Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2025.00018

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

2. Abteilung

SB.2025.00018

Urteil

des

Einzelrichters

vom 27. Mai 2025

Mitwirkend: Verwaltungsrichter Andreas Frei, Gerichtsschreiberin

Lara von Arx.

In Sachen

A,

Beschwerdeführer,

gegen

H,

vertreten durch die Kommission für Grundsteuern,

Beschwerdegegnerin,

betreffend

Grundstückgewinnsteuer,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

A. A (nachfolgend der Pflichtige) veräusserte am 27. April

2022 die am C-Weg 01 in H gelegene Stockwerkeinheit 255/1000, Kat.-Nr. 02

(nachfolgend Liegenschaft H), zum Preis von Fr. ...

Am 10. Mai 2022 reichte die Firma D (bzw. die E GmbH)

namens des Pflichtigen die Grundstückgewinnsteuererklärung ein, in welcher sie

einen steuerbaren Gewinn von Fr. ... deklarierte. Da der Pflichtige am 2. August

2021 eine Liegenschaft an der F-Strasse 03 in G erwarb, machte er im

Zusammenhang mit der Veräusserung der Liegenschaft in H eine Ersatzbeschaffung

geltend. In der Folge wurde die Grundstückgewinnsteuer deklarationsgemäss

veranlagt, unter Aufschub der Steuer.

Hiergegen erhob der Pflichtige am 5. August 2022

Einsprache und beantragte, den steuerbaren Grundstückgewinn auf maximal Fr. …

festzusetzen, da diverse zusätzliche Kosten für die Festsetzung der

Grundstückgewinnsteuer mitzuberücksichtigen seien. Nach einer persönlichen

Besprechung verlangte der Pflichtige die Festsetzung des steuerbaren

Grundstückgewinns auf Fr. ...

B. Mit Entscheid vom 28. September 2023 hiess

die Beschwerdegegnerin die Einsprache unter Festsetzung eines Grundstückgewinns

von Fr. … teilweise gut, wobei die Steuer infolge der Ersatzbeschaffung

weiterhin aufgeschoben wurde.

Erwägungen

II.

Den hiergegen erhobenen Rekurs wies das

Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 28. Januar 2025 ab.

III.

Mit Beschwerde vom 1. März 2025 gelangte der

Pflichtige an das Verwaltungsgericht und beantragte, sinngemäss Anlagekosten

für ein Gartenhaus in Höhe von mindestens Fr. … bei der Festsetzung der

Grundstückgewinnsteuer zu berücksichtigen und den vorinstanzlichen Entscheid in

diesem Umfang aufzuheben. Ferner sei eine einvernehmliche Lösung zu prüfen und

die vorinstanzliche Gerichtsgebühr herabzusetzen.

Während die Vorinstanz auf Vernehmlassung verzichtete,

liess sich die Beschwerdegegnerin mit Eingabe vom 27. März 2025 zur Sache

vernehmen.

Der Einzelrichter erwägt:

1.

1.1

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht

in Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit

§ 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle

Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens,

und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen

Sachverhalts geltend gemacht werden.

1.2

Das Verwaltungsgericht hat sich indessen

auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob

die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt

haben. Dem Gericht ist es jedoch verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in

Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu

überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu

setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich

auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d. h. auf Ermessensüberschreitung und auf

Ermessensmissbrauch (vgl. VGr, 3. Juli 2024, SB.2023.00115, E.1.2; VGr,

15.

März 2023, SB.2022.00072, E. 1.2; RB 1999 Nr. 147).

1.3

Für das

Verwaltungsgericht ist sodann die gleiche Aktenlage massgebend wie für das

Steuerrekursgericht. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spätestens im

Verfahren vor dem Steuerrekursgericht behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen

worden sind, dürfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren grundsätzlich nicht

nachgebracht werden. Neue Beweise dürfen insoweit vorgelegt werden, als sie den

bereits behaupteten Sachverhalt untermauern. Vom Novenverbot ausgenommen sind

zudem echte Noven, namentlich neue tatsächliche Behauptungen und Beweismittel,

die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund (§ 155 bzw. § 160 StG)

beruhen oder der Stützung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die

ihrer Natur nach neuer tatsächlicher Vorbringen oder Beweismittel bedürfen (BGE 131 II 548; VGr, 21. August 2024, SB.2023.00064, E. 1.3; VGr,

3.

Juli 2019, SB.2019.00015, E. 1.2).

1.4

Zum Antrag

des Pflichtigen hinsichtlich der Prüfung einer einvernehmlichen Lösung durch

das Verwaltungsgericht ist festzuhalten, dass die Durchführung einer

Vergleichsverhandlung in Steuersachen vor dem Verwaltungsgericht weder üblich

ist noch vorliegend geboten erscheint, da die Beschwerdegegnerin gemäss ihrer

Stellungnahme vom 27. März 2025 nicht an einer solchen interessiert ist.

Ferner ist das Verwaltungsgericht gehalten, eine gesetzmässige und

rechtsgleiche Besteuerung aller Steuerpflichtigen sicherzustellen, was

Vergleichsverhandlungen in Steuerangelegenheiten grundsätzlich ebenfalls

ausschliesst.

1.5

Im Rahmen

der formellen Anforderungen muss die Beschwerdeschrift einen Antrag und eine

Begründung enthalten und sich substanziiert mit den vorinstanzlichen Erwägungen

auseinandersetzen (§ 147 Abs. 4 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG). Die pauschal gehaltenen Vorbringen des Pflichtigen, gemäss

welchen er insgesamt grosse Zweifel an der Rechtmässigkeit des Verfahrens habe,

erweisen sich als zu wenig substanziiert, als dass darauf eingetreten werden

könnte, zumal vorliegend keine Verfahrensfehler ersichtlich sind.

2.

2.1

Die

Grundstückgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen

erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen an solchen

ergeben. Grundstückgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um

welchen der Erlös die Anlagekosten, d. h. den Erwerbspreis (§ 220 StG) und die Aufwendungen

(§ 221 StG), übersteigt. Die Aufzählung der anrechenbaren Aufwendungen

in § 221 Abs. 1 StG ist an sich abschliessend (BGr, 20. September

2019, 2C_152/2019, E. 4.2.3; BGr, 4. April 2010, 2C_689/2010, E. 2.1;

Felix Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A.,

Zürich 2021, § 221 StG N. 3).

2.2

Anrechenbare

Aufwendungen nach § 221 StG mindern die Grundstückgewinnsteuer. Daher

ist der steuerpflichtige Veräusserer beweisbelastet und hat kraft seiner

Mitwirkungspflicht die zugrunde liegenden Tatsachen hinsichtlich Bestand und

Umfang nachzuweisen. Den Nachweis hat er durch substanziierte Sachdarstellung

anzutreten. Als substanziiert gilt eine Sachdarstellung, die hinsichtlich Art,

Motiv und Rechtsgrund alle Tatsachenbehauptungen enthält, die – ohne weitere

Untersuchung, aber unter Vorbehalt der Beweiserhebung – die rechtliche

Würdigung der geltend gemachten Steuerminderung erlaubt (Richner et al.,

Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021, § 221

N 16). Ist die Substanziierung oder das Beweismittelangebot ungenügend, so

hat die Rechtsmittelbehörde nicht von Amtes wegen eine Untersuchung zu führen,

um sich die fehlenden Grundlagen zu beschaffen. Auch kann eine unvollständige

Sachdarstellung nicht im Beweisverfahren nachgeholt werden. Kommt die

steuerpflichtige Person diesen Anforderungen nicht nach, so haben die

Aufwendungen unberücksichtigt zu bleiben (Richner et al., § 221

N 18).

3.

3.1

Umstritten

ist zunächst die Anrechenbarkeit von Kosten für den Bau eines Gartenhauses als

Aufwendungen im Sinn von § 221 StG.

3.2

Die Vorinstanz

erwog hierzu, ein Sonderrecht des Pflichtigen am streitbetroffenen Gartenhaus

sei nicht aktenkundig und es sei fraglich, ob ein solches vor dem Hintergrund

von Art. 712b des Zivilgesetzbuches (ZGB) überhaupt hätte vereinbart

werden können. Auch ein ausschliessliches Nutzungsrecht am Gartenhaus habe der

Pflichtige nicht nachgewiesen, weshalb grundsätzlich davon auszugehen sei, dass

die Errichtung des Gartenhauses den gemeinschaftlichen Teil der Liegenschaft

betroffen habe. Unklar bleibe weiter die Finanzierung des Gartenhauses. Die

eingereichten Rechnungen reichten jedenfalls nicht aus, um eine alleinige

Tragung der ausgewiesenen Kosten durch den Pflichtigen zu belegen. Hinzu komme,

dass die Kosten für das Gartenhausfundament in Höhe von Fr. …

beispielsweise im Rahmen der ordentlichen Steuererklärung als Abzug erfasst

worden seien, weshalb diese im vorliegenden Verfahren nicht mehr als

Anlagekosten berücksichtigt werden könnten.

3.3

Hiergegen

wendet der Pflichtige ein, die Schaffung eines Mehrwerts für die Liegenschaft

durch den Bau des Gartenhauses sei unbestritten. Dieser Mehrwert hätte

konsequenterweise mindestens im Umfang seiner Stockwerkeigentumsquote von

255/1000 angerechnet werden müssen. Allerdings entspreche es vorliegend dem

Normalfall, dass nur ein einziger Miteigentümer über die betreffende Wohnung

Zugang zum Gartenhaus habe. Er habe das fragliche Dokument, welches ein

entsprechendes Sonderrecht nachweise, zwischenzeitlich besorgen können. Was die

Höhe des geschaffenen Mehrwerts anbelange, so habe die Steuerbehörde einen Wert

von Fr. … berechnet. Nach Abzug der Gartenunterhaltsarbeiten im Umfang von

Fr. … seien somit noch mindestens Fr. … bei der Festsetzung der

Grundstückgewinnsteuer zu berücksichtigen. Hinsichtlich der Finanzierung des Gartenhauses

könne von ihm nicht verlangt werden, von den übrigen Stockwerkeigentümern eine

"Nichtbezahl-Bestätigung" beizubringen.

3.4

Der

Pflichtige reicht dem Verwaltungsgericht neu eine Kopie eines Auszugs des Grundbuchamts

der Gemeinde B vom 17. Dezember 1992 ein. Diesem zufolge besteht am

Standort des Gartenhauses seiner ehemaligen Liegenschaft effektiv ein

ausschliessliches Nutzungsrecht für die dazugehörige Stockwerkeinheit. Da der eingereichte

Grundbuchauszug einzig den bisher vertretenen Standpunkt des Pflichtigen im

Verfahren untermauert, handelt es sich nicht um ein unzulässiges Novum, welches

aus den Akten zu weisen wäre (vgl. E. 1.3). Folglich erbrachte der

Pflichtige vor dem Verwaltungsgericht den Nachweis über ein ausschliessliches

Nutzungsrecht am streitbetroffenen Gartenhaus. Infolgedessen kann auch davon

ausgegangen werden, dass er die für das Gartenhaus angefallenen Kosten allein

getragen hat, ist doch nicht ersichtlich, weshalb die übrigen

Stockwerkeigentümer trotz seines ausschliesslichen Nutzungsrechts einen Teil

der Kosten übernommen haben sollten. Allerdings bestehen hinsichtlich der Höhe

der Kosten nach wie vor Unklarheiten. So bezifferte der Pflichtige die für das Gartenhaus

getätigten Investitionen mit ca. Fr. ... Die aktenkundigen Rechnungen

belegen diesen Gesamtbetrag jedoch nicht. Der Beleg der Kosten sowie

entsprechende Zahlungsnachweise wären indes dem Pflichtigen oblegen, da es sich

hierbei um steuermindernde Tatsachen handelt (vgl. E. 2.2). Ein solcher

Nachweis wäre dem Pflichtigen etwa mittels Zahlungsbelegen in Form von

Bankauszügen ohne Weiteres möglich gewesen. Hinzu kommt, dass der Pflichtige

vorliegend weder bestreitet noch widerlegt, zumindest einen Teil der für das

Gartenhaus angefallenen Kosten bereits im Rahmen der ordentlichen

Steuererklärung als Unterhaltskosten in Abzug gebracht zu haben, weswegen die

Kosten bei der Festsetzung der Grundstückgewinnsteuer nicht erneut

steuermindernd berücksichtigt werden können. Diesbezüglich nicht bekannt sind

jedoch wiederum sowohl der Totalbetrag der Kosten des Gartenhauses wie auch die

Höhe von allfällig seitens des Pflichtigen bereits in Abzug gebrachten

Unterhaltskosten. Die Beschwerde erweist sich diesbezüglich als unzureichend

substanziiert, weshalb sie in diesem Punkt abzuweisen ist.

4.

4.1

Zu

überprüfen bleibt die durch den Pflichtigen beanstandete vorinstanzliche

Gerichtsgebühr.

4.2

Gemäss § 2

der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 3. Juli 2018 (GebV VGr)

bemisst sich die Gerichtsgebühr nach dem Zeitaufwand des Gerichts, der

Schwierigkeit des Falls und dem Streitwert oder dem tatsächlichen

Streitinteresse. Bei Verfahren mit bestimmbarem Streitwert richtet sich die

Gerichtsgebühr nach dem Streitwert, wobei das Gesetz einen Regelwert für die

Gebühr vorsieht (vgl. § 3 Abs. 1 GebV VGr).

4.3

Der

Pflichtige erachtet die durch die Vorinstanz erhobene Gerichtsgebühr in Höhe

von Fr. ... mit Blick auf den Streitwert als zu hoch. Indessen verkennt

er, dass im vorinstanzlichen Verfahren gesamthaft nebst den Anlagekosten für

das Gartenhaus in Höhe von Fr. … weiter die Mäklerprovision im Umfang von

0,5 % des Verkaufspreises der Liegenschaft wie auch die Kosten für einen

Kehrichtcontainerstandplatz streitig waren. Demgegenüber sind vor dem

Verwaltungsgericht einzig noch Anlagekosten für das Gartenhaus in Höhe von Fr. …

umstritten, für welche (allein schon) die Minimalgebühr von Fr. 500.- als

Gerichtsgebühr festzusetzen ist. Mit Blick auf den Streitwert, den Umfang des Streitgegenstandes

sowie das der Vorinstanz diesbezüglich in eingeschränktem Rahmen zukommende

Ermessen ist die vorinstanzliche Gerichtsgebühr nicht zu beanstanden.

Die Beschwerde ist folglich vollumfänglich abzuweisen.

5.

5.1

Unter

Verweis auf die vorstehenden Erwägungen ist die Gerichtsgebühr für das

verwaltungsgerichtliche Verfahren auf Fr. 500.- festzusetzen.

5.2

Beim

dargelegten Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten dem Pflichtigen

aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG) und es steht ihm keine

Umtriebsentschädigung zu, zumal er eine solche auch nicht beantragt hat

(§ 17 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG).

Demgemäss erkennt der Einzelrichter:

1.

Die

Beschwerde SB.2025.00018 betreffend Grundstückgewinnsteuer wird abgewiesen,

soweit darauf eingetreten wird.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 70.-- Zustellkosten,

Fr. 570.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Eine

Umtriebsentschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Steuerrekursgericht;

c) das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen

Steueramts;

d) die Dienstabteilung Recht des kantonalen

Steueramts.