SB.2019.00100

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2019.00100

1. April 2020Deutsch23 min

(URT.2020.21599)

Source djiktzh.ch

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

2. Abteilung

SB.2019.00100

SB.2019.00101

Urteil

der 2. Kammer

vom 1. April 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,

Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Gerichtsschreiberin Corinna Seiler.

In Sachen

A, vertreten durch B GmbH,

Beschwerdeführer,

gegen

Gemeinde C, vertreten durch den Ausschuss für Grundsteuern,

Beschwerdegegnerin,

betreffend Grundstückgewinnsteuer,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

A. A

(nachfolgend: der Pflichtige) und seine Ehefrau I erwarben von D am

25. Oktober 2000 als Miteigentümer je zur Hälfte einen Miteigentumsanteil

von 510/1000 am Grundstück Kat.-Nr. 01, E-Strasse 02 + 03 in der Gemeinde C

mit Sonderrecht an zehn Wohnungen und Nebenräumen. Am 29. Dezember 2000

kaufte der Pflichtige (für seine Einzelfirma) von der F AG den übrigen

Miteigentumsanteil von 490/1000 an der besagten Liegenschaft mit Sonderrecht an

"Hallengarage, Lagerräume, Oeltankraum, Werkhalle sowie Büroräumlichkeiten

von der F AG". Am 7. Juli 2006 übertrug ihm seine Ehefrau ihren am

25. Oktober 2000 gekauften hälftigen Miteigentumsanteil. Am

7. November 2006 liess der Pflichtige Stockwerkeigentum mit 15 Einheiten

begründen und veräusserte bis am 1. Februar 2012 die fünfzehn Wohnungen im

Rahmen von vierzehn Verkaufsgeschäften – ein Käufer übernahm am 24. November

2006 gleich zwei Wohnungen. Mit Schreiben vom 23. November 2011 bestätigte

der Vertreter des Pflichtigen dem Gemeindesteueramt den Fristenstillstand

aufgrund der erfolgten Depotzahlungen, der erhaltenen Fristerstreckungen und

der bereits ergangenen Korrespondenz.

B. Am

13. Mai 2014 liess der Pflichtige eine Grundstückgewinnsteuererklärung

(für alle 15 Handänderungen) mit deklarierten wertvermehrenden

Aufwendungen von Fr. … und einem Grundstückgewinn von Fr. …

einreichen. Als Beilage wurde ein 22-seitiges Excel-Dokument vom 23. März

2007 (nachfolgend: Bauabrechnung) eingereicht. Am 23. Mai 2014 ersuchte

das Gemeindesteueramt den Vertreter des Pflichtigen um Zustellung zusätzlicher

Unterlagen (eine Grundstückgewinnsteuererklärung pro Handänderung, Übersicht

sämtlicher Handänderungen mit Anlagekosten, Mäklerhonoraren, Verkaufspreisen,

Gewinnen, Verlustverrechnung etc. sowie für die Ersatzbeschaffung eine

chronologische Aufstellung über die An- und Abmeldungen des Pflichtigen und

dessen Immobilienkäufe) bis am 30. Juni 2014. Am 28. April 2015

erliess das Gemeindesteueramt eine 2. Mahnung zur Einreichung der besagten

Unterlagen und wies auf die drohenden Rechtsnachteile im Unterlassensfall hin.

Nachdem der Pflichtige auch auf die 2. Mahnung nicht reagiert hatte,

erliess der Ausschuss für Grundsteuern der Gemeinde C am 19. Juni 2015

vierzehn Veranlagungsentscheide. In Abweichung von der Steuererklärung, in

welcher wertvermehrende Aufwendungen im Umfang von Fr. … deklariert

wurden, setzte es diese nach pflichtgemässem Ermessen auf Fr. …, was der

baulichen Wertvermehrung gemäss Schätzungsverfügung der Gebäudeversicherung des

Kantons Zürich vom 7. Dezember 2007 entspricht (nachfolgend:

Schätzungsverfügung). Die restlichen Bestandteile der Anlagekosten (Erwerb,

Märklerprovision, Handänderungsgebühren sowie Baukreditzinsen) übernahm es von

der Steuererklärung und teilte diese quotal nach der jeweiligen Wertquote auf

die 15 Einheiten auf. Hinsichtlich der Stockwerkeinheit Nr. 14 setzte

es – ohne eine Ersatzbeschaffung zu gewähren – den Grundstückgewinn auf

Fr. … und die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. … fest. Dies führte zu

den folgenden eingeschätzten Grundstückgewinnen und Grundstückgewinnsteuern:

Nr. / Datum

Handänderung

Anteil (1:1'000)

Anlagekosten (Fr.)

Erlös

(Fr.)

Grundstück-gewinn (Fr.)

Grundstück-gewinnsteuer (Fr.)

2006/174M

7.11.2006

…

2006/175M

10.11.2006

…

2006/176M

10.11.2006

…

2006/181M

20.11.2006

…

2006/182M

24.11.2006

(Loft Nr. 2)

(Loft Nr. 4)

…

2006/195M

8.12.2006

…

2008/238A

3.11.2008

…

2009/199A

5.10.2009

…

2009/200A

9.10.2009

…

2009/201A

12.10.2009

…

2011/007

6.1.2011

…

2011/016

19.1.2011

…

2011/025

1.2.2011

…

2012/012

1.2.2012

…

C. Hiergegen

liess der Pflichtige am 25. Juli 2015 Einsprache erheben, worin er

beantragte, der steuerbare Grundstückgewinn für die Veräusserungen der

Stockwerkeinheiten Nr. 1–13 und 15 sei gesamthaft auf Fr. … und die

Grundstückgewinnsteuer auf Fr. …- festzusetzen. Hinsichtlich der

Stockwerkeinheit Nr. 14 sei der Grundstückgewinn auf Fr. …

festzulegen und die Grundstückgewinnsteuer zufolge Ersatzbeschaffung

aufzuschieben. Zudem ersuchte der Pflichtige um eine mündliche

Einspracheverhandlung, sollte seinen Anträgen nicht vollumfänglich entsprochen

werden. Die in der Einsprache offerierte Aushändigung von 44 Bundesordnern mit

sämtlichen Belegen der Bauabrechnung erfolgte gemäss Übergabequittung am

19. August 2015. Am 27. November 2015 fand zwischen den Parteien eine

Einspracheverhandlung statt. Mit Schreiben vom 4. Februar 2016 erinnerte

das Gemeindesteueramt den Vertreter des Pflichtigen, dass er an der Sitzung vom

27. November 2015 zugesichert habe, die in der 2. Mahnung vom

28. April 2015 verlangten Unterlagen bis am 31. Dezember 2015

einzureichen. Innert derselben Frist habe er Abklärungen bei der

Gebäudeversicherung Zürich betreffend die Schätzungen treffen wollen sowie eine

Aufteilung der Kosten in werterhaltend und wertvermehrend in Aussicht gestellt.

Das Gemeindesteueramt gewährte eine letzte Frist zur Einreichung dieser

Unterlagen bis am 4. März 2016 und verwies in Bezug auf die

Rechtsmittelbelehrung auf die 2. Mahnung vom 28. April 2015. In der

Folge erstreckte das Gemeindesteueramt diese Frist wegen einer unfallbedingten

teilweisen Arbeitsunfähigkeit des Vertreters wiederholt, letztmals bis am

30. Juni 2016. Mit E-Mail vom 8. Juli 2016 liess der Pflichtige dem

Gemeindesteueramt mitteilen, er sei unpräjudizierlich bereit, 10 % der mit

der Bauabrechnung ins Recht gelegten Umbaukosten als werterhaltende

(Umbau-)Kosten zu anerkennen, obwohl er diese nicht mit seiner privaten

Steuererklärung geltend gemacht habe. Das Gemeindesteueramt informierte den

Pflichtigen mit Schreiben vom 2. August 2016 darüber, dass es nicht auf

seinen Vorschlag eintreten werde, und forderte ihn abermals auf, diverse

Unterlagen innert 20 Tagen einzureichen. Die erneut erstreckte Frist wurde

unbenutzt verstrichen.

D. Der

Ausschuss für Grundsteuern der Gemeine C hiess die Einsprache in Bezug auf die

Gewährung des Steueraufschubs hinsichtlich der Stockwerkeinheit Nr. 14 am

30. September 2016 teilweise gut und setzte den Grundstückgewinn auf

Fr. … fest. Zu Gunsten des Pflichtigen erwog es, die Einschätzung hätte im

Einschätzungsverfahren nicht nach pflichtgemässem Ermessen vorgenommen werden

dürfen. Die Gemeinde habe aber im Einspracheverfahren die gleichen Rechte wie

im Einschätzungsverfahren. Da auch die Auflage vom 2. August 2016 trotz

Fristerstreckung nicht erfüllt worden sei, dürften die Anlagekosten im

Einspracheentscheid nun zu Recht nach pflichtgemässem Ermessen geschätzt

werden. Mit Ausnahme des gewährten Steueraufschubs hinsichtlich der

Stockwerkeinheit Nr. 14 übernahm es die im Einschätzungsverfahren

festgesetzten Grundstückgewinne und Grundstückgewinnsteuern (vgl. Tabelle in B.)

Erwägungen

II.

Mit zwei separaten Rekursen je vom 4. November 2016

liess der Pflichtige dem Steuerrekursgericht die Aufhebung der

Einspracheentscheide beantragen. Die eine Rekursschrift bezog sich auf die

Verkäufe der Stockwerkeinheiten Nr. 1–13 und Nr. 15 und die andere

auf den Steueraufschub hinsichtlich des Verkaufs der Stockwerkeinheit

Nr. 14. Am 6. September 2019 wies das Steuerrekursgericht die beiden

Rekurse (GR.2016.38 und GR.2016.39) in einem Entscheid vollumfänglich ab.

III.

Gegen den Entscheid des Steuerrekursgericht vom

6.

September 2019 betreffend die beiden vereinigten Verfahren GR.2016.38

und GR.2016.39 liess der Pflichtige am 17. Oktober 2019 "vorsorglich"

Beschwerde an das Verwaltungsgericht erheben. Darin beantragte er, der

Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 6. September 2019 sei unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen aufzuheben und die steuerpflichtigen Grundstückgewinne

sowie die Grundstückgewinnsteuer für den Verkauf der Stockwerkeinheiten Nr. 1–15

seien wie folgt festzulegen:

Handänderung

Grundstückgewinn (Fr.)

Verrechenbarer

Verlust (Fr.)

Grundstückgewinnsteuer (Fr.)

2006/174M

…

2006/175M

…

2006/176M

…

2006/181M

…

2006/182M

…

2006/195M

…

2008/238A

…

2009/199A

…

2009/200A

…

2009/201A

…

2011/007

…

2011/016

…

2011/025

…

2012/012

…

Mit Präsidialverfügung vom 21. Oktober 2019

vereinigte das Verwaltungsgericht die Verfahren SB.2019.00100 (Grundstückgewinnsteuer

Stockwerkeinheiten Nr. 1–13 und 15) und SB.2019.00101 (aufgeschobene

Grundstückgewinnsteuer Stockwerkeinheit Nr. 14).

Während das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung

verzichtete, beantragte das Gemeindesteueramt die vollumfängliche Abweisung der

Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Pflichtigen. Es

folgten keine weiteren Eingaben.

Die Kammer erwägt:

1.

Die

Beschwerden bezüglich die Grundstückgewinnsteuer der Stockwerkeinheiten Nr. 1–13 und 15 (SB.2019.00110) und die aufgeschobene

Grundstückgewinnsteuer der Stockwerkeinheit

Nr. 14 (SB.2019.00101) betreffen denselben

Pflichtigen und dasselbe Grundstück, weshalb sie mit Präsidialverfügung vom 21. Oktober

2019.

zu Recht vereinigt wurden.

2.

2.1

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in

Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit

§ 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle

Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des

Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des

rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

Das Verwaltungsgericht hat

sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört

auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt

gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom

Steuerrekursgericht in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf

Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der

Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt

sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d. h. auf Ermessenüberschreitung und auf

Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).

2.2

In Bezug auf die Beweislast gilt Folgendes: Der

Nachweis für steuerbegründende oder steuererhöhende Tatsachen obliegt der

Steuerbehörde, der Nachweis für steueraufhebende oder steuermindernde Tatsachen

der steuerpflichtigen Person; diese hat die entsprechenden Tatsachen nicht nur

zu behaupten, sondern auch zu belegen (BGE 140 II 248 E. 3.5; BGr,

22.

Februar 2019, 2C_57/2017, E. 1.5).

2.3

In der

Beschwerdeschrift vom 17. Oktober 2019 macht der Pflichtige geltend, die

Beschwerde erfolgte vorsorglich, da sich die Parteien seit dem 29. August

2019.

in aussergerichtlichen Vergleichsverhandlungen befänden. Das

Gemeindesteueramt führte in seiner Beschwerdeantwort vom 14. November 2019

dazu aus, dass am 15. August 2019 zwischen dem Pflichtigen, dem

Gemeindepräsident sowie dem Leiter des Gemeindesteueramts ein Treffen

stattgefunden habe. Im Anschluss daran habe der Pflichtige seinen Vertreter

beauftragt, mit dem Gemeindesteueramt in Kontakt zu treten. Am 22. August

2019.

hätten der Vertreter des Pflichtigen und der Leiter des Gemeindesteueramts

telefonisch vereinbart, dass der Vertreter dem Gemeindesteueramt bis am

30.

August 2019 eine differenzierte Aufstellung der Investitionen verteilt

nach Wohnungen und Lofts einreichen werde. Bis im Zeitpunkt der

Beschwerdeantwort seien diese Unterlagen jedoch beim Gemeindesteueramt nicht

eingegangen. Das Gemeindesteueramt habe seither auch nichts mehr vom Vertreter

oder vom Pflichtigen gehört. Da der Pflichtige weder eine Replik einreichte, in

welcher er sich zum Stand der aussergerichtlichen Vergleichsverhandlung hätte

äussern können, noch eine Sistierung des Verfahrens beantragte, ist das

Verfahren uneingeschränkt fortzuführen.

3.

3.1

verfahrensrechtlicher Hinsicht rügt der Pflichtige, sein Anspruch auf Gewährung

des rechtlichen Gehörs sei im vorinstanzlichen Verfahren verletzt worden. Da der

Anspruch auf rechtliches Gehör

gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV)

formeller Natur ist und seine Verletzung grundsätzlich ungeachtet der

Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache selbst zur Aufhebung des

angefochtenen Entscheids führt, rechtfertigt es sich, die Rüge der

Gehörsverletzung vorweg zu prüfen (BGE 124 V 389 E. 1; VGr, 4. Dezember

2019, SB.2019.00087, E. 2.2).

3.2

Der Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29

Abs. 2 BV umfasst den Anspruch auf einen begründeten Entscheid, der sich

mit den Parteivorbringen auseinandersetzt. Dabei wird nicht verlangt, dass jede

einzelne Parteibehauptung ausdrücklich geprüft wird; es genügt, wenn aus der

Entscheidbegründung hervorgeht, dass sich die entscheidende Behörde mit den

Parteivorbringen befasst hat und ersichtlich ist, aus welchen Gründen sie diese

für unerheblich bzw. unrichtig gehalten hat (vgl. BGE 134 I 83 E. 4.1;

VGr, 21. Februar 2017, SB.2016.00082, E. 2.1). Aus dem Grundsatz des

rechtlichen Gehörs folgt auch der Anspruch der steuerpflichtigen Person auf

Beweisabnahme (Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A.,

Zürich 2013, § 125 StG N 3 f. auch zum Folgenden und mit weiteren

Hinweisen). Es wird ihr das Recht eingeräumt, Beweismassnahmen zu beantragen,

wie auf der anderen Seite die Steuerbehörde verpflichtet wird, rechtzeitig und

formgerecht angebotene Beweismittel zu behaupteten Tatsachen, die

rechtserheblich sind, wirklich abzunehmen, soweit die angebotenen Beweismittel

nicht offensichtlich beweisuntauglich sind. Das Recht auf Beweisabnahme ist

demzufolge nicht unbeschränkt: Die offerierten Beweismittel müssen sich auf

eine rechtserhebliche Tatsache beziehen. Gegenstand des Beweisverfahrens bilden

daher nur jene Tatsachen, die für die Einschätzung wesentlich sind und somit

den Umfang der Steuerfaktoren beeinflussen können. Im Weiteren müssen die

offerierten Beweismittel sich nicht nur auf rechtserhebliche Tatsachen

beziehen, sondern die offerierten Beweismittel müssen auch geeignet sein, das

Vorhandensein dieser Tatsache zu beweisen (Geeignetheit des Beweismittels).

3.3

Eine

Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör sieht der Pflichtige u. a. darin, dass die

Vorinstanz entgegen seinem Rekursantrag die eingereichte Bauabrechnung im

Entscheid nicht berücksichtig habe. Wie aus der ausführlichen Erwägung 4b/dd

des vorinstanzlichen Entscheids hervorgeht, hat sich die Vorinstanz eingehend

mit der als Beilage zur Steuererklärung eingereichten Bauabrechnung auseinandergesetzt.

So zeigt die Vorinstanz auch überzeugend auf, dass die in der Bauabrechnung

geltend gemachte Gesamtsumme der Baukosten von Fr. … nicht nachvollzogen

werden kann, ergäbe die Summe der einzelnen Positionen doch lediglich rund

Fr. … In Bezug auf die Bauabrechnung liegt damit keine Gehörsverletzung

vor.

3.4

3.4.1

Des Weiteren macht der Pflichtige geltend, die Vorinstanz habe seinen

Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt, indem sie die edierten Belege zur

Bauabrechnung nicht gewürdigt habe. Diesbezüglich führt er in der

Beschwerdeschrift aus, er habe dem Gemeindesteueramt eine vollständige

Grundstückgewinnsteuererklärung über den Gesamtverkauf mit den entsprechenden

Belegen eingereicht und aufgrund der Komplexität und der Dauer der erfolgten Umnutzungen

und Umbauten angeboten, die Anträge an die Grundsteuerkommission gemeinsam zu

erarbeiten sowie die Edition sämtlicher Belege der Bauabrechnung offeriert.

Diese 44 Bundesordner seien dem Gemeindesteueramt im Einspracheverfahren

übergeben worden.

3.4.2

Analog zum Staatssteuerrecht (§§ 133 ff.

StG) gehört auch bei der Grundstückgewinnsteuer in formeller Hinsicht die

Pflicht zur Einreichung einer Steuererklärung zu den Verfahrenspflichten der

steuerpflichtigen Person (Richner et al., § 226 StG N 2 mit Verweis

auf RB 1986 Nr. 50, 1981 Nr. 90). Bei der Veräusserung einer Mehrheit

von Grundstücken ist für die Gewinnermittlung stets vom Kaufgeschäft auszugehen

(VGr, 19. Dezember 1990, SR 90/0038; RB 1960 Nr. 76). Was demzufolge

gemäss Vertrag veräussert wird, bildet Grundlage für die Gewinnermittlung:

Werden einzelne Grundstücke an mehrere Erwerber veräussert, ist der Gewinn für

jedes Grundstück einzeln zu besteuern. Werden die Grundstücke dagegen als

Einheit in den Handel gebracht, ist der auf allen Grundstücken zusammen

erzielte Gewinn gesamthaft zu besteuern; es liegt eine Gesamtveräusserung vor

(Richner et al., § 223 StG N 3).

3.4.3

Vorliegend wurden 15 Wohnungen gestützt

auf 14 Kaufverträge an 14 verschiedene Käufer veräussert, weshalb für

die Gewinnermittlung vom einzelnen Kaufgeschäft auszugehen ist und keine

Gesamtveräusserung vorliegt. Demzufolge hat das Gemeindesteueramt vom

Pflichtigen zu Recht die Einreichung einer Steuererklärung pro Handänderung mit

den jeweiligen Belegen zu den geltend gemachten Anlagekosten verlangt. Die

Erstellung der Steuererklärung ist eine Verfahrenspflicht des

Steuerpflichtigen. Indem der Pflichtige trotz mehrfacher Mahnung bis heute

keine separaten Steuererklärungen pro Handänderung eingereicht hat, hat er

seine Verfahrenspflicht verletzt. Ohne vorliegende Steuererklärungen pro

Handänderung mit den entsprechenden Anträgen in Bezug auf die Anklagekosten war

das Gemeindesteueramt vorliegend nicht verpflichtet, die 44 Bundesordner als

Beweis zu berücksichtigen, fehlten ihm doch aufgrund der nicht eingereichten

Steuererklärungen die Anträge zu den Anlagekosten. Eine Verletzung von

Art. 29 Abs. 2 BV ist bei dieser Sachlage nicht zu erkennen.

3.5

Der

Pflichtige beantragte vor der Vorinstanz wie auch im vorliegenden Verfahren,

der Architekt und Bauleiter G und die Kreditsachbearbeiterin H seien zum Umfang

und den Kosten der an der betroffenen Liegenschaft vorgenommenen Um-, Aus-, An-

und Ausbauarbeiten zu befragen. Indem die Vorinstanz diese Zeugen nicht

einvernommen habe, habe sie seinen Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt.

Vorliegend einzig streitig ist die Höhe der wertvermehrenden Kosten. Die

Vorinstanz führte diesbezüglich zutreffend aus, dass sich die gemäss § 221 Abs. 1 lit. a StG bei der Grundstückgewinnsteuer zum Abzug

zugelassenen Baukosten nur durch eine schriftlich abgefasste substanziierte

Sachdarstellung, welche mit Aufzeichnungen wie Werkverträgen, Rechnungen etc.

untermauert wird, zuverlässig ermitteln liessen. Die angebotenen Zeugenaussagen

vermögen die vom Pflichtigen nicht eingereichten Steuererklärungen und

diesbezüglichen Aufstellungen zu den Anlagekosten pro Stockwerkeinheit nicht zu

ersetzen. Da die angebotenen Zeugenaussagen nicht geeignet sind, die vorliegend

rechtserhebliche Tatsache (vgl. E. 3.2) – den Anteil an wertvermehrenden

Aufwendungen – zu belegen, durften die Vorinstanzen und darf auch das

Verwaltungsgericht auf die Einvernahme der genannten Zeugen verzichten, ohne

den Anspruch auf rechtliches Gehör des Pflichtigen zu verletzten.

4.

4.1

4.1.1

Die Grundstückgewinnsteuer wird erhoben von

den Gewinnen, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von

solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 StG). Steuerbarer Grundstückgewinn ist

gemäss § 219 Abs. 1 StG jener Betrag, um den der Erlös die

Anlagekosten übersteigt. Während sich der Erlös aus dem Kaufpreis und allen

weiteren Leistungen des Erwerbers zusammensetzt (§ 222 StG), umfassen die

Anlagekosten den Erwerbspreis (§ 220 StG) sowie die anrechenbaren

Aufwendungen (§ 221 StG).

4.1.2

Da wertvermehrende Aufwendungen nach

§ 221 Abs. 1 lit. a StG die Grundstückgewinnsteuer mindern, ist der steuerpflichtige

Veräusserer beweisbelastet und hat diese

aufgrund seiner Mitwirkungspflicht hinsichtlich Bestand und Umfang nachzuweisen

(vgl. VGr, 3. Juli 2019, SB.2019.000015, E. 2). Den Nachweis hat er

durch eine substanziierte Sachdarstellung

anzutreten. Als substanziiert gilt eine

Sachdarstellung, die hinsichtlich Art, Motiv und Rechtsgrund alle

Tatsachenbehauptungen enthält, die – ohne weitere Untersuchung, aber unter

Vorbehalt der Beweiserhebung – die rechtliche Würdigung der geltend gemachten

Steuerminderung erlaubt (Richner et al., § 221 StG N 16). Ist die Substanziierung oder das Beweismittelangebot

ungenügend, so hat die Rechtsmittelbehörde nicht von Amts wegen eine

Untersuchung zu führen, um sich die fehlenden Grundlagen zu beschaffen (Richner

et al., § 221 StG N 18).

4.1.3

Analog zum Staatssteuerrecht (§§ 133 ff.

StG) gehört auch bei der Grundstückgewinnsteuer in formeller Hinsicht die

Pflicht zur Einreichung einer Steuererklärung zu den Verfahrenspflichten der

steuerpflichtigen Person (Richner et al., § 226 StG N 2 mit Verweis

auf RB 1986 Nr. 50, 1981 Nr. 90). Die unterlassene Einreichung der

Steuererklärung zieht, nach erfolgloser Mahnung, eine Einschätzung nach

pflichtgemässem Ermessen nach sich. Übt die steuerpflichtige Person durch

Nichteinreichen der Steuererklärung bezüglich der Anlagekosten das ihr

zustehende Recht nicht aus, so hat eine Anrechnung der Anlagekosten zu

unterbleiben (RB 1982 Nr. 95). Ist dem Gemeindesteueramt bzw. der

Einschätzungsbehörde die Tatsache von Anlagekosten bekannt, sind diese aufgrund

des Aktenstands (der nicht zu ergänzen ist), zu schätzen (Richner et al.,

§ 226 StG N 3).

4.2

4.2.1

Hat die steuerpflichtige Person trotz Mahnung ihre Verfahrenspflichten

nicht erfüllt oder können die Steuerfaktoren mangels zuverlässiger Unterlagen

nicht einwandfrei ermittelt werden, so nimmt die Veranlagungsbehörde die

Veranlagung nach pflichtgemässem Ermessen vor (§ 139 Abs. 2 StG).

Gemäss § 206 StG gelten die gesetzlichen Bestimmungen zur Ermessenseinschätzung

bei den Staatssteuern auch für die Grundstückgewinnsteuer (vgl. BGr,

14.

Juni 2016, 2C_450/2015, E. 3.3.1).

4.2.2

Eine Ermessensveranlagung kann nach § 140 Abs. 2 Satz 1 StG

nur wegen offensichtlicher Unrichtigkeit angefochten werden. Durch diese

Besonderheit wird die Prüfungsbefugnis beschränkt (Martin

Zweifel/Silvia Hunziker in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Kommentar

zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der

direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 3. A., Basel 2017

[nachfolgend: Kommentar StHG], Art. 48 N 42; Art. 132 N 33;

Martin Zweifel et al., Schweizerisches Steuerverfahrensrecht Direkte Steuern,

2.

A., Zürich etc. 2018, § 20 Rz. 19; vgl. auch Richner et al.,

§ 140 StG N 73). Diese Prämisse gilt auch im Rekurs- und

Beschwerdeverfahren (Zweifel/Hunziker, Kommentar StHG, Art. 49 N 62;

dieselben, Kommentar DBG, Art. 132 N 55).

4.2.3

Der Nachweis der offensichtlichen Unrichtigkeit der

Ermessensveranlagung wird im Übrigen dem Steuerpflichtigen überbunden, was

nicht mit der "Umkehr der Beweislast" gleichzusetzen ist (zum Ganzen

Zweifel/Hunziker, Kommentar StHG, Art. 48 N 44; dieselben, Kommentar

DBG, Art. 132 N 37; Zweifel et al., Schweizerisches

Steuerverfahrensrecht, § 20 Rz. 22). Wie die Vorinstanz zu Recht

festgehalten hat, kann der Steuerpflichtige die offensichtliche Unrichtigkeit

der Ermessensveranlagung grundsätzlich auf zwei Arten nachweisen: Er kann den wirklichen

Sachverhalt dartun und beweisen, womit die Voraussetzungen einer

Ermessensveranlagung entfallen, weil die Steuerfaktoren einwandfrei ermittelt

werden können. Ist ihm dies nicht möglich, so bleibt es zwar bei einer

Ermessenseinschätzung, doch steht ihm noch der Nachweis offen, dass die getroffene

Schätzung offensichtlich zu hoch ausgefallen ist (Zweifel/Hunziker, Kommentar

StHG, Art. 48 N 46, dieselben, Kommentar DBG, Art. 132

N 39). "Offensichtlich unrichtig" ist eine Schätzung, wenn sie

sachlich nicht begründbar ist, insbesondere erkennbar pönal oder fiskalisch

motiviert ist, sich auf sachwidrige Schätzungsgrundlagen, -methoden oder

-hilfsmittel stützt oder sonst mit den aktenkundigen Verhältnissen des

Einzelfalls aufgrund der Lebenserfahrung vernünftigerweise nicht vereinbart

werden kann. Offensichtlich unrichtig ist demzufolge eine Schätzung, die auf missbräuchlicher

Bestätigung des Schätzungsermessens beruht, das heisst, willkürlich ist

(Zweifel/Hunziker, Kommentar StHG; Art. 48 N 59; dieselben, Kommentar

DBG, Art. 132 N 52).

5.

5.1

Die

Vorinstanz ist zum Schluss gekommen, die vom Vertreter des Pflichtigen mit

Schreiben vom 22. November 2011 abgegebene Erklärung habe den Lauf der

Verjährung unterbrochen und dementsprechend seien die vor 2009 erfolgten

Handänderungen noch nicht verjährt. Der Pflichtige hat dies zwar vor der

Vorinstanz noch bestritten, äussert sich aber im vorliegenden Verfahren nicht

mehr dazu, weshalb nicht weiter darauf einzugehen ist (vgl. auch BGE 133 II 366

E. 3.4).

5.2

Die

Einschätzung der vorliegend zu beurteilenden 15 Handänderungen erfolgte im

Einschätzungs- als auch im Einspracheverfahren teilweise nach pflichtgemässem

Ermessen. Geschätzt wurden vom Gemeindesteueramt einzig die wertvermehrenden

Aufwendungen, welche es anstatt der in der Steuererklärung deklarierten

Fr. … entsprechend der Schätzungsverfügung auf Fr. … schätzte. Die

restlichen Faktoren entnahm es der Steuererklärung des Pflichtigen und

verteilte diese quotal auf die fünfzehn Stockwerkeinheiten.

5.3

Der

Pflichtige wendet zur erfolgten Ermessenseinschätzung ein, die Voraussetzungen

für die Vornahme einer Ermessenseinschätzung würden auch im vorinstanzlichen

Verfahren nicht vorliegen. Da das rechtliche Gehör des Pflichtigen durch die

Verweigerung von Beweisabnahmen und Einvernahme von bezeichneten Zeugen

verletzt worden sei, sei die Einschätzung nicht pflichtgemäss vorgenommen

worden. Ferner macht er geltend, die vom Pflichtigen ausgeführten Bauarbeiten

an der Liegenschaft E-Strasse 02 + 03 hätten zu einer technisch

wirtschaftlichen Neubaute geführt und deshalb hätten die Baukosten, inklusive

Schuldzinsen, vollumfänglich wertvermehrenden Charakter. Werde eine

Liegenschaft umgebaut und neuen Zwecken zugeführt, liege eine

"Herstellung" vor, wenn die "Renovation" umfang-, d.h. betragsmässig

einem Neubau gleichkomme, was in casu aufgrund des Verhältnisses der

Umbaukosten (Fr. …) zum zeitnahen Erwerbspreis (Fr. …) der Fall sei.

5.4

5.4.1

Was der Pflichtige gegen die Ermessenseinschätzung vorbringt, ist nicht geeignet,

deren Zulässigkeit infrage zu stellen. Wie in E. 3 ausgeführt, wurde das

rechtliche Gehör des Pflichtigen durch die angebliche Verweigerung der

Beweisabnahmen und den Verzicht auf die Zeugeneinvernahmen nicht verletzt.

Folglich führen diese Vorbringen auch nicht zur Unzulässigkeit der

Ermessenseinschätzung. Der Pflichtige wurde während mehreren Jahren vom

Gemeindesteueramt zu Recht aufgefordert, für jede Handänderung eine separate

Steuererklärung mit Nachweis zu den darin geltend gemachten Anklagekosten

einzureichen. Eine separate Steuererklärung pro Handänderung ist im

vorliegenden Fall insbesondere auch deshalb unerlässlich, da die

Stockwerkeinheiten zwischen 2006 und 2012 verkauft wurden und folglich die

unterschiedlich langen Haltedauern den Grundstücksteuergewinn beeinflussen

(vgl. § 225 Abs. 3 StG). Der Pflichtige ist dieser Aufforderung trotz

Mahnung bis heute nicht nachgekommen und hat damit die im Einschätzungs- und

Einspracheverfahren versäumten Verfahrenspflichten nicht nachgeholt, sodass

sich der Sachverhalt hinsichtlich der wertvermehrenden Aufwendungen pro

Handänderung nach wie vor als ungewiss erweist (Zweifel et al., Schweizerisches

Steuerverfahrensrecht, § 19 Rz. 15). Die Voraussetzungen für eine

Einschätzung nach pflichtgemässem Ermessen waren und sind gegeben. Nachdem der Pflichtige

den wirklichen Sachverhalt nicht dargetan und bewiesen hat, womit die

Voraussetzungen einer Ermessensveranlagung entfielen, weil die Steuerfaktoren

einwandfrei ermittelt werden könnten, bleibt es bei einer

Ermessenseinschätzung. Dem Pflichtigen steht indes noch der Nachweis offen,

dass die getroffene Schätzung offensichtlich zu hoch ausgefallen ist (vgl.

E. 4.2.3).

5.4.2

Indem der Pflichtige behauptet, der vorliegende Umbau komme einem Neubau

gleich und die gesamten Umbaukosten seien folglich wertvermehrend, rügt er

sinngemäss, die vom Gemeindesteueramt vorgenommene Schätzung der

wertvermehrenden Aufwendung bzw. das Abstellen auf die Schätzungsvereinbarung

sei offensichtlich unrichtig. Dieser Behauptung steht zum einen das

Schätzungsergebnis der Schätzungsverfügung entgegen, gemäss welchem die

streitbetroffene Liegenschaft mit einer Versicherungssumme von Fr. …

versichert ist (Versicherungsart: Neuwert) und die bauliche Wertvermehrung auf

Fr. … festgesetzt wurde. Weiter kann den Handänderungsanzeigen vom

27.

Oktober 2000 (Erwerb des Miteigentumsanteils von 510/1000 durch den

Pflichtigen und seine Ehefrau) und vom 29. Dezember 2000 (Erwerb des

Miteigentumsanteils von 490/1000 durch den Pflichtigen) entnommen werden, dass

der Gebäudeversicherungswert schon im Zeitpunkt des Erwerbs Fr. … betrug.

Des Weiteren wurden die vorgenommenen Bauarbeiten auf dem Baugesuch vom

16.

September 2004 als Nutzungsänderung sowie Anbau oder Umbau, nicht

jedoch als Neubau qualifiziert und als Sanierung und Umnutzung des Wohn- und

Geschäftshauses der F AG beschrieben. Vor diesem Hintergrund erscheint die

Behauptung des Pflichtigen, den gesamten Baukosten komme wertvermehrenden

Charakter zu, als nicht zutreffend. Der Pflichtige hat den Beweis, dass die

vorliegende Schätzung der wertvermehrenden Kosten offensichtlich zu tief bzw.

das Abstellen auf die Schätzungsverfügung willkürlich sei, damit nicht

erbracht.

5.5

Auch das

erneut vor Verwaltungsgericht vorgebrachte Argument, der Pflichtige habe mit

seinen Einkommenssteuererklärungen der Jahre 2000 bis 2011 keine den Umbau

betreffenden Liegenschaftsunterhaltskosten geltend gemacht, ändert am Ergebnis

nichts. Die Vorinstanz stellte diesbezüglich zutreffend fest, dass die

Tatsache, dass die Kosten bei der Einkommenssteuer nicht geltend gemacht

wurden, keinen Nachweis dafür darstelle, in welchem Umfang wertvermehrende

Aufwendungen hätten berücksichtigt werden müssen (vgl. auch Richner et al., § 221 StG N 34).

6.

In Anwendung der quotalen Aufteilung der Anlagekosten setzte

das Gemeindesteueramt den steuerbaren Grundstückgewinn der Stockwerteinheit

Nr. 14 mit Einspracheentscheid auf Fr. … fest und gewährte dem

Pflichtigen den vollen Steueraufschub. Die bei der Vorinstanz beantragte

Reduktion auf einen steuerbaren Gewinn von Fr. … und eine aufzuschiebende

Grundstückgewinnsteuer von Fr. … wies die Vorinstanz ab. Vor

Verwaltungsgericht beantragt der Pflichtige, den aufzuschiebenden

Grundstückgewinn auf Fr. … festzusetzen. Die Differenz von

Fr. 364'544.- zum im Einspracheentscheid festgelegten Grundstückgewinn ist

wiederum auf die vom Pflichtigen geltend gemachten höheren wertvermehrenden

Aufwendungen zurückzuführen. Während das Gemeindesteueramt von quotalen

wertvermehrenden Aufwendungen von Fr. … (54 ‰ von Fr. …)

ausgeht, rechnet der Pflichtige mit einem Betrag von Fr. … (54 ‰ von

Fr. …). Für die Begründung, weshalb nicht auf die höheren wertvermehrenden

Aufwendungen abzustellen ist, kann deshalb auf E. 5 verwiesen werden.

Damit sind die (vereinigten) Beschwerden abzuweisen.

7.

Bei diesem Verfahrensausgang

sind die Gerichtskosten dem Pflichtigen aufzuerlegen und steht ihm keine

Parteientschädigung zu (§ 213 Satz 2 StG in Verbindung mit § 153

Abs. 4 und § 151 Abs. 1 bzw. § 152 StG und § 17 Abs. 2 VRG). Eine solche steht auch dem Gemeindesteueramt nicht zu, ist

diesem doch kein über dessen übliche Amtstätigkeit hinausgehender Aufwand

entstanden.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die Beschwerde betreffend Grundstückgewinnsteuer der

Stockwerkeinheiten Nr. 1–13 und 15 (SB.2019.00100) wird abgewiesen.

2.

Die Beschwerde betreffend Grundstückgewinnsteuer der

Stockwerkeinheit Nr. 14 (SB.2019.00101) wird abgewiesen.

3.

Die

Gerichtsgebühr für das Verfahren SB.2019.00100 wird festgesetzt auf:

Fr. 48'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 70.-- Zustellkosten,

Fr. 48'570.-- Total der Kosten.

4.

Die

Gerichtsgebühr für das Verfahren SB.2019.00101 wird festgesetzt auf:

Fr. 500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 70.-- Zustellkosten,

Fr. 570.-- Total der Kosten.

5.

Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer

auferlegt.

6.

Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

7.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen. Die Beschwerdefrist steht während der gemäss der Verordnung über

den Stillstand der Fristen im Zivil- und Verwaltungsverfahren zur

Aufrechterhaltung der Justiz im Zusammenhang mit dem Coronavirus (COVID-19) vom

20.

März 2020 verlängerten Gerichtsferien vom 21. März 2020 bis und

mit 19. April 2020 still.

8.

Mitteilung an

…