Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2022.00068

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

2. Abteilung

SB.2022.00068

SB.2022.00069

Urteil

der 2. Kammer

vom 30. November 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,

Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Gerichtsschreiberin Linda Rindlisbacher.

In Sachen

A AG, (vormals B AG), vertreten durch C AG,

Beschwerdeführerin

und

Beschwerdegegnerin,

gegen

Stadt Zürich, vertreten durch die Kommission für Grundsteuern,

Beschwerdegegnerin

und

Beschwerdeführerin,

betreffend

Grundstückgewinnsteuer,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Die A AG (nachfolgend die

Pflichtige; vormals B AG) hatte ihren Sitz im Jahr 2009 im Kanton Luzern

(heute D). Sie bezweckt zur Hauptsache den Kauf, das Halten, die

Bewirtschaftung, die Entwicklung, die Finanzierung, den Bau und den Verkauf von

Immobilien sowie die Führung von Betriebsimmobilien. Ihre Tätigkeit lässt sich in

die beiden Geschäftssparten ''Promotionsobjekte'' und ''Anlage-Immobilien''

unterteilen. In der Sparte Promotionsobjekte werden unbebaute Grundstücke

gekauft, überbaut und anschliessend weiterverkauft oder bereits bestehende

Immobilien gekauft, aufgewertet und weiterverkauft. Die für den Geschäftsbereich

Anlage-Immobilien erworbenen Liegenschaften werden hingegen langfristig zur

Erwirtschaftung eines Mietertrags gehalten. Die Pflichtige ist in den beiden

Sparten in unterschiedlichen Kantonen geschäftlich aktiv.

Im Jahr 2009 erzielte die Pflichtige dabei namentlich

durch den Verkauf eines Promotionsobjekts an der E-Strasse 01 in der Stadt

Zürich, welches sie im Zeitraum 2. März bis 25. November 2009

gesamthaft an unterschiedliche Stockwerkeigentümer verkaufte, einen

Grundstückgewinn von insgesamt Fr. 972'848.- (vor Steuern). Das operative

Betriebsergebnis aus Vermietung war hingegen im Jahr 2009 im Kanton Zürich mit

einem Verlust von ca. Fr. 600'000.- defizitär. Der gesamte, in der Schweiz

erwirtschaftete Reingewinn pro 2009 betrug gemäss Handelsabschluss Fr. 3'597'545.-.

Am 18. Mai 2010 reichte die Pflichtige ihre

Grundstückgewinnsteuererklärung betreffend Verkauf des Grundstücks an der E-Strasse 01

in Zürich ein, worin sie einen Grundstückgewinn von Fr. 385'258.-

deklarierte. Zu diesem Ergebnis gelangte sie namentlich durch die anteilige

Verlustverrechnung des im Kanton Zürich angefallenen Betriebsverlusts im Umfang

von Fr. 356'441.-.

Nach Einreichung der Steuererklärung kam es zwischen den

Parteien zu einem mehrjährigen Austausch betreffend die Frage der

Verlustverrechnung, bei dem keine Einigung erzielt werden konnte. Mit

Veranlagungsbeschluss vom 13. November 2018 errechnete die Stadt Zürich,

vertreten durch die Kommission für Grundsteuern (nachfolgend: die Stadt Zürich)

aus den Handänderungen des Grundstücks an der E-Strasse 01 schliesslich

einen steuerpflichtigen Grundstückgewinn von gesamthaft Fr. 691'159.- und

auferlegte der Pflichtigen eine entsprechende Grundstückgewinnsteuer von Fr. 222'920.-.

Soweit strittig, liess die Stadt Zürich namentlich den zur Verrechnung

gebrachten Betriebsverlust nicht zum Abzug zu. Sie stellte sich auf den

Standpunkt, dieser sei stattdessen mit den andernorts erwirtschafteten

Betriebsgewinnen zu verrechnen.

Die hiergegen erhobene Einsprache vom 17. Dezember 2018

wies die Stadt Zürich mit Einsprachebeschluss vom 2. März 2021 ab.

Erwägungen

II.

Mit Rekurs vom 31. März 2021 gelangte die

Pflichtige an das Steuerrekursgericht, welches das Rechtsmittel mit Entscheid

vom 25. Juli 2022 teilweise guthiess und die Grundstückgewinnsteuer von Fr. 222'920.-

auf Fr. 149'700.- herabsetzte.

III.

A. Gegen

den Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 25. Juli 2022 erhob die

Pflichtige am 24. August 2022 Beschwerde und beantragte, in Aufhebung des

vorinstanzlichen Entscheids sei die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 134'600.-

festzusetzen. Die der Pflichtigen auferlegte Gebühr des Steuerrekursgerichts

von ausgangsgemäss Fr. 1'015.85 (1/6 von Fr. 6'095.-) sei aufzuheben

bzw. neu zu verteilen. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens seien der Stadt

Zürich aufzuerlegen und der Pflichtigen eine angemessene Parteientschädigung

zuzusprechen.

Mit Vernehmlassung vom 20. September 2022 beantragte

das Steuerrekursgericht die Gutheissung der Beschwerde der Pflichtigen. Die

Stadt Zürich beantragte mit Beschwerdeantwort vom 4. Oktober 2022

betreffend Berechnung des Grundstückgewinns die Gutheissung der Beschwerde und

betreffend Verlustverrechnung die Abweisung der Beschwerde.

B. Die

Stadt Zürich erhob ihrerseits am 25. August 2022 Beschwerde gegen den

Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 25. Juli 2022. Darin beantragte sie

die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Bestätigung des

Einsprachebeschlusses der Kommission für Grundsteuern der Stadt Zürich vom 2. März

2021, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Pflichtigen.

Eventualiter sei die Angelegenheit an die Vorinstanz zur Neubeurteilung

zurückzuweisen.

Das Steuerrekursgericht verzichtete auf Vernehmlassung;

die Pflichtige reichte am 9. September 2022 eine Beschwerdeantwort ein und

beantragte die Abweisung der Beschwerde.

C. Es

folgten keine weiteren Eingaben.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Die Beschwerden der Pflichtigen (SB.2022.00068) und

der Stadt Zürich, vertreten durch die Kommission für Grundsteuern, (SB.2022.00069) betreffen den nämlichen

Rekursentscheid und die gleichen Parteien. Es rechtfertigt sich daher, die

beiden Verfahren zu vereinigen.

1.2

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in

Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213

des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen,

einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die

unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts

geltend gemacht werden.

Beschwerde der Stadt Zürich:

2.

Umstritten ist vorliegend, ob ein inner- oder

interkantonaler Sachverhalt vorliegt. Die Pflichtige hatte im massgebenden Jahr

2009.

ihren Hauptsitz ausserhalb des Kantons Zürich (im Kanton Luzern), jedoch

entstand im selben Jahr sowohl der Betriebsverlust wie auch der

Grundstückgewinn im Kanton Zürich. Umstritten ist weiter, ob bei verweigerter

Verrechnung des genannten Betriebsverlusts mit dem genannten Grundstückgewinn

eine Verletzung des Verbots der interkantonalen Doppelbesteuerung resultiert.

2.1

2.1.1

Die Grundstückgewinnsteuer wird erhoben von

den Gewinnen, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von

solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 StG). Steuerbarer Grundstückgewinn ist

gemäss § 219 Abs. 1 StG jener Betrag, um den der Erlös die

Anlagekosten übersteigt. Während sich der Erlös aus dem Kaufpreis und allen

weiteren Leistungen des Erwerbers zusammensetzt (§ 222 StG), umfassen die

Anlagekosten den Erwerbspreis (§ 220 StG) sowie die anrechenbaren

Aufwendungen (§ 221 StG). Die Kantone sind frei, ob sie Kapitalgewinne auf

Liegenschaften des Geschäftsvermögens nach dem dualistischen System mit der

allgemeinen Einkommens- und Gewinnsteuer oder nach dem monistischen System mit

der besonderen Grundstückgewinnsteuer erfassen wollen. Das Bundesgesetz vom 14. Dezember

1990.

über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden

(Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) lässt den Kantonen diesbezüglich die Wahl (Art. 12

Abs. 1 und 4 StHG). Doch darf sich die Wahl des Besteuerungssystems nicht

zu Ungunsten der übrigen Kantone und der steuerpflichtigen Person, die in

mehreren Kantonen steuerpflichtig ist, auswirken (BGE 139 II 373 E. 4.2; BGE 131 I 249 E. 6.3).

2.1.2

Der Kanton Zürich erhebt die

Grundstückgewinnsteuer nach dem monistischen System auch auf den

Geschäftsliegenschaften. Die Verrechnung von Betriebsverlusten mit

dem Grundstückgewinn ist dem Wesen der Grundstückgewinnsteuer zürcherischer

Ausprägung grundsätzlich fremd (BGE 139 II 373 E. 3.5). Im rein innerkantonalen Verhältnis schreibt das

Bundesrecht eine Verlustanrechnung nicht vor (BGE 145 II 206 E. 3.3.2,

BGE 139 II 373 E. 3.5). Das Bundesgericht hat jedoch festgehalten,

dass wenn ein Kanton die Betriebsverlustanrechnung im innerkantonalen

Verhältnis nicht vorsieht, dies dazu führe, dass steuerpflichtige Personen, die

Grundstückgewinne innerhalb des Kantons realisieren, schlechter gestellt seien

als solche, die Grundstückgewinne in einem anderen Kanton erzielten. Diese Ungleichbehandlung

sei zwar nicht durch das Doppelbesteuerungsrecht verboten, aber trotzdem im

Licht der Rechtsgleichheit problematisch (BGE 145 II 206 E. 3.3.2). Per 1. Januar

2019.

hat der Kanton Zürich schliesslich eine gesetzliche Grundlage zur

Verrechnung von Betriebsverlusten bei der Grundstückgewinnsteuer geschaffen

(vgl. § 224a StG), die eine Anrechnung von Betriebsverlusten auch im

innerkantonalen Verhältnis erlaubt. Die Bestimmung ist auf Handänderungen

anwendbar, die nach dem Inkrafttreten vollzogen wurden (Übergangsbestimmungen

zur Änderung des StG vom 23. Oktober 2017).

2.1.3

Liegt ein interkantonaler Sachverhalt vor, sind die Regeln des

interkantonalen Steuerrechts zu beachten. Nach der Rechtsprechung des

Bundesgerichts liegt eine gegen Art. 127 Abs. 3 der Bundesverfassung

vom 18. April 1999 (BV) verstossende Doppelbesteuerung vor, wenn eine

steuerpflichtige Person von zwei oder mehreren Kantonen für das gleiche

Steuerobjekt und für die gleiche Zeit zu Steuern herangezogen wird (aktuelle

Doppelbesteuerung) oder wenn ein Kanton in Verletzung der geltenden

Kollisionsnormen seine Steuerhoheit überschreitet und eine Steuer erhebt, für

deren Erhebung ein anderer Kanton zuständig wäre (virtuelle Doppelbesteuerung).

Ausserdem hat das Bundesgericht aus dem verfassungsmässigen Verbot der

Doppelbesteuerung abgeleitet, ein Kanton dürfe eine steuerpflichtige Person

nicht deshalb stärker belasten, weil sie nicht im vollen Umfang seiner

Steuerhoheit unterstehe, sondern zufolge ihrer territorialen Beziehungen auch

noch in einem anderen Kanton steuerpflichtig sei (Schlechterstellungsverbot;

vgl. zum Ganzen BGE 125 I 54 E. 1b; BGE 125 I 458 E. 2a). Diese Regel trat gemäss jahrzehntelanger

Rechtsprechung des Bundesgerichts vor dem Grundsatz zurück, dass das

Grundeigentum ausschliesslich und in vollem Umfang dem Liegenschaftenkanton zur

Besteuerung vorbehalten blieb. Der Liegenschaftenkanton musste deshalb

Verluste, die am (Wohn-)Sitz oder in anderen Kantonen angefallen waren, nicht

übernehmen (BGr, 28. Januar 2020, 2C_216/2019, E. 4, vgl. auch René

Matteotti/Büsra Beceren in: Martin Zweifel/Michael Beusch/Daniel de Vries

Reilingh [Hrsg.], Interkantonales Steuerrecht, 2. A., Basel 2021, § 34

N. 24). Das Bundesgericht änderte seine Rechtsprechung zur

Nichtberücksichtigung von Ausscheidungsverlusten im Jahr 2004.

2.2

Nach der geänderten bundesgerichtlichen Rechtsprechung muss der

Grundstückkanton – mit Rücksicht auf das Gebot der Besteuerung nach der

wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2 BV) und das

Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung (Art. 127 Abs. 3 BV; BGE 137 I 145 E. 4.3) – einen Betriebsverlust, den eine interkantonale

Unternehmung (einschliesslich Versicherungs- und Immobiliengesellschaften) bzw.

ein Liegenschaftenhändler oder ein Generalbauunternehmen im Sitzkanton und/oder

in einem Betriebsstättekanton erleidet, auf den ihm objektmässig zustehenden

Wertzuwachsgewinn aus der Veräusserung von Betriebsliegenschaften anrechnen

(BGE 140 I 114 E. 2.3.2 mit weiteren Hinweisen; BGE 138 I 297 E. 4.2;

BGE 137 I 145 E. 4.2; BGE 131 I 249 E. 4, E. 5.3, E. 6.3).

Das Bundesgericht hat diese Regel zur Vermeidung von sogenannten

Ausscheidungsverlusten – mit Bezugnahme auf das Schlechterstellungsverbot bzw.

den Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit –

mehrfach bestätigt und sowohl auf Liegenschaften im Privatvermögen (BGE 131 I 285 E. 4.1) als auch auf Kapitalanlageliegenschaften einer Unternehmung

ausgedehnt (BGE 132 I 220 E. 5).

2.3

Die Stadt Zürich macht geltend, es sei entgegen der im angefochtenen

Entscheid vertretenen Meinung von einem rein innerkantonalen Sachverhalt

auszugehen, auf den die in der Praxis entwickelten Grundsätze zur Vermeidung

von Ausscheidungsverlusten nicht anwendbar seien. Zur Begründung führte sie

aus, es treffe nicht zu, dass jedes Mal, wenn ein Gewinn am Hauptsteuerdomizil

oder bei einem anderen Spezialsteuerdomizil bestehe, von einer (aktuellen)

interkantonalen Doppelbesteuerung auszugehen sei. Diesen Umkehrschluss könne

man zwar aus der Erwägung 3.3.2 des Entscheids 2C_164/2020 des Bundesgerichts

vom 6. Oktober 2020 prima vista ziehen, weil der Entscheid auch eine

aktuelle interkantonale Doppelbesteuerung voraussetze. Anders als im vom

Bundesgericht entschiedenen Fall, in dem das Spezialsteuerdomizil nach dem

Verkauf der Grundstücke gar nicht mehr bestanden habe, könne – nach der im

Kanton Zürich geltenden Praxis – regelmässig der Verlust auf das kommende Jahr

vorgetragen werden. Damit entstehe noch nicht zwingend eine Doppelbesteuerung.

Die Möglichkeit, dass der Verlust in Zukunft noch innerhalb des Kantons Zürich

verrechnet werden könne, sei im Gegenteil sehr gross. Im vorliegenden Fall

existiere das Spezialsteuerdomizil weiterhin und die Verluste könnten

vorgetragen werden. Bei der vorliegenden Konstellation, bei der sowohl der

Grundstückgewinn wie auch der Verlust unstrittig aus dem Kanton Zürich stamme,

rechtfertige es sich weiter nicht, leichtfertig einen interkantonalen

Sachverhalt und eine interkantonale Doppelbesteuerung anzunehmen. Alleine der

Umstand, dass der Sitz ausserhalb des Kantons Zürich liege, obwohl Verlust und

Grundstückgewinn aus dem Kanton Zürich stamme, sollte – wenn überhaupt –

höchstens im Einzelfall zu dieser Annahme führen. Im erwähnten Entscheid

2C_164/2020 sei denn auch trotz Sitz ausserhalb des Kantons Zürich schliesslich

kein interkantonaler Sachverhalt und keine Doppelbesteuerung angenommen worden.

Die im Urteil SB.2021.00128 vom 6. April 2022 des Verwaltungsgerichts

Zürich vertretene – und im vorliegend angefochtenen Entscheid übernommene –

Meinung, dass bereits dann von einem interkantonalen Sachverhalt auszugehen

sei, wenn sich die Verweigerung der Verlustverrechnung nachteilig auf den

Sitzkanton auswirken könnte und damit die Anwendung der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung zur Vermeidung von Ausscheidungsverlusten rechtfertige,

erscheine vor diesem Hintergrund als zu streng und sei abzulehnen.

2.4

Wie die

Pflichtige zu Recht einwendet, widerspricht die Ansicht der Stadt Zürich dem

Urteil des Verwaltungsgerichts vom 6. April 2022 (SB.2021.00128). Das

Verwaltungsgericht hielt in diesem Entscheid fest, dass für die Frage, ob ein

inner- oder interkantonaler Sachverhalt vorliegt, dem Sitz der Gesellschaft

eine Bedeutung zukomme. Es sei bereits dann von einem interkantonalen

Sachverhalt auszugehen, wenn sich die Verweigerung der Verlustverrechnung

nachteilig auf den Sitzkanton auswirken könnte. Ausschlaggebend sei, ob es bei

der pflichtigen Person im Ergebnis zu einer interkantonalen Doppelbesteuerung

bzw. einem Ausscheidungsverlust kommt oder (in den folgenden Perioden) kommen

kann. Wie die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid zutreffend festgestellt

hat, trifft dies vorliegend zu: Wenn der Kanton Zürich und der Kanton Luzern

den ihnen jeweils zuordenbaren (Grundstück-)Gewinn ungeschmälert besteuern,

resultiert der Pflichtigen eine aktuelle Doppelbesteuerung, weil die Summe der

in allen Kantonen besteuerten Gewinne der Pflichtigen höher ist als ihr

Reingewinn. Der im Kanton Zürich angefallene Betriebsverlust von ca. Fr. 600'000.-

könnte steuerlich vollständig ausgeglichen werden. Dies entspricht einem

sogenannten Ausscheidungsverlust infolge der Anwendung unterschiedlicher

Steuerausscheidungspraxen durch die verschiedenen Kantone. Dass für die

Pflichtige, wie die Stadt Zürich vorbringt, allenfalls die Möglichkeit besteht,

den Verlust in Zukunft noch innerhalb des Kantons Zürich zu verrechnen, ändert

nichts an der Tatsache, dass von einem interkantonalen Sachverhalt auszugehen ist.

Denn wie die Vorinstanz weiter zutreffend ausführt, wäre die Pflichtige in der

Folge gezwungen, diesen Ausscheidungsverlust trotz vorhandenem

Verrechnungssubstrat auf die folgenden Zürcher (Gewinn-)Steuerperioden

vorzutragen, was das Bundesgericht in solchen Fällen (sog.

"Verlustverrechnung in der Zeit") als unzulässig eingestuft hat (BGr,

4.

April 2011, 2C_689/2010, E. 4.2 f.). Würde die

Verlustverrechnung in der Steuerperiode 2009 verweigert und die Pflichtige in

der Steuerperiode 2010 in den Kantonen Zürich und Luzern einen Gewinn erzielen,

wobei der Zürcher Gewinn tiefer ausfällt als der Verlustvortrag, wäre der im

Kanton Zürich nicht verrechenbare Anteil des Verlustvortrags durch den Kanton

Luzern zu tragen (vgl. VGr, 6. April 2022, SB.2021.00128, E. 3.3.1).

Die Verweigerung der Verlustverrechnung könnte sich folglich nachteilig auf den

Sitzkanton auswirken. Es ist deshalb von einem interkantonalen Sachverhalt

auszugehen, der die Anwendung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur

Vermeidung von Ausscheidungsverlusten rechtfertigt (vgl. BGE 139 II 373 E. 4.2).

Es besteht daher kein Anlass, von der Praxis des Verwaltungsgerichts

abzuweichen. Der bei der Steuerperiode 2009 bei der Gewinnsteuer nicht

verrechenbare Verlustvortrag kann mit dem Grundstückgewinn verrechnet werden.

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde der Stadt Zürich.

Beschwerde der Pflichtigen:

3.

3.1

Die Pflichtige beantragt die

Festsetzung der Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 134'600.- aufgrund einer

falschen Berechnung. Zur Begründung führt sie aus, die Vorinstanz habe

ausgehend vom Grundstückgewinn von insgesamt Fr. 624'921.- (vor Steuern)

die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 149'700.- festgesetzt. Demgegenüber

habe sie die direkte Bundessteuer auf Fr. 38'100.- und die

Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 134'800.- berechnet. Die Berechnung der

Vorinstanz sei falsch. Zum einen habe sie die Grundstückgewinnsteuer aufgrund

des Gesamtgewinns berechnet, ohne zu berücksichtigen, dass sechs Verkäufe von

Stockwerkeigentumseinheiten erfolgt seien. Nach dem Grundsatz der gesonderten

Gewinnermittlung sei eine Aufteilung des Gesamtgewinns auf die verschiedenen

Stockwerkeigentumseinheiten vorzunehmen. Zum anderen habe sie die direkte

Bundessteuer doppelt in Abzug gebracht. Das erste Mal vom Gewinn vor Steuern

von Fr. 624'921.- und das zweite Mal vom Zwischenresultat von Fr. 438'021.-.

Dies habe dazu geführt, dass die Grundstückgewinnsteuer auf einer Basis von Fr. 400'821.-

statt Fr. 438'021.- bemessen worden sei. Die Berechnung der direkten

Bundessteuer und der Grundstückgewinnsteuer habe pro Stockwerkeigentumseinheit

zu erfolgen. Die gesonderte Gewinnermittlung sei für die Grundstückgewinnsteuer

aufgrund des progressiven Steuersatzes relevant.

3.2

Die

Vorinstanz beantragt die Gutheissung der Beschwerde. Zur Begründung führte sie

aus, der Einwand der Pflichtigen, dass die Berechnung des Gewinns wegen der

progressiven Tarifausgestaltung einzeln nach Stockwerkeigentumseinheit hätte

erfolgen sollen, erweise sich als gerechtfertigt. Die Stadt Zürich beantragt

die Gutheissung der Beschwerde betreffend Berechnung des Grundstückgewinns vor

Berechnung der Verlustverrechnung und beantragt die Abweisung betreffend

Verlustverrechnung. Wie bereits festgehalten wurde, kann der Verlustvortrag mit

dem Grundstückgewinn verrechnet werden, weshalb dem diesbezüglichen Antrag der

Stadt Zürich nicht gefolgt werden kann. Die Berechnung

der Grundstückgewinnsteuer pro Stockwerkeigentumseinheit, wie sie die Pflichtige

beantragt hat, erweist sich als korrekt. Die Grundstückgewinnsteuer ist

deshalb antragsgemäss auf Fr. 134'600.- festzusetzen.

Dies führt zur Gutheissung der Beschwerde der Pflichtigen.

4.

4.1

Im Verfahren SB.2022.00068

ist die Beschwerde der Pflichtigen gutzuheissen und da sich die Stadt Zürich

diesbezüglich nicht mit dem vorinstanzlichen Entscheid identifiziert hat, sind

die Kosten dem Steuerrekursgericht aufzuerlegen bzw. auf die Staatskasse zu

nehmen.

Im Verfahren SB.2022.00069 sind

die Kosten ausgangsgemäss der Stadt Zürich aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1

in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG).

4.2

Die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 6'095.-

sind bei diesem Verfahrensausgang vollumfänglich der Stadt Zürich aufzuerlegen

(§ 151 Abs. 1 StG).

4.3

Der

Pflichtigen steht für das Rekursverfahren die im vorinstanzlichen Entscheid

aufgeführte Parteientschädigung von Fr. 3'300.- (Mehrwertsteuer inkl.) zu.

4.4

Für die

Beschwerdeverfahren (SB.2022.00068 und SB.2022.00069) ist der Pflichtigen eine

Parteientschädigung zulasten der Stadt Zürich in Höhe von insgesamt Fr. 4'000.-

(Mehrwertsteuer inkl.) zuzusprechen.

Der

Stadt Zürich ist keine Parteientschädigung zuzusprechen, da kein über die

übliche Amtstätigkeit hinausgehender Aufwand angefallen ist bzw. sie unterlegen

ist (vgl. Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.

2014, § 17 N. 51).

5.

Gegen diesen Entscheid kann innert

30.

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des

Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) erhoben werden. Die

Beschwerde ist bis Ende 2022 an das Schweizerische Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, und ab 1. Januar 2023 an das Schweizerische

Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, zu adressieren.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Verfahren SB.2022.00068 und SB.2022.00069 werden vereinigt.

2.

Die

Beschwerde der A AG (SB.2022.00068) wird gutheissen. Die

Grundstückgewinnsteuer wird von Fr. 149'700.- auf Fr. 134'600.-

herabgesetzt.

3.

Die

Beschwerde der Stadt Zürich (SB.2022.00069) wird abgewiesen.

4.

Die Kosten für das Rekursverfahren vor dem

Steuerrekursgericht von Fr. 6'095.-

werden der Stadt Zürich auferlegt.

5.

Die Stadt Zürich wird verpflichtet, der A AG für

das Rekursvefahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'300.-

(Mehrwertsteuer inkl.) zu bezahlen.

6.

Die

Gerichtsgebühr für das Verfahren (SB.2022.00068) wird festgesetzt auf

Fr. 1'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 70.-- Zustellkosten,

Fr. 1'570.-- Total der Kosten.

7.

Die

Gerichtsgebühr für das Verfahren (SB.2022.00069) wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 70.-- Zustellkosten,

Fr. 6'070.-- Total der Kosten.

8.

Die Gerichtskosten für das Verfahren (SB.2022.00068)

werden auf die Staatskasse genommen.

9.

Die Gerichtskosten für das Verfahren

(SB.2022.00069) werden

der Stadt Zürich auferlegt.

10.

Die Stadt Zürich wird verpflichtet,

der A AG für die Beschwerdeverfahren (SB.2022.00068 und SB.2022.00069)

eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.- (Mehrwertsteuer

inkl.) zu bezahlen.

11.

Der

Stadt Zürich wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

12.

Gegen

diesen Entscheid kann im Sinn der Erwägungen innert 30 Tagen, von der

Zustellung an gerechnet, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden.

13.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Steuerrekursgericht;

c) das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts;

d) die Dienstabteilung Recht des kantonalen Steueramts;

e) die Eidgenössische Steuerverwaltung.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:

Versandt: