Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2023.00063

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

2. Abteilung

SB.2023.00063

Urteil

der 2. Kammer

vom 15. November 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichterin

Viviane Sobotich, Gerichtsschreiberin

Lara von Arx.

In Sachen

Gemeinde D, vertreten durch die

Grundsteuerkommission,

diese vertreten durch A,

Beschwerdeführerin,

gegen

B AG, vertreten durch RA C,

Beschwerdegegnerin,

betreffend Grundstückgewinnsteuer,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

A. Die B AG erwarb am 2. Dezember 2009

das Grundstück Kat.-Nr. 01 in der Gemeinde D mit einer Fläche von 6'036 m2

für Fr. … von der E AG, welche sich in Liquidation befand.

Den in der Wohnzone W3 gelegenen Teil des Grundstücks mit

einer Fläche von 1'716 m2 verkaufte die B AG im April 2011

für Fr. … (entsprechend Fr. … pro m2). Den in der

Gewerbezone G3 gelegenen Teil mit einer Fläche von 4'320 m2

(neu Kat.-Nr. 02) verkaufte sie am 16. Juli 2019 an B, den Eigentümer

der B AG, für Fr. … (entsprechend Fr. … pro m2).

Im Rahmen der Grundstückgewinnsteuererklärung vom 25. September

2019 betreffend die Handänderung vom 16. Juli 2019 deklarierte die B AG

einen Verlust von Fr. ...

Übereinstimmend mit ihrem vorgängig erlassenen

Einschätzungsvorschlag setzte die Grundsteuerkommission der Gemeinde D den

steuerpflichtigen Grundstückgewinn mit Veranlagungsentscheid vom 13. März

2020 auf Fr. … fest, ausgehend von einem massgebenden Verkehrswert des

Grundstücks von Fr. … pro m2. Die Grundstückgewinnsteuer wurde

auf Fr. … festgelegt.

B. Die Grundsteuerkommission hiess die hiergegen

erhobene Einsprache am 19. März 2021 teilweise gut und legte der

Veranlagung neu einen Verkaufspreis von Fr. … zugrunde, welcher auf einem

durchschnittlichen Transaktionspreis von Fr. … pro m2 basierte.

Die Grundstückgewinnsteuer wurde auf Fr. … reduziert.

Erwägungen

II.

Den hiergegen erhobenen Rekurs hiess das

Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 28. April 2023 gut und reduzierte

die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. ...

III.

Mit Beschwerde vom 22. Juni 2023 gelangte die

Gemeinde D an das Verwaltungsgericht und liess die Aufhebung des

vorinstanzlichen Entscheids sowie die Festsetzung eines Durchschnittspreises

von Fr. … pro m2 für die in Frage stehende Handänderung

beantragen. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung des Verkehrswertes

nach tauglichen Schätzungsmethoden an die Vorinstanz zurückzuweisen. Weiter

wurde um Zusprache einer Parteientschädigung ersucht.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Mit der Steuerbeschwerde an das

Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in

Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle

Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des

Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des

rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

1.2

Das Verwaltungsgericht hat sich

infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch

die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig

festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht

in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu

überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu

setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich

auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d. h. auf Ermessenüberschreitung und auf

Ermessensmissbrauch (VGr, 15. März 2023, SB.22.00072, E. 1.2;

RB 1999 Nr. 147).

2.

2.1

Die

Grundstückgewinnsteuer wird erhoben von den Gewinnen, die sich bei

Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 StG). Steuerobjekt ist der Grundstückgewinn, d. h. der Betrag, um welchen der Erlös die

Anlagekosten übersteigt (vgl. § 219 Abs. 1 StG). Als Erlös gilt der

Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers (§ 222 StG).

2.2

Der

öffentlich beurkundete Kaufpreis bildet in der Regel den

grundstückgewinnsteuerlich massgebenden Erwerbspreis. Denn das Gesetz knüpft

seinem Wortlaut nach in erster Linie an den von den Parteien vereinbarten

Kaufpreis an, indem es davon ausgeht, dass sich darin – mit marktbedingten

Spielräumen nach unten oder oben – regelmässig der Verkehrswert des Grundstücks

niederschlägt. Bei einem "normalen" Kaufgeschäft wird der vereinbarte

Preis, da er im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist, den

Verkehrswert ausdrücken. Dabei handelt es sich aber nicht um eine eindeutig

bestimmte, genau errechenbare Grösse; denn je nach Marktlage, Art des

Handelsobjekts und geschäftlich-finanziellen Verhältnissen der Parteien

vollzieht sich die Preisbildung auch im "gewöhnlichen

Geschäftsverkehr" innerhalb eines mehr oder minder weiten Spielraums.

Dabei wird für die Besteuerung grundsätzlich hingenommen, dass die einen

Vertragsparteien ihr Grundstückgeschäft preislich wohlfeil gestalten, die anderen

jedoch zu einem teuren Preis handeln (Felix

Richner et al.,

Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021, § 220 StG N. 16

und N. 101).

2.3

Soll

ausnahmsweise abweichend von der gesetzlichen Regel statt auf den vereinbarten

Kaufpreis auf den nach anerkannten Methoden geschätzten Verkehrswert des

Grundstücks abgestellt werden, so muss sich dieser Schluss aus der Erkenntnis

aufdrängen, dass zwischen "objektivem" Grundstückwert und

Vertragspreis ein offensichtliches, in die Augen springendes Missverhältnis

besteht. Dies ist namentlich bei (Ver-)Kaufsgeschäften unter nahestehenden

Personen oder Gesellschaften der Fall, wo die Möglichkeit eines

"echten" Preisvergleichs an sich fehlt. Das offensichtliche

Missverhältnis zwischen vereinbarter Leistung und Verkehrswert des Grundstücks

im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses stellt (nur, aber immerhin) ein Indiz für

die fehlende rechtsgeschäftliche Bedeutung der Preisvereinbarung dar. Die

Praxis nimmt aus Gründen der Rechtssicherheit ein solches offensichtliches

Missverhältnis erst dort an, wo der Unterschiedsbetrag zwischen Verkehrswert

und vereinbartem Kaufpreis mindestens 25 % (vom Verkehrswert) ausmacht.

Erreicht der vertraglich vereinbarte Kaufpreis somit weniger als 75 % des

Verkehrswerts, ist anstelle dieses vereinbarten Kaufpreises der Verkehrswert

als Erwerbspreis einzusetzen (Felix Richner et al., § 220 N. 101 ff.;

BGr, 18. März 2021, 2C_785/2020, E. 2.5.4; BGr, 29. Januar

2020, 2C_1081/2018, E. 2.2; BGr, 21. Februar 2005, 2A.9./2004, E. 4.2).

Indessen lässt sich hinsichtlich der Quantifizierung des erforderlichen

Unterschieds zwischen Verkaufspreis und Markt- bzw. Verkehrswert keine

allgemein gültige Aussage machen. Vielmehr muss das Vorliegen eines

offensichtlichen Missverhältnisses jeweils im konkreten Fall unter

Berücksichtigung aller Umstände geprüft werden, ohne dass allein auf pauschale

Ansätze oder auf eine starre Prozentregel abzustellen ist (VGr, 15. März

2023, SB.2022.00072, E. 2.3; VGr, 2. Oktober 2013, SB.2013.00088, E. 2.2).

2.4

Zur

Ermittlung, ob bei einem Geschäft unter Nahestehenden ein Missverhältnis

zwischen vereinbarter Leistung und dem objektiven Grundstückwert besteht, ist

der Verkehrswert der Liegenschaft nach objektiven Grundsätzen zu bestimmen.

Abweichend von der Steuereinschätzung für die Staats- und allgemeinen

Gemeindesteuern, bei denen die "Verkehrswerte" von Liegenschaften im

Interesse einer rationellen Veranlagung aufgrund einer generellen Richtlinie

als "Formelwerte" festgesetzt werden (vgl. Weisung des Regierungsrats

an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung

der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 vom 12. August 2009), müssen

diese bei der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer – wie auch bei der

Erbschafts- und Schenkungssteuer – individuell nach anerkannten

Bewertungsgrundsätzen geschätzt werden. Der Verkehrswert eines Vermögensobjekts

im Allgemeinen und einer Liegenschaft im Besonderen entspricht dabei dem Preis,

der dafür nach dessen rechtlichen Gegebenheiten und dessen tatsächlichen

Eigenschaften im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Bewertungsstichtag

mutmasslich zu erzielen wäre (VGr, 9. Juli 2003, SR.2003.00002, E. 2. b;

RB 1991 Nr. 47 mit Hinweisen).

Der Verkehrswert ist aufgrund einer Schätzung zu

ermitteln, wobei ein Ermessensspielraum besteht, welcher zu Abweichungen bei

der Schätzung führen kann (Felix Richner et al., § 220 N. 103).

Für die Bestimmung des Verkehrswerts von unüberbautem Land steht die

Vergleichsmethode im Vordergrund, die den Landwert nach den Preisen ermittelt,

die für möglichst nahe gelegene, ähnliche und stichtagsnah gehandelte

Grundstücke bezahlt worden sind. Als Vergleichsobjekte tauglich sind

hauptsächlich Liegenschaften, die vor dem Stichtag den Eigentümer gewechselt

haben und mit Bezug auf Lage, Form, Zonenzugehörigkeit und Erschliessungsgrad

nahezu gleiche oder doch weitgehend ähnliche Eigenschaften wie die zu

schätzende Parzelle aufweisen (BGE 122 I 168, E. 3a; VGr, 10. Februar

2015, SB. 2014, 00064, E. 3.3.1; Felix Richner et al., § 220 N. 160 ff.).

In Würdigung der Vor- und Nachteile, die dem Schätzungsobjekt im Vergleich zu

den hinzugezogenen Handänderungen innewohnen, ist innerhalb des durch sie

abgesteckten Preisrahmens sein Wert zu schätzen. Bei solchen Schätzungen

ergeben sich zwangsläufig Schätzungsunschärfen. Bei aller Sorgfalt bleibt eine

Schätzung stets eine Schätzung, die sich mathematisch nicht beweisen lässt.

Vielmehr bewegt sich der geschätzte Verkehrswert immer in einer gewissen

Bandbreite, die vom Schätzungsobjekt abhängig ist. Bei gängigen Grundstücken

mit entsprechend grossem Markt wird die Bandbreite regelmässig enger sein als

bei einem aussergewöhnlichen Objekt (Felix Richner et al., § 220 N. 134 f.).

3.

3.1

Die

Vorinstanz erwog, die Untersuchung der Kaufpreisvereinbarung auf deren

rechtsgeschäftliche Bedeutung sei aufgrund des Nahestehendenverhältnisses

zwischen der Pflichtigen und der B AG nicht zu beanstanden. Richtigerweise

habe die Beschwerdeführerin hierfür die Vergleichsmethode angewandt. Hingegen

sprach die Vorinstanz allen vier von der Beschwerdeführerin aufgeführten

Vergleichsobjekten die Vergleichstauglichkeit ab, da es sich entweder um

Arrondierungskäufe (Vergleichsgrundstücke Nr. 1 und Nr. 2) handelte

oder weil die Handänderungen erst nach dem massgeblichen Bewertungsstichtag

erfolgt sind (Vergleichsgrundstücke 3 und 6).

Mangels geeigneter Vergleichsobjekte zog die Vorinstanz zur

Ermittlung des Verkehrswerts des fraglichen Grundstücks eine

Verkehrswertschätzung der F AG sowie die vom Statistischen Amt des Kantons

Zürich (nachfolgend Statistisches Amt Zürich) kommunizierten Bodenpreise bei.

Ferner berücksichtigte die Vorinstanz fünf weitere Handänderungen in D in den

Jahren 2011 und 2015, welche die Beschwerdeführerin zwecks Verifizierung der

vom Statistischen Amt Zürich kommunizierten Bodenpreise geprüft hatte. In der

Folge gelangte sie zum Schluss, der von der Beschwerdeführerin ermittelte

Verkehrswert von Fr. … pro m2 sei nicht haltbar. Der Wert lasse

sich nicht durch vergleichbare Handänderungen stützen und verschiedene Aspekte

sprächen für einen tieferen Wert. Damit sei im Zusammenhang mit dem

streitbetroffenen Grundstück von einem Preis von maximal Fr. … pro m2

auszugehen. Da der Pflichtige das Grundstück für Fr. … pro m2

veräussert habe, werde der Mindestpreis von Fr. … pro m2 nicht

unterschritten, womit ein offensichtliches Missverhältnis zwischen vereinbarter

Leistung und Verkehrswert des Grundstücks grundsätzlich zu verneinen sei. Im

Ergebnis sei damit für die Grundstückgewinnsteuer-Veranlagung auf den

beurkundeten Kaufpreis abzustellen.

Nach Ansicht der Vorinstanz resultiert auch unter

Berücksichtigung der späteren Nutzung des streitbetroffenen Grundstücks kein

höherer Landwert, der für Grundstückgewinnsteuerzwecke zu berücksichtigen

gewesen wäre. Da die Pflichtige selbst das Grundstück im Jahr 2009 für Fr. …

pro m2 erworben und den in der Wohnzone liegenden Teil im Jahr 2011

für Fr. … pro m2 verkauft habe, könne ihr auch nicht

vorgeworfen werden, bewusst ein mögliches Missverhältnis in Kauf genommen zu

haben.

3.2

Die

Beschwerdeführerin rügt die Anwendung untauglicher Schätzungsmethoden durch die

Vorinstanz, wobei sie die Vergleichsmethode jedoch ebenfalls als korrekt für

die Verkehrswertermittlung im konkreten Fall erachtet. Hingegen macht sie

diesbezüglich geltend, die von ihr aufgeführten Grundstücke seien durchaus

vergleichstauglich. So sei bei den Arrondierungskäufen den die Vergleichbarkeit

mindernden Eigenschaften mittels Abschlägen und Priorisierungen Rechnung

getragen worden, was gesamthaft zu einer Glättung der einzelnen Verkehrswerte

geführt habe. Die berücksichtigten Grundstücke würden in ihrer Gesamtheit

eindeutig die Tendenz eines höheren Verkehrswerts zeigen.

Die Verkehrswertschätzung der F AG weise für eine

baurechtsbelastete Liegenschaft in D einen Preis von Fr. … pro m2

aus, doch habe die Vorinstanz hieraus keine Schlüsse gezogen. Aus den im

Gutachten zitierten Marktdaten der G AG könne hingegen nichts abgeleitet

werden, da die Angaben zu unverbindlich seien. Die Aussagekraft der Daten des Statistischen

Amts Zürich sei sogar gemäss dem Amt selbst zu relativieren. Somit erwiesen

sich beide durch die Vorinstanz subsidiär beigezogenen Schätzungsmethoden als

untauglich. Die Festsetzung des Durchschnittspreises durch die Vorinstanz sei

somit willkürlich erfolgt.

Hinzu komme, dass dem Alleinaktionär der Pflichtigen

fachmännische Kompetenzen im Immobilienmarkt zuzuschreiben seien. Die

Heranziehung eines offensichtlich falschen Wertes bei gleichzeitiger

Unterlassung der Einholung einer verbindlichen Auskunft bei den zuständigen

Steuerbehörden verwehre der Pflichtigen ihre Schutzwürdigkeit. Es wäre ihr

sodann freigestanden, einen verbindlichen Vorbescheid über die Anwendbarkeit

der durch das Statistische Amt Zürich publizierten Werte einzuholen. Die

Bodenpreise in der Gemeinde D während der Haltedauer 2009–2019 hätten sich

verdoppelt. Erschwerend komme hinzu, dass die Pflichtige das Grundstück im Jahr

2009.

sehr günstig habe erwerben können, obschon ein Teil Wohnbauland umfasst

habe. Der günstige Preis erkläre sich augenscheinlich dadurch, dass sich der

Veräusserer bereits seit längerer Zeit in Liquidation befand und somit mit

zunehmender Dauer ein gewisser Verkaufszwang bestand. Der Verkauf des

Grundstücks durch eine professionelle Grundstückeigentümerin ohne Not und ohne

Gewinnmarge nach etwa zehnjähriger Haltedauer sei nicht nachvollziehbar.

3.3

3.3.1

Die Parteien wie auch die Vorinstanz sind sich einig, dass zwischen der

Pflichtigen und dem Erwerber des Grundstücks (B) ein Nahestehendenverhältnis

besteht. Aus diesem Grund war unbestrittenermassen eine nähere Überprüfung des

vereinbarten Kaufpreises für das streitbetroffene Grundstück mittels der

Vergleichsmethode angezeigt. Zu überprüfen ist diesbezüglich zunächst, ob die

Vorinstanz die von der Beschwerdeführerin genannten Vergleichsgrundstücke zu

Recht als vergleichsuntauglich qualifiziert hat oder nicht.

3.3.2

Die Vergleichstauglichkeit sprach die

Vorinstanz zwei Arrondierungskäufen ab (Vergleichsgrundstück Nr. 1 und Nr. 2),

bei welchen ein Grundstück in D, das andere dagegen in der Nachbargemeinde H

lag. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung braucht das

Vergleichsgrundstück grundsätzlich nicht unbedingt im selben Quartier bzw. in

derselben Gemeinde zu liegen, sofern es hinsichtlich Lage, Umgebung,

Ausnützungsmöglichkeit usw. dem Schätzungsobjekt ähnlich ist. In der Regel lässt

sich selbst aus vereinzelten Vergleichspreisen auf das allgemeine Preisniveau

schliessen. Sind hingegen nur wenige Kaufpreise bekannt, müssen diese besonders

sorgfältig untersucht werden und können nur zur Entschädigungsbestimmung

verwendet werden, wenn dem Vertragsabschluss nicht – wie etwa bei Verkäufen

unter Verwandten, Arrondierungskäufen oder ausgesprochenen Spekulationskäufen –

unübliche Verhältnisse zugrunde liegen (vgl. BGE 114 Ib 286, E. 7;

BGE 115 Ib 408 E. 2 c)).

Kaufpreise in Arrondierungsfällen dürfen nicht unbesehen als

Vergleichshandänderungen herangezogen werden, weil bei einem Arrondierungskauf der Preis kaum je durch die

Marktverhältnisse als vielmehr durch die Interessen der beteiligten Parteien

bestimmt wird (vgl. Felix Richner et al., § 220 N. 157; VGr, 14. September 2022,

VR.2022.00001, E. 5.2.1). Bei den gegebenen Umständen – Aufzeigen von

einzig vier Vergleichsobjekten durch die Beschwerdeführerin, hiervon zwei Arrondierungskäufe

– ist der Schluss der Vorinstanz nicht zu beanstanden, dass die betreffenden

Grundstücke nicht zu Vergleichszwecken geeignet sind. Hierfür spricht auch,

dass das Vergleichsgrundstück Nr. 1 bereits am 8. Juli 2013 und somit

rund sechs Jahre vor der streitbetroffenen Handänderung veräussert wurde (vgl. Felix Richner et al., § 220 N. 167).

Auch die in der Nachbargemeinde

gelegenen Vergleichsgrundstücke Nr. 3 und Nr. 6 wurden zu Recht als

vergleichsuntauglich erklärt. Die betreffenden Verkäufe fanden erst im April

bzw. im Juli 2020 und somit nach dem vorliegend massgeblichen Stichtag statt.

Solche Handänderungen sind abgesehen von einer möglichen Auskunft über eine bestehende

Preisentwicklung unbeachtlich, zumal sie dem Liegenschaftenhandel im

massgeblichen Zeitpunkt noch nicht bekannt waren (vgl. Felix Richner et al., § 220 N. 160a).

3.3.3

Die Beschwerdeführerin stellt die Vergleichsuntauglichkeit der von ihr

angerufenen Grundstücke selbst nicht substanziiert in Frage, führt sie in ihrer

Beschwerde doch aus: "Für sich genommen mag vielleicht keines dieser

Grundstücke vergleichstauglich und damit als Referenz für den massgeblichen

Verkehrswert heranzuziehen sein. […]" Aufgrund ihrer geringen Anzahl

können die Vergleichsgrundstücke auch nicht nach Vornahme von (in der

Beschwerdeschrift nicht näher begründeten) Abschlägen und Priorisierungen als

vergleichstauglich beurteilt werden. Wenn die Beschwerdeführerin diesbezüglich

geltend macht, es sei zumindest eine eindeutige Tendenz für einen höheren

Verkehrswert ersichtlich, was als Indiz massgebliche Bedeutung haben müsse,

verkennt sie, dass sie ein allfälliges offensichtliches Missverhältnis zwischen

dem von ihr geltend gemachten objektiven Verkehrswert und dem vereinbarten

Kaufpreis klar nachweisen muss. Dieser Nachweis ist ihr mit den besagten

Vergleichsgrundstücken nicht gelungen.

3.4

Für die

Eruierung des massgeblichen Verkehrswerts des in Frage stehenden Grundstücks

stützte sich die Vorinstanz weiter auf eine Verkehrswertschätzung der F AG

vom 28. April 2018. Für die darin bewertete baurechtsbelastete

Liegenschaft wurde ein Preis von gerundet Fr. … pro m2

ausgewiesen. Zur Bestimmung des Verkehrswerts wurde unter anderem auf

Marktdaten der G AG für Gewerbe- und Industrieland in der Gemeinde D

abgestellt, gemäss welchen von einem Preis von Fr. pro m2 (im

Median) ausgegangen wird. Die Berücksichtigung der besagten

Verkehrswertschätzung sowie der darin angegebenen Marktdaten durch die

Vorinstanz erfolgte zu Recht, da mangels tauglicher Vergleichsobjekte subsidiär

zwangsläufig auf anderweitig geeignete Aspekte für die Verkehrswertbestimmung

abgestellt werden musste. Dass die Vorinstanz keine direkten Rückschlüsse aus

dem Preis der begutachteten Liegenschaft gezogen hat, ist insofern nachvollziehbar,

als dass das bewertete Grundstück einerseits baurechtsbelastet und andererseits

in einer anderen Zone (Industriezone I5) gelegen war. Das Abstellen auf einen

Medianwert – oder zumindest dessen Berücksichtigung als Indiz –, welcher nicht

bloss auf einem einzigen Grundstück beruht, erscheint für die vorliegende

Verkehrswertbestimmung zweckdienlicher, zumal die Vorinstanz für ihre

Entscheidfindung weitere Aspekte würdigte.

3.5

Zu

beurteilen bleiben weiter die durch das Statistische Amt Zürich kommunizierten

Bodenpreise. Die Pflichtige erhielt durch das Statistische Amt Zürich Auskunft

über fünf weitere Handänderungen in der Gemeinde D in der Zeit von 2011 bis

2019, bei welchen der durchschnittliche Preis Fr. … pro m2 betragen

habe. Der Median habe bei Fr. … pro m2 gelegen. Eine Prüfung

von vier Handänderungen im Jahr 2011 durch die Beschwerdeführerin ergab einen

durchschnittlichen Preis von Fr. … pro m2, bei einer

Handänderung im Jahr 2015 lag der Preis bei Fr. … pro m2. Allerdings

befanden sich sämtliche Grundstücke in der Industrie- und nicht wie vorliegend

in der Gewerbezone. Überdies bildeten die im Jahr 2011 veräusserten Grundstücke

Teil eines Gestaltungsplans, während der Verkauf im Jahr 2015 wiederum ein

Arrondierungskauf war. Wie den Erwägungen der Vorinstanz entnommen werden kann,

war sie sich bewusst, dass bei der Interpretation der Daten des Statistischen

Amts Zürich aufgrund der geringen Fallzahlen eine gewisse Zurückhaltung geboten

war. Die grundsätzliche Berücksichtigung der Zahlen im Sinne eines (weiteren)

Indizes ist vor diesem Hintergrund und bei der vorliegenden Ausgangslage

(fehlende repräsentative Vergleichsobjekte) jedoch nicht zu beanstanden. Eine

Ermessensüberschreitung durch die Vorinstanz ist zu verneinen.

3.6

Der durch

die Beschwerdeführerin gegenüber der Vorinstanz vorgebrachte Vorhalt der

Willkür ist unhaltbar. Willkürlich

ist eine Schätzung dann, wenn sie sich nach den Akten als geradezu unmöglich

oder als sachlich nicht begründbar erweist (VGr, 22. Februar 2023,

SR.2022.00025, SR. 2022.00026, E. 2.2; VGr, 30. März 2022,

SB.2022.00003, E. 2.1; VGr, 16. April 2014, SB.2013.00159, E. 4.1

mit Hinweisen). Die von der Vorinstanz vorgenommene

Verkehrswertermittlung für das in Frage stehende Grundstück erweist sich als

sorgfältig und rechtmässig. Ein Missbrauch des Ermessens ist nicht auszumachen.

Der Beschwerdeführerin ist es dagegen nicht gelungen, einen Nachweis für den

von ihr geltend gemachten Verkehrswertpreis zu erbringen. Insbesondere erweist

sich die Aussage, wonach sich die (hinsichtlich der Lage und Zone nicht näher

bezeichneten) Bodenpreise in der Gemeinde D in der Zeit von 2009 bis 2019

verdoppelt hätten, als unbelegte Behauptung.

3.7

Entgegen

den Vorbringen der Beschwerdeführerin war die Pflichtige auch nicht aufgrund

einer gesetzlichen Pflicht gehalten, im Vorfeld des Vertragsabschlusses über

den Grundstückkauf eine verbindliche Auskunft über die ortsüblichen

Grundstückpreise bei der zuständigen Steuerbehörde einzuholen. Eine solche

Pflicht bestand auch hinsichtlich eines verbindlichen Vorbescheids über die

Anwendbarkeit der durch das statistische Amt Zürich publizierten Bodenpreise

nicht. Vielmehr stand den Vertragsparteien eine preislich wohlfeile Gestaltung

des Grundstückgeschäfts frei, unter dem Vorbehalt des Rechtsmissbrauchs. Die

Ausnützung einer günstigen Gelegenheit anlässlich des Grundstückerwerbs im Jahr

2009.

kann der Pflichtigen ebenfalls nicht vorgeworfen werden.

3.8

Die

Festsetzung eines durchschnittlichen Verkehrswertpreises auf Fr. … pro m2

ist nach dem Gesagten zu bestätigen. Der beurkundete Kaufpreis von Fr. …

pro m2 steht somit nicht in einem offensichtlichen Missverhältnis

zum ermittelten Verkehrswert. Anderweitige Anhaltspunkte, dass dem vereinbarten

Kaufpreis keine rechtsgeschäftliche Bedeutung zukommt, sind vorliegend nicht

ersichtlich. Für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer ist somit auf den

zwischen den Parteien vereinbarten Kaufpreis in Höhe von Fr. …

abzustellen.

Unter diesen Umständen kann offengelassen werden, wie die

Sachlage zu beurteilen wäre, wenn der für ein offensichtliches Missverhältnis

massgebliche Schwellenwert von 25 % bei der Kaufpreisfestsetzung

unterschritten worden wäre. Die Sache erweist sich nach dem Gesagten überdies

als spruchreif, weshalb kein Anlass für eine Rückweisung zur Neubeurteilung an

die Vorinstanz besteht.

Die Beschwerde ist somit abzuweisen.

4.

4.1

Bei diesem Verfahrensausgang sind die

Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in

Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG).

4.2

4.2.1

Die Beschwerdeführerin wird zudem

verpflichtet, der Beschwerdegegnerin für das Beschwerdeverfahren eine

Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in Verbindung mit § 152

und § 212 StG bzw. § 17 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 152,

§ 153 Abs. 4 und § 213 StG). Nach § 17 Abs. 2 VRG kann

die unterliegende Partei oder Amtsstelle im Verfahren vor Verwaltungsgericht zu

einer angemessenen Entschädigung für die Umtriebe ihres Gegners verpflichtet

werden, wenn a) die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sachverhalte und

schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder den Beizug eines

Rechtsbeistands rechtfertigte, oder b) ihre Rechtsbegehren oder

angefochtene Anordnung offensichtlich unbegründet waren.

4.2.2

Die angemessene Entschädigung

ist nach pflichtgemässem Ermessen festzusetzen (vgl. RB 1998 Nr. 8). Zu

beachten ist allerdings § 8 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts

vom 3. Juli 2018 (GebV VGr). Gestützt darauf ist die Parteientschädigung

nach der Bedeutung der Streitsache, der Schwierigkeit des Falls, dem

Zeitaufwand und den Auslagen zu bemessen. Ein unnötiger oder geringfügiger

Aufwand wird nicht ersetzt.

4.2.3

Einem bestimmten oder

bestimmbaren Streitwert trägt die 2. Kammer des Verwaltungsgerichts in

langjähriger Praxis bei einer vertretenen Partei durch Heranziehung der

Verordnung des Obergerichts über die Anwaltsgebühren vom 8. September 2010

(AnwGebV) Rechnung. Die nach dem dort in § 4 Abs. 1 festgelegten

Tarif berechnete Grundgebühr wird für das Beschwerdeverfahren in der Regel auf

ein Drittel herabgesetzt (VGr, 11. November 2020, SB.2020.00088, E. 5;

VGr, 21. Mai 2003, SB.2002.00103 und SB.2002.00104, E. 5b,

veröffentlicht in ZStP 2003, 361), wobei die so ermittelte Entschädigung

bei Vorliegen besonderer Umstände um höchstens die Hälfte über- oder

unterschritten werden kann. Hat das Verwaltungsgericht auch über die

Parteientschädigung für das Verfahren vor dem Steuerrekursgericht zu befinden,

wird diese in der Regel auf zwei Drittel der Grundgebühr bzw. auf das Doppelte

der Entschädigung für das verwaltungsgerichtliche Verfahren festgelegt (VGr,

11.

November 2020, SB.2020.00088; VGr, 26. August 2020,

SB.2020.00066, E. 5.2.3), sodass gesamthaft eine volle Entschädigung

geschuldet ist. Diese Aufteilung berücksichtigt, dass die Vertretung im ersten

gerichtlichen Verfahren in der Regel deutlich aufwändiger ist.

4.2.4

Der Beizug eines Rechtsanwalts

durch die Beschwerdegegnerin war vorliegend gerechtfertigt, weshalb eine

Parteientschädigung geschuldet ist. Das blosse Abstellen auf den Streitwert

würde jedoch zu einer unverhältnismässig hohen Parteientschädigung führen. Es

gilt auch zu berücksichtigen, dass die Parteientschädigung für das

verwaltungsgerichtliche Verfahren in einem angemessenen Verhältnis zu jener für

das steuerrekursgerichtliche Verfahren stehen soll. Das Steuerrekursgericht hat

die Parteientschädigung auf Fr. 8'300.- (inkl. Mehrwertsteuer) festgelegt,

was unangefochten blieb. Da das Verwaltungsgericht grundsätzlich davon ausgeht,

dass die Vertretung für das erstinstanzliche Verfahren etwa doppelt so

aufwendig ist, rechtfertigt es sich, die Parteientschädigung für das

verwaltungsgerichtliche Verfahren auf Fr. 4'500.- (gerundet, inkl.

Mehrwertsteuer) festzulegen.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde SB.2023.00063 betreffend Grundstückgewinnsteuer wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 13'700.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 70.-- Zustellkosten,

Fr. 13'770.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet,

der Beschwerdegegnerin für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von

Fr. 4'500.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert

30.

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Schweizerischen

Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Steuerrekursgericht;

c) das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts;

d) die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV).