Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2020.00039

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

2. Abteilung

SB.2020.00039

Urteil

der 2. Kammer

vom 16. September 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,

Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Gerichtsschreiberin Corinna Bigler.

In Sachen

A, vertreten durch Dr. B,

Beschwerdeführer,

gegen

Gemeinde C, vertreten durch den Finanzausschuss,

Beschwerdegegnerin,

betreffend

Grundstückgewinnsteuer,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

A. Am

24. Juli 2013 räumte D der E AG mit Sitz in F ein Kaufrecht am

Grundstück GBl. 01, Kat.-Nr. 02, an der G-Strasse 03 in C

ein. Die Parteien der Kaufrechtsvereinbarung einigten sich auf einen Kaufpreis

von Fr. …. Eine unverzinsliche Anzahlung von Fr. … hatte die E AG

am Tag der Vertragsunterzeichnung zu leisten. Eine weitere unverzinsliche

Anzahlung in Höhe von Fr. … bezahlte sie per 31. Dezember 2013, da

die Ausübung des Kaufrechts bis dann noch nicht erfolgt war. Das Kaufrecht war

bis am 30. Juni 2014 befristet und wurde nicht ausgeübt.

B. Mit

öffentlich beurkundetem Vertrag vom 6. August 2015 verkaufte D die

erwähnte Liegenschaft an A (nachfolgend: der Pflichtige), Anteilsinhaber und

einziges Mitglied des Verwaltungsrats der E AG. Der Kaufpreis betrug wiederum

Fr. … und sollte gemäss Vertrag wie folgt getilgt werden: Die durch die E AG

bereits geleisteten Anzahlungen in Höhe von gesamthaft Fr. … wurden an den

Kaufpreis angerechnet. Ferner hatte der Pflichtige bis am 31. August 2015

eine weitere unverzinsliche Anzahlung von Fr. … zu leisten. Fr. …

sollte der Pflichtige anlässlich der Eigentumsübertragung auf das Konto der

Politischen Gemeinde C zur Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer

überweisen. Der Restbetrag von Fr. … hatte der Pflichtige anlässlich der

Eigentumsübertragung zu bezahlen. Weiter sah der Vertrag vor, dass die

Eigentumsübertragung bis spätestens am 30. September 2015 zu erfolgen

habe. Nach Ablauf dieses Zeitraums sei die säumige Vertragspartei in Verzug.

Mangels Zahlung der restlichen Kaufpreisforderungen fand die

Eigentumsübertragung bis am 30. September 2015 nicht statt.

C. Mit

Eingabe vom 28. Oktober 2015 machte D beim Friedensrichteramt C eine

Klage betreffend Vollzug des Liegenschaftenkaufvertrags anhängig. D und der

Pflichtige gingen am 30./31. März 2016 eine Vereinbarung ein, worin der

Pflichtige anerkannte, D für den Zeitraum vom 1. Oktober 2015 bis

30. April 2016 (210 Zinstage) einen Verzugszins von 5 % auf dem

Betrag von Fr. …, d. h.

Fr. … sowie Friedensrichter- und Anwaltskosten in Höhe von Fr. … zu

schulden. Zudem behielt sich die Verkäuferin vor, weiteren Verzugszins und

weitere Anwaltskosten geltend zu machen, sollte der Kaufvertrag nicht bis am

30. April 2016 vollzogen worden sein. Das Grundstück wurde erst am 25. April

2017 auf den Pflichtigen überschrieben und am 26. April 2017 wurde die

ausstehende Kaufpreiszahlung überwiesen. Gesamthaft leistete der Pflichtige

Verzugszinsen in Höhe von Fr. … (Fr. … mit Valuta 20. September

2016; Fr. … mit Valuta 23. Januar 2017, Fr. … mit Valuta am

27. April 2017 und Fr. … mit Valuta 21. Juni 2017).

D. Da sich

der Pflichtige zwischenzeitlich dazu entschlossen hatte, das geplante

Überbauungsprojekt auf dem erworbenen Grundstück über die E AG ausführen

lassen zu wollen, verkaufte er die erworbene Liegenschaft mit öffentlich

beurkundetem Vertrag vom 5. Juli 2017 an diese zu einem Preis von

Fr. … weiter. Am 4. April 2018 wurde die E AG als Eigentümerin

im Grundbuch eingetragen. In der Grundstückgewinnsteuererklärung machte der

Pflichtige die von ihm bezahlten Verzugszinsen in Höhe von Fr. … als zum

Erwerbspreis gehörende Kosten, Fr. … als mit der Handänderung verbundene

Abgaben beim Ankauf und Fr. … als mit der Handänderung verbundene Abgaben

beim Verkauf geltend, wodurch ein Grundstückgewinn von Fr. … resultierte.

Im Veranlagungsentscheid vom 22. Mai 2019 setzte der Finanzausschuss der

Gemeinde C den steuerbaren Grundstückgewinn auf Fr. … und die

Grundstückgewinnsteuer auf Fr. … fest. Die Verzugszinsen wurden nicht

steuermindernd berücksichtigt, da diese nicht für die Liegenschaft, sondern als

Gegenleistung für den Zahlungsaufschub bezahlt worden seien. Von den mit der

Handänderung verbundenen Abgaben beim Ankauf gewährte der Finanzausschuss nur

einen Abzug von Fr. …, da Pfandrechtskosten, Anwaltskosten sowie Kosten

des Friedensrichters grundsteuerlich nicht abziehbar seien. Die dagegen

erhobene Einsprache des Pflichtigen vom 11. Juni 2019 hiess der

Finanzausschuss der Gemeinde C mit Entscheid vom 3. Juli 2019

insofern gut, als er Zinsen auf den unverzinslichen Vorauszahlungen in Höhe von

Fr. … steuermindernd berücksichtigte, ansonsten wurde die Einsprache

abgewiesen.

Erwägungen

II.

Das Steuerrekursgericht

wies den gegen den Entscheid vom 3. Juli 2019 erhobenen Rekurs mit

Entscheid vom 6. April 2020 ab.

III.

Gegen den

Entscheid des Steuerrekursgericht liess der Pflichtige am 14. Mai 2020

beim Verwaltungsgericht Beschwerde erheben und beantragen, die bezahlten

Verzugszinsen seien in Höhe von Fr. … als weitere Leistung des Erwerbers

im Sinn von § 220 Abs. 1 StG zu berücksichtigen und der steuerbare

Grundstückgewinn auf Fr. … festzusetzen. Eventualiter seien die während

der Besitzdauer bezahlten Verzugszinsen von Fr. … sowie Abgaben beim Kauf

von Fr. … gestützt auf § 221 Abs. 2 StG als Aufwendungen zum

Abzug zuzulassen. Der steuerbare Grundstückgewinn sei auf Fr. … zu

beziffern; unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

Der Finanzausschuss der Gemeinde C reichte innert

Frist keine Beschwerdeantwort ein und das Steuerrekursgericht verzichtete auf

eine Vernehmlassung.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in

Grundsteuersachen können nach § 153 Abs. 3 in Verbindung mit

§ 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle

Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des

Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des

rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

1.2

Im Beschwerdeverfahren gilt das

Novenverbot. Für das Verwaltungsgericht ist somit die gleiche Aktenlage

massgebend wie für das Steuerrekursgericht. Tatsachen oder Beweismittel, die

nicht spätestens im vorinstanzlichen Verfahren behauptet bzw. vorgelegt oder

angerufen worden sind, dürfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren

grundsätzlich nicht nachgebracht werden. Vom Novenverbot ausgenommen sind

dagegen echte Noven, namentlich neue tatsächliche Behauptungen und

Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund beruhen oder der

Stützung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach

neuer tatsächlicher Vorbringen oder Beweismittel bedürfen (vgl. BGE 131 II 548

E. 2).

2.

2.1

2.1.1

Die Grundstückgewinnsteuer wird erhoben von den Gewinnen, die sich bei

Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 StG). Grundstückgewinn ist der Betrag, um welchen der Erlös die

Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt (§ 219 Abs. 1 StG). Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller

weiteren Leistungen des Erwerbers (§ 220 Abs. 1 StG).

2.1.2

Nach der zürcherischen Praxis gilt der Zinsvorteil auf Vorauszahlungen des

Grundstückspreises (oder eines Teils davon) vor der Eigentumsübertragung, den der

Veräusserer dem leistenden (künftigen) Erwerber nicht verzinsen muss, als

weitere Leistung, wenn dem Veräusserer die volle Nutzungsbefugnis am Grundstück

einstweilen noch verbleibt (Felix Richner et al, Kommentar zum Zürcher

Steuergesetz, 3. A., Zürich 2013, § 220 N. 48 mit weiteren

Hinweisen; vgl. auch BGr, 15. November 2011, 2C_603/2010, E. 3.1 = ASA

80, 623 = ZStP 2012, 81). Die Vorauszahlung des Kaufpreises vor der

Eigentumsübertragung (ohne gleichzeitige Nutzungseinräumung) bewirkt damit eine

Erhöhung des Kaufpreises (Richner et al., § 220 N. 88). Gleichzeitig

führt das Hinausschieben der Zahlungspflicht über den Zeitpunkt der Übertragung

von Eigentumsrecht und Nutzung hinaus zu einer Erwerbspreisminderung, sofern der

Erwerber das Eigentum (bzw. die Nutzung) über ein Grundstück mit der

Handänderung erhält, ohne dass er gleichzeitig zur Leistung des Kaufpreises

(bzw. einer allfälligen marktkonformen Verzinsung) verpflichtet ist (Richnet et

al, § 220 N. 88).

2.2

Gemäss

§ 31 Abs. 1 lit. a StG bzw. Art. 33 Abs. 1 lit. a

des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer vom 14. Dezember 1990

(DBG) können private Schuldzinsen im Umfang der nach den §§ 20 und 21 StG

bzw. Art. 20, 20a und 21 DBG steuerbaren Vermögenserträge und weiterer

Fr. … vom Einkommen abgezogen werden. Schuldzinsen sind Vergütungen, die

Entgelt des Schuldners an den Gläubiger für das ihm während einer im Voraus

bestimmten oder unbestimmten Dauer zur Verfügung gestellte und rückzahlbare

Kapital bilden und als Quote desselben regelmässig in Prozenten berechnet

werden (VGr, 13. Juni 2019, SB.2019.00023, E. 2.2; RB 1992 Nr. 24; BGr, 4. Oktober

1991.

= StE 1992 B 27.2 Nr. 12). Als

abziehbare Schuldzinsen gelten damit nur

Leistungen, die rechtlich nicht der Tilgung einer bestehenden Kapitalschuld

dienen (Silvia Hunziker/Jsabelle Mayer-Knobel in: Martin Zweifel/Michael Beusch

[Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über

die direkte Bundessteuer Art. 33 DBG N. 9

mit Verweis auf BGr, 6. Juni 2014, 2C_337/2014, E. 2.2.1). Auch Verspätungs- und Verzugszinsen sind als Schuldzinsen grundsätzlich abzugsfähig (Hunziker/Mayer-Knobel, Art. 33

DBG N. 9 mit weiteren Hinweisen). Voraussetzung

für die Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen ist das Vorhandensein einer

Kapitalschuld (BGr, 3. April 2017, 2C_1165/2014, E. 2.1) und dass die

Schuldzinsen effektiv bezahlt wurden (BGE 140 II 353 E. 5.1; BGr, 14. April

2015; 2C_142/2014, E. 2.3.3).

2.3

Das

Harmonisierungsrecht steht sowohl der doppelten Belastung eines Gewinns (mit

der Grundstückgewinn- und der Einkommenssteuer) als auch der doppelten

Abzugsfähigkeit entgegen (BGE 143 II 382 E. 4.1; BGE 143 II 396

E. 2.4). Folglich können Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten im

Sinn von Art. 9 Abs. 3 StHG nicht auch noch als Anlagekosten geltend

gemacht werden (BGE 143 II 396 E. 2.4). Lagen nach dem Recht der

betreffenden Steuerperiode Unterhaltskosten vor, wurde der Abzug aus

tatsächlichen Gründen (z. B.

unvollständige Deklaration) aber nicht getätigt, steht dies später einer

umqualifizierenden "Heilung" entgegen. Die steuerpflichtige Person

ist auf ihre damalige Deklaration zu behaften (BGr, 13. Juli 2020,

2C_425/2020, E. 3.5.4). Das Gleiche hat auch für private Schuldzinsen

gemäss Art. 9 Abs. 2 lit. a StHG, Art. 33 Abs. 1

lit. a DBG bzw. § 31 Abs. 1 lit. a StG zu gelten. Sofern

diese gestützt auf eine gesetzliche Bestimmung bereits bei der Einkommenssteuer

abzugsfähig sind, ist eine gewinnmindernde Berücksichtigung bei der

Grundstückgewinnsteuer ausgeschlossen.

3.

3.1

Im

Einspracheverfahren anerkannte der Finanzausschuss der Gemeinde C einen

Zinsvorteil von Fr. … auf den geleisteten Vorauszahlungen als weitere

Leistung des Erwerbers im Sinn vom § 220 Abs. 1 StG. Streitgegenstand

des vorliegenden Verfahrens bildet einzig die Frage, ob auch die vom

Pflichtigen bezahlten Verzugszinsen in Höhe von Fr. … als weitere Leistung

des Erwerbers im Sinn vom § 220 Abs. 1 StG zu berücksichtigen sind.

3.2

Das

Steuerrekursgericht ist zum Schluss gekommen, es handle sich bei den vorliegend

bezahlten Verzugszinsen nicht um eine Leistung, die als Gegenleistung zum

Kaufobjekt erbracht worden sei. Der vereinbarte Kaufpreis bilde vielmehr nach

wie vor den Inhalt der vereinbarten Leistung; der Verzugszins stelle von Gesetzes

wegen bloss Schadenersatz aufgrund Ausbleibens der Leistung zum vereinbarten

Zeitpunkt dar. Mithin werde die Höhe der vertraglich geschuldeten Leistung

nicht tangiert und es handle sich somit nicht um eine zusätzliche

Kaufpreisleistung des Erwerbers. Zudem würden die Zinsen unter § 31 Abs. 1 lit. a StG fallen und seien deshalb bei der Einkommenssteuer

abziehbar.

3.3

Die

Schlussfolgerung des Steuerrekursgerichts ist zutreffend. Die vorliegend

strittigen Zinszahlungen wurden bezahlt, weil sich der Pflichtige mit der

Kaufpreiszahlung im Verzug befand. Die Zinszahlungen sind damit nicht

Gegenleistung für den Erwerb der Liegenschaft, sondern Gegenleistung für die

Verspätung. Als Verzugszinse sind sie gemäss § 31 Abs. 1 lit. a StG bzw. Art. 33 Abs. 1 lit. a DBG bei der Einkommenssteuer

(beschränkt) abziehbar. Da die Einkommenssteuer mit den zitierten Bestimmungen

einen Abzug explizit vorsieht, ist ein solcher bei der Grundstückgewinnsteuer

ausgeschlossen. Wie der Pflichtige in der Beschwerde selbst einräumt, sind die

hinsichtlich des Einkommenssteuerabzugs betroffenen Steuerjahre 2016 und 2017

in seiner Wohnsitzgemeinde im Kanton H noch nicht eingeschätzt bzw.

veranlagt, da diese bis zum Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden

Verfahrens sistiert wurden. Entsprechend kann der Schuldzinsenabzug für die in

den Jahren 2016 und 2017 bezahlten Verzugszinsen noch immer geltend gemacht

werden. Doch selbst wenn die betroffenen Steuerjahre bereits eingeschätzt bzw.

veranlagt wären, müsste sich der Pflichtige bei der Nichtdeklaration der

Schuldzinsen behaften lassen. Auch in diesem Fall wäre ihm eine nachträgliche

Berücksichtigung bei der Grundstückgewinnsteuer verwehrt (vgl. BGr,

13.

Juli 2020, 2C_425/2020, E. 3.5.4).

3.4

3.4.1

Was der Pflichtige dagegen vorbringt, vermag nicht zu überzeugen. So wendet

er ein, in RB 1972 Nr. 48 sei anerkannt worden, dass die Zinskomponente

einen Mehrwert der Liegenschaft im grundsteuerlichen Sinn darstelle. Im

Ergebnis liege hier ebenfalls eine Verzinsung der Kaufpreisrestanz bis zur

Eigentumsübertragung vor. Ob die Verzinsung bereits anlässlich der

Unterzeichnung des Kaufvertrags vereinbart worden sei oder erst nach

Vertragsunterzeichnung aufgrund von Verzögerungen bei der Refinanzierung dürfe

nicht unterschiedlich gewürdigt werden. Weiter verweist der Pflichtige auf BGr,

3.

April 2017, 2C_1148/2015 zur Abzugsfähigkeit einer

Vorfälligkeitsentschädigung bei der Grundstückgewinnsteuer. Darin habe das

Bundesgericht in E. 5.3.1 f. festgehalten, eine Entschädigung, die wie ein

Kreditzins primär als Entgelt und nicht als Schadenersatz oder

Konventionalstrafe einzustufen sei, sei bei der Einkommenssteuer zu

berücksichtigen. Demgegenüber rechtfertige sich die Gleichstellung von

Entschädigungen mit Schuldzinsen nicht, wenn der überwiegende Entgeltcharakter zu

verneinen sei und damit kein Abzug bei der Einkommenssteuer zulässig sei,

sondern eine steuermindernde Berücksichtigung bei der Grundstückgewinnsteuer.

3.4.2

In RB 1972 Nr. 48 leistete der Käufer eines Grundstücks Fr. …

beim Vertragsschluss am 30. Juni 1966, verzinste den Restpreis von

Fr. … vom Vertragsabschluss hinweg und bezahlte den Restpreis bei der

Eigentumsübertragung am 26. April 1971. Das Verwaltungsgericht hat

diesbezüglich entschieden, dass ein kalkulatorischer Zins auf der Vorauszahlung

von Fr. … (sogenannter Vorleistungsdiskont) zum Erlös zu addieren ist. Zur

Verzinsung des Restpreises von Fr. … erwog das Verwaltungsgericht, diese

sei dem Steuerpflichtigen vom Grundstückkäufer aufgrund des Kaufvertrags

bezahlt worden, weshalb es sich dabei um eine "weitere Leistungen des

Erwerbers" handle, die dem Veräusserer zusätzlich zum nominellen Kaufpreis

zugekommen sei. Im Unterschied zu RB 1972 Nr. 48 war die Verzinsung des

Restpreises vorliegend nicht Bestandteil des Kaufvertrags, sondern wurde zwischen

den Parteien erst rund acht Monate nach Unterzeichnung des Kaufvertrags

vereinbart, da der Käufer bis zu diesem Zeitpunkt die Restpreiszahlung noch

nicht geleistet hatte. Entgegen der Ansicht des Pflichtigen rechtfertigt es

sich, Verzugszinsen, welche aufgrund Säumnis des Käufers bezahlt wurden, anders

zu behandeln als Zinsen auf dem Restkaufpreis, welche Gegenstand des

Kaufvertrags waren. Im letzteren Fall sind die bezahlten Zinsen Gegenleistung

für den Kaufgegenstand. Vorliegend hingegen sind die bezahlten Zinsen

Entschädigung für die verspätete Kaufpreiszahlung.

3.4.3

In Bezug auf die vom Pflichtigen herangezogene Analogie zur

Vorfälligkeitsentschädigung ist vorab klarzustellen, dass sich die vom

Pflichtigen zitierten Passagen des Bundesgerichtsentscheids auf zwei

verschiedene Konstellationen beziehen. In der ersten Konstellation bleibt das

Darlehensverhältnis weiterbestehen, es wird jedoch hinsichtlich gewisser

Konstellationen (bspw. Zinssatz) umgestaltet. In diesem Fall kam das

Bundesgericht zum Schluss, die bezahlte Vorfälligkeitsentschädigung stelle wie

ein Kreditzins primär Entgelt dar und sei nicht als Schadenersatz oder

Konventionalstrafe einzustufen. Sie könne folglich vom steuerbaren Einkommen

abgezogen werden (BGr, 3. April 2017, 2C_1148/2015, E. 5.3.1). Die

zweite vom Pflichtigen zitierte Passage bezieht sich auf die Konstellation, in

welcher die Hypothek abgelöst wird, um eine neue Hypothek bei einem anderen

Kreditgläubiger einzugehen. Hier erwog das Bundesgericht, eine Gleichstellung

mit Schuldzinsen rechtfertige sich nicht, da der Darlehensgeber nicht mehr

derselbe sei. Im zitierten Entscheid beurteilte das Bundesgericht eine dritte

Konstellation, nämlich wenn eine Vorfälligkeitsentschädigung im Rahmen des

Verkaufs der Liegenschaft anfällt. Es entschied, in einem solchen Fall sei die

bezahlte Vorfälligkeitsentschädigung als Anlagekosten bei der

Grundstückgewinnsteuer steuermindernd zu berücksichtigen. Entscheidend war für

das Bundesgericht, dass die Vorfälligkeitsentschädigung aufgrund des Verkaufs

der Liegenschaft anfiel und somit untrennbar mit der Veräusserung verbunden war

(vgl. BGr, 3. April 2017, 2C_1148/2015, E. 5.5.1). Die Veräusserung

der unbelasteten Liegenschaft war ohne Auslösung der

Vorfälligkeitsentschädigung nicht möglich. Die vorliegende Veräusserung wäre

hingegen ohne Auslösen der Verzugszinsverpflichtung möglich gewesen, hätte der

Pflichtige die Kaufpreiszahlung rechtzeitig geleistet. Dass der Pflichtige die

vorliegend strittigen Verzugszinsen bezahlen musste, ist nicht direkt auf den

Abschluss des Kaufvertrags zurückzuführen, sondern darauf, dass der Pflichtige

vertragsbrüchig wurde und die Kaufpreiszahlung nicht innert Frist beglich und

eine Verzugszinspflicht gegenüber der Verkäuferin zu einem späteren Zeitpunkt

anerkannte. Die vorliegend bezahlten Verzugszinse waren somit nicht untrennbar

mit der Veräusserung verbunden. Der Pflichtige kann damit aus der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Vorfälligkeitsentschädigung nichts zu

seinen Gunsten ableiten.

Dies führt zur Abweisung des Hauptantrags.

4.

4.1

Eventualiter

beantragt der Pflichtige, die während der

Besitzdauer bezahlten Verzugszinsen von Fr. … sowie Abgaben beim Kauf in

Höhe von Fr. … seien gestützt auf § 221 Abs. 2 StG als

Aufwendungen zum Abzug zuzulassen.

4.2

Gemäss

§ 221 Abs. 2 StG können natürliche und juristische Personen, welche

mit Liegenschaften handeln, weitere mit der Liegenschaft zusammenhängende

Aufwendungen geltend machen, soweit sie auf deren Berücksichtigung bei der

Einkommens- oder Gewinnsteuer ausdrücklich verzichtet haben. Die Berufung auf

§ 221 Abs. 2 StG setzt voraus, dass der gewerbsmässige Liegenschaftenhändler

ausdrücklich darauf verzichtet hat, die nun im Rahmen der Gewinnermittlung bei

der Grundstückgewinnsteuer geltend gemachten Aufwendungen bei den ordentlichen

Einkommens- bzw. Gewinnsteuern zum Abzug zu bringen. Sinn dieser Voraussetzung

ist es, dass die steuerpflichtige Person dieselbe Aufwendung nicht doppelt

geltend machen kann: zuerst einmal bei den ordentlichen Einkommens- bzw.

Gewinnsteuern und dann nochmals bei der Grundstückgewinnsteuer (Richner et al,

§ 221 StG N. 148). Der Nachweis, dass die Aufwendungen gemäss § 221 Abs. 2 StG bei der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer nicht abgezogen worden

sind, obliegt der steuerpflichtigen Person. Dieser Nachweis setzt in der Regel

für jedes Grundstück detaillierte Aufstellungen mit ausdrücklicher Bezeichnung

der Aufwendungen, welche bei der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer aktiviert oder

auf andere Weise nicht geltend gemacht werden, sowie allfälliger Abschreibungen

voraus (Richner et al, § 221 StG N. 148).

4.3

Der

Pflichtige bringt diesbezüglich vor, er sei Aktionär und Geschäftsführer

diverser Gesellschaften im Immobilienbereich und seit langer Zeit in der

Branche tätig. Bei der Immobilientransaktion, die Gegenstand dieser Beschwerde

sei, handle es sich um ein einziges Liegenschaftsgeschäft, welches er nicht

über eine Gesellschaft, sondern direkt abgeschlossen habe. An seinem Wohnsitz

im Kanton H sei er für die Jahre 2016 und 2017 noch nicht veranlagt. Bis

zum Eintritt der Rechtskraft der Grundstückgewinnsteuerveranlagung sei die

Veranlagung der Staatssteuer des Kantons H und der direkten Bundessteuer

offener Steuerjahre sistiert worden. Dass der Pflichtige ausdrücklich auf die

Geltendmachung der Abzüge bei der Einkommenssteuer verzichtet hat, wird weder

geltend gemacht, noch ergibt sich dies aus den Akten. Entgegen der Ansicht des

Pflichtigen gilt vor dem Verwaltungsgericht eine Novenschranke, sodass die

Verzichtserklärung grundsätzlich spätestens im Verfahren vor dem Steuerrekursgericht

hätte vorgebracht werden müssen. Damit fehlt es bereits an der für die Berufung

auf § 221 Abs. 2 StG erforderlichen Verzichtserklärung. Bei dieser

Sachlage kann offenbleiben, ob der Erwerb der streitbetroffenen Liegenschaft

durch den Pflichtigen überhaupt gewerbsmässig erfolgte und der Pflichtige als

(ausserkantonaler) gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler qualifizieren würde.

Der Eventualantrag ist damit abzuweisen.

5.

5.1

Bei diesem

Ausgang des Verfahrens sind die Kosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen

(§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und es steht ihm keine Parteientschädigung zu (§ 17

Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in

Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG).

5.2

Weil die

Aufwendungen der Beschwerdegegnerin für das vorliegende Verfahren nicht über

das Mass hinausgegangen sind, das von einer Amtsstelle im Rahmen ihrer

gewöhnlichen Tätigkeit erwartet werden darf, hat sie keinen Anspruch auf eine

Parteientschädigung (§ 152 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG

und § 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'700.-; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 70.-- Zustellkosten,

Fr. 6'770.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen dieses Urteil kann Beschwerde

in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des

Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …