Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2020.00115

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

2. Abteilung

SB.2020.00115

Urteil

des Einzelrichters

vom 20. Januar 2021

Mitwirkend: Verwaltungsrichter Andreas Frei,

Gerichtsschreiberin

Corinna Bigler.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

Staat Zürich,

vertreten durch das kantonale Steueramt,

Dienstabteilung Recht,

Beschwerdegegner,

betreffend

Staats- und Gemeindesteuern 2017,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

A. A

(nachfolgend: die Pflichtige) ist 50 % Miteigentümerin des

Mehrfamilienhauses an der C-Strasse 01 in D. Die anderen 50 % sind im

Eigentum ihres Bruders. Das Mehrfamilienhaus besteht aus drei Wohnungen und

einem Atelier. Die Pflichtige selbst bewohnt die Attikawohnung. In ihrer

Steuererklärung 2017 deklarierte sie für das streitbetroffene Mehrfamilienhaus

die folgenden Mietzinse:

Stockwerk

Wohnungstyp

Deklarierter

Mietzins (50 %)

2

Attika

Fr. …

1

Wohnung

Fr. …

EG

Wohnung

Fr. …

EG

Atelier

Fr. …

Total

Fr. …

Als

Vermögenssteuerwert für das Mehrfamilienhaus deklarierte die Pflichtige Fr. …,

was ungefähr der Kapitalisierung der Erträge von Fr. … mit dem für

Mehrfamilienhäuser anwendbaren Kapitalisierungssatz von 7,05 % entspricht.

B. Mit

Einschätzungsvorschlag vom 4. März 2019 erhöhte das kantonale Steueramt

den Vermögenssteuerwert von Fr. … auf Fr. … Als Begründung führte es

aus, aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen und der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung seien die Vermögenssteuerwerte dann gesetzmässig, wenn sie sich

innerhalb einer Bandbreite von 70 % bis 100 % des Verkehrswerts

bewegten. Gemäss Gebäudeversicherung des Kantons Zürich betrage allein der

Versicherungswert des Gebäudes Fr. … und die Grundstückfläche von 627 m2

ergebe einen Steuerwert von Fr. … Unter Berücksichtigung einer

Altersentwertung von Fr. … und einem Landwert für die gesamte Parzelle von

Fr. … sei von einem Marktwert für die gesamte Liegenschaft von Fr. …

auszugehen. Entsprechend betrage der Vermögenssteuerwert für die gesamte

Liegenschaft Fr. … (70 % des Markwerts) bzw. Fr. … für den

hälftigen Anteil. Bei Nichteinverständnis sei der Wert mittels anerkannter,

nachvollziehbarer Beweismittel zu widerlegen (z.B. durch ein von einem

anerkannten Liegenschaftenschätzer erstelltes Verkehrswertgutachten). Mit

Eingabe vom 20. März 2019 liess die Pflichtige diesen Vorschlag ablehnen.

Der Vermögenssteuerwert sei nach der einschlägigen Weisung korrekt nach der

Formel "Mietertrag kapitalisiert mit 7,05 %" deklariert worden.

Da es sich bei einem höheren Vermögenssteuerwert um eine steuerbegründende

Tatsache handle, für welche das Steueramt beweispflichtig sei, sei es auch

nicht an ihr, ein Gutachten einzuholen.

C. Mit

Aktenauflage vom 30. April 2019 forderte das kantonale Steueramt die

Pflichtige erneut auf, mittels anerkannter, nachvollziehbarer Beweismittel zu

belegen, dass sich der deklarierte Vermögenssteuerwert innerhalb der Bandbreite

von 70 % bis 100 % des Verkehrswerts befinde. Der Vertreter der

Pflichtigen wiederholte mit E-Mail vom 6. Mai 2019 seinen Standpunkt,

wonach keine Veranlassung bestehe, von der formelmässigen Bewertung abzuweichen

und es beweisrechtlich nicht der Pflichtigen obliege, die steuerbehördliche

Annahme eines höheren Verkehrswerts zu entkräften.

D. Mit

Einschätzungsentscheid vom 20. Juni 2019 schätzte das kantonale Steueramt

die Pflichtige mit einem steuerbaren und satzbestimmenden Einkommen von Fr. …

und einem steuerbaren Vermögen von Fr. … (zum Satz von Fr. …) ein.

Einkommensseitig wurden keine Korrekturen vorgenommen. Vermögensseitig wurde

der Steuerwert des Mehrfamilienhauses wie im Einschätzungsvorschlag vorgesehen

auf Fr. … erhöht, wobei bei der Berechnung der Vermerk "1/2 Anteil

nach pflichtgemässem Ermessen geschätzt" angebracht wurde. Dagegen liess

die Pflichtige am 26. Juni 2019 Einsprache erheben. Mit Auflage vom 23. Juli

2019 und Mahnung vom 11. September 2019 forderte das kantonale Steueramt

die Pflichtige – wie bereits im Einschätzungsverfahren – erneut auf, den

Nachweis zu erbringen, dass der deklarierte Vermögenssteuerwert in der

Bandbreite von 70 % bis 100 % des Verkehrswerts liege. Mit E-Mails

vom 29. Juli bzw. 12. September 2019 führte der Vertreter der

Pflichtigen wiederum aus, die Forderung nach einem durch die Pflichtige zu

bezahlenden Privatgutachten sei rechtswidrig, weshalb ein solches nicht

eingeholt werde. Mit Entscheid vom 26. November 2019 wies das kantonale

Steueramt die Einsprache ab.

Erwägungen

II.

Gegen den Einspracheentscheid erhob die Pflichtige am 6. Dezember

2019.

Rekurs beim Steuerrekursgericht.

Mit Verfügung vom 22. September 2020 fragte der

Einzelrichter des Steuerrekursgerichts die Pflichtige an, ob sie die

individuelle Verkehrswertschätzung des kantonalen Steueramts rein quantitativ

akzeptiere, sodass die Streitsache auf die Grundsatzfrage beschränkt werden

könne, ob das steueramtliche Abweichen vom weisungsgemässen Formelwert in der

gegebenen Konstellation rechtlich zulässig sei. Mit Eingabe vom 24. September

2020.

stimmte die Pflichtige dieser Verfahrensbeschränkung zu.

Mit Entscheid vom 29. Oktober 2020 wies das

Steuerrekursgericht den Rekurs der Pflichtigen ab.

III.

Mit Beschwerde vom 8. Dezember 2020 liess die

Pflichtige dem Verwaltungsgericht beantragen, der Entscheid des

Steuerrekursgerichts des Kantons Zürich vom 29. Oktober 2020 sei

vollständig aufzuheben. Der Vermögenssteuerwert des Mehrfamilienhauses an der C-Strasse

01.

in Zürich sei für die Staats- und Gemeindesteuern 2017 auf Fr. …

festzusetzen und infolgedessen das satzbestimmende Vermögen auf Fr. … zu

reduzieren. Im Übrigen seien für die Anpassung der definitiven

Steuerveranlagung 2017 die Faktoren gemäss dem erstinstanzlichen Einspracheentscheid

vom 26. November 2019 einzusetzen; unter Kosten- und Entschädigungsfolge

zulasten des Beschwerdegegners.

Mit Beschwerdeantwort vom 21. Dezember 2020 nahm das

kantonale Steueramt zu den Argumenten der Pflichtigen in der Beschwerde Stellung

und beantragte die Abweisung der Beschwerde. Die Pflichtige reichte am 24. Dezember

2020.

eine Replik ein. Während das Steuerrekursgericht auf eine Vernehmlassung

verzichtete, liess sich das Steueramt der Stadt Zürich nicht vernehmen.

Der Einzelrichter erwägt:

1.

1.1

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht

betreffend die Staats- und Gemeindesteuern können laut § 153 Abs.3 des

Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen,

einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die

unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts

geltend gemacht werden.

1.2

Das

Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu

beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den

rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist

es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Übereinstimmung mit dem

Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein

Ermessen anstelle desjenigen des Steuerrekursgerichts zu setzen. Die

Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf

rechtsverletzende Ermessensfehler, d. h. auf Ermessensüberschreitung

und auf Ermessensmissbrauch (vgl. RB 1999 Nr. 147).

1.3

Prozessthema kann nur sein, was auch Gegenstand des vorinstanzlichen

Entscheids war bzw. nach richtiger Gesetzesauslegung hätte sein sollen. Auf

Begehren, über welche die Vorinstanz weder entschieden hat noch hätte

entscheiden sollen, ist daher nicht einzutreten (vgl. [anstelle vieler] VGr, 5. April

2018, SB.2018.00004, E. 1.2; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.],

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A.,

Zürich etc. 2014, Vorbemerkungen zu §§ 19–28a, N. 45).

2.

2.1

Vor

Steuerrekursgericht wurde der Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens auf

die Frage beschränkt, ob das steueramtliche Abweichen vom weisungsgemässen

Formelwert in der gegebenen Konstellation rechtlich zulässig sei. Da nur diese

Frage Gegenstand des vorinstanzlichen Entscheids ist, beschränkt sich auch vor

Verwaltungsgericht der Streitgegenstand auf diese Frage (vgl. E. 1.3).

2.2

Nach Art. 14 Abs.1 des Bundesgesetzes

über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember

1990.

(StHG) wird das Vermögen zum Verkehrswert bewertet, wobei der Ertragswert

angemessen berücksichtigt werden kann. Die Bewertung zum Verkehrswert ist für

die Kantone bindend. Nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist,

schreibt das StHG indessen nicht vor. Ebenso wenig wird die Kann-Vorschrift

betreffend die angemessene Berücksichtigung des Ertragswerts näher geregelt.

Den Kantonen steht daher ein weiter Ermessensspielraum offen (BGE 134 II 207 E. 3.6,

mit Hinweisen; BGr, 6. Mai 2019, 2C_277/2018, E. 4.1). Als Verkehrswert gilt der Preis, der

hierfür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag

mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (objektiver Marktwert, vgl. Felix Richner

et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., Zürich 2013, § 39 StG N. 7). Der Kanton Zürich hat Art. 14 Abs.1 StHG in § 39 Abs.1

StG umgesetzt. Da Art. 14 Abs. 1 StHG eine Bewertung zum

Verkehrswert verlangt, ist es gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung

unzulässig, eine generell deutlich unter dem Marktwert liegende Bewertung

anzustreben (BGE 124 I 145 E. 6 = ASA 68, 767 = StE 1998 A 23.1 Nr. 1

= StR 1998, 306 = ZStP 1998, 221). Mit diesem Urteil hat das Bundesgericht den

ehemaligen § 39 Abs. 3 Satz 3 StG, wonach der Verkehrswert in

der Regel 60 % des Marktwerts betragen soll, als harmonisierungs- und

verfassungswidrig eingestuft (vgl. Richner et al., § 39 StG N. 46).

2.3

Die aufgrund der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung angepassten und seit 1. Januar 2003 in Kraft stehenden § 39

Abs. 3 und Abs. 4 StG lauten wie folgt: Der

Regierungsrat erlässt die für eine gleichmässige Bewertung von Grundstücken

notwendigen Dienstanweisungen (Abs. 3 Satz 1 StG). Es kann eine

schematische, formelmässige Bewertung vorgesehen werden, wobei jedoch den

Qualitätsmerkmalen der Grundstücke, die im Fall der Veräusserung auch den

Kaufpreis massgeblich beeinflussen würden, angemessen Rechnung zu tragen ist (Abs. 3

Satz 2). Die Formel ist so zu wählen, dass die am oberen Rand der

Bandbreite liegenden Schätzungen nicht über dem effektiven Marktwert liegen (Abs. 3

Satz 3). Führt in Einzelfällen die formelmässige Bewertung dennoch zu

einem höheren Vermögenssteuerwert, ist eine individuelle Schätzung vorzunehmen

und dabei ein Wert von 90 % des effektiven Marktwerts anzustreben (Abs. 4

StG).

2.4

Am 12. August

2009.

hat der Regierungsrat gestützt auf §§ 21 Abs. 2, 39 Abs. 3

und 4 sowie 40 StG die Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden

über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab

Steuerperiode 2009 vom 12. August 2009 (ZStB Nr. 21.1; nachfolgend:

Weisung 2009) erlassen, welche ab der

Steuerperiode 2009 (1. Januar 2010) gültig ist.

2.4.1

Zum Vermögenssteuerwert von Mehrfamilien-

und Geschäftshäusern sieht die Weisung die folgenden Bestimmungen vor:

Rz. 36:

Mehrfamilien- und Geschäftshäuser sowie Stockwerkeigentum zu Geschäftszwecken

sind zum Ertragswert zu bewerten.

Rz. 38:

Zur Ermittlung des Ertragswerts von Mehrfamilienhäusern ist der Ertrag der

Liegenschaft zu kapitalisieren.

Rz. 39:

Der Ertrag bestimmt sich nach der Gesamtheit der von den Mietern geleisteten

Entschädigungen. Ein allfälliger Mietwert der vom Eigentümer und von zu seinem

Haushalt gehörenden Personen selbst genutzten Räume ist, ohne Berücksichtigung

eines eventuellen Einschlags gemäss Ziff. 67, zum Mietertrag

hinzuzuzählen. Wurden Mieter vertraglich zur Übernahme von üblicherweise vom

Eigentümer zu tragenden Unterhaltskosten und Abgaben verpflichtet, so ist der

Wert dieser Leistungen zum vereinbarten Mietzins hinzuzuzählen. Ausser Betracht

fallen Vergütungen der Mieter für Heizung, Warmwasser, Treppenhausreinigung,

Empfangsgebühren für Radio und Fernsehen, Gebühren für die Kehrichtentsorgung

sowie Gebühren für Wasser, Abwasser und für die Abwasserreinigung.

Rz. 40:

Bei nicht-, nur teilweise vermieteten Objekten oder bei offenkundig zu

Vorzugsbedingungen vermieteten Objekten ist der erzielbare Ertrag in die

Berechnung einzubeziehen.

Rz. 41:

Der Kapitalisierungssatz wurde durch Sachverständige, die von der

Finanzdirektion beauftragt wurden, ermittelt. Er setzt sich aus dem

Basiszinssatz und einem Zuschlag zusammen:

-

Der Basiszinssatz berücksichtigt die aktuelle Zinssituation und die

Zinserwartungen der Zukunft. Er beträgt 4,75 %.

-

Der Zuschlag zur Deckung der Verwaltungs- und Betriebskosten und zur

Bildung angemessener Rücklagen für den Unterhalt der Bauten beträgt 2,3 %.

Rz. 42: Der Kapitalisierungssatz beträgt somit

für alle Mehrfamilienhäuser 7,05 %.

2.4.2

Unter Ziff. D.I sieht die Weisung 2009 sodann eine individuelle

Schätzung des Vermögenssteuerwerts vor. Die diesbezüglichen Bestimmungen lauten

wie folgt:

Rz. 79: Führt die

schematische, formelmässige Ermittlung zu einem Vermögenssteuerwert, der über

100.

% des Verkehrswerts oder unter 70 % desselben liegt, so ist eine

individuelle Schätzung des Vermögenssteuerwerts vorzunehmen.

Rz. 80: Bei der individuellen

Schätzung des Verkehrswerts ist in einem ersten Schritt auf folgende Grundlagen

abzustellen:

-

auf den zeitnahen Kaufpreis der Liegenschaft,

-

auf den zeitnahen Anlagewert der Liegenschaft,

-

auf ein nach anerkannten Bewertungsgrundsätzen erstelltes

Privatgutachten.

Rz. 81: Ist aufgrund

vorstehender Grundlagen keine gesicherte Individualschätzung möglich, so kann

das kantonale Steueramt in einem zweiten Schritt für die individuelle

Ermittlung des Verkehrswerts die hedonische Methode anwenden. Für die

Ermittlung des Verkehrswerts mittels hedonischer Methode haben die

Steuerpflichtigen mitzuwirken, indem sie insbesondere den zugestellten

Fragebogen vollständig und wahrheitsgetreu ausfüllen und zusammen mit den

verlangten Unterlagen fristgerecht einreichen. Werden der vollständig

ausgefüllte Fragebogen oder die verlangten Unterlagen trotz Mahnung nicht

eingereicht, so ist der Vermögenssteuerwert nach pflichtgemässem Ermessen zu schätzen

(§§ 139 Abs. 2 und 140 Abs. 2 StG). Führt auch die hedonische

Methode zu einem unsicheren Ergebnis, das nicht auf die Verletzung der

Mitwirkungspflichten durch den Steuerpflichtigen zurückzuführen ist, so kann

das kantonale Steueramt zur Ermittlung des Verkehrswerts in einem dritten

Schritt ein amtliches Gutachten anordnen.

Rz. 82: Wird der

Verkehrswert aufgrund einer individuellen Schätzung ermittelt, ist der

Vermögenssteuerwert auf 70 % des ermittelten Verkehrswerts festzusetzen,

wenn der Formelwert weniger als 70 % des Verkehrswerts beträgt oder auf

90.

% des ermittelten Verkehrswerts festzusetzen, wenn der Formelwert mehr

als 100 % des Verkehrswerts beträgt.

2.4.3

Unter dem Titel Neufestsetzung von

Vermögenssteuerwerten und Eigenmietwerten von Mehrfamilien- und Geschäftshäusern

hält die Weisung 2009 sodann fest, dass die Vermögenssteuerwerte von

Mehrfamilien- und Geschäftshäusern sowie die Mietwerte von durch den

Pflichtigen und zu seinem Haushalt gehörenden Personen genutzten Wohnungen in

Mehrfamilien- und Geschäftshäusern ab Steuerperiode 2009 in jeder Steuerperiode

nach den Bestimmungen dieser Weisung neu festzulegen sind.

3.

3.1

Das

Steuerrekursgericht kam in seinem Entscheid zum Schluss, dass es dem kantonalen

Steueramt nicht verwehrt gewesen sei, für den Vermögenssteuerwert des

Mehrfamilienhauses nicht auf den Formelwert abzustellen, sondern im Sinn von Rz. 79

der Weisung 2009 eine individuelle Schätzung vorzunehmen und den

Vermögenssteuerwert auf 70 % des Verkehrswerts anzuheben. Es stützte sich

dabei insbesondere auf BGE 128 I 240, in welchem sich das Bundesgericht

aufgrund einer staatsrechtlichen Beschwerde des Mieterverbands Zürich mit § 39 StG zu befassen hatte. Das Bundesgericht habe mit diesem Urteil die

Verfassungskonformität von § 39 Abs. 3 und 4 StG bestätigt und

gleichzeitig festgehalten, die harmonisierungs- und verfassungsmässige

Anwendung erheische, im Rahmen der Ausführungsvorschriften (mithin der Weisung)

aufgrund der Formelbewertung resultierende verfassungswidrig tiefe Steuerwerte

gegebenenfalls durch eine individuelle Schätzung zu vermeiden oder zu

korrigieren, wie dies das Gesetz (§ 39 Abs. 4 StG) für zu hohe, d.h.

über dem Verkehrswert liegende Steuerwerte ausdrücklich vorsehe. Mit Verweis

auf seinen Entscheid 1 ST.2019.121 vom 14. Februar 2020 wies das

Steuerrekursgericht darauf hin, dass gemäss Rz. 92 der Weisung 2009 die

Vermögenssteuerwerte von Mehrfamilienhäusern in jeder Steuerperiode nach den

Bestimmungen der Weisung neu festzulegen seien. Anders als bei

Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum, wo sich der Formelwert

schwergewichtig auch am Landwert orientiere, stelle sich im vorliegenden Fall

die Frage nicht, ob die Verfassungswidrigkeit des Formelwerts darauf beruhe,

dass die Bodenpreise seit 2009 (dem Jahr der Weisung) ganz allgemein stark

angestiegen seien und deshalb einer individuellen Schätzung das

Rechtsgleichheitsgebot entgegenstehen könnte.

3.2

3.2.1

Die Pflichtige rügt zum einen, die

Auffassung des Steuerrekursgerichts, wonach die jährlich neue

Vermögenssteuerwertermittlung für Mehrfamilien- und Geschäftshäuser durch

Kapitalisierung der Mieterträge automatisch auch eine jederzeitige

Individualschätzung erlaube, treffe nicht zu. Dem stehe das neue Urteil des

Verwaltungsgerichts vom 11. November 2020 (SB.2020.00088) entgegen,

welches erst während laufender Rechtsmittelfrist ergangen und aufgrund seiner

grundsätzlichen Natur auch mittels Medienmitteilung kommuniziert worden sei.

Besagtem Urteil sei eine Konstellation mit einem Geschäftshaus zugrunde

gelegen, dessen Vermögenssteuerwert – nicht anders wie auch bei

Mehrfamilienhäusern – sich ebenso durch die Kapitalisierung mit 7,05 %

ergebe. Das Verwaltungsgericht habe in diesem Urteil festgehalten, dass ohne

Vorliegen eines ausserordentlichen Neubewertungsgrunds eine einzelfallartige

Erhöhung des Vermögenssteuerwerts durch das Steueramt aufgrund der

verfassungsrechtlichen Rechtsgleichheit (Art. 8 Abs. 1 der

Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]) rechtswidrig sei. Bereits damit

stehe fest, dass das Vorgehen des Beschwerdegegners Art. 8 Abs. 1 BV

verletzte, da für die ausserordentliche Einzelfallschätzung keine

Rechtsgrundlage bestehe. Ferner sei zu berücksichtigen, dass für Mehrfamilien-

und Geschäftshäuser in erster Linie die erzielten Mieterträge einschlägig

seien. Das Steuerrecht sei vom Grundsatz der zivilrechtsakzessorischen

Betrachtungsweise geprägt, weshalb es im Kern widersprüchlich wäre, wenn der

Verordnungsgeber bei Mehrfamilienhäusern einerseits bewusst auf die erzielten

Mietzinseinnahmen abstelle, die sich aber nicht regelmässig änderten, und

zugleich extensive Einzelfallschätzungen nach behördlichem Gutdünken und ohne

klar erkennbare Systematik erlauben würde.

3.2.2

Das kantonale Steueramt vertritt hingegen die Position, es sei nach jeder

Neufestlegung des Formelwerts eine individuelle Schätzung des Verkehrswerts

vorzunehmen, sofern die schematische, formelmässige Ermittlung zu einem

Vermögenssteuerwert führe, der nicht innerhalb der Grenzen von 70 % bis

100.

% des Verkehrswerts liege. Diese Prüfung sei gemäss der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGr, 10. Juli 2002, 2P.120/2001) vom

Kanton bei jeder Festlegung der Steuerwerte sicherzustellen, sei vom Kantonsrat

des Kantons Zürich im seinerzeitigen Verfahren gegenüber dem Bundesgericht

explizit zugesichert worden und entspreche auch der Praxis des kantonalen

Steueramts.

3.2.3

3.2.3.1

Wie das kantonale Steueramt in seiner Beschwerdeantwort zutreffend

ausführt, war Streitobjekt des verwaltungsgerichtlichen Urteils SB.2020.00088 vom

11.

November 2020 nicht eine Geschäftsliegenschaft, sondern eine industrielle

Liegenschaft. Dies kommt im Urteil sowohl im Sachverhalt (Abschnitt I.A) als

auch in den Erwägungen (E. 2) klar zum Ausdruck und war zwischen den

Parteien auch nicht strittig. Das kantonale Steueramt hatte für die neue

Bewertung der industriellen Liegenschaft die Bewertungsgrundsätze für

Mehrfamilien- und Geschäftshäuser analog angewandt, worauf in der von der

Pflichtigen angerufenen Stelle im Sachverhalt (Abschnitt I.B) Bezug genommen

wird. Die Weisung 2009 sieht für die beiden Typen von Liegenschaften –

Mehrfamilien- und Geschäftshäuser zum einen und industrielle oder gewerbliche

Liegenschaften zum anderen – unterschiedliche Bewertungsgrundsätze vor. Während

Mehrfamilien- und Geschäftshäuser zum Ertragswert bewertet werden (Weisung

2009, Rz. 36), berechnet sich der Wert von industriellen oder gewerblichen

Liegenschaften nach der Formel "Landwert + Zeitbauwert" (Weisung

2009, Rz. 46). Sodann behandelt die Weisung 2009 diese beiden Typen auch

bei der Neufestsetzung der Vermögenssteuerwerte unterschiedlich. Die

Vermögenssteuerwerte von industriellen oder gewerblichen Liegenschaften bleiben

unter Vorbehalt der in Ziff. 89-91 genannten ausserordentlichen

Neubewertungsgründe bis zu einer späteren allgemeinen Neubewertung in den

nachfolgenden Steuerperioden unverändert (Weisung 2009, Rz. 88). Die

Vermögenssteuerwerte von Mehrfamilien- und Geschäftshäusern hingegen sind ab

Steuerperiode 2009 in jeder Steuerperiode nach den Bestimmungen dieser Weisung

neu festzulegen (Weisung 2009, Rz. 92). Die Feststellung des

Verwaltungsgerichts in seinem Urteil vom 11. November 2020, SB.2020.00088,

wonach eine einzelfallartige Erhöhung des Vermögenssteuerwerts ohne Vorliegen

eines ausserordentlichen Neubewertungsgrunds gegen die Rechtsgleichheit

verstosse, bezieht sich auf industrielle oder gewerbliche Liegenschaften und

nicht auf Mehrfamilien- und Geschäftshäuser. Da sich das Urteil des

Verwaltungsgerichts vom 11. November 2020, SB.2020.00088, nicht zur

Bewertung von Mehrfamilien- und Geschäftshäusern äussert, steht es – entgegen

der Auffassung der Pflichtigen – einer jederzeitigen Individualschätzung von

Mehrfamilien- und Geschäftshäusern nicht entgegen.

3.2.3.2

Gemäss Rz. 79 der Weisung 2009 ist eine individuelle Schätzung des

Verkehrswerts vorzunehmen, sofern die schematische, formelmässige Ermittlung zu

einem Vermögenssteuerwert führt, der über 100 % des Verkehrswerts oder

unter 70 % desselben liegt. Diese Bestimmung stellt sicher, dass die

Formelwerte zu Vermögenssteuerwerten führen, die in der Bandbreite zwischen 70 %

bis 100 % des Verkehrswerts liegen. Vor diesem Hintergrund ist die

Bestimmung dahingehend zu verstehen, dass eine individuelle Schätzung des

Verkehrswerts immer dann zu erfolgen hat, wenn der Formelwert neu berechnet

wurde. Während die Formelwerte von Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum (zu

Wohnzwecken) sowie industriellen oder gewerblichen Liegenschaften – abgesehen

von ausserordentlichen Neubewertungsgründen – einmalig bei Erlass der Weisung

im Jahr 2009 berechnet wurden, wird der Formelwert von Mehrfamilien- und

Geschäftshäusern, welcher dem Ertragswert entspricht, jährlich neu festgelegt.

Aufgrund dieser jährlichen Neufestlegung ist es auch gerechtfertigt, dass bei

Mehrfamilien- und Geschäftshäusern jährlich eine individuelle Schätzung des

Verkehrswerts zur Überprüfung des neu festgesetzten Formel- bzw. Ertragswerts

zu erfolgen hat.

3.2.3.3

Die Argumentation der Pflichtigen, wonach es widersprüchlich wäre, wenn der

Verordnungsgeber bei Mehrfamilienhäuser einerseits bewusst auf die erzielten

Mietzinseinnahmen abstelle, die sich aber nicht regelmässig änderten, und

zugleich extensive Einzelfallschätzungen nach behördlichem Gutdünken und ohne

klar erkennbare Systematik erlauben würde, vermag nicht zu überzeugen. Die

individuelle Schätzung erlaubt nur ein Eingreifen bzw. ein Abweichen von der

formelmässigen Ertragswerbewertung, wenn der formelmässige Wert nicht in der

Bandbreite zwischen 70 % bis 100 % des Verkehrswerts liegt. Innerhalb

dieser Bandbreite darf vom Ertragswert nicht abgewichen werden. Zudem gibt die

Weisung 2009 in Rz. 80 ff. klare Vorgaben, nach welchen Grundsätzen

die individuelle Schätzung zu erfolgen hat, weshalb extensive

Einzelfallschätzungen nach behördlichem Gutdünken und ohne klar erkennbare

Systematik gegen die Weisung 2009 verstossen würden.

3.2.3.4

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das kantonale Steueramt durch die

Vornahme der individuellen Schätzung des streitbetroffenen Mehrfamilienhauses

nicht gegen die Weisung 2009 verstossen hat. Ob das kantonale Steueramt die

individuelle Schätzung korrekt vorgenommen hat, kann an dieser Stelle

offenbleiben, da die Pflichtige den ermittelten Verkehrswert von Fr. …

bzw. Fr. … für den Miteigentumsanteil von 50 % im

steuerrekursgerichtlichen Verfahren in quantitativer Hinsicht akzeptiert hat.

Es ist an dieser Stelle jedoch darauf hinzuweisen, dass das kantonale Steueramt

vor der Vornahme einer individuellen Schätzung die Ertragswertberechnung hätte

überprüfen müssen. Der von der Pflichtigen für die Attikawohnung deklarierte

hälftige Jahresmietzins von Fr. … erscheint eher tief, weshalb nicht

ausgeschlossen werden kann, dass es sich dabei um eine Vorteilsmiete handelt,

welche für die Ertragswertberechnung auf einen Drittpreis anzuheben gewesen

wäre. Da in der vorliegenden Konstellation aber auch ein deutlich höherer

Drittpreis für die Attikawohnung nicht zu einer anderen Bewertung geführt

hätte, kann die korrekte Feststellung des Ertragswerts ausnahmsweise

unberücksichtigt bleiben. Denn selbst wenn der hälftige Drittpreis für die

Attikawohnung doppelt so hoch wäre wie der von der Pflichtigen deklarierte

Mietzins (Fr. … anstatt Fr. …), würde dies an der vorliegenden

Bewertung nichts ändern. Unter Berücksichtigung eines Drittpreises von Fr. …

beliefen sich die zu kapitalisierenden hälftigen Jahresmietzinse auf Fr. …

und der hälftige Ertragswert wäre Fr. … Da auch dieser Wert deutlich

unterhalb der Bandbreite von 70 % bis 100 % des Verkehrswerts liegt,

betrüge der Vermögenssteuerwert auch in diesem Fall Fr. … (70 % des

Verkehrswerts).

3.3

3.3.1

Weiter bringt die Pflichtige vor, der in Rz. 79 der Weisung 2009

verankerten individuellen Schätzung des Verkehrswerts, sofern der Formelwert

unter 70 % des Verkehrswerts liegt, fehle die gesetzliche Grundlage im

kantonalen Steuergesetz, weshalb diese gesetzeswidrig sei und überdies gegen

das in Art. 127 Abs. 1 BV verankerte abgaberechtliche

Legalitätsprinzip verstosse. § 39 Abs. 4 StG erlaube die Vornahme

einer individuellen Schätzung nur, wenn die formelmässige Bewertung zu einem

Wert über dem effektiven Marktwert führe. Bereits die systematische Stellung

des § 39 Abs. 4 StG verdeutliche, dass es unstreitig der

gesetzgeberischen Intention entsprochen habe, Vermögenssteuerwerte durch

Individualschätzung nur "nach unten", nicht aber "nach

oben" zu korrigieren. Dies werde auch durch die historische Auslegung

gestützt, zeige doch die Gesetzgebungsgeschichte, dass der heutige § 39 StG nur aufgrund bundesgerichtlichen Drucks überhaupt existiere.

3.3.2

Das abgaberechtliche Legalitätsprinzip verlangt, dass die Ausgestaltung der

Steuern, namentlich der Kreis der Steuerpflichtigen, der Gegenstand der Steuer

und deren Bemessung in den Grundzügen im Gesetz selbst geregelt ist (Art. 127

Abs. 1 BV; Art. 164 Abs. 1 lit. d BV). Es dient einer

rechtssicheren (Voraussehbarkeit, Berechenbarkeit), rechtsgleichen und

willkürfreien Abgabeerhebung (BGE 141 V 509 E. 7.1.1). Zu diesem Zweck

wird der Handlungsspielraum der rechtsanwendenden Abgabebehörden auf ein

vernünftiges Mass beschränkt (BGE 145 I 52 E. 5.2.1; BGE 143 I 227 E. 4.2;

BGE 142 II 182 E. 2.2.1). Delegiert der Gesetzgeber die Zuständigkeit zur

Festlegung einer Abgabe an eine nachgeordnete Behörde, muss er den Kreis der

Abgabepflichtigen, den Gegenstand und die Bemessungsgrundlage zumindest in den

Grundzügen selber festlegen (BGE 143 I 220 E. 5.1.1; vgl. zum Ganzen: BGr,

27.

Januar 2020, 2C_973/2019, E. 2.1).

3.3.3

Der Grundstückseigentümer als Kreis der Steuerpflichtigen und die

Grundstücke als Gegenstand der Vermögenssteuer gehen aus dem StG eindeutig

hervor. Indem die Pflichtige vorliegend eine Verletzung von Art. 127 Abs. 1

BV rügt, macht sie sinngemäss geltend, die Bemessungsgrundlage der Vermögenssteuer

auf Grundstücke sei in § 39 StG nicht ausreichend normiert. Dem kann nicht

gefolgt werden. § 39 Abs. 1 StG schreibt in genereller Weise vor,

dass das Vermögen – und damit auch ein Grundstück – zum Verkehrswert bewertet

wird. In Bezug auf die Bewertung von Grundstücken ermächtigte der Gesetzgeber

den Regierungsrat, die Bestimmungen für eine gleichmässige Bewertung von

Grundstücken in einer Dienstanweisung zu erlassen (§ 39 Abs. 3 StG),

was der Regierungsrat mit der Weisung 2009 getan hat. Als Grundsatz legte der

Gesetzgeber fest, eine schematische, formelmässige Bewertung könne vorgesehen

werden, die Formel sei aber so zu wählen, dass die am oberen Rand der Bandbreite

liegenden Schätzungen nicht über dem effektiven Marktwert liegen. Mit der

vorgeschriebenen Verkehrswertbewertung sind die Grundzüge der

Bemessungsgrundlage in § 39 StG enthalten. Dass der Gesetzgeber in § 39 Abs. 4 StG darüber hinaus festgelegt hat, dass bei einem den Verkehrswert

übersteigenden Formelwert ein Vermögenssteuerwert von 90 % des effektiven

Marktwerts anzustreben ist, führt im Umkehrschluss nicht dazu, dass die

Anhebung auf 70 % des Verkehrswerts bei einem unter 70 % des

Verkehrswerts liegenden Formelwerts zwingend auch im StG hätte geregelt werden

müssen. Bereits aufgrund der in § 39 Abs. 1 StG vorgeschriebenen

Verkehrswertbewertung muss der Steuerpflichtige damit rechnen bzw. ist es für

ihn voraussehbar, dass ein Formelwert, der deutlich unter dem Verkehrswert

liegt, auf eine bestimmte Schwelle anzuheben ist. Dass diese Schwelle – welche

gemäss Weisung Rz. 79 der Weisung 2009 70 % des Verkehrswerts beträgt

– nicht im StG selbst geregelt ist, begründet keine Verletzung des

abgaberechtlichen Legalitätsprinzips, da die Grundsätze der Bewertung im StG

ausreichend festgehalten sind. Diese Auffassung wird auch – worauf das

Steuerrekursgericht bereits hingewiesen hat – durch die bundesgerichtliche

Rechtsprechung gestützt. So hat das Bundesgericht in BGE 128 I 240

festgehalten, der mit § 39 StG dem Regierungsrat gewährte Spielraum

schliesse die Möglichkeit mit ein, auch verfassungswidrig tiefe Steuerwerte

gegebenenfalls durch eine individuelle Schätzung zu vermeiden oder zu

korrigieren, wie dies das Gesetz für zu hohe, d.h. über dem Verkehrswert

liegende Steuerwerte ausdrücklich vorsehe (BGE 128 I 240 E. 3.3.2).

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

4.

Bei diesem Ausgang des

Verfahrens sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 151

Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG) und es steht ihr

keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 152

und § 153 Abs. 4 StG). Weil die Aufwendungen der Beschwerdegegnerin

für das vorliegende Verfahren nicht über das Mass hinausgegangen sind, das von

einer Amtsstelle im Rahmen ihrer gewöhnlichen Tätigkeit erwartet werden darf,

hat sie keinen Anspruch auf eine Umtriebsentschädigung (§ 152 in

Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG und § 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt der

Einzelrichter:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 1'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 140.-- Zustellkosten,

Fr. 1'140.-- Total der Kosten.

3.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden

der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Eine

Parteientschädigung bzw. Umtriebsentschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert

30.

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …