Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2021.00070

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

2. Abteilung

SB.2021.00070

Urteil

der 2. Kammer

vom 16. März 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,

Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Gerichtsschreiberin Corinna Bigler.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

Gemeinde E, vertreten durch den Gemeinderat,

Beschwerdegegnerin,

betreffend Grundstückgewinnsteuer,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

A. Mit

Abtretungsvertrag vom 30. März 2006 übertrug C seiner Konkubinatspartnerin

A (nachfolgend: die Pflichtige) den hälftigen Miteigentumsanteil an der

Einfamilienhaus-Liegenschaft an der D-Strasse 01 in E (Kat.-Nr. 02).

Als Gegenleistung übernahm die Pflichtige die Hälfte der auf C lautenden

Hypothek gegenüber der F-Bank in Höhe von gesamthaft Fr. 520'000.-, d. h. Fr. 260'000.-. C

war nach der Scheidung seiner Ehe im Jahr 2002 Eigentümer dieser Liegenschaft

geworden. Weil der Erlös von Fr. 260'000.- unter dem im Jahr 1999 von C bezahlten

hälftigen Erwerbspreis von Fr. 325'000.- lag, fiel aus der Handänderung

vom 30. März 2006 keine Grundstückgewinnsteuer an.

Nach erfolgter Trennung machte die Pflichtige am 17. Juni

2016 beim Friedensrichteramt E eine Klage gegen C auf Aufhebung des

Miteigentums hängig. Im Rahmen der Instruktionsverhandlung vor dem

Bezirksgericht Winterthur vom 19. September 2018 schlossen die Pflichtige

und C den folgenden Vergleich, von welchem das Bezirksgericht Winterthur mit

Beschluss vom 25. Oktober 2018 Vormerk nahm:

"1. Die Klägerin verpflichtet sich, ihren

halben Miteigentumsanteil an der Liegenschaft D-Strasse 01, E, auf den

Beklagten zu übertragen. Die Parteien beantragen dem Gericht, das Grundbuchamt E

nach rechtskräftiger Erledigung des Verfahrens entsprechend anzuweisen.

2.

Der Beklagte verpflichtet sich im Gegenzug, die auf

der Liegenschaft lastenden Hypotheken bei der F-Bank in Höhe von Fr. 540'000.-

und Fr. 100'000.- unter Entlastung der Klägerin als alleiniger Schuldner

zu übernehmen;

3.

Der Beklagte verpflichtet sich weiter, das Darlehen

gegenüber G in der Höhe von Fr. 60'000.- unter Entlastung der Klägerin als

alleiniger Schuldner zu übernehmen;

4.

Der Beklagte verpflichtet sich, innert 30 Tagen

nach der Übertragung der Liegenschaft D-Strasse 01, E, in sein

Alleineigentum, den Wohneigentumsförderungsbezug der Klägerin auf ihr

Freizügigkeitskonto Nr. 03 bei der Freizügigkeitsstiftung der H-Bank im

Umfang von Fr. 110'000.- zu überweisen;

5.

Der Beklagte verpflichtet sich weiter, innert 30 Tagen

nach der Übertragung der Liegenschaft D-Strasse 01, E, in sein

Alleineigentum der Klägerin Fr. 27'500.- zu bezahlen."

Am 18. Dezember 2018 wurde C als Alleineigentümer der

Liegenschaft D-Strasse 01 in E in das Grundbuch eingetragen. Mit Beschluss

vom 10. März 2020 auferlegte der Gemeinderat E der Pflichtigen eine

Grundstückgewinnsteuer von Fr. ….

B. Gegen

den Beschluss vom 10. März 2020 erhob die Pflichtige Einsprache. Der

Gemeinderat hiess diese mit Einspracheentscheid vom 9. Juni 2020 teilweise

gut und reduzierte die Grundstückgewinnsteuer geringfügig auf Fr. …. Dabei

berücksichtigte er die folgenden Erlösbestandteile:

Alleinige

Schuldübernahme der Hypotheken gegenüber der

F-Bank (im Betrag von Fr. 540'000.- und Fr. 100'000.-)

Fr. 320'000.-

Schuldübernahme

Darlehen G

(Anteil der Pflichtigen gemäss ihrer Steuerdeklaration)

Fr. 28'500.-

Rückzahlung

an Freizügigkeitsstiftung der Pflichtigen

Fr. 110'000.-

Zahlung

von C an die Pflichtige

Fr. 27'500.-

Total

Gegenleistungen

Fr. 486'000.-

Erwägungen

II.

Am 15. Juli 2020 gelangte die Pflichtige mit Rekurs

an das Steuerrekursgericht. Dieses hiess das Rechtsmittel mit Entscheid vom 30. März

2021.

teilweise gut und setzte die Grundstückgewinnsteuer von Fr. … auf Fr. …

herab. Es erwog, es ergebe sich aus den beigezogenen Steuerakten, dass die

Rückerstattung von Fr. 110'000.- durch C an das Freizügigkeitskonto der

Pflichtigen nicht vollumfänglich Erlös darstelle, sondern im Umfang von Fr. 50'090.-

eine Darlehensrückzahlung von C an die Pflichtige vorliege. Weiter erhöhte es

die Anlagekosten um wertvermehrende Aufwendungen in Höhe von Fr. 37'500.-.

Zudem gewährte es der Pflichtigen die unentgeltliche Prozessführung und setzte

Rechtsanwalt B als unentgeltlichen Rechtsbeistand ein.

III.

Gegen den Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 30. März

2021.

(versandt am 7. April 2021) erhob die Pflichtige am 7. Mai 2021

Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Darin beantragte sie, in Abänderung des

Entscheids des Steuerrekursgerichts sei der Grundstückgewinn auf höchstens Fr. 30'500.-

festzulegen. Zudem ersuchte sie um unentgeltliche Prozessführung und Einsetzung

von Rechtsanwalt B als unentgeltlichen Rechtsvertreter; alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.

Das Steuerrekursgericht verzichtete auf Vernehmlassung.

Mit Beschwerdeantwort vom 22. Juni 2021 beantragte die Gemeinde E, die

Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolge abzuweisen. Eventualiter

sei die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen und die Grundstückgewinnsteuer sei

auf Fr. … zu erhöhen. Es folgten keine weiteren Eingaben.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in

Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213

des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen,

einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die

unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts

geltend gemacht werden.

1.2

Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die

reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die

Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben.

Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in

Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu

überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu

setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich

auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d. h.

auf Ermessenüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).

1.3

Für das

Verwaltungsgericht ist sodann die gleiche Aktenlage massgebend wie für das

Steuerrekursgericht. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spätestens im

Verfahren vor dem Steuerrekursgericht behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen

worden sind, dürfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren grundsätzlich nicht

nachgebracht werden. Neue Beweise dürfen insoweit vorgelegt werden, als sie den

bereits behaupteten Sachverhalt untermauern. Vom Novenverbot ausgenommen sind zudem

echte Noven, namentlich neue tatsächliche Behauptungen und Beweismittel, die

auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund (§ 155 bzw. § 160 StG; Art. 147

bzw. Art. 151 DBG) beruhen oder der Stützung von geltend gemachten

Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsächlicher Vorbringen

oder Beweismittel bedürfen (BGE 131 II 548).

2.

2.1

Die Grundstückgewinnsteuer wird erhoben von den

Gewinnen, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen

ergeben (§ 216 Abs. 1 StG). Steuerbarer Grundstückgewinn ist gemäss § 219 Abs. 1 StG jener Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten übersteigt.

Während sich der Erlös aus dem Kaufpreis und allen weiteren Leistungen des

Erwerbers zusammensetzt (§ 222 StG), umfassen die Anlagekosten den

Erwerbspreis (§ 220 StG) sowie die anrechenbaren Aufwendungen (§ 221 StG). Der Erlös ist ein wirtschaftlicher Begriff, der nach wirtschaftlichen

Gesichtspunkten auszulegen ist. Alles, was der Erwerber – in einem

wirtschaftlichen Sinn verstanden – an den Veräusserer persönlich oder auf

dessen Rechnung an einen Dritten für die Grundstücksübertragung leistet, bildet

den grundsteuerlich massgebenden Erlös (Martin Zweifel et al., Schweizerisches

Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich 2021, § 10 N. 79).

2.2

Muss

gerichtlich darüber entschieden werden, wem das Eigentum an einem Grundstück

zusteht und weist es der Richter einem Rechtssubjekt zu, das bislang noch nicht

im Grundbuch eingetragen war, so handelt es sich hierbei um eine

zivilrechtliche Handänderung (Richner et al., § 216 StG N. 41). Die

Grundstückübertragungen durch richterliches Gestaltungsurteil wirken

unmittelbar eigentumsbegründend im Zeitpunkt der Rechtskraft (Marianne Klöti-Weber

in: Marianne Klöti-Weber/Dave Siegrist/Dieter Weber [Hrsg.], Kommentar zum

Aargauer Steuergesetz, 4. A., Muri-Bern 2015, § 96 N. 23;

Richner et al., § 216 StG N. 42).

3.

Vor Verwaltungsgericht strittig ist einzig die von C für den

Miteigentumsanteil erbrachte Gegenleistung bzw. die Höhe des für die

Grundstückgewinnsteuer massgebenden Erlöses. Die Pflichtige macht geltend, die

(alleinige) Übernahme der Hypothek bei der F-Bank im Betrag von Fr. 100'000.-,

die Übernahme des Darlehens von G in Höhe von Fr. 28'500.- sowie die

Zahlung von Fr. 27'500.- von C stünden nicht mit der Übertragung des

Miteigentumsanteils im Zusammenhang und stellten folglich keine

Erlösbestandteile dar. Deshalb reduziere sich der Erlös um Fr. 106'000.- (Fr. 50'000.-

+ Fr. 28'500.- + Fr. 27'500.-).

3.1

Im

Rekursverfahren behauptete die Pflichtige noch, nur die Barzahlung von Fr. 27'500.-

stehe in einem kausalen Zusammenhang zur Übertragung des Miteigentumsanteils.

Insoweit handelt es bei der vor Verwaltungsgericht vertretenen Auffassung, die

Barzahlung von Fr. 27'500.- stehe nicht im Zusammenhang mit der strittigen

Handänderung um eine neue Tatsachenbehauptung, die unter das Novenverbot fällt

(vgl. E. 1.3).

3.2

3.2.1

Weshalb die Übernahme des Darlehens von G in Höhe von Fr. 28'500.- kein

Erlösbestandteil darstellen soll, begründet die Pflichtige vor

Verwaltungsgericht nicht. Sie lässt lediglich in allgemeiner Weise ausführen,

mittels dem vor Bezirksgericht geschlossenen Vergleich hätten sie und C die

Auflösung der einfachen Gesellschaft bzw. des Konkubinats als Ganzes geregelt.

Die Beschwerdegegnerin hätte zu Unrecht sämtliche Leistungen von C als

Erlösbestandteile übernommen.

3.2.2

Die Argumentation der Pflichtigen vermag nicht zu überzeugen. Gemäss

Beschluss des Bezirksgerichts Winterthur vom 25. Oktober 2018 hat die

Pflichtige mittels Klage vom 23. November 2016 dem Gericht beantragt, es

sei das Miteigentum an der Liegenschaft D-Strasse 01, E unter Liquidation

der zwischen den Parteien diesbezüglich bestehenden einfachen Gesellschaft

aufzuheben und die Liegenschaft unter Ausbezahlung der Klägerin auf den

Beklagten zu übertragen. Der Beschluss des Bezirksgerichts Winterthur enthält

keine Hinweise darauf, dass noch andere Forderungen zwischen den Parteien

Gegenstand des Vergleichs gewesen sein sollten. Demzufolge erfolgten sämtliche

mittels Vergleich vereinbarten Zahlungen bzw. Schuldübernahmen von C – und

damit auch die Übernahme des Darlehens von G – als Gegenleistung für die

Übertragung des Miteigentumsanteils an der Liegenschaft in E.

3.3

3.3.1

In Bezug auf die Hypothek lässt die Pflichtige ausführen, diese stünde im

Zusammenhang mit dem Erwerb von zwei Stockwerkeigentumseinheiten in I. Diese

Auffassung hat sie bereits im Rekursverfahren vertreten. Sie und C hätten diese

per 30. April 2012 je zur Hälfte zu einem Gesamtpreis von Fr. 290'000.-

gekauft. Der Kaufpreis sei mit einer Hypothek der J-Bank in Höhe von Fr. 194'000.-

und einer weiteren Hypothek der F-Bank von Fr. 100'000.- finanziert

worden. Ihr Miteigentum an den beiden Stockwerkeigentumseinheiten habe sie mit

Kaufvertrag vom 13. Februar 2015 an C übertragen, wobei dieser als

Gegenleistung die Hälfte der Hypothek der J-Bank, d. h. Fr. 97'000.-, übernommen habe. Die

Hypothek von Fr. 100'000.- bei der F-Bank sei weiterhin auf die

Liegenschaft D-Strasse 01 in E bestehen geblieben, obwohl ausgewiesen sei,

dass diese für den Erwerb der beiden Stockwerkeigentumseinheiten in I verwendet

worden sei. Korrekterweise hätte C bei der Übertragung der beiden

Stockwerkeigentumseinheiten im Jahr 2015 auch die Hypothek in Höhe von Fr. 100'000.-

übernehmen müssen. Daraus folge, dass die Hypothek in Höhe von Fr. 100'000.-

nur im Zusammenhang mit dem Erwerb der beiden Stockwerkeinheiten in I und nicht

mit dem Erwerb oder der Abtretung des Einfamilienhauses in E im Zusammenhang

stehe.

3.3.2

Wie in E. 3.2.2 ausgeführt erfolgten sämtliche mittels Vergleich

vereinbarten Zahlungen bzw. Schuldübernahmen von C – und damit auch die

Übernahme der Hypothek bei der F-Bank in Höhe von Fr. 100'000.- – als

Gegenleistung für die Übertragung des Miteigentumsanteils an der Liegenschaft

in E. Dass damit andere Forderungen beglichen worden wären, ergibt sich weder

aus dem Beschluss des Bezirksgerichts vom 25. Oktober 2018 noch wird es

von der Pflichtigen substanziiert geltend gemacht. Sodann ergibt sich eindeutig

aus den Akten, dass die Liegenschaft in E als Pfandobjekt für die Hypothek in

Höhe von Fr. 100'000.- bei der F-Bank diente und nicht die Liegenschaften

in I. Dass mit den von der Bank erhaltenen Mitteln die Liegenschaften in I

finanziert worden wären, wie die Pflichtige geltend macht, mag zutreffen,

ändert jedoch nichts daran, dass sich C zur Übernahme dieser Schuld gegen

Übertragung des Miteigentumsanteils an der Liegenschaft in E bereit erklärt

hat. Dass C die Hypothek bei der F-Bank in Höhe von Fr. 100'000.- nicht

bereits beim Erwerb der Liegenschaften in I vollständig übernommen hat, ist

darauf zurückzuführen, dass als Pfandobjekt die Liegenschaft in E diente. Damit

sind die Vorinstanzen zu Recht zum Schluss gelangt, dass es sich bei der

Übernahme der Hypothek bei der F-Bank von Fr. 100'000.- durch C im Umfang

von Fr. 50'000.- um Erlös handelt.

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

Auf den in der

Beschwerdeantwort gestellten Eventualantrag der Beschwerdegegnerin, welcher auf

eine Erhöhung der Grundstückgewinnsteuer zielt, ist nicht weiter einzugehen, da

das Zürcher Recht die Möglichkeit der Anschlussbeschwerde nicht vorsieht (RB

2001.

Nr. 94; VGr, 21. Februar 2018, SB.2017.00105).

4.

4.1

Bei diesem

Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen

und es steht ihr keine Parteientschädigung zu (§ 213 Satz 2 StG in

Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 151 Abs. 1 bzw. § 152 StG und § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

[VRG]). Eine solche steht auch dem Gemeindesteueramt nicht zu, ist diesem

doch kein über dessen übliche Amtstätigkeit hinausgehender Aufwand entstanden.

4.2

Für das

verwaltungsgerichtliche Verfahren beantragt die Beschwerdeführerin die

unentgeltliche Prozessführung sowie die Bestellung von Rechtsanwalt B als

unentgeltlichen Rechtsbeistand.

4.2.1

Nach § 16 Abs. 1 VRG ist

Privaten, welchen die nötigen Mittel fehlen und deren Begehren nicht

offensichtlich aussichtslos erscheinen, auf entsprechendes Ersuchen die

Bezahlung von Verfahrenskosten und Kostenvorschüssen zu erlassen. Sie haben

nach § 16 Abs. 2 VRG Anspruch auf die Bestellung eines

unentgeltlichen Rechtsbeistands, wenn sie nicht in der Lage sind, ihre Rechte

im Verfahren selbst zu wahren. Offenkundig aussichtslos sind Begehren, deren

Chancen auf Gutheissung um derart viel kleiner als jene auf Abweisung

erscheinen, dass sie kaum als ernsthaft bezeichnet werden können (Richner et

al., § 151 StG N. 35; Kaspar Plüss, in: Alain Griffel [Hrsg.],

Kommentar VRG, 3. A., Zürich etc. 2014, § 16 N. 46).

Mittellos bzw. bedürftig ist, wer nicht in der Lage ist, die Gerichtskosten aus

seinen Einkünften – nach Abzug der Lebenshaltungskosten – innert angemessener

Frist (bei aufwendigen Prozessen innert zwei Jahren, bei weniger aufwendigen

Prozessen innert eines Jahres) zu tilgen (BGr, 2. August 2018,

2C_409/2017, E. 6.1.2; Richner et al., § 151 StG N. 34; Plüss, § 16

N. 20). Die

mitwirkungspflichtige gesuchstellende Person muss den Nachweis der Mittellosigkeit

erbringen. Ihr obliegt es, die Einkommens- und Vermögensverhältnisse umfassend

darzulegen und soweit möglich auch zu belegen. An den Nachweis der

Bedürftigkeit sind praxisgemäss hohe Anforderungen zu stellen (vgl. VGr. 2. Oktober

2019, VB.2019.00061, E. 2.1; BGr, 5. September 2013, 2C_156/2013, E. 3.2;

vgl. auch Plüss, Kommentar VRG, § 16 N. 38 ff.).

4.2.2

Das von der Pflichtigen vor

Verwaltungsgericht gestellte Begehren um Reduktion des Erlöses um die hälftige

Hypothek bei der F-Bank in Höhe von Fr. 100'000.-, um das Darlehen

gegenüber G von Fr. 28'500.- sowie um die Barzahlung von C in Höhe von Fr. 27'500.-

ist als offenkundig aussichtslos einzustufen. Bereits das Steuerrekursgericht

hat ausführlich begründet, weshalb die Übernahme der Hypothek bei der F-Bank in

Höhe von Fr. 100'000.- im Umfang von Fr. 50'000.- als Bestandteil des

Erlöses zu behandeln ist. Die Pflichtige setzte sich vor Verwaltungsgericht

nicht substanziiert mit diesen Ausführungen auseinander, sondern wiederholte

lediglich ihre bereits im Rekursverfahren vorgebrachten Argumente. Auch in

Bezug auf die Behauptung, das Darlehen von G in Höhe von Fr. 28'500.-

stehe mit der Liegenschaft in E nicht im Zusammenhang, blieb die Pflichtige vor

Verwaltungsgericht eine substanziierte Begründung schuldig. Die Prüfung des

dritten vor Verwaltungsgericht strittigen Erlösbestandteils – die Barzahlung

von C an die Pflichtige von Fr. 27'500.- – scheiterte bereits an der

Novenschranke (vgl. E. 1.3). Damit

steht dem Gesuch der Pflichtigen um unentgeltliche Rechtspflege die

offensichtliche Aussichtslosigkeit ihres Begehrens entgegen, weshalb dieses

abzuweisen ist. Bei dieser Sachlage kann offenbleiben, ob die Pflichtige

mittellos ist.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Das Gesuch um unentgeltliche

Rechtspflege für das verwaltungsgerichtliche Verfahren wird abgewiesen.

2.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'800.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 70.-- Zustellkosten,

Fr. 2'870.-- Total der Kosten.

4.

Die Gerichtskosten werden der

Beschwerdeführerin auferlegt.

5.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

6.

Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des

Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

7.

Mitteilung an

…