Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2021.00101

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

2. Abteilung

SB.2021.00101

Urteil

der 2. Kammer

vom 23. Februar 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichterin

Viviane Sobotich, Gerichtsschreiber

Felix Blocher.

In Sachen

Stadt M, vertreten durch die Kommission für Grundsteuern,

Beschwerdeführerin,

gegen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch C AG,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend

Grundstückgewinnsteuer,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Eheleute A und B (nachfolgend: die Pflichtigen)

veräusserten am 1. April 2011 für Fr. … ihre selbstbewohnte

Fünfzimmer-Wohnung an der D-Strasse 01 in M-E, nachdem sie am 27. Februar

2009 für Fr. … als Ersatzobjekt eine Eigentumswohnung an der F-Strasse 02

in M-G erworben hatten. Basierend auf einem steuerpflichtigen Grundstückgewinn

von Fr. … und einer zehnjährigen Besitzesdauer setzte die Kommission für

Grundsteuern der Stadt M am 20. Februar 2014 die mit der Veräusserung

angefallene Grundstückgewinnsteuer auf Fr. … fest, schob diese aber wegen

Ersatzbeschaffung gemäss § 216 Abs. 3 lit. i des Steuergesetzes

vom 8. Juni 1997 (StG) auf.

Nachdem die Pflichtigen am 16. Mai 2019 ihre

Eigentumswohnung an der F-Strasse für Fr. … veräussert hatten, setzte die

Kommission für Grundsteuern am 19. November 2019 den steuerpflichtigen

Grundstückgewinn (unter Anrechnung des aufgeschobenen Grundstückgewinns des

vorangegangenen Verkaufs) auf Fr. … und die daraus resultierende

Grundstückgewinnsteuer (bei einer Besitzesdauer von 18 Jahren) auf Fr. …

fest.

Die Pflichtigen beantragten im nachfolgenden

Einspracheverfahren sinngemäss, dass der Grundstückgewinn im Umfang von Fr. …

erneut aufzuschieben sei, nachdem sie am 31. Mai 2019 eine

Ersatzliegenschaft an der H-Strasse 03 in M-I erworben hätten. Nachdem die

Kommission weitere Abklärungen vorgenommen hatte, wies sie die Einsprache am 28. April

2020 ab.

Erwägungen

II.

Den hiergegen erhobenen Rekurs hiess das

Steuerrekursgericht am 13. Juli 2021 gut. Es gewährte für den

Grundstückgewinn von insgesamt Fr. … (inklusive dem 2009 aufgeschobenen

Grundstückgewinn) im Umfang von Fr. … den Steueraufschub, womit sich die

Grundstückgewinnsteuer von Fr. … auf Fr. … reduzierte. Überdies

sprach es den Pflichtigen eine Parteientschädigung von je Fr. 1'000.-

(Mehrwertsteuer inbegriffen) zu.

III.

Mit Beschwerde vom 12. August 2021 beantragte das

Steueramt der Stadt M dem Verwaltungsgericht, es sei der

steuerrekursgerichtliche Entscheid aufzuheben und der

"Einsprachebeschluss" (recte: Veranlagungsbeschluss) der Kommission

für Grundsteuern vom 19. November 2019 zu bestätigen. Weiter ersuchte es

um die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Während das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung

verzichtete, beantragten die Pflichtigen die Abweisung der Beschwerde und die

Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Kammer erwägt:

1.

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in

Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213

des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen,

einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die

unrichtige oder unvollständige Feststel­lung des rechtserheblichen Sachverhalts

geltend gemacht werden.

Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die

reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die

Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben.

Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in

Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu

überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu

setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich

auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d. h. auf Ermessenüberschreitung und auf

Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).

2.

2.1

2.1.1

Die Grundstückgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG von den

Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von

solchen ergeben. Gemäss § 216 Abs. 3 lit. i StG wird die Steuer

aufgeschoben bei vollständiger oder teilweiser Veräusserung einer dauernd

und ausschliesslich

selbstgenutzten Wohnliegenschaft

(Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der Erlös innert

angemessener Frist zum Erwerb oder Bau einer gleichgenutzten

Ersatzliegenschaft im Kanton verwendet wird. Diese Vorschrift entspricht fast

wörtlich der Regelung von Art. 12 Abs. 3 lit. e des

Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und

Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG). Art. 12 Abs. 3 lit. e

StHG regelt die dauernde und ausschliessliche Selbstnutzung von

Wohnliegenschaften in Zusammenhang mit dem Steueraufschub bei

Ersatzbeschaffungen, abschliessend, ohne den Kantonen einen Spielraum zu

belassen (BGE 143 II 233 E. 3).

2.1.2

Selbstnutzung bedeutet, dass das veräusserte Objekt durch die

steuerpflichtige Person selbst zu Wohnzwecken an ihrem Hauptwohnsitz genutzt

wird (vgl. das Rundschreiben der Finanzdirektion an die Gemeinden über den

Aufschub der Grundstückgewinnsteuern bei Ersatzbeschaffung einer dauernd und

ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft [§ 216 Abs. 3 lit. i

und § 226a StG] vom 1. Februar 2018, ZStB Nr. 216.3

[nachfolgend: Rundschreiben], Rz. 7). Ausschliesslich ist die

Selbstnutzung, wenn sie zu keinen anderen Zwecken als Wohnzwecken dient

(Rundschreiben, Rz. 8). Dauernd ist die Selbstnutzung, wenn sie

grundsätzlich ohne Unterbruch erfolgt. Ein bloss vorübergehender Unterbruch der

Selbstnutzung, eine Fremdnutzung (Vermietung) oder eine Nichtnutzung (leerstehend)

sind nicht schädlich, wenn der Unterbruch durch äussere, vom Steuerpflichtigen

nicht beeinflussbare Umstände bedingt ist (RB 1998 Nr. 164, Rundschreiben,

Rz. 9).

2.1.3

Entscheidend ist, ob die Frist zwischen den Selbstnutzungen angemessen ist.

Unter einer angemessenen Frist nach § 216 Abs. 3 lit. i StG wird in der Regel eine Frist von zwei Jahren im Sinn einer "Unbedenklichkeitsfrist"

angesehen (siehe Rundschreiben, Rz. 17; Felix Richner et al., Kommentar

zum Zürcher Steuergesetz, Zürich 2021, 4. A., § 216 StG N. 280;

vgl. auch BGE 138 II 105 = Pra 101 [2012] Nr. 88). Ist die Frist länger,

so ist im Einzelfall zu prüfen, ob zwischen der Veräusserung und der

Ersatzbeschaffung ein adäquater Kausalzusammenhang besteht. Zu berücksichtigen

sind dabei sämtliche Umstände des Einzelfalls sowie die konkreten Verhältnisse

des Pflichtigen, die zu einer Durchbrechung oder Verstärkung des adäquaten

Kausalzusammenhangs beitragen können. Ein längerer Unterbruch ist umso eher

hinzunehmen, als er durch äussere, vom Steuerpflichtigen nicht beeinflussbare

Umstände bedingt ist (RB 1998 Nr. 164 = StE 1999 B 42.38 Nr. 19). Das

Verwaltungsgericht lässt in seiner ständigen Praxis zur Grundstückgewinnsteuer

einen Steueraufschub nach § 216 Abs. 3 lit. i StG ebenfalls zu,

wenn der Erwerb oder die Überbauung der Ersatzliegenschaft zwar zeitlich vor

der massgebenden Handänderung, aber dennoch im Hinblick auf diese erfolgt ist.

Erforderlich ist ebenfalls, dass zwischen den beiden Handänderungen ein

adäquater Kausalzusammenhang besteht (RB 1990 Nr. 54, vgl. zum Ganzen

VGr, 21. März 2018, SB.2017.00019, E. 1.2).

Hingegen indizieren zeitlich

unbefristete und im Vergleich zur gesamten Besitzesdauer ins Gewicht fallende

Fremdvermietungen oder längere Leerstände der bisher selbstbewohnten Liegenschaft

eine Unterbrechung des adäquaten Kausalzusammenhangs zwischen Selbstnutzung und

Ersatzbeschaffung (VGr, 21. März 2018, SB.2017.00019, E. 2.3). Ziehen

sich Verkaufsbemühungen über einen längeren Zeitraum bzw. mehr als zwei Jahre

hin, sind diese über den gesamten Zeitraum zu belegen und vermögen überrissene,

auf dem Markt nicht realisierbare Preisvorstellungen keine Verlängerung der

zweijährigen Unbedenklichkeitsfrist zu bewirken (Richner et al., § 216 StG

N. 280). Das Vorliegen eines adäquaten Kausalzusammenhangs ist sodann im

Lichte der ratio legis zu beurteilen: Der Steueraufschubstatbestand der

Ersatzbeschaffung einer Wohnliegenschaft soll die Mobilität der (bisherigen)

Eigenheimbesitzer und individuelles Wohneigentum fördern, indem Wohneigentümern

z. B. bei einem

Arbeitsplatzwechsel usw. die steuerneutrale Reinvestition der in ihrer

ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft gebundenen Mittel in ein

Ersatzobjekt an besser geeigneter Örtlichkeit ermöglicht wird (Richner et al., § 216

N. 324; RB 1994 Nr. 64; VGr, 16. Mai 2007, SB.2007.00002, E. 3).

2.2

2.2.1

Die Berechnung des Grundstückgewinns als eines solchen ist zwischen den

Parteien unstrittig. Strittig ist jedoch die Frage, ob es sich bei der

veräusserten und zeitweise fremdvermieteten Liegenschaft an der F-Strasse zum

Veräusserungszeitpunkt noch im genannten Sinn um eine "dauernd und

ausschliesslich selbstgenutzte" Wohnliegenschaft im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. i StG handelte, bzw. ob zwischen den Selbstnutzungen bzw. den

späteren Handänderungen ein adäquater Kausalzusammenhang besteht, sodass die

mit der Handänderung anfallende Grundstückgewinnsteuer im Umfang der

Reinvestition in das Ersatzobjekt aufgeschoben werden kann.

2.2.2

Die Pflichtigen wohnten unbestrittenermassen vom 1. März 2011 bis zum

20.

August 2016 gemeinsam in ihrer Eigentumswohnung an der F-Strasse.

Aufgrund ehelicher Konflikte verlegte die Pflichtige (zusammen mit den beiden

schulpflichtigen Kindern des Ehepaars) in der Folge ihren Wohnsitz

vorübergehend in das Land J und der Pflichtige ab 30. September 2016 nach K,

bevor das Ehepaar im Juni 2017 wieder eine gemeinsame Mietwohnung an der L-Strasse 04

in M und im Februar 2020 ihre per am 31. Mai 2019 neu erworbene

Eigentumswohnung an der H-Strasse bezog. Ebenfalls unbestritten ist, dass die

Wohnung an der F-Strasse ab Juni 2016 zur Vermietung ausgeschrieben und mit

Mietvertrag vom 25. Januar 2017 per März 2017 auf unbestimmte Zeit

fremdvermietet wurde, während die Wohnung erst nach der Kündigung des

Mietvertrags per 31. Januar 2019 zum Verkauf ausgeschrieben und am 16. Mai

2019.

tatsächlich verkauft wurde. Gemäss den Angaben der Pflichtigen soll

überdies bereits vor dem Auszugszeitpunkt im August/September 2016 ein Verkauf

der Wohnung an der F-Strasse beabsichtigt gewesen und diese später auch

erfolglos der Mieterschaft zum Kauf angeboten worden sein.

2.2.3

Im Sinn der

Beschwerdeschrift ist vorliegend die Unbedenklichkeitsfrist von zwei Jahren

klar überschritten, nachdem die Pflichtigen das veräusserte Objekt zuvor über

einen längeren Zeitraum fremdvermietet und vor der Handänderung während über 31 Monaten

nicht mehr selbstgenutzt bzw. erst nach über 40 Monaten wieder eine

Selbstnutzung in der neu erworbenen Eigentumswohnung an der H-Strasse

aufgenommen hatten. Ebenso trifft es im Sinne der steueramtlichen Erwägungen

zu, dass die Unterbrechung der Selbstnutzung vorliegend auch mit Blick auf die

gesamte Besitzesdauer von 122 Monaten (gemäss Steueramt fälschlicherweise 117

Monate) ins Gewicht fällt, zumal die Wohnliegenschaft in dieser Zeit lediglich

während rund 67 Monaten bzw. etwas mehr als der Hälfte der Zeit tatsächlich

selbstbewohnt war.

Damit ist im dargelegten Sinn zu

prüfen, ob aufgrund der konkreten Umstände und persönlichen Verhältnisse der

Pflichtigen zwischen der Veräusserung und der Ersatzbeschaffung noch ein

adäquater Kausalzusammenhang besteht, wobei insbesondere äussere, von den

Pflichtigen nicht beeinflussbare Umstände ins Gewicht fallen.

2.2.4

Die

Pflichtigen und die Vorinstanz führen die Aufgabe der Selbstnutzung auf bereits

früher gehegte Verkaufsabsichten sowie eheliche Konflikte und die dadurch

ausgelöste (vorübergehende) Trennung der Eheleute zurück. Sodann erscheint es

plausibel, dass die Eheleute nach der Überwindung ihrer Ehe­krise ihr

Zusammenleben nicht mehr sogleich an der F-Strasse fortsetzen konnten, nachdem

sie die Wohnung zu diesem Zeitpunkt bereits für unbestimmte Zeit an eine

Drittpartei vermietet hatten und ein Verkauf ohnehin bereits geplant gewesen

sein soll. Gemäss dem unbefristet abgeschlossenen Mietvertrag für die Eigentumswohnung

an der F-Strasse vom 25. Januar 2017 wäre eine Kündigung nur unter

Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist auf Ende März, Juni oder

September, frühestens auf Ende September 2017, möglich gewesen, weshalb die

Eheleute zumindest kurzfristig eine Zwischenlösung benötigten, wollten sie

nicht weiter getrennt leben.

2.2.5

Nicht erklärt ist hierdurch aber, weshalb die Pflichtigen es bevorzugten,

für längere Zeit Wohnräume an der L-Strasse anzumieten, statt das unbefristete

Mietverhältnis für die frühere Familienwohnung an der F-Strasse auf den

nächstmöglichen Kündigungstermin zu beenden bzw. einen entsprechenden

Eigenbedarf geltend zu machen. Dies gilt umso mehr, als dass die Pflichtigen

eigenen Angaben zufolge bereits vor ihrem Auszug im August/September 2016 den

Verkauf der Liegenschaft geplant haben wollen und die Mieterschaft hierüber

auch informiert gewesen sein soll. Hätten die Pflichtigen aber bereits vor

ihrem Auszug aus der Wohnung an der F-Strasse ernsthafte Verkaufsabsichten

verfolgt, hätten sich ihre Verkaufsbemühungen kaum über einen derart langen

Zeitraum hingezogen und wäre eine unbefristete Zwischenvermietung nicht

sinnvoll gewesen, zumal auf dem Stadtzürcher Wohnungsmarkt auch nach

Darstellung der Pflichtigen ein ausgeprägter Nachfrageüberhang besteht, welcher

einen zeitnahen Verkauf ermöglicht hätte. Sodann zeigt die eingereichte

Korrespondenz zu den Verkaufsverhandlungen zwischen den Pflichtigen und der

Mieterschaft auf, dass ursprünglich nicht die Pflichtigen, sondern ihre Mieter

die entsprechenden Verhandlungen initiiert hatten, sich die Parteien aber nicht

über den Verkaufspreis einigen konnten. Wenngleich die eingereichten Dokumente

eine gewisse Verkaufsbereitschaft der Pflichtigen dokumentieren, sind bis auf

die gescheiterten Verkaufsverhandlungen mit der Mieterschaft und der

Honorarrechnung betreffend die Vermittlungsprovision für die Eigentumswohnung

an der F-Strasse vom 24. März 2019 keinerlei Verkaufsbemühungen belegt.

Gerade wenn sich die Verkaufsbemühungen über einen derart langen Zeitraum

hinziehen, sind diese aber über den gesamten Zeitraum zu belegen und vermögen

überrissene, auf dem Markt nicht realisierbare Preisvorstellungen keine

Verlängerung der zweijährigen Unbedenklichkeitsfrist zu bewirken (vgl. E. 2.1.3

vorstehend). Einen solchen Nachweis haben die beweisbelasteten Pflichtigen

jedoch nicht erbracht. Ebenso wenig ist nachvollziehbar, weshalb der

Mietvertrag für die Wohnung an der L-Strasse mit einer Mindestmietdauer von 13

Monaten (frühestmöglicher Kündigungstermin Juni 2018) abgeschlossen wurde, wenn

die inzwischen wieder versöhnten Pflichtigen es bereits zum damaligen Zeitpunkt

bevorzugt hätten, wieder in eigener Wohnliegenschaft zu leben. Sodann haben die

Pflichtigen offenbar nie ernsthaft erwogen, ihre Wohnung an der F-Strasse

zunächst befristet zu vermieten, um sich weitere Klarheit über ihr inskünftiges

Zusammenleben bzw. eine Wiederaufnahme der Selbstnutzung zu verschaffen oder

einen raschen Weiterverkauf zu ermöglichen. Jedenfalls sind entsprechende

Vermietungsbemühungen aus den Akten nicht ersichtlich und wurde die Wohnung ab

dem 24. Juni 2016 – und damit noch vor dem Vollzug der (zeitweiligen)

räumlichen Trennung der Ehegatten – ohne Befristung zur Vermietung inseriert.

Auch der zeitweilige Wegzug beider Pflichtigen ins Ausland bzw. nach K sowie

die vorübergehende Einschulung der Kinder im Land J sprechen nicht für eine von

Beginn weg geplante Ersatzbeschaffung in M. All dies deutet vielmehr klar

darauf hin, dass die Pflichtigen zunächst für längere Zeit – und jedenfalls bei

Aufgabe der Selbstnutzung im Jahr 2016 – nicht mehr beabsichtigten, in eigenen

vier Wänden (zusammen) zu leben und es vielmehr bevorzugten, ihre Zürcher

Eigentumswohnung an Dritte zu vermieten, nicht zuletzt auch, weil sie dadurch

eigenen Angaben zufolge höhere Renditen erzielen konnten.

2.2.6

Die Pflichtigen begnügten sich während einer längerer Periode damit, ihr

Eheleben in einer Mietwohnung fortzusetzten, ohne konkrete Anstalten zur

Beschaffung einer Ersatzliegenschaft im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. i StG zu treffen oder die Selbstnutzung am früheren Wohnort an der F-Strasse

wiederaufzunehmen. Die Pflichtigen wollten offenkundig zunächst Klarheit über

ihre Beziehung erhalten, bevor gemeinsame Reinvestitionen in eine neue

Wohnliegenschaft erwogen wurden. Die Beschaffung einer (gemeinsamen)

Ersatzliegenschaft war damit nicht schon bei der Aufgabe der Selbstnutzung

geplant, sondern erst viele Monate nach der Wiederaufnahme der ehelichen

Wohngemeinschaft. Eine solche Konstellation ist nicht vergleichbar mit den

praxisgemäss akzeptierten Ausnahmefällen mit überlanger Beschaffungsperiode, wo

der Einzug in eine Ersatzliegenschaft zwar von Beginn weg geplant war,

sich aber aufgrund äusserer Umstände verzögerte. Sodann ist auch nicht

ersichtlich, inwiefern die Annahme eines Steueraufschubtatbestands vorliegend

die Mobilität der Pflichtigen fördern könnte, nachdem diese zunächst gar nicht

den Erwerb neuen Wohneigentums in der Schweiz anstrebten bzw. eine derartige

Absicht zumindest nicht dokumentiert ist.

2.2.7

Der Steueraufschub rechtfertigt sich damit gleich aus mehreren Gründen

nicht: Erstens widerspricht die unbefristete Vermietung der Liegenschaft an der

F-Strasse der Darstellung der Pflichtigen, bereits bei der Aufgabe der

Selbstnutzung ernsthafte Verkaufsabsichten gehabt zu haben. Selbst wenn sie

solche gehabt haben sollten und ihre Wohnung unter anderem ihrer Mieterschaft

angeboten haben wollen, zeigt die ebenfalls unbefristete und längerfristige

Anmietung einer Wohnung an der L-Strasse, dass die Pflichtigen die Beschaffung

eines Ersatzobjekts erst spät in Betracht zogen. Jedenfalls ist die

Unbedenklichkeitsfrist von zwei Jahren vorliegend klar überschritten, ohne dass

die beweisbelasteten Pflichtigen substanziiert darlegen konnten, dass die

Aufgabe der Selbstnutzung von Beginn weg nur für einen vorübergehenden Zeitraum

geplant war bzw. durch äussere Umstände erzwungen wurde. Ein adäquater

Kausalzusammenhang zwischen der Selbstnutzung und der Ersatzbeschaffung und

somit auch ein entsprechender Aufschubstatbestand sind folglich zu verneinen.

2.2.8

Entgegen der Ansicht der Pflichtigen besteht sodann keine Veranlassung, die

Unterbrechung des adäquaten Kausalzusammenhangs auch noch nach Ablauf der

zweijährigen Unbedenklichkeitsfrist restriktiv zu handhaben. Bei Überschreitung

der Unbedenklichkeitsfrist ist eine Unterbrechung des adäquaten

Kausalzusammenhangs vielmehr zu vermuten und der entsprechende Gegenbeweis

durch die Pflichtigen zu erbringen. Die Aufschubstatbestände von § 216 Abs. 3 StG durchbrechen das steuerrechtliche Zuflussprinzip und den Grundsatz von § 216 Abs. 1 StG, wonach Grundstückgewinne bei ihrer Realisation zu besteuern

sind, weshalb diese entgegen der Ansicht der Pflichtigen eher restriktiv als

extensiv auszulegen sind. Damit ist die Beschwerde des kantonalen Steueramts

gutzuheissen und ist ein Steueraufschub im Sinn des erstinstanzlichen

Veranlagungsbeschlusses der Kommission für Grundsteuern vom 19. November

2019.

und des diesen bestätigenden Einsprachebeschlusses vom 28. April 2020

zu verweigern. Auf den steuerpflichtigen Grundstückgewinn von Fr. … ist

bei einer Haltedauer von 18 Jahren ein Grundstückgewinn von Fr. … zu

entrichten.

3.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Rekurs- und

Beschwerdeverfahrens den Pflichtigen aufzuerlegen (§ 153 Abs. 4 in

Verbindung mit § 151 Abs. 1 und § 213 Satz 2 StG) und ist ihnen

keine Parteientschädigung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 213 Satz 2 StG sowie § 152 und § 153 Abs. 4 StG). Eine

Parteientschädigung ist auch der Beschwerdeführerin nicht zuzusprechen, da kein

über die übliche Amtstätigkeit hinausgehender Aufwand angefallen ist (vgl.

Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.

2014, § 17 N. 51).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Dispositiv-Ziffer 1, 3 und 4 des Entscheids

des Steuerrekursgerichts vom 13. Juli 2021 werden aufgehoben. Die

Grundstückgewinnsteuer wird gemäss Veranlagungsbeschluss der Kommission für

Grundsteuern vom 19. November 2019 auf Fr. … festgesetzt.

2.

Die

Kosten des Rekursverfahrens in Höhe von insgesamt Fr. 4'520.- werden den

Beschwerdegegnern 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt, unter solidarischer

Haftung für die gesamten Kosten.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'400.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 70.-- Zustellkosten,

Fr. 4'470.-- Total der Kosten.

4.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnern 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt,

unter solidarischer Haftung für die gesamten Kosten.

5.

Den

Parteien wird weder für das Rekurs- noch für das Beschwerdeverfahren eine

Parteientschädigung zugesprochen.

6.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert

30.

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

7.

Mitteilung an …