Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2019.00046

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

2. Abteilung

SB.2019.00046

Urteil

der 2. Kammer

vom 30. September 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich, Ersatzrichterin

Nicole Tschirky, Gerichtsschreiberin

Nicole Aellen.

In Sachen

A,

Beschwerdeführer,

gegen

Gemeinde C, vertreten durch den Finanzausschuss,

Beschwerdegegnerin,

betreffend

Grundstückgewinnsteuer,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

A. A

(nachfolgend der Pflichtige) veräusserte am 1. Februar 2016 einen

Miteigentumsanteil von 333/1000 am Grundstück Kat.-Nr. 01 (Stockwerkeigentumsanteil,

Sonderrecht an der 6½-Zimmer-Wohnung im Dach- und Galeriegeschoss samt

Nebenräumen) an der B-Strasse 02 in C. Das Grundstück umfasst insgesamt … m2.

Von diesem Grundstück gehört dem Pflichtigen ein Anteil im Umfang von 866 m2

(altKat.-Nr. 03) seit mehr als 20 Jahren; 424 m2

erwarb er am 29. Mai 1998 von einem angrenzenden Grundstück (altKat.-Nr. 04).

Im Veranlagungsentscheid vom 23. Mai 2017 akzeptierte der Finanzausschuss

der Gemeinde C den vom Pflichtigen deklarierten Erwerbspreis von Fr. 111'936.-

für die 1998 zugekauften 424 m2. Demgegenüber ging die Behörde mit

Bezug auf die 866 m2 des Grundstücks altKat.-Nr. 03 von

einem Verkehrswert vor 20 Jahren von Fr. 1'660.-/m2, mithin

von Fr. 478'708.- (866 m2 x Fr. 1'660.-/m2 x 333/1000)

aus. Der zugrunde gelegte Quadratmeterpreis von Fr. 1'660.-/m2

hatte eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. … zur Folge. Ein Steueraufschub

wurde nicht gewährt.

B. Die

dagegen erhobene Einsprache wies der Finanzausschuss der Gemeinde C am 23. August

2017 ab.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Entscheid erhob der Pflichtige am 22. bzw. 25. September

2017.

Rekurs an das Steuerrekursgericht. Am 22. August 2018 ordnete das

Steuerrekursgericht ein Gutachten über den anteiligen Landwert von 333/1000 der

Liegenschaft Kat.-Nr. 01 von 866 m2 (Stockwerkeigentum mit

Sonderrecht an der 6½-Zimmer-Wohnung im Dach- und Galeriegeschoss samt

Nebenräumen) mit 1'290 m2 Gebäudegrundfläche und Umschwung

an der B-Strasse 02 in C per 1. Februar 1996 an. Als Expertin wurde D,

dipl. Arch. ETH/SIA, aus E, in Aussicht gestellt. Die Parteien erhoben

keine Einwendungen, weshalb das Steuerrekursgericht D am 19. September

2018.

zur Expertin ernannte. Anlässlich der Referentenaudienz vom 5. Februar

2019, an der sich die Expertin zur Gutachtensfrage geäussert hatte, schlug der

Pflichtige im Sinn eines Teilvergleichs vor, den strittigen Landwert von

altKat-Nr. 03 auf Fr. 1'700.-/m2 festzulegen. Namens des

Finanzausschusses erklärte der Leiter des Steueramts der Gemeinde C am 8. Februar

2019.

seine Zustimmung. Keine Einigung erfolgte betreffend dem vom Pflichtigen

beantragten Steueraufschub infolge Ersatzbeschaffung. Mit Entscheid vom 26. März

2019.

hiess das Steuerrekursgericht den Rekurs des Pflichtigen teilweise gut und

setzte die Grundstückgewinnsteuer von Fr. … auf Fr. … herab. Der

Antrag auf Gewährung eines Steueraufschubs wurde vom Steuerrekursgericht

abgewiesen.

III.

Mit Beschwerde vom 4. Juni 2019 an das

Verwaltungsgericht beantragte der Pflichtige, der Entscheid des

Steuerrekursgerichts sei aufzuheben und die Gemeinde C anzuweisen, den

Steueraufschub im Umfang von 91,24 % entsprechend Fr. … (vom

verfügten Grundstückgewinn in der Höhe von CHF … seien Fr. … wieder

investiert worden), eventuell im Umfang 75,66 % entsprechend Fr. …

(vom unternehmerisch berechneten Nettoertrag in der Höhe von Fr. … seien Fr. …

wieder investiert worden), subeventuell im Umfang von 61,87 % entsprechend

Fr. … (von den Anlagekosten in der Höhe von Fr. … seien Fr. …

wieder investiert worden) zu gewähren. Die bei ihr zur Sicherung der Grundstückgewinnsteuer

zu viel hinterlegte Summe sei abzurechnen und samt Zins zu 5 % innert 30 Tagen

nach Rechtskraft des Beschwerdeentscheids zu überweisen. Für den Fall, dass

kein Steueraufschub gewährt werden sollte, beantragte der Pflichtige weiter,

dass die Verfahrenskosten des vorinstanzlichen Verfahrens hälftig auf die

Parteien zu verlegen seien. Die Expertisekosten seien zudem vollumfänglich von

der Gemeinde C zu tragen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten

der Gemeinde C.

Mit Eingabe datiert vom 29. August 2018 (Poststempel

vom 24. Juni 2019) beanstandete der Pflichtige die Streitwertberechnung in

der Präsidialverfügung vom 6. Juni 2019 und hielt daran fest, dass der

Streitwert nicht Fr. … sondern 20 % von Fr. … d. h. Fr. … betrage.

Mit Schreiben vom 26. Juni 2019 begründete das Verwaltungsgericht auf

Wunsch des Pflichtigen die Streitwertberechnung unter Hinweis auf die

bundesgerichtliche Rechtsprechung.

Die Vorinstanz verzichtete auf eine Vernehmlassung und

die Gemeinde C liess sich nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Mit der Steuerbeschwerde an

das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3

in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997

(StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch

des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des

rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

Das Verwaltungsgericht hat

sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört

auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt

gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom

Steuerrekursgericht in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen

auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen

der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts

erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d. h. auf Ermessenüberschreitung und auf

Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).

2.

2.1

Die Grundstückgewinnsteuer

wird gemäss § 216 Abs. 1 StG bei Handänderungen an Grundstücken oder

Anteilen von solchen erhoben. Dabei ist der Grundstückgewinn gemäss § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt. Die Grundstückgewinnsteuer

wird indessen aufgeschoben bei Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich

selbst genutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung),

soweit der Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer

gleichgenutzten Ersatzliegenschaft im Kanton Zürich oder in einem anderen

Kanton verwendet wird (§ 216 Abs. 3 lit. i i.V. m. § 226a StG; Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes vom 4. Dezember

1990.

über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden

[StHG]).

3.

3.1

Der Pflichtige beanstandet, dass kein

Steueraufschub gewährt wurde. Ein solcher hätte nach seiner Auffassung im

Umfang von Fr. … (vom verfügten Grundstückgewinn in der Höhe von Fr. …

seien Fr. … [91,24 %] wieder investiert worden), eventuell im Umfang Fr. …

(vom unternehmerisch berechneten Nettoertrag in der Höhe von Fr. … seien Fr. …

[75,66 %] wieder investiert worden), subeventuell im Umfang von Fr. …

(von den Anlagekosten in der Höhe von Fr. … seien Fr. … [62 %]

wieder investiert worden) gewährt werden müssen.

3.2

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung

erfolgt die Ermittlung des Gewinnaufschubs nach der sogenannten absoluten

Methode (auch als Abschöpfungsmethode bezeichnet). Danach wird der

Steueraufschub nur für denjenigen Teil gewährt, der nach Wiederverwendung der

Anlagekosten des veräusserten Objekts (und allfälliger Drittleistungen)

zusätzlich in den Erwerb des Ersatzobjekts investiert wird (BGE 130 II 202 E. 3.2

und 4.3, 137 II 419 E. 2.2.1; BGr, 19. Dezember 2012, 2C 337/2012, E. 2.3).

Liegt die Reinvestition in das Ersatzobjekt unter den Anlagekosten des

veräusserten Grundstücks, wird der gesamte Gewinn besteuert (vgl. dazu auch Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz,

3.

A., Zürich 2013, § 216 N. 272 ff.).

Das vom Pflichtigen

vertretene Auslegungsergebnis erschiene zwar aufgrund des Gesetzeswortlauts als

vertretbar. Das Bundesgericht ist jedoch in konstanter Rechtsprechung zu einem

anderen Ergebnis gelangt. Der Pflichtige bringt keine

Argumente vor, aufgrund welcher die Sache neu geprüft bzw. die Rechtsprechung

zu ändern wäre. Insbesondere gelangt die absolute Methode entgegen den Ausführungen des Pflichtigen unabhängig vom

Fremdfinanzierungsgrad und der Höhe der abzuführenden Gewinnsteuer im

Verhältnis zum erzielten Gewinn zur Anwendung. In einer im Jahr 2004

eingereichten parlamentarischen Initiative "Ersatzbeschaffung von

Wohneigentum, Förderung der beruflichen Mobilität" wurde – wie auch vom

Pflichtigen vertreten – verlangt, dass beim Aufschub der Grundstückgewinnsteuer

die relative Methode zur Anwendung kommen soll. In seiner Stellungnahme vom 31. März

2010.

zum Bericht vom 19. Januar 2010 der Kommission für Wirtschaft und

Abgaben des Nationalrates (WAK-N) hat sich der Bundesrat jedoch ebenfalls gegen

einen Methodenwechsel bei der Besteuerung des Grundstückgewinns ausgesprochen.

3.3

Vorliegend

belaufen sich die Anlagekosten des veräusserten Objekts B-Strasse 02 in C

auf insgesamt Fr. 2'136'795.- und der Kaufpreis für

das Ersatzobjekt D 05 in G beträgt lediglich Fr. 1'322'000.-. Die

Vorinstanzen haben daher einen Steueraufschub zu Recht verneint.

4.

4.1

Der

Pflichtige beanstandet weiter, dass die Verfahrenskosten des vorinstanzlichen

Verfahrens aufgrund des Vergleichs hälftig hätten auf die Parteien verlegt

werden müssen. Die Expertisekosten seien zudem vollumfänglich von der

Gemeinde C zu tragen.

4.2

Bezüglich

des anteiligen Landwerts von 333/1000 der Liegenschaft Kat.-Nr. 10'321 von

866.

m2 (Stockwerkeigentum mit Sonderrecht an der 6½-Zimmer-Wohnung

im Dach- und Galeriegeschoss samt Nebenräumen) mit … m2 Gebäudegrundfläche

und Umschwung an der B-Strasse 02 in C per 1. Februar 1996 ist im

vorinstanzlichen Verfahren eine Einigung erfolgt. Anlässlich der Referentenaudienz

vom 5. Februar 2019 schlug der Pflichtige im Sinn eines Teilvergleichs

vor, den strittigen Landwert von altKat-Nr. 03 auf Fr. 1'700.-/m2

festzulegen. Namens des Finanzausschusses erklärte der Leiter des Steueramts

der Gemeinde C am 8. Februar 2019 dazu seine Zustimmung. Im

Einspracheentscheid war die Beschwerdegegnerin noch von einem Landwert von Fr. 1'660.-/m2

ausgegangen. Vom Pflichtigen war im Rekurs beantragt worden, es sei von einem

Landwert von Fr. 2'720.-/m2 auszugehen.

4.3

Gemäss § 149 Abs. 2 StG ist das Steuerrekursgericht in

seinem Entscheid nicht an die Anträge der Parteien gebunden. Es kann nach

Anhörung des Steuerpflichtigen die Einschätzung auch zu dessen Ungunsten

ändern. Es führt das Verfahren trotz Rückzug oder Anerkennung des Rekurses weiter,

sofern Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der angefochtene Entscheid oder die

übereinstimmenden Anträge dem Gesetz widersprechen, oder eine Gegenpartei einen

abweichenden Antrag gestellt hat. Anhaltspunkte, dass die übereinstimmenden

Anträge dem Gesetz widersprechen, liegen im vorliegenden Fall nicht vor. Aus

diesem Grund hat die Vorinstanz das Verfahren bezüglich des strittigen

Landwerts nach der Einigung zu Recht nicht weitergeführt.

Das Steuerrekursgericht hat die Verfahrenskosten aufgrund

des Prozessausgangs dem weitestgehend unterliegenden Pflichtigen auferlegt. Im

Fall eines Vergleichs richtet sich die Kostenauferlegung grundsätzlich nach der

Vereinbarung (vgl. dazu auch Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich

etc. 2014 [Kommentar VRG], § 13 N. 82, auch zum Folgenden). Eine

Vereinbarung betreffend die Verfahrenskosten fehlt jedoch im vorliegenden Fall.

Hinzu kommt, dass es sich lediglich um einen Teilvergleich betreffend den

anteiligen Landwert handelt. Eine Einigung betreffend die Frage des

Steueraufschubs hat nicht stattgefunden. Damit haben die Parteien die

Kostenverlegung dem Steuerrekursgericht überlassen, das zu untersuchen hat, wer

als unterliegende Partei zu gelten und die Kosten gemäss § 151 Abs. 1 StG zu übernehmen hat.

Die Kosten der Expertise gehören grundsätzlich zu den

Verfahrenskosten und werden entsprechend verlegt. Die Gebührenverordnung des

Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010 (GebV VGr) regelt die vom

Verwaltungsgericht sowie vom Bau- und vom Steuerrekursgericht festzusetzenden

Verfahrenskosten und Parteientschädigungen (§ 1 Abs. 1 GebV VGr). Zu

den Verfahrenskosten gehören die Gerichtsgebühren und die Kosten (§ 1 Abs. 1 GebV VGr). Als Kosten gelten die Zustellkosten (§ 5 GebV VGr) und die

Barauslagen wie Zeugen-, Sachverständigen-, Übersetzungs- und Augenscheinkosten

(§ 6 GebV VGr).

Infolge der teilweisen Gutheissung des Rekurses wurde die

Grundstückgewinnsteuer von Fr. … auf Fr. … reduziert. Der Pflichtige

ist somit zu 99,25 % unterlegen. Eine Kostenauflage an das Gemeinwesen ist

bei dieser Ausgangslage nicht zwingend. Zudem hat das Steuerrekursgericht bei

der Bemessung der Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.- der teilweisen gütlichen

Einigung Rechnung getragen. Es ist daher grundsätzlich nicht zu beanstanden,

dass das Steuerrekursgericht die Verfahrenskosten dem Pflichtigen auferlegt und

auf die Fertigstellung des Gutachtens zwecks Vermeidung von weiteren Kosten

verzichtet hat.

4.4

Dass im

Rekursverfahren bezüglich des Landwerts von altKat-Nr. 03 eine Einigung

stattgefunden hat, wird vom Pflichtigen nicht bestritten. Er beruft sich auch

nicht auf einem Grundlagenirrtum, sondern beanstandet vielmehr, dass ihm die

Kosten für eine Expertise auferlegt worden seien, die ihm nicht ausgehändigt

worden sei. Es habe sich lediglich um mündliche Ausführungen der Expertin

anlässlich der Referentenaudienz gehandelt. Dasselbe gelte für die anlässlich

der Referentenaudienz verwendeten Unterlagen über die Vergleichsgrundstücke.

Die Beschwerdegegnerin habe die Expertise verlangt, da sie ohne eine solche

vollkommen beweislos gewesen wäre. Sie habe daher die Kosten ihrer

Beweisführung selbst zu tragen. Wenn er schon an den Kosten der Expertise

beteiligt werden solle, verlange er die Erstellung einer schriftlichen, mindestens

summarischen Begründung, wie die Expertin die Grundstückspreise im

Beurteilungszeitraum eruiert habe und wie sie auf den Preisrahmen gekommen sei,

der schliesslich auch dem Vergleich der Parteien zugrunde gelegen habe.

4.4.1

Anlässlich

der Referentenaudienz vom 5. Februar 2019 hatte der Pflichtige selbst nach

den mündlichen Ausführungen der Expertin im Sinn eines Teilvergleichs

vorgeschlagen, den strittigen Landwert von altKat-Nr. 03 auf Fr. 1'700.-/m2

festzulegen. Diesem Vergleichsvorschlag des Pflichtigen hat die Gemeinde C am 8. Februar

2019.

zugestimmt. Diese Vereinbarung wurde nicht unter der Bedingung

abgeschlossen, dass ein schriftliches Gutachten ausgefertigt wird oder

Unterlagen zu den Vergleichsgrundstücken herausgegeben werden. Es wird denn

auch vom Pflichtigen nicht dargelegt, dass er dies mündlich verlangt

hätte, als er anlässlich der Referentenaudienz einen Vergleichsvorschlag

unterbreitet habe. Es ist daher nicht massgebend, ob die Expertise

schriftlich ausgefertigt wird oder nicht.

4.4.2

Es bleibt daher zu prüfen, ob im vorliegenden Fall Gründe vorliegen, welche

ausnahmsweise eine abweichende Kostenauflage rechtfertigen.

4.4.2.1

Zeigt sich, dass ein Verkehrswert nicht zuverlässig ermittelt werden kann,

hat die Rechtsmittelinstanz ein Gutachten durch einen Sachverständigen zu

veranlassen (Richner et al., § 220 N. 216). Ein amtliches Gutachten

lag im vorliegenden Fall nicht vor. Zwar unterliegen amtliche Gutachten wie

Privatgutachten der freien Beweiswürdigung durch die erkennende Behörde.

Während Privatgutachten die Aussagekraft einer Parteibehauptung zukommt, gelten

amtliche Gutachten als Beweismittel. Im Gegensatz zum Privatgutachter wird der

amtliche Gutachter von der erkennenden Behörde ausgewählt, instruiert und

darauf hingewiesen, dass er unter Strafandrohung steht. Folglich besitzt das

Privatgutachten wegen der fehlenden Neutralität des Gutachters nicht denselben

Rang wie ein amtliches Gutachten (vgl. Richner et al., § 220 N. 219 ff.;

Martin Zweifel/Silvia Hunziker in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.],

Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die direkte

Bundessteuer, 3. A., Basel 2017, Art. 115 DBG N. 43 f.,

auch zum Folgenden VGr, 16. November 2011, SB.2011.00018 = ZStP 2012, 323 ff.,

E. 2.3 f.).

4.4.2.2

Im vorliegenden Fall wurde das Gutachten vom Steuerrekursgericht auf Antrag

der Gemeinde C angeordnet, ohne dass ein entsprechender Antrag des Pflichtigen

vorlag. Im Zusammenhang mit der Kostenauflage kann zudem massgebend

sein, ob die Anordnung eines Gutachtens durch das Steuerrekursgericht zu Recht

erfolgt ist.

Die Gemeinde C legte aufgrund der Vergleichsmethode (vgl.

dazu Richner et al., § 220 N. 139, mit weiteren Hinweisen) der

Berechnung der Grundstückgewinnsteuer einen Quadratmeterpreis von Fr. 1'660.-

zugrunde, während der Pflichtige aufgrund der ihm vorliegenden Unterlagen einen

Quadratmeterpreis von Fr. 2'720.- für gerechtfertigt hielt. Die Anordnung eines

amtlichen Gutachtens zum umstrittenen Verkehrswert vor 20 Jahren erweist

sich daher bei dieser Ausgangslage als zulässig.

4.4.2.3

Damit bleibt zu prüfen, ob eine Kostenauflage der Expertenkosten an die

Veranlagungsbehörde gestützt auf das Verursacherprinzip infrage kommt (vgl.

dazu Plüss, in: Kommentar VRG, § 13 N. 59, auch zum Folgenden). Dies

kann zutreffen, wenn es im Rechtsmittelverfahren um Kosten für ein Gutachten

geht für Abklärungen, die das Gemeinwesen im erstinstanzlichen Verfahren hätte

vornehmen müssen (vgl. VGr, 11. Juli 2012, VB.2010.00676, E. 10).

Der Pflichtige macht jedoch nicht geltend, dass er

bereits im (unentgeltlichen) Veranlagungs- oder Einspracheverfahren die

Schätzung durch einen Sachverständigen gefordert habe. Zudem ist eine

Grundstückgewinnsteuerbehörde nicht verpflichtet, einem solchen Antrag zu

entsprechen, wenn sie selbst über genügend eigene Sachkenntnis verfügt (vgl.

dazu Richner et al., § 220 N. 215). Dem Pflichtigen ist jedoch

insofern zuzustimmen, als die Vergleichsmethode dazu führen kann, dass die

Festlegung eines Werts durch die Grundstückgewinnsteuerbehörden durch die

Pflichtigen nicht nachvollzogen werden kann, wenn keine genügende Begründung

erfolgt. Insbesondere muss sich eine steuerpflichtige Person zu den

erhobenen Vergleichspreisen und deren Vergleichstauglichkeit äussern können. Im

Rekurs vom 22. September 2017 beanstandet der Pflichtige denn auch

sinngemäss, dass es an einer nachvollziehbaren Basis für eine Wertfestlegung

fehle. Er brachte vor, der Gemeinderat habe hinsichtlich der Festlegung des

Quadratmeterpreises behauptet, im Rekursfall 2 07 in einem "analogen

Fall" den Grundstücksteuerwert auf Fr. … festgelegt. Dieser "Fall"

könne nicht als Präjudiz dienen, da er ihm nicht nur unbekannt, sondern auch

nicht weiter überprüft worden sei; er bestätige bestenfalls eine gewisse

Gleichbehandlung. Dabei sei jedoch auch diese nicht nachvollziehbar, da der

Entscheid nicht zugänglich sei. Hiergegen wendete das Steueramt der Gemeinde C

in seiner Beschwerdeantwort vom 30. Oktober 2017 ein, beim nämlichen

Rekursfall handle es sich keineswegs um einen "unbekannten Fall". Im

Gegenteil habe der Pflichtige am 27. September 2013 (08) bereits eine

Stockwerkeinheit im selben Gebäude veräussert. Unter Hinweis auf die

Verfahrensnummer "06" (richtig: 07) machte sie geltend, die

Rahmenbedingungen zur Beurteilung des Landwerts vor 20 Jahren seien

grundsätzlich dieselben gewesen. Mit Eingabe vom 4. Dezember 2017 monierte

der Pflichtige daraufhin, der Verweis der Gemeinde C auf den Entscheid vom 27. September

2013.

(08 = 06 [richtig: 07]) sei unzulässig, weil ihm bei diesem Verkauf die

Unterlagen, welche er in der Erbschaft seines Vaters gefunden habe, noch nicht

zur Verfügung gestanden seien. Es lägen neue Beweismittel vor, die eine neue

Beurteilung der Lage erlaubten und erforderten.

Dispositiv

Aufgrund der Akten ist demnach davon auszugehen, dass der Pflichtige

mit Kenntnisnahme der Beschwerdeantwort vom 30. Oktober 2017 erkannte, auf

welchen Vergleichsfall sich die Gemeinde C bei der Festlegung des Landwerts

bezogen hatte, nämlich auf eine Handänderung ebenfalls des Pflichtigen, welche knapp

zweieinhalb Jahre zuvor erfolgt war und exakt dieselbe Liegenschaft des Pflichtigen

betroffen hatte. Im Übrigen hatte der Pflichtige im Begleitbrief vom 16. November

2016 zur Steuererklärung vom 20. November 2016 selber noch auf den

nämlichen Vergleichsfall Bezug genommen, wenn auch nicht unter Nennung der

Verfahrensnummern und nur, um auf Unterlagen hinzuweisen, die sich bei den

entsprechenden Verfahrensakten befanden.

Damit genügten die Hinweise der Veranlagungsbehörde auf

den Vergleichsfall 08 bzw. 07 sowie die Kurzbegründung, wonach es sich hierbei

um einen "analogen Sachverhalt" handle, den Anforderungen an eine

genügende Begründungsdichte gerade noch. Der Pflichtige erkannte im

vorinstanzlichen Verfahren nach Abschluss des ersten Schriftenwechsels,

jedenfalls aber spätestens am 4. Dezember 2017, auf welchen

Vergleichsfall sich die Gemeinde C gestützt hatte. Ausführungen zur

Vergleichstauglichkeit erübrigen sich, da es sich beim herangezogenen

Vergleichsfall um dasselbe Grundstück handelte. Hätte er den Landwert in jenem

Zeitpunkt anerkannt, wäre es gar nicht erst zu einer Begutachtung gekommen,

denn diese wurde erst im August 2018 und damit rund neun Monate später angeordnet.

Indem er sich nicht unterzog, nahm der Pflichtige die der Streitigkeit

inhärenten Prozessrisiken in Kauf. Eine vom Unterliegerprinzip abweichende

Kostenverteilung rechtfertigt sich vor diesem Hintergrund nicht.

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

5.

5.1 Bei diesem Verfahrensausgang sind die

Kosten des Verfahrens dem Pflichtigen aufzuerlegen (§ 153 Abs. 4 in

Verbindung mit § 151 Abs. 1 und § 213 Satz 2 StG). Dem

Pflichtigen ist keine Parteientschädigung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit

§ 213 Satz 2 StG sowie § 152 und § 153 Abs. 4 und StG).

5.2 Für die

Berechnung des Streitwerts massgeblich ist der gesamte Steuerbetrag, der

vom Streit betroffen ist (vgl. § 114 Abs. 4 StG; vgl. auch BGr, 28. April

2014, 2C_845/2013, E. 3.4; 8. Dezember 2016, 2C_176/2016). Es ist in

betragsmässiger Hinsicht auf den weitestgehenden Antrag des Pflichtigen

abzustellen. Der Streitwert entspricht daher im vorliegenden Fall grundsätzlich

der Höhe der Grundstückgewinnsteuer, deren Aufschub strittig ist. Dies sind im

vorliegenden Fall gemäss den Anträgen des Pflichtigen Fr. … sowie die

beantragte hälftige Kostenauflage der vorinstanzlichen Gerichtsgebühr (inkl.

Augenschein- und Zustellkosten) von Fr. 5'066.80 sowie die Expertisekosten

von Fr. 3'909.50. Daraus ergibt sich ein Streitwert von Fr. …. Bei

einem solchen Streitwert beträgt die Gerichtsgebühr gemäss § 3 Abs. 1

der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts in der Regel zwischen Fr. 10'000.-

und Fr. 15'000.-. Der Pflichtige weist im Zusammenhang mit der

Streitwertberechnung darauf hin, dass ein Steueraufschub ihm im gegenwärtigen

Umfeld lediglich eine jährliche Zinsersparnis von 2 % als Vorteil bringe.

Das Bundesgericht berechne in solchen Fall mit einer Periodizität von zehn

Jahren, sodass der Streitwert 20 % der Grundstückgewinnsteuer betrage,

deren Aufschub strittig sei.

Erfolgt ein Verkauf des Ersatzobjekts, muss die

aufgeschobene Steuer bezahlt werden. Je nach Haltedauer des Ersatzobjekts ist

es somit möglich, dass ein Steueraufschub nur wenige Wochen oder Monate

geltend gemacht werden kann oder eine aufgeschobene Steuer während Jahrzehnten

nicht bezahlt werden muss. Aus diesem Grund ist dem Pflichtigen

zuzustimmen, dass das tatsächliche Streitinteresse bzw. der wirtschaftliche

Vorteil eines Steueraufschubs nicht mit einem Steuererlass bzw. einer

definitiven Nichtbezahlung einer Steuer gleichgesetzt werden kann und die

Gerichtsgebühr daher zu reduzieren ist. Aufgrund dieser Umstände ist im

vorliegenden Fall unter Berücksichtigung des Zeitaufwands des Gerichts und der

Schwierigkeit des Falls die Festlegung einer Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.-

gerechtfertigt.

5.3 Soweit der Pflichtige geltend macht,

dass die zur Sicherung der Grundstückgewinnsteuer zu viel hinterlegte Summe

abzurechnen und samt Zins zu 5 % innert 30 Tagen nach Rechtskraft des

Beschwerdeentscheids zu überweisen sei, ist darauf hinzuweisen, dass auf

Depotzahlungen vor Eintritt der Fälligkeit sowie

auf Steuerrückerstattungen gemäss § 54 der Verordnung zum Steuergesetz vom

1. April 1988 (VO StG) Vergütungszinsen geleistet werden. Die

Bezahlung allfälliger Vergütungszinsen bildet jedoch nicht Gegenstand des

vorliegenden Verfahrens.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 70.-- Zustellkosten,

Fr. 5'070.-- Total der Kosten.

3. Die Gerichtskosten werden dem

Beschwerdeführer auferlegt.

4. Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an …