SB.2019.00038

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2019.00038

21. August 2019Deutsch16 min

(URT.2019.21011)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

A (nachfolgend: der Pflichtige) tätigte seit 2006

folgende Liegenschaftskäufe und -verkäufe:

Liegenschaft

Kaufdatum

Verkaufsdatum

C-Strasse 01,

(Mehrfamilienhaus)

30.6.2006

E-Strasse 02, F

(Mehrfamilienhaus)

21.7.2006

E-Strasse 03, F

(Mehrfamilienhaus)

21.7.2006

G-Strasse 04, H

(Mehrfamilienhaus)

13.11.2007

I-Strasse 05, J

(Mehrfamilienhaus)

15.11.2007

25.3.2013

(Kauf nach der hier interessierenden

Steuerperiode erfolgt:)

K-Strasse 06, L

17.2.2014

3.3.2015

M-Weg 07a/b, N

(Einfamilienhaus)

4.3.2014

8.6.2015

O-Weg 08, P

1.3.2017

In Abweichung zur Selbstdeklaration des Pflichtigen in der

Steuererklärung 2013 erfasste das kantonale Steueramt Zürich den Gewinn aus dem

Verkauf der Liegenschaft in J in der Höhe von Fr. … (abzüglich Fr. …

als Rückstellung für AHV-Beiträge) als Einkommen aus selbständiger

Erwerbstätigkeit und veranlagte den Pflichtigen mit Verfügung vom 18. Juli

2017 für die direkte Bundessteuer 2013 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. ….

Die Einsprache des Pflichtigen, wonach auf die Aufrechnung des Verkaufsgewinns

zu verzichten sei, hiess das kantonale Steueramt am 11. Mai 2018 insofern

teilweise gut, als es vom Verkaufsgewinn die Mäklerprovision im Betrag von Fr…

zum Abzug zuliess; dies wiederum hatte eine Kürzung der Rückstellung für die

AHV-Beiträge zur Folge. Im Übrigen wies das kantonale Steueramt die Einsprache

ab und setzte das steuerbare Einkommen für die direkte Bundessteuer 2013 auf Fr. …

fest.

Erwägungen

II.

Dagegen erhob der Pflichtige erstinstanzlich Beschwerde an

das Steuerrekursgericht. Das Steuerrekursgericht hiess das Rechtsmittel mit

Entscheid vom 26. März 2019 teilweise gut, soweit es den – von der

Beschwerdegegnerin anerkannten – Eventualantrag (Abzug zusätzlicher Nebenkosten

von Fr. …) betraf. Folglich reduzierte es das steuerbare Einkommen für die

direkte Bundessteuer 2013 auf Fr. …. Den Hauptantrag, auf die Aufrechnung eines

Einkommens aus selbständiger Erwerbstätigkeit zu verzichten, wies es hingegen

ab.

III.

Mit Beschwerde vom 9. Mai 2019 beantragte der

Pflichtige, der vorinstanzliche Entscheid sei aufzuheben und das steuerbare

Einkommen für die direkte Bundessteuer 2013 auf Fr. … festzusetzen; alles

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Während das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung

verzichtete, schloss das kantonale Steueramt auf Abweisung der Beschwerde. Die

Eidgenössische Steuerverwaltung liess sich nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Für die

Beschwerde an das Verwaltungsgericht als weitere verwaltungsunabhängige

kantonale Instanz im Bereich der direkten Bundessteuer gelten laut Art. 145

Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte

Bundessteuer (DBG) die Vorschriften von Art. 140 bis 144 DBG über das

Beschwerdeverfahren vor der kantonalen Rekurskommission "sinngemäss".

Die nur sinngemässe Anwendung der Bestimmungen über das

Verfahren vor der Rekurskommission gestattet unterschiedliche Regelungen, die

sich aus der Natur eines zweistufigen gerichtlichen Instanzenzugs ergeben. Bei

einem solchen System liegt eine Verengung der Kognition mit Beschränkung des

Novenrechts für die zweite Instanz aber nahe. Sie liegt im Interesse der

Verfahrensökonomie und ist geeignet, einer missbräuchlichen Prozessführung

entgegenzuwirken (BGE 131 II 548 E. 2.2.2). Das Verwaltungsgericht

hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu

gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt

gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der

Rekurskommission in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf

Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der

Rekurskommission zu setzen (vgl. RB 1999 Nr. 147).

1.2

Die vom

Gesetzgeber offenkundig gewollte Aufgabenteilung von erster und zweiter

Beschwerdeinstanz lässt es ebenfalls als sachgerecht erscheinen, neue

tatsächliche Behauptungen und Beweismittel bei der Anfechtung des gerichtlichen

Entscheids der Rekurskommission nur zuzulassen, wenn es sich um echte Noven

handelt, namentlich um neue tatsächliche Behauptungen und Beweismittel, die auf

einem Revisions- oder Nachsteuergrund beruhen oder der Stützung von geltend

gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsächlicher

Vorbringen oder Beweismittel bedürfen (BGE 131 II 548 E. 2.2.2).

Neue, erstmals vor Verwaltungsgericht gestellte Rechtsbegehren müssen

schliesslich allgemein zulässig sein, sofern sie sich nicht auf Tatsachen und

Beweismittel stützen, welche unter das Novenverbot fallen (vgl. RB 1999 Nr. 149).

Sowohl bei der vom Pflichtigen eingereichten Aufstellung

über die Unterhaltskosten für die Liegenschaft in J für die Jahre 2008–2011 als

auch bei der vom kantonalen Steueramt eingereichten Aufstellung der effektiven

Unterhalts- und Verwaltungskosten betreffend die erst im Jahr 2017 erworbene

Liegenschaft in P und die damit zusammenhängenden Ausführungen handelt es sich

um unzulässige Noven.

2.

2.1

Als

Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit steuerbar sind gemäss Art. 18

Abs. 1 DBG alle Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land-

und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen

selbständigen Erwerbstätigkeit. Zu den Einkünften aus selbständiger

Erwerbstätigkeit zählen auch alle Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung

oder buchmässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen (Art. 18 Abs. 2

Satz 1 DBG). Als Geschäftsvermögen gelten alle Vermögenswerte, die ganz

oder vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen (Art. 18 Abs. 2

Satz 3, 1. Halbsatz DBG). Demgegenüber sind laut Art. 16 Abs. 3

DBG die Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Privatvermögen steuerfrei.

2.2

Die

Rechtsprechung versteht unter selbständiger Erwerbstätigkeit jede Tätigkeit,

bei der eine natürliche Person durch Einsatz von Arbeitsleistung und Kapital in

frei bestimmter Selbstorganisation planmässig, anhaltend und nach aussen

sichtbar zum Zweck der Gewinnerzielung am wirtschaftlichen Verkehr teilnimmt

(vgl. BGr, 9. Mai 2019,2C_389/2018, E. 2.1; BGr, 9. Mai 2016,

2C_1131/2015 und 2C_1132/2015, E. 3.1.1; BGE 125 II 113 E. 5b; VGr,

24.

August 2016, SB.2016.00049, E. 2.2.1).

2.3

Nach der

Praxis des Bundesgerichts liegt gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel im Sinn

einer selbständigen Erwerbstätigkeit immer dann vor, wenn die steuerpflichtige

Person An- und Verkäufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten

Vermögensverwaltung bei sich zufällig bietender Gelegenheit tätigt, sondern

wenn sie dies systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut. Als

Indizien hierfür kommen in Betracht: die systematische bzw. planmässige Art und

Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes Tätigwerden durch Parzellierung,

Überbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft

möglichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; Ausnützung der Marktentwicklung),

die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte, der enge Zusammenhang eines

Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person, der

Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz

erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der Geschäfte oder die Realisierung

derselben im Rahmen einer Personengesellschaft (BGr, 11. Juni 2019,

2C_551/2018, E. 2.1.3; BGr, 25. Juli 2017,2C_966/2016, E. 3.3;

BGE 125 II 113 E. 6a). Jedes dieser Indizien kann gemäss Bundesgericht

zusammen mit anderen, unter Umständen jedoch auch allein, zur Annahme einer

selbständigen Erwerbstätigkeit im Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG

ausreichen. Dass einzelne, typische Elemente der selbständigen Erwerbstätigkeit

im Einzelfall nicht erfüllt seien, könne durch andere Elemente kompensiert

werden, die mit besonderer Intensität vorliegen. Entscheidend sei, dass die

Tätigkeit in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet sei (BGr, 9. Mai 2019,

2C_389/2018, E. 2.2; 31. Oktober 2011,2C_948/2010, E. 2.4; BGE

125.

II 113 E. 3c). Keine selbständige Erwerbstätigkeit liege aber vor,

wenn bloss das eigene Vermögen verwaltet werde, ins besondere wenn eigene

Liegenschaften vermietet würden. Dies gelte selbst dann, wenn das Vermögen

umfangreich sei, professionell verwaltet werde und kaufmännische Bücher geführt

würden (BGr, 11. Juni 2019,2C_551/2018, E. 2.1.4; BGr, 25. Juli

2017,2C_966/2016, E. 3.4).

3.

Umstritten ist, ob der mit dem Verkauf der Liegenschaft I-Strasse

05.

in J erzielte Erlös als Einkunft aus selbständiger Erwerbstätigkeit (Art. 18

Abs. 1 DBG) zu qualifizieren ist oder ob der Pflichtige einen steuerfreien

privaten Kapitalgewinn (Art. 16 Abs. 3 DBG) erzielt hat.

3.1

3.1.1

Der Pflichtige kaufte am 30. Juni 2006 ein Mehrfamilienhaus. Drei

Wochen später, am 21. Juli 2006, kaufte er am selben Tag zwei

Mehrfamilienhäuser. 16 Monate später kaufte er innerhalb von zwei Tagen zwei

weitere Mehrfamilienhäuser. Im Jahr 2014 erwarb der Pflichtige binnen zweier

Wochen zwei weitere Liegenschaften; im Jahr 2017 kaufte der Pflichtige die

einzig selbst bewohnte Liegenschaft. Drei der insgesamt acht Liegenschaften

veräusserte er wieder: Die streitbetroffene Liegenschaft in J im Jahr 2013 an einen

externen Dritten, die Liegenschaften in L und N im Jahr 2015 an die in seinem

Alleineigentum stehende Immobiliengesellschaft Q.

3.1.2

Der Pflichtige hält dafür, bei dieser Ausgangslage könne nicht von einer

Häufigkeit von Transaktionen ausgegangen werden, da lediglich das Grundstück in

J verkauft worden sei. Ein Handel setze aber einen Weiterverkauf voraus. Zur

Beurteilung einer Händlertätigkeit habe das kantonale Steueramt zu Unrecht auch

die Veräusserungen der im Jahr 2014 erworbenen und im Jahr 2015 weiter

veräusserten Liegenschaften in L und N an die ihm gehörende Immobiliengesellschaft

Q miteinbezogen. Diese Vorgänge, welche rund zwei Jahre nach dem Verkauf der

Liegenschaft J stattgefunden hätten, seien für den zu beurteilenden Zeitpunkt

steuerrechtlich ohne Belang, zumal er weiterhin wirtschaftlicher Eigentümer

jener Liegenschaften geblieben sei.

3.1.3

Sind vor oder nach der betreffenden Steuerperiode weitere

Liegenschaftstransaktionen erfolgt, sind diese insoweit von Relevanz, als sie

Rückschlüsse auf die generelle Tätigkeit des Pflichtigen auf dem

Liegenschaftenmarkt zulassen (vgl. VGr, 21. Dezember 2016, SB.2016.00109, E. 3.4;

ebenso Peter Locher, Kommentar zum DBG, Bundesgesetz über die direkte

Bundessteuer, I. Teil, 1. A., Therwil/Basel 2001, Art. 18 DBG N. 35

in fine; vgl. auch BGr, 2. Oktober 2014,2C_1204/2013, E. 3.4; BGE 96

I 667 E. 2). Dass der Pflichtige in einem Zeitraum von knapp elf Jahren

acht Liegenschaften kaufte, davon lediglich eine einzige selbst bewohnt und

drei Liegenschaften wieder veräusserte, lässt auf eine Vielzahl von

Immobilientransaktionen schliessen. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass die in L

und N erworbenen Liegenschaften nach einer Haltedauer von rund einem Jahr zu

den Anlagekosten in die vom Pflichtigen beherrschte Immobiliengesellschaft Q

eingebracht wurden. Damit fiel nicht nur kein Grundstückgewinn an, indem der

Pflichtige indirekt Eigentümer der Liegenschaften geblieben ist, hat er

hinsichtlich dieser Transaktionen nicht am freien wirtschaftlichen Verkehr

teilgenommen, was allerdings nicht ausschliesst, dass auch hinsichtlich dieser

Transaktionen allenfalls Liegenschaftenhandel vorliegen kann.

3.2

Ob die Teilnahme am wirtschaftlichen Verkehr mit Blick auf die

Liegenschaft J planmässig, d. h. in systematischer Art und Weise erfolgt

und in einem weiteren Sinn "professionell" war, ist nachfolgend zu

prüfen:

3.2.1

Beim Kauf durch den Pflichtigen befand sich das streitbetroffene

Mehrfamilienhaus in J in einem sanierungsbedürftigen Zustand. Der Pflichtige

liess in der Folge durch die ihm gehörende R GmbH Unterhaltsarbeiten an der

Liegenschaft durchführen. Der R GmbH wurden hierfür im Jahr 2008 Fr. …

sowie im Jahr 2009 Fr.… vergütet. Gemäss Schreiben der S GmbH, der

Immobilienverwalterin des Pflichtigen, vom 12. September 2012 bestand trotz

der durchgeführten Renovationsarbeiten weiterhin grosser Sanierungsbedarf

(schlechte Isolierung der Fenster, Balkone, mangelhaftes Erscheinungsbild der

Liegenschaft, durchgerostete Dachkännel, verfaulte Türen, Fenstereinfassungen

etc.), weshalb sie zum Verkauf der Liegenschaft riet. Daraufhin konnte der

Pflichtige die Liegenschaft gewinnbringend (reiner Verkaufsgewinn: Fr.…)

verkaufen. Gerade der Umstand, dass gekaufte Liegenschaften – wie hier – umgebaut

werden, um sie gewinnbringend weiterzuveräussern, deutet jedoch auf

planmässiges Vorgehen hin (VGr, 21. Februar 2018, SB.2017.00073 und

SB.2017.00074, E. 2.6; Felix Richner et al., Handkommentar zum DBG, 3. A.,

Zürich 2016, Art. 18 DBG N. 25).

Für Professionalität und damit Gewerbsmässigkeit spricht

sodann, dass nicht nur die Liegenschaft in J, sondern auch die früher

erworbenen – weiterhin im Eigentum des Pflichtigen stehenden – Liegenschaften

an der E-Strasse 02/03 in F sowie C-Strasse 01 in D der

Arbeitsbeschaffung des vom Pflichtigen beherrschten R GmbH dienten. Dies ergibt

sich eindeutig aus dem zwischen dem Pflichtigen und der R GmbH geschlossenen

Darlehensvertrag mit Laufzeit ab 1. Januar 2006, wonach ein Darlehen über Fr.

…" für die Anschaffung von privaten Liegenschaften durch den

Geschäftsführer" gewährt wird, "welche die R GmbH dereinst wiederum

handwerklich betreuen kann". Dabei handelte es sich um die im

Darlehensvertrag namentlich erwähnten Liegenschaften E-Strasse 02/03 und C-Strasse 01.

Dass die Gesellschaft schliesslich – wie beabsichtigt – Aufträge für die

Liegenschaften ihres Inhabers ausführte, geht aus den steueramtlichen

Revisionsberichten zu den Steuereinschätzungen 2007–2012 der R GmbH hervor.

Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel liegt nicht nur bei einer Handelstätigkeit

im engeren Sinn (Kauf und Verkauf) vor, sondern auch dann, wenn Liegenschaften

als Arbeitsbeschaffung für ein Architektur- oder Bauunternehmen oder einen

Handwerksbetrieb erworben und eingesetzt werden (BGr, 22. April 2005,

2A.547/2004, E. 3.2; VGr, 21. Februar 2018, SB.2017.00073 und SB.2017.00074,

E. 2.4). Entgegen den Vorbringen des Pflichtigen dürfen auch die

hinsichtlich der anderen Liegenschaften durchgeführten Renovationsarbeiten

mitberücksichtigt werden, zeigt doch gerade diese Gesamtschau auf, wie der

Pflichtige systematisch Liegenschaften kaufte, um die eigene R GmbH und auch

die T AG bei der Vergabe von Aufträgen zu berücksichtigen. Das Bild des

planmässigen Vorgehens rundet schliesslich die Gründung der Immobiliengesellschaft

Q, deren Alleinaktionär der Pflichtige ist, ab: Die im Jahr 2015 ins

Handelsregister eingetragene Gesellschaft bezweckt Kauf, Verkauf, Renovationen

und Bewirtschaftung von Immobilien und alle damit zusammenhängenden

Tätigkeiten. Bei einer der in diese Gesellschaft eingebrachten Liegenschaft (K-Strasse

06.

in L) handelte es sich ebenfalls um ein älteres, teilweise

sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus. Der Pflichtige beabsichtigte ebenfalls,

die anstehenden Sanierungen über die Immobiliengesellschaft Q abzuwickeln, wie

sich aus dem Schreiben der U AG an das Steueramt der Stadt V vom

8.

Dezember 2014 ergibt. Somit sollte auch diese Liegenschaft der

Auftragsvermittlung einer dem Pflichtigen gehörenden Gesellschaft dienen. Dass

der Pflichtige die Unterhaltsarbeiten nicht persönlich, sondern durch die von

ihm beherrschten Gesellschaften ausführen liess, schadet dabei nicht (siehe

VGr, 21. Februar 2018, SB.2017.00073 und SB.2017.00074, E. 3.3.4).

3.3

3.3.1

Die Tätigkeit des selbständigen bzw. gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlers

erfolgt auf eigene Rechnung und Gefahr, indem ein eigentliches

Unternehmerrisiko eingegangen wird (vgl. Richner et al., Art. 18

N. 11). Indiz hierfür kann der Einsatz erheblicher Fremdmittel sein,

sofern er über das hinausgeht, was auch in der privaten Vermögensverwaltung üblich

ist, wie z. B. bei der

Finanzierung einer Liegenschaft durch eine Hypothek. Bei Mehrfamilienhäusern

beträgt die 1. Hypothek in der Regel bis zu 2/3 des Verkehrswerts und die

2.

Hypothek von 67% bis 80% des Verkehrswerts (VGr, 21. Dezember

2016, SB.2016.00109, E. 3.8 auch zum Folgenden; Marc

Bauen/Nicolas Rouiller, Schweizer Bankkundengeschäft, Zürich 2010, S. 240;

Urs Emch/Hugo Renz/Reto Arpagaus [Hrsg.], Das Schweizerische Bankgeschäft,

7.

A., Zürich 2011, Rz. 1023). Eine darüberhinausgehende

Fremdfinanzierung indiziert Gewerbsmässigkeit (vgl. VGr, 5. Dezember 2018,

SB.2018.00073, E. 3.3 mit Hinweisen). Zusätzlich ist zu beachten, dass

sich der Fremdfinanzierungsgrad nicht allein aus der hypothekarischen Belastung

des erworbenen Grundstücks ergeben muss, ist eine Fremdfinanzierung doch nicht

nur durch hypothekengesicherte Kredite möglich und kann ein Grundstückkauf

namentlich auch durch die hypothekarische Belastung anderer Grundstücke

(mit)finanziert werden.

3.3.2

Vorliegend finanzierte der Pflichtige die Liegenschaft J zum einen mit

Hypotheken der W-Bank (1. Hypothek: Fr. …; 2. Hypothek: Fr. …).

Den restlichen Kaufpreis stellten "die dem Beschwerdeführer gehörenden

Gesellschaften" zur Verfügung, indem sie dem Pflichtigen ein Darlehen

gewährten. Zu Recht qualifizierte die Vorinstanz das an den Gesellschafter

ausgerichtete Darlehen mit Blick auf die Liegenschaftsfinanzierung als echtes

Fremdkapital und erachtete die Liegenschaft somit zu 100 % als

fremdfinanziert. Das Vorbringen des Beschwerdeführers, die Vorinstanz verhalte

sich widersprüchlich, indem sie die Gewährung gruppeninterner Kredite

hinsichtlich der Ermittlung des Fremdfinanzierungsgrads als echtes Fremdkapital

erachte, bei der Bewirtschaftung der Liegenschaften durch die eigenen

Gesellschaften jedoch eine wirtschaftliche Betrachtungsweise anwende, hält

nicht Stich. Sodann verficht der Pflichtige bezüglich aller bis 2007 erworbenen

Liegenschaften einen Fremdfinanzierungsgrad von 72,59 %, welcher vom

kantonalen Steueramt für das Verwaltungsgericht verbindlich anerkannt worden

sei. Auch wenn diese Berechnung des Fremdfinanzierungsgrads nicht bestritten

wird und von der Vorinstanz gestützt wurde (siehe angefochtener Entscheid, E. 2b/aa),

vermag sie nicht zu überzeugen: Zum einen berücksichtigt sie lediglich zwei –

die im Jahr 2007 erworbenen – Immobilien und lässt die Finanzierung der übrigen

vom Pflichtigen bereits erworbenen Objekte zu Unrecht ausser Acht (siehe dazu

BGr, 7. April 2009,2C_869/2008, E. 4.4). Zum andern geht sie vom

vollen Kaufpreis für die im Jahr 2007 erworbenen Liegenschaften von insgesamt Fr.…

aus, bei den Schulden berücksichtigt sie jedoch bei der Liegenschaft nur ½ der

bei der W-Bank abgeschlossenen Hypotheken.

Aus den Akten ergibt sich

demzufolge ein weit höherer Fremdfinanzierungsgrad:

Kaufpreise:

E-Strasse 02/03: Fr. …

C-Strasse 01: Fr. …

G-Strasse 04: Fr. …

I-Strasse 05: Fr. …

Total Fr. …

Fremdfinanzierung:

X-BANK,

Hypothek Nr. 09

Fr. …

X-BANK,

Hypothek Nr. 10

Fr. …

X-BANK,

Hypothek Nr. 11

Fr. …

X-BANK,

Hypothek Nr. 12

Fr. …

W-Bank,

Hyp. Nr. 13

Fr. … (recte: Fr. …*)

W-Bank,

Hyp Nr. 14

Fr. …(recte: Fr. …*)

Darlehen – R

GmbH

Fr. …

Darlehen

– T AG

Fr. …

Total

Fr. …

* siehe Beilagen zu

Aus der Gegenüberstellung der Kaufpreise und dem vom

Pflichtigen in Anspruch genommenen Fremdkapital zur Finanzierung der

Liegenschaften folgt somit eine Fremdfinanzierungsquote von rund 93 %.

Diese geht weit über die für Mehrfamilienhäuser übliche Fremdfinanzierung

hinaus (siehe E. 3.3.1). Damit ist der Pflichtige ein erhebliches

Unternehmensrisiko eingegangen, was ebenfalls für Gewerbsmässigkeit spricht.

3.4

Der

Pflichtige betätigte sich in früheren Jahren als Maler, Sanitärinstallateur und

Bodenleger. 1997 gründete er die R GmbH, welche u. a. das Renovieren von Bauten, das Malen und

Instandstellen von Liegenschaften bezweckt. Im Zeitpunkt des Kaufs (2007) und

des Verkaufs (2013) der Liegenschaft J war der Pflichtige Inhaber aller

Stammanteile dieser GmbH und deren Geschäftsführer. 2007 gründete er

sodann die T AG: Diese ist ebenfalls in der Bau- und Immobilienbranche tätig

(u. a. Entwicklung

und Realisierung von Bauprojekten aller Art, Bewirtschaftung, Vermietung und

Vermittlung von Liegenschaften, Planung und Ausführung von Neu- und Umbauten).

Der Pflichtige ist Alleinaktionär und Verwaltungsrat dieser Gesellschaft. Damit

verfügte er offenkundig über ein vertieftes Wissen im Bereich des

Immobilienmarkts und der Baubranche. Ob die zwei bzw. drei Jahre nach dem

Verkauf der Liegenschaft J erfolgten Gründungen der Immobiliengesellschaft Q

sowie der Y AG in die Beurteilung miteinbezogen werden dürfen, kann somit

offengelassen werden.

3.5

Der

Pflichtige beruft sich sodann auf einen Entscheid des Verwaltungsgerichts vom

4.

Juli 2012, wonach auch einem gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler die

Zuweisung von Liegenschaften zum Privatvermögen nicht verwehrt werden dürfe

(SB.2012.00001 = ZStP 1/2013 Nr. 5, S. 59 ff.). Im Gegensatz zum

zitierten Fall ging der Pflichtige mit Bezug auf das Mehrfamilienhaus J weit

über die "schlichte" Vermögensverwaltung hinaus, indem er seinem

Bauunternehmen durch Sanierung der besagten Liegenschaft Aufträge verschaffen

konnte.

Insgesamt sprechen die komplette Fremdfinanzierung der

Liegenschaft in J, der enge Zusammenhang mit der beruflichen Tätigkeit des

Pflichtigen, die Tatsache, dass die Liegenschaft seinem Bauunternehmen als

Arbeitsbeschaffung diente, der Pflichtige allein innerhalb von eineinhalb

Jahren fünf – nicht selbstbewohnte – Liegenschaften erwarb und hiervon eine

wieder veräusserte (Häufigkeit der Liegenschaftstransaktionen), für

gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel im Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG.

Bei dieser Sachlage kann das Argument des Pflichtigen, die Liegenschaft habe

der Sicherung seiner bislang suboptimalen Altersvorsorge gedient, nicht gehört

werden. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

4.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten

dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 145

Abs. 2 DBG) und steht ihm keine Parteientschädigung zu. Der

Beschwerdegegnerin ist von Amtes wegen keine Parteientschädigung zuzusprechen,

da nicht ersichtlich ist, dass ihr notwendige und verhältnismässig hohe Kosten

erwachsen sind (Art. 64 Abs. 1–3 des Verwaltungsverfahrensgesetzes

vom 20. Dezember 1968 [VwVG] in Verbindung mit Art. 144 Abs. 4

und Art. 145 Abs. 2 DBG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 100.-- Zustellkosten,

Fr. 6'100.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…