Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2024.00059

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

2. Abteilung

SB.2024.00059

Urteil

der 2. Kammer

vom 16. Oktober 2024

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichter

Bruno Fässler, Gerichtsschreiber

Kürsad Okutan.

In Sachen

Erben des A,

1. Stiftung C,

2. Stiftung D,

3. E,

alle vertreten durch den Willensvollstrecker des A, Prof. Dr. iur.

F,

Beschwerdeführende,

gegen

Gemeinde B,

Beschwerdegegnerin,

betreffend Grundstückgewinnsteuer,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

A.

Am 23. Juni 2020 verkauften die Erben des A, die Stiftung C,

die Stiftung D und E (nachfolgend die Pflichtigen), die Liegenschaft GB

Bl. 01, Kat. Nr. 02, 2'202m2, G-Strasse 03, H, in B, an

das Ehepaar I und J zu einem Kaufpreis von Fr. ...

In der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer vom

31. Juli 2020 deklarierten die Pflichtigen einen Grundstückgewinn von Fr. …,

wobei sie gestützt auf einen Schätzungsbericht des Architekturbüros K vom Juni

1998 von einem Verkehrswert der Liegenschaft vor 20 Jahren von Fr. …

ausgingen. Das Steueramt der Gemeinde B stellte aufgrund eigener Berechnungen

mit Einschätzungsvorschlag vom 8. Oktober 2020 einen Verkehrswert vor 20

Jahren von Fr. … und einen steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. …

fest. Einen auf dieser Basis erstellten Einschätzungsvorschlag vom 8. Oktober

2020 lehnten die Pflichtigen ab. Mit Beschluss vom 25. Januar 2021 setzte

die Grundsteuerkommission B den steuerbaren Gewinn gemäss

Einschätzungsvorschlag fest und auferlegte den Pflichtigen eine

Grundstückgewinnsteuer von Fr. ...

B.

Eine hiergegen am 4. März 2021 erhobene

Einsprache hiess die Grundsteuerkommission B mit Beschluss vom 30. August

2021 teilweise gut, da ein im Einspracheverfahren eingeholtes Gutachten

betreffend den Verkehrswert der streitbetroffenen Liegenschaft einen

Verkehrswert vor 20 Jahren von Fr. … ergab. Daraus resultierte ein steuerbarer

Grundstückgewinn von Fr. … und eine zu entrichtende Grundstückgewinnsteuer

von Fr. ...

Erwägungen

II.

Den hiergegen erhobenen Rekurs wies das

Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 30. April 2024 ab und erhöhte die zu

entrichtende Grundstückgewinnsteuer auf Fr. ... Dabei ging das

Steuerrekursgericht aufgrund eines von ihm in Auftrag gegebenen amtlichen

Gutachtens von einem Verkehrswert der streitbetroffenen Liegenschaft vor 20

Jahren von Fr. … und einem steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. …

aus.

III.

Mit Beschwerde vom 20. Juni 2024

gelangten die Pflichtigen an das Verwaltungsgericht und liessen die Aufhebung

des vorinstanzlichen Entscheids beantragen. Die Sache sei zur Neufestlegung und

Herabsetzung der Grundstückgewinnsteuer an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Weiter wurde um Zusprache einer Parteientschädigung ersucht.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Mit der Steuerbeschwerde an das

Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in

Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG] alle

Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des

Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des

rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

1.2

Das Verwaltungsgericht hat sich

infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch

die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig

festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht

in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu

überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu

setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich

auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d. h. auf Ermessensüberschreitung und auf

Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).

2.

Zu prüfen ist zunächst das Vorbringen der Pflichtigen,

wonach die Gutachterin einen Augenschein ohne Ankündigung an die Parteien und

das Gericht durchgeführt habe. Dadurch seien die Parteirechte und damit das

rechtliche Gehör der Pflichtigen verletzt worden.

2.1

Der

Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) ist formeller

Natur und seine Verletzung führt grundsätzlich ungeachtet der Erfolgsaussichten

der Beschwerde in der Sache selbst zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids.

Aus diesem Grund rechtfertigt es sich, die Rüge der Gehörsverletzung vorweg zu prüfen

(BGE 124 V 389 E. 1; BGE 117 Ia 5 E. 1a; VGr, 4. Dezember 2019,

SB.2019.00087, E. 2.2). Das

rechtliche Gehör dient dabei einerseits der Sachaufklärung, andererseits stellt

es ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheides

dar, welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. Dazu gehört

insbesondere das Recht des Betroffenen, sich vor Erlass eines solchen

Entscheids zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen und Einsicht

in die Akten zu nehmen (BGr, 27. Januar 2022, 2C_688/2021, E. 3.1 mit

weiteren Hinweisen).

2.2

Bei einem

Augenschein geht es um die Beweisaufnahme, welche sich auf die Existenz, die

Lage und die Beschaffenheit von Objekten oder von Vorgängen bezieht. Die

Vornahme eines Augenscheins geschieht auf Antrag einer Partei oder von Amtes

wegen, häufig – wie vorliegend – im Zusammenhang mit einer Expertise (vgl. Felix

Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021, § 132

N. 49 f.). Ist ein Augenschein angeordnet worden, steht den Parteien

ein Anspruch auf Teilnahme zu. Wird dieser Anspruch durch eine mangelhafte

Vorladung oder Anzeige vereitelt, liegt darin eine Gehörsverletzung (so schon

RB 1970 Nr. 38; Richner et al., a. a. O.,

§ 132 N. 52). Die bundesgerichtliche Rechtsprechung bejaht einen

Teilnahmeanspruch am Augenschein jedenfalls dann, wenn die Entscheidinstanz den

Augenschein durchführt (BGr, 18. November 2021, 2C_686/2021, E. 3.2.2).

2.3

Das

Steuerrekursgericht hat mit Verfügung vom 13. September 2022 L zur

Expertin ernannt und ihr die (Experten-)Frage gestellt, wie hoch der

Verkehrswert der vorliegend streitbetroffenen Liegenschaft per 23. Juni

2000.

war. Das Steuerrekursgericht hat – im Licht der vorstehend

dargelegten Rechtslage – die Expertin zunächst u. a. ermächtigt, einen Augenschein durchzuführen.

In Ziff. 3 der Verfügung hat das Steuerrekursgericht die Expertin

ausdrücklich aufgefordert, die Parteien und das Gericht vorgängig und

rechtzeitig vom Termin des Augenscheins zu benachrichtigen. Den Expertenauftrag

hat das Gericht mit einem Begleitschreiben, ebenfalls datierend 13. September

2022, L zugestellt. In diesem Begleitschreiben hat das Gericht nochmals

ausdrücklich darauf hingewiesen, dass "bei einem Augenschein den Parteien

Gelegenheit zur Teilnahme gewährt werden muss". Dementsprechend sei ein

Augenschein vorgängig und rechtzeitig den Parteien und dem Steuerrekursgericht

anzuzeigen.

Dem von der Expertin erstellten Gutachten ist auf der

Titelseite zu entnehmen, dass sie am 5. Januar 2023 einen

"Augenschein von aussen" durchgeführt hat. Weiter ist der Augenschein

im Gutachten nicht dokumentiert. Wie der Augenschein durchgeführt wurde und

welche Erkenntnisse aus dem Augenschein letztlich wie in das Gutachten

eingeflossen sind und wie diese Erkenntnisse gewonnen wurden, ist damit unklar.

Jedenfalls steht fest, dass die Expertin einen Augenschein vorgenommen und

diesen weder den Parteien noch dem Steuerrekursgericht angekündigt hat. Mit

diesem Vorgehen hat sie die ausdrückliche und klare Anordnung des Gerichts

sowohl in der Verfügung vom 13. September 2022 wie auch im

Begleitschreiben dazu missachtet. Auch die Parteien, welche sich auf eine

entsprechende (Termin-)Anzeige verlassen durften, sind in ihrem Vertrauen auf

diesen Verfahrensablauf getäuscht worden. Die Pflichtigen machen damit zu Recht

geltend, ihre Parteirechte und damit das rechtliche Gehör sei verletzt.

Im zweiten Rechtsgang ist der festgestellte Mangel des

Gutachtens zu beheben.

2.4

Bei dieser

Sachlage ist auf die weiteren Ausführungen der Pflichtigen nicht weiter

einzugehen.

2.5

Dies führt

– unabhängig von den Erfolgsaussichten in der Sache selbst – zur Aufhebung des

angefochtenen Entscheids und im Resultat zur teilweisen Gutheissung der

Beschwerde.

Über die Kosten- und Entschädigungsfolgen des

steuerrekursgerichtlichen Verfahrens hat das Steuerrekursgericht im

Neuentscheid zu befinden.

3.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die – aufgrund

der formellen Erledigung reduzierten – Gerichtskosten des vorliegenden

Verfahrens der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in

Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG). Die

Beschwerdegegnerin hat sodann den Pflichtigen für das Beschwerdeverfahren eine angemessene

Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 152,

§ 153 Abs. 4 und § 213 StG).

4.

Beim vorliegenden Rückweisungsentscheid

handelt es sich um einen Zwischenentscheid gemäss Art. 93 des

Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG). Die Beschwerde an das Bundesgericht

kann deshalb nur erhoben werden, wenn der Zwischenentscheid einen nicht

wiedergutzumachenden Nachteil bewirken könnte oder wenn die Gutheissung der

Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden

Aufwand an Zeit und Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Steuerrekursgerichts

vom 30. April 2024 wird aufgehoben. Die Sache wird zur weiteren

Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an das

Steuerrekursgericht zurückgewiesen.

Über

die Kosten- und Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens hat das

Steuerrekursgericht im Neuentscheid zu befinden.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 70.-- Zustellkosten,

Fr. 3'070.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführenden für das Beschwerdeverfahren eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inklusive)

zu bezahlen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Steuerrekursgericht;

c) das Sekretariat der

Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts.