Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2023.00058

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

2. Abteilung

SB.2023.00058

Urteil

der 2. Kammer

vom 21. Februar 2024

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,

Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Gerichtsschreiberin Ivana Drempetic.

In Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch C,

Beschwerdeführende,

gegen

Kanton Zürich, vertreten durch das kantonale

Steueramt,

Beschwerdegegner,

betreffend

direkte Bundessteuer 2019,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

A (nachfolgend der Pflichtige bzw. gemeinsam

mit seiner Ehefrau B die Pflichtigen) erwarb am 17. April 2013 die Wohnung

Nr. 01 inkl. Keller 01 (152/10'000 Miteigentum) in der Liegenschaft D-Platz

02–03 (+04–05) in E von der F AG. Am 29. April 2019 veräusserte er

diesen Miteigentumsanteil

zum Preis von Fr. ...

Mit

Veranlagungsverfügung vom 1. Oktober 2021 qualifizierte das kantonale

Steueramt die Pflichtigen hinsichtlich der Veräusserung ihres

Miteigentumsanteils als gewerbsmässige Liegenschaftenhändler und rechnete ihnen

Fr. … als Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit auf. Gleichzeitig

wurde ein AHV-Abzug von Fr. … gewährt.

Hiergegen

liessen die Pflichtigen am 18. Oktober 2021 Einsprache erheben und

beantragen, der Veräusserungsgewinn aus dem Verkauf des Stockwerkeigentums sei

weder der direkten Bundessteuer noch der AHV zu unterstellen.

Mit Entscheid

vom 20. Oktober 2022 wies das kantonale Steueramt die Einsprache ab. Es

qualifizierte den Pflichtigen weiterhin als gewerbsmässigen

Liegenschaftenhändler und verwies insbesondere auf die kurze Haltedauer, die

hohe Fremdfinanzierungsquote sowie den engen Zusammenhang mit der beruflichen

Tätigkeit des Pflichtigen.

Erwägungen

II.

Das Steuerrekursgericht wies die hiergegen erhobene Beschwerde mit

Entscheid vom 19. April 2023 ab.

III.

Mit Beschwerde vom 7. Juni 2023 liessen die Pflichtigen

dem Verwaltungsgericht sinngemäss beantragen, der vorinstanzliche Entscheid sei

aufzuheben und die Sache sei zur Festlegung der Steuerfaktoren an die

Veranlagungsbehörde E zurückzuweisen. Weiter sei die Besteuerung des

Veräusserungsgewinns aus dem Verkauf des Stockwerkeigentums von Fr. … als

Ertrag aus selbständiger Erwerbstätigkeit aufzuheben und das steuerbare

Einkommen für die direkte Bundessteuer 2019 auf Fr. … festzulegen; unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Während das kantonale Steueramt in der Beschwerdeantwort vom

28.

Juni 2023 die Abweisung der Beschwerde beantragte, verzichtete die

Vorinstanz auf eine Vernehmlassung. Die eidgenössische Steuerverwaltung liess

sich nicht vernehmen.

Mit Eingabe vom 11. Juli 2023 liessen sich die

Pflichtigen zur Beschwerdeantwort des kantonalen Steueramtes vom 28. Juni

2023.

vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Gegen den

Entscheid des Steuerrekursgerichts können die Steuerpflichtigen innert

30.

Tagen nach Zustellung Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben (vgl. Art. 145

Abs. 2 i. V. m. Art. 140 Abs. 1

des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer

[DBG] und § 14 Abs. 1 der Verordnung vom 4. November 1998 über

die Durchführung des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer).

1.2

In

Bundessteuersachen umfasst die Kognition des Verwaltungsgerichts alle

Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des

Ermessens und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des

rechtserheblichen Sachverhalts. Denn soll die erstinstanzliche Beschwerde die

allseitige, hinsichtlich Rechts- und Ermessenskontrolle unbeschränkte

gerichtliche Überprüfung der Einspracheentscheide der Veranlagungsbehörde auf

alle Mängel des Entscheids und des vorangegangenen Verfahrens hin ermöglichen (Art. 140

Abs. 3 DBG), muss sich die Aufgabe der zweitinstanzlichen Beschwerde, die

die Überprüfung der Entscheidung eines Gerichts und nicht diejenige einer

Verwaltungsbehörde zum Gegenstand hat, sinnvollerweise auf die Rechtskontrolle

beschränken (BGE 131 II 548 E. 2.5; RB 1999 Nr. 147).

2.

2.1

Streitig

ist, ob der Gewinn aus dem Verkauf einer durch die Pflichtigen gehaltenen

Liegenschaft als privater Kapitalgewinn im Sinn von Art. 16 Abs. 3

DBG oder als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit nach Art. 18 Abs. 2

DBG zu qualifizieren ist.

2.2

2.2.1

Der Einkommenssteuer unterliegen alle wiederkehrenden und einmaligen

Einkünfte (Art. 16 Abs. 1 DBG). Aufgrund dieser gesetzlichen Ordnung,

welche sich am Konzept der Reinvermögenszugangstheorie orientiert, sind alle Wertzuflüsse (Einkünfte) bei den

Steuerpflichtigen ohne Rücksicht auf ihre Quellen steuerbar, sofern sie das

Gesetz nicht ausdrücklich von der Besteuerung ausnimmt. Ausgenommen sind

namentlich die Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Privatvermögen (Art. 16 Abs. 3 DBG).

2.2.2

Als Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit steuerbar sind gemäss Art. 18

Abs. 1 DBG alle Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land-

und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen

selbständigen Erwerbstätigkeit. Der Begriff der selbständigen Erwerbstätigkeit

ist dabei praxisgemäss weit auszulegen: Gewinne aus einer Tätigkeit, die über

die schlichte Verwaltung von Privatvermögen hinausgeht, stellen steuerbares

Einkommen dar (BGr, 9. März 2021, 2C_553/2019, E. 3.2 m. w. H.). Dazu zählen nach Art. 18 Abs. 2

DBG auch alle Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung oder

buchmässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen. Als Geschäftsvermögen gelten

alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der selbständigen

Erwerbstätigkeit dienen (Art. 18 Abs. 2 DBG). Die Rechtsprechung

versteht unter selbständiger Erwerbstätigkeit jede Tätigkeit, bei der eine

natürliche Person durch Einsatz von Arbeitsleistung und Kapital in frei

bestimmter Selbstorganisation planmässig, anhaltend und nach aussen sichtbar

zum Zweck der Gewinnerzielung am wirtschaftlichen Verkehr teilnimmt

(BGE 125 II 113 E. 5b; BGr, 13. Oktober 2022, 2C_643/2021, E. 2.1;

BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.1; BGr, 9. Mai 2016,

2C_1131/2015 und 2C_1132/2015, E. 3.1.1; VGr, 15. September

2021, SB.2020.000117, E. 3.2; VGr, 19. Februar 2020, SB.2019.000112, E. 1.2).

2.2.3

Nach der Praxis des Bundesgerichts liegt gewerbsmässiger

Liegenschaftenhandel

im Sinn einer selbständigen Erwerbstätigkeit immer dann vor, wenn die

steuerpflichtige Person An- und Verkäufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen

der privaten Vermögensverwaltung bei sich zufällig bietender Gelegenheit

tätigt, sondern wenn sie dies systematisch und mit der Absicht der

Gewinnerzielung tut. Als Indizien hierfür kommen in Betracht: die systematische

bzw. planmässige Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes

Tätigwerden durch Parzellierung, Überbauung, Werbung usw.; Erwerb in der

offenkundigen Absicht, die Liegenschaft möglichst rasch mit Gewinn

weiterzuverkaufen; Ausnützung der Marktentwicklung), die Häufigkeit der

Liegenschaftsgeschäfte, der enge Zusammenhang eines Geschäfts mit der

beruflichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezieller

Fachkenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel

zur Finanzierung der Geschäfte oder die Realisierung derselben im Rahmen einer

Personengesellschaft (BGE 125 II 113 E. 6a; BGr, 13. Oktober 2022,

2C_643/2021, E. 2.2; BGr, 9. März 2021, 2C_553/2019, E. 3.3;

BGr, 11. Juni 2019, 2C_551/2018, E. 2.1.3; BGr, 25. Juli 2017,

2C_966/2016, E. 3.3). Jedes dieser Indizien kann gemäss Bundesgericht

zusammen mit anderen, unter Umständen jedoch auch allein, zur Annahme einer

selbständigen Erwerbstätigkeit im Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG

ausreichen. Dass einzelne, typische Elemente der selbständigen Erwerbstätigkeit

im Einzelfall nicht erfüllt sind, kann durch andere Elemente kompensiert

werden, die mit besonderer Intensität vorliegen. Entscheidend ist, dass die

Tätigkeit in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (BGE 125 II 113 E. 3c;

BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.2; BGr, 31. Oktober

2011, 2C_948/2010, E. 2.4; VGr, 15. September 2021, SB.2020.000117, E. 3.3).

Folglich kann unter Umständen auch eine Person, welche weder haupt- noch

nebenberuflich als Liegenschaftenhändlerin tätig ist, als gewerbsmässige (Quasi-)Liegenschaftenhändlerin

qualifiziert werden (vgl. BGr, 10. September 2015, 2C_27/2015, E. 1.4;

BGr, 25. August 2014, 2C_1048/2013, E. 1.4).

2.2.4

Private Vermögensverwaltung und damit keine selbständige Erwerbstätigkeit

liegt etwa bei Vermietung eigener Liegenschaften vor. Dies gilt selbst dann,

wenn das Vermögen umfangreich ist, professionell verwaltet wird und

kaufmännische Bücher geführt werden (BGr, 13. Oktober 2022, 2C_643/2021, E. 2.3;

BGr, 9. März 2021, 2C_553/2019, E. 3.4; BGr, 25. Juli 2017,

2C_966/2017, E. 3.4; VGr, 15. September 2021, SB.2020.00117, E. 3.4;

VGr, 7. Juli 2021, SB.2021.00045, E. 2.3).

2.3

Die Vorinstanz begründete ihren Entscheid

zusammengefasst damit, dass die von der Rechtsprechung entwickelten

Abgrenzungskriterien darauf hinweisen, dass die Pflichtigen mit Bezug auf die

Veräusserung der Liegenschaft als gewerbsmässige Liegenschaftenhändler

einzustufen seien. So seien die ausserordentlich hohe Fremdkapitalquote, die

Fachkenntnis des Pflichtigen als Immobilienfachmann sowie sein Vorgehen

eindeutige Indizien, dass sie unter Übernahme des kommerziellen Risikos

zweifellos mit der Absicht der Gewinnerzielung tätig geworden seien. Von einer

blossen Zufälligkeit des Erfolgseintritts und einer insgesamt nicht auf Erwerb

ausgerichteten Tätigkeit könne deshalb nicht gesprochen werden.

2.4

Die

Pflichtigen bringen in ihrer Beschwerde zusammengefasst unter anderem vor, dass

sie als strenggläubige Juden und Mitglieder der jüdischen Gemeinde in E auf der

Suche nach einer Eigentumswohnung in der Nähe der jüdischen Synagoge waren. Im

Jahr 2012 hätten sie vom Bauprojekt G am D-Platz erfahren. Schliesslich

habe der Pflichtige am 17. April 2013 einen öffentlich beurkundeten

Kaufvertrag zum Erwerb von 152/10'000 (somit 1,5 %) Miteigentum zum Preis von Fr. …

unterzeichnet. Die Familie habe die Wohnung ursprünglich nach Vollendung eines

koscheren Innenausbaus im Wert von Fr. … selber beziehen wollen. Im Herbst

2013.

habe die Familie jedoch Zweifel bekommen, ob die Überbauung im G ein

adäquater Ort für die junge Familie sei. Sie empfanden die schiere Grösse der

Überbauung mit knapp einhundert Wohnungen zu anonym und befremdlich. Zudem

solle es in unmittelbarer Nähe Nachbarn haben, welche ihre Kinder in einer für

jüdische Verhältnisse nicht angemessenen Weise zu erziehen versucht hätten. Aus

diesem Grund hätten sie sich gegen die Überbauung im G entschieden und die

Wohnung vorübergehend an Dritte vermietet. Während dessen seien sie in ihrer

alten Wohnung verblieben, bis sie schliesslich eine Eigentumswohnung mitten im

Zentrum der jüdischen Gemeinschaft an der H-Strasse im April 2019 erworben und

gleichentags die Wohnung im G mit Gewinn verkauft hätten. Folglich sei

offensichtlich, dass die Pflichtigen keine Tätigkeit entwickelt haben, die in

ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet gewesen sei. Es liege lediglich ein

singulärer Kauf einer marktgängigen Eigentumswohnung mit der

Selbstbewohnungsabsicht vor. Zudem seien bei einem Kaufpreis von Fr. …

auch bei einer hohen Fremdfinanzierung nur überschaubare Risiken eingegangen

worden. Letztlich sei es der Marktentwicklung des Stadtzürcher

Immobilienmarktes zu verdanken, dass die Pflichtigen aus einer sich zufällig

bietenden Gelegenheit einen Gewinn haben erzielen können.

2.5

2.5.1

Was die Pflichtigen vorbringen, vermag

nicht zu überzeugen. Den Pflichtigen ist mit den Vorinstanzen dahingehend

zuzustimmen, dass es sich in casu um eine einzige Liegenschaftentransaktion im

Jahr 2019 handelt und damit keine Häufung von Liegenschaftengeschäften

vorliegt. Folglich lässt sich aus diesem Umstand keine Handelstätigkeit

ableiten. Massgebend ist jedoch die Gesamtbetrachtung sämtlicher Indizien, kann

doch jedes einzelne Indiz gemäss Bundesgericht zusammen mit anderen, unter

Umständen aber auch allein, zur Annahme einer selbständigen Erwerbstätigkeit im

Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG ausreichen (vgl. E. 2.2.3). So kann

entgegen den Ausführungen der Pflichtigen nicht ohne Weiteres gesagt werden,

dass beim Pflichtigen keine Berufsnähe vorliege. Während der Pflichtige im Jahr

2004.

in der Steuererklärung noch angab, dass er Student sei, war er nach dem

Studium direkt im Immobilienbereich tätig. Soweit der Pflichtige nun vorbringt,

dass er lediglich eine Handelsschule besucht habe und als

Liegenschaftenverwalter arbeite, kann ihm nicht gefolgt werden. Zum einen

arbeitet der Pflichtige bereits seit mehreren Jahren in einem

Anstellungsverhältnis bei der I GmbH. Diese bezweckt gemäss

Handelsregistereintrag die Vermittlung und das Management von Grundstücken.

Gemäss ihrem Internetauftritt gehört sie zur Gruppe J, welche in der

Acquisition, Bewertung und dem Verkauf von Liegenschaften tätig ist. Auf deren

Website ist der Pflichtige als Executive Director aufgeführt. Zudem hatte der

Pflichtige gemäss Handelsregistereintrag (siehe Tr-Nr. 06) ab dem Jahr

2008.

die Ermächtigung, die I GmbH mittels Einzelprokura zu vertreten. Neben

den J-Gesellschaften steht der Pflichtige auch mit anderen

Immobiliengesellschaften in einem Naheverhältnis. Wie bereits die Vorinstanz

zutreffend festgehalten hat, amtet(e) der Pflichtige laut Handelsregister als

Verwaltungsrat, Geschäftsführer oder Zeichnungsberechtigter bei zahlreichen

Immobiliengesellschaften (unter anderem bei der K GmbH, der L GmbH,

der M GmbH, der N AG sowie der O AG). Im Übrigen ist der

Pflichtige alleiniger Gesellschafter der L GmbH, deren Zweck auf den

Erwerb, das Halten, das Verwalten und die Veräusserung von Liegenschaften sowie

die Entwicklung und Realisation von Immobilienprojekten gerichtet ist. Darüber

hinaus ist der Pflichtige zudem selbst zur Hälfte an der M GmbH beteiligt,

welche den Handel mit sowie das Halten und Verwalten von Immobilien bezweckt.

Erwähnenswert in diesem Zusammenhang sind im Übrigen zudem die dem kantonalen

Steueramt vorliegenden Meldungen aus den Jahren 2014 und 2015, wonach der

Pflichtige beim Verkauf zweier Liegenschaften durch die P GmbH in eigenem

Namen als Makler aufgetreten und entlöhnt worden ist. Angesichts der

vielfältigen sowie langjährigen Tätigkeiten des Pflichtigen bei diversen

Immobilienunternehmungen ist ein Näheverhältnis zum Immobiliensektor ohne

Weiteres zu bejahen. Auch besondere Fachkenntnisse können ihm durch diese

Tätigkeiten nicht abgesprochen werden. Obschon er geltend macht, einzig im Bereich der Immobilienbewirtschaftung

tätig zu sein, verfügt der Pflichtige zweifelsohne über relevante

Fachkenntnisse, welche er nicht zuletzt für seine Funktion als Geschäftsführer

benötigt.

2.5.2

Weiter stellte die Vorinstanz in

ihren Erwägungen nachvollziehbar fest, dass es sich bei der sechsjährigen

Besitzesdauer – abstellend auf die gesetzliche Regelung der

Grundstückgewinnsteuer – weder um eine kurze noch eine lange, sondern eine

mittlere Besitzesdauer handle. Folglich könne aus der Beurteilung der

Besitzesdauer nichts zur Frage des Vorliegens eines gewerbsmässigen

Liegenschaftenhandels abgeleitet werden, was die Pflichtigen nicht beanstanden.

2.5.3

Näher zu prüfen sind weiter die

von den Pflichtigen für den Erwerb der Liegenschaften jeweils eingesetzten

Fremdmittel, denn der Einsatz erheblicher Fremdmittel kann ein weiteres Indiz

für die Tätigkeit eines gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlers sein, sofern er

über das hinausgeht, was auch in der privaten Vermögensverwaltung üblich ist,

wie z. B.

bei der Finanzierung einer Liegenschaft durch eine Hypothek. Dem Kriterium des

Einsatzes erheblicher fremder Mittel in der Abgrenzung zwischen privater

Vermögensverwaltung und gewerbsmässiger Nutzung von Liegenschaften liegt die

Überlegung zugrunde, dass, wer einen sehr hohen Fremdkapitalanteil beansprucht,

ein erhöhtes Risiko eingeht, was auf eine geschäftliche Transaktion hindeutet

(vgl. BGr, 21. April 2021, 9C_730/2020, E. 6.2.2 mit Hinweis).

2.5.4

Während das kantonale Steueramt im Einspracheverfahren mit Blick auf die

Liegenschaft noch von einem Fremdfinanzierungsgrad von 100 % ausgegangen

war (Hypothek der Bank S [Fr. …] und die Darlehen von Q [Fr. …]

und der K GmbH [Fr. …] gegenüber Erwerbspreis [Fr. … ohne

Berücksichtigung des Innenausbaus Fr. …]), legte die Vorinstanz ihrer

Beurteilung einen Fremdfinanzierungsgrad von 91,7 % zugrunde. Dabei

berücksichtigte sie den Umstand, dass der Kaufvertrag zwischen dem Pflichtigen

und der F AG nicht eingereicht wurde, weshalb sich aus den Akten nicht

erschliessen lässt, was in Bezug auf den Innenausbau vereinbart worden ist.

Gleichwohl ging die Vorinstanz zu Recht davon aus, dass der Fall so zu

beurteilen ist, wie wenn ein Bauherr einen Architekten mit dem Bau eines

Einfamilienhauses beauftragt hätte und dieser diverse Einzelaufträge an

unterschiedliche Handwerker vergibt. Dies führt dazu, dass auch die

Innenausbaukosten in den Erstellungspreis miteinfliessen und damit bei der

Berechnung der Fremdkapitalquote mitzuberücksichtigen sind. Folglich ist von

einem Erwerbspreis von Fr. … (Fr. … + Fr. …) auszugehen.

Ebenfalls nicht zu beanstanden ist, dass das behauptete Darlehen der R AG

aus dem Jahr 2014 mangels Nachweises unberücksichtigt geblieben ist. Soweit die

Vorinstanz bei den Darlehensverträgen der Gläubiger Q und K GmbH von

Darlehensbestätigungen ausgeht, welche in der Ziffer 5 jeweils

ausdrücklich das Darlehen zur Finanzierung der Eigentumswohnung im Projekt G am

D-Platz vorsehen und damit einen direkten Zusammenhang zum Kauf des

Stockwerkeigentums am D-Platz erblickt, ist ihr zu folgen. Folglich ist von

einem Fremdkapital von Fr. … (Fr. … + Fr. … + Fr. …)

auszugehen, was eine Fremdkapitalquote von 91,7% ergibt.

Rechtlich erwog die Vorinstanz sodann, dass eine Fremdfinanzierungsquote von 91,7%

den Schwellenwert von 80 %, welcher in der Rechtsprechung vielfach als

massgeblicher Schwellenwert bei der Abgrenzung von gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel

und privater Vermögensverwaltung herangezogen werde, bei Weitem sprenge. Diese

Analyse der Vorinstanz ist entgegen der Auffassung der Pflichtigen nicht zu

beanstanden. Sodann ist entgegen dem Einwand des Pflichtigen bei den Darlehen

seines Bruders sowie seines Arbeitgebers nicht von Eigenkapital auszugehen.

Selbst wenn es sich hierbei um unverzinsliche und unbesicherte Darlehen

handelt, stellen diese gleichwohl Fremdmittel dar und ist nicht ohne Weiteres

ausgeschlossen, dass die Gläubiger die Rückzahlung der Schulden rechtlich

durchsetzen würden (vgl. hierzu auch das Urteil: BGr, 11. Juni 2019, 2C_551/2018,

wonach das Darlehen einer Mutter an ihren Sohn als Fremdkapital gewertet

wurde).

2.5.5

Schliesslich verfängt auch das Argument nicht,

dass die Pflichtigen es lediglich der Marktentwicklung des Stadtzürcher

Immobilienmarktes zu verdanken hätten, dass sie eine sich zufällig bietende

Gelegenheit haben nutzen und daraus einen Gewinn erzielen können. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass der

Pflichtige aufgrund seines Fachwissens das wertsteigernde Potenzial der

Liegenschaft im Erwerbszeitpunkt erkannt hat und bereits dazumal damit

rechnete, dass er die Liegenschaft am D-Platz mit einer hohen Gewinnerzielung

wird verkaufen können.

2.5.6

Insgesamt erweist sich damit nicht nur die Feststellung des Sachverhalts

hinsichtlich der für die Qualifikation des Pflichtigen als gewerbsmässiger

Liegenschaftenhändler massgebenden Umstände als vertretbar, sondern überzeugt

auch die rechtliche Würdigung der Vorinstanz. Diese hat zu Recht mit Bezug auf

Kauf, Innenausbau und Verkauf der Liegenschaft aufgrund der eingesetzten

Fremdmittel (Fremdfinanzierungsquote von 91,7%), des beim Pflichtigen

vorhandenen Fachwissens, seines Vorgehens sowie der Wiederanlage zumindest

eines erheblichen Teils des erzielten Gewinns zum Kauf einer neuen Liegenschaft

darauf geschlossen, dass die Tätigkeit des Pflichtigen als gewerbsmässiger

Liegenschaftenhandel einzustufen ist.

Die Einwände hinsichtlich des Fehlens von einschlägigem Fachwissen vermögen vor

diesem Hintergrund nicht zu überzeugen. Denn bei den dargelegten

Umständen kann gesamthaft nicht von einer bloss schlichten Verwaltung von

Privatvermögen ausgegangen werden. An dieser Würdigung vermögen die von den

Pflichtigen beigebrachten Beweismittel nichts zu ändern.

Die Beschwerde erweist sich

damit als unbegründet und ist abzuweisen.

3.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die

Gerichtskosten den Pflichtigen je zur Hälfte, unter solidarischer Haftung für

die gesamten Kosten, aufzuerlegen (Art. 145 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 144

Abs. 1 DBG) und es steht

ihnen keine Parteientschädigung zu (Art. 64 des

Verwaltungsverfahrensgesetzes vom 20. Dezember 1968 [VwVG] in Verbindung

mit Art. 144 Abs. 4 und Art. 145 Abs. 2 DBG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die Beschwerde SB.2023.00058

betreffend direkte Bundessteuer 2019 wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'500.--;

die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellkosten,

Fr. 5'650.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden den

Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung für die gesamten Kosten

auferlegt.

4.

Eine Parteientschädigung wird

nicht zugesprochen.

5.

Gegen dieses Urteil kann

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert

30.

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Schweizerischen

Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Steuerrekursgericht;

c) das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts;

d) die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV).