Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2021.00108

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

2. Abteilung

SB.2021.00108

Urteil

der 2. Kammer

vom 20. Oktober 2021

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,

Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich, Gerichtsschreiberin Corinna Bigler.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

Stadt C,

vertreten durch den Ausschuss für Grundsteuern,

Beschwerdegegnerin,

betreffend

Grundstückgewinnsteuer

(3. Rechtsgang),

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

A (nachfolgend: der Pflichtige) erwarb am 23. Juni

2008 von der konkursiten D AG die beiden Grundstücke alt Kat.-Nrn. 01

und 02 (1'703 m2 Bauland mit Abbruchobjekt am E-Weg 03 in C)

zum Preis von Fr. … Im Kaufpreis inbegriffen war ein bewilligtes

Überbauungsprojekt im Wert von Fr. … Der Pflichtige betreibt u.a. die

Einzelfirma "F" (nachfolgend: Einzelfirma), welche ihren Sitz bis am

1. März 2011 in G im Kanton H hatte und seither am Wohnort des

Pflichtigen und seiner Ehefrau in I im Kanton Zürich. Mit seiner Einzelfirma

realisierte der Pflichtige das miterworbene Projekt und veräusserte nach

Begründung von Stockwerkeigentum zwischen 27. Februar 2009 und 14. Juli

2011 sämtliche elf Stockwerkeigentumseinheiten an verschiedene Erwerber.

Mit Einschätzungsentscheid vom 8. November 2012

auferlegte der Ausschuss für Grundsteuern der Stadt C dem Pflichtigen

gesondert ermittelte Grundstückgewinnsteuern von gesamthaft Fr. … bei

einem steuerbaren Gesamtgewinn von Fr. … Dabei rechnete er u. a. Erschliessungskosten

und bereits im Vorgeschäft berücksichtigte Aufwendungen nicht vollumfänglich

bei den Anlagekosten an. Ferner korrigierte er Eigenleistungen bzw.

Eigenhonorare für die von der Einzelfirma erbrachten Verkaufs-, Architektur-

und Generalunternehmerleistungen.

Auf Einsprache hin verminderte der Ausschuss für

Grundsteuern der Stadt C am 14. März 2013 den Grundstückgewinn auf Fr. …

und die Grundstückgewinnsteuer auf insgesamt Fr. … Die anrechenbaren

Eigenleistungen setzte er auf Fr. … fest.

Erwägungen

II.

Der hiergegen vom Pflichtigen erhobene Rekurs wurde vom

Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 25. November 2015 nach

Untersuchungshandlungen abgewiesen, der Grundstückgewinn auf Fr. … und die

Grundstückgewinnsteuer nach angedrohter Verböserung auf Fr. …

heraufgesetzt.

III.

Mit Urteil vom 24. August 2016 hiess das

Verwaltungsgericht die Beschwerde des Pflichtigen gut. Es wies die Sache zum

Neuentscheid an das Steuerrekursgericht zurück mit der Anweisung,

Steuerrekursrichter K wegen des möglichen Anscheins der Befangenheit aus

dem Spruchkörper zu entlassen.

Am 31. Januar 2017 wies das Steuerrekursgericht

den Rekurs im zweiten Rechtsgang erneut ab und setzte die

Grundstückgewinnsteuer erneut auf Fr. … fest. Steuerrekursrichter K

war bei diesem Entscheid nicht im Spruchkörper.

IV.

Mit Urteil vom 31. Januar 2018 hiess das

Verwaltungsgericht die Beschwerde des Pflichtigen gut. Es wies die Sache erneut

zur Neubeurteilung und zum Neuentscheid an das Steuerrekursgericht zurück mit

der Anweisung, es sei sicherzustellen, dass befangene Personen keinen Einfluss

auf den Neuentscheid hätten.

V.

Am 18. Dezember 2019 fand unter der Leitung des

Ersatzrichters L eine Referentenaudienz mit Vergleichsverhandlung statt.

Während der Ausschuss für Grundsteuern der Stadt C dem Vergleichsvorschlag

zustimmte, lehnte der Pflichtige diesen ab. Am 17. April 2020 sistierte

das Steuerrekursgericht das Rekursverfahren bis das kantonale Steueramt Zürich

festgestellt habe, ob und in welchem Ausmass die bis am 1. März 2011 im

Kanton H domizilierte Einzelfirma des Pflichtigen ausserkantonale

Geschäftsverluste auswies, die antragsgemäss bei der Grundstückgewinnsteuer zu

berücksichtigen wären. Am 15. Mai 2020 erliess das kantonale Steueramt

Zürich Einspracheentscheide betreffend den Pflichtigen und dessen Ehefrau für

die Steuerperioden 2008 bis 2010. Hiergegen erhoben sie Beschwerde bzw. Rekurs

beim Steuerrekursgericht (Verfahrens-Nrn. 04 und 05).

Am 13. Juli 2021 hiess das Steuerrekursgericht den

Rekurs im 3. Rechtsgang teilweise gut und setzte die Grundstückgewinnsteuer

von Fr. … auf Fr. … herab. Mit der Begründung, die vom Pflichtigen

geltend gemachten höheren Eigenleistungen könnten mangels Verbuchung in der

Erfolgsrechnung der Einzelfirma nicht angerechnet werden, setzte es die

anrechenbaren Eigenleistungen analog der Vorinstanz auf Fr. … fest. Es

liess Geschäftsverluste der Einzelfirma aus den Steuerperioden 2009 und 2010 im

Umfang von gesamthaft Fr. … (2009: … 2010: …) zur Verrechnung zu, woraus

ein gesamthafter Grundstückgewinn von Fr. … resultierte. Ebenfalls am 13. Juli

2021.

erging der Entscheid des Steuerrekursgerichts zu den parallel geführten

Verfahren 04 und 05 betreffend Direkte Bundessteuer 2008 und 2009 sowie Staats-

und Gemeindesteuern 2008 und 2009 des Pflichtigen und seiner Ehefrau (nachfolgend:

Einkommenssteuerverfahren). In diesen Verfahren geht es im Wesentlichen um die

Festsetzung des Gewinns bzw. Verlusts sowie des Eigen- und Fremdkapitals der

Einzelfirma. Das Steuerrekursgericht führte das vorliegende Verfahren und das

Einkommenssteuerverfahren parallel und zog die Akten im jeweiligen anderen Fall

bei. Die vom Pflichtigen beantragte Vereinigung der Verfahren wies es ab und

erliess entsprechend auch zwei separate Entscheide.

VI.

Mit Beschwerde vom 27. August 2021 gegen die

beiden Entscheide des Steuerrekursgerichts vom 13. Juli 2021 liess der

Pflichtige dem Verwaltungsgericht beantragen, die Sache betreffend

Grundstückgewinnsteuer sei zur ordentlichen Sachverhaltsfeststellung und zum

Entscheid unter vollständiger Berücksichtigung der interkantonalen

Verlustverrechnung an das Steuerrekursgericht zurückzuweisen. Die Sache

betreffend direkte Bundessteuer sowie Staats- und Gemeindesteuern 2008 und 2009

sei zur ordentlichen Sachverhaltsfeststellung und zum Neuentscheid an das

Steuerrekursgericht zurückzuweisen. Das Steuerrekursgericht sei anzuweisen, die

beiden interdependenten Verfahren zusammenzulegen. Eventualiter habe das

Verwaltungsgericht die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. … festzusetzen und

nur das Verfahren betreffend direkte Bundessteuer und Staats- und

Gemeindesteuern an das Steuerrekursgericht zurückzuweisen; unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen.

Das Steuerrekursgericht verzichtete auf Vernehmlassung.

Mit Beschwerdeantwort vom 16. September 2021 weist der Ausschuss für

Grundsteuern der Stadt C vorab darauf hin, dass das vorliegende Verfahren in

höchstem Masse verjährungsbedroht sei. Er beantragt, die Beschwerde sei unter

Kostenfolgen abzuweisen, auf eine Rückweisung sei zu verzichten und die Verfahren

betreffend Grundstückgewinnsteuer und Einkommenssteuern seien nicht zu

vereinigen. Zudem beantragte er eine angemessene Parteientschädigung.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Vor Steuerrekursgericht beantragte der Pflichtige eine

Vereinigung der Einkommenssteuerverfahren mit dem

Grundstückgewinnsteuerverfahren. Das Steuerrekursgericht hat diesen Antrag mit

der Begründung abgewiesen, die Parteien und die zu beurteilenden Rechtsfragen

seien nicht identisch. Aus Gründen der Prozessökonomie und zur Vermeidung von

sich widersprechenden Entscheiden beurteilte es die Verfahren jedoch parallel

und zog jeweils die Akten des anderen Verfahrens bei. Die parallele Erledigung

der Einkommenssteuerverfahren (SB.2021.00106 und SB.2021.00107) und des vorliegenden

Grundstückgewinnsteuerverfahrens (SB.2021.00108) ist auch vor

Verwaltungsgericht angezeigt. Eine Vereinigung der Verfahren ist auch vor

Verwaltungsgericht aufgrund der unterschiedlichen Parteien und Rechtsfragen

ausgeschlossen. Die Behauptung des Pflichtigen, durch die Verweigerung der

Vereinigung werde ihm die interkantonale Verlustverrechnung verwehrt, trifft

nicht zu, hat das Steuerrekursgericht in seinem Entscheid vom 13. Juli

2021.

betreffend Grundstückgewinnsteuer doch Geschäftsverluste der

ausserkantonalen Einzelunternehmung in Höhe von Fr. … zum Abzug

zugelassen.

1.2

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in

Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213

des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen,

einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die

unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts

geltend gemacht werden.

Das Verwaltungsgericht hat

sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört

auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt

gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht

in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu

überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu

setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich

auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d. h.

auf Ermessenüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).

2.

2.1

2.1.1

Die Grundstückgewinnsteuer wird erhoben von

den Gewinnen, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von

solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 StG). Steuerbarer Grundstückgewinn ist

gemäss § 219 Abs. 1 StG jener Betrag, um den der Erlös die

Anlagekosten übersteigt. Während sich der Erlös aus dem Kaufpreis und allen

weiteren Leistungen des Erwerbers zusammensetzt (§ 222 StG), umfassen die

Anlagekosten den Erwerbspreis (§ 220 StG) sowie die anrechenbaren

Aufwendungen (§ 221 StG).

2.1.2

Bei Eigenleistungen handelt es sich in

erster Linie um Leistungen, die der Eigentümer mit Eigenarbeit an seinem

Grundstück ausführt. Wenn eine steuerpflichtige Person Arbeiten durch eine von

ihr beherrschte Gesellschaft ausführen lässt, handelt es sich auch um

Eigenleistungen. Wertvermehrende Eigenleistungen sind in gleicher Weise

anrechenbar wie Aufwendungen für solche Leistungen Dritter. Eigenleistungen

können mit jenem Betrag berücksichtigt werden, der für die betreffende Arbeit

im gewöhnlichen Geschäftsverkehr einem Dritten hätte bezahlt werden müssen.

Massgebend ist dabei der Marktwert der Eigenleistungen (Marktwertprinzip). Zu

beachten ist jedoch, dass derjenige, der sich Eigenleistungen bei den

Anlagekosten als wertvermehrende Aufwendungen anrechnen lassen will, diese im

selben Umfang als Einkommen zu versteuern hat (vgl. zum Ganzen: Richner et al.,

Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021, § 221 N. 66 ff.).

2.2

Der

Pflichtige rügt, das Steuerrekursgericht habe bei der Beurteilung der

Eigenleistungen auf die falschen Jahresrechnungen abgestellt und als Folge

davon die Eigenleistungen zu Unrecht auf Fr. … limitiert. Mit dem

Vorentscheid zu jenem vom 13. Juli 2021 habe das Steuerrekursgericht die

Eigenhonorare gekürzt. Um eine Doppelbesteuerung der Eigenleistungen in den bis

dahin getrennt geführten Verfahren zu vermeiden, habe er im Einspracheverfahren

zu den Einkommenssteuern korrigierte Jahresrechnungen seiner Einzelfirma

eingereicht, welche die gekürzten Eigenleistungen berücksichtigen. Das

Steuerrekursgericht habe für die Beurteilung der Abzugsfähigkeit der

Eigenleistungen bei der Grundstückgewinnsteuer nun irrtümlicherweise nicht auf

die originalen mit der Steuererklärung eingereichten Jahresrechnungen, sondern

auf die angepassten Jahresrechnungen nach Kürzung der Eigenleistungen

abgestellt. Aus den Abschlüssen gehe jedoch hervor, dass die Eigenleistungen

gekürzt worden seien, seien doch die nachträglichen Buchungen mit

"Korrektur Eigenhonorare" bezeichnet. Auch anhand des Datums der

Jahresrechnungen aus dem Jahr 2016 hätte das Steuerrekursgericht erkennen

können, dass es sich dabei nicht um die mit den Steuererklärungen eingereichten

originalen Jahresrechnungen handle. Die originale Jahresrechnung 2008 vom 1. April

2010.

weise auf dem Konto 06 einen Ertrag mit der Bezeichnung "M"

in Höhe von Fr. … aus. Der originale Abschluss 2009 vom 2. Oktober

2010.

weise auf dem Konto 06 einen Ertrag mit der Bezeichnung "M"

von Fr. … Ferner weise der originale Abschluss 2010 vom 11. Mai 2011

auf dem Konto 06 einen Ertrag mit der Bezeichnung "M" von Fr. …

und auf dem Konto 07 einen Ertrag mit der Bezeichnung "N" von Fr. …

aus. Gesamthaft würden sich die originär verbuchten Eigenleistungen (vor der

Kürzung aufgrund des Grundstückgewinnsteuerentscheids) auf Fr. … belaufen.

3.

Es ist nachfolgend zu prüfen, ob das Steuerrekursgericht im

Rahmen der Prüfung der Eigenleistungen zu Recht auf die Jahresrechnungen vom 6. Juli

2016.

(2008) bzw. vom 29. Juni 2016 (2009 und 2010), in welchen nur die

gekürzten Eigenleistungen verbucht wurden, abgestellt hat.

3.1

Aus den

Akten ergeht, dass der Pflichtige im Laufe des Veranlagungs- und Einspracheverfahrens

verschiedene Versionen der Jahresrechnungen 2008 bis 2010 eingereicht hat. Die

originalen mit der Steuererklärung eingereichten Jahresrechnungen 2008 bis 2010

weisen gesamthafte Eigenleistungen von Fr. … aus. Die Differenz von rund Fr. …

zu den vom Pflichtigen geltend gemachten Fr. … ist einzig auf den im Jahr

2010.

auf dem Konto 07 verbuchten Ertrag "N" zurückzuführen, der Fr. …

anstatt Fr. … beträgt. Nach Einreichung der Steuererklärungen reichte der

Pflichtige verschiedene angepasste Versionen der Jahresrechnungen 2008 bis 2010

ein. Im Nachgang zum Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 25. November

2015.

betreffend das vorliegende Verfahren reichte der Pflichtige erneut neue

Versionen datierend vom 14. Januar 2016 ein. Diese berücksichtigten, dass

das Steuerrekursgericht in seinem Entscheid die Eigenleistungen – wie bereits

die Vorinstanz – auf Fr. … reduzierte. So belaufen sich die in den

Abschlüssen vom 14. Januar 2016 verbuchten gesamthaften Eigenleistungen

bloss noch auf Fr. … Mit Schreiben vom 12. Juli 2016 liess der

Pflichtige sodann Jahresrechnungen 2008 bis 2010 datierend vom 29. Juni

2016.

(2009 und 2010) resp. vom 6. Juli 2016 (2008) samt Kontoauszügen

einreichen. Letztmals reichte der Pflichtige am 16. März 2020 eine neue

Version der Jahresrechnung 2008 ein.

Die Einspracheentscheide betreffend Staats- und

Gemeindesteuern 2008 bis 2010 sowie direkte Bundessteuer 2008 bis 2010 vom 15. Mai

2020.

basieren auf den nachgereichten Jahresrechnungen 2008 bis 2010 vom 14. Januar

2016.

Das kantonale Steueramt führt in den Einspracheentscheiden aus, die

Pflichtigen hätten in der Vergangenheit diverse Bilanzänderungen vorgenommen,

welche das Steueramt jeweils "entgegenkommenderweise und im Sinn der

Verfahrensökonomie" akzeptiert habe. Letztmals sei die Bilanzänderung vom

14.

Januar 2016 akzeptiert worden. Die neuste unzulässige Bilanzänderung

für das Jahr 2008 vom 16. März 2020 werde in Anwendung der massgebenden

Rechtsprechung steuerlich ausser Acht gelassen.

3.2

3.2.1

Gemäss § 64 Abs. 1 StG bzw. Art. 58 Abs. 1 lit. a des

Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer (DBG)

setzt sich der steuerbare Reingewinn aus dem Saldo der Erfolgsrechnung unter Berücksichtigung

des Saldovortrags des Vorjahres zusammen. Es gilt das Prinzip der

Massgeblichkeit der nach den Regeln des Handelsrechts aufgestellten

Handelsbilanz auch für die Steuerbilanz unter Vorbehalt der steuerrechtlichen

Korrekturvorschriften sowie der zwingenden handelsrechtlichen Vorschriften (BGE 141 II 83 E. 3.1; BGE 137 II 353 E. 6.2;

BGE II 88 E. 3.1). Der Grundsatz der Massgeblichkeit der Handelsbilanz für die

Steuerbilanz wirkt sich auch in verfahrensrechtlicher Hinsicht aus: Die

steuerpflichtige Gesellschaft muss sich nach diesem Prinzip grundsätzlich auf

die von ihr in ihren ordnungsgemäss geführten Büchern erscheinende Darstellung

der Vermögenslage des Jahresergebnisses behaften lassen (BGE 141 II 83 E. 3.1;

BGr, 13. September 2011, 2C_515/2010, E. 2.2, in: StE 2011 B 23.41 Nr. 5).

3.2.2

In Lehre und Rechtsprechung wird mit Bezug auf die Bilanzkorrekturen

zwischen Bilanzberichtigungen und Bilanzänderungen unterschieden. Bei der

Bilanzberichtigung wird ein handelsrechtswidriger durch einen

handelsrechtskonformen Wertansatz ersetzt, während bei der Bilanzänderung ein

handelsrechtskonformer Wertansatz durch eine andere, ebenfalls handelsrechtskonforme

Bewertung ersetzt wird. Eine Bilanzänderung ist nur bis zur Einreichung der

Steuererklärung zulässig. Eine Änderung der Bilanz durch die steuerpflichtige

Gesellschaft im Laufe des Veranlagungsverfahrens ist grundsätzlich nur noch

zulässig, wenn sich zeigt, dass sie in einem entschuldbaren Irrtum über die

steuerlichen Folgen gewisse Buchungen vorgenommen hat. In der Regel

ausgeschlossen sind hingegen Bilanzänderungen, mit denen Wertänderungen zum

Ausgleich von Aufrechnungen im Veranlagungsverfahren erfolgen oder die

lediglich aus Gründen der Steuerersparnis vorgenommen werden (vgl. zum Ganzen

BGE 141 II 83 E. 3.3 mit weiteren Hinweisen).

3.2.3

Sofern für eine Einzelfirma eine ordnungsgemässe Buchhaltung geführt wird,

welche der Steuerbehörde eingereicht wird, gelten das Massgeblichkeitsprinzip

und die Regeln zur Bilanzberichtigung und Bilanzänderung sinngemäss (BGr, 30. Juli

2015, 2C_374/2014, E. 3.5.3, vgl. auch Art. 18 Abs. 3 DBG).

3.3

Vorab ist

festzuhalten, dass die Regeln der Bilanzberichtigung und Bilanzänderung und

insbesondere das Verbot von Bilanzänderungen nach Einreichen der

Steuererklärung entgegen der Auffassung des Pflichtigen auch für seine

Einzelfirma gelten, wurde doch für diese eine ordnungsgemässe Buchhaltung

geführt. Ob die im vorliegenden Fall mit den Steuererklärungen 2008 bis 2010

eingereichten Jahresrechnungen handelsrechtskonform waren, sodass das

Nachreichen von angepassten Versionen unzulässig gewesen wäre, kann hier

offenbleiben. Denn das kantonale Steueramt hat die später eingereichten

Versionen bis und mit den Versionen vom 14. Januar 2016 wie es selbst

schreibt – entgegenkommenderweise und im Sinn der Verfahrensökonomie – akzeptiert.

Darauf ist es gestützt auf den in der Bundesverfassung verankerten und auch im

Steuerrecht geltenden Grundsatz von Treu und Glauben (vgl. Art. 5 Abs. 3 der Bundesverfassung [BV] und Art. 9

BV; Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich

2021, VB zu §§ 119–131 StG N. 53 ff.) zu behaften. Es

bestehen keine Anzeichen dafür und es wird vom Pflichtigen auch nicht geltend

gemacht, dass die Versionen vom 14. Januar 2016 handelsrechtswidrig waren.

Demzufolge durfte das kantonale Steueramt die zuletzt eingereichte Version vom

16.

März 2020 in Anwendung des Verbots von Bilanzänderungen verweigern.

Mit den Versionen vom 14. Januar 2016 hat der Pflichtige u. a. die verbuchten

Eigenleistungen von Fr. … auf Fr. … reduziert und damit die

Eigenleistungen in etwa auf den durch das Steuerrekursgericht mit Urteil vom 25. November

2015.

festgesetzten Betrag von Fr. … angeglichen. Damit wollte er

verhindern, dass auf dem ursprünglich verbuchten Betrag an Eigenleistungen

Einkommenssteuern anfallen, obwohl diese nur teilweise bei der

Grundstückgewinnsteuer abzugsfähig sind. Wenn nun der Pflichtige geltend macht,

es sei für die Beurteilung der Eigenleistungen im Grundstückgewinnsteuerfall

auf die originalen mit der Steuererklärung eingereichten Jahresrechnungen

abzustellen und im Einkommenssteuerverfahren auf die angepassten

Jahresrechnungen mit den gekürzten Eigenleistungen, verhält er sich

rechtsmissbräuchlich. Dieses Verhalten ist nicht zu schützen. Auch der

Pflichtige ist auf die von ihm nachgereichten angepassten Jahresrechnungen vom

14.

Januar 2016 zu behaften. Auf diese ist sowohl im vorliegenden

Grundstückgewinnsteuerverfahren als auch im parallel zu entscheidenden

Einkommenssteuerverfahren abzustellen.

Daraus folgt, dass das Steuerrekursgericht für die

Beurteilung der Eigenleistungen, insbesondere deren Verbuchung, zu Recht nicht

auf die originalen mit der Steuererklärung eingereichten Jahresrechnungen,

sondern auf die angepassten Jahresrechnungen, welche den gekürzten Betrag an

Eigenleistungen berücksichtigen, abgestellt hat. Der verbuchte Betrag an

Eigenleistungen beträgt sowohl in den Versionen vom 6. Juli 2016 (2008)

bzw. vom 29. Juni 2016 (2009 und 2010) als auch in jenen vom 14. Januar

2016.

Fr. … Es ist daher unerheblich, dass das Steuerrekursgericht für den

verbuchten Betrag auf die Versionen vom 6. Juli 2016 (2008) bzw. vom 29. Juni

2016.

(2009 und 2010) und nicht auf jene vom 14. Januar 2016 abgestellt

hat. Demzufolge besteht aufgrund des Abstellens auf die Jahresrechnungen vom 6. Juli

2016.

(2008) bzw. 29. Juli 2016 (2009 und 2010) keinen Anlass für eine

erneute Rückweisung der Streitsache an das Steuerrekursgericht. Andere Gründe,

die eine Rückweisung erforderlich machen würden, macht der Pflichtige nicht

geltend.

Der Hauptantrag des Pflichtigen auf Rückweisung ist

abzuweisen.

4.

4.1

Eventualiter

beantragt der Pflichtige, das Verwaltungsgericht habe die

Grundstückgewinnsteuer auf Fr. … festzusetzen. Die beiden Entscheide des

Steuerrekursgerichts müssten zu einer Grundstückgewinnsteuer von Fr. …

führen. So habe das Steuerrekursgericht ausserkantonale Verluste der

Einzelfirma in Höhe von gesamthaft Fr. … (recte: Fr. …) angerechnet.

Zudem führe die Korrektur der Eigenleistungen von den originär verbuchten Fr. …

auf die durch den (angefochtenen) Entscheid anerkannten (gekürzten)

Eigenleistungen in der Höhe von Fr. … zu einem zusätzlichen Verlust in der

Einzelfirma von Fr. … (recte: Fr. …). Die an die

Grundstückgewinnsteuer minimalst anrechenbaren ausserkantonalen Verluste würden

somit Fr. … (recte: Fr. …) betragen, was den vom Steuerrekursgericht

festgestellten Grundstückgewinn von Fr. … übersteige, weshalb die

Grundstückgewinnsteuer auf Fr. … festzusetzen sei.

4.2

Wie in E. 3.1

ausgeführt, stellen die Einspracheentscheide vom 15. Mai 2020 auf die

Jahresabschlüsse vom 14. Januar 2016 ab. In den Erfolgsrechnungen der

Jahresrechnungen 2008 bis 2010 vom 14. Januar 2016 sind bloss die

gekürzten Eigenleistungen von Fr. … verbucht, was im Vergleich zu den mit der

Steuererklärung eingereichten Jahresrechnungen zu einer entsprechenden Erhöhung

der Verluste geführt hat. Indem der Pflichtige geltend macht, die Differenz zu

den ursprünglich verbuchten Eigenleistungen führe zu einem weiteren

anrechenbaren Verlust, verkennt er, dass diese Differenz bereits in die

Ergebnisse der zu berücksichtigenden Jahresrechnungen eingeflossen ist. Es

bleibt damit bei der Anrechnung der durch das Steuerrekursgericht

festgestellten Vorjahresverluste von gesamthaft Fr. … sowie bei der durch

das Steuerrekursgericht festgestellten Grundstückgewinnsteuer von Fr. …

Die angerechneten Verluste erfahren durch das parallel geführte

Einkommenssteuerverfahren keine Anpassung, zumal auch dieses Verfahren

abzuweisen ist. Damit ist der Eventualantrag des Pflichtigen abzuweisen.

5.

Bei diesem Verfahrensausgang

sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen und es steht ihm

keine Parteientschädigung zu (§ 213 Satz 2 StG in Verbindung mit § 153

Abs. 4 und § 151 Abs. 1 bzw. § 152 StG und § 17 Abs. 2

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Eine solche

steht auch dem Gemeindesteueramt nicht zu, ist diesem doch kein über dessen

übliche Amtstätigkeit hinausgehender Aufwand entstanden.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 16'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 70.-- Zustellkosten,

Fr. 16'070.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …