Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2019.00093

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

2. Abteilung

SB.2019.00093

Urteil

der 2. Kammer

vom 22. Juli 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichterin

Viviane Sobotich, Gerichtsschreiberin

Corinna Bigler.

In Sachen

1. A,

2. B,

Nr. 2 vertreten durch Nr. 1,

dieser vertreten durch die C AG

Beschwerdeführende,

gegen

Schweizerische Eidgenossenschaft,

Beschwerdegegnerin,

betreffend

Direkte Bundessteuer 2012,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Die mit A verheiratete B verkaufte am 26. November 2012

der Pensionskasse D die Liegenschaft E-strasse 01 in F (GB Bl. 02, Kat. Nr. 03)

für Fr. .... In der Steuererklärung 2012 deklarierten A und B (nachstehend

der/die Pflichtige bzw. die Pflichtigen) ein steuerbares Einkommen von Fr. …

ohne Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit.

Hiervon abweichend qualifizierte das kantonale Steueramt

den vorgenannten Liegenschaftsverkauf nicht als privaten Kapitalgewinn, sondern

als im Rahmen einer Tätigkeit als gewerbsmässige Liegenschaftenhändlerin

erzielten Erlös und rechnete als Einkünfte aus dem Erlös Fr. … (Verkaufserlös

von Fr. … abzüglich An- und Verkaufskosten von Fr. …) auf. Unter

Berücksichtigung einer Rückstellung für AHV-Beiträge von Fr. … ergab sich

für das Steuerjahr 2012 ein steuerbares Einkommen von Fr. … Nachdem die

Pflichtigen einen entsprechenden Veranlagungsvorschlag abgelehnt hatten,

veranlagte das kantonale Steueramt die Pflichtigen am 2. Dezember 2015

entsprechend.

Die gegen den Veranlagungsentscheid erhobene Einsprache

wies das kantonale Steueramt am 13./18. März 2019 ab und veranlagte die Pflichtigen

unter Berücksichtigung von nachgemeldeten Vermögenserträgen mit einem

steuerbaren und satzbestimmenden Einkommen von Fr. …

Erwägungen

II.

Am 30. August 2019 wies das

Steuerrekursgericht die von den Pflichtigen hiergegen erhobene Beschwerde ab.

III.

Mit Beschwerde vom 4. Oktober 2019 liessen die

Pflichtigen dem Verwaltungsgericht sinngemäss beantragen, es sei auf die

Aufrechnung von Einkünften aus selbständiger Erwerbstätigkeit zu verzichten, eventualiter

sei der Eintritt in die selbständige Erwerbstätigkeit "auf das Jahr 2012

festzulegen und die Besteuerung des Gewinns aus dem Verkauf der E-strasse 01, F,

auf den ab diesem Zeitpunkt entstandenen Gewinn zu beschränken", alles

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin.

Während das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung

verzichtete, schloss das kantonale Steueramt auf Abweisung der Beschwerde. Die

Eidgenössische Steuerverwaltung liess sich nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Als

Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit steuerbar sind gemäss Art. 18

Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte

Bundessteuer (DBG) alle Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-,

Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen

selbständigen Erwerbstätigkeit. Zu den Einkünften aus selbständiger

Erwerbstätigkeit zählen auch alle Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung

oder buchmässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen (Art. 18 Abs. 2

Satz 1 DBG). Als Geschäftsvermögen gelten alle Vermögenswerte, die ganz oder

vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen (Art. 18 Abs. 2

Satz 3, 1. Halbsatz DBG). Demgegenüber sind Kapitalgewinne aus der

Veräusserung von Privatvermögen steuerfrei (Art. 16 Abs. 3 DBG).

1.2

Die

Rechtsprechung versteht unter selbständiger Erwerbstätigkeit jede Tätigkeit,

bei der eine natürliche Person durch Einsatz von Arbeitsleistung und Kapital in

frei bestimmter Selbstorganisation planmässig, anhaltend und nach aussen

sichtbar zum Zweck der Ge-winnerzielung am wirtschaftlichen Verkehr teilnimmt

(BGE 125 II 113 E. 5b; BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.1; BGr, 9. Mai

2016, 2C_1131/2015 und 2C_1132/2015, E. 3.1.1; VGr, 21. August 2019,

SB.2019.00038, E. 2.2).

1.3

Nach der

Praxis des Bundesgerichts liegt gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel im Sinn

einer selbständigen Erwerbstätigkeit immer dann vor, wenn die steuerpflichtige

Person An- und Verkäufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten

Vermögensverwaltung bei sich zufällig bietender Gelegenheit tätigt, sondern

wenn sie dies systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut. Als

Indizien hierfür kommen in Betracht: die systematische bzw. planmässige Art und

Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes Tätigwerden durch Parzellierung,

Überbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft

möglichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; Ausnützung der Marktentwicklung),

die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte, der enge Zusammenhang eines

Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person, der

Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz

erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der Geschäfte oder die Realisierung

derselben im Rahmen einer Personengesellschaft (BGE 125 II 113 E. 6a; BGr, 11. Juni

2019, 2C_551/2018, E. 2.1.3; BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2016, E. 3.3).

Jedes dieser Indizien kann gemäss Bundesgericht zusammen mit anderen, unter

Umständen jedoch auch allein, zur Annahme einer selbständigen Erwerbstätigkeit

im Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG ausreichen. Dass einzelne, typische

Elemente der selbständigen Erwerbstätigkeit im Einzelfall nicht erfüllt sind,

kann durch andere Elemente kompensiert werden, die mit besonderer Intensität

vorliegen. Entscheidend ist, dass die Tätigkeit in ihrer Gesamtheit auf Erwerb

gerichtet ist (BGE 125 II 113 E. 3c; BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018,

E. 2.2; BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 2.4).

1.4

Wann eine

Tätigkeit in ihrem gesamten Erscheinungsbild auf Erwerb ausgerichtet ist, lässt

sich nur unter Berücksichtigung der gesamten Umstände des Einzelfalls

entscheiden. Ein auf Wertvermehrung gerichtetes Tätigwerden – vorliegend der Erwerb

mehrerer (insgesamt sechs) Liegenschaften über einen Zeitraum von rund 30

Jahren (1985 bis 2018), die Überbauung einer dieser Liegenschaften mit einem

Mehrfamilienhaus und der Verkauf einer einzigen dieser Liegenschaften unter

speziellen, nachstehend darzulegenden Umständen – kann zwar im Rahmen der

vorzunehmenden Gesamtwürdigung ein Indiz unter mehreren für eine

Erwerbstätigkeit sein, sprengt aber als solches den Rahmen einer blossen bzw.

gewöhnlichen Verwaltung eigenen, privaten Vermögens noch nicht (vgl. BGr, 2. Oktober

2014, 2C_1204/2013, E. 3.3.1). Dies gilt umso mehr, als auch die private

Kapitalanlage regelmässig ertragsorientiert erfolgt und in diesem Sinn eine

Gewinnabsicht vorhanden sein kann (BGr, 2. Oktober 2014, 2C_1204/2013, E. 3.3.1;

Ernst Blumenstein/Peter Locher, System des schweizerischen Steuerrechts, 7.

Aufl., Zürich etc. 2016, S. 214; Beat Hirt, Grundfragen der

Einkommensbesteuerung, 1998, S. 182 f.).

1.5

Keine

selbständige Erwerbstätigkeit liegt indessen vor, wenn bloss das eigene Vermögen

verwaltet wird, insbesondere, wenn eigene Liegenschaften vermietet werden. Dies

gilt selbst dann, wenn das Vermögen umfangreich ist, professionell verwaltet

wird und kaufmännische Bücher geführt werden (BGr, 13. Juni 2013,

2C_1273/2012, E. 2.1). Entsprechend ist auch nicht von selbständiger

Erwerbstätigkeit auszugehen, wenn Investitionen in Immobilien keinen gewerblichen

Charakter aufweisen. In diesem Zusammenhang kommt der Gewinnabsicht

entscheidende Bedeutung zu (BGr, 7. April 2009, 2C_869/2008, E. 2.3).

Überdies liegt normalerweise private Vermögensverwaltung vor, wenn der

Eigentümer seine Liegenschaft(-en) mit Wohn- oder Geschäftsbauten überbaut, um

aus deren Vermietung einen Ertrag zu erzielen (BGr, 23. Januar 2004,

2A.52/2003, E. 2.5). Dies gilt – ohne Hinzutreten weiterer Umstände –

selbst dann, wenn zur Werterhöhung und Erleichterung des Weiterverkaufs Stockwerkeigentumseinheiten

begründet werden. Allerdings setzt dies voraus, dass das Geschäft nicht

ausschliesslich mit fremden Mitteln finanziert worden ist (BGr, 2. Oktober

2014, 2C_1204/2013, E. 2.4). Einem privaten Anleger ist es anheimgestellt,

sein Vermögen schwerpunktmässig in Immobilien zu investieren und damit

steuerfreie Kapitalgewinne zu erzielen. So stellte auch das Bundesgericht in

Anbetracht der aktuellen Entwicklung an den Finanzmärkten fest, dass es – trotz

"Klumpenrisikos" – nicht nur für professionelle Immobilienhändler von

Vorteil sein könne, Anlagestrategien zu wählen, welche schwergewichtig

Investitionen in Immobilien beinhalten würden (BGr, 7. April 2009,

2C_869/2008, E. 4.3; VGr, 4. Juli 2012, SB.2012.00001, E. 4.2.3).

2.

Umstritten ist vorliegend, ob der mit

dem Verkauf der Liegenschaft E-strasse 01 in F erzielte Erlös als Einkunft aus

selbständiger Erwerbstätigkeit (Art. 18 Abs. 1 DBG) zu qualifizieren

ist oder ob die Pflichtigen dabei einen steuerfreien privaten Kapitalgewinn

(Art. 16 Abs. 3 DBG) erzielt haben.

2.1

Der 1945

geborene Pflichtige betreibt seit vielen Jahren ein Maler- und Gipsergeschäft,

heute unter der Firma der G AG. Die 1952 geborene Ehefrau des Pflichtigen

unterstützt den Pflichtigen bei Büroarbeiten. Die G AG bezweckt gemäss

Handelsregisterauszug die Ausführung von Bau- und Renovationsarbeiten von und

an Liegenschaften in eigener Regie oder als Generalunternehmerin. Es steht

damit ausser Frage, dass die Pflichtigen in einem liegenschaftennahen Beruf

tätig sind und über ein gewisses Fachwissen in diesem Bereich verfügen. Die

bundesgerichtliche Rechtsprechung würdigt das Kriterium der besonderen

Fachkenntnisse indes als weniger zentral. So sind besondere Fachkenntnisse

keine ausreichenden Hinweise dafür, dass eine Liegenschaft dem

Liegenschaftenhandel dient (BGr, 6. Juni 2017, 2C_866/2016, E. 4.2). Ferner

ist eine Berufsnähe jeder berufstätigen Person eigen, die in irgendeiner Form

mit Liegenschaften zu tun hat resp. Zulieferer des Baugewerbes ist. Dem

Kriterium der beruflichen Nähe kann in Bezug auf die Immobilienbranche ohnehin

nicht mehr durchwegs die gleiche Relevanz beigemessen werden, da sich

angesichts der anhaltenden Zinsbaisse Privatpersonen vermehrt damit befassen

(BGr, 21. März 2017, 9C_591/2016, E. 6.1.4).

2.2

2001 und

2002.

hat die G AG Unterhaltsarbeiten (über rund Fr. …) und

wertvermehrende Arbeiten (über rund Fr. …) an der streitbetroffenen

Liegenschaft E-strasse 01, F, ausgeführt. Damit vertieft sich in einem gewissen

Ausmass die Verbindung zur beruflichen Tätigkeit der Pflichtigen. Indessen sind

weitere Arbeiten der G AG an der Liegenschaft nicht erstellt. Angesichts

der Haltedauer der Liegenschaft von 13 Jahren und einem von den Pflichtigen

behaupteten Nettoumsatz der G AG im Jahr 2000 von Fr. … oder 2001 von

Fr. … diente sie damit aber höchstens marginal als Arbeitsbeschaffung für

die Unternehmung der Pflichtigen.

2.3

Die

Pflichtigen haben rund 50 % ihres steuerbaren Vermögens in Liegenschaften

angelegt und zwischen 1985 und 2018 insgesamt sechs Liegenschaften erworben. Im

Einzelnen:

2.3.1

Zwei der Liegenschaften, die 1985 erworbene Liegenschaft H-strasse 04,

Dietikon, und die 2018 erworbene Liegenschaft I-strasse 05, J, dienten

bzw. dienen als Familiendomizil. Die Liegenschaft K-weg 06, F, kauften die

Pflichtigen 1994. In dieser Liegenschaft befindet sich u.a. der Sitz der G AG

mit Werkstatt. Gemäss unwidersprochener Darstellung der Pflichtigen ist ihnen

im ersten Halbjahr 2012 die Nachbarliegenschaft zum K-weg 06, die Liegenschaft K-weg

07, F, für Fr. … zum Kauf angeboten worden. Die Pflichtigen haben –

wiederum gemäss unwidersprochener eigener Darstellung – am 10. Juli 2012

eine verbindliche Kaufzusage für diese Liegenschaft abgegeben. 2007 kauften die

Pflichtigen die Liegenschaft L-strasse 08 in F. Keine dieser Liegenschaften

haben die Pflichtigen veräussert.

2.3.2

Die streitbetroffene Liegenschaft E-strasse 01 in F kauften die Pflichtigen

1999.

Den Kaufpreis von Fr. … haben die Pflichtigen mit zwei Hypotheken in

gleicher Höhe fremdfinanziert. Sie haben indessen zur Absicherung der beiden

Hypotheken je eine Lebensversicherung an die finanzierende Bank verpfändet,

nämlich eine auf den Namen der Pflichtigen lautende Lebensversicherung bei der M AG

(Versicherungsbeginn 1.5.1999, finanziert mit einer Einmaleinlage von Fr. …),

und eine auf den Pflichtigen lautende Lebensversicherung der O AG

(Abschlussdatum 5. Mai 1998, finanziert mit einer Kapitaleinlage von Fr. …).

Zwar trifft der Schluss der Vorinstanz zu, dass der Kauf der Liegenschaft beim

von den Pflichtigen gewählten Vorgehen formal zu 100 % fremdfinanziert

war. Indessen greift diese Sichtweise im vorliegenden Fall zu kurz, haben die

Pflichtigen doch der finanzierenden Bank verwertbare Pfänder mit einem inneren

Wert von rund Fr. … zur Verfügung gestellt. Diese Art der

Liegenschaftsfinanzierung über werthaltige Lebensversicherungen ist nicht

aussergewöhnlich und liegt durchaus im Interesse beider Vertragspartner einer

Hypothekarvereinbarung. Damit relativiert sich der durch die Vorinstanz formal

zutreffend ermittelte Fremdfinanzierungsgrad erheblich. Die Umstände des

Verkaufs der streitbetroffenen Liegenschaft werden von den Parteien und der

Vorinstanz im Wesentlichen übereinstimmend geschildert: Nicht die Pflichtigen

haben die Liegenschaft auf den Markt gebracht, sondern die Pensionskasse D hat

als Eigentümerin der Nachbarparzelle eine Quartierneugestaltung vornehmen

wollen und wünschte die Übernahme der Liegenschaft der Pflichtigen zur

Optimierung des angestrebten Quartierplans. Die Pflichtigen zögerten bei einem

ersten Angebot der Pensionskasse D von Fr. … So erreichten sie eine

Verbesserung des Angebots um Fr. …, welches sie schliesslich angenommen

haben. Aus der Sicht des Gerichts haben die Pflichtigen damit eine sich

bietende günstige Gelegenheit im Rahmen der Vermögensverwaltung wahrgenommen,

ohne dass sie selbst von sich aus am Markt in irgendeiner Form aktiv geworden

sind.

2.3.3

Von einer direkten Reinvestition des Erlöses aus dem Verkauf der

streitbetroffenen Liegenschaft in die Liegenschaft K-weg 07 (Kauf am 10. August

2012, Kaufzusage gemäss unwidersprochener Darstellung der Pflichtigen am 10. Juli

2012) ist schon aus zeitlichen Gründen nicht auszugehen. Im Zeitpunkt der

Kaufzusage hatten die Pflichtigen erst ein Orientierungsschreiben der P AG

erhalten, welches in keiner Weise eine Kaufabsicht der Pensionskasse D

enthielt. Das Schreiben wies lediglich auf die Absicht der Pensionskasse D hin

und legte offen, dass auch die Liegenschaft der Pflichtigen durchaus Vorteile

aus den Absichten der Pensionskasse D ziehen könnte. Ein Gespräch mit

Besichtigung erfolgte am 9. August 2012, ein erstes (schriftliches) Kaufangebot

der Pensionskasse D gar erst am 23. August 2012. Hinzu kommt, dass der

Kaufpreis der Liegenschaft K-weg 07 bei Fr. … lag, wogegen der Erlös aus

dem Verkauf der streitbetroffenen Liegenschaft letztlich Fr. ... betragen

hat. Nachdem wie bereits ausgeführt die Nachbarliegenschaft zur Liegenschaft K-weg

07.

bereits im Eigentum der Pflichtigen stand liegt es nahe, dass jedenfalls

kein direkter Zusammenhang oder gar eine Abhängigkeit zwischen diesen beiden

Grundstückgeschäften bestanden hat.

2.3.4

Zusammenfassend ist Folgendes festzustellen: Wohl liegt berufliche Nähe zur

Baubranche und auch Fachwissen im Immobilienbereich vor und ist die

Finanzierung des Kaufs der streitbetroffenen Liegenschaft mit hohem

Fremdkapitalanteil erfolgt. Die Finanzierung ist aber unter Verpfändung von

erheblichen, Privatvermögen bildenden, Eigenmitteln im Umfang von rund einem

Drittel des Kaufpreises sichergestellt worden. Insbesondere geht der Verkauf an

sich nicht auf planmässiges Verhalten und einen eigenen Marktauftritt zurück,

sondern auf das Ausnützen einer sich bietenden günstigen Gelegenheit. Zwei der

insgesamt sechs in über 30 Jahren gekauften Liegenschaften dienten dem

Eigenbedarf, eine weitere ist Sitz der Unternehmung der Pflichtigen und

beherbergt deren Werkstatt. Sodann kauften die Pflichtigen die unmittelbare

Nachbarliegenschaft zur vorgenannten Liegenschaft. Keine dieser Liegenschaften

haben die Parteien über einen eigenen Marktauftritt veräussert oder zu

veräussern versucht. Die Liegenschaften dienten sodann höchstens marginal der

Arbeitsbeschaffung der Unternehmung der Pflichtigen.

Wird vorliegend die Tätigkeit der

Pflichtigen in ihrem gesamten Erscheinungsbild unter Berücksichtigung aller

Umstände dieses speziellen Einzelfalls beurteilt, so lässt sich (noch) kein auf

Erwerb ausgerichtetes Verhalten erkennen. Damit ist die Beschwerde gutzuheissen

und es liegt ein privater Kapitalgewinn vor. Auf die einkommensseitige

Aufrechnung des Betrags von (netto nach Abzug der Rückstellung für AHV-Beiträge

von Fr. …) Fr. … aus selbständiger Erwerbstätigkeit der Pflichtigen

gemäss Veranlagung vom 13./18. März 2019 ist zu verzichten. Das steuerbare

Einkommen der Pflichtigen für die direkte Bundessteuer 2012 ist auf Fr. …,

gerundet Fr. …, zu veranlagen.

3.

3.1

Bei diesem

Ausgang des Verfahrens sind die Verfahrenskosten der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen

(Art. 144 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 145 Abs. 2 DBG).

3.2

Für die

Zusprechung einer Parteientschädigung im Beschwerdeverfahren gilt Art. 64 Abs. 1–3

des Verwaltungsverfahrensgesetzes vom 20. Dezember 1968 (VwVG) sinngemäss

(Art. 144 Abs. 4 in Verbindung mit Art. 145 Abs. 2 DBG).

Nach Art. 64 Abs. 1 VwVG kann der ganz oder teilweise

obsiegenden Partei von Amtes wegen oder auf Begehren eine Entschädigung für ihr

erwachsene notwendige und verhältnismässig hohe Kosten zugesprochen werden.

3.2.1

Die angemessene Entschädigung ist nach pflichtgemässem Ermessen

festzusetzen (vgl. RB 1998 Nr. 8). Zu beachten ist allerdings § 8 der

Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 3. Juli 2018 (GebV VGr). Gestützt

darauf ist die Parteientschädigung nach der Bedeutung der Streitsache, der

Schwierigkeit des Falls, dem Zeitaufwand und den Auslagen zu bemessen. Ein

unnötiger oder geringfügiger Aufwand wird nicht ersetzt.

Einem bestimmten oder bestimmbaren Streitwert trägt die

2.

Kammer des Verwaltungsgerichts in langjähriger Praxis bei einer

vertretenen Partei durch Heranziehung der Verordnung des Obergerichts über die

Anwaltsgebühren vom 8. September 2010 (AnwGebV) Rechnung. Die nach dem

dort in § 4 Abs. 1 festgelegten Tarif berechnete Grundgebühr wird für

das Beschwerdeverfahren in der Regel auf einen Drittel herabgesetzt (VGr,

13.

Februar 2019, SB.2018.00027, E. 2.2.3; VGr, 21. Mai

2003, SB.2002.00103 und SB.2002.00104, E. 5b, veröffentlicht in

ZStP 2003, 361), wobei die so ermittelte Entschädigung bei Vorliegen

besonderer Umstände um höchstens die Hälfte über- oder unterschritten werden

kann.

3.2.2

Der Streitwert beträgt vorliegend rund Fr. 175'000.-. Gestützt auf die

obigen Erwägungen beträgt die ordentliche Prozessentschädigung rund

Fr. 15'000.-. Für das Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht wird

diese Grundgebühr wiederum auf einen Drittel, somit auf rund Fr. 5'000.-,

herabgesetzt. In Anbetracht der durchschnittlichen Schwierigkeit des Falls und des

ebenso durchschnittlichen Zeitaufwands rechtfertigt es sich, den

Beschwerdeführenden für das Verfahren vor dem Steuerrekursgericht je eine

Parteientschädigung von Fr. 3'000.-, insgesamt Fr. 6'000.- (inkl.

MWST) und für das Verfahren vor Verwaltungsgericht eine solche von je

Fr. 2'000.-, insgesamt Fr. 4'000.- (inkl. MWST) zuzusprechen.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde betreffend direkte Bundessteuer 2012 wird gutgeheissen. Die

Beschwerdeführenden werden für die direkte Bundessteuer 2012 mit einem

steuerbaren und satzbestimmenden Einkommen von Fr. … (zum Verheiratetentarif)

veranlagt.

2.

Die Kosten

des erstinstanzlichen Beschwerdeverfahrens vor Steuerrekursgericht werden der

Beschwerdegegnerin auferlegt.

3.

Die

Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Verfahren

vor dem Steuerrekursgericht je eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.-,

insgesamt Fr. 6'000.- (inkl. MWST) zu bezahlen.

4.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 9'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 105.-- Zustellkosten,

Fr. 9'105.-- Total der Kosten.

5.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

6.

Die

Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das

Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht je eine Parteientschädigung von

Fr. 2'000.-, insgesamt Fr. 4'000.- (inklusiv MWST) zu bezahlen.

7.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

8.

Mitteilung an …