Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2022.00027

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

2. Abteilung

SB.2022.00027

Urteil

der 2. Kammer

vom 9. November 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,

Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich, Gerichtsschreiberin Lara von Arx.

In Sachen

Gemeinde A, vertreten durch die Grundsteuerkommission,

diese vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

C AG, vertreten durch RA D und RA E,

Beschwerdegegnerin,

betreffend Grundstückgewinnsteuer

(Nachsteuer),

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

A. Die C AG

(vormals bis am 29. Juli 2010: F AG) hat ihren Sitz in A und bezweckt

hauptsächlich die Ausführung von Transporten, die Verwertung und Entsorgung von

Baustoffen, den Vertrieb von Beton sowie den Handel mit Kiesmaterialien. Die

Gesellschaft besass im Jahr 2009 drei Grundstücke mit den Kat.-Nrn. 01, 02

und 03 an der G-Strasse 04, 05 und 06 in A. Bereits im Jahr 2004 bestand

auf einer Teilfläche des Grundstücks Kat. Nr. 03 ein selbständiges

und dauerndes Baurecht zugunsten der H AG. Am 17. Dezember 2009

begründete die C AG auf der Restfläche des Grundstücks Kat. Nr. 03

sowie auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 zusätzlich ein Baurecht zu ihren

eigenen Gunsten. Gleichentags verkaufte die C AG die drei Grundstücke für Fr. …

an die I AG. Die C AG wurde per 1. Januar 2010 an die C

Holding AG verkauft.

Mit Veranlagungsentscheid vom 13. Juli 2010 setzte

die Grundsteuerkommission den steuerpflichtigen Grundstückgewinn, ausgehend von

einem Erwerbspreis von Fr. …, auf Fr. … fest. Die Veranlagung erwuchs

in Rechtskraft.

Eine im Rahmen des Veranlagungsverfahrens betreffend die

direkte Bundessteuer für die Steuerperiode vom 1.1.–31.12.2009 durchgeführte

Untersuchung zeigte jedoch auf, dass die Grundstücke einen deutlich höheren

Wert als den angegebenen Kaufpreis aufwiesen, weshalb beim Reingewinn der C AG

am 5. August 2014 eine Aufrechnung vorgenommen wurde. Nach erhobener

Einsprache gelangte die C AG an das Steuerrekursgericht.

Am 10. April 2015 teilte die Grundsteuerkommission

der C AG die Eröffnung eines Nachsteuer- und Bussenverfahrens bezüglich

der Handänderungen mit. Das Verfahren wurde jedoch umgehend wieder sistiert, um

den Entscheid des Steuerrekursgerichts über die direkte Bundessteuer

abzuwarten.

Mit Entscheid vom 31. Oktober 2017 rechnete das

Steuerrekursgericht der C AG aufgrund des unterpreislichen Verkaufs der

Grundstücke eine verdeckte Gewinnausschüttung von Fr. … bei ihrem

steuerbaren Reingewinn auf. Der Entscheid wurde rechtskräftig.

In der Folge nahm die Grundsteuerkommission das sistierte

Verfahren am 15. August 2018 wieder auf und stellte der C AG die

beabsichtigte Nachsteuer in Aussicht. Mit Veranlagungsentscheid vom 15. Dezember

2020 setzte sie die Nachsteuer auf Fr. … (inkl. Zins) fest.

B. Die

Grundsteuerkommission wies die hiergegen erhobene Einsprache am 27. April

2021 ab, soweit sie darauf eintrat.

Erwägungen

II.

Den hiergegen erhobenen Rekurs hiess das

Steuerrekursgericht am 5. April 2022 gut und hob den Einspracheentscheid

vom 27. April 2021 auf.

III.

Mit Beschwerde vom 10. Mai 2022 gelangte die

Gemeinde A an das Verwaltungsgericht und liess die Gutheissung der Beschwerde

sowie die Wiederherstellung des Einspracheentscheids der Grundsteuerkommission A

vom 27. April 2021 beantragen. Weiter wurde um Zusprache einer

Parteientschädigung ersucht.

Auf die Beschwerdeantwort vom 13. Juni 2022 nahm die

Gemeinde A mit Replik vom 15. Juli 2022 Stellung, woraufhin die C AG

am 16. August 2022 duplizierte. Während das Steuerrekursgericht auf

Vernehmlassung verzichtete, liess sich das kantonale Steueramt nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Mit der Steuerbeschwerde an das

Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in

Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle

Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des

Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des

rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

1.2

Das

Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu

beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen

Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt,

das vom Steuerrekursgericht in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte

Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle

desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des

Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende

Ermessensfehler, d. h. auf Ermessenüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).

1.3

Hinsichtlich

der Zuständigkeit gilt, dass die politischen Gemeinden für die Erhebung der

Grundstückgewinnsteuer zuständig sind, wobei die Bestimmungen über die

Staatssteuern sinngemäss gelten, unter dem Vorbehalt abweichender Bestimmungen

in § 206 ff. StG (vgl. § 205 f. StG). Gemäss § 212 StG kann gegen den Entscheid der Gemeindebehörde in Grundsteuerangelegenheiten,

zu denen auch Entscheide über die Grundstückgewinnsteuer zählen, Rekurs beim

Steuerrekursgericht erhoben werden. Anschliessend steht den Steuerpflichtigen

wie auch der Gemeinde die Beschwerde an das Verwaltungsgericht offen (§ 213 StG). Die Vorinstanz war somit zur vorgängigen Beurteilung der Angelegenheit

zuständig und die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist ebenfalls zu

bejahen (vgl. zum Ganzen: Felix Richner et al., Kommentar zum Zürcher

Steuergesetz, StG, 4. A., Zürich 2021, § 162 N. 42).

2.

2.1

Ergibt sich aufgrund von Tatsachen oder Beweismitteln,

die der Steuerbehörde nicht bekannt waren, dass eine Veranlagung zu Unrecht

unterblieben oder eine rechtskräftige Veranlagung unvollständig ist, oder eine

unterbliebene oder unvollständige Veranlagung auf ein Verbrechen oder ein

Vergehen gegen die Steuerbehörde zurückzuführen ist, wird die nicht erhobene

Steuer samt Zins als Nachsteuer eingefordert

(§ 160 Abs. 1 StG). Hat der Steuerpflichtige Einkommen, Vermögen,

Reingewinn oder Eigenkapital in seiner Steuererklärung vollständig und genau

angegeben und haben die Steuerbehörden die Bewertung anerkannt, kann keine

Nachsteuer erhoben werden, selbst wenn die Bewertung ungenügend war (§ 160 Abs. 2 StG). Die betreffenden Bestimmungen finden sich auch in Art. 53

Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der

Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG).

2.2

Auf eine

rechtskräftige Einschätzung darf im Nachsteuerverfahren nur zurückgekommen

werden, wenn sich aufgrund neuer Tatsachen oder neuer Beweismittel ergibt, dass

die Einschätzung unrichtig (entweder überhaupt nicht oder ungenügend)

ausgefallen ist. Die Unkenntnis der Steuerbehörde über das Vorhandensein einer

Tatsache muss daher kausal für die unrichtige Einschätzung gewesen sein.

Unerheblich sind somit Tatsachen, die – wären sie der Steuerbehörde bekannt

gewesen – nicht zu einer anderen Einschätzung geführt hätten. Der

Kausalzusammenhang zwischen der nicht gehörigen Deklaration der

steuerpflichtigen Person und dem Steuerausfall wird nach bundesgerichtlicher

Rechtsprechung unterbrochen, "wenn die Unzuverlässigkeit der

Steuererklärung und der ihr beigefügten Belege der Veranlagungsbehörde

bekannt war oder hätte bekannt sein müssen, und von dieser wider besseres

Wissen oder aus Nachlässigkeit nicht beachtet wurde" (Felix Richner et al., § 160 N. 19).

2.3

Neue

Tatsachen und Beweismittel sind solche, welche zwar schon vorher vorhanden

waren; sie wurden der Steuerbehörde aber erst im Nachhinein bekannt. Massgebend

für die Neuheit von Tatsachen ist in der Regel der Aktenstand im Zeitpunkt der

Einschätzung bzw. ˗ genauer ˗ bei Mitteilung derjenigen Entscheidung

(Einschätzungs- oder Rechtsmittelentscheid), die in der Folge rechtskräftig

wurde. Was damals nicht aus den Akten ersichtlich war, gilt als neu (Felix

Richner et al., § 160 N. 21, 25).

2.4

Wird ein

als erheblich erkennbarer Sachverhalt, welcher weder unklar noch unvollständig

ist, im Einschätzungsverfahren nicht weiter abgeklärt, darf die Untersuchung

nicht im Nachsteuerverfahren nachgeholt werden. Die Einschätzungsbehörde hat

jedoch nur Nachforschungen anzustellen bei konkreten Anhaltspunkten, die gegen

die Angaben in der Steuererklärung sprechen. Die Unklarheit oder

Unvollständigkeit des als erheblich erkennbaren Sachverhalts muss

offensichtlich sein, das heisst in die Augen springen. Die versäumte

Sachverhaltsabklärung bedingt eine grobe Missachtung der Untersuchungspflicht

durch die Einschätzungsbehörde, die den Kausalzusammenhang zwischen der

ungenügenden Deklaration und der ungenügenden Einschätzung unterbricht (Richner

et al., § 160 N. 21, 25, 32).

3.

3.1

Streitgegenstand

des Verfahrens bildet nach Ansicht der Vorinstanz eine Bewertungsfrage über den

Verkehrswert dreier Liegenschaften. Der betreffende Wert sei im Zeitpunkt des Liegenschaftenverkaufs

wesentlich von der Höhe von Baurechtszinsen abhängig und die seitens der

Pflichtigen vorgelegten Grundlagen für die Bewertung weder unkorrekt noch

unvollständig gewesen. Das Nahestehendenverhältnis der Kaufparteien sei

transparent gewesen. Angesichts der ins Auge springenden Diskrepanz zwischen

dem Kaufpreis und dem Verkehrswert der Grundstücke unter Berücksichtigung der

Baurechtszinse hätte es an der Vorinstanz gelegen, eine Untersuchung zu führen

und den vereinbarten Verkaufspreis entweder selber oder durch einen

beigezogenen Fachmann einer Überprüfung zu unterziehen, um zu klären, ob der

Drittvergleich eingehalten worden sei. Daran ändere eine von der Pflichtigen

eingereichte Verkehrswertschätzung nichts, da diese eine blosse

Meinungsäusserung der Pflichtigen darstelle, auf welche die Beschwerdegegnerin

nicht einfach hätte abstellen dürfen. Ein solches Verhalten stelle eine schwere

Missachtung der Untersuchungspflicht dar. Die Mängel der Verkehrswertschätzung

seien ohne Weiteres ersichtlich gewesen, zumal die Veranlagung nicht in einem

Massenverfahren erfolgt sei und sich die Frage des Drittvergleichs des

Kaufpreises geradezu aufgedrängt habe. Infolge der Anerkennung der Bewertung

der Pflichtigen habe seitens der Gemeinde keine Nachsteuer mehr erhoben werden

dürfen. Weiter sei ein Hinweis der Pflichtigen auf die im Drittvergleich

überhöhten Baurechtszinsen nicht erforderlich gewesen, da die Zinssätze aus den

Unterlagen hervorgegangen seien. Die als neue Tatsache für die Erhebung des

Nachsteuerverfahrens vorgebrachte Begünstigungsabsicht stelle überdies

lediglich das Motiv des konkret gewählten Vorgehens dar. Die Begünstigung

selber, nämlich der Verkauf der Liegenschaften unter dem erzielbaren Marktwert,

sei demgegenüber aus den Akten im Zeitpunkt der Veranlagung ersichtlich

gewesen, womit dies keine neue Tatsache darstelle.

3.2

Die

Gemeinde lässt ausführen, dass keineswegs eine Bewertungsfrage zu beurteilen

sei, da sich die Grundstückgewinnsteuer nicht nach dem Verkehrswert des

übertragenen Grundstücks richte. Die Parteien müssten sich vielmehr einen über

dem Verkehrswert des Grundstücks liegenden Kaufpreis für die Ermittlung der

Grundstückgewinnsteuer entgegenhalten lassen. Es fehle vorliegend sowohl an

einer Bewertung im Sinn des Gesetzes wie auch an deren Anerkennung durch die

Steuerbehörde, weshalb § 160 Abs. 2 StG nicht anwendbar sei. Im

Zeitpunkt der Einschätzung der Grundstückgewinnsteuer sei der

Grundsteuerkommission nicht bekannt gewesen, dass sich der wirtschaftliche

Gehalt der streitbetroffenen Handänderung nicht im Kaufpreis von Fr. …

erschöpft habe. Das Nahestehendenverhältnis der Vertragsparteien habe allein

noch nicht den Verdacht aufzudrängen vermocht, dass sie einen bloss simulierten

Kaufpreis beurkunden liessen. Hinzu komme, dass eine Verkehrswertschätzung der

Pflichtigen den verurkundeten Kaufpreis zu bestätigen schien. Die Einreichung

dieses Dokuments sowie das Deklarationsverhalten der Pflichtigen an sich seien

irreführend gewesen und hätten eine Garantenstellung begründet, gestützt auf

welche die Pflichtige allfällige Irrtümer der Steuerbehörde hätte ausräumen

müssen. Die Unkenntnis der Steuerbehörde über die mit der Handänderung

erstrebte Begünstigung sei letztlich kausal für die unvollständige Einschätzung

bzw. Unterbesteuerung gewesen. In die Augen springende Unklarheiten oder

Unvollständigkeiten in der Steuererklärung habe es nicht gegeben, weshalb die

Steuerbehörde nicht zwingend habe Verdacht schöpfen müssen. Eine schwere

Missachtung der Untersuchungspflicht durch die Grundsteuerkommission liege

somit nicht vor, weshalb der Kausalzusammenhang nicht unterbrochen und die

Nachsteuererhebung zulässig sei.

4.

4.1

In Bezug

auf das Vorliegen neuer Tatsachen oder neuer Beweismittel ist zunächst die

Auffassung der Vorinstanz zu bestätigen, dass die von der Pflichtigen für die

Einschätzung eingereichten Grundlagen weder unkorrekt noch unvollständig waren.

Die Pflichtige reichte sämtliche für die Berechnung der anfallenden

Grundstückgewinnsteuer erforderlichen Urkunden ein. Aus dem öffentlich

beurkundeten Kaufvertrag vom 17. Dezember 2009 sowie der gleichentags

datierenden Erklärung über die Begründung eines Baurechts als

Eigentümerdienstbarkeit liess sich der jährlich anfallende Baurechtszins von Fr. …

unter Berücksichtigung des vereinbarten Quadratmeterpreises wie auch der

jeweiligen Grundstückfläche sehr einfach berechnen, d. h. auch ohne Beizug eines steueramtlichen

Revisors. In den von der Pflichtigen eingereichten Unterlagen ebenfalls

ersichtlich war die vereinbarte Laufdauer des Baurechts bis ins Jahr 2059.

Angesichts der beiden vorgenannten Faktoren – jährlicher Baurechtszins und

Laufzeit des Baurechts – war der für die Grundstücke vereinbarte Kaufpreis von Fr. …

offensichtlich untersetzt. Um ein simuliertes Rechtsgeschäft handelte es sich

hingegen nicht, da die Parteien den Kaufvertrag effektiv wie beurkundet vollzogen

haben und dies auch ihrem tatsächlichen Willen entsprach. Vor diesem

Hintergrund muss die von der Beschwerdeführerin beanstandete, (angeblich) im

Zeitpunkt der Veranlagung noch nicht bekannte Begünstigungsabsicht verneint

werden. Eine Begünstigungsabsicht ist ein rein subjektiver Zustand, welcher

sich objektiv manifestieren muss, um überhaupt erst von Dritten wahrgenommen

werden zu können. Die Manifestation einer entsprechenden Absicht war vorliegend

aus den der Steuererklärung beigefügten Unterlagen ersichtlich. Das von den

Parteien gewählte Vorgehen war ferner zulässig, da die Festsetzung der hohen

Baurechtszinse gegen keine Rechtsnorm verstiess. Von einem irreführenden

Deklarationsverhalten der Pflichtigen, welches gar eine Garantenstellung ihrerseits

begründet hätte, kann unter diesen Umständen keine Rede sein.

4.2

Eine

Irreführung ist der Pflichtigen auch nicht aufgrund der Einreichung eines

Verkehrswertgutachtens vorzuwerfen. Zunächst wurde dieses rund drei Monate vor

Errichtung der infrage stehenden Baurechte erstellt, was mit Blick auf das

hervorgehobene Datum auf der Titelseite klar erkennbar war. Aufgrund der bis

zum Zeitpunkt der Beurteilung vergangenen Zeitspanne wäre es an der Pflichtigen

gelegen zu prüfen, ob sich die Verhältnisse zwischenzeitlich wesentlich

verändert haben, was vorliegend der Fall war. Die Vorinstanz zeigte überdies

korrekt offenkundige Unstimmigkeiten des Gutachtens auf. So wurde bei der

Bewertung des Landwerts des Grundstücks Kat.-Nr. 02 der berechnete Barwert

der Baurechtszinsen fälschlicherweise als wertvermindernd subtrahiert, statt

addiert. Beim Grundstück Kat.-Nr. 01 wurde der Wert zwar addiert, hingegen

wurde nicht die gesamte Grundstückfläche für die Barwertberechnung des

Baurechts berücksichtigt. Beim Grundstück Kat.-Nr. 03 fehlte schliesslich

die Berücksichtigung eines zusätzlichen, neu zu begründenden Baurechts. Das

Gutachten war somit qualifiziert falsch. Da das Dokument jedoch nicht

irreführend war, oblag der Pflichtigen keine Pflicht, die Behörde über

allfällige Irrtümer aufzuklären. Selbst wenn das Gutachten für die Berechnung

der Grundstückgewinnsteuer letztlich irrelevant gewesen sein sollte, kann der

Pflichtigen durch dessen Einreichung kein Vorwurf gemacht werden, denn es darf

und muss von einer Fachbehörde respektive einem Fachgremium erwartet werden,

relevante von irrelevanten Unterlagen unterscheiden zu können.

4.3

Bedeutsam

ist weiter das Nahestehendenverhältnis zwischen den Parteien, welches eine

Drittvergleichsprüfung geradezu aufgedrängt hat. Das Unterlassen einer

entsprechenden Prüfung durch die Beschwerdeführerin erstaunt insbesondere

deswegen, weil der zuständige Steuersekretär gemäss einer E-Mail vom 9. Juni

2010.

am selben Tag zwei gleichartige Verkäufe geprüft hat. Beim Verkauf

zwischen der F AG und dem Mehrheitsaktionär K betreffend die Liegenschaft 07

an der J-Strasse wurde den Parteien eine Drittvergleichsprüfung in Aussicht

gestellt, da der Verkauf nicht an eine aussenstehende Drittperson erfolgt sei.

Beim vorliegend bedeutsamen Verkauf zwischen der F AG und der vom

Mehrheitsaktionär beherrschten I AG wurde eine Drittvergleichsprüfung

hingegen unterlassen. Stattdessen wurde in der E-Mail vom 9. Juni 2010

festgehalten, die eingereichten Unterlagen seien geprüft worden und der

Kaufpreis von Fr. … könne anhand der erstellten Expertise nachvollzogen

werden und erscheine als plausibel. Die Beschwerdeführerin hat es folglich

offenkundig verpasst, den Sachverhalt aufgrund des Nahestehendenverhältnis

näher abzuklären. Dass eine entsprechende Abklärung erforderlich gewesen wäre,

hätte sich ihr aufgrund der vorgelegenen Urkunden ohne Weiteres erschliessen sollen.

Eine interne datierte Notiz der Beschwerdeführerin bezeugt, dass der

ungewöhnlich tiefe vereinbarte Kaufpreis auch tatsächlich von der Gemeinde

infrage gestellt worden ist. Da die Behörde trotz der dargelegten Umstände auf

eine nähere Prüfung und/oder eine Untersuchung verzichtet hat, muss ihr eine

grobe Verletzung ihrer Untersuchungspflicht vorgeworfen werden.

4.4

Die

Tatsache, dass es sich bei der Einschätzungsbehörde um ein kommunales Gremium

gehandelt hat, ändert an der vorgenannten Rechtslage nichts. Auch eine

kommunale Behörde hat sich so zu organisieren, dass sie ihre Kernaufgaben

jederzeit ordnungsgemäss wahrnehmen kann. Die infrage stehende Einschätzung

zählte klarerweise zu den Aufgaben des zuständigen Steuersekretärs, womit

zumindest eine Fachperson die Sache beurteilt hat. Sofern es für eine korrekte

Beurteilung unabdingbar gewesen wäre, durfte von der Beschwerdeführerin

überdies der Beizug einer externen Fachperson erwartet werden.

4.5

Es kann

somit festgehalten werden, dass keine ungenügende Deklaration seitens der

Pflichtigen vorliegt. Überdies muss der Beschwerdeführerin eine grobe

Missachtung der Untersuchungspflicht vorgeworfen werden, was den

Kausalzusammenhang zwischen einer ungenügenden Deklaration und der ungenügenden

Einschätzung ohnehin unterbrechen würde. Eine Nachsteuererhebung gestützt auf § 160 Abs. 1 StG ist somit unzulässig.

5.

Eine

Nachsteuer kann auch nicht erhoben werden, wenn der Steuerpflichtige Einkommen,

Vermögen, Reingewinn oder Eigenkapital in seiner Steuererklärung vollständig

und genau angegeben hat und die Steuerbehörden die Bewertung anerkannt haben,

selbst wenn die Bewertung ungenügend war (§ 160 Abs. 2 StG).

Dies bedeutet, dass, sofern Wertangaben seitens der steuerpflichtigen Person

vorlagen, die Unrichtigkeit dieser Angaben im Nachsteuerverfahren nur dann

korrigiert werden kann, wenn mittels neuer Tatsachen festgestellt wird,

dass die von der steuerpflichtigen Person gelieferte Grundlage für die

Bewertung bzw. Schätzung unrichtig oder unvollständig war (vgl. Felix Richner

et al., § 160 N. 34). Für eine Nachsteuererhebung bedarf es somit in

jedem Fall neuer Tatsachen, an welchen es nach dem Gesagten mangelt. Gestützt

auf § 160 Abs. 2 StG kann daher

ebenfalls keine Nachsteuer erhoben werden. Bei dieser Ausgangslage kann

die Frage offenbleiben, ob vorliegend überhaupt eine "Bewertung" im

Sinn des Gesetzes vorgelegen hat und ob eine solche allenfalls von der Grundsteuerkommission

anerkannt worden ist.

Die Beschwerde ist somit abzuweisen.

6.

6.1

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten

der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153

Abs. 4 und § 213 StG).

6.2

6.2.1

Ferner wird die Beschwerdeführerin verpflichtet, der Beschwerdegegnerin

für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in Verbindung

mit § 152 und § 212 StG bzw. § 17 Abs. 2 VRG in Verbindung

mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 StG). Nach § 17 Abs. 2 VRG kann die unterliegende Partei oder Amtsstelle im Verfahren vor

Verwaltungsgericht zu einer angemessenen Entschädigung für die Umtriebe ihres

Gegners verpflichtet werden, wenn a) die rechtsgenügende Darlegung

komplizierter Sachverhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand

erforderte oder den Beizug eines Rechtsbeistands rechtfertigte, oder

b) ihre Rechtsbegehren oder angefochtene Anordnung offensichtlich

unbegründet waren.

6.2.2

Die

angemessene Entschädigung ist nach pflichtgemässem Ermessen festzusetzen (vgl.

RB 1998 Nr. 8). Zu beachten ist allerdings § 8 der Gebührenverordnung

des Verwaltungsgerichts vom 3. Juli 2018 (GebV VGr). Gestützt darauf ist

die Parteientschädigung nach der Bedeutung der Streitsache, der Schwierigkeit

des Falls, dem Zeitaufwand und den Auslagen zu bemessen. Ein unnötiger oder

geringfügiger Aufwand wird nicht ersetzt.

6.2.3

Einem bestimmten oder bestimmbaren

Streitwert trägt die 2. Kammer des Verwaltungsgerichts in langjähriger

Praxis bei einer vertretenen Partei durch Heranziehung der Verordnung des

Obergerichts über die Anwaltsgebühren vom 8. September 2010 (AnwGebV)

Rechnung. Die nach dem dort in § 4 Abs. 1 festgelegten Tarif

berechnete Grundgebühr wird für das Beschwerdeverfahren in der Regel auf ein

Drittel herabgesetzt (VGr, 11. November 2020, SB.2020.00088, E. 5;

VGr, 21. Mai 2003, SB.2002.00103 und SB.2002.00104, E. 5b,

veröffentlicht in ZStP 2003, 361), wobei die so ermittelte Entschädigung

bei Vorliegen besonderer Umstände um höchstens die Hälfte über- oder

unterschritten werden kann. Hat das

Verwaltungsgericht auch über die Parteientschädigung für das Verfahren vor dem

Steuerrekursgericht zu befinden, wird diese in der Regel auf zwei Drittel der

Grundgebühr bzw. auf das Doppelte der Entschädigung für das

verwaltungsgerichtliche Verfahren festgelegt (VGr, 11. November 2020,

SB.2020.00088; VGr, 26. August 2020, SB.2020.00066, E. 5.2.3), sodass

gesamthaft eine volle Entschädigung geschuldet ist. Diese Aufteilung

berücksichtigt, dass die Vertretung im ersten wie auch im zweiten gerichtlichen

Verfahren in der Regel deutlich aufwändiger ist.

6.2.4

Der

Beizug eines Rechtsanwalts durch die Beschwerdegegnerin war vorliegend

gerechtfertigt, weshalb eine Parteientschädigung geschuldet ist. Das blosse

Abstellen auf den Streitwert würde jedoch zu einer unverhältnismässig hohen

Parteientschädigung führen. Es gilt auch zu berücksichtigen, dass die

Parteientschädigung für das verwaltungsgerichtliche Verfahren in einem

angemessenen Verhältnis zu jener für das steuerrekursgerichtliche Verfahren

stehen soll. Das Steuerrekursgericht hat die Parteientschädigung auf Fr. 21'000.-

(inkl. Mehrwertsteuer) festgelegt, was unangefochten blieb. Da das

Verwaltungsgericht grundsätzlich davon ausgeht, dass die Vertretung für das

erstinstanzliche Verfahren etwa doppelt so aufwendig ist, rechtfertigt es sich,

die Parteientschädigung für das verwaltungsgerichtliche Verfahren auf Fr. 11'000.-

(gerundet, inkl. Mehrwertsteuer) festzulegen.

7.

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der

Zustellung an gerechnet, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005

(BGG) erhoben werden. Die Beschwerde ist bis Ende 2022 an das Schweizerische

Bundesgericht, 1000 Lausanne 14 und ab 1. Januar 2023 an das

Schweizerische Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern zu

adressieren.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde SB.2022.00027 betreffend Grundstückgewinnsteuer (Nachsteuer) wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 50'000.-- ; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 70.-- Zustellkosten,

Fr. 50'070.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet,

der Beschwerdegegnerin für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von

Fr. 11'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann im Sinn der Erwägungen innert 30 Tagen, von der

Zustellung an gerechnet, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Steuerrekursgericht;

c) das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts;

d) die Dienstabteilung Recht des kantonalen Steueramts.