Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2020.00044

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

2. Abteilung

SB.2020.00044

Urteil

der 2. Kammer

vom 26. August 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichterin

Viviane Sobotich, Gerichtsschreiberin

Jsabelle Mayer.

In Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

Schweizerische Eidgenossenschaft,

vertreten durch das kantonale Steueramt,

Dienstabteilung Recht,

Beschwerdegegnerin,

betreffend Direkte

Bundessteuer 2014,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

A (Jahrgang 1941), verheiratet

mit B (nachfolgend: die Pflichtigen), veräusserte am 1. Juli 2014 ein

Mehrfamilienhaus in D und erzielte aus dem Verkauf einen Grundstückgewinn in

der Höhe von Fr. … Am 14. Oktober 2014 verkaufte er ein

Mehrfamilienhaus in E mit einem Grundstückgewinn von Fr. ... Mit

Veranlagungsverfügung vom 31. Oktober 2016 qualifizierte das kantonale

Steueramt die erzielten Grundstückgewinne als steuerbares Einkommen aus

gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel und veranlagte die Pflichtigen für die

direkte Bundessteuer 2014 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. … (zum

Satz von Fr. …). Die hiergegen erhobene Einsprache wies das kantonale

Steueramt am 8. März 2017 ab.

Erwägungen

II.

Die dagegen erhobene

erstinstanzliche Beschwerde an das Steuerrekursgericht wurde am 8. April

2020.

ebenfalls abgewiesen.

III.

Mit Beschwerde vom 26. Mai

2020.

beantragten die Pflichtigen dem Verwaltungsgericht die Aufhebung des

vorinstanzlichen Entscheids; zudem sei ihr steuerbares Einkommen für die

direkte Bundessteuer 2014 auf Fr. … (zum Satz von Fr. …)

festzusetzen. Eventualiter sei die Sache an das kantonale Steueramt

zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Während das Steuerrekursgericht

auf Vernehmlassung verzichtete, schloss das kantonale Steueramt auf Abweisung

der Beschwerde, unter Kostenfolge zulasten der Pflichtigen. Die Eidgenössische

Steuerverwaltung liess sich nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Als

Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit steuerbar sind gemäss Art. 18

Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte

Bundessteuer (DBG) alle Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-,

Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder

anderen selbständigen Erwerbstätigkeit. Zu den Einkünften aus selbständiger

Erwerbstätigkeit zählen auch alle Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung

oder buchmässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen (Art. 18 Abs. 2

Satz 1 DBG). Als Geschäftsvermögen gelten alle Vermögenswerte, die ganz

oder vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen (Art. 18 Abs. 2

Satz 3, 1. Halbsatz DBG). Demgegenüber sind Kapitalgewinne aus der

Veräusserung von Privatvermögen steuerfrei (Art. 16 Abs. 3 DBG).

1.2

Die

Rechtsprechung versteht unter selbständiger Erwerbstätigkeit jede Tätigkeit,

bei der eine natürliche Person durch Einsatz von Arbeitsleistung und Kapital in

frei bestimmter Selbstorganisation planmässig, anhaltend und nach aussen

sichtbar zum Zweck der Gewinnerzielung am wirtschaftlichen Verkehr teilnimmt

(BGE 125 II 113 E. 5b; BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.1;

BGr, 9. Mai 2016, 2C_1131/2015 und 2C_1132/2015, E. 3.1.1; VGr, 19. Februar

2020, SB.2019.000112, E. 1.2; VGr, 21. August 2019, SB.2019.00038, E. 2.2).

1.3

Nach der

Praxis des Bundesgerichts liegt gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel im Sinn

einer selbständigen Erwerbstätigkeit immer dann vor, wenn die steuerpflichtige

Person An- und Verkäufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten

Vermögensverwaltung bei sich zufällig bietender Gelegenheit tätigt, sondern

wenn sie dies systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut. Als

Indizien hierfür kommen in Betracht: die systematische bzw. planmässige Art und

Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes Tätigwerden durch Parzellierung,

Überbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft

möglichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; Ausnützung der Marktentwicklung),

die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte, der enge Zusammenhang eines

Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person, der

Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz

erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der Geschäfte oder die Realisierung

derselben im Rahmen einer Personengesellschaft (BGE 125 II 113 E. 6a; BGr,

11.

Juni 2019, 2C_551/2018, E. 2.1.3; BGr, 25. Juli 2017,

2C_966/2016, E. 3.3). Jedes dieser Indizien kann gemäss Bundesgericht

zusammen mit anderen, unter Umständen jedoch auch allein, zur Annahme einer

selbständigen Erwerbstätigkeit im Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG

ausreichen. Dass einzelne, typische Elemente der selbständigen Erwerbstätigkeit

im Einzelfall nicht erfüllt sind, könne durch andere Elemente kompensiert

werden, die mit besonderer Intensität vorliegen. Entscheidend sei, dass die

Tätigkeit in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (BGE 125 II 113 E. 3c;

BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.2; BGr, 31. Oktober 2011,

2C_948/2010, E. 2.4).

1.4

Private

Vermögensverwaltung und damit keine selbständige Erwerbstätigkeit liegt etwa

bei Vermietung eigener Liegenschaften vor. Dies gilt selbst dann, wenn das

Vermögen umfangreich ist, professionell verwaltet wird und kaufmännische Bücher

geführt werden (BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2017, E. 3.4). Entsprechend

ist auch nicht von selbständiger Erwerbstätigkeit auszugehen, wenn

Investitionen in Immobilien keinen gewerblichen Charakter aufweisen. In diesem

Zusammenhang kommt der Gewinnabsicht entscheidende Bedeutung zu (BGr, 7. April

2009, 2C_869/2008, E. 2.3). Einem privaten Anleger ist es anheimgestellt,

sein Vermögen schwerpunktmässig in Immobilien zu investieren und damit

steuerfreie Kapitalgewinne zu erzielen. So stellte auch das Bundesgericht in

Anbetracht der aktuellen Entwicklung an den Finanzmärkten fest, dass es – trotz

"Klumpenrisikos" – nicht nur für professionelle Immobilienhändler von

Vorteil sein könne, Anlagestrategien zu wählen, welche schwergewichtig

Investitionen in Immobilien beinhalten würden (BGr, 7. April 2009,

2C_869/2008, E. 4.3; VGr, 22. Juli 2020, SB.2019.00093, E. 1.5

[nicht auf www.vgr.zh.ch veröffentlicht]; VGr, 4. Juli 2012,

SB.2012.00001, E. 4.2.3).

1.5

Auch bei

einem professionellen Liegenschaftenhändler sind nicht automatisch alle

Liegenschaften als Geschäftsvermögen im Sinn von Art. 18 Abs. 2 Satz 3

DBG zu qualifizieren. Vielmehr sind drei Arten von Immobilien zu unterscheiden

(siehe BGr, 6. Juni 2017, 2C_866/2016, E. 3.3 f. mit Hinweisen):

solche, die für den Verkauf bestimmt sind und damit Handelsware

(Umlaufvermögen) bilden, Betriebsliegenschaften, d. h. unmittelbar dem Handelsbetrieb dienende

Liegenschaften (Anlagevermögen), sowie Kapitalanlageliegenschaften, die nur

mittelbar durch ihren Ertrag als Kapitalanlage einem Unternehmen bzw. einem

Privaten dienen. Normalerweise stellen Immobilien bei Liegenschaftenhändlern

Umlaufvermögen dar, d.h. sie sind weder Betriebs- noch

Kapitalanlageliegenschaften. Es ist aber nicht ausgeschlossen, dass ein

gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler auch Kapitalanlageliegenschaften in

seinem Liegenschaftsbestand hält. Eine solche Kapitalanlageliegenschaft gehört

grundsätzlich weiterhin zum Privatvermögen des Pflichtigen, soweit sie nicht

als Vorratsimmobilie für den Liegenschaftenhandelsbetrieb erworben wurde.

Entscheidend ist, mit welcher Absicht eine Liegenschaft erworben wurde, d. h. ob für den

Steuerpflichtigen beim Erwerb der Immobilie die Absicht des Handels oder aber

die Absicht der Kapitalanlage im Vordergrund stand.

2.

2.1

Unbestritten

ist, dass der pflichtige Ehemann ursprünglich in der Baubranche als technischer

Bauleiter tätig war. Im Jahr 1999 beteiligte er sich zudem an einem

Baukonsortium, wobei das in diesem Rahmen erzielte Einkommen steuerrechtlich

als Einkommen aus gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel qualifiziert worden war.

Zudem war er Verwaltungsratsmitglied der Baufirma F AG, welche im Jahr

2000.

per Generalversammlungsbeschluss aufgelöst wurde, indessen erst im Jahr

2006.

im Handelsregister gelöscht wurde. Seit 1993 ist der Pflichtige sodann

Verwaltungsratsmitglied der G AG. Nach seiner Pensionierung im Jahr 2001

erwarb und veräusserte der Pflichtige verschiedene Liegenschaften, namentlich

tätigte er folgende Liegenschaftstransaktionen:

Käufe:

Liegenschaft:

Kaufsdatum:

(Spanien) (Eigentumswohnung)

2001.

(Spanien) (Ferienhaus)

2002.

U-Strasse 12 in E

(Mehrfamilienhaus)

08.05.2003

AZ-Strasse 13 in D

(Mehrfamilienhaus)

28.06.2005

T-Strasse 09 in P

(Stockwerkeigentum)

2005.

T-Strasse 11 in P

(Mehrfamilienhaus)

2007.

BZ-Strasse in Q

(Stockwerkeigentum)

24.09.2008

R in AX

(Parzelle mit anschliessendem Bau eines Mehrfamilienhauses)

2010.

Verkäufe

Liegenschaft:

Verkaufsdatum:

H-Strasse 01/02 in I (Geschäftshaus)

27.09.2001

CZ-Strasse in J (Stockwerkeigentum)

31.03.2005

O-Strasse 05 in I (Stockwerkeigentum)

30.06.2005

K-Strasse 03 in I

11.07.2007

N-Strasse 04 in I

(Mehrfamilienhaus)

26.09.2007

(Spanien) (Eigentumswohnung)

20.11.2013

AZ-Strasse in D

(Mehrfamilienhaus)

01.07.2014

U-Strasse 12 in E

(Mehrfamilienhaus)

14.10.2014

Im Eigentum der

Pflichtigen steht zudem die selbstbewohnte Liegenschaft an der Y-Strasse 10 in Z

(unbestimmter Erwerbszeitpunkt vor 2001).

2.2

Das

Steuerrekursgericht erwog, das Fachwissen und die liegenschaftsbezogenen

Aktivitäten des Pflichtigen liessen darauf schliessen, dass sich dieser auch

nach seiner Pensionierung im (gewerbsmässigen) Liegenschaftsgewerbe betätigt

habe. Er sei nämlich auch heute noch Mitglied des Verwaltungsrats der G AG,

welche bis am 21. Oktober 2010 noch den Zweck gehabt habe, Liegenschaften

zu erwerben oder zu veräussern und bis heute im Handel mit Inneneinrichtungen

aller Art aktiv sei. In Bezug auf die beiden streitbetroffenen

Mehrfamilienhäuser ergebe sich aus den Grundstückgewinnsteuer-Entscheiden, dass

bei beiden Liegenschaften während der Besitzesdauer von neun bzw. elf Jahren

keine wertvermehrenden Aufwendungen vorgenommen worden seien. Somit sei für den

Pflichtigen hauptsächlich die Rendite entscheidend gewesen, habe er doch nur

das investiert, was für den Unterhalt der Liegenschaften erforderlich gewesen

sei. Für die Qualifizierung als Liegenschaftenhändler seien aber letztlich

seine Fachkenntnisse und das Verwaltungsratsmandat bei der G AG

ausschlaggebend.

2.3

Das

Steuerrekursgericht stellte massgeblich auf die Fachkenntnisse des Pflichtigen

ab. Dass er über spezielle Fachkenntnisse aufgrund früherer Tätigkeiten im

Baugewerbe verfügt, bestreitet der Pflichtige nicht. Zu Recht bringt er

indessen vor, dass sein Mandat bei der G AG bezüglich der Fachkenntnisse

nicht herangezogen werden könne: Diese Unternehmung bezweckt den Handel mit

Inneneinrichtungen aller Art und weist damit kaum eine besondere Nähe zur

Baubranche auf. Im Umstand, dass der Gesellschaftszweck bis 21. Oktober

2010.

auch den Erwerb und die Veräusserung von Liegenschaften umfasste, ist kein

Indiz auf eine Handelstätigkeit mit Liegenschaften zu erblicken, denn wie der

Pflichtige zutreffend einwendet, findet sich dieser Passus standardisiert bei

zahlreichen im Handelsregister eingetragenen juristischen Personen, ohne dass

diese eine spezifische Immobilientätigkeit aufweisen würden. Nachdem die

Baufirma F AG, deren Verwaltungsrat der Pflichtige war, per

Generalversammlungsbeschluss vom 6. November 2000 aufgelöst wurde, ist

grundsätzlich davon auszugehen, dass der Pflichtige nach seiner Pensionierung

im Jahr 2001 nicht mehr aktiv in der Baubranche tätig war. Fraglich ist, ob der

Pflichtige aufgrund der Anzahl der unter E. 2.1 aufgeführten

Liegenschaftstransaktionen als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler auftrat.

Um dies zu beurteilen, sind die einzelnen Transaktionen näher zu beleuchten.

2.4

Bei Betrachtung der Liegenschaftenverkäufe

fällt Folgendes auf:

2.4.1

Das 2001 veräusserte Geschäftshaus an der H-Strasse 01/02 in I stand

im Gesamteigentum des Pflichtigen und seiner Schwester aufgrund eines Erbgangs.

Es wurde gemäss Veranlagungsbeschluss der Kommission für die Grundsteuern der

Stadt I vom 5. März 2002 ohne Gewinn veräussert, weshalb auch keine

Grundstückgewinnsteuer erhoben wurde.

2.4.2

Auch die im Jahr 2005 verkaufte Ferienwohnung in J wurde ohne

Grundstückgewinn weiterveräussert (siehe Veranlagungsverfügung …).

2.4.3

Dasselbe Bild ergibt sich hinsichtlich des Verkaufsgeschäfts bezüglich K-Strasse

03.

in I: Mangels Gewinns wurde gemäss Veranlagungsbeschluss der Kommission für Grundsteuern

der Stadt I vom 20. November 2007 keine Grundstückgewinnsteuer erhoben.

2.4.4

In Bezug auf die Eigentumswohnung in L, M (Spanien), erzielte der

Pflichtige gemäss eigenen Ausführungen einen Verlust von Fr. … Ob dies

zutrifft, kann offenbleiben: Da die Ferienwohnung im Ausland belegen war, wäre

ein allfälliger Kapitalgewinn nach Art. 16 Abs. 3 DBG ohnehin steuerfrei

und auch nicht satzbestimmend zu berücksichtigen gewesen (siehe Stefan

Oesterhelt/Susanne Schreiber in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.],

Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, 3. A., Basel 2017, Art. 7

DBG N. 6).

2.4.5

Hinsichtlich der Liegenschaft N-Strasse 04, I, welche aus dem Erbe der

Mutter des Pflichtigen stammte, hielt das kantonale Steueramt mit

Berechnungsmitteilung vom 24. November 2011 fest, es gäbe keine Anzeichen

dafür, dass sich die Liegenschaft je im Geschäftsvermögen des Pflichtigen

befunden hätte, weshalb der Verkauf der Liegenschaft im Jahr 2007 keine

Besteuerung nach Art. 18 DBG nach sich ziehe.

2.4.6

Die im Jahr 2005 verkaufte 2 ½-Zimmerwohnung an der O-Strasse 05, I,

war gemäss Ausführungen des Pflichtigen einst seine eheliche Wohnung. Er habe

die Wohnung 1976 gekauft. Seine erste Ehefrau habe auch nach der Trennung dort

gewohnt und über ein lebenslängliches Wohnrecht verfügt. Nach deren Tod habe er

die Wohnung aus emotionellen Gründen verkaufen wollen. Auf der

Handänderungsanzeige vom 7. Juli 2005 war gemäss handschriftlicher Notiz –

wahrscheinlich des zuständigen Steuerkommissärs – denn auch Folgendes vermerkt:

"Bis zu deren Wechsel in ein Pflegeheim, bewohnt von der getrennt lebenden

Ehefrau => PV (Anmerkung: Privatvermögen) => dBSt Ø". Die

Veräusserung dieser als Privatvermögen zu qualifizierenden Wohnung zog damit

ebenfalls keine Besteuerung nach Art. 18 DBG nach sich.

Nach

dem Gesagten schloss das kantonale Steueramt in seinem Einspracheentscheid vom

8.

März 2017 zu Unrecht, die oben aufgeführten Liegenschaftenverkäufe

seien "fälschlicherweise nicht einkommensmässig bzw. mit der direkten

Bundessteuer" erfasst worden. Denn bei genauer Betrachtung resultierte aus

den Verkäufen entweder kein Gewinn, die veräusserte Wohnung stand unbestritten

im Privatvermögen des Pflichtigen oder es handelte sich um eine im Ausland

gelegene Liegenschaft (keine Besteuerung des Verkaufs).

2.4.7

Unter den vom Pflichtigen seit 2001 erworbenen Liegenschaften sind

drei selbstgenutzte Ferienwohnungen. Das Mehrfamilienhaus in P und das

Stockwerkeigentum in Q dienen gemäss eigener Aussage des Pflichtigen als

langfristige Vermögensanlage. Der Grundstückkauf in R erfolgte vor dem

Hintergrund einer Zwangsversteigerung, an welcher der Pflichtige mitbot, da ihm

die damalige Eigentümerin aus einem Darlehen rund Fr. … schuldete.

Nach

dieser Gesamtbetrachtung lässt sich aus der hohen Anzahl der

Liegenschaftstransaktionen allein nicht ableiten, der Pflichtige habe sich

gewerbsmässig als Liegenschaftenhändler betätigt. Auch ist bei drei

Verkaufsgeschäften von sieben Verkaufstransaktionen (ohne Berücksichtigung der

Wohnung in M) kein Grundstückgewinn erzielt worden, was gegen eine

Gewinnerzielungsabsicht spricht.

2.5

Gegen eine

eigentliche Liegenschaftenhandelstätigkeit sprechen auch die jeweils längere

Haltedauer: So wurde die mit Gewinn veräusserte Liegenschaft O-Strasse 05,

I, nach einer Haltedauer von 29 Jahren veräussert. Entsprechend wurde auch

der Verkehrswert vor 20 Jahren berücksichtigt. Dasselbe gilt für die

Liegenschaft N-Strasse 04, I. Die streitbetroffenen Liegenschaften in E

bzw. D wurden nach einer Haltedauer von 11 bzw. 9 Jahren veräussert. Eine

kurze Haltedauer liegt somit auch bei diesen Liegenschaften nicht vor.

2.6

Zu prüfen

bleibt der Fremdfinanzierungsgrad. Der selbständige Liegenschaftenhändler

zeichnet sich dadurch aus, dass er auf eigene Rechnung und Gefahr handelt,

indem er ein eigentliches Unternehmerrisiko eingeht (vgl. Felix Richner et al.,

Handkommentar zum DBG, 3. A., Zürich 2016, Art. 18 N. 11). Indiz

hierfür kann der Einsatz erheblicher Fremdmittel sein, sofern er über das

hinausgeht, was auch in der privaten Vermögensverwaltung üblich ist, wie z. B. bei der Finanzierung einer

Liegenschaft durch eine Hypothek. Liegt der

Fremdfinanzierungsgrad über dem üblichen Rahmen, indiziert dies

Gewerbsmässigkeit (vgl. VGr, 5. Dezember 2018, SB.2018.00073,

E. 3.3 mit Hinweisen). Bei den vom Pflichtigen veräusserten Liegenschaften

in E und D handelt es sich um Mehrfamilienhäuser. Es sind daher die Vorgaben für Mehrfamilienhäuser bzw. Renditeobjekte

heranzuziehen: Die ab 1. Januar 2020 geltenden Richtlinien betreffend

Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen von August 2019 der

SwissBanking, welche bei der Hypothekarfinanzierung von Renditeobjekten

einen Mindestanteil an Eigenmitteln am Belehnungswert von 25 % verlangen

(Ziff. 4.1 der Richtlinien), kommen vorliegend indessen noch nicht zur

Anwendung, da die Objekte 2003 bzw. 2005 erworben wurden. Mit Blick auf den

üblichen Fremdfinanzierungsgrad ist daher auf die früher anwendbaren

Voraussetzungen abzustellen: Dabei betrug bei Mehrfamilienhäusern die

1.

Hypothek in der Regel bis zu 2/3 des Verkehrswerts und die

2.

Hypothek von 67 % bis 80 % des Verkehrswerts (VGr, 19. Februar

2020, SB.2019.00112. E. 2.6; VGr, 21. Dezember 2016, SB.2016.00109,

E. 3.8 auch zum Folgenden; Marc Bauen/Nicolas

Rouiller, Schweizer Bankkundengeschäft, Zürich 2010, S. 240; Urs Emch/Hugo

Renz/Reto Arpagaus [Hrsg.], Das Schweizerische Bankgeschäft, 7. A., Zürich

2011, Rz. 1023). Zusätzlich ist zu beachten, dass sich der

Fremdfinanzierungsgrad nicht allein aus der hypothekarischen Belastung des

erworbenen Grundstücks ergeben muss, ist eine Fremdfinanzierung doch nicht nur

durch hypothekengesicherte Kredite möglich und kann ein Grundstückkauf

namentlich auch durch die hypothekarische Belastung anderer Grundstücke

(mit)finanziert werden.

2.7

Vorliegend

wies die Liegenschaft in E einen Fremdfinanzierungsgrad von 66,7 % und

damit einen üblichen Fremdfinanzierungsgrad auf. Hinsichtlich der Liegenschaft

in D wird der vom kantonalen Steueramt postulierte Fremdfinanzierungsgrad von

96,6 % von den Pflichtigen bestritten. Die Pflichtigen räumten im

erstinstanzlichen Beschwerdeverfahren ein, dass neben der Begründung einer

neuen Hypothek bei der Bank V AG in der Höhe von Fr. … auch die

Hypothekarschuld gegenüber der Bank W Ende 2005 um Fr. … erhöht

worden sei. Indessen könnten sie sich den Zusammenhang dieser Erhöhung heute

nicht mehr erklären. Im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren führen sie

weiter aus, der Nachweis über die Verwendung der Aufstockung der einen Hypothek

könne nach "zig" Jahren nicht mehr erbracht werden. Das kantonale

Steueramt hätte diesen Nachweis beim Erwerb fordern müssen. Tatsächlich zeigt

ein Vergleich des Schuldenverzeichnisses 2005 gegenüber dem Vorjahr einerseits

die neu abgeschlossene Hypothek bei der Bank V AG in der Höhe von

Fr. … sowie andererseits die Erhöhung einer bestehenden Hypothek bei der

Bank W um weitere Fr. … auf insgesamt Fr. ... Eine plausible

Erklärung ist der ebenfalls im Jahr 2005 erfolgte Kauf einer Eigentumswohnung

in P zum Erwerbspreis von Fr. ... Gemäss Schuldenverzeichnis der

Steuererklärung 2013 belief sich die Schuld bei der ehemaligen Bank W (neu:

Bank X) wieder auf Fr. … ("Festdarlehen 06") sowie neu

Fr. … ("Festhypothek 07") betreffend die Liegenschaft in E,

welche offenbar die frühere Hypothek bei den … Immobilien ablöste. Neu

aufgeführt ist auch ein separates Darlehen bei der Bank S für die 2005

erworbene Liegenschaft P, T-Strasse 08 (recte: 09) in der Höhe von Fr. ….

Es ist also durchaus denkbar, dass das Darlehen bei der Bank X in der Höhe von

Fr. … durch ein Darlehen bei der Bank S in der Höhe von Fr. …

abgelöst wurde und eben gerade nicht die Liegenschaft D betraf. Wie es sich

damit letztlich verhält, kann offengelassen werden, da in Bezug auf die im Streit liegenden Verkäufe die Indizien gegen ein

gewerbsmässiges Vorgehen des Pflichtigen überwiegen. Die früheren

Fachkenntnisse des Pflichtigen im Baubereich, welcher dieser nach eigenen

Angaben im erstinstanzlichen Beschwerdeverfahren "bis zu seinem Tode nicht

los [wird]", und auf die das Steuerrekursgericht massgeblich abstellt,

genügen für sich allein nicht, um Gewerbsmässigkeit zu begründen. So wird das

Kriterium der besonderen Fachkenntnisse in der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung denn auch weniger zentral gewichtet, indem diese keinen

ausreichenden Hinweis dafür sind, dass eine Liegenschaft dem

Liegenschaftenhandel dient (vgl. BGr, 6. Juni 2017, 2C_866/2016,

E. 4.2). Ebenso kann dem Kriterium der beruflichen Nähe in Bezug auf die

Immobilienbranche nicht mehr durchwegs die gleiche Relevanz beigemessen werden,

da sich angesichts der anhaltenden Zinsbaisse Privatpersonen vermehrt damit

befassen (BGr, 21. März 2017, 9C_591/2016, E. 6.1.4; VGr, 22. Juli

2020, SB.2019.00093, E. 2.1 [nicht auf www.vgr.zh.ch veröffentlicht]).

Der Schluss der

Vorinstanz, der Pflichtige sei in Bezug auf die in der Steuerperiode 2014

veräusserten Liegenschaften als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler tätig

geworden, trifft gestützt auf eine Gesamtwürdigung sämtlicher Indizien nicht zu.

Demzufolge ist der Gewinn aus den im Jahr 2014 erfolgten Verkäufe der

Mehrfamilienhäuser in E und D nicht der Besteuerung im Rahmen der direkten

Bundessteuer zu unterwerfen.

Dies führt zur

Gutheissung der Beschwerde.

3.

Bei diesem Ausgang

des Verfahrens sind die Verfahrenskosten der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen

(Art. 144 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 145 Abs. 2 DBG) und

ist die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, den Beschwerdeführenden für das erstinstanzliche

Beschwerdeverfahren und das Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht eine

angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 64 Abs. 1–3 des

Verwaltungsverfahrensgesetzes vom 20. Dezember 1968 [VwVG] in Verbindung

mit Art. 144 Abs. 4 und Art. 145 Abs. 2 DBG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde betreffend direkte Bundessteuer 2014 wird gutgeheissen. Die

Beschwerdeführenden werden für die direkte Bundessteuer 2014 mit einem

steuerbaren Einkommen von Fr. … und einem satzbestimmenden Einkommen von

Fr. … (zum Verheiratetentarif) veranlagt.

2.

Die

Kosten des erstinstanzlichen Beschwerdeverfahrens vor Steuerrekursgericht

werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

3.

Die

Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Verfahren

vor dem Steuerrekursgericht eine Parteientschädigung von insgesamt

Fr. 5'000.-(inkl. MWST) zu bezahlen.

4.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'700.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 105.-- Zustellkosten,

Fr. 6'805.-- Total der Kosten.

5.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

6.

Die

Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das

verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von

insgesamt Fr. 3'000.- (inkl. MWST) zu bezahlen.

7.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

8.

Mitteilung an …