Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2023.00055

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

2. Abteilung

SB.2023.00055

Urteil

der 2. Kammer

vom 23. August 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,

Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich, Gerichtsschreiberin Lara von Arx.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

Kanton Zürich,

vertreten durch das

kantonale Steueramt,

Dienstabteilung

Recht,

Beschwerdegegner,

betreffend

direkte Bundessteuer 2019,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

In der Steuererklärung 2019 deklarierte A ein Einkommen

aus unselbständiger Erwerbstätigkeit von Fr. …, wovon Fr. … Erträge

aus Liegenschaften darstellten. Die Liegenschaft an der C-Strasse 01 in D

erwarb A am 26. September 2006 für Fr. … Er brachte sie am 14. November

2008 als Gesamteigentum in eine einfache Gesellschaft bestehend aus ihm selbst

und E ein. Die beiden Gesellschafter veräusserten die Liegenschaft am 30. Juli

2019 für Fr. …

Mit Veranlagungsvorschlag vom 20. Mai 2021

qualifizierte der zuständige Steuerkommissär A als gewerbsmässigen

Liegenschaftenhändler und rechnete ihm aufgrund der Veräusserung der

Liegenschaft in D für die Steuerperiode 2019 ein steuerbares Einkommen von Fr. …

(zum Satz von Fr. …) auf. Mit Veranlagungsverfügung vom 25. Januar

2022 hielt das kantonale Steueramt an seiner Einschätzung hinsichtlich des

gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels fest und veranlagte A mit einem

steuerbaren Einkommen von Fr. … (zum Satz von Fr. …).

Hiergegen liess A am 25. Februar 2022 Einsprache

erheben. Mit Entscheid vom 28. April 2022 wies das kantonale Steueramt die

Einsprache ab.

Erwägungen

II.

Das Steuerrekursgericht

wies die hiergegen erhobene Beschwerde mit Entscheid vom 19. April 2023

ab.

III.

Mit Beschwerde vom 1. Juni 2023 liess A (im

Folgenden: der Pflichtige) dem Verwaltungsgericht beantragen, der

vorinstanzliche Entscheid sei aufzuheben und sein steuerbares Einkommen für die

direkte Bundessteuer 2019 auf Fr. … (zum Satz von Fr. …) festzulegen.

Ferner ersuchte er um Zusprache einer Parteientschädigung.

Während das kantonale Steueramt in der Beschwerdeantwort

vom 27. Juni 2023 die Abweisung der Beschwerde beantragte, verzichtete die

Vorinstanz auf eine Vernehmlassung. Die eidgenössische Steuerverwaltung liess

sich nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Gegen den

Entscheid des Steuerrekursgerichts können die Steuerpflichtigen innert

30.

Tagen nach Zustellung Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben (vgl. Art. 145

Abs. 2 i. V. m. Art. 140 Abs. 1

des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer [DBG]

und § 14 Abs. 1 der Verordnung vom 4. November 1998 über die

Durchführung des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer).

1.2

In

Bundessteuersachen umfasst die Kognition des Verwaltungsgerichts alle Rechtsverletzungen,

einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens und die unrichtige

oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts. Denn soll

die erstinstanzliche Beschwerde die allseitige, hinsichtlich Rechts- und

Ermessenskontrolle unbeschränkte gerichtliche Überprüfung der Einspracheentscheide

der Veranlagungsbehörde auf alle Mängel des Entscheids und des vorangegangenen

Verfahrens hin ermöglichen (Art. 140 Abs. 3 DBG), muss sich die

Aufgabe der zweitinstanzlichen Beschwerde, die die Überprüfung der Entscheidung

eines Gerichts und nicht diejenige einer Verwaltungsbehörde zum Gegenstand hat,

sinnvollerweise auf die Rechtskontrolle beschränken (BGE 131 II 548 E. 2.5;

RB 1999 Nr. 147).

1.3

Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29

Abs. 2 der Bundesverfassung (BV) ist formeller Natur, weshalb dessen

Verletzung grundsätzlich ungeachtet der materiellen Begründetheit des

Rechtsmittels zur Gutheissung desselben und zur Aufhebung des angefochtenen

Entscheids führt (BGE 137 I 195 E. 2.2; 135 I 187 E. 2.2; BGr, 18. Juni

2020, 2C_152/2020, E. 2.3). Gemäss Art. 29 Abs. 2 BV haben die

Parteien insbesondere Anspruch auf Äusserung zur Sache vor Fällung des

Entscheids, auf Abnahme ihrer erheblichen, rechtzeitig und formrichtig

angebotenen Beweise und auf Mitwirkung an der Erhebung von Beweisen oder

zumindest auf Stellungnahme zum Beweisergebnis (BGE 141 V 557 E. 3.1;

140.

I 99 E. 3.4). Die Entscheidinstanz kann jedoch ohne Verletzung des

rechtlichen Gehörs auf die Abnahme angebotener Beweise verzichten, wenn sie

aufgrund der vorhandenen Akten ihre Überzeugung bilden konnte und ohne Willkür

annehmen durfte, ihre Beurteilung werde auch durch weitere Beweiserhebungen

nicht mehr geändert (antizipierte Beweiswürdigung;

vgl. zum Ganzen BGE 134 I 140 E. 5.3; 131 I 153 E. 3; VGr, 12. Januar

2022, SB.2021.00063, E. 2.4.2; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.],

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A.,

Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 18 f.).

Der Pflichtige offeriert im Rahmen seiner Beschwerde die

Befragung von diversen Auskunftspersonen und Zeugen sowie auch seine eigene

Befragung. Vorliegend steht jedoch die Klärung einer Rechtsfrage im Zentrum, während

die dieser zugrunde liegenden Tatsachen überwiegend geklärt sind oder gestützt

auf die Akten geklärt werden können. Die beantragten Befragungen erscheinen daher

nicht zweckdienlich und sie würden voraussichtlich nichts am Beweisergebnis ändern.

Folglich kann auf die Befragungen in antizipierter Beweiswürdigung verzichtet

werden.

2.

2.1

Streitig

ist vorliegend, ob der (hälftige) Gewinn aus dem Verkauf einer durch den

Pflichtigen und E gehaltenen Liegenschaft als privater Kapitalgewinn im Sinn

von Art. 16 Abs. 3 DBG oder als Einkommen aus selbständiger

Erwerbstätigkeit nach Art. 18 Abs. 2 DBG zu qualifizieren ist.

2.2

Der

Einkommenssteuer unterliegen alle wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte (Art. 16

Abs. 1 DBG). Aufgrund dieser gesetzlichen Ordnung, welche sich am Konzept

der Reinvermögenszugangstheorie orientiert,

sind alle Wertzuflüsse (Einkünfte) bei den Steuerpflichtigen ohne Rücksicht auf

ihre Quellen steuerbar, sofern sie das Gesetz nicht ausdrücklich von der

Besteuerung ausnimmt. Ausgenommen sind namentlich die Kapitalgewinne aus der

Veräusserung von Privatvermögen (Art. 16 Abs. 3 DBG).

2.3

Als

Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit steuerbar sind gemäss Art. 18

Abs. 1 DBG alle Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land-

und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen

selbständigen Erwerbstätigkeit. Der Begriff der selbständigen Erwerbstätigkeit

ist dabei praxisgemäss weit auszulegen: Gewinne aus einer Tätigkeit, die über

die schlichte Verwaltung von Privatvermögen hinausgeht, stellen steuerbares

Einkommen dar (BGr, 9. März 2021, 2C_553/2019, E. 3.2 mit Hinweisen).

Dazu zählen nach Art. 18 Abs. 2 DBG auch alle

Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung oder buchmässiger Aufwertung von

Geschäftsvermögen. Als Geschäftsvermögen gelten alle Vermögenswerte, die ganz

oder vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen (Art. 18 Abs. 2

DBG). Die Rechtsprechung versteht unter selbständiger Erwerbstätigkeit jede

Tätigkeit, bei der eine natürliche Person durch Einsatz von Arbeitsleistung und

Kapital in frei bestimmter Selbstorganisation planmässig, anhaltend und nach

aussen sichtbar zum Zweck der Gewinnerzielung am wirtschaftlichen Verkehr

teilnimmt (BGE 125 II 113 E. 5b; BGr, 13. Oktober 2022,

2C_643/2021, E. 2.1; BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.1;

BGr, 9. Mai 2016, 2C_1131/2015 und 2C_1132/2015, E. 3.1.1; VGr, 15. September

2021, SB.2020.000117, E. 3.2; VGr, 19. Februar 2020, SB.2019.000112, E. 1.2).

2.4

Nach der

Praxis des Bundesgerichts liegt gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel im Sinn

einer selbständigen Erwerbstätigkeit immer dann vor, wenn die steuerpflichtige Person

An- und Verkäufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten

Vermögensverwaltung bei sich zufällig bietender Gelegenheit tätigt, sondern

wenn sie dies systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut. Als

Indizien hierfür kommen in Betracht: die systematische bzw. planmässige Art und

Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes Tätigwerden durch Parzellierung,

Überbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft

möglichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; Ausnützung der Marktentwicklung),

die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte, der enge Zusammenhang eines

Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person, der

Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz

erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der Geschäfte oder die Realisierung

derselben im Rahmen einer Personengesellschaft (BGE 125 II 113 E. 6a; BGr,

13.

Oktober 2022, 2C_643/2021, E. 2.2; BGr, 9. März 2021,

2C_553/2019, E. 3.3; BGr, 11. Juni 2019, 2C_551/2018, E. 2.1.3;

BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2016, E. 3.3). Jedes dieser Indizien kann

gemäss Bundesgericht zusammen mit anderen, unter Umständen jedoch auch allein,

zur Annahme einer selbständigen Erwerbstätigkeit im Sinn von Art. 18 Abs. 1

DBG ausreichen. Dass einzelne, typische Elemente der selbständigen Erwerbstätigkeit

im Einzelfall nicht erfüllt sind, kann durch andere Elemente kompensiert

werden, die mit besonderer Intensität vorliegen. Entscheidend ist, dass die

Tätigkeit in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (BGE 125 II 113 E. 3c;

BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.2; BGr, 31. Oktober

2011, 2C_948/2010, E. 2.4; VGr, 15. September 2021, SB.2020.000117, E. 3.3).

Folglich kann unter Umständen auch eine Person, welche weder haupt- noch

nebenberuflich als Liegenschaftenhändlerin tätig ist, als gewerbsmässige

(Quasi-) Liegenschaftenhändlerin qualifiziert werden (vgl. BGr, 10. September

2015, 2C_27/2015, E. 1.4; BGr, 25. August 2014, 2C_1048/2013, E. 1.4).

2.5

Private

Vermögensverwaltung und damit keine selbständige Erwerbstätigkeit liegt

etwa bei Vermietung eigener Liegenschaften vor. Dies gilt selbst dann, wenn das

Vermögen umfangreich ist, professionell verwaltet wird und kaufmännische Bücher

geführt werden (BGr, 13. Oktober 2022, 2C_643/2021, E. 2.3; BGr, 9. März

2021, 2C_553/2019, E. 3.4; BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2017, E. 3.4;

VGr, 15. September 2021, SB.2020.00117, E. 3.4; VGr, 7. Juli

2021, SB.2021.00045, E. 2.3).

3.

3.1

Die

Vorinstanz erwog hinsichtlich gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels zunächst,

der Pflichtige bekunde ohne Zweifel ein planmässiges und systematisches

Vorgehen. So habe er in einer Eingabe vom 18. Juni 2021 Folgendes

ausgeführt: "Im Juni 1999 habe ich meine erste Liegenschaft bei einer

Versteigerung erstanden. Zu diesem Zeitpunkt hatte ich keine Eigenmittel zur

Verfügung, die für den Kauf notwendig gewesen wären. Mit einem guten Konzept

und viel Idealismus, konnte ich die Bank davon überzeugen, dass der Marktwert

der Immobilie höher als der Kaufpreis war. So konnte ich den Differenzbetrag

als Eigenkapital ausweisen und mir eine Finanzierung sichern. Fortsetzend waren

für mich immer Immobilien interessant die nach diesem Konzept funktioniert

haben".

3.2

Der

Pflichtige wendet hiergegen ein, keine systematische, renditeorientierte

Anlagestrategie zu verfolgen. Zwar habe er geschickt Gelegenheiten für günstige

Liegenschaftskäufe genutzt, er habe allerdings zu keinem Zeitpunkt einen

Investitionsplan zur Erzielung von Spekulationsgewinnen verfolgt. Die

Kaufgelegenheiten seien jeweils sehr unterschiedlich gewesen und hätten sich

aus zufälligen Situationen ergeben. Er habe sich dabei jeweils bereiterklärt,

die Liegenschaften in ihrer Substanz zu erhalten und dadurch günstigen Wohnraum

bereitzustellen. Auf aufwändigere Ersatzneubauten oder Grossrenovationen habe

er stets verzichtet.

3.3

3.3.1

Im Steuerjahr 2019 besass der Pflichtige acht Liegenschaften im

Alleineigentum, wovon eine im Land F gelegen war. Die Liegenschaften in G

und im Land F bewohnte der Pflichtige selbst, während es sich bei einer

anderen Liegenschaft um einen unbewohnbaren Tavorturm handelte. Zwei weitere,

in den Jahren 2010 und 2011 erworbene Liegenschaften hielt der Pflichtige

gemeinsam mit E im Gesamteigentum. Der Pflichtige erwarb sämtliche

Liegenschaften in der Zeit von Juni 1999 bis im August 2016. Wie er selbst

ausführte und von der Vorinstanz korrekt wiedergegeben wurde, hatte er für den

jeweiligen Erwerb eine klare Finanzierungsstrategie. Diese bestand darin,

gezielt Liegenschaften zu erwerben, deren Verkehrswert über dem Kaufpreis lag.

Die betreffende Differenz ermöglichte dem Pflichtigen den Nachweis der für die

Erteilung der Hypotheken erforderlichen "Eigenmittel".

3.3.2

Mit Blick auf die dargelegte Strategie stellen die Liegenschaftskäufe des

Pflichtigen nicht blosse Gelegenheitsgeschäfte dar, welche sich ihm rein

zufällig anerboten. Stattdessen hatte der Pflichtige eine sehr genaue

Vorstellung, welche Art von Liegenschaften er erwerben wollte. Um die

Liegenschaften überhaupt finanzieren zu können, war er zwingend auf die besagte

Strategie angewiesen. Es ist zudem davon auszugehen, dass der gezielten Auswahl

von Liegenschaften, die einen im Vergleich zum Kaufpreis (teilweise deutlich)

höheren Verkehrswert aufwiesen, eine Gewinnabsicht mit Sicherheit zumindest

inhärent war. Für ein systematisches bzw. planmässiges Vorgehen spricht auch

die Tatsache, dass der Pflichtige insgesamt (Mit-)Eigentümer von zehn

Liegenschaften war, welche er während eines längeren Zeitraums in regelmässigen

Abständen von bis zu vier Jahren erwarb und sein Immobilienportfolio hierdurch stetig

vergrösserte. Planmässig erscheint zudem der Zusammenschluss mit E zu einer

einfachen Gesellschaft mit Gesamteigentum. Bei E handelte es sich um einen langjährigen

Freund und Geschäftspartner des Pflichtigen, der für die Bewirtschaftung der

streitbetroffenen Liegenschaft den Angaben des Pflichtigen zufolge das nötige "know

how" hatte. Seit dem Jahr 2016 ist E im Verwaltungsrat und in der

Geschäftsführung zweier Immobiliengesellschaften, deren Zweck namentlich den

Immobilienhandel umfasste. Er hatte folglich entsprechende Kenntnisse in diesem

Bereich. Ab welchem Zeitpunkt E die vorgenannten Verwaltungsratsmandate genau

ausübte, ist vor dem Hintergrund, dass sich der Pflichtige bereits im Jahr 2008

aufgrund von seinen Fachkenntnissen mit E zu einer einfachen Gesellschaft

zusammenschloss, von untergeordneter Bedeutung.

3.3.3

Der Pflichtige brachte die streitbetroffene Liegenschaft am 14. November

2008.

in die einfache Gesellschaft ein. Gemeinsam mit E erwarb er in den Jahren

2010.

und 2011 zwei in G und H gelegene Liegenschaften, welche er im Dezember

2016.

wieder zu Alleineigentum übernahm. Die vom Pflichtigen im November 2008 in

die Gesellschaft eingebrachte Liegenschaft in D veräusserte er mit E im Juli

2019.

Unter diesen Umständen kann und muss geschlossen werden, dass der Zweck

der Gesellschaft nicht nur die Bewirtschaftung, sondern auch den Handel mit

Liegenschaften umfasste. Es bestehen denn auch keine Zweifel, dass der

Pflichtige die Liegenschaft in D als Geschäftsvermögen in die Gesellschaft

einbrachte, obschon er dies in seiner Beschwerde in Abrede stellt. Somit ist in

Übereinstimmung mit der Vorinstanz ein planmässiges und systematisches Vorgehen

des Pflichtigen hinsichtlich des Erwerbs seiner Liegenschaften zu bestätigen.

3.4

3.4.1

Bei der Beurteilung von gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel zu

berücksichtigen ist weiter die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte.

Unbestritten und aus den Akten ersichtlich ist diesbezüglich, dass einzig die

Liegenschaft in D vom Pflichtigen veräussert worden ist. Fraglich ist hingegen,

ob bereits der Übertrag der betreffenden Liegenschaft an die einfache

Gesellschaft mit E als An- und Verkauf zu qualifizieren ist. Der Pflichtige ist

diesbezüglich der Ansicht, es handle sich nicht um eine Veräusserung, da der

Gesellschaftszweck auf die langfristige Verwaltung der Liegenschaft zur

gesamten Hand gerichtet und ein Wiederverkauf nie beabsichtigt gewesen sei. Da

die Übernahme des Gesamthandanteils von E allerdings seinen Spielraum

überschritten habe, habe er gemeinsam mit E die Liegenschaft schlussendlich

notgedrungen verkaufen müssen. Er habe sich jedoch in keiner Weise um eine

Maximierung des Verkaufserlöses bemüht.

3.4.2

Die Vorinstanz ist demgegenüber der Ansicht, der Pflichtige habe durch den

"Verkauf" der Liegenschaft an die Gesellschaft immerhin 50 %

seines Eigentums abgetreten. Diese freiwillige Verringerung seines Vermögens

widerspreche einer privaten Vermögensverwaltung geradezu und die Veräusserung

sei letztlich eine unternehmerische Entscheidung des Pflichtigen gewesen.

3.4.3

Die Frage, ob die Einbringung der Liegenschaft durch den Pflichtigen in

die einfache Gesellschaft als zwischenzeitliche Veräusserung zu qualifizieren

ist, kann vorliegend offenbleiben. Zweifellos erstellt ist, dass der Pflichtige

insgesamt zehn Liegenschaften während 17 Jahren zu (Mit-)Eigentum erworben hat.

Bei diesen Umständen vermag grundsätzlich bereits ein einmaliger Verkauf

gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel zu begründen. Dies gilt selbst für den

Fall eines "Notverkaufs" ̶ sofern ein solcher überhaupt

vorliegen sollte ̶ , da gemäss Rechtsprechung ein äusserer Druck zum

Verkauf das Vorliegen einer selbständigen Erwerbstätigkeit nicht ausschliesst (BGr,

28.

September 2022, 2C_827/2021 und 2C_850/2021, E. 7.3; BGr, 10. September

2015, 2C_27/2015, E. 4.5). Entscheidend bei einer Konstellation wie der

vorliegenden ist vielmehr, ob die gesamten Umstände des (einmaligen) Verkaufs

auf gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel schliessen lassen.

3.5

3.5.1

Näher zu prüfen sind weiter die vom Pflichtigen für den Erwerb der

Liegenschaften jeweils eingesetzten Fremdmittel, denn der Einsatz erheblicher Fremdmittel kann ein weiteres Indiz für die

Tätigkeit eines gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlers sein, sofern er über das

hinausgeht, was auch in der privaten Vermögensverwaltung üblich ist, wie z. B. bei der Finanzierung einer Liegenschaft durch eine

Hypothek. Bei Mehrfamilienhäusern beträgt die 1. Hypothek in der Regel bis

zu 2⁄3 des Verkehrswerts und die 2. Hypothek von 67 % bis

80.

% des Verkehrswerts (vgl. BGr, 30. Oktober 2020, 2C_1021/2019, E. 6.5.2;

VGr, 15. September 2021, SB.2020.00117, E. 5.3; VGr, 21. August

2019, SB.2019.00038, E. 3.3.1; VGr, 21. Dezember 2016, SB.2016.00109,

E. 3.8; vgl. auch Marc Bauen/Nicolas Rouiller, Schweizer

Bankkundengeschäft, Zürich 2010, S. 240; Urs Emch/Hugo Renz/Reto Arpagaus

[Hrsg.], Das Schweizerische Bankgeschäft, 7. A., Zürich 2011, Rz. 1023).

Eine darüber hinausgehende Fremdfinanzierung indiziert Gewerbsmässigkeit (vgl.

VGr, 5. Dezember 2018, SB.2018.00073, E. 3.3 mit Hinweisen).

3.5.2

Die Vorinstanz führte diesbezüglich aus, der Pflichtige habe keine eigenen

Mittel in die von ihm erworbenen Liegenschaften eingebracht. Vielmehr hätten die

zu erwerbenden Vermögenswerte erst die nötige Sicherheit für die Finanzierung

des Kaufpreises mitgebracht. Indem diese Sicherheiten gänzlich von

Marktbewegungen abhängig seien und nicht beeinflusst werden könnten, sei ein

Verkauf stets eine latente Gefahr und somit Teil der Strategie des Pflichtigen.

Eine derartige Finanzierung sei als aggressiv zu bezeichnen und stelle ein sehr

hohes Risiko dar. Die durch die höheren Marktwerte erworbenen stillen Reserven

seien Ausfluss des unternehmerischen Geschicks des Pflichtigen, nicht aber eine

Folge einer privaten Vermögensverwaltung. Vorliegend sei es nicht sachgemäss,

von einer Gesamtbetrachtung aller Liegenschaften unter Berücksichtigung der

Mehrwerte auszugehen. Die Fremdfinanzierung liege somit bei knapp 100 %,

was ein deutliches Indiz für eine gewerbsmässige Tätigkeit darstelle.

3.5.3

Gegen diese Erwägungen wendet der Pflichtige ein, die Steuerwerte seiner

Immobilien indizierten zwar eine hohe Fremdfinanzierung, doch seien die

jeweiligen Verkehrswerte deutlich höher einzuschätzen. Allein der Bodenwert der

in D gelegenen Liegenschaft habe im Jahr 2006 fast Fr. … betragen.

Gemessen am Verkehrswert der Liegenschaften von Fr. … [recte: …] und den

im Erwerbszeitpunkt der streitbetroffenen Liegenschaft in D vorhandenen

Schulden von Fr. … habe die Fremdfinanzierungsquote bei konservativer Betrachtungsweise

maximal 70 % der Verkehrswerte entsprochen. Ferner habe er sowohl vor als

auch nach 2006 in signifikantem Umfang eigenes Vermögen in die von ihm

getätigten Liegenschaftskäufe investiert, in Form von Maklergebühren,

Handänderungsgebühren oder Unterhaltsarbeiten. Das Anlagerisiko sei zudem als

äusserst gering zu beurteilen, da die Wahrscheinlichkeit sinkender

Immobilienpreise gering gewesen sei, zumal sich die streitbetroffene

Liegenschaft in Hanglage im Gebiet J mit Sicht auf den K-See befinde.

3.6

3.6.1

Dem Pflichtigen ist übereinstimmend mit der Vorinstanz dahingehend

zuzustimmen, dass, wenn ein Steuerpflichtiger mehrere Liegenschaften in seinem

Eigentum hat, grundsätzlich eine Gesamtbetrachtung erfolgen muss (vgl.

BGr, 13. Oktober 2022, 2C_643/2021, E. 3.1). Im konkreten Einzelfall

ist hingegen eine differenziertere Betrachtung erforderlich. Denn wenn der

Pflichtige wiederholt einzig einen im Vergleich zum Kaufpreis erhöhten

Verkehrswert einer neu zu erwerbenden Liegenschaft als Eigenmittel bei der Finanzierung

einbringt, führt dies in extremis dazu, dass selbst gänzlich ohne

Investition von Eigenkapital, aber mit genügend hoher Gewinnmarge, die

Qualifikation als private Vermögensverwaltung nicht ausgeschlossen wäre. Die

bundesgerichtliche Rechtsprechung hält diesbezüglich jedoch fest, dass eine

solche indes keinesfalls vorliegen kann, wo gar kein eigenes Vermögen

investiert wird (vgl. BGr, 21. April 2021, 9C_730/2020, E. 6.2.2 mit

Hinweis). Da der Pflichtigen vorliegend wiederholt Liegenschaften gänzlich ohne

den Einsatz eigener Mittel erwarb, ist eine Verwaltung von Privatvermögen

ausgeschlossen. Der Liegenschaftserwerb des Pflichtigen zielte stattdessen

offenkundig auf die Erzielung von Erträgen ab, etwa in Form von Mieteinnahmen

oder in Form einer gewinnbringenden Veräusserung der Grundstücke.

3.6.2

Die vom Pflichtigen angerufenen, aus (mutmasslich) höheren Verkehrswerten

resultierenden "stillen Reserven" auf seinen Liegenschaften können

für sich genommen keine tiefere Fremdkapitalquote begründen. Für die Beurteilung

des unternehmerischen Risikos im Zeitpunkt des Grundstück- bzw. des

Liegenschaftserwerbs massgebend ist einzig die am vereinbarten Kaufpreis

gemessene Fremdfinanzierungsquote. Im Gegensatz zu einer tatsächlich

geleisteten Sicherheit wie etwa in Form von verpfändeten Lebensversicherungen

(vgl. BGr, 21. April 2022, 2C_702/2020 bzw. VGr, 22. Juli 2020, SB

2019.00093) ist bei durch den Verkehrswert von Grundstücken oder Liegenschaften

begründeten stillen Reserven – sofern solche effektiv vorhanden sein sollten –

die Möglichkeit der Realisation letztlich stets von künftigen Gegebenheiten

abhängig und somit mit Unsicherheiten verbunden. Die Kenntnis um allfällige

Reserven sowie deren bewusste Einplanung in die Kauffinanzierung aufseiten des

Pflichtigen als Käufer sprechen hingegen für eine Spekulation auf künftige

Gewinne aus den Liegenschaften und somit wiederum für eine selbständige

Erwerbstätigkeit (VGr, 5. Juli 2023, SB.2023.00034, E. 3.7.2). Nachträgliche

Investitionen etwa in Form von Unterhaltsarbeiten an einer Liegenschaft oder

von mit dem Kauf verbundenen Gebühren können für die Beurteilung der

Fremdfinanzierungsquote im Zeitpunkt des Erwerbs einer Liegenschaft ebenfalls

keine Rolle spielen. Der Schluss der Vorinstanz, dass vorliegend von einer

Fremdfinanzierung von knapp 100 % auszugehen sei, ist somit nicht zu

beanstanden. Eine derart hohe Fremdfinanzierungsquote ist als Indiz für eine selbständige

unternehmerische Tätigkeit zu würdigen.

3.7

Hinsichtlich

allfälliger Fachkenntnisse ist zu berücksichtigen, dass der Pflichtige

diplomierter … ist und im Alter von 29 Jahren das in der vierten Generation

geführte Geschäft seines Vaters übernahm. Das Geschäft legte er nach dessen

Übernahme in seine neu gegründete Gesellschaft, die I GmbH ein, welche er

bis heute betreibt. Der Pflichtige ist folglich in einem liegenschaftennahen

Beruf tätig und verfügt über ein gewisses Fachwissen in diesem Bereich. Die

bundesgerichtliche Rechtsprechung würdigt das Kriterium der besonderen Fachkenntnisse

indes als weniger zentral. So sind besondere Fachkenntnisse keine ausreichenden

Hinweise dafür, dass eine Liegenschaft dem Liegenschaftenhandel dient (BGr, 6. Juni

2017, 2C_866/2016, E. 4.2). Ferner ist eine Berufsnähe jeder berufstätigen

Person eigen, die in irgendeiner Form mit Liegenschaften zu tun hat resp.

Zulieferer des Baugewerbes ist. Dem Kriterium der beruflichen Nähe kann in

Bezug auf die Immobilienbranche ohnehin nicht mehr durchwegs die gleiche

Relevanz beigemessen werden, da sich angesichts der anhaltenden Zinsbaisse

Privatpersonen vermehrt damit befassen (BGr, 21. März 2017, 9C_591/2016, E. 6.1.4).

Vor diesem Hintergrund kann die berufliche Tätigkeit des Pflichtigen zwar

ebenfalls als Indiz für eine selbständige Erwerbstätigkeit als gewerbsmässiger

Liegenschaftenhändler gewertet werden, jedoch kommt diesem Indiz eine weniger

entscheidende Bedeutung zu.

3.8

Bei einer Gesamtwürdigung sämtlicher dargelegter

Faktoren erscheinen allerdings die konkrete Vorgehensweise (bewusster Kauf von

Liegenschaften mit im Vergleich zu den jeweiligen Verkehrswerten tiefen

Kaufpreisen und Zusammenschluss zu einer einfachen Gesellschaft) sowie die

Finanzierung der durch den Pflichtigen erworbenen Liegenschaften (Fremdfinanzierungsquote

von 100 %) entscheidend für das Vorliegen von gewerbsmässigem

Liegenschaftenhandel. Bei den dargelegten Umständen kann gesamthaft nicht von

einer schlichten Verwaltung von Privatvermögen ausgegangen werden.

Die Beschwerde ist somit abzuweisen.

4.

Bei diesem Ausgang des

Verfahrens sind die Gerichtskosten dem Pflichtigen aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1

in Verbindung mit Art. 145 Abs. 2 DBG) und ihm steht keine

Parteientschädigung zu. Dem kantonalen Steueramt steht trotz Obsiegen

keine Parteientschädigung zu, gehört doch die Erhebung und Beantwortung von

Rechtsmitteln zu dessen angestammter bzw. üblicher Amtstätigkeit. Der

angefallene Aufwand rechtfertigt deshalb keine Entschädigung (vgl. Kaspar Plüss

in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, § 17 N. 51).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde SB.2023.00055 betreffend direkte Bundessteuer 2019 wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 10'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellkosten,

Fr. 10'150.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert

30.

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Schweizerischen

Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Steuerrekursgericht;

c) das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts;

d) die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV).