Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2024.00055

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

2. Abteilung

SB.2024.00055

Urteil

der 2. Kammer

vom 18. Dezember 2024

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,

Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich, Gerichtsschreiberin Lara von Arx.

In Sachen

1. A,

2. B,

Beschwerdeführende,

gegen

Gemeinde C,

vertreten durch den Gemeinderat,

dieser vertreten durch RA D,

Beschwerdegegnerin,

betreffend

Grundstückgewinnsteuer,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

A. A und B

(nachfolgend die Pflichtigen) veräusserten 2017 und 2018 sechs in den Jahren

2010 und 2011 erbaute Stockwerkeinheiten an der E-Strasse 01 in C an fünf

Parteien. Trotz mehrfacher Aufforderung und Mahnung unter Hinweis auf eine

Einschätzung nach pflichtgemässem Ermessen im Säumnisfall reichten sie keine

Grundstückgewinnsteuererklärung ein.

Am 26. August 2019 reichten die Pflichtigen erstmals

eine Aufstellung über die Anlagekosten und Verkaufspreise der einzelnen

Wohnungen ein, wobei nach ihrer Darstellung ein Grundstückgewinn von Fr. …

resultierte. Die Pflichtigen deklarierten namentlich abzugsfähige Kosten in

Höhe von Fr. … für die als Generalunternehmerin beauftragte F GmbH.

Für letztere unterzeichnete der Pflichtige als einzelzeichnungsberechtigter

Gesellschafter und Geschäftsführer. Die Gemeinde C (nachfolgend die Gemeinde

bzw. die Beschwerdegegnerin) forderte die Pflichtigen daraufhin mittels Auflage

und Mahnung wiederholt zur Einreichung diverser Unterlagen

(Handelsregisterauszug über die F GmbH, detaillierte Baukostenabrechnung,

Rechnungen und Zahlungsbelege) auf. In der Folge reichten die Pflichtigen am 17. Juli

2020 ein Rektifikat ihrer Grundstückgewinnsteuerdeklaration ein, in welchem sie

neu einen Verlust von Fr. … geltend machten. Die Kosten für die

Generalunternehmerin bezifferten sie nun auf Fr. … anstatt Fr. ...

Nach Erlass einer erneuten Auflage forderte die Gemeinde weitere Unterlagen zu

den geleisteten Arbeiten von den Pflichtigen ein, welcher diese teilweise Folge

leisteten.

Die Gemeinde unterbreitete den Pflichtigen am 11. November

2020 einen Einschätzungsvorschlag für die Besteuerung eines Grundstückgewinns

von Fr. … mit einer Grundstückgewinnsteuer von Fr. … bzw. Fr. …

(nach Abzügen).

Obschon die Pflichtigen der Gemeinde daraufhin anzeigten,

weitere Unterlagen einreichen zu wollen, reichten sie solche trotz der ihnen

grosszügig gewährten Fristerstreckungen nicht ein. Der zuständige Gemeinderat

schätzte die Pflichtigen daraufhin am 11. Juli 2022 mit separaten

Einschätzungsentscheiden ein. Ausgehend von einem Grundstückgewinn in Höhe von Fr. …

veranlagte die Gemeinde mangels eingereichter Grundstückgewinnsteuererklärung

und vollständiger Deklaration nach pflichtgemässem Ermessen eine Grundstückgewinnsteuer

von Fr. … bzw. von Fr. … (nach Abzügen).

B. Nach erneut erfolglosem Erlass einer Auflage

und Mahnung gegenüber den Pflichtigen wies der Gemeinderat die erhobene

Einsprache am 12. Dezember 2022 ab, soweit er darauf eintrat. Die veranlagte

Grundstückgewinnsteuer beliess er (abgerundet, nach Abzügen) bei Fr. ...

Erwägungen

II.

Den hiergegen erhobenen Rekurs wies das

Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 30. April 2024 ab, soweit es darauf

eintrat.

III.

Mit Beschwerde vom 14. Juni 2024 gelangten die Pflichtigen

an das Verwaltungsgericht und liessen die Aufhebung des vorinstanzlichen

Entscheids sowie die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz, eventualiter an

die Gemeinde, beantragen. Ferner ersuchten sie um Ausrichtung einer

Parteientschädigung.

Während die Vorinstanz auf Vernehmlassung verzichtete,

liess die Gemeinde mit Beschwerdeantwort vom 16. Juli 2024 sinngemäss die

Abweisung der Beschwerde beantragen, soweit darauf eingetreten werden könne.

Mit Eingabe vom 10. September 2024 zeigten die

bisherigen Rechtsvertreter der Pflichtigen dem Verwaltungsgericht an, dass ihr

Mandatsverhältnis aufgehoben sei.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Mit der Steuerbeschwerde an das

Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in

Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle

Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des

Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des

rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

1.2

Das Verwaltungsgericht hat sich indessen

auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob

die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt

haben. Dem Gericht ist es jedoch verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in

Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu

überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu

setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich

auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d. h. auf Ermessensüberschreitung und auf

Ermessensmissbrauch (vgl. VGr, 3. Juli 2024, SB.2023.00115, E.1.2; VGr,

15.

März 2023, SB.2022.00072, E. 1.2; RB 1999 Nr. 147).

1.3

1.3.1

In formeller Hinsicht bringen die Pflichtigen vor, sie hätten die erhöhten

Anforderungen an die Rechtsmitteleingabe gar nicht erkennen können, da in den ihnen

gegenüber erlassenen Verfügungen nicht darauf hingewiesen worden sei, dass es

sich um Verfügungen nach "partiellem pflichtgemässem Interesse"

handle.

1.3.2

Die Pflichtigen waren im vorliegenden Verfahren durchgehend rechtskundig

vertreten, zunächst durch die G GmbH, anschliessend durch Rechtsanwalt H,

durch die I AG, durch die Firma J, durch Rechtsanwalt K sowie durch

Rechtsanwalt L und Rechtsanwalt M. In den gegenüber den Pflichtigen erlassenen

Auflagen wurden die Pflichtigen etliche Male auf die Rechtsfolge einer

Einschätzung nach pflichtgemässem Ermessen aufmerksam gemacht, sofern sie

diesen keine Folge leisten sollten. Am 17. Juni 2020 zeigte die zuständige

Gemeinde den Pflichtigen dies zusätzlich in einer E-Mail an. Vor diesem

Hintergrund sowie aufgrund ihrer professionellen Rechtsvertretung mussten den

Pflichtigen die Rechtsfolgen ihres Handelns im Fall der Untätigkeit bekannt

sein. Ihre Rechtsvertreter mussten auch um die eingeschränkten

Anfechtungsmöglichkeiten einer Ermessenseinschätzung bzw. um die damit

verbundenen erhöhten Anforderungen an eine Rechtsmitteleingabe wissen, weswegen

der Rüge der Pflichtigen nicht gefolgt werden kann.

2.

2.1

Die

Grundstückgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen

erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen

ergeben. Grundstückgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um

welchen der Erlös die Anlagekosten, d. h. den Erwerbspreis (§ 220 StG) und die Aufwendungen (§ 221 StG), übersteigt. Die Aufzählung der anrechenbaren Aufwendungen in § 221 Abs. 1 StG ist an sich abschliessend (BGr, 4. April 2010,

2C_689/2010, E. 2.1; Felix Richner et al., Kommentar zum Zürcher

Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021, § 221 StG N. 3). Natürliche

und juristische Personen, welche mit Liegenschaften handeln, können gemäss § 221 Abs. 2 StG – über die in Abs. 1 dieser Bestimmung erwähnten

Aufwendungen hinaus – indes weitere mit der Liegenschaft zusammenhängende

Aufwendungen geltend machen, soweit sie auf deren Berücksichtigung bei der

Einkommens- oder Gewinnsteuer ausdrücklich verzichtet haben. Zu den

Aufwendungen für Bauten oder Umbauten gehört auch das

Generalunternehmerhonorar, soweit es sich auf wertvermehrende Leistungen des GU

bezieht. Anrechenbar ist auch ein Eigen-Generalunternehmerhonorar. Wird die

Generalunternehmerin als juristische Person von der steuerpflichtigen Person

beherrscht, ist von Eigenleistungen auszugehen. Für die Anrechnung des

eigentlichen GU-Honorars sind genaue Angaben über die konkret geleisteten Arbeiten

und den damit verbundenen Aufwand zu machen. Nur diese Substanziierung erlaubt

es zu prüfen, ob nicht bereits berücksichtigte Leistungen des Architekten oder

nicht abzugsberechtigte Eigenleistungen der Bauherrschaft im eigentlichen

GU-Honorar enthalten sind (Richner et al., § 221 StG N. 55 ff.).

2.2

Die

steuerpflichtige Person hat dem Gemeindesteueramt innert 30 Tagen nach der

Handänderung eine Steuererklärung einzureichen (§ 226 StG). Die Notariate und Grundbuchämter übergeben bei

einer Handänderung oder einem ihr gleichgestellten Rechtsgeschäft der

steuerpflichtigen Person das Steuererklärungsformular für die

Grundstückgewinnsteuer (§ 70 der Verordnung zum Steuergesetz vom

1.

April 1998 [StV]). Nebst dieser Deklarationspflicht muss die

steuerpflichtige Person alles tun, um eine vollständige und richtige

Veranlagung zu ermöglichen (§ 135 Abs. 1 StG). Sie muss insbesondere

mündlich oder schriftlich Auskunft erteilen und Geschäftsbücher, Belege und

weitere Bescheinigungen sowie Urkunden über den Geschäftsverkehr vorlegen. Die

betreffenden Mitwirkungspflichten sind umfassend; die steuerpflichtige Person

hat der Veranlagungsbehörde auf Verlangen Auskunft zu geben über alles, was für

die Veranlagung von Bedeutung sein kann. Begrenzt werden die

Mitwirkungspflichten durch den verfassungsmässigen

Verhältnismässigkeitsgrundsatz (vgl. Art. 36 Abs. 3 der

Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]), wonach die geforderten

Mitwirkungshandlungen nicht nur geeignet sein müssen, den rechtserheblichen

Sachverhalt abzuklären, sondern auch notwendig und der steuerpflichtigen Person

zumutbar (vgl. Richner et al., § 135 StG N. 32 ff.).

Hat die steuerpflichtige Person trotz Mahnung ihre

Verfahrenspflichten nicht erfüllt oder können die Steuerfaktoren mangels

zuverlässiger Unterlagen nicht einwandfrei ermittelt werden, nimmt das

kantonale Steueramt die Einschätzung nach pflichtgemässem Ermessen vor. Es kann

dabei Erfahrungszahlen, Vermögensentwicklung und Lebensaufwand der

steuerpflichtigen Person berücksichtigen (§ 139 Abs. 2 StG).

2.3

Hiergegen kann vorab die Rüge der

Unzulässigkeit der Ermessenseinschätzung erhoben werden. Eine rechtmässig

erfolgte Einschätzung nach pflichtgemässem Ermessen kann die steuerpflichtige

Person nur wegen offensichtlicher Unrichtigkeit anfechten. Die Einsprache ist

zu begründen und muss allfällige Beweismittel nennen (vgl. § 140 Abs. 2

StG). Die steuerpflichtige Person hat den Unrichtigkeitsnachweis dadurch zu

erbringen, dass sie innerhalb der Rechtsmittelfrist die versäumten

Verfahrenspflichten erfüllt, eine zur Beseitigung der Ungewissheit über die

tatsächlichen Verhältnisse erforderliche substanziierte Sachdarstellung gibt

und hierfür notwendige Beweismittel beibringt oder zumindest anbietet. Nur

unter diesen formellen Voraussetzungen wird sie überhaupt zur Leistung des

Unrichtigkeitsnachweises zugelassen. Andernfalls gilt der Nachweis ohne

Weiteres als gescheitert mit der Folge, dass die Ermessenstaxation als solche

bestehen bleibt und einzig hinsichtlich ihrer Höhe mit einer auf Willkür

beschränkten Kognition überprüft werden kann (BGr, 22. November 2019,

2C_460/2019, E. 2.2.1; VGr, 17. Oktober 2023, SB.2023.00022, E.2.4;

VGr, 30. März 2022, SB.2022.00003, SB.2022.00004, E. 2.1;

VGr, 16. April 2014, SB.2013.00159, E. 4.1, mit Hinweisen).

3.

3.1

Umstritten

ist vorliegend zunächst, ob die Gemeinde für die Besteuerung der

Grundstückgewinnsteuer zu Recht eine Einschätzung nach pflichtgemässem Ermessen

vorgenommen hat oder nicht.

3.2

Die

Vorinstanz erwog diesbezüglich, die Pflichtigen hätten im Anschluss an die

Veräusserung ihrer Stockwerkeigentumseinheiten zwischen dem 25. September

2017.

und dem 10. Oktober 2018 trotz Erinnerungen und Mahnungen mit Hinweis

auf eine Einschätzung nach pflichtgemässem Ermessen im Säumnisfall die ihnen

ausgehändigten Grundstückgewinnsteuererklärungsformulare nicht eingereicht.

Eine letzte Mahnung sei am 7. August 2019 erfolgt, mittels welcher den

Pflichtigen die Frist zur Einreichung nochmals bis am 26. August 2019

erstreckt worden sei. Im Anschluss hätten die Pflichtigen die Verkaufserlöse

von insgesamt Fr. … (inkl. ausschliesslicher Benutzungsrechte für die

zugeteilten Parkplätze) anhand der Kaufverträge dokumentiert und Anlagekosten

in Höhe von Fr. … geltend gemacht. Bei der Werkerstellerin bzw. der

Generalunternehmerin F GmbH handle es sich gemäss Handelsregisterauszügen

des Kantons Zürich und Aargau um eine am 20. Juni 2007 gegründete und am

19.

August 2015 gelöschte Firma, welche im Zeitpunkt des Baus des

streitbetroffenen Mehrfamilienhauses zu 19/20 dem Pflichtigen und zu 1/20 der

Pflichtigen gehört habe. Die von der Gesellschaft erbrachten Leistungen seien

daher als Eigenleistungen zu werten, welche einem Drittvergleich standhalten

müssten. Die seitens der Pflichtigen eingereichten Unterlagen vermöchten die

angeblich erbrachten Leistungen nicht nachzuweisen. Es mangle an einer

Bauabrechnung, denn die Aufstellung der Pflichtigen weise zum Grossteil runde

Beträge ohne Belegnummern auf, welche allesamt auf den 1. Januar 2010

datiert worden seien. Die Rechnungen der Generalunternehmerin enthielten

keinerlei Leistungsbeschriebe und die Zahlungsnachweise fehlten komplett.

Weiter seien teilweise nummerierte Rechnungen eingereicht worden, die nicht in

der Bauabrechnung erschienen oder andere Beträge enthielten. Überdies seien

Rechnungen des laufenden Unterhalts der Liegenschaft, Offerten und/oder Auftragsbestätigungen

eingereicht worden. Unter "Mehrkosten gegenüber Werkvertrag" seien Fr. …

aufgeführt worden. Als zusätzliche Unterlagen hätten die Pflichtigen namentlich

ein nicht ausgefülltes Leistungsverzeichnis bzw. eine leere Offerte

eingereicht, während konkrete Leistungsbezeichnungen, Arbeitsrapporte sowie

Zahlungsnachweise weiterhin fehlten. Ein Nachweis hiervon wäre aufgrund des

erheblichen Umfangs der geltend gemachten Eigenleistungen von rund Fr. …

zwingend erforderlich gewesen. Zum Pauschalbetrag von Fr. … für

Baumeisterarbeiten fehlten jegliche Erläuterungen, wer diese erbracht habe und

was darin enthalten sei. Eine Rechnung betreffend Fremdleistungen

(Materiallieferung) sei offensichtlich an einem unbekannten Datum erstellt und

rückdatiert worden. Baukosten würden dadurch nicht nachgewiesen, was auch auf

zahlreiche weitere Rechnungen zuträfe. Vor diesem Hintergrund sei die Gemeinde

mangels einschlägiger Unterlagen zu Recht zu einer Ermessenseinschätzung

geschritten.

3.3

Hiergegen

wenden die Pflichtigen ein, dem zuständigen Steueramt zahlreiche Unterlagen

eingereicht zu haben, auf deren Basis eine Veranlagung ohne Schätzung nach

pflichtgemässem Ermessen möglich sei. Ferner sei dargelegt worden, dass der

Pflichtige nicht mehr an die Unterlagen der ihm damals gehörenden F GmbH

gelange, da er diese im Jahr 2015 verkauft habe. Allerdings wäre es der

Gemeinde möglich gewesen Einsicht in die Unterlagen zu erhalten, als die

Gesellschaft ihren Sitz noch in Zürich gehabt habe.

3.4

Die

Vorbringen der Pflichtigen überzeugen nicht. Nachdem sie für die Veranlagung

der Grundstückgewinnsteuer überhaupt erst nach etlichen Mahnschreiben rund

eineinhalb Jahre nach der ersten Aufforderung Unterlagen eingereicht hatten,

fehlten die amtlichen Steuererklärungsformulare nach wie vor. Auch das nach

rund zwei Jahren eingereichte "Rektifikat Grundstückgewinnsteuer"

wurde nicht mittels des amtlichen Formulars eingereicht. In der Folge mahnte

die Gemeinde die Pflichtigen am 8. Juli 2020 und am 3. September 2020

erneut zur Einreichung einer detaillierten Aufstellung der Baukosten inklusive

geordneter Belege. Die Pflichtigen wussten somit seit geraumer Zeit, welche

Unterlagen die Gemeinde von ihnen für die Veranlagung der

Grundstückgewinnsteuer noch benötigte. Für den Nachweis der betreffenden

Leistungen sowie die Beschaffung der entsprechenden Dokumente waren bzw. sind

die Pflichtigen beweispflichtig (vgl. E. 2.1). Was die Urkunden der damals

im Eigentum der Pflichtigen stehenden F GmbH anbelangt, so war der Beizug

der Dokumente nicht Aufgabe der für die Grundstückgewinnsteuerveranlagung

zuständigen Gemeinde. Vielmehr waren die Pflichtigen gehalten, die mit der

Tätigkeit der Gesellschaft in Zusammenhang stehenden Urkunden und sonstigen

Belege während zehn Jahren aufzubewahren (§ 135 Abs. 3 StG). Mit

Blick auf die für die verkauften Stockwerkeigentumseinheiten anfallenden

Grundstückgewinnsteuern hätten sie notfalls Kopien der benötigten Unterlagen

anfertigen müssen. Demgegenüber sind die durch die Pflichtigen eingereichten

Dokumente gemäss den zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz nicht

aussagekräftig genug betreffend die ihrerseits behaupteten Arbeitsleistungen.

Da die Pflichtigen ihren verfahrensrechtlichen Mitwirkungspflichten somit nicht

gehörig nachkamen, erweist sich die Ermessenseinschätzung der Gemeinde für die

Grundstückgewinnsteuer als korrekt.

3.5

Im

vorinstanzlichen Verfahren reichten die Pflichtigen keine für den

Unrichtigkeitsnachweis der Ermessenseinschätzung relevanten Dokumente innerhalb

der Rechtsmittelfrist ein. Die von ihnen mit Eingabe vom 17. Mai 2023

verspätet eingereichten Unterlagen, namentlich die Schätzung der N AG vom

16.

Februar 2023, berücksichtigte die Vorinstanz bei ihrer

Entscheidfindung zu Recht nicht. Vielmehr bestätigte die Vorinstanz stattdessen

richtigerweise die nach pflichtgemässem Ermessen erfolgte Einschätzung der

Grundstückgewinnsteuer durch die Gemeinde.

3.6

3.6.1

Die Pflichtigen rügen weiter, die Vorinstanz hätte die Sache ohne

selbstauferlegte Kognitionsbeschränkung vollständig prüfen müssen, ansonsten

eine Rechtsverletzung vorliege. Wie vorstehend ausgeführt, erfolgte die

Einschätzung der Grundstückgewinnsteuer nach pflichtgemässem Ermessen durch die

Gemeinde jedoch zu Recht. Da die erfolgte Ermessenseinschätzung nur wegen

offensichtlicher Unrichtigkeit angefochten werden kann (§ 140 Abs. 2 StG), war die Kognition der Vorinstanz zwangsläufig auf eine Willkürprüfung

beschränkt.

3.6.2

Diesbezüglich machen die Pflichtigen geltend, die vorinstanzlich

ermittelten Anlagekosten seien unter Berücksichtigung aller eingereichten

Dokumente deutlich zu tief. Ein einzelnes Gebäude dieses Ausbaustandards mit

Kosten von weniger als Fr. 900.- pro m3 zu bauen (inkl. Garten

etc.), erscheine nicht möglich. Es wäre der Gemeinde ohne Weiteres möglich

gewesen, sich beim Bauamt über die mutmasslichen Baukosten zu informieren. Das

dem Steuerrekursgericht in der Replik eingereichte Gutachten bzw. die Schätzung

der N AG zeige auf, dass ein Betrag von 5 bis 5,5 Millionen realistisch

sei. Dies entspreche der Realität gemessen an den belegten Anlagekosten in Höhe

von Fr. … Die Besteuerung eines Grundstückgewinns der Pflichtigen von mehr

als 200 % über dem effektiven Gewinn erscheine willkürlich und

konfiskatorisch.

3.6.3

Der durch die Pflichtigen gegenüber der Vorinstanz erhobene Vorhalt der

Willkür ist unhaltbar. Willkürlich

ist eine Schätzung dann, wenn sie sich nach den Akten als geradezu unmöglich

oder als sachlich nicht begründbar erweist (VGr, 15. November 2023,

SB.2023.00063, E. 3.6; VGr, 22. Februar 2023, SR.2022.00025,

SR.2022.00026, E. 2.2; VGr, 30. März 2022, SB.2022.00003, E. 2.1;

VGr, 16. April 2014, SB.2013.00159, E. 4.1, mit Hinweisen). Die

Vorinstanz bestätigte die ermessensweise Einschätzung der

Grundstückgewinnsteuer durch die Gemeinde. Letztere stellte mangels Einreichung

der seitens der Pflichtigen eingeforderten Unterlagen für die Festsetzung der Anlagekosten

auf die Versicherungssumme der Gebäudeversicherungspolice in Höhe von Fr. …

ab. Hierzu erwog die Vorinstanz unter Verweis auf § 25 Abs. 2 des

Gesetzes über die Gebäudeversicherung vom 2. März 1975 (GebVG), die

Gebäudeversicherungsschätzung der durchschnittlichen Kosten für einen totalen

Neubau des gleichen Gebäudes habe bei Neubauten sehr wohl Aussagekraft. Im

konkreten Fall sei nicht zu beanstanden, dass die Gemeinde mangels anderer

belastbarer Grundlagen auf diesen Wert abgestellt habe, erhöht um einen Anteil

von 15 %.

3.6.4

Die Pflichtigen bringen nicht hinreichend substanziiert vor, inwiefern die

vorstehenden Ausführungen der Vorinstanz willkürlich erscheinen. Dass die

seitens der Gemeinde errechnete Grundstückgewinnsteuer allenfalls zu hoch

ausgefallen sein könnte, ist letztlich auf ihre unzureichende Mitwirkung im

Verfahren zurückzuführen. Mangels rechtsgenüglichem Nachweis über die geltend

gemachten Generalunternehmerkosten musste die Gemeinde für die Anlage- und

Baukosten eine Schätzung vornehmen, welche zwangsläufig mit gewissen Unschärfen

verbunden ist. Eine Anlehnung an die für die Gebäudeversicherung massgebenden Werte für die Baukosten,

welche sich an den durchschnittlichen Kosten für einen Neubau des gleichen

Gebäudes orientieren, erscheint dabei keineswegs willkürlich, zumal die

Gemeinde die Kosten zugunsten der Pflichtigen zusätzlich um 15 % erhöht

hat. Die Willkürrüge der Pflichtigen erweist sich somit als unbegründet. Der

vorinstanzliche Entscheid ist somit zu bestätigen.

3.6.5

Da sich die Sache nach dem Gesagten als spruchreif erweist, ist von einer

(eventualiter beantragten) Rückweisung abzusehen.

Die Beschwerde ist abzuweisen.

4.

Bei diesem

Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten den Pflichtigen aufzuerlegen, unter solidarischer Haftung für die

gesamten Kosten (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4

und § 213 StG) und eine Parteientschädigung ist nicht zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG und § 213 StG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde SB.2024.00055 betreffend Grundstückgewinnsteuer wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr

wird festgesetzt auf

Fr. 7'200.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 70.-- Zustellkosten,

Fr. 7'270.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden auferlegt, unter solidarischer

Haftung für die gesamten Kosten.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert

30.

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Schweizerischen

Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Steuerrekursgericht;

c) das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts;

d) die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV).