Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2022.00007

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

2. Abteilung

SB.2022.00007

Urteil

der 2. Kammer

vom 19. Oktober 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,

Ersatzrichterin Jasmin Malla, Gerichtsschreiberin Jsabelle Mayer.

In Sachen

A, B, C, D, alle vertreten durch E AG,

Beschwerdeführende,

gegen

Gemeinde G,

vertreten durch den Gemeinderat, dieser vertreten

durch F,

Beschwerdegegnerin,

betreffend Grundstückgewinnsteuer,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

A. Die

Geschwister A, B, D und C (nachfolgend: die Pflichtigen) gingen als

Erbengemeinschaft aus den Nachlässen ihrer 2008 und 2009 verstorbenen Eltern

hervor. Zu den Nachlässen gehörten verschiedene Grundstücke, u. a. das Grundstück Kat.-Nr. 01

in G (… m2), welches zuvor Teil des Grundstücks Kat.-Nr. 02 gewesen

war, das wiederum im Zuge eines Quartierplanverfahrens aus dem Grundstück Kat.-Nr. 03

hervorgegangen war. Der betreffende Quartierplan H wurde vom Gemeinderat am 7. Juli

2014 endgültig festgesetzt und am 7. Januar 2015 vom Regierungsrat

genehmigt.

Am 4. Dezember 2014 stellte die I AG namens der

Erben bei der Gemeinde G ein Baugesuch in Bezug auf das Grundstück Kat.-Nr. 01.

Darin wurde um die Bewilligung zur Erstellung einer aus fünf

Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage bestehenden Arealüberbauung ("J") ersucht.

Am 17. März 2015 wurde die beantragte Baubewilligung erteilt. Am 1. Dezember

2015 wurde das Grundstück Kat.-Nr. 01 in die vier Grundstücke Kat.-Nr. 04,

05, 06 und 07 unterteilt (Parzellierung).

Mit schriftlichem, durch die Erben unterzeichnetem Vertrag

vom 26. Januar 2016, der die Bezeichnung "Teilweise Erbteilung"

trägt, wiesen die Erben einander je eine der neugebildeten Parzellen zu und

legten die entsprechenden Übernahmewerte fest. Gleichentags wurden diese

Handänderungen wie folgt im Grundbuch eingetragen: A: Kat.-Nr. 04, … m2,

Kaufpreis Fr. ...; B: Kat.-Nr. 05, … m2, Kaufpreis Fr. …; D:

Kat.-Nr. 06, … m2, Kaufpreis Fr. …; C: Kat.-Nr. 07, … m2,

Kaufpreis Fr. …

Am 13. März 2020 reichten die Erben die jeweiligen

Grundstückgewinnsteuererklärungen ein. Sie deklarierten jeweils die erfolgte

Handänderung bzw. Eigentumsübertragung am 26. Januar 2016 der einzelnen

Parzellen von der "Erbengemeinschaft A/B/C/D" an den jeweiligen

Erwerber der Parzelle. Sie deklarierten die folgenden Grundstückgewinne und

Grundstückgewinnsteuern: A: Grundstückgewinn Fr. …, Grundstückgewinnsteuer Fr.

…; B: Grundstückgewinn Fr. …, Grundstückgewinnsteuer Fr. …; D: Grundstückgewinn

Fr. …, Grundstückgewinnsteuer Fr. …; C: Grundstückgewinn Fr. …, Grundstückgewinnsteuer

Fr. …

Am 9. Februar 2021 erliess der Gemeinderat G die

Grundstückgewinnsteuerveranlagungen und setzte die Grundstückgewinne und Grundstückgewinnsteuern

infolge Realteilung wie folgt fest: A: Grundstückgewinn Fr. …,

Grundstückgewinnsteuer Fr. …; B: Grundstückgewinn Fr. …, Grundstückgewinnsteuer

Fr. …; D: Grundstückgewinn Fr. …, Grundstückgewinnsteuer Fr. …; C:

Grundstückgewinn Fr. …, Grundstückgewinnsteuer Fr. ...

B. Gegen

den Entscheid reichten die Pflichtigen am 22. März 2021 Einsprachen ein.

Sie beantragten, die Veranlagungen aufzuheben und die Grundstückgewinnsteuern

aufzuschieben. Sie begründeten diesen Antrag damit, dass die Handänderungen im

Rahmen der Erbteilung erfolgt seien. Des Weiteren rügten sie, die Berechnungen

der Grundstückgewinne seien fehlerhaft; so sei die Zuteilung an A kein Akt der

Erbteilung, sondern beruhe auf einem Vermächtnis, und die Erlöse seien

ebenfalls unrichtig errechnet.

Die Einsprachen wies der Gemeinderat G am 13. April

2021 ab.

Erwägungen

II.

Dagegen erhoben die

Pflichtigen am 25. Mai 2021 Rekurs beim Steuerrekursgericht des Kantons

Zürich, bei welchem sie eine Aufhebung des Einspracheentscheids und die

Gewährung des Steueraufschubs sowie die Ausrichtung einer Parteientschädigung

beantragten. Mit Entscheid vom 18. Januar 2022 wies das

Steuerrekursgericht den Rekurs nach Vornahme weiterer Abklärungen ab.

III.

Am 28. Februar 2022 erhoben die Pflichtigen beim

Verwaltungsgericht Beschwerde gegen das Urteil des Steuerrekursgerichts mit dem

Begehren um Aufhebung des Entscheids und Gewährung des Steueraufschubs der

Grundstückgewinnsteuer. Eventualiter beantragten sie, die Grundstückgewinne

gemäss eingereichten Steuererklärungen festzusetzen. Weiter ersuchten sie um

die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Vorinstanz verzichtete auf Vernehmlassung, während die

Beschwerdegegnerin in ihrer Beschwerdeantwort die Abweisung der Beschwerde

unter Zusprechung einer Parteientschädigung beantragte.

Die Kammer erwägt:

1.

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in

Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213

des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen,

einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die

unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts

geltend gemacht werden. Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die

reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die

Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben.

Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Übereinstimmung

mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so

sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die

Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf

rechtsverletzende Ermessensfehler, d. h. auf Ermessenüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch

(RB 1999 Nr. 147).

2.

2.1

Die

Grundstückgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen

erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen

ergeben.

Wird ein Gesamt- oder Miteigentumsverhältnis an einem

Grundstück aufgelöst, indem dieses bzw. ein Teil davon in das Alleineigentum

eines oder mehrerer Gesamt- oder Miteigentümer übertragen wird, so spricht man

von Realteilung. Solche Realteilungen werden für die Zwecke der

Grundstückgewinnsteuer als zivilrechtliche Handänderungen betrachtet (Felix Richner et al., Kommentar zum

Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021, § 216 N. 51 f.).

An jedem Grundstückteil, den ein bisheriger Gesamt- oder Miteigentümer zu

Alleineigentum erhält, findet im Umfang der bisherigen Fremdquote eine

grundstückgewinnsteuerbegründende Handänderung statt. Steuerpflichtiger

Veräusserer ist der am konkreten Grundstück ausscheidende bisherige Gesamt-

oder Miteigentümer (oder auch eine Mehrheit ausscheidender bisheriger

Eigentümer). Zeitpunkt der grundstückgewinnsteuerrelevanten Handänderung ist

der Grundbucheintrag der Eigentumsübertragung am Grundstück (Richner et al., § 216 N. 53).

Auf die

Erhebung einer infolge Realteilung grundsätzlich entstandenen Grundstückgewinnsteuer

wird vorerst verzichtet, sofern ein Aufschubtatbestand im Sinn von § 216 Abs. 3 StG vorliegt. Gemäss § 216 Abs. 3 lit. a StG wird

die Steuer aufgeschoben bei Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge,

Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug oder Schenkung. Wird somit ein Grundstück

bzw. ein Anteil davon aus dem Gesamteigentum in das Alleineigentum eines der

Gesamteigentümer übertragen, so wird die Grundstückgewinnsteuererhebung

aufgeschoben, sofern die Übertragung ihren Rechtsgrund u. a. in einer Erbteilung

findet.

Unter Erbteilung im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. a StG ist die zivilrechtliche Erbteilung zu verstehen, und zwar auch die

partielle Erbteilung. Es handelt sich dabei um die Auflösung des

Gesamteigentumsverhältnisses, das seinen Ursprung in der Erbfolge hat (RB 1982 Nr. 100)

– d. h. der

Erbengemeinschaft nach Art. 602 des Zivilgesetzbuchs (ZGB) – durch

Abschluss eines Erbteilungsvertrags oder durch Aufstellung und Entgegennahme

von Losen (Art. 634 Abs. 1 ZGB). Der Teilungsvertrag bedarf zu seiner

Gültigkeit der schriftlichen Form (Art. 634 Abs. 2 ZGB).

Die Handänderung an einer Liegenschaft durch Erbteilung im

Sinn von § 216 Abs. 3 lit. a StG setzt folglich voraus, dass die

Liegenschaft im Zeitpunkt der Eigentumsübertragung Teil des ungeteilten

Nachlasses im Gesamteigentum einer Erbengemeinschaft bildete. Lag der

Rechtsgrund für das Gesamteigentum an der Liegenschaft in jenem Zeitpunkt

dagegen nicht mehr im Erbrecht, d. h. war die Erbengemeinschaft in Bezug auf die betreffende

Liegenschaft bereits früher untergegangen (z. B. infolge Aufgabe des Zwecks als

Liquidationsgemeinschaft), so kann die Handänderung nicht im Rahmen der

Erbteilung erfolgt sein. Vielmehr bildet diesfalls die Übertragung der

Liegenschaft aus dem Gesamteigentum der Personenmehrheit in das Alleineigentum des

Empfängers eine gewöhnliche Realteilung. Für die Privilegierung gestützt auf

den Aufschubtatbestand von § 216 Abs. 3 lit. a StG besteht in

diesem Fall keine Rechtsgrundlage; die durch diese Handänderung entstandene

Grundstückgewinnsteuer wird erhoben.

2.2

In einem

ersten Schritt wird somit zu erörtern sein, zu welchem Zeitpunkt die

massgebliche Handänderung an der Liegenschaft Kat.-Nr. 01 erfolgte. Nachdem

dies feststeht, ist in einem zweiten Schritt zu prüfen, ob zu jenem Zeitpunkt

die Erbengemeinschaft noch bestand und die Handänderung folglich im Rahmen der

Erbteilung erfolgen konnte. Nur in diesem Fall können die Pflichtigen den

Aufschubtatbestand von § 216 Abs. 3 lit. a StG anrufen.

3.

3.1

Was den

Zeitpunkt der für die Grundstückgewinnsteuern massgeblichen Handänderung

betrifft, so äusserten sich die Pflichtigen im Verlauf des Verfahrens

uneinheitlich: In den Grundstückgewinnsteuererklärungen deklarierten die Pflichtigen

den 26. Januar 2016 als "Datum der Veräusserung /

Eigentumsübertragung". In der Einsprache machten sie sodann geltend, die

massgebliche (partielle) Erbteilung in Bezug auf das Grundstück Kat.-Nr. 01

sei mit der Parzellierung, d. h.

am 1. Dezember 2015 geschehen. In der Rekursschrift scheinen sie sich auf

den Standpunkt zu stellen, die massgebliche partielle Erbteilung sei am 20. August

2014.

beschlossen worden. Zu diesem Zeitpunkt hätten sich die Erben über die

Teilung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 geeinigt. Dass diese Erbteilung zu

jenem Zeitpunkt noch nicht ins Grundbuch eingetragen worden sei, sei in der

noch ausstehenden Genehmigung des Quartierplans durch die Baudirektion begründet

gewesen. Am Datum des 20. August 2014 als massgeblichen Zeitpunkt halten

die Pflichtigen auch im Beschwerdeverfahren fest: An diesem Datum habe sich die

Erbteilung in Bezug auf das Grundstück Kat.-Nr. 01 zugetragen, die

"ausführende Parzellierung" sei nur ein "Akt der

Erbteilung" gewesen. Am 20. August 2014 sei in einer Sitzung der

Erben über den Situationsplan J "Erbaufteilung" vom 18. August

2014.

die partielle Erbteilung beschlossen worden, wobei der Plan in

schriftlicher Form vorliege.

Als Beweismittel zu dieser Sachdarstellung reichten die Pflichtigen

der Vorinstanz einen das Logo der K AG enthaltenen Situationsplan ein, auf

dem das J abgebildet ist. Darauf sind fünf Parzellen eingezeichnet und in einer

zugehörigen Legende sind jeder dieser Parzellen Masse in Quadratmetern

zugeordnet. Der Plan enthält die Überschrift "…" und ist mit

"Vorprojekt 18.08.2014" datiert. Das Dokument enthält weder die Namen

der Pflichtigen noch ist es unterzeichnet.

3.2

Massgeblicher

Handänderungszeitpunkt hinsichtlich eines durch Realteilung übertragenen

Grundstücks ist der Grundbucheintrag, der die zivilrechtliche Handänderung auf

den neuen Alleineigentümer konstitutiv begründet (E. 2.1). Der

Grundbucheintrag der einzelnen Pflichtigen als neue Alleineigentümer

hinsichtlich der Parzellen 04 (neu), 05, 06 und 07 erfolgte am 26. Januar

2016, gestützt auf den zwischen allen Pflichtigen gleichentags formgültig

geschlossenen Erbteilungsvertrag. Damit steht dieses Datum als für die Zwecke

der Grundstückgewinnsteuer massgebliches Handänderungsdatum fest. Ob und

inwiefern die Pflichtigen vor diesem Datum bereits gewillt gewesen sein mögen,

die Handänderungen vorzunehmen, ist nicht von Bedeutung.

Damit steht zweifelsfrei fest, dass der Zeitpunkt der steuerrechtlich

massgebenden Handänderung der 26. Januar 2016 ist.

4.

4.1

Nachdem

der Handänderungszeitpunkt nun feststeht, bleibt darüber zu befinden, ob am 26. Januar

2016.

die Erbengemeinschaft der Pflichtigen in Bezug auf die Liegenschaft Kat.-Nr. 01

noch bestand.

Die Erbengemeinschaft nach Art. 602 ZGB ist die

notwendige Übergangsorganisation zur Abwicklung des Erbgangs, in welcher die

Erben ohne ihren Willen vereinigt sind. Die Erbengemeinschaft hat daher nur

vorübergehenden Charakter und bezweckt einzig die Sicherung, Erhaltung und

sachentsprechende Bewirtschaftung des Nachlasses bis zu seiner Auflösung; es

handelt sich dabei um eine reine Liquidationsgemeinschaft (RB 2008 Nr. 94

= StE 2009 B 42.31 Nr. 7; Peter C. Schaufelberger/Katrin Keller Lüscher

in: Thomas Geiser/Stephan Wolf [Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II,

6.

A., Basel 2019, Art. 602 N 36). Wird dieser Liquidationszweck

durch die Erben nicht mehr verfolgt oder tritt er in den Hintergrund, so haben

die Erben – ausdrücklich oder auch stillschweigend – eine neue Gemeinschaft, in

der Regel eine einfache Gesellschaft, begründet (Schaufelberger/Keller Lüscher,

Art. 602 N 36 f.). Die ursprüngliche Erbengemeinschaft aber ist damit

insoweit untergegangen.

In der Rechtsprechung zum Grundstückgewinnsteuerrecht

wurde eine solche Zweckänderung etwa im Falle einer Veräusserung eines

bedeutenden Teils der Nachlassliegenschaften und der Überbauung der

verbleibenden Grundstücke angenommen (RB 1998 Nr. 155). Ebenfalls ging das

Gericht von einer Zweckänderung aus, als ein Nachlassgrundstück mit einem

Grundpfand belegt wurde, um einen Umbau und eine Renovation zu finanzieren (RB 1991

Nr. 39). In einem weiteren Fall wurde der Untergang der Erbengemeinschaft

bejaht, die schon 40 Jahre lang bestanden hatte und daher die Vermutung dafür sprach,

dass die Gemeinschaft nicht mehr der Liquidation, sondern anderen Zwecken

diente und zudem einer Drittperson auf dem Nachbargrundstück ein selbständiges

und dauerndes Baurecht eingeräumt wurde (VGr, 26. Oktober 2005,

SB.2005.00058 und SB.2005.00059 [nicht auf www.vgr.zh.ch veröffentlicht]). Laut

Doktrin bringen die Erben bereits durch die Aufnahme einer Hypothek für einen

Neubau zum Ausdruck, dass nicht mehr bloss die Liquidation des Nachlasses

bezweckt wird, sondern eine gemeinschaftliche Überbauung des

Nachlassgrundstücks. Allein die Aufnahme einer Hypothek für einen Umbau kann

ein Indiz für die Zweckänderung darstellen, sofern dieser Umbau über die blosse

Beseitigung von Schäden hinausgeht, die schon im Zeitpunkt des Erbgangs

vorhanden waren und somit die Verkäuflichkeit des Grundstücks erschwerten (Richner et al., § 216 N. 170).

In einem jüngeren Urteil des Bundesgerichts (BGr, 23. November

2015, 5A_304/2015) kam dessen zivilrechtliche Kammer zum Schluss, die

Umwandlung einer Erbengemeinschaft in eine einfache Gesellschaft könne nicht

allein aus dem Zusammenwirken der Erben bei der Planung und der Ausführung des

Projekts und der Grösse desselben abgeleitet werden. Es sei hierfür wesentlich,

dass der Wille der Beteiligten bestehe, einen – über die blosse Liquidation des

Nachlassvermögens hinausgehenden – gemeinsamen Zweck zu verfolgen (E. 3.3).

Sofern diesbezüglich keine ausdrückliche Willensäusserung der Beteiligten

nachgewiesen werden könne, müsse für die Feststellung dieses Willens auf das

Verhalten der Beteiligten abgestellt werden (E. 3.2). Die Begründung einer

einfachen Gesellschaft als Rechtsverhältnis könne stillschweigend erfolgen und

müsse noch nicht einmal von allen Beteiligten gewollt sein (E. 3.2).

4.2

Wie die

Vorinstanz richtig zusammenfasst, ereignete sich vor dem Zeitpunkt der massgeblichen

Handänderung an der streitbetroffenen Liegenschaft am 26. Januar 2016 Folgendes:

Gemäss Baubewilligung vom 17. März 2015 war

beabsichtigt, die auf dem damaligen Grundstück Kat.-Nr. 02 (alt) bzw. Kat.-Nr. 01

(neu) befindlichen Gebäude abzubrechen und darauf eine Arealüberbauung mit fünf

Mehrfamilienhäusern mit insgesamt dreissig Wohneinheiten und einer Tiefgarage

zu erstellen. Als Bauherrschaft gegenüber der Gemeinde trat die I AG,

Zürich, auf. Am 18. September 2015 schlossen die Pflichtigen als

Besteller/Bauherrschaft mit der I AG als Erstellerin oder Totalunternehmerin

einen Totalunternehmer-Werkvertrag ab. Gegenstand war das mit der

Baubewilligung vom 17. März 2015 genehmigte Projekt J. Dabei handelt es

sich gemäss der Auftragsgliederung im Werkvertrag um den ersten Teil eines in

drei Teilgebiete unterteilten Projekts, wovon der erste Teil Mietwohnungen

betraf und die beiden anderen Teile Stockwerkeigentum, die aber auf Kosten der I AG

erstellt werden sollten. Die I AG verpflichtete sich zur schlüsselfertigen

Erstellung der Wohnüberbauung gegen einen Werkpreis von Fr. ... (inkl. MWST).

Die Bezahlung des Werkpreises erfolgte durch den Verkauf zweier Parzellen (Kat.-Nrn. 08

und 09) an die I AG, welcher am selben Tag erfolgte. Auf den an die I AG

abgetretenen Grundstücken wurden als Sicherheit Schuldbriefe zugunsten der

Pflichtigen errichtet. Es war vorgesehen, dass diese zu einem bestimmten

Zeitpunkt an die L Bank hätten abgetreten werden sollen, gegen Erklärung

einer Solidarbürgschaft durch die L Bank, die den Bau durch Kredite hätte

finanzieren sollen. Gemäss einer Ergänzung zum Totalunternehmer-Werkvertrag vom

22.

März 2016 beträgt der Kaufpreis insgesamt Fr. …; weiter wurde auf die

Bürgschaft verzichtet und der Kaufpreis für das an die I AG abgetretene

Land von der L Bank auf ein Sperrkonto der Pflichtigen überwiesen, aus

welchem der Werklohn entsprechend Baufortschritt bezahlt wurde.

Die Vorinstanz befand, das Bauprojekt, das den Abbruch

bestehender Bauten und die Neuerstellung einer Arealüberbauung umfasste, gehe weit

über den Zweck der Erbengemeinschaft hinaus; es sei auch nicht mit dem im

Bundesgerichtsentscheid vom 23. November 2015 zu beurteilenden Sachverhalt

vergleichbar, wo die Sanierung einer fortbestehenden Bausubstanz zu beurteilen

gewesen sei. Zudem schliesst die Vorinstanz aus dem Verhalten der Pflichtigen

auf eine Zweckänderung. Indem die Pflichtigen der I AG im Jahr 2014 den

Auftrag zur Projektierung des Bauprojekts und zur Einreichung des Baugesuchs

erteilt hätten, habe sich aufgrund des damit einhergehenden finanziellen und

vertraglichen Engagements ihre wirtschaftliche und rechtliche Situation

gewandelt. Spätestens aber mit Abschluss des Totalunternehmer-Werkvertrags am

18.

September 2015 sei die Zweckänderung eingetreten. Nicht im Einklang

mit dem Zweck einer Erbengemeinschaft stehe schliesslich auch, dass die Pflichtigen

einige Nachlassgrundstücke verkauft hätten, den Erlös daraus aber nicht im Sinn

einer Nachlassliquidation auf die Erben verteilt, sondern ihn dazu verwendet

hätten, um die Überbauung der Restgrundstücke zu finanzieren.

4.3

Die

Ausführungen der Pflichtigen fokussieren im Wesentlichen darauf, dass die Erben

stets nur auf das Ziel der Teilung hingearbeitet hätten und dass die

schleppende Nachlassliquidation weder im Interesse der Erben gewesen noch durch

diese – sondern durch das langdauernde Quartierplanverfahren – verursacht

worden sei. Da es sich beim streitbetroffenen Grundstück um den bedeutendsten

Nachlassgegenstand gehandelt habe, habe der Abschluss des Quartierplanverfahrens

abgewartet werden müssen, um gleichwertige Lose bilden zu können. Sobald

realistischerweise erkennbar worden sei, wie der definitive Quartierplan

ausfallen würde, nämlich am 7. Juli 2014, hätten sich die Pflichtigen am

20.

August 2014 auf die Teilung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 geeinigt;

dies sei im Situationsplan J auch schriftlich festgehalten. Der 20. August

2014.

sei daher das massgebende Erbteilungsdatum.

4.4

Die Pflichtigen

scheinen zu übersehen, dass es ihnen für den vorliegenden Prozess nicht zum

Nachteil gereichte, dass sich das Quartierplanverfahren in die Länge zog und

dass daher bis im Jahr 2014 keine ausreichende Entscheidungsgrundlage für die

Losbildung bestand. Massgebend ist, wie oben ausgeführt, einzig die Frage, ob

im Zeitpunkt der Handänderung, d. h.

am 26. Januar 2016, die Erbengemeinschaft in Bezug auf das

streitbetroffene Grundstück noch bestand oder ob sie diesbezüglich früher

untergegangen war.

Genau diesen früheren Untergang aber betonen die Pflichtigen

selbst: Nach eigener Darstellung habe die als massgeblich zu erachtende

partielle Erbteilung hinsichtlich des Grundstücks Kat.-Nr. 01 am 20. August

2014.

stattgefunden. Die Pflichtigen erklären somit, zu diesem Zeitpunkt

beschlossen zu haben, die Erbengemeinschaft partiell aufzulösen, was denn auch

"schriftlich" manifestiert worden sei. Sie hätten somit ihren Willen

zur partiellen Erbteilung ausdrücklich geäussert. Damit legen die Pflichtigen

den partiellen Untergang der Erbengemeinschaft in Bezug auf den bedeutendsten Nachlassgegenstand

im Jahr 2014 fest.

Diese Darstellung steht auch im Einklang mit dem seither

gelebten Verhalten der Pflichtigen, das über blosse Liquidationsbemühungen

eindeutig hinausging: Wie die Vorinstanz zutreffend ausführt, mussten sich die Pflichtigen

bereits mit der Erteilung des Auftrags zur Projektierung und der in ihrem Namen

erfolgten Einreichung des Baugesuchs im Jahr 2014 der daraus resultierenden

Aufgaben, Kosten und Risiken bewusst sein. Die mit der Durchführung des

Bauprojekts einhergehenden detaillierten und umfangreichen finanziellen und

rechtlichen Verpflichtungen wurden sodann mit Abschluss des

Totalunternehmer-Werkvertrags am 18. September 2015 definitiv; indem die Pflichtigen

hierzu allesamt ihre Unterschrift erteilten, wird offenkundig, dass sich ihr

Fokus von der blossen Liquidation des Nachlasses hin zur gemeinsamen

Durchführung eines umfangreichen Bauprojekts auf dem in ihrem Gesamteigentum

liegenden Grundstück Kat.-Nr. 01 verlagert hatte.

Schliesslich ist der Umstand nicht ausser Acht zu lassen,

dass hier ein Bauprojekt von erheblichem Umfang verwirklicht wurde; die im

Zeitpunkt des Erbanfalls grösstenteils unüberbauten, landwirtschaftlich

genutzten Grundstücke wurden zu bis zur Grenze der baurechtlichen Möglichkeiten

überbauten und wirtschaftlich aufgewerteten Kapitalanlagen entwickelt. Allein

der Blick auf diese massive Veränderung des Nachlassgrundstücks legt nahe, dass

sich die Erben nicht auf dessen Sicherung, Erhaltung und Bewirtschaftung mit

dem primären Zweck seiner Liquidation beschränkt haben.

Diese Ausführungen legen dar, dass seit dem (von den Pflichtigen

geltend gemachten Datum des) 20. August 2014, spätestens aber seit dem

Abschluss des Totalunternehmer-Werkvertrags im Jahr 2015, der Zweck des

Gesamthandverhältnisses am Grundstück nicht mehr in der blossen Liquidation

bestand und die Erbengemeinschaft damit diesbezüglich untergegangen war.

Infolge Untergangs der Erbengemeinschaft konnte der Rechtsgrund für das

Gesamteigentumsverhältnis am Grundstück Kat.-Nr. 01 folglich nicht mehr im

Erbrecht liegen. Die am 26. Januar 2016 vorgenommene Auflösung des

Gesamteigentums durch Übertragung ins Alleineigentum der einzelnen Pflichtigen

durch zivilrechtliche Handänderungen konnte somit nicht aufgrund einer

Erbteilung erfolgen. Damit fällt der Steueraufschubtatbestand von § 216 Abs. 3 lit. a StG ausser Betracht.

Daraus erhellt, dass kein

Grundstückgewinnsteuer-Aufschubtatbestand vorliegt und die

Grundstückgewinnsteuer zu erheben ist; dies führt zur Abweisung der Beschwerde

im Hauptbegehren.

5.

Als Eventualbegehren fordern die Pflichtigen, die

Grundstückgewinnsteuern seien zu reduzieren und gemäss den eingereichten

Steuererklärungen festzusetzen. Zur Begründung führen sie ins Feld, die

korrekten Berechnungen enthielten Fehler. So sei übersehen worden, dass der

weitaus grösste Teil der Zuteilung an den Beschwerdeführer 1 kein Akt der

Erbteilung gewesen sei, sondern auf einem Vorausvermächtnis basiert habe und

damit zu einem Steueraufschub führe. Des Weiteren seien die Gewinne unrichtig

berechnet worden, da die Grundstücke vor zwanzig Jahren teilweise nicht

erschlossen gewesen seien und damit einen tieferen Wert aufgewiesen hätten. In

einer Beschwerdebeilage wird die Berechnung der Grundstückgewinne tabellarisch

dargelegt.

Aus diesen Einwänden, welche die Pflichtigen bereits seit

Beginn des Verfahrens stets in gleicher Form und stets ohne weitere Begründung,

Substanziierung oder Nachweis vorbringen, können sie nichts zu ihren Gunsten

ableiten. Weder ist für das Gericht nachvollziehbar, woraus die Pflichtigen das

behauptete Vorausvermächtnis ableiten, das den Umfang des von der Handänderung

betroffenen Grundstücks reduzieren könnte. Noch haben die Pflichtigen dargetan,

woraus sie den geringeren Erschliessungsgrad des Grundstücks vor zwanzig Jahren

schliessen und inwiefern dieser Umstand die Berechnung der Grundstückgewinne

beeinflussen würde. Demgegenüber sind die Veranlagungen nachvollziehbar

berechnet; insbesondere basieren sie hinsichtlich der Erlöse auf den durch die Pflichtigen

selbst im Erbteilungsvertrag vom 26. Januar 2016 vereinbarten

Grundstückpreisen. Es gibt somit keine Anhaltspunkte, die eine Korrektur der

veranlagten Grundstückgewinnsteuer ihrer Höhe nach erfordern würden. Damit

dringen die Pflichtigen auch mit ihrem Eventualbegehren nicht durch.

Bei dieser Sach- und Rechtslage ist die Beschwerde

abzuweisen.

6.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten

den Beschwerdeführenden je zu einem Viertel, unter solidarischer Haftung für

den Gesamtbetrag aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153

Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und es ist ihnen keine

Parteientschädigung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 152

und § 153 Abs. 4 sowie § 213 Satz 2 StG). Eine

Parteientschädigung ist auch der obsiegenden Beschwerdegegnerin nicht

zuzusprechen, da kein über die übliche Amtstätigkeit hinausgehender Aufwand

angefallen ist (vgl. Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürichs [VRG], 3. A., Zürich

etc. 2014, § 17 N. 51).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 19'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 70.-- Zustellkosten,

Fr. 19'070.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten werden den Beschwerdeführenden je zu einem Viertel auferlegt, unter

solidarischer Haftung eines jeden für den gesamten Betrag.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Steuerrekursgericht;

c) das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts;

d) die Dienstabteilung Recht des kantonalen Steueramts;

e) die Eidgenössische

Steuerverwaltung.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:

Versandt: