Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2023.00056

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

2. Abteilung

SB.2023.00056

Urteil

der 2. Kammer

vom 23. August 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,

Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich, Gerichtsschreiberin Lara von Arx.

In Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

Kanton Zürich,

vertreten durch das

kantonale Steueramt,

Dienstabteilung

Recht,

Beschwerdegegner,

betreffend

direkte Bundessteuer 2019,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

In der Steuererklärung 2019 deklarierten A und B Einkünfte

aus unselbständiger Erwerbstätigkeit von Fr. …, wovon Fr. … Erträge

aus Liegenschaften darstellten.

Am 14. November 2008 übernahm A

(rückwirkend per 1. Januar 2007) gemeinsam mit D eine Liegenschaft an der E-Strasse 01

in F zu Gesamteigentum im Rahmen einer einfachen Gesellschaft. Die Liegenschaft

stand vorgängig im Alleineigentum von D und wurde für Fr. … in die einfache

Gesellschaft eingebracht. Die beiden Gesellschafter veräusserten die

Liegenschaft am 30. Juli 2019 für Fr. …

Mit Veranlagungsvorschlag vom 25. Oktober 2021

qualifizierte der zuständige Steuerkommissär A als gewerbsmässigen

Liegenschaftenhändler und rechnete den Ehegatten A/B aufgrund der Veräusserung

der Liegenschaft in F für die Steuerperiode 2019 insgesamt ein steuerbares

Einkommen von Fr. … auf. Mit Veranlagungsverfügung vom 10. März 2022

hielt das kantonale Steueramt an seiner Einschätzung hinsichtlich des

gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels fest und veranlagte das Ehepaar A/B mit

einem steuerbaren Einkommen von Fr. …

Hiergegen liessen A und B am 8. April 2022

Einsprache erheben. Nach einer vorgängigen Besprechung am 7. Juli 2022

wies das kantonale Steueramt die Einsprache mit Entscheid vom 18. November

2022 ab.

Erwägungen

II.

Das Steuerrekursgericht

wies die hiergegen erhobene Beschwerde mit Entscheid vom 19. April 2023

ab.

III.

Mit Beschwerde vom 1. Juni 2023 liessen A und B

dem Verwaltungsgericht beantragen, der vorinstanzliche Entscheid sei aufzuheben

und ihr steuerbares und satzbestimmendes Einkommen für die direkte Bundessteuer

2019.

auf Fr. … festzulegen. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung

an die Vorinstanz zurückzuweisen. Ferner ersuchten sie um Gewährung der

aufschiebenden Wirkung sowie um Zusprache einer Parteientschädigung.

Während das kantonale Steueramt in der Beschwerdeantwort

vom 27. Juni 2023 die Abweisung der Beschwerde beantragte, verzichtete die

Vorinstanz auf eine Vernehmlassung. Die eidgenössische Steuerverwaltung liess

sich nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Gegen den

Entscheid des Steuerrekursgerichts können die Steuerpflichtigen innert

30.

Tagen nach Zustellung Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben (vgl. Art. 145

Abs. 2 i. V. m. Art. 140 Abs. 1

des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer [DBG]

und § 14 Abs. 1 der Verordnung vom 4. November 1998 über die

Durchführung des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer).

1.2

In

Bundessteuersachen umfasst die Kognition des Verwaltungsgerichts alle Rechtsverletzungen,

einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens und die unrichtige

oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts. Denn soll

die erstinstanzliche Beschwerde die allseitige, hinsichtlich Rechts- und

Ermessenskontrolle unbeschränkte gerichtliche Überprüfung der Einspracheentscheide

der Veranlagungsbehörde auf alle Mängel des Entscheids und des vorangegangenen

Verfahrens hin ermöglichen (Art. 140 Abs. 3 DBG), muss sich die

Aufgabe der zweitinstanzlichen Beschwerde, die die Überprüfung der Entscheidung

eines Gerichts und nicht diejenige einer Verwaltungsbehörde zum Gegenstand hat,

sinnvollerweise auf die Rechtskontrolle beschränken (BGE 131 II 548 E. 2.5;

RB 1999 Nr. 147).

1.3

Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2

der Bundesverfassung (BV) ist formeller Natur, weshalb dessen Verletzung

grundsätzlich ungeachtet der materiellen Begründetheit des Rechtsmittels zur

Gutheissung desselben und zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids führt (BGE 137 I 195 E. 2.2; 135 I 187 E. 2.2; BGr, 18. Juni 2020,

2C_152/2020, E. 2.3). Gemäss Art. 29 Abs. 2 BV haben die

Parteien insbesondere Anspruch auf Äusserung zur Sache vor Fällung des

Entscheids, auf Abnahme ihrer erheblichen, rechtzeitig und formrichtig

angebotenen Beweise und auf Mitwirkung an der Erhebung von Beweisen oder

zumindest auf Stellungnahme zum Beweisergebnis (BGE 141 V 557 E. 3.1;

140.

I 99 E. 3.4). Die Entscheidinstanz kann jedoch ohne Verletzung des

rechtlichen Gehörs auf die Abnahme angebotener Beweise verzichten, wenn sie

aufgrund der vorhandenen Akten ihre Überzeugung bilden konnte und ohne Willkür

annehmen durfte, ihre Beurteilung werde auch durch weitere Beweiserhebungen

nicht mehr geändert (antizipierte Beweiswürdigung; vgl. zum Ganzen BGE 134 I 140 E. 5.3; 131 I 153

E. 3; VGr, 12. Januar 2022, SB.2021.00063, E. 2.4.2; Kaspar

Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7

N. 18 f.).

Die Pflichtigen offerieren im Rahmen ihrer Beschwerde die

Befragung eines Zeugen. Vorliegend steht jedoch die Klärung einer Rechtsfrage

im Zentrum, während die dieser zugrundeliegenden Tatsachen überwiegend geklärt

sind oder gestützt auf die Akten geklärt werden können. Die beantragte

Befragung erscheint daher nicht zweckdienlich und sie würde voraussichtlich

nichts am Beweisergebnis ändern. Folglich kann hierauf in antizipierter

Beweiswürdigung verzichtet werden.

1.4

Auf den

Antrag der Pflichtigen betreffend die Erteilung der aufschiebenden Wirkung

wurde bereits mit Präsidialverfügung vom 5. Juni 2023 zu Recht nicht

eingetreten, da der vorliegenden Beschwerde von Gesetzes wegen aufschiebende

Wirkung zukommt (vgl. Silvia Hunziker/Jsabelle Mayer-Knobel in Martin

Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, 3. A.,

Basel 2017, Art. 140 DBG N. 1).

2.

2.1

Streitig

ist, ob der (hälftige) Gewinn aus dem Verkauf einer durch den Pflichtigen und D

gehaltenen Liegenschaft als privater Kapitalgewinn im Sinn von Art. 16 Abs. 3

DBG oder als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit nach Art. 18 Abs. 2

DBG zu qualifizieren ist.

2.2

Der

Einkommenssteuer unterliegen alle wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte (Art. 16

Abs. 1 DBG). Aufgrund dieser gesetzlichen Ordnung, welche sich am Konzept

der Reinvermögenszugangstheorie orientiert,

sind alle Wertzuflüsse (Einkünfte) bei den Steuerpflichtigen ohne Rücksicht auf

ihre Quellen steuerbar, sofern sie das Gesetz nicht ausdrücklich von der

Besteuerung ausnimmt. Ausgenommen sind namentlich die Kapitalgewinne aus der

Veräusserung von Privatvermögen (Art. 16 Abs. 3 DBG).

2.3

Als

Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit steuerbar sind gemäss Art. 18

Abs. 1 DBG alle Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land-

und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen

selbständigen Erwerbstätigkeit. Der Begriff der selbständigen Erwerbstätigkeit

ist dabei praxisgemäss weit auszulegen: Gewinne aus einer Tätigkeit, die über

die schlichte Verwaltung von Privatvermögen hinausgeht, stellen steuerbares

Einkommen dar (BGr, 9. März 2021, 2C_553/2019, E. 3.2 m. w. H.).

Dazu zählen nach Art. 18 Abs. 2 DBG auch alle

Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung oder buchmässiger Aufwertung von

Geschäftsvermögen. Als Geschäftsvermögen gelten alle Vermögenswerte, die ganz

oder vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen (Art. 18 Abs. 2

DBG). Die Rechtsprechung versteht unter selbständiger Erwerbstätigkeit jede

Tätigkeit, bei der eine natürliche Person durch Einsatz von Arbeitsleistung und

Kapital in frei bestimmter Selbstorganisation planmässig, anhaltend und nach

aussen sichtbar zum Zweck der Gewinnerzielung am wirtschaftlichen Verkehr

teilnimmt (BGE 125 II 113 E. 5b; BGr, 13. Oktober 2022,

2C_643/2021, E. 2.1; BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.1;

BGr, 9. Mai 2016, 2C_1131/2015 und 2C_1132/2015, E. 3.1.1; VGr, 15. September

2021, SB.2020.000117, E. 3.2; VGr, 19. Februar 2020, SB.2019.000112, E. 1.2).

2.4

Nach der

Praxis des Bundesgerichts liegt gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel im Sinn

einer selbständigen Erwerbstätigkeit immer dann vor, wenn die steuerpflichtige Person

An- und Verkäufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung

bei sich zufällig bietender Gelegenheit tätigt, sondern wenn sie dies

systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut. Als Indizien hierfür

kommen in Betracht: die systematische bzw. planmässige Art und Weise des

Vorgehens (aktives, wertvermehrendes Tätigwerden durch Parzellierung,

Überbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft

möglichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; Ausnützung der Marktentwicklung),

die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte, der enge Zusammenhang eines

Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person, der

Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz

erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der Geschäfte oder die Realisierung

derselben im Rahmen einer Personengesellschaft (BGE 125 II 113 E. 6a; BGr,

13.

Oktober 2022, 2C_643/2021, E. 2.2; BGr, 9. März 2021,

2C_553/2019, E. 3.3; BGr, 11. Juni 2019, 2C_551/2018, E. 2.1.3;

BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2016, E. 3.3). Jedes dieser Indizien kann

gemäss Bundesgericht zusammen mit anderen, unter Umständen jedoch auch allein,

zur Annahme einer selbständigen Erwerbstätigkeit im Sinn von Art. 18 Abs. 1

DBG ausreichen. Dass einzelne, typische Elemente der selbständigen Erwerbstätigkeit

im Einzelfall nicht erfüllt sind, kann durch andere Elemente kompensiert

werden, die mit besonderer Intensität vorliegen. Entscheidend ist, dass die

Tätigkeit in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (BGE 125 II 113 E. 3c;

BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.2; BGr, 31. Oktober

2011, 2C_948/2010, E. 2.4; VGr, 15. September 2021, SB.2020.000117, E. 3.3).

Folglich kann unter Umständen auch eine Person, welche weder haupt- noch

nebenberuflich als Liegenschaftenhändlerin tätig ist, als gewerbsmässige (Quasi)

Liegenschaftenhändlerin qualifiziert werden (vgl. BGr, 10. September 2015,

2C_27/2015, E. 1.4; BGr, 25. August 2014, 2C_1048/2013, E. 1.4).

2.5

Private

Vermögensverwaltung und damit keine selbständige Erwerbstätigkeit liegt

etwa bei Vermietung eigener Liegenschaften vor. Dies gilt selbst dann, wenn das

Vermögen umfangreich ist, professionell verwaltet wird und kaufmännische Bücher

geführt werden (BGr, 13. Oktober 2022, 2C_643/2021, E. 2.3; BGr,

9.

März 2021, 2C_553/2019, E. 3.4; BGr, 25. Juli 2017,

2C_966/2017, E. 3.4; VGr, 15. September 2021, SB.2020.00117, E. 3.4;

VGr, 7. Juli 2021, SB.2021.00045, E. 2.3).

3.

3.1

Der

Pflichtige erwarb die streitbetroffene Liegenschaft durch die Gründung einer

einfachen Gesellschaft mit D am 14. November 2008 rückwirkend per

1.

Januar 2007. Gemäss öffentlich beurkundetem Gesellschaftsgründungs- und

Sacheinlagevertrag vom 14. November 2008 brachte D die Liegenschaft in die

Gesellschaft ein, wohingegen der Pflichtige den hälftigen Anteil an der

Kapitalschuld von Fr. … übernahm. Die Finanzierung des Gesamtkaufpreises

der Liegenschaft erfolgte unbestritten mittels zweier Hypotheken in Höhe von

insgesamt Fr. … Überdies wurde den Gesellschaftern per 31. Dezember

2008.

ein Privatkredit in Höhe von Fr. … gewährt.

3.2

3.2.1

Die Vorinstanzen gingen aufgrund der dargelegten Finanzierung der

Liegenschaft von einer Fremdfinanzierungsquote von 100 % aus. Die

Pflichtigen lassen hiergegen einwenden, dieser Schluss sei falsch. Der

Privatkredit in Höhe von Fr. … sei auf ein Konto überwiesen und am 31. Dezember

2008.

noch nicht verwendet worden. Er sei nicht für den Erwerb der Liegenschaft,

sondern für spätere Unterhaltsarbeiten eingesetzt worden. Ferner sei der

Finanzierungsgrad der Liegenschaft fälschlicherweise nicht aufgrund des damaligen

Verkehrswerts, sondern aufgrund der Anlagekosten berechnet worden. Da sich die

streitbetroffene Liegenschaft in Hanglage im Gebiet L mit Sicht auf den G-See

befinde, sei ein (damaliger) Verkehrswert von weit über Fr. …heranzuziehen,

weshalb die Fremdfinanzierung nicht übermässig sei. Im Übrigen sei zu Unrecht

keine Gesamtbetrachtung des Liegenschaftenportfolios des Pflichtigen erfolgt.

3.2.2

Den Pflichtigen ist übereinstimmend mit der Vorinstanz dahingehend

zuzustimmen, dass, wenn ein Steuerpflichtiger mehrere Liegenschaften in seinem

Eigentum hat, grundsätzlich eine Gesamtbetrachtung erfolgen muss (vgl. BGr, 13. Oktober

2022, 2C_643/2021, E. 3.1). Bei der Liegenschaft des Pflichtigen in F

betrug der Fremdfinanzierungsanteil gemessen an den hierfür gewährten

Hypotheken 98,71 %, ohne Berücksichtigung des zusätzlich ausgegebenen

Privatkredits. Die Pflichtigen führten in einer Eingabe vom 29. August

2022.

denn auch aus: "Dass die Liegenschaft zu einem guten Preis erworben

werden konnte, wird auch durch den Umstand belegt, dass die Bank bereit war,

den Kaufpreis zu finanzieren. Andernfalls hätte die Bank das Einschiessen von

Eigenkapital verlangt". Der Pflichtige setzte folglich keine eigenen

Mittel zum (hälftigen) Erwerb der Liegenschaft in F ein. Sofern er sich

diesbezüglich auf sein gesamtes Liegenschaftenportfolio beruft, ist anzumerken,

dass zwei weitere durch ihn und D in den Jahren 2010 und 2011 erworbene

Liegenschaften in H und in I ebenfalls eine sehr hohe Fremdfinanzierung

aufwiesen. Gemessen an den jeweiligen Hypotheken lag der Fremdfinanzierungsgrad

der Liegenschaft in H bei 94 % (Finanzierung des Gesamtkaufpreises von

Fr. … mit einer Hypothek von Fr. …) und derjenige der Liegenschaft in

I bei 95 % (Finanzierung des Gesamtkaufpreises von Fr. … mit einer

Hypothek von Fr. …).

3.2.3

Die Einwendungen der Pflichtigen betreffend den Verkehrswert der

streitbetroffenen Liegenschaft vermögen an den vorgenannten

Fremdfinanzierungsgraden nichts zu ändern. Denn wenn der Pflichtige wiederholt

einzig einen im Vergleich zum Kaufpreis erhöhten Verkehrswert einer neu zu

erwerbenden Liegenschaft als Eigenmittel bei der Finanzierung einbringt, führt dies

in extremis dazu, dass selbst gänzlich ohne Investition von

Eigenkapital, aber mit genügend hoher Gewinnmarge, die Qualifikation als

private Vermögensverwaltung nicht ausgeschlossen wäre. Die bundesgerichtliche

Rechtsprechung hält diesbezüglich jedoch fest, dass eine solche indes

keinesfalls vorliegen kann, wo gar kein eigenes Vermögen investiert wird (vgl.

BGer, 21. April 2021, 9C_730/2020, E. 6.2.2. mit Hinweis). Auch die

von den Pflichtigen angerufenen, aus einem (mutmasslich) höheren Verkehrswert

resultierenden "stillen Reserven" auf den Liegenschaften können für

sich genommen keine tiefere Fremdkapitalquote begründen. Für die Beurteilung

des unternehmerischen Risikos im Zeitpunkt des Grundstücks- bzw. des

Liegenschaftserwerbs massgebend ist einzig die am vereinbarten Kaufpreis

gemessene Fremdfinanzierungsquote. Im Gegensatz zu einer tatsächlich

geleisteten Sicherheit etwa in Form von verpfändeten Lebensversicherungen (vgl.

BGr, 21. April 2022, 2C_702/2020 bzw. VGr, 22. Juli 2020, SB

2019.00093) ist bei durch den Verkehrswert von Grundstücken oder Liegenschaften

begründeten stillen Reserven – sofern solche effektiv vorhanden sein sollten –

die Möglichkeit der Realisation letztlich stets von künftigen Gegebenheiten

abhängig und somit mit Unsicherheiten verbunden. Die Kenntnis um allfällige

Reserven sowie deren bewusste Einplanung in die Kauffinanzierung aufseiten des

Pflichtigen als Miterwerber der Liegenschaft sprechen hingegen für eine

Spekulation auf künftige Gewinne aus den Liegenschaften und somit für eine

selbständige Erwerbstätigkeit (VGr, 5. Juli 2023, SB.2023.00034, E. 3.7.2).

Der Schluss der Vorinstanz, dass vorliegend von einer Fremdfinanzierungsquote

von knapp 100 % auszugehen sei, ist somit nicht zu beanstanden. Eine

derart hohe Fremdfinanzierung ist wiederum ein Indiz für gewerbsmässigen

Liegenschaftenhandel.

3.3

3.3.1

Hinsichtlich des Vorgehens des Pflichtigen ist näher auf den

Zusammenschluss mit D zu einer einfachen Gesellschaft einzugehen. Die

Pflichtigen führen diesbezüglich aus, bei einer Beschränkung der einfachen

Gesellschaft auf die Verwaltung von gemeinsamem Vermögen könne nicht von einer

selbständigen Erwerbstätigkeit ausgegangen werden. Gemäss dem Einlagevertrag

vom 14. November 2008 habe die Gesellschaft einzig den Besitz und die

Nutzung der Liegenschaften bezweckt. Es gäbe keinen Hinweis, dass je eine

Immobilienspekulation oder andere kommerzielle Tätigkeiten hätten begründet

werden sollen. Die Liegenschaft in F sei als Kapitalanlage erworben worden mit

der Absicht einer langfristigen privaten Vermögensverwaltung.

3.3.2

Diesen Vorbringen der Pflichtigen muss entgegengesetzt werden, dass die

einfache Gesellschaft des Pflichtigen und von D mangels investierter

Eigenmittel gar keine Verwaltung von Privatvermögen vornehmen konnte. Vielmehr

bezweckte die Gesellschaft offenkundig, Liegenschaften mit fremden Mitteln zu

erwerben und im Anschluss gewinnbringend Erträge zu erzielen, etwa in Form von

Mieteinnahmen oder – wie vorliegend – durch eine allfällige Veräusserung. Um

die Liegenschaften überhaupt finanzieren zu können, waren die Gesellschafter

zwingend auf die vorgenannte Finanzierungsstrategie angewiesen. Es ist zudem

davon auszugehen, dass der gezielten Auswahl von Liegenschaften, die einen im

Vergleich zum Kaufpreis (teilweise deutlich) höheren Verkehrswert aufwiesen,

eine Gewinnabsicht mit Sicherheit zumindest inhärent war. Indem der Pflichtige

noch zwei weitere Liegenschaften gemeinsam mit D auf diese Art und Weise erwarb

und daraus Gewinne in Form von Mieterträgen erzielte, handelte er planmässig,

systematisch und mit der nötigen Gewinnabsicht. Hieran ändert auch die

Begründung von Grundpfandverschreibungen oder die Einräumung eines Vorkaufs-

oder Näherbaurechts nichts. Von einer blossen Verwaltung von Privatvermögen

kann bei diesen Umständen keine Rede sein. Es bestehen zudem auch keinerlei

Zweifel, dass der Pflichtige die Liegenschaft in F als Geschäftsvermögen in die

einfache Gesellschaft mit D einbrachte, obwohl er dies in seiner Beschwerde in

Abrede stellt.

3.3.3

In der vorliegenden Konstellation ist auch nicht von Notverkäufen

auszugehen, wie sie nach Ansicht der Pflichtigen vorliegen, da die Auflösung

der einfachen Gesellschaft und die damit verbundene Veräusserung der

Liegenschaften nicht auf äusseren Druck von Drittparteien, sondern auf ein

internes Zerwürfnis der Gesellschafter zurückzuführen ist. Andererseits gelte

selbst für den Fall eines effektiven Notverkaufs, dass gemäss Rechtsprechung

ein äusserer Druck zum Verkauf das Vorliegen einer selbständigen

Erwerbstätigkeit nicht ausschliesst (BGr, 28. September 2022, 2C_827/2021

und 2C_850/2021, E. 7.3; BGr, 10. September 2015, 2C_27/2015, E. 4.5).

3.4

In Bezug

auf die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte des Pflichtigen ist anzumerken,

dass er insgesamt drei Liegenschaften in der Zeit von 2008 bis 2011 gemeinsam

mit D erworben hat. Die in F gelegene Liegenschaft veräusserten die beiden nach

einer Haltedauer von über zehn Jahren an eine Drittpartei, während die beiden

anderen Liegenschaften anlässlich der Auflösung der einfachen Gesellschaft im

Jahr 2016 von D erneut zu Alleineigentum übernommen wurden. Obschon

übereinstimmend mit den Pflichtigen eine lange Haltedauer der Liegenschaft in F

zu bejahen ist, schliesst dieser Umstand gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel

nicht per se aus. Die lange Haltedauer der Liegenschaft in F wird vielmehr

dadurch relativiert, dass der Pflichtige zwischenzeitlich zwei weitere

Liegenschaften zu Gesamteigentum erworben hat und das Eigentum an diesen wieder

abgetreten hat. Folglich lassen die Häufigkeit und die Haltedauer der durch den

Pflichtigen erworbenen Liegenschaften keine eindeutigen Rückschlüsse für oder

gegen eine selbständige Erwerbstätigkeit zu.

3.5

Hinsichtlich

des Kriteriums der beruflichen Nähe ist relevant, dass der Pflichtige in der

Immobilienbranche tätig ist. Seit dem Jahr 2009 ist er eigenen Angaben zufolge

Eigentümer und Verwaltungsrat der J AG. Seit 2014 ist er überdies im

Verwaltungsrat der durch ihn im Jahr 2018 übernommenen K AG. In beiden

Gesellschaften waltete der Pflichtige zeitweise als Verwaltungsratspräsident.

Die Gesellschaften bezwecken gemäss Eintrag im Handelsregister namentlich den

Kauf, Verkauf und die Vermittlung von Immobilien. Gemäss aktenkundigem

Internetauftritt amtet der Pflichtige in den Gesellschaften als Geschäftsführer.

Obschon er geltend macht, einzig im Bereich der Immobilienverwaltung, nicht

jedoch im Immobilienhandel tätig zu sein, verfügt der Pflichtige zweifelsohne

über relevante Fachkenntnisse, welche er nicht zuletzt für seine Funktion als

Geschäftsführer benötigt. Ab welchem Zeitpunkt er die vorgenannten

Verwaltungsratsmandate genau ausübte, ist angesichts seiner langjährigen

Erfahrung in der Immobilienbranche von untergeordneter Bedeutung. Die

Vorinstanz führte diesbezüglich vielmehr aus, es sei lebensfremd anzunehmen,

der Pflichtige sei durch seine langjährige Tätigkeit im Immobilienbereich nicht

in der Lage, potenzielle Kaufobjekte zu bewerten, die Preisentwicklung im Auge

zu haben, Fremdfinanzierungsmöglichkeiten zu beurteilen oder Sanierungskosten

abzuschätzen. Dieser Schluss ist nicht zu beanstanden. Hinzu kommt, dass die im

Eigentum des Pflichtigen stehende J AG in den Jahren 2009 bis 2012 die

Liegenschaftsabrechnungen für seine in F gelegene Liegenschaft übernommen hat.

Die Liegenschaft ermöglichte es dem Pflichtigen folglich zeitweise auch, Arbeit

für seine Immobiliengesellschaft zu beschaffen. Obschon die bundesgerichtliche

Rechtsprechung das Kriterium der besonderen Fachkenntnisse als weniger zentral

würdigt (vgl. BGr, 6. Juni 2017, 2C_866/2016, E. 4.2; BGr,

21.

März 2017, 9C_591/2016, E. 6.1.4), kann die berufliche Tätigkeit

des Pflichtigen dennoch als Indiz für eine selbständige Erwerbstätigkeit als

gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler gewertet werden.

3.6

Bei einer Gesamtwürdigung der dargelegten Faktoren

erscheinen die Finanzierung der durch den Pflichtigen erworbenen Liegenschaften

(Fremdfinanzierungsquote von 100 %) sowie der Zweck des

Liegenschaftenerwerbs (gewinnorientierte Erzielung von Erträgen ohne vorgängige

Einbringung von Eigenmitteln) entscheidend für das Vorliegen von

gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel. Bei den dargelegten Umständen kann

gesamthaft nicht von einer bloss schlichten Verwaltung von

Privatvermögen ausgegangen werden. Es liegt somit gewerbsmässiger

Liegenschaftenhandel vor.

3.7

3.7.1

Hierzu führen die Pflichtigen aus, bei der

Überführung der streitbetroffenen Liegenschaft vom Privatvermögen ins

Geschäftsvermögen müsse auf den Verkehrswert abgestellt werden. Dieser sei

durch den Verkauf der Liegenschaft an Dritte vorhanden. Aufgrund der Tatsache,

dass der Überführungswert ins Geschäftsvermögen und der Veräusserungspreis

identisch seien, resultiere kein steuerbarer Gewinn. Die bisherige Wertzunahme

der Liegenschaft sei in Anbetracht von Art. 16 Abs. 3 DBG als

steuerfreier privater Kapitalgewinn zu qualifizieren.

3.7.2

Mit ihrer Argumentation verkennen die

Pflichtigen, dass die Überführung der streitbetroffenen Liegenschaft ins

Geschäftsvermögen bereits in der Steuerperiode 2008 stattgefunden hat, als der

Pflichtige sich zwecks Aufnahme der gemeinsamen Geschäftstätigkeit mit D zu

einer einfachen Gesellschaft zusammenschloss. Für die Festsetzung des damaligen

Verkehrswerts der Liegenschaft ist auf den vereinbarten Kaufpreis in Höhe von

Fr. … abzustellen. Die zwischenzeitliche Wertzunahme der Liegenschaft bzw.

der hierdurch begründete Gewinn anlässlich ihres Verkaufs, unterliegt der

Besteuerung als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit gemäss Art. 18

Abs. 2 DBG.

Die Beschwerde ist im Hauptbegehren folglich abzuweisen.

4.

Für die eventualiter beantragte

Rückweisung der Sache an die Vorinstanz besteht weder Anlass noch wird eine

Rückweisung durch die anwaltlich vertretenen Pflichtigen hinreichend

substanziiert begründet. Der vorinstanzliche Entscheid ist vollständig und es

ist klar ersichtlich, von welchen Erwägungen sich das Gericht hat leiten

lassen. Die Pflichtigen hatten im Rahmen des vorliegenden Beschwerdeverfahrens

zudem hinreichend Gelegenheit, sich dazu zu äussern. Ihrem Eventualbegehren

kann daher ebenfalls keine Folge geleistet werden.

Die Beschwerde ist somit

vollumfänglich abzuweisen.

5.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten den

Pflichtigen je zur Hälfte, unter solidarischer Haftung für die gesamten Kosten,

aufzuerlegen (Art. 145 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 144 Abs. 1

DBG) und es steht ihnen keine

Parteientschädigung zu (Art. 64 des Verwaltungsverfahrens­gesetzes vom

20.

Dezember 1968 [VwVG] in Verbindung mit Art. 144 Abs. 4 und Art. 145

Abs. 2 DBG). Dem kantonalen Steueramt steht trotz Obsiegen keine

Parteientschädigung zu, gehört doch die Erhebung und Beantwortung von

Rechtsmitteln zu dessen angestammter bzw. üblicher Amtstätigkeit. Der

angefallene Aufwand rechtfertigt deshalb keine Entschädigung (vgl. Kaspar Plüss

in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, § 17 N. 51).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde SB.2023.00056 betreffend direkte Bundessteuer 2019 wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 10'200.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellkosten,

Fr. 10'350.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung für

die gesamten Kosten auferlegt.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert

30.

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Schweizerischen

Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Steuerrekursgericht;

c) das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts;

d) die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV).