Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2019.00028

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

2. Abteilung

SB.2019.00028

Urteil

der 2. Kammer

vom 19. Juni 2019

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,

Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Gerichtsschreiber Felix Blocher.

In Sachen

Stadt A,

vertreten durch die Kommission für Grundsteuern,

Beschwerdeführerin,

gegen

B, vertreten

durch RA C,

Beschwerdegegner,

betreffend Grundstückgewinnsteuer,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Der ausländische Staatsangehörige B (nachfolgend der

Pflichtige) war alleiniger Stockwerkeigentümer einer 4½-Zimmerwohnung an der E-Strasse 01

in der Stadt A (Kanton Zürich), welche er zusammen mit seiner Schweizer

Ehefrau F bis zum 18. Mai 2010 bewohnte, als er die Schweiz ins Ausland

verliess. Am 9. Dezember 2010 veräusserte er die Wohnung zum Preis von

Fr. ….

Am 21. Juni 2011 erwarb die Ehefrau des Pflichtigen

als Alleineigentümerin an der G-Strasse 02 in H (Kanton Zürich) eine

Stockwerkeigentumswohnung zum Preis von Fr. …, welche sie ab dem 21. August

2011 zusammen mit dem inzwischen wieder in die Schweiz zurückgekehrten

Pflichtigen bewohnte.

Zufolge der Handänderung vom 9. Dezember 2010

auferlegte die Kommission für Grundsteuern der Stadt A dem Pflichtigen am

30. August 2016 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. … Dabei

verweigerte die Kommission die Gewährung eines Steueraufschubs wegen

Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum.

Die gegen die Verweigerung eines Steueraufschubs erhobene

Einsprache wies die Kommission für Grundsteuern der Stadt A am 2. März

2018 ab.

Erwägungen

II.

Den hiergegen erhobenen Rekurs hiess das

Steuerrekursgericht am 26. März 2019 gut, unter Gewährung eines

Steueraufschubs für den gesamten Steuerbetrag von Fr. ….

III.

Mit Beschwerde vom 24. April 2019 beantragte die Stadt

A, vertreten durch die Kommission für Grundsteuern, es sei der vorinstanzliche

Rekursentscheid aufzuheben und der Einsprachebeschluss vom 2. März 2018 zu

bestätigen. Demzufolge sei eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. … zu

erheben. Weiter wurde um die Zusprechung einer Parteientschädigung ersucht.

Während das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung

verzichtete, beantragte der Pflichtige die Abweisung der Beschwerde und die

Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Mit der Steuerbeschwerde

an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 153

Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni

1997.

(StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder

Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststel­lung

des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die

reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die

Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben.

Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in

Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu

überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu

setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich

auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d. h. auf Ermessenüberschreitung und auf

Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).

1.2

Vorliegend

ist eine reine Rechtsfrage strittig, welche das Verwaltungsgericht in voller

Kognition prüfen kann.

2.

2.1

Die Grundstückgewinnsteuer

wird laut § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei

Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Gemäss

§ 216 Abs. 3 lit. i StG wird die Steuer aufgeschoben bei

vollständiger oder teilweiser Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich

selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung),

soweit der Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder Bau einer gleichgenutzten

Ersatzliegenschaft im Kanton verwendet wird. Diese Vorschrift entspricht fast

wörtlich der Regelung von Art. 12 Abs. 3 lit. e des

Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und

Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG), wobei die Ersatzbeschaffung

allerdings ohnehin in der ganzen Schweiz zum Steueraufschub führt (vgl.

§ 226a StG). Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG regelt die dauernde

und ausschliessliche Selbstnutzung von Wohnliegenschaften in Zusammenhang mit

dem Steueraufschub bei Ersatzbeschaffungen, abschliessend, ohne den Kantonen

einen Spielraum zu belassen (BGE 143 II 233 E. 3).

2.2

Vorliegend

ist lediglich umstritten, ob bei einer Ersatzbeschaffung für eine von Ehegatten

gemeinsam bewohnte Wohnung der in § 216 Abs. 3 lit. i StG vorgesehene

Steueraufschub auch zu gewähren ist, wenn das veräusserte Grundstück im

Alleineigentum des einen Ehegatten, das Ersatzgrundstück indes im

Alleineigentum des anderen Ehegatten steht, es mithin an der Subjektidentität

mangelt (sog. Ersatzbeschaffung "übers Kreuz").

3.

3.1

Mit der

Frage, ob ein Ehepaar gesamthaft als Veräusserer bzw. Erwerber zu betrachten

ist, hat sich das Bundesgericht in seinem Urteil vom 17. Oktober 2011,

2C_277/2011 (in: RDAF 2011 II 522, StE 2012 B 42.38 Nr. 34, StR 67/2012 S. 351)

befasst (siehe auch BGE 141 II 207 E. 2.2.4). Vorweg hielt das

Bundesgericht fest, dass Art. 12 StHG in Verbindung mit Art. 3

Abs. 3 StHG zu lesen sei, wonach Grundstückgewinne selbständig besteuert

werden. Eine getrennte Besteuerung der Ehegatten bei der

Grundstückgewinnsteuer, wie sie auch der Kanton Zürich kennt, erachtete das

Bundesgericht als StHG-konform (vgl. E. 4.1). Damit sei jedoch – so das

Bundesgericht weiter – noch nicht gesagt, ob für die Ermittlung des

Grundstückgewinns und die Gewährung eines Steueraufschubs die rechtliche

Situation (d. h. der

Eintrag im Grundbuch) massgebend sei oder ob allenfalls in einer

wirtschaftlichen Betrachtungsweise auf die Gesamtsituation der Ehegatten

abgestellt werden soll. In der Folge stellte das Bundesgericht die

diesbezügliche unterschiedliche Praxis einiger Kantone dar (E. 4.2.2) und

legte Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG unter Berücksichtigung der

Auslegungselemente aus (E. 4.2.3):

- Dem

Wortlaut der Bestimmung lasse sich nicht entnehmen, ob die rechtliche Situation

oder eine wirtschaftliche Betrachtungsweise massgebend sei. Folglich lasse sich

Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG durchaus so lesen, dass ein

Steueraufschub nur in Betracht komme, wenn der Eigentümer des ersetzten

Grundstücks und der Ersatzliegenschaft ein und dieselbe Person sei

(Subjektidentität).

- Art. 12

Abs. 3 lit. e StHG sei gegen den Willen des Bundesrats vom Parlament

aufgenommen worden (vgl. Botschaft über die Steuerharmonisierung vom

25.

Mai 1983, BBl 1983 III 50 und 103). Die Frage der Identität von

Veräusserer und Erwerber sei im Parlament nicht diskutiert worden.

- Verschiedene

Autoren würden aus dem Verbot, Ehegatten anders als Konkubinatspartner zu

behandeln, eine Verpflichtung ableiten, sich an die rechtliche Situation zu

halten. Dabei betonten sie, dass den Ehegatten die Möglichkeiten von

Art. 12 Abs. 3 lit. a und lit. b StHG blieben, um den

Steueraufschub im Fall eines Verkaufs der gemeinsam bewohnten Liegenschaft zu

beeinflussen. Da der betroffene Kanton (Genf) ohnehin eine rechtliche und keine

wirtschaftliche Betrachtungsweise angewendet hatte, nahm das Bundesgericht

hierzu keine Stellung.

- Sodann

wies das Bundesgericht darauf hin, dass das StHG nicht definiere, wie die

Grundstückgewinnsteuer zu erheben und zu berechnen sei, wenn Miteigentümer eine

Liegenschaft verkauften. Dementsprechend unterschiedlich sei auch hier die

kantonale Praxis.

Ausgehend von dieser Auslegung gelangte das Bundesgericht

zum Schluss, dass eine Praxis, die für den Steueraufschub auf die

zivilrechtlichen Verhältnisse (Grundbucheintrag) anstatt auf eine

wirtschaftliche Betrachtungsweise abstellt, dem Bundesrecht nicht widerspricht.

Die konkret zu beurteilende Genfer Lösung, wonach, wenn sich das ersetzte

Grundstück gemäss Grundbuch im Alleineigentum des einen Ehegatten, das

Ersatzgrundstück indes im Miteigentum beider Ehegatten steht, einzig der dem

veräussernden Ehegatten zuzurechnende Anteil für die Bestimmung des

Steueraufschubs berücksichtigt wird, stehe nicht im Widerspruch zum StHG. Das

Bundesrecht schreibe nicht vor, Ehegatten bei der Grundstückgewinnsteuer als

wirtschaftliche Einheit zu betrachten.

3.2

3.2.1

Wie das Bundesgericht im Rahmen der Auslegung von Art. 12 Abs. 3

lit. e StHG ausgeführt hat, lässt sich dem Wortlaut der Bestimmung sowie

den parlamentarischen Beratungen diesbezüglich nichts entnehmen (vgl. oben

E. 3.1). Was die parlamentarischen Beratungen betrifft, kann hinzugefügt

werden, dass die Voten darauf hinweisen, dass die Räte das Erfordernis der

Subjektidentität wohl stillschweigend vorausgesetzt haben dürften ("Wenn

heute jemand ein Haus verkauft und wieder ein genau gleiches Haus kaufen will, […]";

"Er besitzt dann eine gleichwertige Liegenschaft […]"; s. Amtl. Bull.

NR 1989, 50). Dies zeigt sich im Bericht der Kommission für Wirtschaft und

Abgaben des Nationalrats vom 19. Januar 2010 (BBl 2010, 2585 ff., 2593),

wo als Voraussetzung für einen Steueraufschub im Rahmen der Ersatzbeschaffung

von selbstbewohntem Wohneigentum ausdrücklich die Subjektidentität aufgezählt

wird (Ziff. 2.3.2).

3.2.2

In systematischer bzw. dogmatischer Hinsicht ist ergänzend festzuhalten,

dass die Grundstückgewinnsteuer als Spezialeinkommenssteuer ausgestaltet ist,

die an die Veräusserung des Grundstücks (Handänderung) anknüpft und den

anlässlich der Handänderung erzielte Grundstückgewinn grundsätzlich ohne

Berücksichtigung der gesamten wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der

steuerpflichtigen Person besteuert (vgl. § 225 StG). Deswegen wird sie als

Objektsteuer qualifiziert (BGE 143 II 382 E. 2.3; Ernst Höhn/Robert Waldburger,

Steuerrecht, Band I, 9. A., Bern 2001, § 22 Rz. 8; Peter

Mäusli-Allenspach, Das Schweizerische Steuerrecht, 9. A., Muri bei Bern

2018, S. 280; Markus Reich, Steuerrecht, 2. A., Zürich etc. 2012, § 7

Rz. 74 ff.). Steuersubjekt ist der Veräusserer (§ 217 StG). Wegen der

Unteilbarkeit des Steuerobjekts (des Grundstückgewinns) besteht unter gemeinsam

steuerpflichtigen Veräusserern Steuersolidarität (RB 1958 Nr. 88). Da die

Gesamtheit der Veräusserer steuerpflichtig ist, müssen alle Steuerpflichtigen

gemeinsam in das Veranlagungsverfahren einbezogen werden. Ansonsten ist die

Veranlagungsverfügung nichtig (VGr, 10. Februar 2014, SB.2013.00156,

E. 5.1 mit weiteren Hinweisen).

Nachdem Ehegatten bei der Grundstückgewinnsteuer im Kanton

Zürich getrennt besteuert werden (Art. 3 Abs. 3 StHG; § 217 StG; vgl.

auch § 7 Abs. 1 StG), kommt nur der veräussernde Alleineigentümer –

vorliegend der Ehemann – als Steuersubjekt infrage. Dasselbe gilt, wenn

inskünftig der andere Ehegatte das Ersatzgrundstück, das sich in seinem

Alleineigentum befindet, veräussert. Die beiden Ehegatten sind somit nicht

gemeinsam steuerpflichtig und daher auch nicht zusammen in beide

Veranlagungsverfahren einzubeziehen. Zwischen ihnen besteht keine solidarische

Haftung, namentlich haftet der das Ersatzgrundstück erwerbende Ehegatte nicht

für die aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer und umgekehrt der Ehegatte, der

Alleineigentümer des ersetzten Grundstücks war, nicht für die

Grundstückgewinnsteuer bei Veräusserung des Ersatzgrundstücks. Dennoch wäre die

Grundstückgewinnsteuer, sofern kein weiterer Steueraufschub gewährt wird,

anlässlich der Handänderung am Ersatzgrundstück zu erheben, und zwar sowohl auf

dem aufgeschobenen Gewinn als auch auf dem mit der Ersatzliegenschaft erzielten

Gewinn. Zumindest in interkantonalen Sachverhalten steht das Recht zur

Besteuerung des latenten Steuersubstrats insgesamt und ausschliesslich dem

letzten Zuzugskanton zu (sog. Einheitsmethode; BGE 143 II 694 E. 4.3).

Würde im Fall einer Ersatzbeschaffung "übers Kreuz" der Steueraufschub

gewährt, würden die mangelnde solidarische Haftung und der fehlende Einbezug in

das jeweilige andere Veranlagungsverfahren die Durchsetzung der Steuerforderung

erheblich erschweren.

Allfällige familienrechtliche Forderungen des einen gegen

den anderen Ehegatten vermögen an der steuerrechtlichen Situation nichts zu

ändern. Insbesondere verschaffen diese (obligatorischen) Forderungen und Rechte

dem Nichteigentümer-Ehegatte kein wirtschaftliches Eigentum an der

Familienwohnung, wie die Vorinstanz annahm. Die Bestimmungen zum Schutz der

Familienwohnung im Sinn von Art. 169 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs

(ZGB) führen zwar zu gewissen Verfügungsbeschränkungen, jedoch nicht zu einer

eigentümerähnlichen Stellung des nicht im Grundbuch eingetragenen Ehegatten.

Eine wirtschaftliche Betrachtungsweise, wonach die

Ehegatten als Einheit behandelt und die Eigentumsverhältnisse dementsprechend

beurteilt würden, widerspricht demnach der Natur der zürcherischen

Grundstückgewinnsteuer als Objektsteuer (vgl. VGr OW, 2. Oktober 2012,

VVGE 2011/2013 Nr. 45, E. 2.2.4). Während sich die Gewährung des

Steueraufschubs nach zürcherischer Praxis im Fall des Erwerbs des

Ersatzgrundstücks zu Mit- oder Gesamteigentum der Ehegatten damit vereinbaren

lässt, kann im vorliegenden Fall (Ersatzbeschaffung "übers Kreuz")

nur die rechtliche Situation massgebend sein und ist daher auf die grundbuchlichen

Verhältnisse abzustellen.

3.2.3

Der Steueraufschubstatbestand der Ersatzbeschaffung einer Wohnliegenschaft

soll die Mobilität der (bisherigen) Eigenheimbesitzer und individuelles

Wohneigentum fördern, indem Wohneigentümern z. B. bei einem Arbeitsplatzwechsel usw. die

steuerneutrale Reinvestition der in ihrer ausschliesslich selbstgenutzten

Wohnliegenschaft gebundenen Mittel in ein Ersatzobjekt an besser geeigneter

Örtlichkeit ermöglicht wird. Hingegen soll der Aufschubstatbestand nicht dem

blossen Erhalt von Familienvermögen dienen (Felix Richner et al., Kommentar zum

Zürcher Steuergesetz, 3. A., Zürich 2013, § 216 N. 324; RB 1994

Nr. 64; VGr, 16. Mai 2007, SB.2007.00002, E. 3). Für die

Gewährleistung der Mobilität des bisherigen Eigentümers (und seines

Ehepartners/Familie) genügt es, wenn das Ersatzobjekt mit den durch die

Veräusserung freiwerdenden Mittel wieder vom selben Familienmitglied erworben

wird, allein oder zusammen mit dem Ehepartner. Dies gilt auch in Bezug auf die

vorliegende Konstellation, wo aufgrund der ausländischen Staatsangehörigkeit

des Veräusserers administrative Hürden für den Grundstückserwerb bestehen,

zumal dem (insbesondere) im Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch

Personen im Ausland vom 16. Dezember 1983 (BewG) und nicht in der

Steuergesetzgebung Rechnung zu tragen ist. Auch aus teleologischer Sicht

erscheint es damit gerechtfertigt, einer Ersatzbeschaffung "übers

Kreuz" den Steueraufschub zu verweigern.

3.3

Somit kann

zusammenfassend festgehalten werden, dass weder eine grammatikalische noch eine

historische Auslegung die vorliegend zu beurteilenden Konstellation eindeutig

zu klären vermag und aus teleologischer Sicht eine Ersatzbeschaffung

"übers Kreuz" nicht erforderlich ist. Hingegen widerspricht es dem

Grundsatz der grundsteuerlich auch für Ehegatten geltenden

Individualbesteuerung und der objektbezogenen Natur der Grundstückgewinnsteuer,

die Ehegatten als wirtschaftliche Einheit zu betrachten, weshalb eine

Subjektidentität zwischen Veräusserer und Erwerber zumindest insoweit

erforderlich ist, als dass das Ersatzobjekt im Eigentum beider Ehegatten stehen

muss.

Dieses Auslegungsergebnis entspricht der herrschenden

Lehre (Felix Richner, Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum, ZStP

3/2010 S. 194 f.; Rainer Zigerlig/Mathias Oertli/Hubert Hofmann, Das

St. Gallische Steuerrecht, 7. A., Muri bei Bern 2014, V. Teil

Rz. 58; Markus Langenegger, Handbuch zur bernischen

Grundstückgewinnsteuer, Muri bei Bern 2002, Art. 134 N. 1 f.;

Richner et al., § 216 StG N. 336; Bernhard Zwahlen/Natalie

Nyffenegger in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Kommentar zum

Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten

Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 3. A., Basel 2017, Art. 12

StHG N. 75) und Rechtsprechung (z. B. VGr OW, 2. Oktober 2012, VVGE 2011/2013 Nr. 45;

Steuergericht SO, 27. November 2006, KSGE 2006 Nr. 10, E. 10;

VGr ZG, 26. März 2014, A 2013/32, GVP 2014 S. 125 ff.,

E. 2a; VGr BE, 12. August 1996, BVR 1997 S. 212 ff.,

E. 5; vgl. auch BGr, 17. Oktober 2011,2C_277/2011, E. 4.2.4).

Was den von der Vorinstanz erwähnten

Verwaltungsgerichtsentscheid (RB 1995 Nr. 53) angeht, ist festzuhalten,

dass es sich bei der zitierten Stelle um eine vom Verwaltungsgericht nicht

abschliessend erörterte Auslegungshypothese handelte, die nicht aus dem

Zusammenhang gerissen werden darf: "[…] liesse der Wortlaut dieser

Bestimmungen […] den Schluss zu, dass eine Privilegierung auch dann Platz

greifen müsste, wenn der Veräusserer […] das von einem Dritten zu Eigentum

erworbene Ersatzobjekt […] selbst bewohnt. Sodann erschiene eine solche

Auslegungshypothese, welche das Gericht allerdings mit heutigem Urteil nicht

abschliessend erörtern muss, auch nicht von vornherein unvereinbar mit dem Sinn

und Zweck der gesetzlichen Sonderbehandlung. § … StG […] wollen […]

Mobilität […] fördern […]." Unter diesem Gesichtswinkel kann es

jedenfalls, wie das Verwaltungsgericht in einem unveröffentlichten Entscheid

vom 11. Juli 1991 entschieden hat, dem früheren Alleineigentümer eines

Eigenheims nicht schaden, wenn seine Ehefrau sich am Ersatzobjekt

eigentumsrechtlich beteiligt" (Hervorhebung hinzugefügt). Jener

unveröffentlichte Entscheid betraf einen Fall, wo sich beide Ehegatten

gemeinsam am Ersatzobjekt beteiligt hatten und folglich aufgrund der

Unteilbarkeit des Steuerobjekts gemeinsam steuerpflichtig wurden. Dasselbe gilt

für den vorinstanzlich zitierten Entscheid der Steuerrekurskommission III

vom 27. Januar 2006 (ZStP 3/2006 Nr. 23), auch hier wurde das

Ersatzobjekt von beiden Ehegatten im Miteigentum erworben. Diese

Konstellationen sind mit der Ersatzbeschaffung "über Kreuz" nur

beschränkt vergleichbar und gerade in Bezug auf den Steueraufschub anders zu

behandeln (vgl. E. 3.2.2 vorstehend). Ebenfalls nicht vergleichbar sind

Konstellationen, in welchem das Ersatzobjekt zwar nicht direkt durch den

Veräusserer erworben wurde, dieser aber durch eine von ihm kontrollierte Immobiliengesellschaft

eine eigentümerähnliche Stellung erlangt (vgl. RB 1992 Nr. 50).

3.4

3.4.1

Gemäss Ziff. 14 des Rundschreibens der (Zürcher) Finanzdirektion an

die Gemeinden über den Aufschub der Grundstückgewinnsteuer bei

Ersatzbeschaffung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten

Wohnliegenschaft (§ 216 Abs. 3 lit. i und § 226a StG) vom

1.

Februar 2018 (ZStB 216.3) ist die Ersatzbeschaffung durch den

Veräusserer entweder selbst vorzunehmen (Subjektidentität) oder der in rechtlich

und tatsächlich ungetrennter Ehe lebende Ehegatte oder Partner muss sich als

Mit- oder Gesamteigentümer eigentumsrechtlich beteiligen. Eine analoge Regelung

kannte bereits die vorangegangene Version des Rundschreibens (ZStB Nr. 37/461

vom 31. März 2014).

3.4.2

Es trifft zu, dass es sich beim vorstehend zitierten Rundschreiben des

kantonalen Steueramts um eine Verwaltungsverordnung handelt, die für die

Verwaltungsbehörden verbindlich sind, wenn sie nicht klarerweise verfassungs-

oder gesetzeswidrig sind (vgl. Michael Beusch in: Martin Zweifel/Michael Beusch

[Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die

direkte Bundessteuer, 3. A., Basel 2017, Art. 102 DBG N. 15

ff.). Nicht verbindlich sind Verwaltungsverordnungen hingegen für die

Justizbehörden, deren Aufgabe es ist, die Einhaltung von Verfassung und Gesetz

im Einzelfall zu überprüfen. Die Gerichtsbehörden sollen

Verwaltungsverordnungen bei ihrer Entscheidung allerdings mitberücksichtigen,

sofern diese eine dem Einzelfall angepasste und gerecht werdende Auslegung der

anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen zulassen.

3.4.3

Inwieweit Ziff. 14 dieses Rundschreibens verfassungs- oder

gesetzeswidrig sein soll, ist angesichts des obigen Auslegungsergebnisses sowie

der Lehre und der Rechtsprechung nicht ersichtlich. Ebenso wenig widerspricht

die darin festgehaltene Praxis – entgegen der Auffassung des Pflichtigen – der

zürcherischen Rechtsprechung (vgl. E. 3.3). Somit hat die Beschwerdeführerin

dem Pflichtigen im Einklang mit diesem Rundschreiben, das eine einheitliche,

gleichmässige und sachrichtige Praxis des Gesetzesvollzugs sicherstellen soll,

den Steueraufschub zu Recht verweigert.

Dies führt zur Gutheissung der Beschwerde.

4.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Rekurs- und

Beschwerdeverfahrens dem Pflichtigen aufzuerlegen (§ 153 Abs. 4 in

Verbindung mit § 151 Abs. 1 und § 213 Satz 2 StG) und ist

ihm keine Parteientschädigung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit

§ 213 Satz 2 StG sowie § 152 und § 153 Abs. 4 StG).

Eine Parteientschädigung ist auch der Beschwerdeführerin nicht zuzusprechen, da

kein über die übliche Amtstätigkeit hinausgehender Aufwand angefallen ist (vgl.

Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürichs [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, § 17 N. 51).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Die Grundstückgewinnsteuer wird gemäss Einschätzungsbeschluss

vom 30. August 2016 auf Fr. … festgesetzt.

2.

Die Rekurskosten

werden dem Beschwerdegegner auferlegt.

3.

Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 7'600.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellkosten,

Fr. 7'660.-- Total der Kosten.

4.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner auferlegt.

5.

Den Parteien

wird weder für das Rekurs- noch für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung

zugesprochen.

6.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

7.

Mitteilung an …