Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2019.00099

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

2. Abteilung

SB.2019.00099

Urteil

der 2. Kammer

vom

22. Juli 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,

Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Gerichtsschreiberin Corinna Bigler.

In Sachen

1. A,

2. B,

Nr. 2 vertreten durch Nr. 1,

dieser

vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

Schweizerische Eidgenossenschaft,

vertreten durch das

kantonale Steueramt,

Beschwerdegegnerin,

betreffend

Direkte Bundessteuer 2016,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

A und B (nachfolgend: der/die Pflichtige bzw. die

Pflichtigen) sind Eigentümer verschiedener Liegenschaften in D. Der Pflichtige

ist als … tätig und betreibt zu diesem Zweck die im Jahr 2001 von seinem Vater

übernommene Einzelfirma "Firma E" in D. Neben seiner selbständigen

Erwerbstätigkeit ist er Mitglied der Verwaltung der Baugenossenschaft F-Strasse.

Im Jahr 2004 kaufte der Pflichtige zusammen mit G ein Mehrfamilienhaus an der H-Strasse 01

in D. Sie hielten die Liegenschaft als Gesamteigentümer im Rahmen einer einfachen

Gesellschaft (nachfolgend: einfache Gesellschaft G/A). Am 30. März 2016

veräusserte der Pflichtige seinen hälftigen Anteil an dieser Liegenschaft an G,

womit auch die einfache Gesellschaft aufgelöst wurde. In der Steuererklärung

2016 deklarierten die Pflichtigen für die direkte Bundessteuer ein steuerbares

Einkommen von Fr. …. Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit

deklarierten sie keine.

Mit Veranlagungsvorschlag vom 7. September 2018

qualifizierte das kantonale Steueramt den Pflichtigen als gewerbsmässigen

Liegenschaftenhändler und rechnete hierfür Einkünfte aus dem Verkauf der

Liegenschaft in D im Umfang von Fr. … (Verkaufserlös von Fr. …

abzüglich Anlagekosten von Fr. … sowie Rückstellungen AHV von Fr. …)

auf. Für die direkte Bundessteuer ergab sich somit ein steuerbares Einkommen

von Fr. …. Mit Stellungnahme vom 8. November 2018 liessen die

Pflichtigen erklären, mit dem Veranlagungsvorschlag nicht einverstanden zu

sein. Mit Verfügung vom 22. Januar 2019 veranlagte das kantonale Steueramt

die Pflichtigen für die direkte Bundessteuer 2016 entsprechend dem

Veranlagungsvorschlag. Die hiergegen erhobene Einsprache wies das kantonale

Steueramt am 5. April 2019 ab.

Erwägungen

II.

Dagegen erhoben die Pflichtigen Beschwerde an das

Steuerrekursgericht. Das Steuerrekursgericht wies die Beschwerde mit Entscheid

vom 5. September 2019 ab.

III.

Mit Beschwerde vom 17. Oktober 2019 liessen die

Pflichtigen beantragen, der Entscheid des Steuerrekursgerichts vom

5.

September 2019 betreffend die direkte Bundessteuer 2016 sei aufzuheben

und die Sache an die Vorinstanz zur Neubeurteilung zurückzuweisen. Es sei

festzustellen, dass der Beschwerdegegner das rechtliche Gehör des

Beschwerdeführers verletzt habe. Die Kosten- und Entschädigungsfolgen seien von

der Vorinstanz zu tragen. Eventualiter (1a) sei das steuerbare Einkommen für

die Bemessung der direkten Bundessteuer auf Fr. … festzusetzen.

Eventualiter (1b) seien die Kosten- und Entschädigungsfolgen dem

Beschwerdegegner zu belasten.

Mit Präsidialverfügung vom 27. Februar 2020 setzte

das Verwaltungsgericht den Parteien eine Frist von 20 Tagen um zur Frage

Stellung zu nehmen, ob der Anteil an der einfachen Gesellschaft G/A zum

Geschäftsvermögen der Einzelfirma Firma E gehörte. Mit Stellungnahme vom

10.

März 2020 äusserte sich das kantonale Steueramt dahingehend, dass es

nach wie vor die Ansicht vertrete, dass es sich bei der einfachen Gesellschaft G/A

um eine selbständige Erwerbstätigkeit resp. um Geschäftsvermögen handle. Die

Pflichtigen führten in ihrer Stellungnahme vom 6. April 2020 aus, sie

würden an der über viele Jahre vertretenen Meinung, wonach die Anteile an der

einfachen Gesellschaft im Privatvermögen gehalten werden, festhalten.

Mit Präsidialverfügung vom 3. Juni 2020 stellte das

Verwaltungsgericht den Pflichtigen die beim kantonalen Steueramt einverlangten

Steuererklärungen der Jahre 2004 bis 2014 zu und räumte ihnen die Möglichkeit

ein, dazu Stellung zu nehmen. Die Pflichtigen verzichteten auf eine

Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.

Für die Beschwerde an das Verwaltungsgericht als weitere

verwaltungsunabhängige kantonale Instanz im Bereich der direkten Bundessteuer

gelten laut Art. 145 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember

1990.

über die direkte Bundessteuer (DBG) die Vorschriften von Art. 140 bis

144.

DBG über das Beschwerdeverfahren vor der kantonalen Rekurskommission

"sinngemäss".

Die nur sinngemässe Anwendung der Bestimmungen über das

Verfahren vor der Rekurskommission gestattet unterschiedliche Regelungen, die

sich aus der Natur eines zweistufigen gerichtlichen Instanzenzugs ergeben. Bei

einem solchen System liegt eine Verengung der Kognition mit Beschränkung des

Novenrechts für die zweite Instanz aber nahe. Sie liegt im Interesse der

Verfahrensökonomie und ist geeignet, einer missbräuchlichen Prozessführung entgegenzuwirken

(BGE 131 II 548 E. 2.2.2). Das Verwaltungsgericht hat sich

infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch

die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig

festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der

Rekurskommission in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf

Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der

Rekurskommission zu setzen (vgl. RB 1999 Nr. 147).

2.

2.1

Die

Pflichtigen rügen, sowohl das kantonale Steueramt als auch das

Steuerrekursgericht hätten ihren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt.

2.2

Der

Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 der

Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]) ist formeller Natur und seine

Verletzung führt grundsätzlich ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde

in der Sache selbst zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Aus diesem

Grund rechtfertigt es sich, die Rüge der Gehörsverletzung vorweg zu prüfen (BGE 124 V 389 E. 1; BGE 117 Ia 5 E. 1a; VGr, 4. Dezember 2019,

SB.2019.00087, E. 2.2). Werden Verfahrensrechte beeinträchtigt,

liegt regelmässig eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör vor. Der

Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst als Teilgehalt die Pflicht der Behörden,

Vorbringen der Beteiligten tatsächlich zu hören, zu prüfen und bei der

Entscheidfindung zu berücksichtigen. Dazu hat die Behörde ihren Entscheid zu

begründen, wobei sie wenigstens kurz die wesentlichen Überlegungen nennen muss,

von denen sie sich hat leiten lassen (vgl. BGE 142 I 135 E. 2.1; BGE 138 I 232 E. 5.1; BGr, 21. Februar 2018, 2C_961/2017, E. 3.1). Ein Entscheid muss, um dem

verfassungsmässigen Gehörsanspruch (Art. 29 Abs. 2 BV) Genüge zu tun,

dergestalt abgefasst sein, dass sich der Betroffene über seine Tragweite

Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Tatsache an die höhere

Instanz weiterziehen kann (BGE 143 IV 40 E. 3.4.3). Nicht notwendig ist

hingegen, dass die Begründung eine Auseinandersetzung mit allen

Parteierörterungen enthält; es genügt, wenn sich aus den Erwägungen die

Unerheblichkeit oder Unrichtigkeit des Vorbringens mittelbar ergibt und die

Begründung sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte

beschränkt (Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A.,

Zürich 2013, § 142 StG N. 10 mit Verweis auf RB 1968 Nr. 24). Der

Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV beinhaltet

auch die Pflicht der Behörde, rechtzeitig und formrichtig angebotene Beweise

abzunehmen, die eine erhebliche Tatsache betreffen und nicht völlig untauglich

erscheinen (BGE 134 I 140 E. 5.3). In der Regel ist die Heilung von

Gehörsmängeln möglich, wenn die Überprüfungsbefugnis (Kognition) der

Rechtsmittelbehörde gegenüber der Vorinstanz nicht eingeschränkt ist und dem

Betroffenen keinen Nachteil erwächst (BGE 129 I 129 E. 2.2.3). Selbst bei

einer schwerwiegenden Verletzung ist gemäss Bundesgericht von einer Rückweisung

an die Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem

formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die

mit dem (der Anhörung gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an

einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (BGE 137 I 195 E. 2.3.2). Ausgeschlossen ist eine Heilung aber dann, wenn es sich

um eine besonders schwerwiegende Verletzung handelt (BGE 134 I 331

E. 3.1; Martin Zweifel et al., Schweizerisches Steuerverfahrensrecht

Direkte Steuern, 2. A., Zürich etc. 2018, § 15 N. 9 mit weiteren

Hinweisen).

2.3

2.3.1

Die Pflichtigen machen geltend, das kantonale Steueramt habe am

22.

Januar 2019 eine Veranlagungsverfügung erlassen, ohne dabei auf die im

Schreiben der Teuhand I AG vom 8. November 2018 dargelegten

Argumente einzugehen. Erst im Einspracheentscheid vom 5. April 2019 sei

das kantonale Steueramt auf diese Argumente eingegangen. Andererseits habe das

kantonale Steueramt im Einspracheentscheid geltend gemacht, der Pflichtige habe

im Jahr 2010 die Anteile an der Baugenossenschaft F-Strasse verkauft und den

darauf erzielten Erlös für den Erwerb der Lagerhalle in D verwendet. Damit habe

das kantonale Steueramt eine angeblich rechtserhebliche Tatsache erst im

Einspracheverfahren geltend gemacht, die sich auch noch als falsch erwiesen

habe. Da gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts unter Umständen bereits ein

einziges Indiz für die Qualifikation der Gewerbsmässigkeit genügen könne, sei

es umso entscheidender, dass der Steuerpflichtige zu allen von den

Steuerbehörden vorgebrachten Tatsachen Stellung nehmen könne. Als Folge der

Verletzung des rechtlichen Gehörs sei ihm faktisch ein ganzer Instanzenzug

entzogen worden.

2.3.2

Aus den Akten ergibt sich folgendes Bild: Das kantonale Steueramt eröffnete

den Pflichtigen am 7. September 2018 einen Veranlagungsvorschlag, wozu die

damalige Vertreterin der Pflichtigen, die Teuhand I AG, mit Schreiben

vom 8. November 2018 Stellung nahm. Diese machte darin geltend, die

Merkmale der kurzen Haltedauer sowie der Häufigkeit der Transaktionen seien

nicht gegeben. Weiter bestritt sie das Vorliegen von speziellen Fachkenntnissen

und eine Arbeitsbeschaffung. Daraufhin erliess das kantonale Steueramt am

22.

Januar 2019 die Veranlagungsverfügung betreffend die direkte

Bundessteuer sowie den Einschätzungsentscheid betreffend die Staats- und

Gemeindesteuern. Es führte dazu als Begründung für die Abweichung bei

Ziff. 2.2 (Einkünfte aus selbständigem Nebenerwerb P1) aus, der

Kapitalgewinn aus dem Verkauf des hälftigen Anteils des Mehrfamilienhauses an

der H-Strasse 01 in D unterliege der Einkommenssteuer aus selbständiger

Erwerbstätigkeit (gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel). Die folgenden Merkmale

würden für gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel sprechen: Einsatz erheblicher

fremder Mittel im Zeitpunkt des Erwerbs (88 %), Vorliegen einer einfachen

Gesellschaft sowie enger Zusammenhang mit der beruflichen Tätigkeit

(Baugewerbe). Für selbständig Erwerbende des Bauhaupterwerbs sei der enge

Zusammenhang mit der Berufstätigkeit in der Regel gegeben, da die Geschäfte

meist der Arbeitsbeschaffung dienten. Aus den Unterlagen sei ersichtlich, dass

an der Liegenschaft H-Strasse 01 in D immer wieder Arbeiten durch die Firma E

oder Herrn P. G ausgeführt worden seien. Es folgte die Berechnung des

steuerbaren Gewinns.

2.3.3

Mit den Ausführungen in der Veranlagungsverfügung vom 22. Januar 2019

hat das kantonale Steueramt die wesentlichen Überlegungen, von denen es sich

hat leiten lassen, dargelegt. Es nahm dabei zu den Kriterien Stellung, welche

seiner Ansicht nach die gewerbsmässige Tätigkeit begründeten. Dass es zu den

von der Teuhand I AG bestrittenen Merkmale der kurzen Haltedauer und

der Häufigkeit der Transaktionen nicht Stellung nahm, begründet keine

Verletzung des rechtlichen Gehörs, zumal das Nichtvorliegen dieser beiden

Merkmale eine Gewerbsmässigkeit nicht ausschliesst und es den Pflichtigen, auch

ohne die diesbezüglichen Ausführungen möglich war, Einsprache zu erheben.

2.3.4

Dass das kantonale Steueramt den Verkauf der Anteile an der

Baugenossenschaft F-Strasse erst im Einspracheverfahren vorgebracht hat, ist

zulässig, dürfen doch Tatsachen und Beweismittel von beiden Parteien bis

spätestens im Verfahren vor dem Steuerrekursgericht behauptet bzw. vorgelegt

oder angerufen werden (Richner et al., § 147 N. 37 sowie Richner et

al., Handkommentar zum DBG,

3.

A., Zürich 2016, Art. 140 N. 38). Dass die Anteile nicht

verkauft, sondern nur ins Privatvermögen überführt wurden, wurde bereits durch

das Steuerrekursgericht richtiggestellt.

2.4

2.4.1

Die Pflichtigen gründeten am 16. Januar 2018 die J AG, welche den

Erwerb und die Veräusserung sowie die Vermittlung von Grundstücken und

Immobilien sowie deren Vermietung, Verwaltung und Überbauung und die Erbringung

von damit zusammenhängenden Beratungsdienstleistungen, insbesondere auf dem

Gebiet von Immobiliengeschäften aller Art, bezweckt. Im Rahmen der Gründung

haben die Pflichtigen sämtliche von ihnen gehaltenen Liegenschaften (mit

Ausnahme des selbstbewohnten Eigenheims am K-Weg 02) als Sacheinlage in

die J AG eingebracht. In diesem Zusammenhang rügen die Pflichtigen, es sei

unzulässig auf einen Sachverhalt abzustellen, der sich nach der zu

beurteilenden Steuerperiode ereignet habe. Dafür bestehe keine rechtliche

Grundlage und das Steuerrekursgericht habe sein Vorgehen auch nicht begründet.

Ferner habe das Steuerrekursgericht, indem es die angebliche Tätigkeit der J AG

rückwirkend als Beweis für eine bereits langjährige Tätigkeit als

Liegenschaftshändler angesehen habe, den Anspruch auf rechtliches Gehör der

Pflichtigen verletzt, weil diese erst im Entscheid des Steuerrekursgerichts mit

dieser Tatsachenbehauptung konfrontiert worden seien.

2.4.2

Aus den Akten geht hervor, dass die Pflichtigen am 29. September 2017

beim kantonalen Steueramt einen verbindlichen Vorbescheid hinsichtlich der

Steuerfolgen der Einbringung von verschiedenen Liegenschaften in eine zu

gründende Immobilien AG eingereicht hatten, welcher vom kantonalem Steueramt –

mit gewissen Präzisierungen – bestätigt wurde. Die Gründung der J AG erfolgte

sodann am 16. Januar 2018. Dass die Gründung einer Immobilien AG schon zu

einem früheren Zeitpunkt geplant war, ergibt sich damit nicht aus den Akten. Ob

das Steuerrekursgericht die Gründung der J AG nicht als Indiz für

gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel hätte heranziehen dürfen, da sowohl die

Planung als auch die effektive Gründung der Gesellschaft erst nach Ablauf der

vorliegend zu beurteilenden Steuerperiode 2016 stattfanden, kann offenbleiben.

Jedenfalls wurde die Gründung der J AG bereits im Einspracheentscheid vom

5.

April 2019 erwähnt und war somit aktenkundig, wenn auch vom kantonalen

Steueramt nicht als Indiz für eine selbständige Erwerbstätigkeit herangezogen.

Ob der Umstand, dass das Steuerrekursgericht die Gründung der J AG als

Indiz herangezogen hat, ohne den Parteien dazu die Gelegenheit zu geben, eine

Gehörsverletzung darstellt, kann dahingestellt bleiben. Denn das

Verwaltungsgericht kommt - wie

nachfolgend zu zeigen sein wird - auch

ohne Berücksichtigung der Gründung der J AG zum gleichen Ergebnis wie das

Steuerrekursgericht. Vor diesem Hintergrund würde eine Rückweisung der Sache an

das Steuerrekursgericht zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu

unnötigen Verzögerungen führen, ohne dass sich im Ergebnis etwas ändern würde.

Ebenso wenig vermag eine allfällige Gehörsverletzung eine Verletzung des

Anspruchs auf einen unabhängigen und unparteiischen Richter i. S. v. Art. 30 Abs. 1 BV zu

begründen. Verfahrensmassnahmen eines Richters als solche, seien sie richtig

oder falsch, vermögen im Allgemeinen keinen objektiven Verdacht der

Befangenheit des Richters zu erregen, der sie verfügt hat (BGE 114 Ia 153

E. 3b/bb). Dasselbe gilt für einen allenfalls materiell falschen Entscheid

(BGr, 27. Mai 2013, 2C_219/2013, E. 2.1; BGE 115 Ia 400 E. 3b).

Prozessuale Fehler oder ein möglicherweise falscher materieller Entscheid sind

vielmehr in dem dafür vorgesehenen Rechtsmittelverfahren zu korrigieren.

Der Hauptantrag der Pflichtigen auf Rückweisung an das

Steuerrekursgericht zur Neubeurteilung ist damit abzuweisen.

3.

Eventualiter beantragen die Pflichtigen, das steuerbare

Einkommen für die Bemessung der direkten Bundessteuer auf Fr. …

festzusetzen. Zu prüfen ist daher, ob der mit dem Verkauf des hälftigen Anteils

der Liegenschaft an der H-Strasse 01 in D erzielte Erlös als Einkunft aus

selbständiger Erwerbstätigkeit (Art. 18 Abs. 1 DBG) zu qualifizieren

ist oder ob die Pflichtigen dabei einen steuerfreien privaten Kapitalgewinn

(Art. 16 Abs. 3 DBG) erzielt haben.

3.1

3.1.1

Als Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit steuerbar sind gemäss

Art. 18 Abs. 1 DBG alle Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-,

Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus

jeder anderen selbständigen Erwerbstätigkeit. Zu den Einkünften aus selbständiger

Erwerbstätigkeit zählen auch alle Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung

oder buchmässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen (Art. 18 Abs. 2

Satz 1 DBG). Als Geschäftsvermögen gelten alle Vermögenswerte, die ganz

oder vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen (Art. 18

Abs. 2 Satz 3, 1. Halbsatz DBG). Demgegenüber sind

Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Privatvermögen steuerfrei (Art. 16

Abs. 3 DBG).

3.1.2

Die Rechtsprechung versteht unter selbständiger Erwerbstätigkeit jede

Tätigkeit, bei der eine natürliche Person durch Einsatz von Arbeitsleistung und

Kapital in frei bestimmter Selbstorganisation planmässig, anhaltend und nach

aussen sichtbar zum Zweck der Gewinnerzielung am wirtschaftlichen Verkehr

teilnimmt (BGE 125 II 113 E. 5b; BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018,

E. 2.1).

3.1.3

Nach der Praxis des Bundesgerichts liegt gewerbsmässiger

Liegenschaftenhandel im Sinn einer selbständigen Erwerbstätigkeit immer dann

vor, wenn die steuerpflichtige Person An- und Verkäufe von Liegenschaften nicht

nur im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung bei sich zufällig bietender

Gelegenheit tätigt, sondern wenn sie dies systematisch und mit der Absicht der

Gewinnerzielung tut. Als Indizien hierfür kommen in Betracht: die systematische

bzw. planmässige Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes

Tätigwerden durch Parzellierung, Überbauung, Werbung usw.; Erwerb in der

offenkundigen Absicht, die Liegenschaft möglichst rasch mit Gewinn

weiterzuverkaufen; Ausnützung der Marktentwicklung), die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte,

der enge Zusammenhang eines Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit der

steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze

Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der

Geschäfte oder die Realisierung derselben im Rahmen einer Personengesellschaft

(BGE 125 II 113 E. 6a; BGr, 11. Juni 2019, 2C_551/2018,

E. 2.1.3; BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2016, E. 3.3). Jedes dieser

Indizien kann gemäss Bundesgericht zusammen mit anderen, unter Umständen jedoch

auch allein, zur Annahme einer selbständigen Erwerbstätigkeit im Sinn von

Art. 18 Abs. 1 DBG ausreichen. Dass einzelne, typische Elemente der

selbständigen Erwerbstätigkeit im Einzelfall nicht erfüllt sind, kann durch

andere Elemente kompensiert werden, die mit besonderer Intensität vorliegen.

Entscheidend ist, dass die Tätigkeit in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet

ist (BGE 125 II 113 E. 3c; BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018,

E. 2.2; BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 2.4).

3.1.4

Auf eine gewerbsmässige Tätigkeit lässt sich

weiter schliessen, wenn die Bautätigkeit zu einem hohen Grad fremdfinanziert

wird, da der steuerpflichtigen Person die eigenen Mittel zur Finanzierung

fehlen (BGr, 25. August 2014, 2C_1048/2013, E. 3.5). Wenngleich die

Häufigkeit von Liegenschaftentransaktionen auf eine gewerbsmässige Tätigkeit

hindeutet, schliesst dies umgekehrt nicht aus, dass ein

(Quasi-)Liegenschaftenhändler sein kann, wer sich in diesem Feld lediglich

einmalig betätigt (BGr, 25. August 2014, 1C_1048/2013, E. 2.2). Keine

selbständige Erwerbstätigkeit liegt aber vor, wenn bloss das eigene Vermögen

verwaltet wird, insbesondere wenn eigene Liegenschaften vermietet werden. Dies

gilt selbst dann, wenn das Vermögen umfangreich ist, professionell verwaltet

wird und kaufmännische Bücher geführt werden (BGr, 25. Juli 2017,

2C_966/2016, E. 3.4; BGr, 2. Oktober 2014, 2C_1204/2013, E. 2.4;

BGr, 13. Juni 2013, 2C_1273/2012, E. 2.1).

4.

4.1

4.1.1

Der heute 54-jährige Pflichtige ist … und führt die im Jahr 2001 von seinem

Vater übernommene Einzelfirma Firma E in D. Seit 2005 ist er Mitglied der

Verwaltung der Baugenossenschaft F-Strasse. Der Pflichtige und G kauften die

vorliegend streitbetroffene Liegenschaft im Jahr 2004 für Fr. … und wurden

am 30. Juni 2004 im Grundbuch als Gesamteigentümer zufolge einfacher

Gesellschaft eingetragen. Zu diesem Zweck nahmen sie zwei Hypothekarkredite im

Gesamtbetrag von Fr. … auf. In den Jahren 2004 und 2005 wurden

Renovationsarbeiten in Höhe von Fr. … vorgenommen, wovon Fr. … (ca.

50.

%) als wertvermehrend für die Zwecke der Grundstückgewinnsteuer

anerkannt wurden. Die Einzelfirma des Pflichtigen (Firma E) leistete

Fr. … der gesamten Renovationskosten. G ist

gelernter ... und führte im Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaft ein eigenes

Bauunternehmen, welches auf An- und Umbauten sowie Renovationen spezialisiert

war. Er leistete mit seinem Betrieb Fr. … der Renovationskosten.

Die streitbetroffene Liegenschaft besteht aus drei Wohnungen und einem

Ladenlokal. Der Gewinn aus der Liegenschaftsvermietung wurde jeweils hälftig

geteilt. Am 30. März 2016 verkaufte der Pflichtige seinen Anteil an der

Liegenschaft an G zu einem Preis von Fr. …, wodurch auch die einfache

Gesellschaft aufgelöst wurde.

4.1.2

Im Jahr 2006 erwarb der Pflichtige von seinem Vater die Betriebsliegenschaft

der Firma E (Werkstatt und Büro) an der L-Strasse 03–04,

Kat. Nr. 05, in D, die trotz Geschäftsübernahme des Pflichtigen

bereits im Jahr 2001, im Eigentum des Vaters geblieben war. In demselben Jahr

erwarb der Pflichtige das Mehrfamilienhaus an der M-Strasse 08,

Kat. Nr. 06, in D von der "Erbengemeinschaft N" zu

einem Preis von Fr. …. Nach dem Erwerb liess der Pflichtige das alte

Gebäude abreissen und für Baukosten von rund Fr. … ein neues

Mehrfamilienhaus erstellen. Im Jahr 2010 erwarb der Pflichtige sodann eine

Lagerhalle an der L-Strasse in D (Kat. Nr. 07) zu einem Preis von

Fr. …, die er für die betrieblichen Zwecke seiner Einzelfirma einsetzte.

Im Rahmen eines Erbvorbezugs erhielten die Pflichtigen 2013 das Einfamilienhaus

am K-Weg 02 in D, welches sie heute selbst bewohnen.

4.2

Das

Steuerrekursgericht ist zum Schluss gekommen, insgesamt seien vorliegend

wesentliche, vom Bundesgericht in ständiger Rechtsprechung als massgeblich

erachtete Kriterien für die Annahme eines gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels

erfüllt. Die beinahe vollständige Fremdfinanzierung des Kaufs, die berufliche

Nähe des Pflichtigen zur Baubranche und der Einsatz von entsprechendem

Fachwissen, der Einsatz der Liegenschaft für die Arbeitsbeschaffung eigener

unternehmerischer Tätigkeit, das systematische und planmässige Vorgehen sowie

das Vorliegen einer einfachen Gesellschaft. Weiter deute auch das Einbringen

sämtlicher Liegenschaften in die J AG im Jahr 2018 klar auf eine bereits

bestehende Geschäftstätigkeit der Pflichtigen hin. Es spiele daher keine Rolle,

wenn andere, ebenso massgebliche Kriterien der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung nicht erfüllt seien, so die Häufigkeit von Verkäufen oder die

kurze Besitzesdauer.

4.3

4.3.1

Vorab ist zu prüfen, ob der Pflichtige das Merkmal des liegenschaftsnahen

Berufs erfüllt. Die Pflichtigen wenden dagegen ein, aus dem Umstand, dass der

Pflichtige mit einer Einzelfirma in der Baubranche tätig sei, könne nicht

abgeleitet werden, er sei ein Immobilienspezialist. Ein Liegenschaftshändler

müsse besondere Kenntnisse des Liegenschaftenmarkts haben, worunter etwa die

Bewertung von Objekten, die Preisentwicklung, die Finanzierungsmöglichkeiten

etc. fallen würden. Für die Ausübung der Tätigkeit im Rahmen seiner Einzelfirma

seien diese Kenntnisse nicht erforderlich, weshalb im vorliegenden Fall kein

enger Zusammenhang mit der beruflichen Tätigkeit des Pflichtigen bestehe.

4.3.2

Das Bundesgericht hat bei einem Schreiner mit eigener Schreinerei die

Berufsnähe verneint. Zwar verfüge dieser über gewisse Kenntnisse der

Baubranche, eine derartige Berufsnähe sei indessen jeder berufstätigen Person

eigen, die in irgendeiner Form mit Liegenschaften zu tun habe resp. Zulieferer

des Baugewerbes sei (BGr, 21. März 2017, 9C_591/2016, E. 6.1.4).

Diese Rechtsprechung kann grundsätzlich auch auf die Tätigkeit des Pflichtigen

als … angewendet werden. Vorliegend ist jedoch weiter zu berücksichtigen, dass

der Pflichtige neben seiner hauptberuflichen Erwerbstätigkeit als … seit 2005

Mitglied der Verwaltung der Baugenossenschaft F-Strasse ist; derzeit Vizepräsident

des Vorstands. Gemäss Leitbild bezweckt diese durch die Erstellung von

qualitativ gutem Wohnraum, welcher dauerhaft der Spekulation entzogen ist, der

Gesellschaft einen Beitrag zu leisten. Aufgrund dieser Tätigkeit kann der

Pflichtige nicht bloss als Zulieferer des Baugewerbes betrachtet werden und es

darf angenommen werden, dass der Pflichtige über ausreichend Fachkenntnisse im

Bereich des Liegenschaftenmarkts verfügt. Daran ändert auch nichts, dass der

Zweck der Baugenossenschaft vorwiegend in der Vermietung von Wohnungen liegt.

Unter Berücksichtigung der Tätigkeit als Vorstandsmitglied der

Baugenossenschaft F-Strasse erfüllt der Pflichtige das Merkmal des

liegenschaftsnahen Berufs.

4.4

Weiter ist das vorliegend zentralste Kriterium, die

Beteiligung an einer einfachen Gesellschaft, zu würdigen.

4.4.1

Im Unterschied zu den Kollektiv- und

Kommanditgesellschaften, die gesetzlich auf den Betrieb eines Gewerbes

ausgerichtet sind (vgl. BGE 136 V 258 E. 2.2.3 und E. 4), existiert

bei der einfachen Gesellschaft keine Vermutung, wonach diese einen Erwerbszweck

verfolgt (vgl. BGr, 24. März 2011, 9C_1057/2010, E. 3.3; BGr,

5.

November 2008, 9C_455/2008, E. 5). Ob eine einfache Gesellschaft

eine auf Erwerb gerichtete Tätigkeit entfaltet, ist deshalb aufgrund der

gesamten Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. Nach der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung trifft dies allerdings bereits zu, wenn sich wenigstens ein

Gesellschafter in Ausübung eines Berufs an der Gesellschaft beteiligt und die

Geschäftsführung für gemeinsame Rechnung besorgt hat. In diesem Fall stellt der

den anderen Gesellschaftern zufliessende Anteil am Reingewinn Einkommen aus

selbständiger Erwerbstätigkeit dar, und zwar selbst dann, wenn sich die übrigen

Gesellschafter nicht persönlich an der Geschäftsführung beteiligt haben (vgl.

BGE 125 II 113 E. 3c mit weiteren Hinweisen). Gemäss der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann die Gründung einer einfachen

Gesellschaft für sich allein ein Indiz für Liegenschaftenhandel sein (BGr,

31.

Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 3.1.1, auch zum Folgenden; BGr,

13.

April 2005, 2A.433/2004, E. 3.3).

Erwerbstätigkeit ist dann zu vermuten, wenn sich für ein bestimmtes

Grundstücksgeschäft mehrere Personen in einem Baukonsortium verbinden und

darunter auch solche sind, welche sich im Rahmen ihres Berufs beteiligen und

die Geschäftsführung für gemeinsame Rechnung im Einvernehmen mit den anderen

besorgen.

4.4.2

Die Frage, ob die einfache

Gesellschaft G/A einen Erwerbszweck verfolgt, ist aufgrund der gesamten

Umstände zu entscheiden. Der Pflichtige und G haben die renovationsbedürftige

Liegenschaft im Jahr 2004 als Gesamteigentümer gekauft. G ist gelernter ... und

führte im Zeitpunkt des Erwerbs ein eigenes Bauunternehmen, welches auf An- und

Umbauten und Renovationen spezialisiert war (vgl. E. 4.1.1). Der

Pflichtige hatte im Zeitpunkt des Erwerbs die Einzelfirma Firma E bereits

von seinem Vater übernommen und war demzufolge als selbständiger … tätig. Im

Anschluss an den Kauf haben sowohl der Pflichtige als auch G umfangreiche

Renovationsarbeiten an der Liegenschaft erbracht. Die sich in der

streitbetroffenen Liegenschaft befindenden zwei Wohnungen und das Ladenlokal

werden seither an Dritte vermietet und wurde nie von den Gesellschaftern selbst

bewohnt. Mithin haben sich vorliegend zwei Handwerker aus unterschiedlichen

Bereichen für die gemeinsame Renovation einer Liegenschaft und die

anschliessende Vermietung zusammengeschlossen. Aufgrund der Tatsache, dass

beide Gesamteigentümer im Baugewerbe tätig sind und auch erhebliche

Renovationsarbeiten selbst vorgenommen haben, ist im Erwerb und insbesondere in

der gemeinsamen Renovation der Liegenschaft eine auf Erwerb gerichtete

Tätigkeit zu sehen. Beim Kauf und der Renovation wurden die beiden

Gesellschafter auf eigenes Risiko, unter Einsatz von Kapital und Arbeit, in

einer frei gewählten Organisation und mit der Absicht der Gewinnerzielung

(aufgrund der Mieterträge, der Arbeitsaufträge für die beiden Unternehmungen

der Gesellschafter sowie eines allfälligen Verkaufserlöses) tätig. Daraus

folgt, dass die streitbetroffene Liegenschaft zumindest zu Beginn und während

laufender Renovation Geschäftsvermögen bildete. Dies zeigt sich auch dadurch,

dass die Liegenschaft von den Pflichtigen in den Jahren 2004 bis 2008 in der

Buchhaltung der einfachen Gesellschaft aktiviert war und in den

Steuererklärungen zu diesen Jahren nicht selbst, sondern als Bestandteil des

Vermögens der einfachen Gesellschaft deklariert war. Erst 2009, als der

Pflichtige und Herr G keine Buchhaltung zur einfachen Gesellschaft mehr

führten, deklarierten die Pflichtigen die Liegenschaft direkt im Liegenschaftsverzeichnis.

Alleine durch Zeitablauf ändert sich an der Zuordnung eines Vermögenswerts zum

Geschäfts- bzw. Privatvermögen nichts (BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010,

E. 4.1). Dass zu einem späteren Zeitpunkt eine Überführung der

Liegenschaft ins Privatvermögen stattgefunden habe, ergibt sich weder aus den

Akten noch wird dies geltend gemacht. Auch der Einwand, dass die Liegenschaft

vom kantonalen Steueramt bislang nicht explizit als Geschäftsvermögen

qualifiziert wurde, führt nicht zu einem anderen Ergebnis, da das kantonale

Steueramt bislang keinen Anlass hatte, die Qualifikation vorzunehmen. Die

Liegenschaft bzw. der hälftige Anteil daran befindet sich deshalb nach wie vor

im Geschäftsvermögen des Pflichtigen.

4.4.3

Im Zusammenhang mit der einfachen Gesellschaft ist auf das Indiz der

Arbeitsbeschaffung einzugehen. So liegt gemäss bundesgerichtlicher

Rechtsprechung gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel nicht nur bei einer

Handelstätigkeit im engeren Sinn (Kauf und Verkauf) vor, sondern auch dann,

wenn Liegenschaften als Arbeitsbeschaffung für ein Architektur- oder

Bauunternehmen oder einen Handwerksbetrieb erworben und eingesetzt werden (BGr,

22.

April 2005, 2A.547/2004, E. 3.2; VGr, 21. Februar 2018,

SB.2017.00073 und SB.2017.00074, E. 2.4). Von den gesamthaften

Renovationskosten von Fr. … haben die beiden Gesellschafter Fr. …

selbst erbracht, d. h.

rund 45 %. Vor diesem Hintergrund ist das Steuerrekursgericht davon

ausgegangen, dass die Liegenschaft den beiden Gesellschaftern bzw. dem

jeweiligen Handwerksbetrieb der Arbeitsbeschaffung diente. Die Pflichtigen

wenden dagegen ein, die vorgenommenen Renovationsarbeiten hätten im Jahr 2004

bloss 4,7 % und im Jahr 2005 2,8 % des Umsatzes der Einzelfirma

ausgemacht. Daraus leitete bereits das Steuerrekursgericht zu Recht ab, dass

die Arbeitsbeschaffung beim Kauf der Liegenschaft wohl nicht primäres

Erwerbsmotiv dargestellt habe. Die Feststellung des Steuerrekursgerichts, die

vorgenommenen Arbeiten seien jedoch für eine Einzelfirma keineswegs

vernachlässigbar, scheint missglückt. Wie die Pflichtigen zu Recht vorbringen,

ist die Rechtsform für die Frage ob eine Arbeitsbeschaffung vorliegt oder

nicht, nicht entscheidend. Entscheidend ist hingegen, dass eine

Arbeitsbeschaffung in einem gewissen Umfang stattgefunden hat, was als Indiz

für eine gewerbsmässige Tätigkeit zu würdigen ist. Daran ändert auch nichts,

wie das Steuerrekursgericht zutreffend ausführte, dass der Pflichtige für seine

erbrachten Leistungen erst im Rahmen des Verkaufs entschädigt wurde. Ferner

machen die Pflichtigen geltend, es müsse zulässig sein, gewisse Arbeiten durch

sein eigenes Unternehmen durchführen zu lassen, ansonsten sei der

Betriebsinhaber faktisch verpflichtet, einen Konkurrenten zu beauftragen.

Vorliegend wurden nicht nur gewisse Arbeiten von den beiden Gesamteigentümern

bzw. deren Unternehmen erbracht, sondern 45 % der gesamten

Renovationsarbeiten, weshalb diese Argumentation vorliegend nicht zu überzeugen

vermag.

Als Zwischenfazit ist festzuhalten, dass der Erwerb und

die Renovation der streitbetroffenen Liegenschaft über eine einfache

Gesellschaft bestehend aus zwei im Baugewerbe tätige Gesellschafter, ein

starkes Indiz für eine gewerbsmässige Tätigkeit darstellt. Es ist nachfolgend

zu prüfen, ob die weiteren Kriterien der bundesgerichtlichen Rechtsprechung die

Qualifikation als nebenberufliche selbständige Erwerbstätigkeit umzustossen

vermögen.

4.5

Die

streitbetroffene Liegenschaft wurde 2004 gekauft und 2016 verkauft. Es ist

daher unbestritten, dass nicht von einer kurzen Haltedauer auszugehen ist. Das

Bundesgericht hat bereits mehrfach erwogen, eine kurze Besitzesdauer stelle oft

ein deutliches Indiz für Geschäftsvermögen und Erwerbstätigkeit dar, eine lange

Haltedauer spreche aber nicht zwingend für die blosse Verwaltung von

Privatvermögen (BGr, 31. Oktober 2011,

2C_948/2010, E. 4.2). Dass der Steuerpflichtige eine Liegenschaft

allein mit der Absicht eines möglichst raschen Weiterverkaufs erwerbe, sei

nicht erforderlich, da der Handel mit Liegenschaften kein Tagesgeschäft sei.

Vielmehr sei eine langfristige Perspektive typisch (BGr, 11. Juni 2019,

2C_551/2018, E. 2.2.1). Vor diesem Hintergrund schliesst die lange

Haltedauer die Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel nicht

aus.

4.6

Weiter ist

das Finanzierungsverhältnis zu prüfen.

4.6.1

Der Einsatz erheblicher Fremdmittel kann ein Indiz für eine selbständige

Erwerbstätigkeit sein, sofern er über das hinausgeht, was in der privaten

Vermögensverwaltung üblich ist, wie z. B. bei der Finanzierung einer Liegenschaft durch eine Hypothek.

Bei Mehrfamilienhäusern beträgt die 1. Hypothek in der Regel bis zu 2/3

des Verkehrswerts und die 2. Hypothek von 67 % bis 80 % des

Verkehrswerts (VGr, 21. August 2019, SB.2019.00038, E. 3.3.1 mit

weiteren Hinweisen; VGr, 21. Dezember 2016, SB.2016.00109, E. 3.8).

Eine darüberhinausgehende Fremdfinanzierung indiziert Gewerbsmässigkeit (VGr,

21.

August 2019, SB.2019.00038, E. 3.3.1; VGr, 5. Dezember 2018,

SB.2018.00073, E. 3.3).

4.6.2

Die Pflichtigen machen diesbezüglich geltend, es sei für die Berechnung der

Fremdkapitalquote auf das gesamthafte Investitionsvolumen (Erwerbspreis der

Liegenschaft, Erwerbsnebenkosten und Renovationskosten) abzustellen, welches

Fr. … betragen habe. Aus den Akten ergibt sich ein Erwerbpreis von

Fr. … sowie gesamthafte Renovationskosten von Fr. …, wovon Fr. …

vom Pflichtigen und G erbracht wurden. Dass der fehlende Betrag von Fr. …

(Fr. …abzüglich Fr. …-). für Erwerbsnebenkosten aufgewendet wurde,

ist plausibel. Weiter kann den Akten entnommen werden, dass zwei

Hypothekarkredite von gesamthaft Fr. … aufgenommen wurden. Berücksichtigt

man für die Berechnung des Fremdfinanzierungsgrades einzig den Erwerbspreis,

wie dies das Steuerrekursgericht tat, resultiert ein Fremdfinanzierungsgrad von

98,28 %. Die Pflichtigen machen geltend, das Fremdkapital müsse mit dem

gesamten Investitionsvolumen in Relation gesetzt werden, wodurch sich ein

Fremdfinanzierungsgrad von 64 % ergäbe. Für die vorliegend zu prüfende

Frage, ob die Investition in die Liegenschaft im Rahmen einer gewerbsmässigen

Tätigkeit oder im Rahmen der Verwaltung des eigenen Vermögens erfolgte, ist

entscheidend, wie viele eigene flüssige Mittel im Zeitpunkt des Erwerbs

investiert wurden bzw. wie hoch das Fremdkapital im Zeitpunkt des Erwerbs war.

Dass die Gesamteigentümer nicht nur Kapital, sondern – zu einem späteren

Zeitpunkt – auch eigene Arbeit investiert hatten, muss für den vorliegenden

Zweck unberücksichtigt bleiben. Das Steuerrekursgericht hat damit das

aufgenommene Fremdkapital zu Recht lediglich in Relation zum Erwerbspreis

gesetzt und auf einen Fremdfinanzierungsgrad von 98,28 % geschlossen.

Dieser Fremdfinanzierungsgrad stellt ein weiteres Indiz für eine selbständige

Erwerbstätigkeit dar.

4.7

Weiter

weisen die Pflichtigen darauf hin, der Pflichtige habe bis dato einzig seinen

Gesamteigentumsanteil an der streitbetroffenen Liegenschaft verkauft. Die

Tätigkeit eines Liegenschaftenhändlers bestehe im Kauf und Verkauf von

Liegenschaften, weshalb der Erwerb alleine nicht schädlich sein könne. Sodann

stünde der Erwerb der Lagerhalle und der väterlichen Betriebsliegenschaften an

der L-Strasse ausschliesslich im Zusammenhang mit der betrieblichen Tätigkeit

der Einzelfirma. Der Erwerb des Mehrfamilienhauses an der M-Strasse 08

stelle eine Kapitalanlage dar. Dass der Pflichtige bislang keine weiteren

Liegenschaften verkauft hat, ist unbestritten. Die Anzahl Transaktionen spricht

vorliegend gegen eine gewerbsmässige Tätigkeit, schliesst eine solche jedoch

nicht aus.

4.8

4.8.1

Die Pflichtigen machen weiter geltend, es liege mangels relevantem Verkauf

keine gewerbsmässige Tätigkeit vor. Der Pflichtige habe seinen Anteil an der

streitbetroffenen Liegenschaft nicht an einen Dritten verkauft, sondern an

einen anderen Gesamteigentümer. Bei einem Verkauf an einen Gesamteigentümer

gehe es, entgegen der Behauptung des Steuerrekursgerichts, gerade nicht um die

Ausnützung der Marktentwicklung zwecks Erzielung eines Gewinns. Zudem würde der

Umstand, dass der Anteil an der Liegenschaft nun vom anderen Gesamteigentümer

übernommen worden sei, bestätigen, dass das damalige Ziel des Erwerbs nicht die

Weiterveräusserung, sondern eine Kapitalanlage war. Im vorliegenden Fall handle

es sich um eine interne Bereinigung zwischen zwei Gesamteigentümern und gerade

nicht um einen geplanten Verkauf mit der Absicht der Gewinnerzielung. Dies sei

ein klares Indiz, welches gegen eine Gewerbsmässigkeit spreche.

4.8.2

Den Pflichtigen kann mit dieser

Argumentation nicht gefolgt werden. Wie sie selbst einräumen, wollten sie dem

anderen Gesamteigentümer nichts schenken. Demzufolge haben sich die Gesamteigentümer

für den Preis auf den Verkehrswert der Liegenschaft geeinigt.

Die

Pflichtigen konnten damit den auf dem Markt erzielbaren Preis lösen; ob der

Verkehrswert nun von einem anderen Gesamteigentümer oder einem unabhängigen

Dritten bezahlt wurde, ist unbeachtlich. Dass der Verkauf an den anderen

Gesamteigentümer erfolgte, schliesst die Gewinnabsicht und die Ausnützung der

Marktentwicklung nicht aus.

4.9

Neben der

einfachen Gesellschaft ist ein systematisch und planmässiges Vorgehen auch

darin zu sehen, dass der Pflichtige nur zwei Jahre nach dem Erwerb der

streitbetroffenen Liegenschaft eine weitere renovationsbedürftige Liegenschaft

an der M-Strasse 08 in D für Fr. … erworben hatte. Nach Abriss des

alten Gebäudes liess er darauf für Fr. … ein Mehrfamilienhaus erstellen.

Die Wohnungen werden seither vermietet.

Zusammenfassend

ist festzuhalten, dass der Zusammenschluss des Pflichtigen mit G zu einer

einfachen Gesellschaft, im Rahmen dessen die streitbetroffene Liegenschaft

erworben und renoviert wurde, auf eine selbständige Erwerbstätigkeit schliessen

lässt. Die streitbetroffene Liegenschaft stellte daher von Beginn weg

Geschäftsvermögen dar. Für die gewerbsmässige Tätigkeit spricht sodann auch die

hohe Fremdfinanzierung im Zeitpunkt des Erwerbs. Dass die Liegenschaft zwölf

Jahre gehalten wurde und die Tatsache, dass es sich beim vorliegenden Verkauf

um den ersten Liegenschaftsverkauf des Pflichtigen handelte, sprechen zwar

vorliegend gegen eine gewerbsmässige Tätigkeit, vermögen diese aber nicht

umzustossen. Nach dem Gesagten liegt bezüglich der Liegenschaft an der H-Strasse 01

steuerbarer Liegenschaftshandel vor.

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

5.

Bei diesem

Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden

aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 145

Abs. 2 DBG) und es steht ihnen keine Parteientschädigung zu. Der

Beschwerdegegnerin ist von Amtes wegen keine Parteientschädigung zuzusprechen,

da nicht ersichtlich ist, dass ihr notwendige und verhältnismässig hohe Kosten

erwachsen sind (Art. 64 Abs. 1–3 des Verwaltungsverfahrensgesetzes

vom 20. Dezember 1968 [VwVG] in Verbindung mit Art. 144 Abs. 4

und Art. 145 Abs. 2 DBG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 105.-- Zustellkosten,

Fr. 4'105.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt, unter

solidarischer Haftung für die gesamten Kosten.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen dieses Urteil kann Beschwerde

in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des

Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an

…