Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2022.00111

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

2. Abteilung

SB.2022.00111

Urteil

der 2. Kammer

vom 1. Februar 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichterin

Viviane Sobotich, Gerichtsschreiber

Felix Blocher.

In Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch RA C

Beschwerdeführende,

gegen

Kanton Zürich,

Beschwerdegegner,

betreffend Staats-

und Gemeindesteuern 2020,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Die eingetragenen Partner A und B (nachfolgend: die

Pflichtigen) sind im Kanton D wohnhaft und unbeschränkt steuerpflichtig. Im

Kanton bzw. der Stadt E besteht jedoch eine beschränkte Steuerpflicht qua

Grundeigentum, nachdem sie hier am 20. Oktober 2020 eine Eigentumswohnung

(Miteigentum je zur Hälfte an Stockwerkeigentum in der Liegenschaft F-Strasse 01

in der Stadt E) für Fr. … und einen Autoeinstellplatz für Fr. …

(Kaufpreis insgesamt Fr. …) erworben hatten.

Mit Einschätzungsentscheid vom 26. April 2021 wurde

der Vermögenssteuerwert für die Liegenschaft in der Stadt E inklusive

Einstellplatz auf 70 % des Kaufpreises bzw. Fr. … festgesetzt, woraus

sich ein steuerbares Vermögen von Fr. … (satzbestimmend Fr. …) ergab.

Das steuerbare Einkommen wurde auf Fr. … (satzbestimmend Fr. …) eingeschätzt.

Mit Einspracheentscheid vom 24. Januar 2022 hielt das

kantonale Steueramt an dieser Steuerfestsetzung fest.

Erwägungen

II.

Den hiergegen erhobenen Rekurs wies das

Steuerrekursgericht am 28. Oktober 2022 ab.

III.

Mit Beschwerde vom 2. Dezember 2022 liessen die

Pflichtigen dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei der Vermögenssteuerwert

der Liegenschaft F-Strasse 01 in E mit Fr. … für die Wohnung und mit Fr. …

für den Parkplatz festzusetzen. Weiter wurde um Zustellung der

Beschwerdeantworten und Zusprechung einer Parteientschädigung ersucht.

Während das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung

verzichtete und das kantonale Steueramt die Beschwerdeabweisung beantragte,

liess sich das Steueramt der Stadt E nicht vernehmen. Der

Vernehmlassungsverzicht des Steuerrekursgerichts und die Beschwerdeantwort des

kantonalen Steueramts wurden den Pflichtigen zur Kenntnisnahme zugestellt, ohne

dass sich diese hierzu weiter vernehmen liessen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Da ein Fall von grundsätzlicher Bedeutung vorliegt,

ist die Kammer zum Entscheid berufen, obwohl der Streitwert weniger als Fr. 20'000.-

beträgt (§ 38b Abs. 1 lit. c und Abs. 2 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).

1.2

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht

betreffend die Staats- und Gemeindesteuern können laut § 153 Abs. 3

des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen,

einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige

oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend

gemacht werden.

1.3

Im

Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht gilt das Novenverbot. Für das Verwaltungsgericht

ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie für das Steuerrekursgericht.

Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spätestens vor Steuerrekursgericht

behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen worden sind, dürfen infolgedessen im

Beschwerdeverfahren grundsätzlich nicht nachgebracht werden (RB 1999 Nrn. 149

und 150, bestätigt in BGE 131 II 548 E. 2.3). Vom Novenverbot

ausgenommen sind dagegen echte Noven, namentlich neue tatsächliche Behauptungen

und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund beruhen oder

der Stützung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur

nach neuer tatsächlicher Vorbringen oder Beweismittel bedürfen.

2.

2.1

2.1.1

Nach Art. 14 Abs. 1 des

Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und

Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG) wird das Vermögen zum Verkehrswert

bewertet, wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. Die

Bewertung zum Verkehrswert ist für die Kantone bindend. Nach welchen Regeln der

Verkehrswert zu ermitteln ist, schreibt das StHG indessen nicht vor. Ebenso

wenig wird die Kann-Vorschrift betreffend die angemessene Berücksichtigung des

Ertragswerts näher geregelt. Den Kantonen steht daher ein weiter

Ermessensspielraum offen (BGE 134 II 207 E. 3.6, mit Hinweisen; BGr, 6. Mai

2019, 2C_277/2018, E. 4.1). Als

Verkehrswert gilt der Preis, der hierfür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am

fraglichen Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (objektiver

Marktwert, vgl. Felix Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A.,

Zürich 2021, § 39 StG N. 7). Der Kanton Zürich hat Art. 14 Abs. 1

StHG in § 39 Abs. 1 StG umgesetzt. Da Art. 14 Abs. 1

StHG eine Bewertung zum Verkehrswert verlangt, ist es gemäss

bundesgerichtlicher Rechtsprechung unzulässig, eine generell deutlich unter dem

Marktwert liegende Bewertung anzustreben (BGE 124 I 145 E. 6 = ASA 68, 767

= StE 1998 A 23.1 Nr. 1 = StR 1998, 306 = ZStP 1998, 221). Mit diesem

Urteil hat das Bundesgericht den ehemaligen § 39 Abs. 3 Satz 3

StG, wonach der Verkehrswert in der Regel 60 % des Marktwerts betragen

soll, als harmonisierungs- und verfassungswidrig eingestuft (vgl. Richner et

al., § 39 StG N. 46). Am gleichen Tag entschied das Bundesgericht in

Bezug auf das Gesetz des Kantons Tessin über die amtliche Schätzung des

unbeweglichen Vermögens, dass auch eine Reduktion des steuerrechtlichen

Grundstückwerts auf 70 % des Verkehrswerts unzulässig ist (BGE 124 I 159 =

Pra 2000 Nr. 160 = ASA 68, 679). Zudem sind die Kantone gemäss den

harmonisierungsrechtlichen Vorgaben gehalten, die ermittelten

Vermögenssteuerwerte in angemessen kurzen Abständen neu zu bewerten bzw. zu

aktualisieren (BGE 131 I 291 E. 2.5.3; BGr, 21. April 2005,

2A.384/2004, E. 3.3; BGr, 21. April 2005, 2A.611/2004, E. 3.3;

vgl. zum Ganzen auch VGr, 11. November 2020, SB.2020.00088, E. 3.1.1).

2.1.2

Die aufgrund der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung angepassten und seit 1. Januar 2003 in Kraft stehenden § 39

Abs. 3 und Abs. 4 StG lauten wie folgt: Der

Regierungsrat erlässt die für eine gleichmässige Bewertung von Grundstücken

notwendigen Dienstanweisungen (Abs. 3 Satz 1 StG). Es kann eine

schematische, formelmässige Bewertung vorgesehen werden, wobei jedoch den

Qualitätsmerkmalen der Grundstücke, die im Fall der Veräusserung auch den

Kaufpreis massgeblich beeinflussen würden, angemessen Rechnung zu tragen ist (Abs. 3

Satz 2). Die Formel ist so zu wählen, dass die am oberen Rand der

Bandbreite liegenden Schätzungen nicht über dem effektiven Marktwert liegen (Abs. 3

Satz 3). Führt in Einzelfällen die formelmässige Bewertung dennoch zu

einem höheren Vermögenssteuerwert, ist eine individuelle Schätzung vorzunehmen

und dabei ein Wert von 90 % des effektiven Marktwerts anzustreben (Abs. 4).

2.1.3

In Umsetzung dieser Bestimmungen und der

bundesgerichtlichen Vorgaben sieht die Weisung des Regierungsrates an

die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung

der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 vom 12. August 2009 (LS 631.32;

nachfolgend: Weisung 2009) eine formelmässige

Ermittlung des Vermögenssteuerwerts in einer Bandbreite von 70 % bis 100 %

des Verkehrswerts vor. Unterschreitet der weisungsgemässe Formelwert diese

Bandbreite, ist gemäss Rz. 79–82 der Weisung 2009 im Rahmen einer

individuellen Schätzung auf den zeitnahen Kaufpreis, den zeitnahen Anlagewert

bzw. ein nach anerkannten Bewertungssätzen erstelltes Privatgutachten

abzustellen, der Verkehrswert mangels gesicherter Individualschätzung nach der

hedonistischen Methode festzusetzen oder mit einem amtlichen Gutachten

abzuklären und sodann auf 70 % des ermittelten Verkehrswerts festzusetzen.

2.2

Es ist unstrittig, dass der am 20. Oktober 2020 bezahlte Preis von Fr. …

für die streitbetroffene Eigentumswohnung einen tauglichen zeitnahen Kaufpreis

im Sinn der zitierten Weisung 2009 darstellt und den von den Pflichtigen

vertretenen und aufgrund der Handänderung neu ermittelten schematischen

Formelwert von insgesamt Fr. … um mehr als das Dreifache übersteigt,

weshalb weisungsgemäss und in Nachvollzug der bundesrechtlichen Mindestvorgaben

eine individuelle Vermögenseinschätzung vorzunehmen und der Steuerwert der

Liegenschaft in der Stadt E auf 70 % dieses Wertes festzusetzen ist.

Basierend auf dem Kaufpreis und der Weisung setzten die Vorinstanzen den

Vermögenssteuerwert deshalb auf Fr. … (=70 % von Fr. …) fest. Dieses

Vorgehen wird von den Pflichtigen lediglich insoweit beanstandet, als dass

vorliegend eine Ungleichbehandlung mit anderen Steuerpflichtigen – namentlich

den übrigen Stockwerkeigentümern an der F-Strasse 01 – behauptet und

gestützt auf den Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht eine Bewertung zum

weitaus tieferen Formelwert beantragt wird.

3.

3.1

3.1.1

Im Bereich der Steuern wird der Grundsatz der Rechtsgleichheit (Art. 8

Abs. 1 der Bundesverfassung [BV]) durch die Grundsätze der Allgemeinheit

und Gleichmässigkeit der Besteuerung sowie den Grundsatz der Besteuerung nach

der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit konkretisiert (Art. 127 Abs. 2

BV). Nach dem Grundsatz der Gleichmässigkeit der Besteuerung sind Personen, die

sich in gleichen Verhältnissen befinden, in derselben Weise mit Steuern zu

belasten. Wesentliche Ungleichheiten in den tatsächlichen Verhältnissen müssen

zu entsprechend unterschiedlichen Steuerbelastungen führen (BGE 133 I 206 E. 6.1;

BGr, 6. Februar 2018, 2C_685/2017, E. 4.1; BGr, 8. März 2017, 2C_550/2016,

E. 4.1). Die Steuerbehörden sind verpflichtet, für eine

vollständige und richtige Besteuerung zu sorgen. Dabei ist der Grundsatz der

Gesetz- oder Rechtmässigkeit (Legalitätsprinzip) von grundlegender Bedeutung,

indem die Behörden verpflichtet sind, das materielle Steuerrecht

gesetzeskonform und rechtsgleich anzuwenden (Richner et al., VB zu § 119–131

StG N. 9). Der Umstand, dass andere Personen abweichend vom Gesetz

behandelt wurden, gibt einer steuerpflichtigen Person grundsätzlich keinen

Anspruch darauf, ebenfalls abweichend vom Gesetz behandelt zu werden. Der Grundsatz

der Gesetzmässigkeit der Verwaltung (Legalitätsprinzip), der eine

Übereinstimmung der Entscheide mit dem Gesetz verlangt, geht der

Rücksichtnahme auf gleichmässige Rechtsanwendung vor (Richner et al., VB

zu § 119–131 StG N. 111, mit weiteren Hinweisen). Ausnahmsweise wird

ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht erkannt, wenn eine ständige

rechtswidrige Praxis einer rechtsanwendenden Behörde vorliegt und die Behörde

zu erkennen gibt, dass sie auch in Zukunft nicht von dieser Praxis abzuweichen

gedenke (BGE 134 V 34 E. 9; BGr, 25. September 2009, 2C_49/2008, E. 5.6;

vgl. auch Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines

Verwaltungsrecht, 8. A., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 599; vgl. zum

Ganzen auch VGr, 11. November 2020, SB.2020.00088, E. 4.1).

3.1.2

Seit dem Erlass der Weisung 2009 ist es zu erheblichen Preissteigerungen

auf dem hiesigen Immobilienmarkt gekommen, weshalb sich die weisungsgemässen

Formelbewertungen regelmässig weit ausserhalb der verfassungs- bzw.

harmonisierungsrechtlichen Vorgaben bzw. der bundesgerichtlich noch

akzeptierten Bewertungsbandbreite bewegen. Dieser Umstand berechtigt die

Steuerbehörden jedoch noch nicht dazu, nach ihrem Gutdünken und Belieben

einzelne Liegenschaften auszuwählen und diese neu zu bewerten, um den

harmonisierungsrechtlichen Vorgaben gerecht zu werden. Vielmehr muss eine

solche (allgemeine) Unterbewertung zumindest bei Einfamilienhäusern und

Stockwerkeigentum (zu Wohnzwecken) zwecks Gleichbehandlung aller

Grundeigentümer im Kanton Zürich grundsätzlich mit einer allgemeinen

Neubewertung korrigiert werden, ansonsten grundsätzlich ein Anspruch auf

Gleichbehandlung im Unrecht besteht (vgl. VGr, 11. November 2020,

SB.2020.00088, E. 4; zur abweichenden Beurteilung bei Mehrfamilien- und

Geschäftshäusern VGr, 20. Januar 2021, SB.2020.00115, E. 3.2.3.2 ff.

[bestätigt in BGr, 23. Dezember 2021, 2C_194/2021).

3.1.3

Hiervon zu unterscheiden sind jedoch Neubewertungen bei Handänderungen, neu

erstellten Liegenschaften sowie Totalrenovationen oder Abbruch von Gebäuden, wo

eine ausserordentliche Neubewertung in Rz. 89 der Weisung 2009

ausdrücklich vorgesehen ist und es damit von vorherein nicht im blossen

Gutdünken oder Belieben der Steuerbehörde liegt, eine solche vorzunehmen.

Diesfalls erfolgt die Neueinschätzung nicht aufgrund einer willkürlichen

Auswahl durch die Steuerbehörde, sondern nach klaren weisungsgemässen Vorgaben

in grundsätzlicher und allgemeiner Weise für alle nach Rz. 89 der Weisung

2009.

gleichermassen betroffenen (Neu-)Eigentümer. Extensive

Einzelfallschätzungen nach behördlichem Gutdünken ohne klar erkennbare

Systematik sind diesfalls ausgeschlosssen (vgl. dazu die diesbezüglich auch auf

Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum [zu Wohnzwecken] übertragbaren

Ausführungen in VGr, 20. Januar 2021, SB.2020.00115, E. 3.2.3.3).

Zwar kann eine Neubewertung diesfalls ebenfalls zu einer vorübergehenden

Rechtsungleichheit mit bereits früher eingeschätzten Liegenschafteneigentümern

(Altschätzungen) führen, welche vorerst noch von der (zu tiefen)

Formelbewertung gemäss Weisung 2009 profitieren. Diese Ungleichbehandlung ist

jedoch mit Blick auf die harmonisierungs- bzw. bundesgerichtlichen Vorgaben

zumindest dort hinzunehmen, wo eine generelle Korrektur der heute aufgrund der

Marktentwicklung zu tiefen Altschätzungen konkret geplant bzw. aufgegleist ist

und die kantonalen Behörden nicht zu erkennen geben, an der nicht mehr

rechtskonformen Altschätzungen weiter festhalten zu wollen. Diesfalls wäre es

sinnwidrig, mit der Durchsetzung der steuerharmonisierungsrechtlichen Vorgaben

bei Neuschätzungen zuzuwarten, bis jeweils sämtliche Altschätzungen korrigiert

sind (BGr, 21. April 2005, 2A.384/2004, E. 4.3 [den Kanton Schwyz

betreffend]; VGr ZG, 12. April 2022, A 2021 4, E. 4.4 f.). Neuerwerber

und bestehende Grundeigentümer unterliegen für ihre Liegenschaften zwar grundsätzlich

gleichermassen der Vermögensbesteuerung zum Verkehrswert. Laut Bundesgericht

ist allerdings die Situation des Neuerwerbers, der eine Liegenschaft zu einem

weit über den weisungsgemäss ermittelten Formelwert liegenden Preis verkauft, nicht

vergleichbar mit jener eines das Grundstück schon länger haltenden Eigentümers,

bei dem lediglich aufgrund der allgemeinen Marktentwicklung Anhaltspunkte dafür

bestehen, dass der Schätzwert den Verkehrswert der Liegenschaft nicht mehr

hinreichend reflektiert (vgl. dazu auch BGr, 25. Juni 2021, 2C_681/2020, E. 5.3 f.).

3.2

3.2.1

Wie die Vorinstanz zutreffend zusammengefasst hat, sind inzwischen konkrete

Bestrebungen im Gange, die nicht mehr den bundesrechtlichen Vorgaben

entsprechende Formelbewertung gemäss der Weisung 2009 bzw. die gestützt darauf

erfolgten Altschätzungen zu korrigieren. So hat der Regierungsrat als Reaktion

auf eine am 26. Oktober 2020 eingereichte kantonsrätlichen Anfrage zum

Thema "Vermögenssteuerwerte von Immobilien" (KR-Nr. 395/2020)

sich am 3. Februar 2021 mit der entsprechenden Problematik befasst und das

kantonale Steueramt mit der Einholung eines Fachgutachtens beauftragt (RRB Nr. 103/2021),

welches seit dem 3. September 2021 vorliegt und sich in den vor­instanzlichen

Akten befindet. Der Regierungsrat geht in einer Stellungnahme vom 16. März

2022.

(RRB Nr. 420/2022) davon aus, dass die Umsetzung der notwendigen

Weisungsanpassungen und die Neubewertung der Liegenschaften frühestens 2024

denkbar ist. Der in diesem Zusammenhang öffentlich ausgeschriebene Dienstleistungsauftrag

ist am 8. September 2022 der Wüest Partner AG in E rechtskräftig

zugeschlagen worden (www.simap.ch; Projekt-ID 239334), welche bereits das

erwähnte Fachgutachten vom 3. September 2021 erstellt hatte. Wie die

Erfahrungen bei vorangegangenen Neubewertungen zeigen (vgl. die Zeitdauer für

die Erarbeitung der Weisung 2009 und der Vorgängerweisungen 2003 und 1999), ist

eine Anpassung auf die Steuerperiode 2024 oder allenfalls 2025 durchaus

realistisch, zumal sich die Datenlage zum Immobilienmarkt und deren

computergestützte Verarbeitung gemäss dem erwähnten Fachgutachten (Ziff. 6.3)

inzwischen wesentlich verbessert hat. Auch die Pflichtigen selbst stellen

inzwischen nicht mehr in Abrede, dass für die Steuerperioden 2024 oder 2025 mit

einer Implementierung eines entsprechenden Anpassungsverfahrens zu rechnen ist.

Auch wenn der hierzu erforderliche politische und gesetzgeberische Prozess

damit noch eine gewisse Dauer in Anspruch nehmen wird und derzeit noch nicht

genau absehbar ist, wann dieser zum Abschluss gelangt, haben die involvierten

Behörden und politischen Institutionen hinreichend zu erkennen gegeben, dass

sie nicht mehr an der bundesrechtswidrig gewordenen Altschätzungen festhalten

wollen, weshalb es gemäss dargelegter Bundesgerichtspraxis sinnwidrig wäre, mit

der Durchsetzung der steuerharmonisierungsrechtlichen Vorgaben bei

Neuschätzungen zuzuwarten, bis jeweils sämtliche Altschätzungen korrigiert

sind. Aufgrund der laufenden Bestrebungen zur Korrektur der generellen

Unterbewertung ist die Situation heute – und auch schon zum Zeitpunkt des

Einschätzungsentscheids vom 26. April 2021 – nicht mehr vergleichbar mit

der Ausgangslage des in der Beschwerdeschrift angeführten

steuerrekursgerichtlichen Entscheids vom 14. Februar 2020 (St.2019.121),

wo noch keinerlei konkreten Bestrebungen zur Korrektur der Altschätzungen

erkennbar waren (StRGr vom 11. Mai 2022, 2 ST.2022.9, E. 3.g).

Dass dieser Prozess bereits zum Abschluss gelangt ist, ist hingegen nicht

erforderlich, zumal der entsprechende Anpassungsbedarf und Anpassungswille

grundsätzlich unstrittig erscheint (vgl. zu einer vergleichbaren Situation im

Kanton Zug VGr ZG, 12. April 2022, A 2021 4, E. 4.4). Auch im bereits

zitierten Bundesgerichtsentscheid betreffend den Kanton Schwyz war eine generelle

Neubewertung der Liegenschaften zumindest bei Abschluss des kantonalen

Rechtsmittelverfahrens noch nicht definitiv beschlossen, wenngleich vom Schwyzer

Regierungsrat im Verlauf des bundesgerichtlichen Verfahren eine zeitnah zu

vollziehende prozentuale Anpassung der Altschätzungen verabschiedet worden war

(BGr, 21. April 2005, 2A.384/2004, E. 4.2.3). Einzuräumen ist

allerdings, dass der entsprechende politische Prozess zur Korrektur der

Altschätzungen sich auch im vorliegenden Verfahren erst im Verfahrensverlauf

weiter konkretisiert hat und bis heute noch nicht abgeschlossen ist.

3.2.2

Sodann ist die aufgrund der erfolgten Handänderung vorzunehmende

Neubewertung aus den bereits dargelegten Gründen weniger problematisch als eine

willkürlich durch die Steuerbehörde selbst veranlasste Einzelfallschätzung

ausserhalb der in Rz. 89 der Weisung 2009 aufgezählten ausserordentlichen

Neubewertungsgründe: Erstens rechtfertigt sich vorliegend die Neubewertung

nicht bloss aufgrund der generellen Preissteigerungen des Immobilienmarkts,

sondern auch aufgrund des konkret bei der Handänderung gezahlten und den

Verkehrswert reflektierenden Kaufpreises. Es liegt damit nicht bloss eine

systemische Unterbewertung, sondern ein konkreter Geschäftsvorfall vor, welche

eine Neubewertung geradezu aufdrängt. Zweitens liegt aufgrund des zeitnah

bezahlten Kaufpreises auch gleich eine taugliche Schätzungsbasis für eine

Neubewertung vor, welche für die Neubewertung der übrigen

Stockwerkeigentumseinheiten an der F-Strasse oder bei anderen Objekten zuerst

noch gutachterlich erarbeitet werden müsste. Drittens entspricht die

Neubewertung hier den Vorgaben in Rz. 89 der Weisung 2009 und ist diese

damit nicht allein dem Gutdünken der involvierten Steuerbehörde überlassen. Die

Pflichtigen befinden sich damit nur bedingt in einer vergleichbaren Situation

wie die bestehenden und formelgemäss eingeschätzten Eigentümer, deren

Liegenschaftenbewertungen erst nach Abschluss der laufenden

Revisionsbestrebungen einer erneuten Überprüfung zu unterziehen sein werden.

3.2.3

Auch wenn die vorerst weiterbestehende Ungleichbehandlung von Neuerwerbern

und bestehenden Immobilieneigentümern unbefriedigend ist, darf nicht ausser

Acht gelassen werden, dass für eine rechtsgleiche Besteuerung nach der

wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit nicht bloss eine steuerliche

Gleichbehandlung (im Unrecht) unter den Immobilieneigentümern, sondern auch

eine Gleichbehandlung mit allen anderen Steuerpflichtigen anzustreben ist,

welche ihre (beweglichen) Vermögenswerte zu Verkehrswerten zu versteuern haben.

Würde deshalb mit der Durchsetzung der steuerharmonisierungsrechtlichen

Vorgaben bei Neuschätzungen weiter zugewartet, bis jeweils sämtliche

Altschätzungen korrigiert sind (bzw. die Grundlagen hierfür erstellt sind),

würden nicht nur der bundesrechts- und verfassungswidrige Zustand weiter

aufrechterhalten, sondern neue Ungleichheiten geschaffen, Dies namentlich im

Verhältnis zu Steuerpflichtigen ohne Immobilieneigentum, deren Eigentum zum

aktuellen Verkehrswert erfasst und besteuert wird. Die Gewährung einer gewissen

Bewertungsbandbreite bei Liegenschaften berücksichtigt zwar auch

eigentumspolitische Aspekte und trägt der notwendigen Schematisierung und der

zwangsläufigen Unsicherheit der Bewertung Rechnung, zumal die geringe

Verfügbarkeit von Grundeigentum zu spekulativen Rechtsgeschäften führen kann.

Eine generelle Abweichung von der verfassungs- und harmonisierungsrechtlich

vorgesehenen Bewertung nach Verkehrswerten ist aber keineswegs beabsichtigt

(vgl. BGE 124 I 145 E. 6; BGE 148 I 210, E. 4.4.4 ff.). Entgegen

der Ansicht der Pflichtigen ist damit eine generelle Ungleichbehandlung von

Immobilieneigentümern und Eigentümern beweglicher Vermögenswerte keineswegs

gewollt oder bundesgerichtlich abgesegnet. Vielmehr wird lediglich – innerhalb

einer Bewertungsbandbreite – spezifischen Eigenheiten des Immobilienmarktes

Rechnung getragen. Der grundsätzlich unbestrittene Anspruch auf eine

Gleichbehandlung unter den Immobilieneigentümern kann nicht isoliert von diesen

Überlegungen ausgelegt werden, weshalb die Durchsetzung der

harmonisierungsrechtlichen Vorgaben und einer Besteuerung nach der

wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit einem allfälligen Anspruch auf

Gleichbehandlung im Unrecht vorgeht, wo wie hier eine Neueinschätzung in Bezug

auf die zu tiefen Altschätzungen bereits absehbar und nicht allein der Willkür

der Steuerbehörde überlassen ist.

3.2.4

Damit ist die derzeitige Ungleichbehandlung von bestehenden und neuen

Immobilieneigentümern vorübergehend hinzunehmen und können sich die Pflichtigen

nicht mit Erfolg auf eine Gleichbehandlung im Unrecht – namentlich auch mit den

anderen Stockwerkeigentümern ihrer Liegenschaft in der Stadt E – berufen. In

Bestätigung des vorinstanzlichen Entscheids ist die Beschwerde damit

abzuweisen.

4.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den beiden Pflichtigen

aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG) und es steht ihnen keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG

in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG). Eine

Entschädigung steht sodann auch dem kantonalen Steueramt nicht zu, nachdem kein

entsprechender Antrag gestellt wurde und kein über die übliche Amtstätigkeit

hinausgehender Aufwand ersichtlich ist (§ 152 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG und § 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 140.-- Zustellkosten,

Fr. 640.-- Total der Kosten.

3.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden

den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt, unter solidarischer Haftung

für die gesamten Kosten.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert

30.

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Schweizerischen

Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Steuerrekursgericht;

c) das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts;

d) das Steueramt der Stadt E;

e) die Eidgenössische Steuerverwaltung.