Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2023.00020

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

2. Abteilung

SB.2023.00020

Urteil

der 2. Kammer

vom 14. Juni 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichterin

Viviane Sobotich, Gerichtsschreiberin

Lara von Arx.

In Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch RA C,

gegen

Kanton Zürich,

vertreten durch das kantonale Steueramt,

Dienstabteilung Recht,

Beschwerdegegner,

betreffend

direkte Bundessteuer 2017,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

A und B deklarierten in ihrer Steuererklärung für das

Jahr 2017 für die direkte Bundessteuer ein steuerbares Einkommen von Fr. ...

Sie deklarierten keine Einnahmen aus selbständiger Erwerbstätigkeit, wiesen im

Liegenschaftsverzeichnis jedoch den Verkauf ihrer Mehrfamilienhäuser an der D-Strasse 01,

02 und 03 in X am 10. November 2017 aus.

Mit Veranlagungsvorschlag vom 25. März 2020

qualifizierte das kantonale Steueramt die Ehegatten A/B hinsichtlich der

Veräusserung ihrer Mehrfamilienhäuser als gewerbsmässige Liegenschaftenhändler

und rechnete ihnen Fr. … als Einkünfte aus selbständigem Nebenerwerb auf.

Nach der Einforderung weiterer Unterlagen veranlagte das

kantonale Steueramt das Ehepaar A/B mit Veranlagungsverfügung vom 5. Februar

2021 unter Berücksichtigung einer Rückstellung für AHV-Beiträge in Höhe von Fr. …

für die direkte Bundessteuer 2017 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. …

Hiergegen erhoben A und B am 8. März 2021 Einsprache.

Das kantonale Steueramt hiess die Einsprache am 9. Juni 2021 teilweise gut

und veranlagte das Ehepaar A/B neu mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. …

Erwägungen

II.

Das

Steuerrekursgericht wies die hiergegen erhobene Beschwerde mit Entscheid vom 20. Dezember

2022.

ab.

III.

Mit Beschwerde vom 10. Februar 2023 liessen die

Ehegatten A/B dem Verwaltungsgericht beantragen, der vorinstanzliche Entscheid

sei aufzuheben und das steuerbare Einkommen für die direkte Bundessteuer in der

Steuerperiode 2017 sei auf höchstens Fr. … festzusetzen. Eventualiter sei

die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Ferner wurde um

Zusprache einer Parteientschädigung ersucht.

Während das kantonale Steueramt in der Beschwerdeantwort

vom 22. Februar 2023 die Abweisung der Beschwerde beantragte, verzichtete

die Vorinstanz auf eine Vernehmlassung. Die eidgenössische Steuerverwaltung liess

sich nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Gegen den

Entscheid des Steuerrekursgerichts können die Steuerpflichtigen innert

30.

Tagen nach Zustellung Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben (vgl. Art. 145

Abs. 2 i.V.m. Art. 140 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember

1990.

über die direkte Bundessteuer [DBG] und § 14 Abs. 1 der

Verordnung vom 4. November 1998 über die Durchführung des Bundesgesetzes

über die direkte Bundessteuer).

1.2

In

Bundessteuersachen umfasst die Kognition des Verwaltungsgerichts alle

Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des

Ermessens und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen

Sachverhalts. Denn soll die erstinstanzliche Beschwerde die allseitige,

hinsichtlich Rechts- und Ermessenskontrolle unbeschränkte gerichtliche

Überprüfung der Einspracheentscheide der Veranlagungsbehörde auf alle Mängel

des Entscheids und des vorangegangenen Verfahrens hin ermöglichen (Art. 140

Abs. 3 DBG), muss sich die Aufgabe der zweitinstanzlichen Beschwerde, die

die .erprüfung der Entscheidung eines Gerichts und nicht diejenige einer

Verwaltungsbehörde zum Gegenstand hat, sinnvollerweise auf die Rechtskontrolle

beschränken (BGE 131 II 548 E. 2.5; RB 1999 Nr. 147).

2.

2.1

Der

Einkommenssteuer unterliegen alle wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte (Art. 16

Abs. 1 DBG). Aufgrund dieser gesetzlichen Ordnung, welche sich am Konzept

der Reinvermögenszugangstheorie orientiert,

sind alle Wertzuflüsse (Einkünfte) bei den Steuerpflichtigen ohne Rücksicht auf

ihre Quellen steuerbar, sofern sie das Gesetz nicht ausdrücklich von der

Besteuerung ausnimmt. Ausgenommen sind namentlich die Kapitalgewinne aus der

Veräusserung von Privatvermögen (Art. 16 Abs. 3 DBG) und

die im Negativkatalog von Art. 24 DBG abschliessend aufgezählten

Fälle (BGE 140 II 353 E. 2).

2.2

Als

Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit steuerbar sind gemäss Art. 18

Abs. 1 DBG alle Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land-

und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen

selbständigen Erwerbstätigkeit. Zu den Einkünften aus selbständiger

Erwerbstätigkeit zählen auch alle Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung

oder buchmässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen (Art. 18 Abs. 2 Satz 1

DBG). Als Geschäftsvermögen gelten alle Vermögenswerte, die ganz oder

vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen (Art. 18 Abs. 2

DBG). Die Rechtsprechung versteht unter selbständiger Erwerbstätigkeit jede

Tätigkeit, bei der eine natürliche Person durch Einsatz von Arbeitsleistung und

Kapital in frei bestimmter Selbstorganisation planmässig, anhaltend und nach

aussen sichtbar zum Zweck der Gewinnerzielung am wirtschaftlichen Verkehr

teilnimmt (BGE 125 II 113 E. 5b; BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.1;

BGr, 9. Mai 2016, 2C_1131/2015 und 2C_1132/2015, E. 3.1.1; VGr, 15. September

2021, SB.2020.000117, E. 3.2; VGr, 19. Februar 2020,

SB.2019.000112, E. 1.2).

2.3

Nach der

Praxis des Bundesgerichts liegt gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel im Sinn

einer selbständigen Erwerbstätigkeit immer dann vor, wenn die steuerpflichtige

Person An- und Verkäufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten

Vermögensverwaltung bei sich zufällig bietender Gelegenheit tätigt, sondern

wenn sie dies systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut. Als

Indizien hierfür kommen in Betracht: die systematische bzw. planmässige Art und

Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes Tätigwerden durch Parzellierung,

Überbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft

möglichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; Ausnützung der Marktentwicklung),

die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte, der enge Zusammenhang eines

Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person, der

Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz

erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der Geschäfte oder die Realisierung

derselben im Rahmen einer Personengesellschaft (BGE 125 II 113 E. 6a; BGr,

9.

März 2021, 2C_553/2019, E. 3.3; BGr, 11. Juni 2019,

2C_551/2018, E. 2.1.3; BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2016, E. 3.3).

Jedes dieser Indizien kann gemäss Bundesgericht zusammen mit anderen, unter

Umständen jedoch auch allein, zur Annahme einer selbständigen Erwerbstätigkeit

im Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG ausreichen. Dass einzelne, typische

Elemente der selbständigen Erwerbstätigkeit im Einzelfall nicht erfüllt sind,

kann durch andere Elemente kompensiert werden, die mit besonderer Intensität

vorliegen. Entscheidend ist, dass die Tätigkeit in ihrer Gesamtheit auf Erwerb

gerichtet ist (BGE 125 II 113 E. 3c; BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.2;

BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 2.4; VGr, 15. September

2021, SB.2020.000117, E. 3.3).

2.4

Private

Vermögensverwaltung und damit keine selbständige Erwerbstätigkeit liegt

etwa bei Vermietung eigener Liegenschaften vor. Dies gilt selbst dann, wenn das

Vermögen umfangreich ist, professionell verwaltet wird und kaufmännische Bücher

geführt werden (BGr, 9. März 2021, 2C_553/2019, E. 3.4; BGr, 25. Juli

2017, 2C_966/2017, E. 3.4; VGr, 15. September 2021,

SB.2020.00117, E. 3.4; VGr, 7. Juli 2021, SB.2021.00045, E. 2.3).

Entsprechend ist auch nicht von selbständiger Erwerbstätigkeit auszugehen, wenn

Investitionen in Immobilien keinen gewerblichen Charakter aufweisen. In diesem

Zusammenhang kommt der Gewinnabsicht entscheidende Bedeutung zu (BGr, 7. April

2009, 2C_869/2008, E. 2.3).

3.

3.1

Die

Vorinstanz begründete das Vorliegen gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels

damit, dass der Pflichtige per Ende 2017 Inhaber oder zumindest

Verwaltungsrat bzw. Geschäftsführer von acht Gesellschaften gewesen sei, wovon

sechs in der Bau- bzw. Baunebenbranche tätig (gewesen) seien. Er habe selber langjährig

unternehmerisch im Bereich der Sanierung von Liegenschaften gearbeitet.

Aufgrund seiner grossen Erfahrung und seines einschlägigen Fachwissens könne er

zweifellos beurteilen, mittels welcher Liegenschaften Gewinne erzielt werden

könnten. Ferner sei die vom Pflichtigen zu 100 % gehaltene F AG als

Generalunternehmerin bei der Realisation des Bauprojekts aufgetreten, was

angesichts von dessen Grösse einiges an Fachwissen erfordert habe. Eine weitere

Gesellschaft des Pflichtigen habe durch den geleisteten Fassadenverputz

Einnahmen generiert. Indem zwei seiner Gesellschaften bedeutende Umsätze

erzielt hätten, habe ein Zusammenhang zwischen dem Bauprojekt und der

unternehmerischen Tätigkeit des Pflichtigen bestanden. Ferner wiesen der

Abbruch der bestehenden Gebäude, die Neuparzellierung und die Errichtung dreier

Mehrfamilienhäuser auf ein planmässiges und systematisches Vorgehen hin. Die

Realisation einer solch ausgedehnten Überbauung sprenge für sich genommen

bereits den Rahmen der schlichten Verwaltung von Privatvermögen. Überdies habe

der Fremdfinanzierungsgrad bei 85 % gelegen. Wenn so wenig Eigenmittel

verwendet würden, könne nicht mehr von Vermögensverwaltung im eigentlichen

Sinne gesprochen werden, weil unter Einsatz fremder Mittel auf entsprechende

Renditen und Wertzuwachsgewinne spekuliert würde. Da der Pflichtige mittels

Erhöhung der auf den Liegenschaften gelasteten Hypotheken Schulden seiner

Gesellschaften beglichen habe, liege ein offenkundiger Zusammenhang zu seiner

unternehmerischen Tätigkeit vor. Aufgrund der Beweislage könne zudem nicht auf

einen unfreiwilligen Verkauf der Liegenschaften geschlossen werden. Dass

hierfür ein Makler beauftragt worden sei, spreche ebenfalls für die

Planmässigkeit des Vorgehens. Auch die lange Haltedauer von zwölf Jahren sei

nicht aussergewöhnlich, da unter Ausnützung von Zins- und Mietzinsdifferenzen

auf weitere Wertzuwachsgewinne spekuliert werden könne.

3.2

Die

Pflichtigen wenden hiergegen ein, die Nachbarsparzelle aus einer rein

zufälligen Gelegenheit heraus erworben zu haben. Die drei Liegenschaften seien

mit der Absicht erstellt worden, jedem der drei Kinder eine Liegenschaft

zukommen zu lassen. Ein planmässiges Vorgehen hinsichtlich eines künftigen

Verkaufs habe nicht vorgelegen, da ansonsten für jedes Mehrfamilienhaus eine

eigene Parzelle ausgeschieden und die Liegenschaften etappenweise einzeln

erstellt und verkauft worden wären. Trotz hoher Fremdkapitalisierungsquote habe

aufgrund der absehbaren guten Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt kein

übermässiges unternehmerisches Risiko bestanden. Der Pflichtige verfüge auch

nicht über einschlägiges Fachwissen, da er im Bereich von (Asbest-)Sanierungen

tätig gewesen sei und keine Kenntnisse hinsichtlich der Kostenabschätzung bei

Neubauprojekten habe. Als Generalunternehmerin habe seine Unternehmung bei dem

Projekt vorwiegend koordinierende Funktion gehabt. Seine für den

Fassadenverputz zuständige Gesellschaft sei stets auch in ihrem angestammten

Bereich tätig gewesen und habe dort unabhängige Umsätze erzielt. Der Verkauf

der Liegenschaften sei letztlich aufgrund des Drucks seitens der Bank erfolgt,

nachdem die Gesellschaften des Pflichtigen in finanzielle Schieflage geraten

seien. Der Verkauf der Liegenschaften sei die einzig verbleibende Option für

die Kapitalbeschaffung gewesen. Erst zu diesem Zeitpunkt sei es zu einer

ungewollten Verflechtung der privaten Liegenschaften mit den Gesellschaften des

Pflichtigen gekommen. Der Verkauf an einen institutionellen Anleger spreche im

Übrigen mehr für einen Notverkauf als für ein auf Gewinnerzielung gerichtetes

planmässiges und gewerbsmässiges Vorgehen. Schliesslich habe der gesamte

Verkaufserlös nebst Steuern und Abgaben für die auf den Hypotheken lastenden

Vorfälligkeitsentschädigungen eingesetzt werden müssen.

3.3

3.3.1

Unbestritten ist, dass der Pflichtige das Grundstück an der D-Strasse 105

in X (alt. Kat.-Nr. 04) aus einer Erbschaft erworben hat. Auf der

betreffenden Parzelle haben nach wie vor mehrere Gesellschaften des Pflichtigen

ihren Sitz. Am 4. Januar 2005 kaufte der Pflichtige die an sein Grundstück

angrenzende Nachbarparzelle (alt. Kat.-Nr. 05 und 06; nachfolgend

"neues Grundstück"). Hinsichtlich des Erwerbs dieses neuen

Grundstücks, auf welchem die streitbetroffenen Liegenschaften liegen, offeriert

der Pflichtige die Befragung mehrerer Zeuginnen als Nachweis, dass sich der

Kauf rein zufällig ergeben und diesbezüglich kein planmässiges Vorgehen

vorgelegen habe. Auf die offerierten Befragungen ist jedoch zu verzichten, da

diese an der vorliegenden Beurteilung ohnehin nichts zu ändern vermöchten. Denn

selbst wenn der Ansicht des

Pflichtigen gefolgt würde und im Erwerbszeitpunkt keine selbständige

Erwerbstätigkeit als Liegenschaftenhändler vorgelegen hätte, ist keineswegs

ausgeschlossen, dass er nicht zu einem späteren Zeitpunkt bzw. unmittelbar nach

dem Kauf dazu übergangen ist, planmässig auf einen möglichst gewinnträchtigen

Verkauf (auch) des Grundstücks hinzuwirken.

3.3.2

Obschon ein planmässiges wertvermehrendes Tätigwerden in Abrede gestellt

wird, lässt das Vorgehen des Pflichtigen nach dem Erwerb des neuen Grundstücks

auf das Gegenteil schliessen. Der Pflichtige liess das sich im Erwerbszeitpunkt

auf dem 1'721 m2 umfassenden neuen Grundstück befindliche Wohnhaus

sowie den dazugehörigen Schopf umgehend abreissen und eine Neuparzellierung

vornehmen. Ein Landanteil von 1'035 m2, welcher zuvor zum Grundstück

an der D-Strasse 105 (alt. Kat.-Nr. 04, neu Kat.-Nr. 07)

gehörte, wurde dem neuen Grundstück (neu Kat.-Nr. 08) zugeschlagen, auf

welchem der Pflichtige in der Folge drei Mehrfamilienhäuser errichtete. Die

gesamten Anlagekosten beliefen sich auf Fr. … Der Schluss der Vorinstanz,

dass ein Bauprojekt von dieser Grösse für sich genommen den Rahmen der

schlichten Verwaltung von Privatvermögen sprenge, ist im konkreten Fall nicht

zu beanstanden. Der Einwand des Pflichtigen, dass anlässlich der

Neuparzellierung nicht für jedes Mehrfamilienhaus eigens eine Parzelle

ausgeschieden worden sei, schliesst eine Verkaufsabsicht nicht automatisch aus,

da insbesondere für institutionelle Anleger der Kauf mehrerer Liegenschaften

interessanter sein kann. Dem Pflichtigen ist es vorliegend denn auch – ohne die

Vornahme weiterer Parzellierungen – gelungen, innert einer kurzen Zeitspanne

von etwas mehr als einem halben Jahr eine Käuferin für sämtliche Liegenschaften

zu finden und diese gewinnbringend für Fr. … zu verkaufen.

3.3.3

Im Zusammenhang mit der Erstellung der Liegenschaften ist von

entscheidender Bedeutung, dass der Pflichtige anlässlich des Bauprojekts als

Generalunternehmer mittels der ihm gehörigen F AG involviert war. Indem

der Pflichtige selbst als Generalunternehmer die Gesamtverantwortung für das

Projekt übernahm, bekundete er bedeutende Fachkenntnisse. Aus der Tätigkeit als

Generalunternehmer und den damit verbundenen Vorarbeiten (Vorstudien,

Baugrunduntersuchungen, Grundwassererhebungen, Demontage-Arbeiten und

Baureinigung) erzielte er bzw. die F AG insgesamt Einkünfte in Höhe von Fr. …

Während dem Pflichtigen zuzustimmen ist, dass eine zentrale Aufgabe eines

Generalunternehmers in der Koordination des gesamten Bauprojekts liegt, ist

diese Tätigkeit doch keineswegs von untergeordneter Bedeutung. Als Generalunternehmer

kam dem Pflichtigen die grösste Verantwortung und eine zentrale

Schlüsselfunktion zu. Er war namentlich für die Auswahl und Überwachung der

beteiligten Subunternehmer zuständig, was ihm den Einbezug einer weiteren

eigenen Gesellschaft in das Bauprojekt ermöglichte. Die G AG (heute G AG

in Liquidation) vereinnahmte für den von ihr geleisteten Fassadenverputz

insgesamt Fr. ... Dass die Gesellschaft noch andere – vom Bauprojekt des

Pflichtigen unabhängige – Einnahmen erzielte, vermag nichts am augenscheinlichen

Zusammenhang zur beruflichen Tätigkeit des Pflichtigen zu ändern. Nebst seiner

Arbeit im Bereich von (Asbest-)Sanierungen war der Pflichtige jahrelang

Verwaltungsrat und/oder Geschäftsführer mehrerer Gesellschaften in der Bau- und

Baunebenbranche. Vorliegend realisierte er ein

planerisch und baurechtlich mit grossem Aufwand verbundenes Bauprojekt, welches

ein mehrjähriges intensives Zusammenwirken mit den

unter anderem durch ihn beherrschten beteiligten Unternehmen erforderte.

Die Einwände des Pflichtigen lediglich im Bereich von (Asbest-)Sanierungen

tätig gewesen zu sein, greifen vor diesem Hintergrund folglich deutlich zu kurz.

Im

Sinne eines Zwischenfazits kann festgestellt werden, dass der Pflichtige eine

günstige Gelegenheit (wenn auch möglicherweise zufällig) genutzt hat, um die an

den Sitz seiner Gesellschaften angrenzende Nachbarsparzelle zu erwerben, eine

Neuparzellierung vorzunehmen und ein grösseres Bauprojekt zu realisieren, bei

welchem zwei seiner Gesellschaften namhafte Umsätze erzielten. Dieses Vorgehen ist gesamthaft als systematisch und

planmässig zu qualifizieren.

3.3.4

Für das Vorliegen einer selbständigen

Erwerbstätigkeit in Form von gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel spricht auch

die Fremdfinanzierungsquote des Projekts, welche mit 85 % deutlich über dem

üblichen Fremdfinanzierungsanteil von 2/3 des Verkehrswerts bei nicht selbst

genutzten Liegenschaften liegt. Die Fremdfinanzierungsquote ist somit erheblich

(vgl. BGr, 30. Oktober, 2C_1021/2019, E. 6.5.2; BGr, 9. März

2021, 2C_553/2019, E. 4.2.4). Dem Kriterium des Einsatzes erheblicher

fremder Mittel liegt die Überlegung zugrunde, dass, wer einen extremen

Fremdkapitalanteil beansprucht, ein erhöhtes Risiko eingeht und dies auf eine

geschäftliche Transaktion hindeutet. Bei Bauten, welche erst noch zu erstellen sind,

ist der Fremdfinanzierungsgrad der Finanzierung der Überbauung massgebend, weshalb

die Anlagekosten heranzuziehen sind. Eine nachträgliche Reduktion der

Fremdkapitalisierungsquote kann für deren Beurteilung ebenso wenig Berücksichtigung

finden wie eine sich beim Bau mutmasslich abzeichnende Preisentwicklung auf dem

Immobilienmarkt, da dem (unternehmerischen) Risiko diesfalls nicht genügend

Rechnung getragen würde (vgl. BGr, 30. Oktober 2020, 2C_2021/2019, E. 6.5.1

mit Hinweis auf Peter Locher, Kommentar zum Bundesgesetz über die direkte

Bundessteuer, DBG, Teil I, 2. A., Basel 2019, Art. 18 N. 40).

3.3.5

Ein weiteres Indiz für eine selbständige Erwerbstätigkeit ist die Tatsache,

dass der Pflichtige eine "Umschuldung" auf seine privaten

Liegenschaften veranlasste, nachdem seine Gesellschaften in den Jahren

2015/2016 in eine erhebliche finanzielle Schieflage gerieten. Zwecks

Kapitalbeschaffung für die Gesellschaften wurden die auf den Liegenschaften

lastenden Hypotheken erhöht. Die Vorinstanzen schlossen aufgrund dieses

Vorgehens zu Recht auf einen engen Zusammenhang zwischen den streitbetroffenen

Liegenschaften und den Unternehmen des Pflichtigen. Angesichts der Involvierung

zweier Gesellschaften des Pflichtigen bei der Realisation des Bauprojekts, kann

von einer vorgängig strikten Auseinanderhaltung der Unternehmen und der

Liegenschaften keine Rede sein. Die Tatsache, dass ein Verkauf nicht bereits

früher stattgefunden hat, spricht entgegen den Ansichten der Pflichtigen nicht

per se gegen eine Verflechtung der Liegenschaften und der Gesellschaften, denn

es ist ohne Weiteres denkbar, dass mit einem Verkauf bewusst zugewartet wurde,

um eine höhere Rendite erzielen zu können.

3.3.6

Der Beizug eines Maklers anlässlich des Verkaufs vermag für sich genommen

hingegen noch kein planmässiges Vorgehen im Rahmen einer selbständigen Erwerbstätigkeit

zu begründen. Zudem sprechen die lange Haltedauer der Liegenschaften von zwölf

Jahren sowie die Einmaligkeit des Verkaufs grundsätzlich gegen eine

selbständige Erwerbstätigkeit. Allerdings kommt diesen Indizien für sich

genommen keine entscheidende Bedeutung zu (vgl. E. 2.3). Eine längere

Haltedauer kann durchaus auch durch eine Spekulation auf einen höheren

Verkaufserlös erklärbar sein. Eine vollständige Verwendung des Verkaufserlöses für

Steuern, Abgaben sowie die Begleichung der Vorfälligkeitsentschädigungen der

auf den Liegenschaften lastenden Hypotheken steht einem systematischen und

planmässigen Vorgehen ebenfalls nicht entgegen, zumal der Verkauf gemäss

Angaben der Pflichtigen bloss auf Drängen der Bank verfrüht erfolgen musste.

3.3.7

Bei einer Gesamtberücksichtigung sämtlicher

Faktoren (erhebliche Fremdkapitalquote, berufliche Fachkenntnisse,

Arbeitsbeschaffung für eigene Unternehmen, zeitliches Engagement, systematische

und planmässige Vorgehensweise) ist vorliegend der Entscheid des

Steuerrekursgerichts zu bestätigen, wonach der Pflichtige im Zusammenhang mit

dem Verkauf der Liegenschaften in X als gewerbsmässiger (Quasi-)Liegenschaftenhändler

einzustufen ist. Bei den dargelegten Umständen kann gesamthaft nicht mehr von

einer bloss schlichten Verwaltung von Privatvermögen ausgegangen werden.

3.3.8

Da die eventualiter beantragte Rückweisung der Sache an die Vorinstanz

weder näher begründet wurde noch Gründe hierfür ersichtlich sind, ist das

Eventualbegehren der Pflichtigen abzuweisen.

Die Beschwerde ist folglich

vollumfänglich abzuweisen.

4.

Bei diesem

Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den Pflichtigen unter

solidarischer Haftung aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 in

Verbindung mit Art. 145 Abs. 2 DBG); ihnen steht keine

Parteientschädigung zu. Dem Beschwerdegegner ist von Amtes wegen keine

Parteientschädigung zuzusprechen, da nicht ersichtlich ist, dass ihm notwendige

und verhältnismässig hohe Kosten erwachsen wären (Art. 64 Abs. 1–3

des Verwaltungsverfahrensgesetzes vom 20. Dezember 1968 [VwVG] in

Verbindung mit Art. 144 Abs. 4 und Art. 145 Abs. 2 DBG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde SB.2023.00020 betreffend direkte Bundessteuer 2017 wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 17'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 105.-- Zustellkosten,

Fr. 17'105.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden auferlegt, unter solidarischer

Haftung für die gesamten Kosten.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert

30.

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Schweizerischen

Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Steuerrekursgericht;

c) das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts;

d) die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV).