Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2025.00019

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

2. Abteilung

SB.2025.00019

SB.2025.00020

Urteil

des Einzelrichters

vom 16. Juni 2025

Mitwirkend: Verwaltungsrichter Andreas Frei,

Gerichtsschreiber Luka Markić.

In Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch Dr. iur. C und/oder RA D,

Beschwerdeführende,

gegen

Kanton

Zürich,

vertreten durch das kantonale Steueramt,

Rechtsdienst,

Beschwerdegegner,

betreffend Staats-

und Gemeindesteuern 2022 sowie

direkte

Bundessteuer 2022,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

A und B (nachfolgend: die Pflichtigen) erwarben mit

Kaufvertrag vom 4. Dezember 2020 ein Einfamilienhaus an der E-Strasse 01

in F für Fr. … (nachfolgend: Liegenschaft). Nach erfolgter

Eigentumsübertragung am 19. März 2022 deklarierten sie in der

Steuererklärung 2022 für diese Liegenschaft einen Verkehrswert von Fr. …

und einen Eigenmietwert von Fr. 0.-.

Mit Veranlagungsverfügung bzw. Einschätzungsentscheid vom

24. Januar 2024 wurden die Pflichtigen mit einem steuerbaren Einkommen von

Fr. … (direkte Bundessteuer 2022) sowie mit einem steuerbaren Einkommen

von Fr. … und einem steuerbaren Vermögen von Fr. … (Staats- und

Gemeindesteuern 2022) veranlagt bzw. eingeschätzt. Für die Liegenschaft wurde

ein Eigenmietwert für neun Monate von Fr. … festgesetzt, wovon pauschale

Unterhalts- und Verwaltungskosten von Fr. … in Abzug gebracht wurden. Der

Verkehrswert wurde deklarationsgemäss übernommen.

Hiergegen erhoben die Pflichtigen am 31. Januar 2024

Einsprachen und beantragten sinngemäss, den Eigenmietwert der Liegenschaft auf

Fr. 0.- festzusetzen. Im Wesentlichen machten die Pflichtigen geltend, die

Liegenschaft sei unbewohnt und nicht vermietet. Zudem sei beabsichtigt, die

Liegenschaft in den nächsten Jahren zu renovieren, da diese im jetzigen Zustand

nicht bewohnbar sei. So sei unter anderem die Heizung defekt und das Wasser

abgestellt.

Mit Einspracheentscheid vom 19. März 2024 wies das

kantonale Steueramt die Einsprachen der Pflichtigen ab.

Erwägungen

II.

Gegen den Einspracheentscheid erhoben die Pflichtigen

Rekurs bzw. erstinstanzliche Beschwerde beim Steuerrekursgericht: Sie

beantragten im Wesentlichen, den Eigenmietwert für die Liegenschaft auf

Fr. 0.- festzusetzen. In ihrer Begründung hielten sie daran fest, dass die

Liegenschaft aufgrund der defekten Heizung in objektiver Hinsicht nicht nutzbar

sei. In der Beilage reichten sie zudem ein Heizungsprotokoll vom 8. April

2024.

ein, gemäss welchem die Heizung nicht mehr reparierbar sei. Eventualiter

beantragten sie die Rückweisung der Sache an das kantonale Steueramt zwecks

Ermittlung eines reduzierten Eigenmietwerts.

Mit Entscheid vom 23. Januar 2025 wies der

Einzelrichter des Steuerrekursgerichts die Rechtsmittel der Pflichtigen ab.

Zusammengefasst hielt der Einzelrichter des Steuerrekursgerichts fest, dass die

Pflichtigen nicht hätten belegen können, dass die Heizung bereits im relevanten

Steuerjahr 2022 defekt gewesen sei. Zudem sei die Liegenschaft weder stark

vernachlässigt noch unbewohnbar. Die Pflichtigen hätten sich die benutzbare

Liegenschaft jederzeit zur Umsetzung ihrer baulichen Vorstellungen verfügbar

gehalten, weshalb der volle Eigenmietwert zu besteuern sei. Mit der Abweisung

der Rechtsmittel bestätigte der Einzelrichter des Steuerrekursgerichts die

Einschätzung bzw. Veranlagung des kantonalen Steueramts. Auf den eventualiter

gestellten Antrag, die Sache zwecks Ermittlung eines reduzierten Eigenmietwerts

an das kantonale Steueramt zurückzuweisen, ging der Einzelrichter des Steuerrekursgerichts

nicht ein.

III.

Mit Beschwerden vom 3. März 2025 beantragten die

Pflichtigen dem Verwaltungsgericht, der Entscheid des Steuerrekursgerichts vom

23.

Januar 2025 sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen aufzuheben. In

der Hauptsache beantragten sie, für die Staats- und Gemeindesteuern 2022 mit

einem steuerbaren Einkommen von Fr. … eingeschätzt und für die direkte

Bundessteuer 2022 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. … veranlagt zu

werden. Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz bzw. subeventualiter an

das kantonale Steueramt zurückzuweisen. Die Pflichtigen halten in der

Hauptsache daran fest, dass der Eigenmietwert für die Liegenschaft auf

Fr. 0.- festzusetzen sei. In Bezug auf den Eventualantrag bringen die

Pflichtigen vor, dass sich die Vorinstanz mit der gerügten Höhe des Eigenmietwerts

nicht auseinandergesetzt habe.

Das kantonale Steueramt beantragte am 12. März 2025

die Abweisung der Beschwerden. Mit Eingabe vom 20. März 2025 beantragte

das Steuerrekursgericht eine Rückweisung des Verfahrens im Fall einer

teilweisen Gutheissung der Beschwerde zur Prüfung der Höhe des Eigenmietwerts.

Das Steuerrekursgericht hielt fest, dass das Vorbringen der Pflichtigen

zutreffe, wonach sich der Entscheid des Steuerrekursgerichts vom

23.

Januar 2025 nicht zur Höhe des Eigenmietwerts bzw. der Berechnung des Eigenmietwerts

äussere. Im Falle einer Abweisung der Beschwerde im Hauptpunkt, womit ein

Eigenmietwert grundsätzlich zu besteuern wäre, werde eine Rückweisung an das

Steuerrekursgericht zur Prüfung der Höhe des Eigenmietwerts beantragt. Sollte

das Verwaltungsgericht hingegen zum Entscheid gelangen, ein Eigenmietwert sei nicht

zu besteuern, so würde eine Prüfung der Höhe des Eigenmietwerts hinfällig

werden und somit auch eine Rückweisung an das Steuerrekursgericht. Diesfalls

hätte die fehlende Auseinandersetzung des Steuerrekursgerichts mit der Höhe des

Eigenmietwerts keinen Nachteil der Pflichtigen zur Folge.

Die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) und die

Gemeinde F liessen sich nicht vernehmen.

Der Einzelrichter

erwägt:

1.

1.1

Die Beschwerdeverfahren SB.2025.00019 (Staats- und

Gemeindesteuern 2022) und SB.2025.00020 (direkte Bundessteuer 2022) betreffen

dieselben Pflichtigen, dieselbe Steuerperiode, denselben Sachverhalt und eine

analoge Rechtslage, weshalb sie mit Präsidialverfügung vom 4. März 2025 zu

Recht vereinigt wurden.

1.2

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht

können gemäss § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997

(StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch

des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen

Sachverhalts geltend gemacht werden.

1.3

In Bundessteuersachen ist die Kognition des Verwaltungsgerichts

identisch: Soll die erstinstanzliche Beschwerde die allseitige, hinsichtlich

Rechts- und Ermessenskontrolle unbeschränkte gerichtliche Überprüfung der

Einspracheentscheide der Veranlagungsbehörde auf alle Mängel des Entscheids und

des vorangegangenen Verfahrens hin ermöglichen (Art. 140 Abs. 3 des Bundesgesetzes

vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer [DBG]), muss sich die

Aufgabe der zweitinstanzlichen Beschwerde, die die Überprüfung der Entscheidung

eines Gerichts und nicht diejenige einer Verwaltungsbehörde zum Gegenstand hat,

sinnvollerweise auf die Rechtskontrolle beschränken (BGE 131 II 548

E. 2.5; RB 1999 Nr. 147).

2.

2.1

Zu den steuerbaren Einkünften gehören nach

Art. 21 Abs. 1 lit. b DBG und dem gleichlautenden § 21 Abs. 1 lit. b StG u. a. der Mietwert von

Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von

Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur

Verfügung stehen. Eigennutzung liegt vor, wenn der Eigentümer ein Grundstück

selbst bewohnt oder zu anderen Zwecken selbst gebraucht (Felix Richner et al.,

Handkommentar zum DBG, 4. A., Zürich 2023,

Art. 21 N. 66 ff.; Felix Richner et al., Kommentar zum

Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021, § 21 N. 57 ff.).

Hält sich der Eigentümer die Liegenschaft zum jederzeitigen Eigengebrauch zur

Verfügung, nutzt sie aber nur selten oder nie, ist dies der Eigennutzung

gleichzustellen (Richner et al., Handkommentar zum DBG, Art. 21

N. 77; Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, § 21

N. 64). Ein steuerrechtlich massgeblicher Eigengebrauch ist somit ebenfalls

anzunehmen, wenn ein Eigentümer die Liegenschaft zwar nicht tatsächlich

bewohnt, sich aber das Recht hierzu vorbehält, ohne es auszuüben; auch in einem

solchen Fall hat er die Liegenschaft inne, weil er sie jederzeit beziehen kann

(BGr, 5. März 2024, 9C_745/2023, E. 2.3). Dass der Eigentümer seine

Nutzungsmöglichkeit nicht dauernd ausschöpft, spielt keine Rolle. Entscheidend

ist der Wille des Eigentümers, sich die freie Verfügbarkeit der Liegenschaft

vorzubehalten (Alberto Lissi/Natalie Dini, in: Martin Zweifel/Michael Beusch

[Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die

direkte Bundessteuer, 4. A., Basel 2022, Art. 21 N. 37).

Eine differenzierte

Würdigung ist dann notwendig, wenn die Nutzungsmöglichkeit aufgrund von

objektiven äusseren Umständen eingeschränkt ist (BGr, 28. April 2016,

2C_1039/2015 und 2C_1040/2015, E. 3.6; Alberto Lissi/Natalie Dini,

Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Art. 21 DBG N. 39). Nicht

zur Verfügung stehend im Sinn des Gesetzes ist eine Liegenschaft, wenn sie

nicht bewohnbar ist (bspw. in Folge fehlender Beheizung in der Winterzeit oder

infolge eines vollständigen Umbaus) oder aber nachweislich verkauft oder

vermietet werden soll, ohne dass ein Käufer oder Mieter – trotz ernsthafter

Bemühungen – bereits gefunden worden wäre (BGr, 5. März 2024, 9C_745/2023,

E. 2.3; BGr, 20. September 2022, 2C_940/2021, E. 3.2; BGr, 28. April

2016, 2C_1039/2015 und 2C_1040/2015, E. 3.3). Genauso verhält es sich,

wenn sich der Eigentümer bei einer bewohnbaren Liegenschaft sämtliche Optionen

(Sanierung, Umbau oder Neubau) offenhalten möchte, ohne auf ein etwaiges

Mietverhältnis Rücksicht nehmen zu müssen. Diesfalls ist nicht von einem

äusseren Umstand auszugehen, welcher die Nutzung der leerstehenden Liegenschaft

verhindert (BGr, 28. April 2016, 2C_1039/2015 und 2C_1040/2015,

E. 3.6).

2.2

In Bezug auf die Beweislast im Steuerrecht gilt, dass

die Steuerbehörde die Beweislast für steuerbegründende und -erhöhende Tatsachen

und die steuerpflichtige Person die Beweislast für steueraufhebende oder

-mindernde Tatsachen trägt; diese hat steuermindernde Tatsachen nicht nur zu

behaupteten, sondern auch zu belegen (BGE 140 II 248 E. 3.5 mit

Hinweis). Kann die für steuermindernde bzw. -aufhebende Tatsachen beweisbelastete

steuerpflichtige Person den von ihr behaupteten Sachverhalt nicht nachweisen,

wird im Allgemeinen zu ihren Ungunsten angenommen, die behaupteten Tatsachen

hätten sich nicht verwirklicht, und folglich wird der steuermindernde Umstand

nicht berücksichtigt (VGr, 10. September 2020, SB.2020.00046,

E. 3.4.3; Richner et al., Kommentar zum DBG, Art. 130 N. 42;

Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, § 139 N. 61).

3.

3.1

Die Pflichtigen rügen vor Verwaltungsgericht eine

Rechtsverletzung aufgrund falscher Anwendung der Art. 21 Abs. 1

lit. b und Abs. 2 DBG sowie § 21 Abs. 1 lit. b und

Abs. 2 StG. Der Eigenmietwert für die Liegenschaft sei bei

richtiger Rechtsanwendung auf Fr. 0.- festzusetzen.

3.1.1

Die Pflichtigen bringen vor, das blosse Zuwarten mit

einer Sanierung oder einem Neubau könne nicht zu einer Eigenmietwertbesteuerung

unmittelbar nach Eigentumsübertragung führen. Diesbezüglich weisen sie darauf

hin, dass kein Eigengebrauch im Sinn des Konzepts der Eigenmietwertbesteuerung

vorliege, wenn die Nutzung aus äusseren Gründen unterbleibe, sei es, weil sich

kein Mieter finde, die Liegenschaft zum Verkauf bestimmt oder weil sie nur

teilweise nutzbar sei. Gemäss Vorbringen der Pflichtigen sei einzig die Frage

entscheidrelevant, ob die Liegenschaft objektiv nutzbar sei. Diesbezüglich

wenden die Pflichtigen ein, dass objektive, äussere Umstände vorlägen, die eine

uneingeschränkte Nutzung der Liegenschaft ausschliessen würden, was die

Besteuerung des Eigenmietwerts entfallen lasse.

Wie schon im

vorinstanzlichen Verfahren bringen die Pflichtigen vor, dass die Heizanlage in

der Liegenschaft bereits in der Steuerperiode 2022 defekt gewesen sei. Die

Pflichtigen wollen den geltend gemachten Defekt der Heizung mit einem Schreiben

vom 8. April 2024 über die Heizungskontrolle vom 4. April 2024 durch

einen Sanitär- und Wärmetechniker belegen. Gemäss diesem sei die Brennkammer

des Ölheizofens rostig und habe eine feuchte Stelle. Der Brenner sei defekt und

die Steuerung reagiere auf die Einstellwerte nicht mehr. Der Heizdruck sei

abgefallen und die Expansion solle ersetzt werden. Die Anlage sei nicht mehr

reparierbar und müsse ersetzt werden. Da die Heizungsanlage in der

streitgegenständlichen Liegenschaft erstmals im Jahr 1991 in Betrieb genommen

worden sei, müsse aufgrund der behaupteten durchschnittlichen Lebensdauer einer

Ölheizung von 15–20 Jahren im Zweifelsfall davon ausgegangen werden, dass sie

im Jahr 2022 nicht mehr funktionsfähig gewesen sei. Zwar liesse sich aus dem

Schreiben vom 8. April 2024 nicht auf ein exaktes Datum schliessen, ab

welchem die Heizung defekt gewesen sei. Gleichwohl könne dies als Indiz

gewertet werden, dass die Heizung schon weit vor dem 4. April 2024 –

konkret schon in der Steuerperiode 2022 – nicht mehr funktionstüchtig gewesen

sei. Die Heizung sei weder vor dem Verkauf bzw. der Eigentumsübertragung noch

danach unterhalten worden.

Darüber hinaus liege eine

fehlende Bewohnbarkeit der Liegenschaft vor. Um die fehlende Bewohnbarkeit zu

belegen, verweisen die Pflichtigen auf die von ihnen bereits vor den

Vorinstanzen vorgebrachte Fotodokumentation betreffend den Innenausbau der

Liegenschaft. Zudem bringen sie vor, der Voreigentümer sei ein starker Raucher

Dispositiv

gewesen. Aus diesen Gründen stellen sich die Pflichtigen auf den Standpunkt,

die Liegenschaft sei im Jahr 2022 nicht nutz- bzw. vermietbar gewesen. Es sei

schon damals aufgrund des vernachlässigten Unterhalts und der geruchlichen

Altlasten eine Grundrenovation notwendig gewesen. Unter diesen Gesichtspunkten

sei die streitbetroffene Liegenschaft im Jahr 2022 – selbst wenn die

Heizung als funktionstüchtig erachtet werde – als nicht nutzbar zu

betrachten.

3.1.2 In Bezug auf die gerügte Rechtsverletzung von

Art. 21 Abs. 1 lit. b und Abs. 2 DBG sowie § 21

Abs. 1 lit. b und Abs. 2 StG können die Pflichtigen nicht gehört

werden. Wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat, bewohnten zwar die

Pflichtigen die streitgegenständliche Liegenschaft nicht, doch sie hielten sich

diese zum jederzeitigen Eigengebrauch zur Verfügung, was der Eigennutzung

gleichzustellen ist. Die Vorbringen der Pflichtigen, wonach die Heizung (und

damit verbunden die Warmwasseraufbereitung) in der Steuerperiode 2022 defekt

und die Liegenschaft aufgrund starker Vernachlässigung unbewohnbar gewesen

wäre, überzeugen aus folgenden Gründen nicht:

Wie die Vorinstanz richtig

ausgeführt hat, steht es grundsätzlich ausser Frage, dass eine gänzlich defekte

Heizung einen objektiven äusseren Umstand darstellt, der einer Nutzung

entgegenstehen kann. Weist die Heizungsanlage (und damit verbunden die

Warmwasseraufbereitung) aber nur gewisse Mängel auf, kann dies gemäss

Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht zum Ergebnis führen, dass eine

objektive Unbewohnbarkeit der Liegenschaft vorliegt (vgl. BGr, 5. März

2024, 9C_745/2023, E. 2.4.2). Dessen ungeachtet, vermögen es die

Pflichtigen ohnehin nicht, zu beweisen, dass die Heizungsanlage bereits in der

Steuerperiode 2022 defekt war. Wie die Vorinstanz zutreffend festhält, ist der

Defekt der Heizungsanlage erst ab dem 4. April 2024 nachgewiesen. In den

Akten findet sich kein Beweis, ob die Heizungsanlage bereits in der

streitbetroffenen Steuerperiode defekt war. Auch die Behauptung der Pflichtigen,

wonach die im Jahr 1991 in Betrieb genommene Heizungsanlage bereits aufgrund

der durchschnittlichen Lebensdauer einer Ölheizung (15–20 Jahre) im Jahr 2022

als funktionsunfähig betrachtet werden müsse, ist weder belegt noch

stichhaltig. Es steht nämlich ausser Zweifel, dass die Liegenschaft bis und mit

2020 bewohnt war und der Umzug des Voreigentümers im Verlauf des Jahres 2021

erfolgte. Bis dahin dürfte die Heizung noch funktionstüchtig gewesen sein.

Genauso unbelegt bleibt die Behauptung der Pflichtigen, wonach die Heizung

weder vor dem Verkauf bzw. der Eigentumsübertrag noch danach unterhalten worden

sei.

Auch in Bezug auf die

Vorbringen, wonach die Liegenschaft stark vernachlässigt und unbewohnbar sei,

wodurch eine Nutzung unmöglich erscheine, kann den Pflichtigen nicht gefolgt

werden. Wie die Vorinstanz bereits zutreffend festgehalten hat, ist aus der eingereichten

Fotodokumentation weder eine starke Vernachlässigung noch eine Unbewohnbarkeit

der Liegenschaft ersichtlich. So sind im Eingangsbereich, bei den

Einbauschränken, bei der Terrassentür, in der Küche, im Zimmer mit dem Podium

und im Badezimmer keine grösseren Beschädigungen oder Defekte ersichtlich, die

auf eine Unbewohnbarkeit schliessen lassen. Einzig in einem Zimmer ist

zumindest ein Renovationsbedarf ersichtlich, der jedoch kein Ausmass aufweist,

dass von einer eigentlichen Unbewohnbarkeit auszugehen wäre. Auch die

behaupteten geruchlichen Altlasten vermögen keine Unbewohnbarkeit der

Liegenschaft zu beweisen.

Demnach konnten die

Pflichtigen für die streitbetroffene Steuerperiode 2022 weder einen

Heizungsdefekt noch die Unbewohnbarkeit der Liegenschaft beweisen. Der

Vorinstanz ist deshalb beizupflichten, wenn sie davon ausgegangen ist, dass die

Liegenschaft in der betreffenden Periode benutzbar gewesen sei.

3.2 Die Liegenschaft der Pflichtigen unterliegt der

Eigenmietwertbesteuerung, weil sie sich die Liegenschaft für eine Sanierung

oder einen Umbau verfügbar halten. Dies ist auch der Grund für die

Nichtbenutzung der Liegenschaft und nicht etwa der geltend gemachte Defekt der

Heizung (verbunden mit der Warmwasseraufbereitung) und die geltend gemachte

Unbewohnbarkeit. Dies ist in keiner Weise zu beanstanden. Es liegt in der

freien Entscheidungsbefugnis der Pflichtigen, über die Verwendung ihrer

Liegenschaft zu bestimmen. Dass die Pflichtigen die Liegenschaft mit ihrer

Nutzungsmöglichkeit nicht dauernd ausschöpfen, spielt, wie bereits dargelegt,

keine Rolle. Die Liegenschaft unterläge namentlich dann nicht der

Eigenmietwertbesteuerung, wenn sie tatsächlich vollständig umgebaut bzw.

saniert würde oder die Pflichtigen ernsthafte Vermietungsbemühungen belegen

könnten (siehe E. 2.1 hiervor). Für die Steuerperiode 2022 konnten

derartige Belege durch die Pflichtigen nicht beigebracht werden, weshalb die

Vorinstanz zu Recht davon ausging, dass die Liegenschaft der Pflichtigen

jederzeit zum Eigengebrauch zur Verfügung stand.

3.3

3.3.1 Unabhängig von der Frage der Nutzbarkeit der

streitbetroffenen Liegenschaft rügen die Pflichtigen schliesslich vor

Verwaltungsgericht erstmals auch die Verletzung des Grundsatzes der

Gleichbehandlung in Steuersachen (Art. 127 Abs. 2 der

Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999

[BV]; Art. 125 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Zürich vom

27. Februar 2005 [KV]). Die Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes

erblicken die Pflichtigen darin, dass die hier angefochtene Eigenmietwertbewertung

für die Steuerperiode 2022 nicht im Einklang mit der publizierten Praxis des kantonalen

Steueramts gemäss Praxishinweis vom 19. Juli 2012 betreffend

"Eigenmietwert - Beginn der Eigenmietwertbesteuerung bei zeitlicher

Differenz zwischen Handänderung und Bezug" (ZStB-Nr. 21.5) stehe.

3.3.2 Die Steuerverwaltung erlässt sogenannte

Praxishinweise zwecks einheitlicher und rechtsgleicher Gesetzesanwendung (BGE 146 II 359 E. 5.3; BGE 141 II 199 E. 5.5). Diese vereinfachen und

rationalisieren die Verwaltungspraxis und erhöhen deren Kohärenz, Kontinuität,

Voraussehbarkeit und Kontrolle (Michael Beusch/Arthur Brunner, in: Kommentar

zum Schweizerischen Steuerrecht, Art. 102 DBG N. 9). Genau gleich

verhält es sich mit dem Praxishinweis, den die Beschwerdeführenden vorliegend

heranziehen. Dieser konkretisiert die gesetzlichen Bestimmungen zum

Eigenmietwert und bezweckt gerade die Gleichbehandlung aller Steuerpflichtigen

in Bezug auf die Eigenmietwertbesteuerung. Die Pflichtigen vermögen nicht

aufzuzeigen, inwiefern die Eigenmietwertbesteuerung nicht der publizierten

Praxis entspricht oder andere Steuerpflichtige anders behandelt würden.

Vielmehr konnte nach dem Gesagten dargelegt werden, dass der Beschwerdegegner

in Anwendung der entsprechenden gesetzlichen Grundlagen zu Recht den

Eigenmietwert für die streitbetroffene Liegenschaft besteuern durfte. Den

Pflichtigen kann daher nicht gefolgt werden, wenn sie darin eine Verletzung des

Gleichbehandlungsgrundsatzes sehen.

3.4 Zusammengefasst halten sich die Pflichtigen die

benutzbare Liegenschaft jederzeit zur Umsetzung ihrer baulichen Vorstellungen

verfügbar, weshalb ein Eigenmietwert zu besteuern ist. In diesem Punkt ist der

hier angefochtene Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 23. Januar 2025

zu stützen und die Beschwerde entsprechend abzuweisen.

4.

4.1 Die Pflichtigen rügen eine Verletzung des rechtlichen

Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV). Sie hätten bereits im vorinstanzlichen

Verfahren vorgebracht, dass der Eigenmietwertberechnung eine übersetzte

Marktmiete zugrunde liege. Auf das entsprechende Vorbringen sei die Vorinstanz

nicht eingegangen.

4.2 Gemäss Art. 29 Abs. 2 BV haben die Parteien

Anspruch auf rechtliches Gehör. Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt,

dass die Behörde die Vorbringen der vom Entscheid in ihrer Rechtsstellung

betroffenen Person auch tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung

berücksichtigt. Daraus folgt die Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu

begründen. Dabei ist nicht erforderlich, dass sie sich mit allen

Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen

ausdrücklich widerlegt. Der Begründungspflicht genügt bereits, wenn die Behörde

sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränkt. Die Begründung

muss so abgefasst sein, dass die betroffene Person sich über die Tragweite des Entscheids

Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz

weiterziehen kann. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen

genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich

ihr Entscheid stützt (BGE 143 III 65 E. 5.2; BGE 141 V 557

E. 3.2.1 [jeweils mit Hinweisen]; VGr, 25. September 2024,

SR.2024.00011 und SR.2024.00012, E. 1.4.2 mit Hinweisen).

Eine nicht besonders

schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs kann ausnahmsweise als geheilt

gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit erhält, sich vor einer

Beschwerdeinstanz zu äussern, die sowohl den Sachverhalt wie auch die

Rechtslage frei überprüfen kann. Unter dieser Voraussetzung ist darüber hinaus –

im Sinn einer Heilung des Mangels – selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung

des rechtlichen Gehörs von einer Rückweisung der Sache an die Vorinstanz

abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf

und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem (der Anhörung

gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen

Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (BGE 147 IV 340

E. 4.11.3; BGE 142 II 218 E. 2.8.1; BGE 137 I 195

E. 2.3.2; BGE 133 I 201 E. 2.2).

4.3 Bereits im vorinstanzlichen Verfahren haben die

Pflichtigen gerügt, dass der durch das kantonale Steueramt festgesetzte

Eigenmietwert zu hoch berechnet wäre und einer Reduktion bedürfe. Diesbezüglich

haben sie einen Eventualantrag gestellt, wonach die Angelegenheit zwecks

Ermittlung eines reduzierten Eigenmietwerts an das kantonale Steueramt

zurückzuweisen wäre. Auf dieses Vorbringen und diesen Antrag ist die Vorinstanz

im hier angefochtenen Entscheid nicht eingegangen. Aufgrund der auf die

Rechtskontrolle beschränkten Kognition kann die Gehörsverletzung im

verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht geheilt werden (E. 1.2 f.

hiervor). Folgerichtig ist die Sache zur Prüfung der Höhe des Eigenmietwerts an

die Vorinstanz zurückzuweisen.

4.4 Entsprechend ist die Beschwerde teilweise

gutzuheissen, der angefochtene Entscheid des Steuerrekursgerichts aufzuheben

und die Sache zur Überprüfung der Höhe des Eigenmietwerts an die Vorinstanz

zurückzuweisen.

5.

Nach § 151 Abs. 1

in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG sind die Gerichtskosten der

unterliegenden Partei aufzuerlegen. Ein Rückweisungsentscheid zu erneutem

Entscheid mit offenem Ausgang gilt grundsätzlich als Obsiegen der beschwerdeführenden

Partei (BGE 141 V 281 E. 11.1; BGr, 29. November 2023,

9C_490/2023, E. 6). Die Beschwerdeführenden sind vorliegend in

Bezug auf die Frage, ob ein Eigenmietwert geschuldet wird, unterlegen

(E. 3 hiervor); indes sind sie betreffend die Rückweisung an die

Vorinstanz zur Überprüfung der Höhe des Eigenmietwerts als obsiegend zu

betrachten (E. 4 hiervor). Es rechtfertigt sich daher, die Gerichtskosten

den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung

mit § 153 Abs. 4 StG). Weil die Pflichtigen nicht überwiegend

obsiegen, ist ihnen keine Parteientschädigung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG;

vgl. VGr, 25. September 2024, SB.2024.00046, E. 5).

6.

Letztinstanzliche kantonale Rückweisungsentscheide, die

der unteren Instanz einen Entscheidungsspielraum belassen, sind grundsätzlich

als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom

17. Juni 2005 (BGG) zu qualifizieren (BGE 134 II 124 E. 1.3).

Zwischenentscheide sind vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn sie einen

nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können (lit. a) oder wenn die

Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit

einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges

Beweisverfahren ersparen würde (lit. b). Verbleibt der unteren Instanz, an

welche die Sache zurückgewiesen wird, kein Entscheidungsspielraum mehr und

dient die Rückweisung nur noch der (rechnerischen) Umsetzung des oberinstanzlich

Angeordneten, werden Rückweisungsentscheide nach der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung als Endentscheide behandelt (BGE 134 II 124 E. 1.3).

Demgemäss erkennt der Einzelrichter:

1. Die

Beschwerde SB.2025.00019 betreffend Staats- und Gemeindesteuern 2022 wird

teilweise gutgeheissen und der Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 23. Januar

2025 aufgehoben. Die Sache wird zur Neubeurteilung und zum Neuentscheid im Sinn

der Erwägungen an das Steuerrekursgericht zurückgewiesen.

2. Die

Beschwerde SB.2025.00020 betreffend direkte Bundessteuer 2022 wird teilweise

gutgeheissen und der Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 23. Januar

2025 aufgehoben. Die Sache wird zur Neubeurteilung und zum Neuentscheid im Sinn

der Erwägungen an das Steuerrekursgericht zurückgewiesen.

3. Über die

Kosten- und Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens und des erstinstanzlichen

Beschwerdeverfahrens hat das Steuerrekursgericht im Neuentscheid zu befinden.

4. Die Gerichtsgebühr im

Verfahren SB.2025.00019 wird festgesetzt auf

Fr. 700.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 87.50 Zustellkosten,

Fr. 787.50 Total der Kosten.

5. Die Gerichtsgebühr im

Verfahren SB.2025.00020 wird festgesetzt auf

Fr. 500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 52.50 Zustellkosten,

Fr. 552.50 Total der Kosten.

6. Die

Gerichtskosten werden zur Hälfte, unter solidarischer Haftung, den Beschwerdeführenden

und zur Hälfte dem Beschwerdegegner auferlegt.

7. Parteientschädigungen

werden keine zugesprochen.

8. Gegen dieses

Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen.

9. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Steuerrekursgericht;

c) das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts;

d) das Steueramt der Gemeinde F;

e) die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV).