien

Steuerwert für 50'000 Inhaberaktien

2009

Fr. …

2010

Fr. …

D. Die

gegen den Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 31. August 2015 vom Staat

Zürich, vertreten durch das kantonale Steueramt, Dienstabteilung Recht, beim

Verwaltungsgericht erhobene Beschwerde hiess dieses mit Urteil vom

27. Januar 2016 gut, wies die Sache zur weiteren Untersuchung und zum

Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an das Steuerrekusgericht zurück.

Erwägungen

II.

Mit Entscheid vom 30. Oktober 2018 nahm das

Steuerrekursgericht das Verfahren wieder auf und hiess den Rekurs der

Pflichtigen teilweise gut. Es schätzte die Pflichtige für die Steuerperiode

2009.

mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. … und mit einem steuerbaren

Vermögen von Fr. … und für die Steuerperiode 2010 mit einem steuerbaren

Einkommen von Fr. … und mit einem steuerbaren Vermögen von Fr. …

(davon Ertrag aus qualifizierten Beteiligungen Fr. …).

Zur Ermittlung des Verkehrswertes der Hotelliegenschaft

per 31. Dezember 2009 und per 31. Dezember 2010 holte das

Steuerrekursgericht ein neues Gutachten ein. Der Experte mass der

Hotelliegenschaft einen Verkehrswert (als Fortführungswert) von Fr. … per

31.

Dezember 2009 und von Fr. … per 31. Dezember 2010 zu. Das

Steuerrekursgericht stützte sich sowohl für die Steuerperiode 2009 als auch die

Steuerperiode 2010 vollumfänglich auf das Gutachten und rechnete stille

Reserven von Fr. … per 2009 (Buchwert Hotelliegenschaft Fr. …) und

Fr. … per 2010 (Buchwert Hotelliegenschaft Fr. …) auf. Dies führte zu

folgenden Ergebnissen:

Geschäftsjahr

Ertragswert

(EW)

Substanzwert

(SW)

Unternehmenswert

([2x EW + SW] ÷ 3)

2009.

Fr. …

2010.

Fr. …

Geschäftsjahr

Steuerwert für 150'000 Namenaktien

Steuerwert für 50'000 Inhaberaktien

2009.

Fr. …

2010.

Fr. …

III.

Mit Beschwerde vom 29. November 2018 erhob der Staat

Zürich, vertreten durch das kantonale Steueramt, Dienstabteilung Recht,

Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, der Entscheid des

Steuerrekursgerichts vom 30. Oktober 2018 sei unter Kostenfolge zulasten

der Beschwerdegegnerin aufzuheben und es sei die Sache an das

Steuerrekursgericht zur Erstellung eines neuen Gutachtens über den Verkehrswert

der Liegenschaft D (E-Strasse 01, 8001 Zürich, Kat.-Nr. 02) und zur

neuen Festlegung des Vermögenssteuerwertes der Namen- und Inhaberaktien der C AG

und des steuerbaren Vermögens der Beschwerdegegnerin für die Steuerperioden

2009.

und 2010 zurückzuweisen.

Mit Beschwerdeantwort vom

11.

Dezember 2018 beantragte die Beschwerdegegnerin die Abweisung der

Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des

Beschwerdeführers.

Das Steuerrekursgericht verzichtete auf Vernehmlassung.

Die Kammer erwägt:

1.

Mit der

Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können nach § 153 Abs. 3

des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen,

einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die

unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts

geltend gemacht werden.

2.

2.1

2.1.1

Gemäss Art. 13 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung

der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990

(StHG) unterliegt der Vermögenssteuer das gesamte Reinvermögen. Dabei wird das

Vermögen gemäss § 39 Abs. 1 des Steuergesetzes des Kantons Zürich vom

8.

Juni 2015 (StG) zum Verkehrswert bewertet. Als

Verkehrswert gilt der objektive Marktwert eines Vermögensobjektes. Dieser

entspricht dem Preis, der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen

Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist, den also ein unbefangener Käufer

bzw. ein fernstehender Dritter unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre.

Der Verkehrswert im steuerrechtlichen Sinn ist nicht eine mathematisch exakt

bestimmbare Grösse, sondern in der Regel ein Schätz- oder Vergleichswert (BGE 128 I 240; BGr, 22. Juni 2015, 2C_1118/2014, E. 2.1).

2.1.2

Bei nicht kotierten Wertpapieren, für welche

offizielle Kursnotierungen fehlen oder die nicht oder nur selten gehandelt

werden, ist der Verkehrswert aufgrund derjenigen Schätzungsgrundlagen zu

ermitteln, welche die zuverlässigste Wertermittlung gestatten. Entsprechende

Richtlinien beinhaltet das Kreisschreiben Nr. 28 der Schweizerischen

Steuerkonferenz ([SSK]; KS Nr. 28 vom

28.

August 2008 mit regelmässigen Aktualisierungen [KS Nr. 28]).

Die Wegleitung bezweckt, im Licht der Steuerharmonisierung zwischen den

Kantonen betreffend die Vermögenssteuer, eine in der Schweiz einheitliche

Bewertung von inländischen und ausländischen Wertpapieren, die an keiner Börse

gehandelt werden (vgl. KS Nr. 28 Rz. 1).

Die Berechnung des Verkehrswertes erfolgt durch den Sitzkanton der zu

bewertenden Gesellschaft. Den in der Wegleitung formulierten Grundsätzen liegt

allgemein der Gedanke zugrunde, dass der Verkehrswert erfahrungsgemäss vom

bisherigen und zu erwartenden Ertrag in Form von Dividenden und anderen

Gewinnanteilen sowie von der Ertragskraft der Gesellschaft abhängt und durch

weitere Faktoren beeinflusst wird, wie beispielsweise durch das Vermögen der

Gesellschaft (Kapital, Reserven), die Liquidität der Unternehmung, Stabilität

des Geschäftsbetriebes usw. Für die Bewertung ist jedoch nach Art der

Unternehmungen zu unterscheiden. Bei Handels-, Industrie- und

Dienstleistungsgesellschaften wird der Unternehmenswert grundsätzlich nach der

Mittelwertmethode (Praktikermethode) durch zweimalige Gewichtung des

Ertragswerts und einfache Gewichtung des Substanzwerts zu Fortführungswerten

ermittelt. Der Ertragswert ergibt sich aus dem kapitalisierten ausgewiesenen

Reingewinn der massgebenden Geschäftsjahre, wobei wahlweise zwei oder drei Geschäftsjahre

berücksichtigt werden können (vgl. KS Nr. 28 Rz. 7 ff. und

Kommentar 2018 zum KS Nr. 28 Rz. 34 ff.). Grundlage für die

Bestimmung des Substanzwerts ist die Jahresrechnung unter vollständiger

Berücksichtigung der Aktiven und Passiven (vgl. KS Nr. 28

Rz. 11 f. Kommentar 2014 zum KS 28 Rz. 11). Betriebliche

unüberbaute und überbaute Grundstücke sind zur amtlichen Schatzung

einzustellen, jedoch mindestens zum Buchwert. Fehlt eine amtliche Schatzung ist

auf den Verkehrswert abzustellen. Als Verkehrswert gilt der Preis, der für

einen Vermögensgegenstand unter normalen Verhältnissen erzielt werden kann

(vgl. KS Nr. 28 Rz. 1 und 19 Kommentar 2018 zum KS Nr. 28 Rz. 1

und 19). Er wird in der Regel als Fortführungswert berechnet (KS Nr. 28

Rz. 2). Muss der Verkehrswert geschätzt werden, dann sind die

Schätzungsgrundlagen so zu wählen, dass das Ergebnis der wirtschaftlichen

Wirklichkeit möglichst nahekommt.

2.1.3

Das KS Nr. 28

bildet kein Bundesrecht, sondern ist eine reine

Verwaltungsverordnung und bindet die richterlichen Behörden nicht. Es wendet

sich an die rechtsanwendenden Behörden und bezweckt im Interesse der

Steuerharmonisierung zwischen den Kantonen eine in der Schweiz einheitliche

Bewertung nicht kotierter Wertpapiere. Es enthält somit verwaltungsinterne

Regeln für das Verhalten der Steuerbeamten, begründet aber keine Rechte und

Pflichten (BGr, 12. Juni 2009, 2C_800/2008, E. 5.1). Das

Bundesgericht orientiert sich an solchen Kreisschreiben, sofern diese eine

überzeugende Konkretisierung der rechtlichen Vorgaben enthalten (BGE 139 V 122

E. 3.3; BGE 133 V 587 E. 6.1; BGE 133 II 305, E. 8.1) und es

sich um eine eher technische Materie von begrenzter Justiziabilität handelt.

Eine solche Konstellation ist in steuerlichen Bewertungsfragen gegeben,

weswegen das Bundesgericht in seiner Praxis das KS Nr. 28 jedenfalls im

Bereich der Besteuerung natürlicher Personen regelmässig in seine Erwägungen

einbezieht (BGr, 18. September 2013, 2C_309/2013, 2C_310/2013, E. 3.5;

BGr, 24. Juni 2010, 2C_881/2008, E. 2.3; BGr, 15. April

2010, 2C_504/2009, E. 3.3).

2.1.4

Das KS Nr. 28 gilt

nach ständiger Praxis des Bundesgerichts als zuverlässige Methode zur

Bestimmung des Verkehrswertes, da darin die Überlegungen, die für die

Preisbildung bei den nicht an der Börse kotierten Aktien im Allgemeinen

massgebend sind, zum Ausdruck kommen (vgl. BGr, 30. Juni 2014,

2C_1168/2013 und 2C_1169/2013, E. 3.6; BGr, 15. April 2010,

2C_504/2009, E. 3.3). Das schliesst nicht aus, dass im Einzelfall aufgrund

besserer Erkenntnisse oder mit Rücksicht auf die Besonderheiten des

Einzelfalles vom Kreisschreiben Abstand genommen und eine andere

Bewertungsmethode herangezogen wird (BGr, 30. Juni 2014, 2C_1168/2013 und

2C_1169/2013, E. 3.6; BGr, 18. September 2013, 2C_309/2013,

2C_310/2013, E. 3.6).

3.

Streitgegenstand ist der

Vermögenssteuerwert der Aktien der C AG. Der Wert eines Titels entspricht

dabei dem Unternehmenswert, dividiert durch die Anzahl Titel (KS Nr. 28

Rz. 52 Abs. 1). Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass der

Unternehmenswert gestützt auf die Bestimmungen des KS Nr. 28

zu eruieren ist. Dabei gehen die Parteien weiter davon aus, dass der

Unternehmenswert als Fortführungswert (KS Nr. 28 Rz. 28

Abs. 2) nach den Bewertungsregeln des KS Nr. 28

Rz. 34 nach der Praktikermethode (zweimalige Gewichtung des

Ertragswerts und einfache Gewichtung des Substanzwerts, vgl. E. 2.1.2) zu

ermitteln ist. Ebenfalls unbestritten ist der Ertragswert C AG

(Steuerperiode 2009: Fr. …; Steuerperiode 2010: Fr. …). Umstritten

ist der Substanzwert der Unternehmung und im speziellen die Frage, in welchem

Ausmass auf der Hotelliegenschaft D stille Reserven vorhanden sind bzw. wie

hoch der Verkehrswert der Hotelliegenschaft D zu veranschlagen ist.

3.1

Das Verwaltungsgericht hat die Sache im ersten Rechtsgang mit Urteil vom

27.

Januar 2016 zur neuen Beurteilung und zur Einholung eines neuen

Gutachtens zum Verkehrswert der Hotelliegenschaft an die Vorinstanz zurückgewiesen.

Die Vorinstanz holte in der Folge ein neues Gutachten ein. Der neue Gutachter

nahm die Verkehrswertermittlung nach der sogenannten DCF-Methode vor. Wie der

Gutachter ausführt, handelt es sich dabei um eine kombinierte

Ertragswertmethode mit einem Zwei-Phasenmodell. In einer ersten Phase werden

die einzelnen jährlichen Ertragsüberschüsse einer Liegenschaft bewertet. In der

zweiten Phase wird der nachhaltige "unendliche" Ertragswert der

Liegenschaft bewertet. Zur Begründung der Methodenwahl führte der Gutachter aus,

Hotel- und Restaurantliegenschaften könnten nicht bloss wie Immobilien

verwaltet werden, sondern müssten "gemanagt" werden, weshalb die

DCF-Methode der reinen Mischwertmethode vorzuziehen sei. Obwohl

Gastwirtschaftsbetriebe immobilienlastig seien, verhielten sie sich doch mehr

wie Unternehmungen. Der Substanzwert (z.B. ein hoher Landwert, hohe Lageklasse,

hoher Bautenwert etc.) werde auch bei der Ertragswertmethode berücksichtigt.

Dieser fliesse über die Bestimmung des Diskontierungs- und Kapitalisierungssatzes

direkt in die Bewertung ein.

Der Experte ermittelte in

Anwendung der DCF-Methode einen Verkehrswert der Hotelliegenschaft von

Fr. … (per 31. Dezember 2009) und Fr. … (per 31. Dezember

2010). Die Vorinstanz stützte sich in ihrem Urteil vollumfänglich auf dieses

Gutachten ab.

3.2

3.2.1

Von einer von einem Gutachter vorgenommenen Verkehrswertermittlung darf

nicht ohne zwingende Gründe abgewichen werden. Das Gericht kann sich deshalb

bei der Beweiswürdigung auf die Prüfung beschränken, ob das amtliche Gutachten

vollständig, klar, gehörig begründet, frei von Lücken und Widersprüchen ist,

auf zutreffenden tatsächlichen Feststellungen beruht sowie ob der Gutachter

hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche Unbefangenheit gehabt hat (vgl.

BGr, 6. Mai 2019, 2C_292/2018, E. 3.1.1; VGr, 24. Oktober

2018, SB.2018.00055, E. 4.2; VGr, 16. November 2011, SB.2011.00018,

E. 2.3 f.). Dies ist im Folgenden zu prüfen:

3.2.1.1

Wie ausgeführt fliesst der Wert der Hotelliegenschaft bei einem auf der

Ertragswertmethode (DCF-Methode) basierenden Gutachten vor allem über den

Diskontierungs- und Kapitalisierungssatz in den Substanzwert ein. Im

vorliegenden speziellen Einzelfall, bei welchem gerade der unstreitig

ausserordentlich hohe Wert der Hotelliegenschaft zu Fragen Anlass gibt, ist daher

eine nachvollziehbare Begründung der vom Gutachten verwendeten Diskontierungs-

und Kapitalisierungssätze von besonderer Bedeutung. Im Gutachten werden diese

Sätze auf S. 22 ff. unter Ziff. 5.11 ausgeführt: Das Gutachten

schliesst auf einen Diskontierungssatz (Prognoseperiode nominal) von 4,97 %

und einen Kapitalisierungssatz von 4,00 % (unendliche Phase, real). Die

Sätze beruhen auf der Annahme, dass per 31. Dezember 2009 die Rendite von

10-jährigen Bundesobligationen bei 1,97 % gelegen habe und per

31.

Dezember 2017 die langfristige Renditeerwartung bei 10-jährigen

Bundesobligationen 2,50 % betragen habe. Indessen fiel die Rendite von

langfristigen Staatsanleihen bereits im Jahr 2015 auf einen negativen Wert und

erholte sich im Juli 2017 wieder auf einen Wert leicht über Null (+0,060 %;

Quelle: Schweizerische Nationalbank https://data.snb.ch/de/topics/ziredev#!/cube/rendoblim?fromDate=2009-01&toDate=2020-01&dimSel=D0(10J)

auch zum Folgenden). In der Folge schwankte der Wert bis Dezember 2018 um Null

(Höchstwert: Februar 2018 +0,116 %), hernach sank er deutlich unter Null

(tiefster Wert: August 2019 -0,975 %). Der aktuellste Wert liegt bei -0,698 %

(Januar 2020). Die im Gutachten getroffene langfristige Renditeannahme von 2,50 %

per 31. Dezember 2017 bildet diese Entwicklung nicht ab und ist bei dieser

Sachlage offensichtlich erklärungsbedürftig. Das Gutachten enthält dafür indessen

nicht ansatzweise eine Begründung.

Ebenfalls

zur Herleitung des Diskontierungs- und Kapitalisierungssatzes wird im Gutachten

ein Abzug für Angebot und Nachfrage im lokalen Immobilienmarkt mit 1 %

getätigt, sowohl beim Diskontierungssatz wie auch beim Kapitalisierungssatz.

Bezüglich des Diskontierungssatzes gibt der Gutachter eine Bandbreite von -1 %

bis zu +1 % an. Wie der Gutachter die Bandbreite herleitet und weswegen er

innerhalb der Bandbreite an den oberen Rand ging, wird im Gutachten nicht

begründet.

Ebenso

wird der Wert +3 % für "objektspezifische Chancen und Risiken"

einzig mit dem Wort "Gastgewerbe" begründet. In Anbetracht der

äusserst prominenten Lage und des internationalen Rufs der Hotelliegenschaft

erscheint dieser Wert eher hoch bzw. müsste vertieft begründet werden.

Ein

tieferer Diskontierungs- bzw. Kapitalisierungssatz würde mit starker

Hebelwirkung einen höheren Verkehrswert der Hotelliegenschaft bewirken.

Angesichts der Bedeutung dieser Werte für das Resultat des Gutachtens, erweist

sich das Gutachten in diesem sehr speziellen Einzelfall diesbezüglich als nicht

hinreichend begründet.

3.2.1.2

Weiter sind in den Erträgen aus Nebenleistungen auch Einkünfte aus dem Transport-

und Garagenbereich und entsprechende Aufwendungen enthalten (Konti 35110, 35350–35353,

Aufwandgruppen 490 [Reparaturen, Bezüge, Miete Garage etc.] und 50054, 50034

Dispositiv

für Löhne). Wie auf der Homepage des Hotels nachgelesen werden kann, verfügt

das Hotel über einen eigenen Garagenbetrieb mit bedienter Tankstelle,

Autowaschanlage, Reparaturservice und Parking an der F-Strasse 03, gleich

über die Fussgängerbrücke über den … erreichbar. Die Garage steht indessen

nicht auf der bewerteten Hotelliegenschaft, denn gemäss Gutachter befinden sich

ausser einigen Parkplätzen in der Hotelzufahrt keine weiteren Parkplätze auf

der Hotelliegenschaft. Auch gemäss Katasterplan liegt die Garage auf einem

benachbarten Grundstück. Die vom Gutachter verwendeten Ertrags- und

Aufwandzahlen enthalten jedoch zahlreiche Positionen, die mit dem

Garagenbetrieb und Transportdienstleistungen (Limousinen- und Chauffeurservice)

zusammenhängen. Da diese Aktivitäten ausserhalb der zu beurteilenden

Hotelliegenschaft stattfinden, müssten sie für eine reine Immobilienbewertung

ausgeklammert werden. Ob und inwieweit diese sachfremden Elemente aus der

DCF-Bewertung eliminiert wurden, ergibt sich aus der gutachterlichen Begründung

nicht.

3.2.1.3

Den Erträgen aus Nebenleistungen stehen auch Aufwendungen gegenüber, die

sich nicht exakt zuordnen lassen (Beilage 1.1). Der Gutachter schätzt den

Ertrag aus für die Immobilienbewertung nicht relevanten Nebenleistungen auf

rund 25 % bzw. Fr. … (Residuum, für die Prognoseperiode z.T. tiefer).

Aus Beilage 1.1 ergibt sich, dass er diesbezüglich wohl nur die Erträge

der Personalunterkünfte berücksichtigt hat, die sich zwischen Fr. … und

Fr. … bewegten und relativ stark schwankten, weshalb die Annahme von

Fr. … für das Residuum wiederum einer Begründung bedürfte, die aber fehlt.

Für die Personalhäuser fiel zudem wohl auch Aufwand an, der für die Bewertung

vermutlich ausgeklammert wurde. Ob dies zutrifft, ist nicht klar und liesse

sich wohl nur mit Nachkalkulationen verifizieren (Beilage 1.1).

3.2.1.4

Das Gutachten erweist sich damit vor allem hinsichtlich des Diskontierungs-

und Kapitalisierungssatzes als nicht genügend begründet und unklar, weswegen

auf den damit ermittelten Verkehrswert nicht abgestellt werden kann. Als Folge

davon lässt sich der Unternehmenswert und damit der Vermögenssteuerwert der

Aktien der Pflichtigen nicht bestimmen. Der Sachverhalt erweist sich damit als

nicht genügend erstellt. Das Verwaltungsgericht enthält sich bei dieser Sach-

und Rechtslage, auch zur Wahrung des Instanzenzugs, einer selbständigen Prüfung

bzw. einer eigenen Ergänzung des Gutachtens. Der angefochtene Entscheid ist aufzuheben

und die Sache zur erneuten Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3.2.2

Die Vorinstanz wird zur Ermittlung des Verkehrswertes der Hotelliegenschaft

(als Fortführungswert) mindestens das Gutachten durch den Experten zu ergänzen

haben. Dabei wird sie neben den bereits aufgeführten Mängeln auch Folgendes zu

beachten haben:

Vorliegend geht es nicht in

erster Linie um die Bewertung der Hotelliegenschaft, sondern Objekt der

Vermögenssteuer sind die Aktien der C AG als Rechtsträgerin des

Unternehmens, die in der der Unternehmung gehörenden Liegenschaft ein Hotel mit

weiteren gastgewerblichen Dienstleistungen betreibt. Die Hotelliegenschaft

stellt zwar das grösste Aktivum dar, dient aber ausschliesslich dem

Gastwirtschaftsbetrieb. Weil bei der Aktienbewertung auf Fortführungswerte

abzustellen ist (KS Nr. 28 Rz. 2 Abs. 4 und

Rz. 6), steht letztlich die Bewertung des gesamten Betriebs im Zentrum und

nicht die gesonderte Bewertung der Betriebsliegenschaft.

Hinsichtlich

der Bewertungsmethodik stellt sich bei dieser Sachlage die Frage, ob die von Parteien gewählte Praktikermethode zielführend ist. Gemäss Bundesgericht sind grundsätzlich auch andere Schätzungsmethoden

denkbar, als die im Kreisschreiben verfochtene Praktikermethode. Dies trifft

vor allem dann zu, wenn das mit der Praktikermethode erzielte Resultat

unbefriedigend ist und den Verkehrswert nicht "richtig" abbildet bzw.

kein betriebswirtschaftlich befriedigendes Ergebnis resultiert. Die

Praktikermethode ist tendenziell auf kleinere Unternehmen zugeschnitten, da die

Abschätzung der Zukunftsentwicklung voraussetzt, dass verlässliche und

objektive Wirtschaftszahlen (Bilanzen, Erfolgsrechnungen und

Investitionsplanungen) für den Zeitraum nach dem Bewertungsstichtag vorhanden

sind, woran es bei kleinen und mittleren Unternehmen fehlen kann (vgl. zum

Ganzen BGer, 2C_309/2013, 18.9.2013, E. 3.6). Bei der C AG sind diese

Zahlen indes vorhanden.

Die im

vorinstanzlichen Urteil vorgenommene Bewertung der Betriebsimmobilie aufgrund

der DCF-Methode und die in einem zweiten Schritt aufgrund des KS Nr. 28

vorgenommene Aktienbewertung bewirkt eine Kombination von zwei

Bewertungsmethoden, was sich vorliegend als problematisch erweist. Der

Gutachter verfügte über die Aufwand- und Ertragszahlen des Gesamtbetriebs der

Gesellschaft. In diesen buchhalterisch erfassten Werten sind jedoch auch

Positionen enthalten, welche von der Hotelliegenschaft unabhängig sind. Dies

führt insbesondere in den Bereichen Nebenleistungen und Garagenbetrieb zu

Abgrenzungsproblemen. Die Notwendigkeit der offensichtlich schwierigen

Abgrenzung von immobilienbezogenen Einkünften ergibt sich jedoch nur aus dem

Umstand, dass der Gutachter nur die Liegenschaft zu bewerten hatte und erst in

einem zweiten Schritt die Unternehmensbewertung vorgenommen wird. Bei einer

direkten Unternehmensbewertung nach der DCF-Methode wäre nicht relevant, wo die

Nettoerträge aus der Betriebstätigkeit generiert werden. Die Beschränkung auf

die Immobilienbewertung erschwert und verfälscht somit die eigentliche

Unternehmensbewertung.

Dies führt zur teilweisen Gutheissung

der Beschwerde. Die Sache ist im Sinn der Erwägungen zur weiteren Untersuchung

und zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die

Gerichtskosten der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in

Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG), und es steht ihr keine Parteientschädigung

zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959 [VRG] in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG).

Nach der Regelung in Art. 90 ff. des

Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) sind

letztinstanzliche kantonale Rückweisungsentscheide, die der unteren Instanz

einen Entscheidungsspielraum belassen, als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93

BGG zu qualifizieren (BGE 134 II 124 E. 1.3). Sie sind daher vor

Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden

Nachteil bewirken können (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde

sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an

Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Steuerrekursgerichts

vom 30. Oktober 2018 wird aufgehoben. Die Sache wird zur weiteren

Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an das Steuerrekursgericht

zurückgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr im Verfahren wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellkosten,

Fr. 4'060.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

4. Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde an das Bundesgericht im Sinn der Erwägungen erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an …