Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2024.00115

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

2. Abteilung

SB.2024.00115

Urteil

der 2. Kammer

vom 20. August 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Silvia Hunziker (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich, Ersatzrichter

Bruno Fässler, Gerichtsschreiber Luka Markić.

In Sachen

1. A,

2. B,

3. C,

4. Erben des D,

4.1 E,

4.2. F,

4.3. G,

5. H,

alle vertreten

durch I,

dieser

vertreten durch J und/oder K,

Beschwerdeführende,

gegen

Stadt N,

vertreten durch die Kommission für Grundsteuern,

Beschwerdegegnerin,

betreffend Grundstückgewinnsteuer,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

A. Am 21. Oktober

2014 verkauften A, B, C, die Erben des D, nämlich E, F und G, sowie H

(nachfolgend: die Pflichtigen) die Mehrheit der Aktien der L AG. Letztere

besass damals nebst mehreren anderen Liegenschaften und Aktiva auch zwei

Mehrfamilien-Liegenschaften in N. Die Liegenschaft an der M-Strasse 01 in N

hatte sie bereits im Jahr 1994 erworben, diejenige an der O-Strasse 02 in N

im Jahr 2004. Per 30. September 2014 betrug der Buchwert gemäss dem

Zwischenabschluss der L AG Fr. … für die M-Strasse 01 und Fr. …

für die O-Strasse 02.

Die Pflichtigen deklarierten in ihrer Steuererklärung vom

13. Februar 2016 für die zwei Liegenschaften in N einen steuerbaren

Grundstückgewinn aufgrund der wirtschaftlichen Handänderung von Fr. ...

Sie machten geltend, die Liegenschaften wären schlecht unterhalten gewesen,

sodass eine sofortige umfassende Sanierung erforderlich gewesen sei. Die

angefallenen anschaffungsnahen Kosten seien zu 100 % als wertvermehrend zu

qualifizieren. Nicht anschaffungsnahe Grossumbauten seien gestützt auf die

jeweilige Bauabrechnung mit 70 % als wertvermehrend berücksichtigt worden.

Einzelinvestitionen seien je nach Betragsgrösse mit 25 % bzw. 0–10 %

als wertvermehrend qualifiziert worden. Der massgebliche Erlös sei durch

Aussonderung der nicht liegenschaftlichen Werte und des Fremdkapitals sowie

durch die Aufteilung des bezahlten Gesamtpreises für die Aktien aufgrund einer

früheren Schätzung der einzelnen Liegenschaften durch die Firma P

ermittelt worden.

Im folgenden Auflageverfahren stellte sich die

Steuerbehörde auf den Standpunkt, nur die lückenlos nachgewiesenen und in den

Jahresrechnungen der L AG aktivierten Aufwendungen könnten zur Vermeidung

eines doppelten Abzugs steuermindernd berücksichtigt werden. Die Pflichtigen

hielten dafür, dass die buchhalterische Darstellung keine taugliche Grundlage

für die Abgrenzung von werterhaltenden und wertvermehrenden Auslagen bilde. Aus

steuersystematischen Gründen könne keine doppelte Berücksichtigung von Kosten stattfinden.

Entweder bliebe die Erfassung der Kosten offen oder diese würden als

Unterhaltsbuchung im Veräusserungszeitpunkt als verdeckt wieder eingebrachte

Abschreibungen erfasst. Handels- und steuerrechtlich sei überdies die Bildung

von stillen Reserven durch offene oder verdeckte Sofortabschreibungen zulässig.

Die Liegenschaft O-Strasse 02 sei in den Jahren

2004–2006 einer umfassenden Sanierung unterzogen worden. Zudem sei das

Dachgeschoss in den Jahren 2012–2014 ausgebaut worden. Da eine Totalsanierung

vorläge, seien die anschaffungsnahen Kosten vollumfänglich abzugsfähig. Die in

den Jahren 2005–2010 angefallenen Kosten seien auch aufgrund der damals im

Kanton Zürich geltenden Dumont-Praxis abzugsfähig. Aufgrund dieser Praxis seien

alle anschaffungsnahen Kosten unbekümmert ihrer objektiv-technischen Funktion

nach subjektiv-wirtschaftlicher Betrachtungsweise den wertvermehrenden

Aufwendungen zuzuschlagen.

B. Mit

Einschätzungsentscheid vom 28. November 2019 schätzte die

Grundsteuerkommission N die Pflichtigen mit einem steuerbaren Grundstückgewinn

von Fr. … und einem Steuerbetrag von Fr. … ein. Die nachfolgende

Einsprache hiess die Grundsteuerbehörde am 25. Mai 2023 teilweise gut und

reduzierte den steuerbaren Grundstückgewinn auf Fr. …, woraus ein

Steuerbetrag von Fr. … resultierte.

Erwägungen

II.

Am 23. Juni 2023 erhoben die Pflichtigen Rekurs an

das Steuerrekursgericht, worin sie die Einschätzung der Liegenschaft M-Strasse 01

anerkannten, die Anlagekosten der Liegenschaft O-Strasse 02 aber auf

Fr. … festgesetzt haben wollten. Mit Entscheid vom 29. August 2024

wies das Steuerrekursgericht den Rekurs ab.

III.

Mit Beschwerde vom 28. Oktober 2024 gelangten die Pflichtigen

an das Verwaltungsgericht und liessen die Aufhebung des vorinstanzlichen

Entscheids beantragen. Die wertvermehrenden Investitionen in die Liegenschaft O-Strasse 02

seien auf Fr. … festzulegen. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid

an das Steuerrekursgericht zur betragsmässigen Ermittlung der wertvermehrenden

Investitionen zurückzuweisen.

Das Steuerrekursgericht verzichtete am 6. November

2024.

auf die Einreichung einer Vernehmlassung.

Mit Eingabe vom 10. Dezember 2024 reichte die

Beschwerdegegnerin eine Beschwerdeantwort ein. Sie beantragte die Abweisung der

Beschwerde. Mit Replik vom 20. Januar 2025 hielten die Pflichtigen an

ihren Anträgen fest. Zudem verlangten sie, das Verwaltungsgericht habe umgehend

fehlende Akten (Unterlagen und Rechnungen) bei der Beschwerdegegnerin

einzuverlangen.

Mit Präsidialverfügung vom 21. Januar 2025 wies der

Abteilungspräsident die Beschwerdegegnerin an, dem Verwaltungsgericht die

fehlenden Unterlagen einzureichen. Die Beschwerdegegnerin reichte die besagten

Unterlagen mit Eingabe vom 21. Februar 2025 ein. Zugleich teilte sie mit,

dass sie auf die Einreichung einer Stellungnahme zur Replik vom 20. Januar

2025.

verzichte.

Mit Präsidialverfügung vom 25. Februar 2025 stellte

der Abteilungspräsident die durch die Beschwerdegegnerin eingereichten

Unterlagen den Beschwerdeführenden zur freigestellten Stellungnahme zu. Mit

Eingabe vom 6. März 2025 stellten die Pflichtigen die Unterlagen an das

Verwaltungsgericht zurück und teilten mit, dass sie auf weitere Stellungnahmen

verzichten würden. Es folgten keine weiteren Eingaben.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht

in Grundsteuersachen können laut § 213 in Verbindung mit § 153

Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle

Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des

Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des

rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

1.2

Das Verwaltungsgericht

hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu

gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt

gesetzmässig festgestellt haben. Dem Verwaltungsgericht ist es daher verwehrt,

das vom Steuerrekursgericht in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte

Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle

desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des

Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende

Ermessensfehler, d. h.

auf Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (VGr, 15. November

2023, SB.2023.00063, E. 1.2; RB 1999 Nr. 147).

2.

2.1

Die Grundstückgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an

Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Grundstückgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten, d. h. den Erwerbspreis (§ 220 StG) und

die Aufwendungen (§ 221 StG), übersteigt. Abzugsfähig sind bei der

Festlegung des steuerbaren Grundstückgewinns u. a. Aufwendungen für Bauten, Umbauten,

Meliorationen und andere dauernde Verbesserungen des Grundstücks (sog.

wertvermehrende Aufwendungen; § 221 Abs. 1 lit. a StG).

Wertvermehrend sind dabei Aufwendungen, welche eine nachhaltige Verbesserung

des Vermögenswerts bewirken, d. h. zu einer dauerhaften Qualitätssteigerung und damit zu

einem bleibenden Mehrwert führen. Die Erfordernisse der positiven qualitativen

Veränderung und der Dauerhaftigkeit grenzen die wertvermehrenden Aufwendungen

gegenüber den Unterhaltsaufwendungen ab, welche bloss werterhaltenden Charakter

haben (Markus Reich/Silvia Hunziker, in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.],

Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 4. A., Bundesgesetz über die

direkte Bundessteuer [DBG], Basel 2022, Art. 34 N. 22; Felix Richner

et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021, § 30

N. 48). Unterhaltskosten hingegen sind Aufwendungen, deren Ziel nicht die

Schaffung neuer, sondern in erster Linie die Erhaltung bereits vorhandener

Werte ist, und die nach längeren oder kürzeren Zeitabschnitten erneut zu

tätigen sind. Die Erhaltung der Liegenschaft im bisherigen Zustand steht dabei

im Fokus. Als Unterhaltskosten können unter Umständen aber auch solche

Aufwendungen zählen, die ein Grundstück in denjenigen Zustand versetzen, in dem

es sich bereits einmal befunden hat (Felix Richner et al., Handkommentar zum

DBG, 4. A., Zürich 2023, Art. 32 N. 41 f.; Richner et al., § 30 StG N. 40 f.).

2.2

Die Abgrenzung zwischen Werterhaltung und

Wertvermehrung erfolgt in der Regel nach objektiv-technischen Kriterien. Wird

eine Installation nicht bloss instandgehalten oder durch eine dem aktuellen

Stand der Technik angepasste Neuinstallation ersetzt, sondern durch eine

qualitativ bessere Installation ersetzt, liegt (anteilsmässig) kein Unterhalt,

sondern eine Wertvermehrung vor (Richner et al., Art. 32 DBG N. 52 ff.;

Richner et al., § 30 StG N. 52 ff.). Die Abgrenzung zwischen werterhaltenden

Aufwendungen (welche bei der Gewinnsteuer abzugsfähig sind) und den

wertvermehrenden Aufwendungen (welche bei der Grundstückgewinnsteuer geltend

gemacht werden können) hat dabei lückenlos zu sein. Es sollen alle Aufwendungen

für Grundstücke einmal abzugsfähig sein, aber auch nur einmal. Eine doppelte

Berücksichtigung ist unzulässig (Richner et al., § 221 StG N. 33).

3.

3.1

Da die anrechenbaren Aufwendungen nach § 221 Abs. 1 StG die Grundstückgewinnsteuer mindern, erfordert ihre erfolgreiche

Geltendmachung in formell-rechtlicher Hinsicht, dass die hierfür

beweisbelasteten Steuerpflichtigen kraft ihrer Mitwirkungspflicht die zugrunde

liegenden Tatsachen hinsichtlich Bestand und Umfang nachweisen. Diesen Nachweis

haben sie durch eine substanziierte Sachdarstellung anzutreten. Als substanziiert

gilt eine Sachdarstellung, welche hinsichtlich Art, Motiv und Rechtsgrund alle

Tatsachenbehauptungen enthält, die ohne weitere Untersuchung, aber unter

Vorbehalt der Beweiserhebung – die rechtliche Würdigung der geltend gemachten

Steuerminderung erlaubt (vgl. Richner et al., § 221 StG N. 16; vgl.

VGr, 1. April 2020, SB.2019.00100, E. 4.1.2).

3.2

In Bezug auf die Untersuchungsbefugnisse der

Behörden und die Mitwirkungspflichten der betroffenen Steuerpflichtigen im

Allgemeinen ergibt sich Folgendes (vgl. BGr, 14. April 2021, 2C_913/2020,

E. 2.5.1): Die Bestimmungen über die Staatssteuern gelten sinngemäss auch

für die Grundsteuern (vgl. § 206 StG). Die Steuerbehörden stellen zusammen

mit dem Steuerpflichtigen die für eine vollständige und richtige Besteuerung

massgebenden tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse fest (§ 132 Abs. 1 StG). Der Steuerpflichtige muss alles tun, um eine vollständige und richtige

Einschätzung zu ermöglichen (§ 135 Abs. 1 StG; vgl. auch Art. 42

Abs. 1 des Steuerharmonisierungsgesetzes vom 14. Dezember 1990 [StHG]).

Er muss auf Verlangen der Steuerbehörde insbesondere mündlich oder schriftlich

Auskunft erteilen und Geschäftsbücher, Belege und weitere Bescheinigungen sowie

Urkunden über den Geschäftsverkehr vorlegen (§ 135 Abs. 2 StG; vgl.

auch Art. 42 Abs. 2 StHG). Gegenüber dem Steuerpflichtigen sind

Personen, die mit ihm Geschäfte tätigen oder getätigt haben, zur Ausstellung

schriftlicher Bescheinigungen über die beiderseitigen Ansprüche und Leistungen

verpflichtet (§ 136 Abs. 1 lit. h StG; vgl. auch Art. 43

Abs. 1 StHG).

Aufgrund der

Verantwortung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Steuererklärung verlangt

das Bundesgericht vom Steuerpflichtigen, dass er auf eine Unsicherheit

hinweist, wenn er sich über die steuerrechtliche Bedeutung einer Tatsache im

Unklaren ist; er darf diese nicht einfach verschweigen (BGr, 5. Dezember

2024, 9C_42/2024, E. 5.2.2 m. w. H.). Demgegenüber muss sich die

Steuerbehörde zwar nicht auf die Richtigkeit der Steuererklärung oder anderer

Angaben des Steuerpflichtigen verlassen, darf dies aber grundsätzlich tun. Auch

braucht sie den Sachverhalt nicht nach allen Richtungen auszuleuchten. Eine

Pflicht zu ergänzender Untersuchung besteht für die Steuerbehörden nur dann, wenn

die Steuererklärung Fehler enthält, die klar ersichtlich bzw. offensichtlich

sind. Nur solche augenfälligen Mängel begründen eine Verletzung der

behördlichen Untersuchungspflicht. Dagegen wird die behördliche

Untersuchungspflicht so lange nicht verletzt, als eine Unstimmigkeit aus den

Angaben des Steuerpflichtigen in der Steuererklärung nicht ohne Weiteres ersichtlich

ist oder wenn die Behörde wohl hätte Verdacht schöpfen können, ohne dass das

aber zwingend gewesen wäre (BGr, 5. Dezember 2024, 9C_42/2024,

E. 5.2.3 m. w. H.).

3.3

Bei Umbauten bestehender Gebäude können

wertvermehrende und werterhaltende Aufwendungen naturgemäss nicht immer scharf

auseinandergehalten werden; ihre Anteile lassen sich aus diesem Grund nur

schätzen. Dabei obliegt es der steuerpflichtigen Person, die notwendigen

Schätzungsgrundlagen zu beschaffen. Hierzu sind genaue Angaben über die

ausgeführten Arbeiten, Lieferungen und Leistungen und den Zustand sowie die

Ausstattung des Objektes vor und nach dem Umbau nötig. Weil aus der

Steuererklärung und den allenfalls beigelegten Rechnungsbelegen solche Angaben

regelmässig nicht oder nicht mit genügender Klarheit hervorgehen, obliegt es grundsätzlich

der mit der Untersuchung und Verfahrensleitung betrauten Steuerbehörde, von der

steuerpflichtigen Person eine detaillierte Sachdarstellung über die im

Einzelnen erbrachten Leistungen und erfolgten Lieferungen sowie über den

Zustand und die Ausstattung der Liegenschaft vor bzw. nach dem Umbau zu

verlangen und – wenn Zweifel an der Sachverhaltsdarstellung bestehen –

weitergehende Beweismittel zur Überprüfung des behaupteten Sachverhalts (z. B. Pläne, Fotos, Rechnungen, Augenscheine,

Expertisen, Zeugenbefragungen usw.) ins Auge zu fassen (Martin Zweifel/Silvia Hunziker/Olivier

Margraf/Stefan Oesterhelt, Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich

2021, § 10 N. 157).

Die Pflichtigen wurden

denn auch von der Steuerbehörde mit Einschätzungsvorschlag vom 6. September

2018.

aufgefordert, genaue Angaben über den Zustand und die Ausrüstung des

Objekts vor und nach dem Umbau einzureichen. Sie lassen in der Steuerklärung

ausführen, sie seien mehrheitlich im Baubereich tätige Handwerker und

Dienstleister gewesen, welche im Kanton Zürich standardmässig im Zustand

vernachlässigte Liegenschaften erworben hätten, um sich so Aufträge zu

verschaffen und ein Portfolio von Anlageliegenschaften aufzubauen. Sie mussten

daher selber genaue persönliche Kenntnisse über den Zustand der

streitbetroffenen Liegenschaft vor und nach den Renovationsarbeiten gehabt

haben. Den sodann rechtskundig vertretenen Pflichtigen wäre es daher ohne

Weiteres zumutbar gewesen, eine detaillierte Sachdarstellung über den Zustand

und die Ausstattung der Liegenschaft vor bzw. nach den Umbauten vorzulegen und

allfällige Beweismittel hierzu zumindest zu offerieren.

3.4

Es ist

daher zu prüfen, ob die Pflichtigen rechtsgenügend

nachgewiesen haben, dass die von ihnen geltend gemachten Anlagekosten von

Fr. … wertvermehrender Natur waren.

3.4.1

Die Vorinstanz hält fest, die Pflichtigen hätten keine substanziierte Darlegung der wertvermehrenden

Aufwendungen gemacht. So sei weder das Alter des Gebäudes genannt worden, noch

dessen Zustand im Zeitpunkt des Erwerbs detailliert geschildert worden. Während

sich das Alter des Gebäudes tatsächlich noch leicht den Akten entnehmen lässt –

so wird dessen Baujahr mit dem Jahr 1958 angegeben –, ist der Zustand des

Gebäudes vor der Sanierung in den Jahren 2004 und 2005 durch die Pflichtigen nicht

dokumentiert worden. Sie legten zwar unter Einreichung der Rechnungsbelege dar,

welche Art von Arbeiten in den Jahren 2004 bis Mitte 2005 vorgenommen worden

waren, und sie qualifizierten diese Arbeiten selber auch nahezu vollumfänglich

als wertvermehrend. Den Rechnungsbelegen lässt sich aber nicht entnehmen, ob

die vorgenommenen Arbeiten zu der von den Pflichtigen zu belegenden dauernden

Wertsteigerung des Gebäudes geführt haben. So ist insbesondere bei den geltend

gemachten Rohbaukosten, den Kosten für Elektro- und Sanitärinstallationen, aber

auch für Heizungs-, Maler-, Schreiner- und Gipserarbeiten unklar, ob und

allenfalls in welcher Höhe ein wertvermehrender Anteil enthalten ist und

welcher Anteil nachzuholender Unterhalt darstellt.

3.4.2

Die Kosten des Ausbaus des

Dachstocks im Jahre 2012 werden mit Fr. … von den Pflichtigen

vollumfänglich als wertvermehrend eingestuft. Hierzu wurden aber nur pauschale

Abrechnungen der Generalunternehmung eingereicht. Daraus ist nicht ersichtlich,

welche baulichen Massnahmen überhaupt vorgenommen wurden. Der Ausbau des

Dachstocks beschränkte sich offenbar auch auf den Innenausbau, denn eine

Aufstockung wurde nicht geltend gemacht. Dass mit dem Ausbau neue Wohnflächen

geschaffen wurden, machen die Pflichtigen ebenfalls nicht geltend. Aus den

Titeln der eingereichten Unterlagen ist einzig ersichtlich, dass offenbar auch

energetische Massnahmen vorgenommen wurden. Es ist daher auch hier unklar,

inwiefern und allenfalls in welchem Umfang durch den Ausbau des Dachstocks bleibende

Mehrwerte geschaffen wurden.

4.

Die Pflichtigen berufen sich sodann auf die sogenannte

Dumont-Praxis, welche beim Bund und in zahlreichen Kantonen während Jahrzehnten

angewandt wurde. Danach waren Kosten, die ein Steuerpflichtiger zur

Instandstellung einer neu erworbenen, vom bisherigen Eigentümer

vernachlässigten Liegenschaft kurz nach Anschaffung – in der Regel während der

ersten fünf Jahre – aufgewendet hatte, nicht bei der Einkommenssteuer

abziehbar. Im Kanton Zürich galt die Dumont-Praxis ab Mitte 2005 bis Ende 2010

(Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, § 10 N. 154).

4.1

Die

Dumont-Praxis kam aber nur zur

Anwendung, insoweit das erworbene Grundstück durch den Veräusserer im Unterhalt

vernachlässigt worden war. Die Pflichtigen haben unter Berufung auf die

Dispositiv

Dumont-Praxis demnach die Vernachlässigung der Liegenschaft nachzuweisen

(Richner et al., § 30 StG N. 82). Von einer vernachlässigten Liegenschaft ist auszugehen, wenn

deren mangelhafte Pflege und Instandstellung zu Schäden an der Bausubstanz

geführt hat, sodass ein dauerhafter Wertverlust droht oder ein

Sicherheitsrisiko besteht. Indizien hierfür sind das Alter der Liegenschaft,

die Höhe des Renovationsaufwands im Verhältnis zum Kaufpreis, die Art und der

Umfang der durchgeführten Arbeiten, eine deutliche Erhöhung des Mietzinses oder

ein deutlich erhöhter allfälliger Veräusserungserlös kurz nach dem Erwerb und den

Renovationsarbeiten (vgl. z. B. BGr, 11. Juli 2017, 2C_871/2016, E. 2.1.2 m. w. H.).

4.2 Die

Pflichtigen bringen lediglich vor,

die Liegenschaft sei vernachlässigt gewesen. Eine substanziierte

Sachdarstellung unter Beilage von Belegen für die angebliche Vernachlässigung

wird von ihnen jedoch nicht erbracht. Die Vorinstanz erachtet es dabei nicht

als ausgeschlossen, dass aufgrund der erwerbsnahen Investitionen von rund Fr. …

im Vergleich zum Erwerbspreis der Liegenschaft von Fr. … eine

Vernachlässigung vorgelegen haben könnte. Das Verhältnis zwischen Erwerbspreis

und erwerbsnahen Investitionen kann denn auch lediglich auf einen sehr hohen

Unterhaltsbedarf hinweisen. Ob Schäden an der Bausubstanz vorlagen, welche

derart waren, dass ein dauerhafter Wertverlust drohte, lässt sich den Akten

nicht entnehmen. Es wäre den Pflichtigen schliesslich unbenommen gewesen, weitere

Indizien für die geltend gemachte Vernachlässigung beizubringen, wie

beispielsweise die Mieteinnahmen nach den Renovationsarbeiten im Verhältnis zu

denjenigen im Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaft.

4.3 Selbst wenn eine Vernachlässigung vorgelegen

hätte, wären die Pflichtigen immer noch dafür beweisbelastet, dass die L AG

die Kosten für die fraglichen Sanierungskosten nicht bei der Gewinnsteuer

abziehen konnte bzw. nicht abgezogen hat (Richner et al., § 30 StG N. 82).

Sie erbringen auch hierfür keinen Nachweis, obschon sie zwecks Deklaration der

Grundstückgewinnsteuern aufgrund von Ziff. 8.3 des Aktienkaufvertrags vom

25. September 2014 jederzeitigen und vollumfänglichen Zugang zu allen

erforderlichen Unterlagen und Informationen der L AG haben. Da die Pflichtigen

somit weder die geltend gemachte Vernachlässigung der Liegenschaft noch die

bisherige Nichtberücksichtigung der Sanierungskosten bei der Gewinnsteuer der L AG

belegt haben, geht auch ihre Berufung auf die Dumont-Praxis ins Leere.

5.

Die L AG hat gemäss den Pflichtigen die

Investitionen direkt der Erfolgsrechnung belastet, was eine verdeckte

Abschreibung derselben zur Folge hatte. Die Pflichtigen machen dabei geltend,

dass kein doppelter Abzug der Investitionen möglich sei, da im Falle des

Verkaufs der streitbetroffenen Liegenschaft durch die L AG nachträglich

eine Besteuerung bei deren Gewinnsteuern erfolgen würde.

5.1 Diese

Auffassung wird durch eine neuere

Lehrmeinung gestützt: Wenn wertvermehrende Aufwendungen bei der Gewinnsteuer

ganz oder teilweise dem Aufwand belastet werden, so werden dadurch verdeckte

Sofortabschreibungen vorgenommen, weil wertvermehrende Aufwendungen

richtigerweise aktiviert und dann abgeschrieben werden müssten. Werden

derartige (Sofort-)Abschreibungen nicht entdeckt und in der Steuerbilanz

aufgerechnet, werden sie bei der Veräusserung des Grundstücks im Rahmen der

wiedereingebrachten Abschreibungen ohnehin nachträglich besteuert, weshalb sie

bei der Grundstückgewinnsteuer gleichwohl angerechnet werden können

(Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, § 10 N. 153a).

5.2 Die

Pflichtigen konnten aber nach dem bereits Gesagten nicht nachweisen, dass ihre

Investitionen in die streitbetroffene Liegenschaft wertvermehrender Natur

waren. Da somit von reinem (aufgestauten) Unterhalt auszugehen ist, kann eine

doppelte Nichtanrechnung der Investitionen von vornherein nicht stattfinden.

6.

Die Pflichtigen machen schliesslich Baukreditzinsen in der

Höhe von Fr. … als wertvermehrende Investitionen geltend. Sie halten

dafür, dass für den Umbau eine Erhöhung der auf der streitbetroffenen

Liegenschaft lastenden Hypothek im Umfang von Fr. … erforderlich gewesen

sei, und berechnen darauf einen hypothetischen Zinssatz. Während die Erhöhung

der Hypothek zumindest aus der Finanzbuchhaltung ersichtlich ist, fehlt für den

Nachweis von tatsächlich bezahlten Baukreditzinsen und den Umfang der

Fremdfinanzierung jeglicher Beleg. Wie bereits oben dargelegt (E. 3

hiervor), haben die Pflichtigen steuermindernde Aufwendungen nachzuweisen. Für

einen Nachweis kann dabei die von den Pflichtigen vorgenommene hypothetische

Berechnung aufgrund des Zinssatzes für variable Ersthypotheken nicht genügen.

Aufgrund des umfangreichen Immobilienbesitzes der L AG ist zudem nicht

auszuschliessen, dass deutlich günstigere Zinsbedingungen mit den

Hypothekargläubigern ausgehandelt werden konnten. Die geltend gemachten

Baukreditzinsen können daher mangels Nachweises nicht zum Abzug zugelassen

werden.

7.

Die Beschwerde ist daher

abzuweisen.

8.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten

den Pflichtigen unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (§ 213 und

§ 153 Abs. 4 in Verbindung mit § 151 Abs. 1 StG) und eine

Parteientschädigung ist nicht zuzusprechen (§ 213, § 153 Abs. 4

und § 152 StG in Verbindung mit § 17 Abs. 2 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 11'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 70.-- Zustellkosten,

Fr. 11'070.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung für

den gesamten Betrag auferlegt.

4. Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen.

6. Mitteilung

an:

a) die Parteien;

b) das Steuerrekursgericht;

c) das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts;

d) die Dienstabteilung Recht des kantonalen Steueramts;

e) die Eidgenössische Steuerverwaltung.