Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2023.00064

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

2. Abteilung

SB.2023.00064

Urteil

der 2. Kammer

vom 21. August 2024

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichterin

Viviane Sobotich, Gerichtsschreiber

Kürsad Okutan.

In Sachen

A AG, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

Stadt E,

Beschwerdegegnerin,

betreffend

Grundstückgewinnsteuer,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

A. Die A AG

(nachfolgend die Pflichtige) kaufte am 16. Oktober 2012 von ihrem

Alleinaktionär C das mit einem Mehrfamilienhaus (Hochhaus) überbaute, an der D-Strasse 01

in E gelegene Grundstück Kat.-Nr. 02 für Fr. … Am 21. Januar

2015 verkaufte sie das Grundstück gemäss öffentlich beurkundetem Kaufvertrag

für Fr. … an die F AG. Die Eigentumsübertragung fand am 27. Mai

2015 statt. Im Kaufvertrag mit der F AG verpflichtete sich die Pflichtige

zudem, das Kaufobjekt in Zusammenarbeit mit der G AG gemäss den von dieser

Gesellschaft erstellten Plänen umfassend zu sanieren, umzubauen und zu

renovieren.

B. In

einer ersten, vom 16. Oktober 2015 datierenden Steuererklärung verfocht

die Pflichtige einen Grundstückgewinn von Fr. … und hieraus abgeleitet

eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. … Dabei behauptete sie neben dem

Kaufpreis von Fr. …. wertvermehrende Investitionen von Fr. … sowie

Handänderungsabgaben von Fr. ... beim Kauf und von Fr. … beim Verkauf

getätigt zu haben. Die wertvermehrenden Aufwendungen belegte die Pflichtige mit

einem bereits am 30. Juli 2013 mit der G AG abgeschlossenen

"Totalunternehmer-Werkvertag" für Umbau/Sanierung des

Mehrfamilienhauses zum Pauschalpreis von Fr. …, in welchem der Baubeginn

auf den 1. September 2013 und die Fertigstellung auf 12. Dezember

2017 vereinbart war. Weiter stützte sich die Pflichtige auf einen Baubeschrieb

und eine vom 16. Oktober 2016 datierende Rechnung der G AG über Fr. …,

zahlbar nach Baufortschritt. Die Pflichtige kündigte sodann am 16. Juli

2016 an, dass sie nach Beendigung der Bauarbeiten eine ergänzte und

vervollständigte Steuererklärung einreichen werde.

C. Mit

Auflage vom 20. Februar 2018 und Mahnung vom 17. April 2018 wurde die

Pflichtige vom Ausschuss für Grundsteuern der Stadt E aufgefordert, die

angekündigte

ergänzte und vervollständigte Steuerklärung einzureichen, was die Pflichtige am

1. April 2019 tat: Darin behauptete sie neu nur mehr wertvermehrende

Aufwendungen von Fr. …, Handänderungsabgaben beim Ankauf von Fr. …

sowie solche beim Verkauf von Fr. ... Neu geltend machte die Pflichtige

Aufwendungen als Liegenschaftenhändlerin im Sinn von § 221 Abs. 2 des

Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) von insgesamt Fr. ... So

resultierte ein Grundstückgewinn von neu Fr. … oder eine

Grundstückgewinnsteuer von Fr. ...

Mit Entscheid vom 10. Februar 2020 setzte der

Ausschuss für Grundsteuern der Stadt E den Grundstückgewinn auf Fr. …

fest. Dabei kürzte er die deklarierten wertvermehrenden Aufwendungen auf Fr. …

unter Anpassung des iterativ errechneten Steueraufwands.

D. Im

anschliessenden Einspracheverfahren hielt die Pflichtige – mit Ausnahme von

einem doppelt geltend gemachten Betrag von Fr. … – an ihrer Deklaration

fest. Der Ausschuss für Grundsteuern der Stadt E kürzte zunächst die

wertvermehrenden Aufwendungen um die unbestrittenermassen doppelt geltend

gemachten Fr. … auf neu Fr. ... Zudem liess er beim geltend gemachten

Steueraufwand die steuermindernde Anrechnung der direkten Bundessteuer gänzlich

ausser Acht. Bezüglich der Grundstückgewinnsteuer liess er zudem nur noch den

sichergestellten Depotbetrag von Fr. … zum Abzug zu: Die Pflichtige habe

in der Vergangenheit keine direkte Bundessteuer bezahlt und über die

Depotleistung hinaus seien Zahlungen an die Grundstückgewinnsteuer zweifelhaft.

So schätzte der Ausschuss für Grundsteuern der Stadt E die Pflichtige am 23. August

2021 mit einem steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. … und einer reinen

Grundstückgewinnsteuer von Fr. … ein.

Erwägungen

II.

Mit Rekurs vom 23. September 2021 an das

Steuerrekursgericht beantragte die Pflichtige erneut die Einschätzung gemäss

Deklaration, eventualiter sei der Verkaufspreis anzupassen. Das

Steuerrekursgericht hiess das Rechtsmittel am 14. Juni 2023 teilweise gut

und setzte die reine Grundstückgewinnsteuer von Fr. … auf Fr. …

herab. Dabei bestätigte das Steuerrekursgericht die wertvermehrenden

Aufwendungen mit Fr. …, verweigerte die Korrektur des Verkaufspreises und

liess jedoch den von der Pflichtigen geltend gemachten Steueraufwand zu (unter

rechnerischer Korrektur des bei den wertvermehrenden Aufwendungen doppelt

geltend gemachten Betrages von Fr. …).

III.

Mit Beschwerde vom 24. Juni 2023 an das

Verwaltungsgericht beantragte die Pflichtige sinngemäss, in Aufhebung des

angefochtenen Entscheids seien wertvermehrende Aufwendungen und

Steueraufwendungen im vollen Umfang gemäss ihrer Deklaration zu

berücksichtigen, eventualiter sei der Verkaufspreis auf Fr. …

herabzusetzen, subeventualiter sei die Sache an die Vorinstanz oder die

Beschwerdegegnerin "zur Begründung und zum Neuentscheid"

zurückzuweisen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die Beschwerdegegnerin

beantragte am 17. August 2023 die Abweisung des Rechtsmittels, unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen. Das Steuerrekursgericht verzichtete am 26. Juli

2023.

auf Vernehmlassung. Mit Replik vom 8. November 2023, Duplik vom 30. Januar

2024.

und Triplik vom 15. Februar 2024 hielten die Parteien an ihren

Anträgen fest. Es folgten keine weiteren Eingaben.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Mit der Steuerbeschwerde an das

Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in

Verbindung mit § 213 StG alle Rechtsverletzungen, einschliesslich

Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder

unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht

werden.

1.2

Das Verwaltungsgericht hat sich

infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch

die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig

festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht

in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu

überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu

setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich

auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d. h. auf Ermessensüberschreitung und auf

Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).

1.3

Für das

Verwaltungsgericht ist sodann die gleiche Aktenlage massgebend wie für das

Steuerrekursgericht. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spätestens im

Verfahren vor dem Steuerrekursgericht behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen

worden sind, dürfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren grundsätzlich nicht

nachgebracht werden. Neue Beweise dürfen insoweit vorgelegt werden, als sie den

bereits behaupteten Sachverhalt untermauern. Vom Novenverbot ausgenommen sind zudem

echte Noven, namentlich neue tatsächliche Behauptungen und Beweismittel, die

auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund (§ 155 bzw. § 160 StG; Art. 147

bzw. Art. 151 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer [DBG])

beruhen oder der Stützung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die

ihrer Natur nach neuer tatsächlicher Vorbringen oder Beweismittel bedürfen (BGE 131 II 548).

2.

2.1

Die Grundstückgewinnsteuer wird erhoben

von den Gewinnen, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von

solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 StG). Steuerbarer Grundstückgewinn ist

gemäss § 219 Abs. 1 StG jener Betrag, um den der Erlös die

Anlagekosten übersteigt. Während sich der Erlös aus dem Kaufpreis und allen

weiteren Leistungen des Erwerbers zusammensetzt (§ 222 StG), umfassen die

Anlagekosten den Erwerbspreis (§ 220 StG) sowie die anrechenbaren

Aufwendungen (§ 221 StG). Der Erlös ist ein wirtschaftlicher Begriff, der

nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten auszulegen ist. Alles, was der Erwerber –

in einem wirtschaftlichen Sinn verstanden – an den Veräusserer persönlich oder

auf dessen Rechnung an einen Dritten für die Grundstücksübertragung leistet,

bildet den grundsteuerlich massgebenden Erlös (Martin Zweifel et al.,

Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich 2021, § 10 N. 79).

2.2

Anrechenbare

Aufwendungen nach § 221 StG mindern die Grundstückgewinnsteuer. Daher

ist der steuerpflichtige Veräusserer beweisbelastet und hat kraft seiner

Mitwirkungspflicht die zugrundeliegenden Tatsachen hinsichtlich Bestand und

Umfang nachzuweisen. Den Nachweis hat er durch substanziierte

Sachdarstellung anzutreten. Als substanziiert gilt eine Sachdarstellung,

die hinsichtlich Art, Motiv und Rechtsgrund alle Tatsachenbehauptungen enthält,

die – ohne weitere Untersuchung, aber unter Vorbehalt der Beweiserhebung – die

rechtliche Würdigung der geltend gemachten Steuerminderung erlaubt (Richner et

al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021, § 221

N 16). Ist die Substanziierung oder das Beweismittelangebot ungenügend,

so hat die Rechtsmittelbehörde nicht von Amtes wegen eine Untersuchung zu

führen, um sich die fehlenden Grundlagen zu beschaffen. Auch kann eine

unvollständige Sachdarstellung nicht im Beweisverfahren nachgeholt werden.

Kommt die steuerpflichtige Person diesen Anforderungen nicht nach, so haben die

Aufwendungen unberücksichtigt zu bleiben (Richner et al., a. a. O., § 221 N 18). Die Prüfung des

vorinstanzlichen Entscheids hat dementsprechend in Beachtung dieser

Verfahrensregeln zu erfolgen.

2.3

Bei Eigenleistungen handelt es sich in

erster Linie um Leistungen, die der Eigentümer mit Eigenarbeit an seinem

Grundstück ausführt. Wenn eine steuerpflichtige Person Arbeiten durch eine von

ihr beherrschte Gesellschaft ausführen lässt, handelt es sich auch um

Eigenleistungen. Wertvermehrende Eigenleistungen sind in gleicher Weise

anrechenbar wie Aufwendungen für solche Leistungen Dritter. Eigenleistungen

können mit jenem Betrag berücksichtigt werden, der für die betreffende Arbeit

im gewöhnlichen Geschäftsverkehr einem Dritten hätte bezahlt werden müssen.

Massgebend ist dabei der Marktwert der Eigenleistungen (Marktwertprinzip).

Dasselbe gilt für Quasieigenleistungen, wenn der Grundstückveräusserer die

Arbeiten durch eine ihm eng verbundene Unternehmung ausführen lässt (vgl. zum

Ganzen: Richner et al., a.a.O., Zürich 2021, § 221 N 62 und 66 ff.,

auch zum folgenden). Eigen- und (wie vorliegend) Quasieigenleistungen

sind durch den Eigentümer in Erfüllung einer weitergehenden Substanziierungspflicht

nachzuweisen. Dies umfasst detaillierte Angaben über die im Einzelnen

geleisteten Arbeiten, den damit verbundenen Aufwand und den verrechneten

Stundensatz (vgl. VGr, 27. August 1997, SR.97.0001, E. 2.c).

3.

3.1

Die

Pflichtige hat von ihrem damaligen Alleinaktionär am 21. Januar 2015 ein

Grundstück in E, überbaut mit einem sanierungsbedürftigen Hochhaus, für Fr. …

erworben. Am 21. Januar 2015 veräusserte sie dieses Grundstück für Fr. …

an die (mindestens formal von der Pflichtigen unabhängige) F AG. Im

Kaufvertrag verpflichtete sich die Pflichtige, die Liegenschaft umfassend zu

sanieren, umzubauen und zu renovieren. Details zu diesen Renovationsarbeiten

wurden im Vertrag über den Liegenschaftskauf nicht vereinbart, auch der

Werkpreis wurde betragsmässig nicht vereinbart. Die Parteien hielten im

Grundstückkaufvertrag lediglich fest, dass die Pflichtige den Umbau in

Zusammenarbeit mit der G AG, einer ihrer Schwestergesellschaften, gemäss

den vorbereiteten Plänen und dem Baubeschrieb vornehme. Dabei seien mit dem

Kaufpreis auch sämtliche Leistungen gemäss Baubeschrieb abgegolten.

In der Folge zogen sich diese Umbau- und

Sanierungsarbeiten in die Länge. Unklar blieb, was von den geplanten Massnahmen

tatsächlich umgesetzt wurde. Insbesondere auf eine Dachstockaufstockung mit der

Schaffung von zusätzlichem Wohnraum wurde verzichtet.

Die F AG ihrerseits veräusserte die streitbetroffene

Liegenschaft ihrerseits am 16. Juli 2020 für Fr. … an die H AG.

3.2

Vor

Verwaltungsgericht umstritten sind zunächst die gemäss § 221 Abs. 1 lit. a

i.V.m § 221 Abs. 2 StG abzugsfähigen Aufwendungen der Pflichtigen.

Ev. erachtet die Pflichtige den Verkaufspreis von Fr. … nicht mehr als

gerechtfertigt, sollten nicht alle von ihr behaupteten Aufwendungen

berücksichtigt werden.

3.3

Unbestritten

ist, dass insoweit, als Rechnungen von Dritten für geleistete Arbeiten an der

streitbetroffenen Liegenschaft vorliegen, diese sämtliche zu berücksichtigen

sind und auch berücksichtigt wurden. Insgesamt sind unter diesem Titel von der

Beschwerdegegnerin und der Vorinstanz Fr. … steuermindernd angerechnet

worden. Die Pflichtige lässt in der Beschwerdeschrift dementsprechend

zutreffend vortragen, dass die Verweigerung von wertvermehrenden Aufwendungen

über Fr. … durch die Vorinstanz seitens ihrer Schwestergesellschaft G AG

in Rechnung gestellte Bauarbeiten betrifft.

Damit ist der angefochtene Entscheid zunächst bezüglich der

Leistungen Dritter zu bestätigen.

3.4

Bezüglich

der Eigenleistungen, vorliegend erbracht durch die Schwestergesellschaft der

Pflichtigen, die G AG, ist Folgendes auszuführen:

3.4.1

Mit der Vorinstanz – auf deren Erwägungen zu verweisen ist (angefochtenes

Urteil, S. 22 ff.) – ist festzuhalten, dass die Pflichtige die

gesamten baulichen Massnahmen, welche sie an der streitbetroffenen Liegenschaft

ausführen sollte, weder im Veranlagungsverfahren noch vor Vorinstanz substanziiert

behauptet oder gar nachgewiesen hat. Der Kaufvertrag enthält lediglich den

Verweis auf einen separaten Baubeschrieb, der jedoch – soweit er in den Akten

liegt – ebenfalls eine detaillierte Beschreibung der geplanten bzw. durchgeführten

Arbeiten vermissen lässt. Ebenso wenig ist mit Einreichung des

Totalunternehmervertrags zwischen der Pflichtigen und der G AG vom 30. Juli

2013.

die Substanziierungspflicht erfüllt, sind doch auch dort die

auszuführenden Arbeiten lediglich in allgemeinster Form umschrieben. Welche

Leistungen die Pflichtige für den stipulierten pauschalen Werkpreis von Fr. …

einkaufte, erschliesst sich damit aus diesem Vertrag und insgesamt aus den dem

Gericht vorliegenden Akten nicht.

3.4.2

Im Weiteren steht ausser Frage, dass Leistungen, deren Erbringung nicht

nachgewiesen wurde, nicht gewinnmindernd auf die Sanierungsarbeiten angerechnet

werden können. Dies betrifft insbesondere – aber nicht nur – die Kosten der

Aufstockung, welche offensichtlich gar nicht ausgeführt wurde. Der angefochtene

Entscheid beziffert diese in Rechnung gestellten aber noch nicht ausgeführten

Aufwendungen mit Fr. … (S. 24 angefochtener Entscheid), wozu sich die

Pflichtige in ihrer Beschwerde nicht weiter substanziiert äussert. Zu Recht hat

die Vorinstanz die steuermindernde Berücksichtigung der auf diesem Vertrag

basierenden pauschalen Rechnung(-en) der Schwestergesellschaft der Pflichtigen

im Grundsatz versagt.

3.4.3

Entgegen der Darstellung der Pflichtigen in der Beschwerde an das

Verwaltungsgericht kann sodann weder ihrem Schreiben vom 15. Juli 2019

noch der Einsprache vom 11. März 2020 bzw. den entsprechenden Beilagen

entnommen werden, welche Leistungen die G AG tatsächlich erbracht hat. Die

in den Akten liegenden Rechnungen sind zwar etwas detaillierter als der

Beschrieb der Sanierung in den bereits angeführten Verträgen. Indessen begnügen

sich auch diese mit pauschalen Aussagen wie "Sanierung der Wohnung,

Malerarbeiten ganze Wohnung, neue Küche und Einbauschrank […]", verbunden

mit einem Pauschalbetrag. Dies reicht für eine grundsteuerrechtliche Einordnung

der Leistung der Schwestergesellschaft der Pflichtigen in der streitbetroffenen

Liegenschaft nicht aus. Insbesondere finden sich – wie bereits die Vorinstanz zu

Recht ausführt – erhebliche Rechnungen von Leistungen Dritter, welche sich mit

Leistungen decken, welche die Pflichtige auch für die G AG behauptet. Dies

trifft etwa auf Malerarbeiten, Kittfugen oder Fassadensanierung zu (vgl.

weitere Details und Beispiele auf S. 24/25 des angefochtenen Entscheids).

Auch diesen Ausführungen tritt die Pflichtige in der Beschwerde an das

Verwaltungsgericht nicht substanziiert entgegen, sodass weiterhin im Dunkeln

bleibt, welche Leistungen tatsächlich als (Quasi-)Eigenleistungen die G AG

am Objekt erbracht hat und was hiervon grundsteuerlich anzurechnen wäre.

Um als Quasieigenleistung die

Aufwendungen der G AG grundsteuerlich angerechnet zu erhalten, hätte die

Pflichtige diese im Einzelnen nach Aufwand und verwendetem Stundensatz substanziieren

müssen (vgl. E. 2.3. vorne in fine). Davon kann mit den eingereichten

Akten und Unterlagen keine Rede sein. Auch die vorliegenden Fotos können diese

Substanziierung hinsichtlich des erbrachten Aufwands und des verwendeten

Stundensatzes nicht ersetzen.

3.4.4

Dass die G AG gewisse (Quasi-)Eigenleistungen erbracht hat, ist

seitens der Beschwerdegegnerin und der Vorinstanz aber nicht bestritten worden.

Die Beschwerdegegnerin hat in ihrem Einspracheentscheid diesbezüglich eine

Schätzung vorgenommen. Sie hat sich dabei an den ausgewiesenen Drittkosten

orientiert und diese unter dem Titel Eigenleistungen um 20 % oder Fr. …

erhöht.

Dieses Vorgehen ist bereits vom

Steuerrekursgericht (angefochtenes Urteil S. 26) geschützt worden. Auch

das Verwaltungsgericht sieht keine Möglichkeit, den unter diesem Titel

gewährten Betrag weiter zu erhöhen. So fehlt es wie dargelegt auch im

Beschwerdeverfahren an einer genügenden Substanziierung der

Quasieigenleistungen nach Art, Aufwand und verrechnetem Stundensatz. Die

Ausführungen der Pflichtigen zur marktkonformen Vorsteuerkorrektur für

Eigenleistungen im Bereich der Mehrwertsteuer gehen an der Sache vorbei. Ebenso

wenig helfen der Pflichtigen allgemeine Ausführungen über die Höhe des

erzielbaren Grundstückgewinns und dem Vergleich des erzielten Gewinns mit

demjenigen der F AG. Von der Pflichtigen wird auch nicht – wie sie

behauptet – "Unmögliches" verlangt. Die grundsteuerliche Praxis,

wonach Eigenleistungen bzw. Quasieigenleistungen einer erhöhten Substanziierungspflicht

unterliegen, ist allgemein bekannt. Eine entsprechende Dokumentation derartiger

Leistungen darf daher auch von der Pflichtigen noch im Rekursverfahren erwartet

werden. Das Fehlen entsprechender Unterlagen noch heute lässt sich auch nicht

mit den zeitlich nach dem Verkauf erfolgten Umbauten erklären und hat auch

keinen Zusammenhang mit allfälligen strafbaren Handlungen im Zusammenhang mit

Buchprüfungen des kantonalen Steueramts oder Untersuchungen der

Staatsanwaltschaft betreffend den Verdacht der Verbuchung von geschäftsmässig

nicht begründetem Aufwand. Damit ist die von der Vorinstanz bestätigte

Schätzung der Eigenleistungen der Pflichtigen tatsächlich grosszügig erfolgt

und auch vom Verwaltungsgericht angesichts der eingeschränkten Kognition (vgl. E. 1.3

vorstehend) nicht zu korrigieren.

3.5

Im Übrigen

unbestritten geblieben sind die von der Beschwerdegegnerin im

Einspracheentscheid gewährten übrigen Zuschläge (Gemeinkostenzuschlag, GU-Marge

und Zuschlag für anteilige Steuern) sowie die Zahlung I AG über Fr. ...

Die gesamten Anlagekosten sind mit Fr. … damit zu

bestätigen.

3.6

Der Erlös

aus dem Verkaufsgeschäft umfasst wie dargelegt (E. 2.1 vorstehend) den

Kaufpreis unter Einschluss aller weiterer Leistungen des Erwerbers.

Diesbezüglich ist zunächst auf den beurkundeten Kaufvertrag zu verweisen, der

einen Kaufpreis von Fr. … stipuliert. Den Akten ist weiter zu entnehmen,

dass eine nachträgliche Minderung des Kaufpreises seitens der Käuferin nicht

geltend gemacht wurde. Im Gegenteil ist erstellt, dass die Käuferin mindestens

buchhalterisch gar mehr als den vereinbarten Kaufpreis entrichtete und die von

ihr behauptete Überbezahlung denn auch auf andere offene Positionen zwischen

der Pflichtigen und ihr anrechnete. Die Pflichtige ihrerseits begründet die

eventualiter beantragte Reduktion oder "Anpassung" des

Verkaufspreises mit tieferen im Grundstückgewinnsteuerverfahren berücksichtigten

Anlagekosten. Dem Gericht erschliesst sich jedoch nicht, inwieweit

grundsteuerlich nicht ausgewiesene Anlagekosten den Erlös beeinflussen sollen.

Tatsächlich haben denn auch weder die Pflichtige noch die Käuferin der

Liegenschaft, die F AG, eine entsprechende Anpassung des Kaufpreises

zufolge nicht erbrachter Sanierungsleistungen am Objekt je beurkunden lassen

oder auf andere Weise ausgeglichen. Wenn aber die Pflichtige nicht mit

Minderungsforderungen der Käuferin der Liegenschaft (eben etwa wegen nicht ausgeführter

Sanierungsmassnahmen) konfrontiert wurde, muss es mit dem nach wie vor gültig

beurkundeten Kaufpreis sein Bewenden haben.

Im Übrigen steht im vorliegenden Verfahren auch nicht zur

Diskussion, inwieweit der Kaufpreis, welchen die F AG der Pflichtigen

entrichtet hat, grundsteuerlich auch als Anlagekosten im die F AG

betreffenden Grundstückgewinnsteuerverfahren bezüglich des Verkaufs an die H AG

zu übernehmen ist. Diese Frage stellt sich – wiederum entgegen der Ansicht der

Pflichtigen – bei der Beurteilung jenes Rechtsgeschäfts.

3.7

Dies führt

zur Abweisung der Beschwerde bezüglich des Hauptantrags wie auch des

Eventualantrags betr. "Anpassung" des Kaufpreises. Für die ebenfalls

eventualiter beantragte Rückweisung an die Vorinstanz oder die

Beschwerdegegnerin besteht keine Veranlassung.

4.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten der

Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153

Abs. 4 und § 213 StG) und eine Parteientschädigung ist nicht

zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG und § 213 StG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde SB.2023.00064 betreffend Grundstückgewinnsteuer wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 18'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 70.-- Zustellkosten,

Fr. 18'070.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, Schweizerhofquai 6,

6004.

Luzern, einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Steuerrekursgericht;

c) das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts.