Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2021.00001

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

2. Abteilung

SB.2021.00001

SB.2021.00003

Urteil

der 2. Kammer

vom 20. Oktober 2021

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichterin

Viviane Sobotich, Gerichtsschreiberin

Ivana Devcic.

In Sachen

Gemeinde A,

vertreten durch die Kommission für Grundsteuern,

Beschwerdeführerin,

gegen

1.

B,

2.

C,

beide vertreten durch RA D,

3.

RA D,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend

Grundstückgewinnsteuer,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

A. B und C

planten, auf ihrem Grundstück an der E-Strasse 01 in A (Kat.-Nr. 02)

eine Neuüberbauung mit zwei Mehrfamilienhäusern zu realisieren. Hierzu

tauschten sie mit D, dem Eigentümer des Nachbargrundstücks E-Strasse 03

(Kat.-Nr. 04), 76 m2 Land ab. Gemäss Tauschvertrag hatte

keine der Parteien der anderen eine Aufzahlung zu leisten. Beurkundet wurde der

Landtausch im Rahmen von zwei separaten, spiegelbildlichen Handänderungen.

Die Kommission für Grundsteuern der Gemeinde A ging in

zwei separaten Veranlagungsentscheiden vom 25. September 2019 davon aus,

dass bei beiden Handänderungen aus dem Verkauf von 76 m2 Land

ein steuerpflichtiger Grundstückgewinn von je Fr. … entstanden sei und

auferlegte beiden Parteien eine Grundstückgewinnsteuer von je Fr. …

B. Die

Grundsteuerkommission wies die dagegen erhobenen Einsprachen in zwei separaten

Einspracheentscheiden am 25. November 2019 ab.

Erwägungen

II.

Dagegen erhoben B und C sowie D gemeinsam Rekurs. Das

Steuerrekursgericht hiess ihren Rekurs mit Entscheid vom 19. November 2020

gut, hob die Einspracheentscheide der Grundsteuerkommission der Gemeinde A vom

25.

November 2019 auf und stellte fest, dass die Grundstückgewinnsteuer

betreffend die beiden Handänderungen an der E-Strasse 03 und 01 in A

aufgeschoben werde. Es erwog im Wesentlichen, der streitbetroffene Landabtausch

sei eine privilegierte Grenzbereinigung i.S.v. § 216 Abs. 3

lit. c des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG). Die Kosten

auferlegte das Steuerrekursgericht der Gemeinde A. Parteientschädigungen sprach

es nicht zu.

III.

Mit zwei separaten Beschwerden vom 4. Januar 2021

gelangte die Gemeinde A an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung

des Entscheids des Steuerrekursgerichts vom 19. November 2020 und die

Wiederherstellung der Einspracheentscheide der Grundsteuerkommission der

Gemeinde A vom 25. November 2019; alles unter Kostenfolge der

Beschwerdegegnerschaft.

Mit identischen Beschwerdeantworten vom 8. Februar

2021, verfasst von D, beantragte die Beschwerdegegnerschaft, die Beschwerden

abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. Sollten die Beschwerden

gutgeheissen werden, müsste die Sache zur Beurteilung des Landwerts an die

Vorinstanz zurückgewiesen werden.

Das Steuerrekursgericht verzichtete am

14.

Januar 2021 auf Vernehmlassung.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Die Beschwerden

SB.2021.00001 und SB.2021.00003 betreffen denselben Sachverhalt und dieselbe

Rechtslage. Zudem hatten die betroffenen Privatpersonen mit gemeinsamen Eingaben

bei der Beschwerdegegnerin Einsprache und anschliessend beim

Steuerrekursgericht Rekurs erhoben und vertritt der Beschwerdeführer des

Verfahrens SB.2021.00003 als Rechtsanwalt die Beschwerdeführenden im Verfahren

Dispositiv

SB.2021.00001. Aus diesen Gründen sowie zwecks Vermeidung widersprüchlicher

Entscheide rechtfertigt sich die Vereinigung der Verfahren.

1.2 Die Gemeinde A als einschätzende

Gemeinde ist in Grundsteuersachen ohne Weiteres zur Beschwerde legitimiert (§ 213 StG). Die Beschwerde wurde nicht von der Grundsteuerkommission im eigenen Namen

erhoben, wie die Beschwerdegegnerschaft ausführt, sondern von der Gemeinde A,

vertreten durch die Grundsteuerkommission, unterzeichnet von der

Kommissionspräsidentin und Gemeinderätin F sowie vom Abteilungsleiter Steuern. Die

Grundsteuerkommission behauptet – entgegen der Auffassung der

Beschwerdegegnerschaft – nirgends, vom Gemeinderat A zur Erhebung der

Beschwerde beauftragt oder bevollmächtigt worden zu sein. Dies ist auch nicht

notwendig. Denn die Grundsteuerkommission A ist keine beratende Kommission,

sondern besorgt als Kommission mit selbständigen Verwaltungsbefugnissen

selbständig die Aufgaben, die ihr durch die kantonale Steuergesetzgebung

übertragen sind (Art. 50 der Gemeindeordnung der Gemeinde A vom

17. Mai 2009). Es handelt sich dabei um eine Kommission i.S.v. § 51

Abs. 1 des Gemeindegesetzes vom 20. April 2015 (GG), die im Rahmen

ihrer Aufgaben anstelle des Gemeindevorstands handelt. Ihre Entscheide sind für

die Gemeinde verbindlich (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Tobias F.

Rohner, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021, § 210

N. 3). Aus der Marginalie zu Art. 50 der Gemeindeordnung sowie aus

der Systematik ergibt sich, dass der Grundsteuerkommission keine Geschäfte

übertragen sind, in denen sie Antrag an den Gemeinderat stellen müsste (vgl. z. B. für die Baukommission

Art. 48 der Gemeindeordnung). Hat eine Gemeinde eine Grundsteuerkommission

eingesetzt, ist diese auch zuständig, die Gemeinde in den Rechtsmittelverfahren

über Grundstückgewinnsteuerbelange zu vertreten (vgl. RB 1960 Nr. 80;

Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Tobias F. Rohner, Kommentar zum

Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021, § 210 N. 3).

Auf die Beschwerde ist somit

einzutreten.

1.3 Mit der Steuerbeschwerde an das

Verwaltungsgericht können laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 StG alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des

Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des

rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die

reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die

Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben.

Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in

Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu

überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu

setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich

auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d. h. auf Ermessensüberschreitung und auf

Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).

2.

2.1 Das

Steuerharmonisierungsgesetz verpflichtet die Kantone zur Erhebung einer

Grundstückgewinnsteuer (Art. 2 Abs. 1 lit. d StHG). Materiell

geregelt ist die Grundstückgewinnsteuer in Art. 12 StHG. Gemäss dessen

Absatz 1 unterliegen der Grundstückgewinnsteuer Gewinne, die sich bei der

Veräusserung eines Grundstücks des Privatvermögens oder eines land- und

forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran ergeben (vgl. § 216 Abs. 1 StG). Grundstückgewinn ist derjenige Betrag, um den der Erlös aus

der Handänderung die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich

Aufwendungen) übersteigt (§ 219 Abs. 1 StG). Die Steuerpflicht wird

gemäss Art. 12 Abs. 2 StHG durch jede Veräusserung eines Grundstücks

begründet, soweit nicht ein Grund für einen Steueraufschub gemäss Art. 12

Abs. 3 StHG vorliegt. Nach Art. 12 Abs. 3 lit. c StHG wird

die Besteuerung u.a. auch aufgeschoben bei Landumlegungen zwecks Güterzusammenlegung,

Quartierplanung, Grenzbereinigung, Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen

sowie bei Landumlegungen im Enteignungsverfahren oder drohender Enteignung.

Wortgleich sieht auch § 216 Abs. 3 lit. c StG einen

Steueraufschub in den genannten Fällen vor.

2.2 Wie das

Steuerrekursgericht zutreffend festgestellt hat, gehört auch der vorliegende

Tausch zu den zivilrechtlichen Handänderungen und liegen zwei zivilrechtliche

Handänderungen vor, wenn zwei Grundstücke getauscht werden (vgl. dazu Martin

Zweifel/Silvia Hunziker/Olivier Margraf/Stefan Oesterhelt, Schweizerisches

Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich 2021, § 6 N. 31). Selbst wenn

Tauschgeschäfte ohne Aufgeld erfolgen, stellen sie steuerbare zivilrechtliche

Handänderungen dar, die grundsätzlich die Grundstückgewinnsteuer auslösen,

sofern kein Steueraufschubsgrund erfüllt ist

(Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, § 7 N. 63).

2.3 Umstritten

ist vorliegend, ob der "Landabtausch" zwischen den

Beschwerdegegnerschaften als Grenzbereinigung i.S.v. Art. 12 Abs. 3

lit. c StHG bzw. § 216 Abs. 3 lit. c StG zu qualifizieren

und damit ob ein Steueraufschub zu gewähren ist oder nicht.

2.3.1

Die Begriffe der Landumlegung und Grenzbereinigung werden weder im StHG

noch im StG definiert. Auch dem Wortlaut der französischen

("remembrement", "réctification de limites") und der

italienischen ("ricomposizione", "rettificazione dei

limiti") Fassung ist keine Definition zu entnehmen. Im übrigen Bundesrecht

und in den kantonalen Gesetzgebungen werden die Begriffe mit unterschiedlichen

Bedeutungen verwendet, so etwa in Art. 20 des Raumplanungsgesetzes vom

22. Juni 1979 (RPG), Art. 31 des Bundesgesetzes über die

Nationalstrassen vom 8. März 1960 (NSG), Art. 703 des

Zivilgesetzbuchs (ZGB) oder Art. 7 und 10 des Wohnbau- und

Eigentumsförderungsgesetzes vom 4. Oktober 1974 (WEG).

2.3.2

Der bundesgerichtlichen Rechtsprechung lassen sich, soweit ersichtlich,

keine Definitionen der Begriffe in Art. 12 Abs. 3 lit. c StHG

entnehmen. Allgemein hat das Bundesgericht Landumlegungen so definiert, dass

"den Eigentümern von Land im Zusammenlegungsgebiet anstelle ihrer

zerstreuten, kleinen und ungünstig geformten Grundstücke im Interesse einer

rationelleren Bodennutzung arrondierte grössere und besser geformte Grundstücke

zugewiesen" werden (BGE 95 I 366 E. 4). Die Rechtsprechung des

Kantons Zürich ging – wie das Steuerrekursgericht zutreffend ausgeführt hat –

grundsätzlich vom baurechtlichen Begriff der Grenzbereinigung, also von § 178

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG), aus und

definierte die Grenzbereinigung als "ein nicht der Erschliessung dienendes

reines Landumlegungsverfahren, das zum Zug kommt, wenn der Grenzverlauf oder

Baulinien eine zweckmässige Überbauung einzelner Grundstücke hindern"

(VGr, 11. Mai 1993, SR 93/0003, E. 2). Diesen Handänderungen i.S.v. § 216 Abs. 3 lit. c StG sei gemeinsam, dass ein finanzieller Gewinn in der

Regel nicht realisiert werde und die Handänderung in der Regel nicht freiwillig

erfolge (RB 1964 Nr. 73). Ferner bewirkten sie eine Verbesserung des

wirtschaftlichen Grundvermögens des Pflichtigen (VGr, 1. April 1993, SR 93/0007,

E. 3a).

2.3.3

Als Grenzbereinigung grundstückgewinnsteuerlich privilegiert werden nur

Landumlegungen von Grundstückteilen, nicht aber ganzer Grundstücke (Felix Richner/Walter

Frei/Stefan Kaufmann/Tobias F. Rohner, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz,

4. A., Zürich 2021, § 216 N 237).

3.

3.1 Unter

Berufung auf die Systematik macht die Beschwerdeführerin geltend, bei den in § 216 Abs. 3 lit. c StG aufgezählten Steueraufschubstatbeständen handle es

sich ausschliesslich um solche, die im öffentlichen Interesse lägen und gegen

den Willen der Parteien durchgesetzt werden könnten, die in einem amtlichen

Verfahren und unter Mitwirkung der Behörde durchgeführt würden und klaren

Verfahrensregeln unterstünden.

3.2 Fest

steht, dass der vorliegende Landabtausch zwischen den Beschwerdegegnerschaften

ohne Mitwirkung der Behörden und nicht im für Grenzbereinigungen kraft § 181

ff. PBG vorgeschriebenen Verfahren durchgeführt wurde. Die Privilegierung

i.S.v. § 216 Abs. 3 lit. c StG ist zwar auf Güterzusammenlegungen

und die Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen gemäss Bundesgesetz über die

Landwirtschaft vom 29. April 1998 sowie gemäss Landwirtschaftsgesetz vom

2. September 1979 und auf Quartierplanungen und Grenzbereinigung gemäss

PBG zugeschnitten. Dem klaren Wortlaut des Steuergesetzes ist jedoch keine

ausdrückliche Beschränkung auf diese Fälle zu entnehmen, sodass grundsätzlich

auch rein private Landumlegungen oder Grenzbereinigungen, die nicht erzwungen

werden könnten, darunterfallen können (vgl. Marianne Klöti-Weber, in: Marianne

Klöti-Weber/Dave Siegrist/Dieter Weber [Hrsg.], Kommentar zum Aargauer

Steuergesetz, 4. A., Muri-Bern 2015, § 97 N. 34; Richner et al.,

Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, § 216 N. 213). Auch die

Systematik lässt nicht auf eine derartige Beschränkung schliessen, entspricht

der Wortlaut von § 216 Abs. 3 lit. c StG doch der Vorgabe von

Art. 12 Abs. 3 lit. c StHG. Wie ein Blick auf die Praxis anderer

Kantone bezüglich der gesetzlichen Bestimmungen identischen Wortlauts und

derselben Systematik zeigt, schliesst die Systematik die Gewährung des

Steueraufschubs für private, nicht erzwingbare Grenzbereinigungen keineswegs

aus (Marianne Klöti-Weber, in: Marianne Klöti-Weber/Dave Siegrist/Dieter Weber

[Hrsg.], Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 4. A., Muri-Bern 2015, § 97

N. 34; s. auch Peter B. Nefzger/Madeleine Simonek/Thomas P. Wenk [Hrsg.],

Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, Basel/Genf/München

2004, § 73 N. 28). Daran vermag auch der Umstand, dass die

Rechtsprechung des Kantons Zürich für die Definition des Begriffs der

Grenzbereinigung auf § 178 PBG abgestellt und ausgeführt hat, der steuerrechtliche

Begriff der Grenzbereinigung sei deckungsgleich mit dem baurechtlichen, nichts

zu ändern. Es ging dabei um die inhaltliche Umschreibung des Begriffs und nicht

um das Verfahren. Das bedeutet, dass auch der vorliegende private Landabtausch

eine Grenzbereinigung i.S.v. § 216 Abs. 3 lit. c StG darstellen

kann, obwohl er nicht in einem Verfahren gemäss §§ 181 ff. PBG

durchgeführt worden ist, und unabhängig davon, ob er erzwingbar wäre. In diesem

Sinn hat die Rechtsprechung festgehalten, dass die Handänderung in der Regel

nicht freiwillig erfolge (vgl. E. 2.3.2).

3.3 Betreffend

die ins Feld geführte Voraussetzung des öffentlichen Interesses ist

festzuhalten, dass für die Gewährung eines Steueraufschubs i.S.v. § 216 Abs. 3 lit. c StG nicht erforderlich ist, dass die Landumlegung oder

Grenzbereinigung ausschliesslich im öffentlichen Interesse liegt (vgl.

Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, § 216 N. 211).

Vielmehr ist – wie bei allen Steueraufschubstatbeständen von § 216 Abs. 3 lit. c StG – durchaus denkbar, dass sie sowohl im öffentlichen

als auch im privaten Interesse liegt.

Allein daraus, dass die Beschwerdegegner ein privates

Interesse an der Grenzbereinigung haben und ihnen diese zum Vorteil gereicht,

kann nicht der Umkehrschluss gezogen werden, der Landabtausch bzw. die

Grenzbereinigung läge nicht auch im öffentlichen Interesse. Führt die

Grenzbereinigung – wie vorliegend – zu einer besseren Ausnützung des

betreffenden Gebiets, ist trotz bestehenden privaten Interessen auch der öffentliche

Nutzen zu bejahen (RB 1982 Nr. 114; Marianne Klöti-Weber, in: Marianne

Klöti-Weber/Dave Siegrist/Dieter Weber [Hrsg.], Kommentar zum Aargauer

Steuergesetz, 4. A., Muri-Bern 2015, § 97 N. 34 m.w.H.).

3.4 Die

Beschwerdeführerin macht weiter geltend, eine zweckmässige Überbauung wäre

schon vor dem Landabtausch möglich gewesen. Die Beschwerdegegnerschaft räumt

ein, dass beide Parzellen vor der Grenzbereinigung überbaubar gewesen seien,

aber weniger zweckmässig.

Das Steuerrekursgericht erachtete es als heikel, den

Begriff der Grenzbereinigung im Steuerrecht mit demjenigen im Baurecht

gleichzusetzen. Während die Zweckmässigkeit i.S.v. § 178 Abs. 1 PBG

die Grenzen der Nachbargrundstücke schützen wolle, trage der

Steueraufschubstatbestand der Grenzbereinigung dem Umstand Rechnung, dass ein

bei einer Handänderung erzielter Gewinn letztlich gar nicht realisiert werde.

Daher sei, wo Nachbarn einvernehmlich eine gemeinsame Grenze mit Blick auf eine

bessere Überbaubarkeit ihrer Grundstücke unter Abtausch von wenigen Quadratmetern

Land begradigen, die bau- und planungsrechtliche "Zweckmässigkeit"

i.S.v. § 178 Abs. 1 PBG von den Gemeindesteuerbehörden beim

Aufschubstatbestand der Grenzbereinigung nicht zu beurteilen.

Das Erfordernis der Zweckmässigkeit ergibt sich nicht aus

Art. 12 Abs. 3 lit. c StHG oder § 216 Abs. 3 lit. c StG, weder aus dem Wortlaut noch durch Auslegung. Vielmehr wird es

im Kanton Zürich aus § 178 Abs. 1 PBG abgeleitet. Danach genügt es,

dass der Grenzverlauf eine zweckmässige Überbauung "hindert". Nach

dem Wortlaut ist somit nicht zwingend erforderlich, dass der Grenzverlauf eine

Überbauung gänzlich verunmöglicht; es genügt, wenn die zweckmässige Überbauung

durch den Grenzverlauf erschwert wird. Folglich ist nicht vorausgesetzt, dass

die Grenzbereinigung eine zweckmässige Überbauung erst ermöglicht, sondern

reicht es, wenn dadurch die Überbaubarkeit wesentlich verbessert wird (vgl.

BGr, 25. Januar 2007, 1A.210/2006, E. 3). Somit ist unerheblich, ob –

wie die Beschwerdeführerin geltend macht – eine zweckmässige Überbauung schon

vor der Grenzbereinigung möglich gewesen ist. Es leuchtet ein und ergibt sich

aus den Akten, dass der geknickte Grenzverlauf die Überbaubarkeit erschwerte

und die Begradigung der geknickten Grenze die Überbaubarkeit mit Blick auf die

einzuhaltenden Grenzabstände und der Platzierung der Baukörper wesentlich

erleichtert. Hinzu kommt, dass damit eine bessere Ausnützung des knappen Bodens

ermöglicht wird, was dem öffentlichen Interesse besser gerecht wird als der

vorherige Grenzverlauf (vgl. E. 3.3).

3.5 Sodann

macht die Beschwerdeführerin geltend, vorliegend seien nicht nur einige wenige

Quadratmeter, sondern Flächen in der Grösse von 76 m2 bzw. 7 %

bzw. 5,76 % der Grundstücksfläche abgetauscht worden. Bei dieser

Grössenordnung könne nicht von einem geringfügigen Abtausch gesprochen werden,

der steuerrechtlich nicht von Belang wäre.

Auch hierzu kann der baurechtliche Begriff der

Grenzbereinigung i.S.v. § 178 Abs. 1 PBG herangezogen werden. § 178 Abs. 1 PBG beschränkt die Grösse der abgetauschten Flächen insofern, als

er vorschreibt, dass die abgetauschten Grundstückteile selbständig nicht

überbaubar sein dürfen (vgl. E. 2.3.3). Dies ist mit Blick auf die Akten

der Fall, wurden doch drei- und viereckige Flächen von ca. 3 m Tiefe

gegenseitig abgetreten. Diese Teilflächen waren nicht selbständig überbaubar.

3.6 In Bezug

auf das Argument, dass vorliegend ein Gewinn realisiert worden sei und die

Argumentation des Steuerrekursgerichts in diesem Punkt nicht zutreffe, kann

festgehalten werden, dass selbst die Realisierung eines Gewinns den

Steueraufschub zufolge Grenzbereinigung nach § 216 Abs. 3 lit. c StG nicht ausschlösse. Die Rechtsprechung hat lediglich festgehalten, dass in

der Regel trotz Verbesserung des Grundvermögens kein Gewinn realisiert

werde (vgl. E. 2.3.2). Daher kann dahingestellt bleiben, ob das

Steuerrekursgericht zu Recht davon ausging, dass vorliegend gewissermassen wie

bei der Ersatzbeschaffung im Umfang des reinvestierten Gewinns kein Gewinn

realisiert worden sei.

3.7 Zusammenfassend

kann festgehalten werden, dass der Landabtausch zwischen der

Beschwerdegegnerschaft die Voraussetzungen des Steueraufschubstatbestands der

(privaten) Grenzbereinigung i.S.v. § 216 Abs. 3 lit. c StG

erfüllt. Der Entscheid des Steuerrekursgerichts ist somit zu bestätigen und die

Beschwerden sind vollumfänglich abzuweisen.

4.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten der

Beschwerdeführerin aufzuerlegen und steht ihr keine Parteientschädigung zu (§ 213 Satz 2 StG in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 151

Abs. 1 bzw. § 152 StG und § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 [VRG]). Der obsiegenden Beschwerdegegnerschaft ist sodann

keine Parteientschädigung zuzusprechen. Zwar wurde die Beschwerdeantwort von

einem Rechtsanwalt verfasst (Beschwerdegegner im Verfahren SB.2021.00003);

dieser stritt jedoch in eigener Sache, die zudem keinen besonderen Aufwand

erforderte.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Verfahren SB.2021.00001 und SB.2021.00003 werden vereinigt.

2. Die

Beschwerde SB.2021.00001 wird abgewiesen.

3. Die

Beschwerde SB.2021.00003 wird abgewiesen.

4. Die

Gerichtsgebühr für das Verfahren SB.2021.00001 wird festgesetzt auf

Fr. 2'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 70.-- Zustellkosten,

Fr. 2'070.-- Total der Kosten.

5. Die

Gerichtsgebühr für das Verfahren SB.2021.00003 wird festgesetzt auf

Fr. 2'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 70.-- Zustellkosten,

Fr. 2'070.-- Total der Kosten.

6. Die

Gerichtskosten beider Verfahren werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

7. Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

8. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

9. Mitteilung an …