Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2020.00088

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

2. Abteilung

SB.2020.00088

Urteil

der 2. Kammer

vom 11. November 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,

Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Gerichtsschreiberin Corinna Bigler.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

Staat Zürich,

vertreten durch das kantonale Steueramt,

Dienstabteilung Recht,

Beschwerdegegner,

betreffend Staats-

und Gemeindesteuern 2016,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

A. A

(nachfolgend: der Pflichtige) ist Eigentümer der Liegenschaft Kat.-Nr. 01

(Industriegebäude mit … m2 Gebäudegrundfläche und Umschwung), C

03 in E (nachfolgend: Liegenschaft C), welche er 1982 für Fr. … erwarb.

Die damals im Eigentum des Pflichtigen stehende "D AG" verlegte

in der Folge ihren Betrieb in die Liegenschaft C. Im Jahr 2010 verkaufte der

Pflichtige im Rahmen einer Nachfolgeregelung 100 % der Anteile an der

D AG an einen langjährigen Mitarbeiter. Seither wurde die Liegenschaft C

von der D AG zu einem jährlichen Bruttomietzins von Fr. 140'000.-

gemietet. Im Rahmen der allgemeinen Neubewertung 2009 wurde der

Vermögenssteuerwert der Liegenschaft auf Fr. 892'000.- festgesetzt.

B. In der

Steuererklärung 2016 deklarierte der Pflichtige für diese Liegenschaft einen

Mietertrag von Fr. 140'000.- sowie einen Vermögenssteuerwert von

Fr. 892'000.-. Mit Einschätzungsentscheid vom 20. September 2018

setzte das kantonale Steueramt den Vermögenssteuerwert der Liegenschaft C auf

Fr. 1'985'815.- fest. Als Begründung führte es an, Mehrfamilien- und

Geschäftshäuser seien für die Vermögenssteuer durch Kapitalisierung des

gesamten Liegenschaftenertrags zu bewerten. Der Kapitalisierungssatz betrage

7,05 %. Gesamthaft schätzte es den Pflichtigen für die Staats- und

Gemeindesteuern 2016 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. … und einem

steuerbaren Vermögen von Fr. … (zum Satz von Fr. …) ein.

C. Mit

Einspracheentscheid vom 7. Mai 2019 hiess das kantonale Steueramt die

gegen den Einschätzungsentscheid vom 20. September 2018 erhobene

Einsprache in einem vorliegend nicht mehr strittigen Punkt gut, in Bezug auf

die Reduktion des Vermögenssteuerwerts wies es die Einsprache hingegen ab. Es

setzte das bei den Staats- und Gemeindesteuern 2016 steuerbare Einkommen auf

Fr. … und das steuerbare Vermögen auf Fr. … (zum Satz von Fr. …)

fest.

Erwägungen

II.

Gegen den Einspracheentscheid vom 7. Mai 2019

führte der Pflichtige am 29. Mai 2019 Rekurs beim Steuerrekursgericht. Am

11.

Dezember 2019 verfügte der Einzelrichter des Steuerrekursgerichts,

dass über den Verkehrswert der Liegenschaft C ein Gutachten angeordnet werde.

In der Folge hiess der Einzelrichter des Steuerrekursgerichts den Rekurs teilweise

gut und setzte das steuerbare Einkommen mit unbegründetem Entscheid vom

11.

August 2020 auf Fr. … und das steuerbare Vermögen auf Fr. …

(zum Satz von Fr. …) fest. Der Pflichtige beantragte innert Frist eine

Begründung des Entscheids, welche vom Steuerrekursgericht am 31. August

2020.

verschickt wurde.

III.

Gegen die begründete Version des Entscheids des

Steuerrekursgerichts vom 11. August 2020 liess der Pflichtige am

21.

September 2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben. Er

beantragte, der Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 11. August 2020

betreffend die Staats- und Gemeindesteuern 2016 sei aufzuheben. Er sei für die

Staats- und Gemeindesteuern 2016 mit einem steuerbaren und satzbestimmenden

Einkommen von Fr. …, einem steuerbaren Vermögen von Fr. … und einem

satzbestimmenden Vermögen von Fr. … einzuschätzen. Der Verkehrswert der

Liegenschaft C 03 in E (Kat.-Nr. 01) sei dabei für die Zwecke der

Staats- und Gemeindesteuern auf Fr. 892'000.- festzulegen; alles unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners.

Während das kantonale Steueramt die Abweisung der

Beschwerde beantragte und das Steuerrekursgericht auf eine Vernehmlassung

verzichtete, liessen sich die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) und das

Steueramt der Gemeinde E nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Mit

der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht betreffend die Staats- und

Gemeindesteuern können laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom

8.

Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung

oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige

Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

1.2

Da

ein Fall von grundsätzlicher Bedeutung vorliegt, ist die Kammer zum Entscheid

berufen, obwohl der Streitwert weniger als Fr. 20'000.- beträgt

(§ 38b Abs. 1 lit. c und Abs. 2 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).

2.

Umstritten ist vorliegend einzig die

Höhe des Vermögenssteuerwerts der Liegenschaft C bzw. die damit verbundene Frage,

ob die Liegenschaft C in der Steuerperiode 2016 neu bewertet werden durfte.

Dass es sich bei der Liegenschaft C um eine industrielle/gewerbliche

Liegenschaft handelt, ist zwischen den Parteien nicht strittig.

2.1

Den

Akten kann folgender Sachverhalt entnommen werden:

2.1.1

Im Einspracheentscheid erwog das kantonale

Steueramt, die Gemeinde E habe die Liegenschaft im Rahmen der allgemeinen

Neubewertung im Jahr 2009 nach deren Land- und Zeitbauwert bewertet, wie dies

Rz. 46 der Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die

Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab

Steuerperiode 2009 vom 12. August 2009 (ZStB Nr. 21.1; nachfolgend:

Weisung 2009) für industriell oder gewerbliche Liegenschaften vorschreibe. Die

betroffene Liegenschaft werde seit über zehn Jahren zu einem jährlichen

Mietzins von Fr. 140'000.- fremdvermietet. Da seit über zehn Jahren eine

jährliche Marktmiete erzielt werde, müsse davon ausgegangen werden, dass der

schematisch, formelmässig ermittelte Steuerwert von Fr. 892'000.- zu einem

Vermögenssteuerwert führe, welcher deutlich unter 70 % des Markts- resp.

Verkehrswerts liege. Würde man die Liegenschaft – in Anlehnung an die Bewertung

von Geschäftshäusern – zum Ertragswert bewerten, ergäbe dies einen Steuerwert

von Fr. 1'985'815.- Daraus folge, dass der schematisch, formelmässig

ermittelte Steuerwert von Fr. 892'000.- weit unter 70 % des

Ertragswerts liege, weshalb eine individuelle Schätzung des

Vermögenssteuerwerts vorzunehmen bzw. eine Abweichung vom formelmässig,

schematisch ermittelten Steuerwert gerechtfertigt sei. Angesichts der Tatsache,

dass es sich bei der Liegenschaft um eine voll an Dritte vermietete

Liegenschaft handle, rechtfertige es sich, die Bewertung wie bei einem

Geschäftshaus nach Rz. 43 ff. der Weisung 2009 vorzunehmen. Es seien

keine Anhaltspunkte vorhanden, welche darauf hindeuten würden, dass der so

ermittelte Steuerwert von Fr. 1'985'815.- nicht innerhalb der vorgegebenen

Bandbreite von 70 % bis 100 % des Verkehrswerts liegen würde.

2.1.2

Am 11. Dezember 2019 verfügte der Einzelrichter des

Steuerrekursgerichts, dass über die Liegenschaft C ein Gutachten angeordnet

werde. Am 16. Juni 2020 fand ein Augenschein mit anschliessender

Referentenaudienz statt. Die Gutachterin teilte den Parteien im Rahmen der

Referentenaudienz mit, dass sie den Verkehrswert der Liegenschaft C per

31.

Dezember 2016 auf Fr. 1'570'000.- schätze. Am 10. Juli 2020

teilte das kantonale Steueramt dem Steuerrekursgericht mit, dass es nicht

weiter am veranlagten Vermögenssteuerwert von Fr. 1'985'815.- festhalte,

sondern den vom Steuerrekursgericht vorgeschlagenen Wert von

Fr. 1'410'000.- (abgerundet 90 % von Fr. 1'570'000.-)

akzeptiere. Am 28. Juli 2020 informierte der Vertreter des Pflichtigen das

Steuerrekursgericht, dass es den Entscheid auf Basis der Schätzung der Expertin

ausfällen könne, eine Ausfertigung eines Gutachtens sei jedoch nicht gewünscht.

Des Weiteren teilte er mit, sie würden weiterhin die Auffassung vertreten, dass

das kantonale Steueramt keine Neubewertung hätte vornehmen dürfen, weshalb eine

Anfechtung beim Verwaltungsgericht ausdrücklich vorbehalten werde.

2.2

Das

Steuerrekursgericht kam in seinem Entscheid vom 11. August 2020 zum

Schluss, das kantonale Steueramt sei nach dem Grundsatz der Gesetzmässigkeit

berechtigt und verpflichtet, die Festsetzung des Vermögenssteuerwerts eines

Grundstücks in einer nachfolgenden Steuerperiode neu zu prüfen. Werde vor

Steuerrekursgericht gerügt, dass die Weisung 2009 unrichtig angewendet worden

sei, so prüfe das Steuerrekursgericht – da es sich bei der Weisung 2009 um eine

die Steuerjustizbehörden nicht bindende Verwaltungsweisung handle – nicht die

Berechtigung dieses Einwands, sondern es nehme eine individuelle Schätzung des

Vermögenssteuerwerts mittels Expertengutachten vor.

2.3

Vor

Verwaltungsgericht bringt der Pflichtige vor, die Liegenschaft C sei nach

Erlass der Weisung 2009 neu bewertet worden. Betreffend die

Einschätzungsperiode 2016 gelte die Weisung 2009 bzw. die darauf gestützte

Bewertung unverändert weiter. Es habe weder eine Handänderung noch eine

Totalrenovation stattgefunden noch habe sich ein anderer Tatbestand

verwirklicht, der gemäss Ziff. 89 ff. der Weisung 2009 eine

Neubewertung auslösen würde. Entsprechend habe für den Beschwerdegegner, für

welchen die Weisung 2009 verbindlich sei, keine Möglichkeit bestanden, eine

neue Bewertung vorzunehmen. Die vorgenommene Neubewertung verstosse gegen die

Weisung 2009. Zudem habe der Beschwerdegegner mit der Neubewertung gegen das

Rechtsgleichheitsgebot verstossen. Die Weisung 2009 bezwecke, eine

gleichmässige Besteuerung der Steuerpflichtigen mit Immobilienbesitz zu

bewirken, womit die verfassungsrechtlichen Vorgaben an die Besteuerung

umgesetzt würden. Durch die Neubewertung ohne Vorliegen eines in der Weisung 2009

dafür genannten Grundes habe der Beschwerdegegner als auch die Vorinstanz das

Rechtsgleichheitsgebot in eindeutiger Weise verletzt. Zu dem mit dem Erlass der

Weisung verfolgten Ziel – die Rechtsgleichheit im Rahmen der Besteuerung von

Grundstücken zu verwirklichen – stehe dies in diametralem Gegensatz. Denn die

Einschätzung aufgrund des gutachterlichen Werts hätte zur Folge, dass die

Liegenschaft C nach der Ertragswertmethode und nicht nach der Formel "Land

+ Zeitwert" bewertet würde. Dabei käme ein höherer

Kapitalisierungszinssatz zur Anwendung als bei der Vermögenssteuerbewertung für

wesentlich risikoärmere Mehrfamilienhäuser. Dies zeige die Ungleichbehandlung

verglichen mit den übrigen Steuerpflichtigen, bei denen die Weisung wie

vorgesehen angewendet werde. Die Missachtung der unmissverständlichen

Formulierung der Weisung 2009 habe zudem zu erheblichen Kosten und Aufwänden

wie beispielsweise dem Gutachten oder dem Augenschein geführt. Genau um solche

Aufwendungen zu vermeiden, bestünden solche Weisungen, deren Ignorierung in der

Einschätzungspraxis durch die Gerichte konsequent sanktioniert werden sollte.

3.

Zu prüfen ist in einem ersten Schritt, ob das kantonale

Steueramt die Liegenschaft C gestützt auf die Weisung 2009 neu bewerten durfte.

3.1

3.1.1

Nach Art. 14 Abs. 1 des

Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und

Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG) wird das Vermögen zum Verkehrswert

bewertet, wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. Die

Bewertung zum Verkehrswert ist für die Kantone bindend. Nach welchen Regeln der

Verkehrswert zu ermitteln ist, schreibt das StHG indessen nicht vor. Ebenso

wenig wird die Kann-Vorschrift betreffend die angemessene Berücksichtigung des

Ertragswerts näher geregelt. Den Kantonen steht daher ein weiter

Ermessensspielraum offen (BGE 134 II 207 E. 3.6, mit Hinweisen; BGr,

6.

Mai 2019, 2C_277/2018, E. 4.1). Als Verkehrswert gilt der Preis, der hierfür im gewöhnlichen

Geschäftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen

gewesen wäre (objektiver Marktwert, vgl. Felix Richner et al., Kommentar zum

Zürcher Steuergesetz, 3. A., Zürich 2013, § 39 StG N. 7). Der

Kanton Zürich hat Art. 14 Abs. 1 StHG in § 39 Abs. 1 StG

umgesetzt. Da Art. 14 Abs. 1 StHG eine Bewertung zum

Verkehrswert verlangt, ist es gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung

unzulässig, eine generell deutlich unter dem Marktwert liegende Bewertung

anzustreben (BGE 124 II 145 E. 6 = ASA 68, 767 = StE 1998 A 23.1

Nr. 1 = StR 1998, 306 = ZStP 1998, 221). Mit diesem Urteil hat das

Bundesgericht den ehemaligen § 39 Abs. 3 Satz 3 StG, wonach der

Verkehrswert in der Regel 60 % des Marktwerts betragen soll, als

harmonisierungs- und verfassungswidrig eingestuft (vgl. Richner et al.,

§ 39 StG N. 46). Am gleichen Tag entschied das Bundesgericht in Bezug

auf das Gesetz des Kantons Tessin über die amtliche Schätzung des unbeweglichen

Vermögens, dass auch eine Reduktion des steuerrechtlichen Grundstückwerts auf

70.

% des Verkehrswerts unzulässig ist (BGE 124 I 159 = Pra 2000

Nr. 160 = ASA 68, 679).

3.1.2

Gemäss

Art. 17 Abs. 1 StHG bzw. § 51 Abs. 1 StG bemisst sich das

steuerbare Vermögen nach dem Stand am Ende der Steuerperiode oder der

Steuerpflicht. Daraus ist zu folgern, dass das StHG den Kantonen nicht

gestattet, das Vermögen nur in grösseren zeitlichen Abständen zu bewerten bzw.

die ermittelten Vermögenswerte zu aktualisieren (BGE 131 I 291

E. 2.5.3; BGr, 21. April 2005, 2A.384/2004, E. 3.3; BGr,

21.

April 2005, 2A.611/2004, E. 3.3).

3.1.3

Der Regierungsrat erlässt

die für eine gleichmässige Bewertung von Grundstücken notwendigen

Dienstanweisungen (§ 39 Abs. 3 Satz 1 StG). Es kann eine

schematische, formelmässige Bewertung vorgesehen werden, wobei jedoch den

Qualitätsmerkmalen der Grundstücke, die im Fall der Veräusserung auch den

Kaufpreis massgeblich beeinflussen würden, angemessen Rechnung zu tragen ist

(Satz 2). Die Formel ist so zu wählen, dass die am oberen Rand der

Bandbreite liegenden Schätzungen nicht über dem effektiven Marktwert liegen

(Satz 3). Führt in Einzelfällen die formelmässige Bewertung dennoch zu

einem höheren Vermögenssteuerwert, ist eine individuelle Schätzung vorzunehmen

und dabei ein Wert von 90 % des effektiven Marktwerts anzustreben

(§ 39 Abs. 4 StG).

3.1.4

Am 12. August 2009 hat der

Regierungsrat gestützt auf §§ 21 Abs. 2, 39 Abs. 3 und 4 sowie

40.

StG die Weisung 2009 erlassen, welche ab der Steuerperiode 2009

(1. Januar 2010) gültig ist.

3.1.5

Die Weisung 2009 sieht vor, dass

Mehrfamilien- und Geschäftshäuser sowie Stockwerkeigentum zu Geschäftszwecken

zum Ertragswert zu bewerten sind, wobei der Kapitalisierungssatz für alle

Mehrfamilienhäuser 7,05 % beträgt (Weisung 2009, Rz. 36 ff.).

Der Verkehrswert von industriell oder gewerblichen Liegenschaften berechnet

sich hingegen aus der Summe von Landwert und Zeitbauwert (Weisung 2009,

Rz. 45 ff.).

3.1.6

Führt die schematische, formelmässige Ermittlung zu einem

Vermögenssteuerwert, der über 100 % des Verkehrswerts oder unter 70 %

desselben liegt, so ist eine individuelle Schätzung des Vermögenssteuerwerts

vorzunehmen. Bei der individuellen Schätzung des Verkehrswerts ist in einem

ersten Schritt auf folgende Grundlagen abzustellen: auf den zeitnahen Kaufpreis

der Liegenschaft, auf den zeitnahen Anlagewert der Liegenschaft, auf ein nach

anerkannten Bewertungsgrundsätzen erstelltes Privatgutachten (Weisung 2009,

Rz. 79 ff.). Wird der Verkehrswert aufgrund einer individuellen

Schätzung ermittelt, ist der Vermögenssteuerwert auf 70 % des ermittelten

Verkehrswerts festzusetzen, wenn der Formelwert weniger als 70 % des

Verkehrswerts beträgt oder auf 90 % des ermittelten Verkehrswerts

festzusetzen, wenn der Formelwert mehr als 100 % des Verkehrswerts beträgt

(Weisung 2009, Rz. 82).

3.1.7

Unter dem Titel Neufestsetzung von Vermögenssteuerwerten und

Eigenmietwerten von Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum (zu Wohnzwecken)

sowie industriellen oder gewerblichen Liegenschaften hält die Weisung 2009

sodann fest, dass die Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte für die

Steuerperiode 2009 allgemein nach dieser Weisung neu festzusetzen sind. Unter Vorbehalt

der Ziff. 89–91 bleiben die Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte bis zu

einer späteren allgemeinen Neubewertung in den nachfolgenden Steuerperioden

unverändert (Weisung 2009, Rz. 88). Eine ausserordentliche Neufestsetzung

der Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte von Liegenschaften erfolgt in der

laufenden Steuerperiode: für neu erstellte Liegenschaften, nach umfassender

Totalrenovation von Gebäuden, nach Abbruch von Gebäuden sowie nach

Handänderungen (Weisung 2009, Rz. 89).

3.2

3.2.1

Bei der Weisung 2009 handelt es sich um eine Verwaltungsverordnung.

Verwaltungsverordnungen richten sich begrifflich an die mit dem Vollzug einer

bestimmten öffentlichen Aufgabe betrauten Organe, somit an die

Verwaltungsbehörden mit deren Verwaltungspersonal (BGE 141 II 103 E. 3.5;

BGE 141 II 199 E. 5.5; BGE 141 III 401 E. 4.2.2; BGE 139 V 122

E. 3.3.4; BGr, 24. Mai 2016, 2C_76/2015, E. 2.3.2). Die

Steuerverwaltung kann zwecks einheitlicher und rechtsgleicher Gesetzesanwendung

Verwaltungsverordnungen (Kreisschreiben, Weisungen, Direktiven usw.) erlassen

(BGE 141 II 199 E. 5.5). Diese vereinfachen und rationalisieren die

Verwaltungspraxis und erhöhen deren Kohärenz, Kontinuität, Voraussehbarkeit und

Kontrolle (Michael Beusch in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Kommentar

zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Direkte Bundessteuer,

3.

A., Basel 2017, Art. 102 DBG N. 9).

3.2.2

Verwaltungsverordnungen sind grundsätzlich behördenverbindlich, aber auch

dies nur insoweit, als ihr Inhalt nicht in Widerspruch zur Rechtsordnung steht

bzw. sie gesetzes- oder verfassungswidrig sind (BGr, 24. Mai 2016,

2C_76/2015, E. 2.3.2; BGr, 17. August 2015, 2C_264/2014,

E. 2.4.1; Michael Beusch, Was Kreisschreiben dürfen und was nicht, ST

8/2005, S. 615). Der Vollzugsbehörde steht jedoch keine generelle

Überprüfungsbefugnis zu, sondern die Unverbindlichkeit beschränkt sich

ausschliesslich auf offensichtliche Fälle (Beusch in: Zweifel/Beusch [Hrsg.],

Art. 102 DBG N. 16, mit weiteren Hinweisen).

3.2.3

Verwaltungsverordnungen sind grundsätzlich nicht gerichtsverbindlich.

Aufgabe der Justiz ist es, die Einhaltung von Verfassung und Gesetz prinzipiell

im Einzelfall zu überprüfen. Damit dies effektiv geschehen kann, dürfen

Verwaltungsverordnungen für die Gerichtsbehörden gar nicht verbindlich sein,

wäre doch sonst etwa eine in wortgetreuer Ausführung eines Kreisschreibens

ergangene Verfügung der gerichtlichen Überprüfung entzogen. Den Justizbehörden

verbleibt so die uneingeschränkte Möglichkeit der Überprüfung der auf

Kreisschreiben basierenden Praxis (Beusch in: Zweifel/Beusch [Hrsg.],

Art. 102 DBG N. 17). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung darf

das Gericht nicht ohne triftigen Grund von einer Verwaltungsverordnung

abweichen, solange diese eine überzeugende Konkretisierung der rechtlichen Vorgaben

darstellt (BGE 142 II 182 E. 2.3.3; BGE 141 II 199 E. 5.5; BGE 133 V 346 E. 5.4.2; BGr, 23. Mai 2011, 2C_258/2010, E. 4.2). Dadurch

wird dem Bestreben der Verwaltung, durch interne Weisungen eine rechtsgleiche

Gesetzesanwendung zu gewährleisten, Rechnung getragen (BGE 133 V 346

E. 5.4.2).

3.3

3.3.1

Der Wortlaut von Rz. 88 der Weisung 2009, wonach die erstmals für die

Steuerperiode 2009 festgesetzten Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte –

vorbehältlich der Ziff. 89–91 – bis zu einer späteren allgemeinen

Neubewertung in den nachfolgenden Steuerperioden unverändert bleiben, ist klar.

Seit der allgemeinen Neubewertung für die Steuerperiode 2009 (Weisung 2009,

Rz. 87) wurde keine solche allgemeine – kantonsweite, sämtliche

Liegenschaften erfassende – Neubewertung mehr vorgenommen. Aus dem

systematischen Zusammenhang der Weisung 2009 ergibt sich somit, dass nur eine

ausserordentliche Neubewertung infrage käme. Vorliegend ist indes keiner der in

Ziff. 89 aufgeführten vier Gründe für eine ausserordentliche Neubewertung

gegeben, was vom kantonalen Steueramt auch nicht bestritten wird. Gestützt auf

die Weisung 2009 durfte für die Steuerperiode 2016 keine ausserordentliche

Neubewertung erfolgen. Da es sich bei der Weisung 2009 um eine

Verwaltungsverordnung handelt, an welche das kantonale Steueramt grundsätzlich

gebunden ist (vgl. E. 3.2.2), durfte das kantonale Steueramt die

Liegenschaft C mangels ausserordentlichen Neubewertungsgrundes im Sinn der

Weisung 2009 nicht gestützt auf die Weisung 2009 neu bewerten.

3.3.2

Anders beurteilt sich die Situation auf Ebene des Steuerrekursgerichts. Als

Gericht ist das Steuerrekursgericht nicht an die Weisung 2009 gebunden und kann

von dieser abweichen, sofern diese keine überzeugende Konkretisierung der

rechtlichen Vorgaben darstellt (vgl. E. 3.2.3). Die rechtlichen Vorgaben

zur Liegenschaftsbewertung für Vermögenssteuerzwecke finden sich in

Art. 14 Abs. 1 StHG und Art. 17 Abs. 1 StHG. Diese

schreiben für die Kantone verbindlich vor, dass das Vermögen zum Verkehrswert

am Ende der Steuerperiode zu bewerten ist. Gestützt auf die Weisung 2009 fand

im Kanton Zürich im Jahr 2009 die letzte allgemeine Neubewertung von

Liegenschaften statt. Die Liegenschaft C wurde ab der Steuerperiode 2009 mit

einem Vermögenssteuerwert von Fr. 892'000.- bewertet. Gemäss dem vom

Steuerrekursgericht eingeholten Gutachten wurde der Verkehrswert der

Liegenschaft C per Ende 2016 auf Fr. 1'570'000.- geschätzt und der

Steuerwert vom Steuerrekursgericht auf Fr. 1'410'000.- (abgerundet

90.

% von Fr. 1'570'000.-) festgelegt. Der Vermögenssteuerwert ist

damit zwischen 2009 und 2016 um 58 % angestiegen. Der vorliegend zu

beurteilende Fall zeigt, dass in der Steuerperiode 2016 nicht mehr auf den

erstmals für die Steuerperiode 2009 festgelegten Vermögenssteuerwert abgestellt

werden kann. Da trotz erheblicher Preissteigerung seit 2009 keine allgemeine

Neubewertung mehr erfolgt ist, die Weisung 2009 eine ausserordentliche

Neubewertung aber nur in den vier vorgegebenen Fällen zulässt, gewährleistet

die Weisung 2009 keine regelmässige Verkehrswertbewertung der Liegenschaften,

wie es das StHG vorschreibt. Das Steuerrekursgericht hat folglich die Weisung

2009.

grundsätzlich zu Recht nicht angewandt.

4.

Es bleibt zu prüfen, ob die vom Steuerrekursgericht

gestützt auf § 39 StG angeordnete Verkehrswertschätzung bzw. die gestützt

darauf erfolgte Erhöhung des Vermögenssteuerwerts der Liegenschaft C von

Fr. 892'000.- auf Fr. 1'410'000.- dem Grundsatz der Gleichbehandlung

gemäss Art. 8 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999

(BV) standhält.

4.1

Im Bereich

der Steuern wird der Grundsatz der Rechtsgleichheit (Art. 8 Abs. 1

BV) durch die Grundsätze der Allgemeinheit und Gleichmässigkeit der Besteuerung

sowie den Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen

Leistungsfähigkeit konkretisiert (Art. 127 Abs. 2 BV). Nach dem

Grundsatz der Gleichmässigkeit der Besteuerung sind Personen, die sich in

gleichen Verhältnissen befinden, in derselben Weise mit Steuern zu belasten.

Wesentliche Ungleichheiten in den tatsächlichen Verhältnissen müssen zu

entsprechend unterschiedlichen Steuerbelastungen führen (BGE 133 I 206

E. 6.1; BGr, 6. Februar 2018, 2C_685/2017, E. 4.1; BGr,

8.

März 2017, 2C_550/2016, E. 4.1). Die Steuerbehörden

sind verpflichtet, für eine vollständige und richtige Besteuerung zu sorgen.

Dabei ist der Grundsatz der Gesetz- oder Rechtmässigkeit (Legalitätsprinzip)

von grundlegender Bedeutung, indem die Behörden verpflichtet sind, das

materielle Steuerrecht gesetzeskonform und rechtsgleich anzuwenden (Richner et

al., VB zu § 119–131 StG N. 9). Der Umstand, dass andere Personen

abweichend vom Gesetz behandelt wurden, gibt einer steuerpflichtigen Person

grundsätzlich keinen Anspruch darauf, ebenfalls abweichend vom Gesetz behandelt

zu werden. Der Grundsatz der Gesetzmässigkeit der Verwaltung

(Legalitätsprinzip), der eine Übereinstimmung der Entscheide mit dem Gesetz

verlangt, geht der Rücksichtnahme auf gleichmässige Rechtsanwendung vor

(Richner et al., VB zu § 119–131 StG N. 111, mit weiteren Hinweisen).

Dispositiv

Ausnahmsweise wird ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht erkannt, wenn

eine ständige rechtswidrige Praxis einer rechtsanwendenden Behörde vorliegt und

die Behörde zu erkennen gibt, dass sie auch in Zukunft nicht von dieser Praxis

abzuweichen gedenke (BGE 134 V 34 E. 9; BGr, 25. September 2009,

2C_49/2008, E. 5.6; vgl. auch Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix

Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. A., Zürich/St. Gallen 2020,

Rz. 599).

4.2 Der

Weisung 2009 liegt offensichtlich der Mechanismus einer regelmässigen

allgemeinen Neubewertung mit ausserordentlichen Neubewertungen in spezifischen

Fallkonstellationen zugrunde. In welchem zeitlichen Abstand eine allgemeine

Neubewertung zu erfolgen hat, legt die Weisung 2009 nicht fest. Da trotz

erheblich gestiegener Immobilienpreise im Kanton Zürich bis zur

streitbetroffenen Steuerperiode 2016 (bzw. bis heute) keine allgemeine

Neubewertung stattgefunden hat, gewährleistet die Weisung 2009 – vorbehaltlich

eines ausserordentlichen Neubewertungsgrunds – keine mit dem StHG vereinbare

Vermögenssteuerbewertung mehr. Vielmehr führt die (seit 2009 unveränderte)

Bewertung gemäss Weisung 2009 dazu, dass eine Vielzahl von Liegenschaften im

Kanton Zürich einen Vermögenssteuerwert aufweisen, der deutlich unter dem

Verkehrswert liegt. Dies widerspricht Art. 14 Abs. 1 und Art. 17

Abs. 1 StHG, welche den Kantonen vorschreiben, das Vermögen zum

Verkehrswert am Ende der jeweiligen Steuerperiode zu bewerten (vgl.

E. 3.3.2). Dieser Umstand berechtigt die Steuerbehörden indes nicht, nach

ihrem Gutdünken und Belieben einzelne Liegenschaften auszuwählen und diese neu

zu bewerten, um Art. 14 Abs. 1 und Art. 17 Abs. 1 StHG

gerecht zu werden. Vielmehr kann diese (allgemeine) Unterbewertung zwecks

Gleichbehandlung aller Grundeigentümer im Kanton Zürich nur mit einer

allgemeinen Neubewertung korrigiert werden. Derzeit ist jedoch nicht ersichtlich

und wird vom Beschwerdegegner auch nicht geltend gemacht, dass eine allgemeine

Neubewertung demnächst vollzogen würde. Die vorliegend strittige Erhöhung des

Vermögenssteuerwerts der Liegenschaft C entspräche wohl der in Art. 14

Abs. 1 in Verbindung mit Art. 17 Abs. 1 StHG normierten und vom

Kanton Zürich in § 39 Abs. 1 in Verbindung mit § 51 Abs. 1 StG übernommenen Vermögenssteuerbewertung. Gleichzeitig führte diese jedoch zu

einer Ungleichbehandlung des Pflichtigen, weil der Pflichtige – anders als die

anderen Grundeigentümer im Kanton Zürich – nicht von der Unterbewertung

profitieren könnte (vgl. dazu auch StRG, 14. Februar 2020, 1 ST.2019.121).

Da dem kantonalen Steueramt die Unterbesteuerung bewusst sein muss, es diese

aber dennoch in Umsetzung der Weisung 2009 über die letzten Jahre fortführte

und derzeit keine Anzeichen für eine allgemeine Neubewertung vorhanden sind,

hat der Pflichtige Anspruch auf eine Gleichbehandlung im Unrecht bzw. auf die

Einschätzung zum Vermögenssteuerwert gemäss der allgemeinen Neubewertung im

Jahr 2009. Abgesehen von den in der Weisung 2009 festgehaltenen

ausserordentlichen Neubewertungsgründen ist es dem kantonalen Steueramt

aufgrund des Gleichbehandlungsgrundsatzes verwehrt, den Vermögenssteuerwert

einer Liegenschaft einzelfallartig zu erhöhen, wie es dies bei der Liegenschaft

C gemacht hat.

4.3 Zusammenfassend

ist festzuhalten, dass das kantonale Steueramt durch die Neubewertung der

Liegenschaft C für die Steuerperiode 2016 gegen die Weisung 2009 verstossen

hat. Da die Weisung 2009 keine regelmässige Verkehrswertbewertung mehr

gewährleistet, wie dies das StHG vorschreibt, hat das Steuerrekursgericht die

Weisung 2009 zu Recht nicht angewandt. Die gestützt auf das

Verkehrswertgutachten vorgenommene Erhöhung des Vermögenssteuerwerts stellt

jedoch eine Ungleichbehandlung des Pflichtigen im Vergleich zu den restlichen

Grundeigentümern im Kanton Zürich dar, welche der Pflichtige nicht hinnehmen

muss. Aus diesem Grund hat er Anspruch, in der streitbetroffenen Steuerperiode

2016 die Liegenschaft C zu dem gemäss Weisung 2009 festgesetzten

Vermögenssteuerwert von Fr. 892'000.- zu versteuern.

Dies führt zur Gutheissung der Beschwerde.

5.

5.1 Bei diesem

Verfahrensausgang sind die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens dem

Beschwerdegegner aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit

§ 153 Abs. 4 StG).

5.2 Für die

Zusprechung einer Parteientschädigung im Beschwerdeverfahren gilt § 17 Abs. 2 VRG sinngemäss (§ 152 StG in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG). Nach § 17 Abs. 2 VRG kann die unterliegende Partei

oder Amtsstelle im Verfahren vor Verwaltungsgericht zu einer angemessenen

Entschädigung für die Umtriebe ihres Gegners verpflichtet werden, wenn

a) die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sachverhalte und

schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder den Beizug eines

Rechtsbeistandes rechtfertigte, oder b) ihre Rechtsbegehren oder

angefochtene Anordnung offensichtlich unbegründet waren.

5.3 Die

angemessene Entschädigung ist nach pflichtgemässem Ermessen festzusetzen (vgl.

RB 1998 Nr. 8). Zu beachten ist allerdings § 8 der Gebührenverordnung

des Verwaltungsgerichts vom 3. Juli 2018 (GebV VGr). Gestützt darauf ist

die Parteientschädigung nach der Bedeutung der Streitsache, der Schwierigkeit

des Falls, dem Zeitaufwand und den Auslagen zu bemessen. Ein unnötiger oder

geringfügiger Aufwand wird nicht ersetzt.

5.4 Einem

bestimmten oder bestimmbaren Streitwert trägt die 2. Kammer des

Verwaltungsgerichts in langjähriger Praxis bei einer vertretenen Partei durch

Heranziehung der Verordnung des Obergerichts über die Anwaltsgebühren vom

8. September 2010 (AnwGebV) Rechnung. Die nach dem dort in § 4

Abs. 1 festgelegten Tarif berechnete Grundgebühr wird für das

Beschwerdeverfahren in der Regel auf ein Drittel herabgesetzt (VGr, 13. Februar

2019, SB.2018.00027, E. 2.2.3; VGr, 21. Mai 2003,

SB.2002.00103 und SB.2002.00104, E. 5b, veröffentlicht in

ZStP 2003, 361), wobei die so ermittelte Entschädigung bei Vorliegen

besonderer Umstände um höchstens die Hälfte über- oder unterschritten werden

kann.

5.5 Der

Streitwert beträgt vorliegend rund Fr. 3'250.-. Gestützt auf die obigen

Erwägungen beträgt die ordentliche Prozessentschädigung Fr. 812.50.-. Für

das Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht wird diese Grundgebühr wiederum

auf ein Drittel, somit auf Fr. 271.- herabgesetzt. Aufgrund der Bedeutung

der Streitsache und dem Zeitaufwand rechtfertigt es sich jedoch, dem

Beschwerdeführer für das Verfahren vor dem Steuerrekursgericht eine

Parteientschädigung von Fr. 1'000.- (inkl. MWST) und für das Verfahren vor

Verwaltungsgericht eine solche von Fr. 500.- (inkl. MWST) zuzusprechen.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die

Beschwerde wird gutgeheissen und der Vermögenssteuerwert der Liegenschaft C in

der Steuerperiode 2016 auf Fr. 892'000.- festgelegt. Der Beschwerdeführer

wird für die Staats- und Gemeindesteuern 2016 mit einem steuerbaren Einkommen

von Fr. … und einem steuerbaren Vermögen von Fr. … (zum Satz von

Fr. …) eingeschätzt.

2. Die Kosten des Rekursverfahrens

(inkl. Expertenkosten) werden dem Beschwerdegegner auferlegt.

3. Der

Beschwerdegegner wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das Verfahren vor

dem Steuerrekursgericht eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.- (inkl.

MWST) zu bezahlen.

4. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 1'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 140.-- Zustellkosten,

Fr. 1'140.-- Total der Kosten.

5. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens

werden dem Beschwerdegegner auferlegt.

6. Der

Beschwerdegegner wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 500.- (inkl.

Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

7. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000 Lausanne 14, einzureichen.

8. Mitteilung an …