Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2025.00095

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

2. Abteilung

SB.2025.00095

Urteil

der

2. Kammer

vom 14. Januar 2026

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Silvia Hunziker (Vorsitz),

Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichter Moritz Seiler,

Gerichtsschreiberin Jsabelle Mayer.

In Sachen

A AG,

als Rechtsnachfolgerin der B AG,

diese vertreten

durch C AG,

Beschwerdeführerin,

gegen

Stadt D,

vertreten durch den

Finanzausschuss,

Beschwerdegegnerin,

betreffend Grundstückgewinnsteuer,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

A. Der Fonds E

(nachfolgend der Immobilienfonds) ist ein vertraglicher Anlagefonds (Art. 25

des Kollektivanlagengesetzes vom 23. Juni 2006 [KAG, SR 951.31]), der

seine Mittel in Immobilienwerten anlegt ("Immobilienfonds"; Art. 58

KAG). Seine Anlegerinnen und Anleger bestehen ausschliesslich aus in der

Schweiz domizilierten steuerbefreiten Einrichtungen der zweiten Säule und der

Säule 3a, steuerbefreiten schweizerischen Sozialversicherungs- und

Ausgleichskassen sowie Anlagefonds, deren Anlegerkreis sich wiederum ausschliesslich

aus steuerbefreiten Einrichtungen zusammensetzt. Die Fondsleitung besorgt die

in J domizilierte A AG (nachfolgend die Pflichtige), die als

Rechtsnachfolgerin an die Stelle der am 9. August 2022 im Handelsregister

gelöschten B AG getreten ist.

B. Am

26. August 2019 erwarb die B AG das Grundstück GB-Bl. 01, Kat.-Nr. 02,

an der F-Strasse 03 und 04 in der Stadt D, zum Preis von Fr. …

von der G AG mit Sitz in H. Am 2. November 2021 veräusserte die B AG

dasselbe Grundstück zum Preis von Fr. … an die I AG mit Sitz in H.

C. Mit

Veranlagungsentscheid vom 11. Mai 2022 setzte der Finanzausschuss der

Stadt D den Grundstückgewinn aus der letztgenannten Handänderung auf Fr. …

fest und erhob eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. ... Dabei rechnete er

die von der B AG in Rechnung gestellten Mäklerprovisionen von 1 % des

Erwerbspreises (Fr. …) und von 2 % des Verkaufspreises (Fr. …)

nicht bei den Anlagekosten an. Die Einsprache hiergegen wies der

Finanzausschuss der Stadt D mit Entscheid vom 5. Oktober 2022 ab.

Erwägungen

II.

Mit Rekurs vom 3. November 2022 gelangte die

Pflichtige an das Steuerrekursgericht. Dabei verlangte sie erneut die

Berücksichtigung von Mäklerprovisionen für Erwerb und Veräusserung in der Höhe

von insgesamt Fr. … bei der Bestimmung des Grundstückgewinns. Mit

Entscheid vom 3. Juni 2025 wies das Steuerrekursgericht den Rekurs ab. Die

Gerichtskosten auferlegte es der Pflichtigen. Parteientschädigungen sprach es

nicht zu.

III.

Mit Beschwerde vom 31. Juli 2025 gelangte die

Pflichtige an das Verwaltungsgericht und beantragte, der Rekursentscheid des

Steuerrekursgerichts vom 3. Juni 2025 sei aufzuheben und sie sei mit einem

steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. … zu veranlagen. Das

Steuerrekursgericht und die Stadt D verzichteten auf Vernehmlassung.

Die Kammer erwägt:

1.

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in

Grundsteuersachen können laut § 213 in Verbindung mit § 153

Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle

Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des

Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des

rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

2.

Der vorliegende Streit dreht sich um die Frage, ob die

Beträge von total Fr. …, welche die Rechtsvorgängerin der Pflichtigen dem

Immobilienfonds im Zusammenhang mit der Veräusserung der Liegenschaft in der

Stadt D belastete, übliche Mäklerprovisionen gemäss § 221 Abs. 1 lit. c StG darstellen und als Aufwendungen bei der Grundstückgewinnsteuer

anrechenbar sind.

2.1

Die

Vorinstanz lehnte die Anrechnung ab. Sie erwog zusammengefasst, dass nur

Drittpersonen als Mäkler in Betracht kämen, deren Provisionen bei der

Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden könnten. Eigenprovisionen seien nicht

anrechenbar. Vertragliche Anlagefonds würden zwar bei der Gewinnsteuer für

ihren direkten Grundbesitz den juristischen Personen gleichgestellt. Die

Materialien (Botschaft über die Steuerharmonisierung vom 25. Mai 1983

[nachfolgend: Botschaft Steuerharmonisierung], BBl 1983 III 63 ff.)

zeigten jedoch, dass diese Gleichstellung durch Probleme des interkantonalen

Steuerrechts motiviert gewesen sei. Die vertraglichen Anlagefonds würden

dadurch nicht zu Personen mit eigener Rechtspersönlichkeit. Wenn man dem

Anlagefonds eine gewisse Eigenständigkeit zugestehen wollte, wäre die

Fondsleitungsgesellschaft als Organ zu betrachten und die Anrechnung der

fraglichen Vergütungen als Mäklerprovisionen aus diesem Grund ebenfalls

ausgeschlossen. Die Vorinstanz verwies ausserdem auf ein bundesgerichtliches

Leiturteil, wo das Bundesgericht die Fondsleitungsgesellschaft als

(treuhänderische) Eigentümerin bezeichnete und die Erhebung einer

Handänderungssteuer anlässlich eines Fondsleitungswechsels unter

verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten schützte (vgl. BGE 148 II 121 [= Pra

111.

(2022) Nr. 88] E. 4.2, 4.3 sowie 5–8). Eine verfassungswidrige

interkantonale Doppelbesteuerung vermochte die Vorinstanz nicht zu erkennen. In

einem Obiter Dictum hielt die Vorinstanz schliesslich fest, dass im

Preissegment zwischen Fr. 10 und 20 Mio. eine Mäklerprovision ohnehin

maximal im Umfang von 1,5 % anrechenbar gewesen wäre.

2.2

Die

Pflichtige macht in ihrer Beschwerde zusammengefasst eine fehlerhafte Auslegung

von § 221 Abs. 1 lit. c StG sowie Verletzungen des

Steuerharmonisierungsrechts, des Vorsorgerechts und des verfassungsrechtlichen

Gleichbehandlungsgebots (Art. 8 Abs. 1 und Art. 127 Abs. 2

der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]) geltend. Ihr zufolge ist der

Immobilienfonds als Steuersubjekt zu betrachten. Das Harmonisierungsrecht

gebiete, dass eine grundstücksbezogene Ausgabe nicht ins Leere fallen dürfe und

deshalb bei der Grundstückgewinnsteuer müsse angerechnet werden können, wenn

sie bei den Gewinnsteuern nicht berücksichtigt werden könne. Sodann leitet die

Pflichtige aus Art. 80 Abs. 4 des Bundesgesetzes vom 25. Juni

1982.

über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG, SR 831.40)

ab, dass die streitbetroffenen Beträge zum Abzug zugelassen werden müssten,

damit die Mittel der beruflichen Vorsorge bzw. die erzielte Rendite in vollem

Umfang der Vorsorgetätigkeit zugeführt werde. Die Pflichtige ist überdies der

Meinung, dass § 221 Abs. 1 lit. c StG die Anrechenbarkeit nicht

auf Provisionen beschränke, die an unabhängige Drittpersonen bezahlt worden

seien. Eventualiter macht sie geltend, dass die Fondsleitung aufsichtsrechtlich

als Drittperson zu betrachten sei. Die Mäklerprovision habe sich entgegen der

Vorinstanz auch im üblichen Rahmen bewegt, zumal es sich um eine besonders

komplexe Transaktion gehandelt habe. In verfassungsrechtlicher Hinsicht weist

die Beschwerdeführerin auf die abweichende Behandlung von SICAVs und von

vergleichbaren Situationen im Konzern sowie auf die Bedeutung des Grundsatzes

der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit im

Grundstückgewinnsteuerrecht hin.

3.

3.1

Nach § 216 Abs. 1 StG wird die Grundstückgewinnsteuer erhoben von den Gewinnen, die

sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben.

Steuerpflichtig ist gemäss § 217 StG der Veräusserer. Der Grundstückgewinn

ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die

Anlagekosten übersteigt. Teil der Anlagekosten sind die Aufwendungen, wozu

unter anderem gemäss § 221 Abs. 1 lit. c StG die üblichen

Mäklerprovisionen und Insertionskosten für Erwerb und Veräusserung gehören.

Unter Mäklerprovision ist der Mäklerlohn im Sinn von Art. 413 des Obligationenrechts

vom 30. März 1911 (OR) zu verstehen. Die Anrechnung einer solchen

Provision setzt praxisgemäss den Abschluss eines Mäklervertrags gemäss Art. 412

OR mit einer Drittperson, eine in Erfüllung dieses Vertrags zum Grundstückskauf

bzw. -verkauf führende Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Mäklers und die

Zahlung oder Anerkennung des geschuldeten Mäklerlohns, beschränkt auf den

üblichen Umfang, voraus (VGr, 22. August 2012, SB.2012.00018, E. 2.1

mit Hinweisen).

3.2

Entgegen

den Ausführungen der Pflichtigen ist kantonalrechtlich nicht zu beanstanden,

dass die Vorinstanz die geltend gemachten Beträge nicht als übliche

Mäklerprovisionen anerkannte und die Anrechnung demgemäss verweigerte.

3.2.1

Wie die Vorinstanz ausführte, hatte das Verwaltungsgericht bereits in einem

Urteil aus dem Jahr 1987 erkannt, dass die Fondsleitungsgesellschaft im

Verhältnis zum Immobilienanlagefonds keine zur Geltendmachung einer

Mäklerprovision befugte Drittperson ist (VGr, 19. Mai 1987, SR 17/1987, E. 2b).

Dieses Urteil erging zwar noch zum alten Steuergesetz vom 8. Juli 1951,

doch wurde die einschlägige Bestimmung des alten Gesetzes (§ 166 Abs. 1

lit. d aStG) wortgleich in § 221 Abs. 1 lit. c StG

überführt.

3.2.2

Die damaligen Erwägungen des Verwaltungsgerichts überzeugen auch für das

heute geltende Recht. Das Eigentum am Grundstück steht auch nach heute

geltendem Anlagefonds- und Sachenrecht nicht dem vertraglichen Anlagefonds oder

den Anlegern, sondern der Fondsleitung zu (vgl. Art. 86 Abs. 2bis

der Kollektivanlagenverordnung vom 22. November 2006 [KKV, SR 951.311];

BGE 148 II 121 [= Pra 111 (2022) Nr. 88] E. 4.2; Toni Hess,

Steuern kollektiver Kapitalanlagen, Basel 2015, § 3 Rz. 26). Entgegen

den Ausführungen der Pflichtigen bleibt es deshalb nach Zürcher

Grundstückgewinnsteuerrecht dabei, dass die Fondsleitung bei einer

zivilrechtlichen Handänderung die (subjektiv) steuerpflichtige Veräusserin ist,

auch wenn sie ihr Eigentum aufgrund ihrer vertraglichen und regulatorischen

Verpflichtungen nur (quasi-)fiduziarisch für die Anlegerinnen und Anleger

ausübt (vgl. VGr, 19. Mai 1987, SR 17/1987, E. 3; Stefan Oesterhelt

in: René Bösch et al. [Hrsg.], Basler Kommentar, Kollektivanlagengesetz, 3. A.,

Basel 2026, Vor Art. 1 KAG N. 183; Felix Richner et al., Kommentar

zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021, § 217 N. 22). Die

gegenteilige Literaturmeinung, die (auch) für die Grundstückgewinnsteuer dem

vertraglichen Anlagefonds die Rolle des Steuersubjekts zuschreibt, obschon sie

die Fondsleitung als Veräusserin betrachtet (vgl. Hess, § 12 Rz. 167),

ist für das Zürcher Grundstückgewinnsteuerrecht abzulehnen. Eine Fondsleitung

kann als steuerpflichtige Veräusserin mit sich selbst keinen Mäklervertrag

schliessen, der sie zur Anrechnung einer Mäklerprovision nach § 221 Abs. 1 lit. c StG berechtigen würde. Beträge, die eine Fondsleitung

dem Vermögen eines vertraglichen Anlagefonds zur Abgeltung der eigenen

Verkaufsbemühungen belastet, können ferner auch nicht als wertvermehrende

Eigenleistungen angerechnet werden, weil die damit abgegoltenen Leistungen den

Wert des Grundstücks objektiv betrachtet nicht vermehren (vgl. zur

Anrechenbarkeit wertvermehrender Eigenleistungen VGr, 21. August 2024,

SB.2023.00064, E. 2.3; Richner et al., § 221 N. 66 ff.).

3.2.3

Das Verwaltungsgericht hielt es im erwähnten Urteil nicht für

methodendualistisch, einer Fondsleitungsgesellschaft, die Aktien an einer

Immobiliengesellschaft veräussert, die Anrechnung einer Mäklerprovision zu

versagen, weil sie für diese wirtschaftliche Handänderung selbst als Pflichtige

und nicht als Dritte zu betrachten ist (VGr, 19. Mai 1987, SR 17/1987,

E. 3). Erst recht liegt kein Methodendualismus vor, wenn bei einer

zivilrechtlichen Handänderung – wie hier – an die zivilrechtlichen Positionen

angeknüpft, die Fondsleitung als Steuerpflichtige ins Recht gefasst und ausser

Acht gelassen wird, dass die Fondsleitung die Grundstückgewinnsteuer dem

Fondsvermögen belastet und dadurch letztlich die Anlegerinnen und Anleger –

respektive hier: die Versicherten – die Steuer tragen.

3.3

Die von

der Pflichtigen ins Feld geführten Bestimmungen des Bundesrechts führen nicht

zu einem anderen Ergebnis.

3.3.1

Die Vorinstanz wies zutreffend darauf hin, dass das Harmonisierungsrecht

die kollektiven Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz den übrigen

juristischen Personen lediglich gleichstellt (Art. 20 Abs. 1 des Steuerharmonisierungsgesetzes

vom 14. Dezember 1990 [StHG, SR 642.14]). Vertragliche Anlagefonds

erlangen dadurch nach einhelliger Lehrmeinung keine Rechtspersönlichkeit (vgl.

Peter Locher/Ernst Giger/Andrea Pedroli, Kommentar zum Bundesgesetz über die

direkte Bundessteuer, II. Teil, 2. A., Basel 2022, Art. 49 DBG N. 16;

Stefan Oesterhelt/Susanne Schreiber in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.],

Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung

der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, 4. A., Basel 2022

[nachfolgend: Kommentar StHG], Art. 20 StHG N. 66). Prozessual kann

nur die Fondsleitung für den vertraglichen Anlagefonds handeln; sie tritt laut

Bundesgericht in eigenem Namen als Prozessstandschafterin auf (vgl. BGr, 3. Juni

2025, 9C_664/2024, E. 1.3, zur Publikation vorgesehen). In

materiell-rechtlicher Hinsicht ist in der Lehre umstritten, ob für die Zwecke

der Gewinnsteuer der vertragliche Anlagefonds oder die Fondsleitung als

Steuersubjekt zu betrachten ist (vgl. für Anlagefonds: Hess, § 12 Rz. 17; für Fondsleitung: Oesterhelt, Vor Art. 1 KAG N. 23;

Oesterhelt/Schreiber, Art. 20 StHG N. 66). Was die

Grundstückgewinnsteuer angeht, wird die einschlägige Bestimmung (Art. 12

Abs. 1 StHG) in der Literatur zwar so gedeutet, dass der Veräusserer

Steuersubjekt sein soll, doch identifiziert sie das Steuersubjekt nicht

ausdrücklich (vgl. Silvia Hunziker/Moritz Seiler in: Kommentar StHG,

Art. 12 StHG N. 29; Martin Zweifel et al., Schweizerisches

Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich 2021, § 9 Rz. 1). Aus Art. 12

StHG kann jedenfalls nicht abgeleitet werden, dass der Kanton Zürich

harmonisierungsrechtlich verpflichtet wäre, den vertraglichen Anlagefonds und

nicht die Fondsleitung als Subjekt der Grundstückgewinnsteuer zu betrachten

(vgl. auch Zweifel et al., § 9 Rz. 6 Fn. 1509, nach denen das

Harmonisierungsrecht bei zivilrechtlichen Handänderungen im Gegenteil gerade

gebietet, den Treuhänder – und nicht den oder die Treugeber – ins Recht zu

fassen).

3.3.2

Entgegen den Ausführungen der Pflichtigen verlangen auch das Vorsorgerecht

und die damit zusammenhängenden Bestimmungen des Harmonisierungsrechts über die

Steuerbefreiung (Art. 23 Abs. 1 lit. i und Abs. 4 StHG)

nicht, dass der Kanton Zürich die von ihr geltend gemachten Beträge bei der

Grundstückgewinnsteuer anrechnet. Art. 80 Abs. 4 BVG gestattet den

Kantonen ausdrücklich, die Mehrwerte aus der Veräusserung von Liegenschaften

entweder mit der allgemeinen Gewinnsteuer oder mit einer speziellen

Grundstückgewinnsteuer zu erfassen. Die "Mehrwerte aus der Veräusserung

von Liegenschaften" (ähnlich die italienische Sprachfassung: "i

plusvalori derivanti dall'alienazione di beni immobili"; leicht anders die

französische Sprachfassung: "les bénéfices provenant de l'aliénation

d'immeubles") entsprechen nach gewöhnlichem Sprachgebrauch der

Wertsteigerung zwischen Erwerb und Veräusserung, mithin der Differenz zwischen

Erwerbspreis und Veräusserungserlös, allenfalls unter Berücksichtigung der

wertvermehrenden Aufwendungen. Mäklerprovisionen sind insoweit ohne Belang: Sie

mehren den Wert einer Liegenschaft nicht, sondern stellen Transaktions- oder

Verkaufsunkosten dar (vgl. Hunziker/Seiler, Art. 12 StHG N. 85). Auch

den Gesetzesmaterialien lässt sich nicht entnehmen, dass der Gesetzgeber des

BVG den kantonalen Gestaltungsspielraum bei der Bemessung der steuerbaren

Grundstückgewinne enger fassen wollte, als er dies später mit Art. 12

Abs. 1 StHG tat (vgl. Botschaft zum Bundesgesetz über die berufliche

Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge vom 19. Dezember 1975, BBl

1976.

I 214: "Anderseits können Grund- und Handänderungssteuern weiterhin

von den Kantonen erhoben werden. Ebenso bleibt die steuerliche Erfassung der

Liegenschaftsgewinne durch die Kantone vorbehalten; eine Einschränkung gilt

bloss für die Grundstückgewinnsteuern bei Zusammenlegung oder Aufteilung von

Vorsorgeeinrichtungen, die hier im Interesse der vollen Zweckerhaltung des

Vermögens nicht entrichtet werden sollen."). Art. 12 Abs. 1 StHG

belässt den Kantonen Spielraum, inwieweit sie Mäklerprovisionen bei der

Grundstückgewinnsteuer anrechnen (vgl. BGE 143 II 382 E. 3.2 und 3.3;

BGr, 26. April 2019, 2C_719/2017, E. 2.3; BGr, 29. Mai 2009, 2C_119/2009,

E. 2.1). Für die Massgeblichkeit von Art. 12 Abs. 1 StHG auch im

Vorsorgebereich – jedenfalls im monistischen System – spricht zudem die mit Art. 80

Abs. 4 BVG zusammenhängende harmonisierungsrechtliche Vorschrift von Art. 23

Abs. 4 StHG (vgl. Botschaft Steuerharmonisierung, BBl 1983 III 109 f.).

Danach unterliegen die in "Absatz 1 Buchstaben d-g und i genannten

juristischen Personen [u. a.

Vorsorgeeinrichtungen] jedoch in jedem Fall der Grundstückgewinnsteuer".

Was die Pflichtige dagegen zu den Renditezielen der Vorsorgeeinrichtungen unter

Hinweis auf Art. 71 Abs. 1 BVG ausführt, vermag keine Sonderregel für

Vorsorgeeinrichtungen zu rechtfertigen, die – anders als die Steuerausnahme für

Fusionen und Aufteilungen (vgl. dazu BGE 148 II 259 E. 6.4) – keinen

Niederschlag im Gesetzestext gefunden hat.

3.3.3

Soweit die Pflichtige aus den aufsichtsrechtlichen Vorschriften schliessen

will, dass sie für die Zwecke der Grundstückgewinnsteuer als Drittperson zu

betrachten sei, kann ihr nicht gefolgt werden. Die spezialgesetzliche

Vorschrift über die Absonderung des Fondsvermögens im Konkurs der Fondsleitung

zugunsten der Anlegerinnen und Anleger (Art. 40 Abs. 1 des Finanzinstitutsgesetzes

vom 15. Juni 2018 [FINIG, SR 954.1]; vgl. zur umstrittenen

Rechtsnatur dieser Bestimmung Sandro Abegglen/Martin Schaub in: Rashid

Bahar/Rolf Watter [Hrsg.], Basler Kommentar,

Finanzdienstleistungsgesetz/Finanzinstitutsgesetz, Basel 2023, Art. 40 FINIG

N. 4; Luca Bianchi, Die Absonderung des Fondsvermögens nach Art. 40 FINIG,

Jusletter vom 18. Januar 2021, Rz. 5; Marc Russenberger/Marc

Wohlgemuth in: Daniel Staehelin/Thomas Bauer/Franco Lorandi [Hrsg.], Basler

Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 3. A., Basel 2021,

Art. 242 SchKG N. 23) braucht es, gerade weil die Sachen des

Fondsvermögens im zivilrechtlichen Eigentum der Fondsleitung und nicht in

demjenigen der Anlegerinnen und Anleger stehen. Andernfalls könnten die

Anlegerinnen und Anleger nämlich bereits gestützt auf ihr dingliches Recht die

Aussonderung verlangen (vgl. Art. 242 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom

11.

April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs [SchKG, SR 281.1]).

Auch dank Art. 40 Abs. 1 FINIG können Grundstücke des Fonds also

wirtschaftlich den Anlegerinnen und Anlegern zugerechnet werden, obschon sie im

zivilrechtlichen Eigentum der Fondsleitung stehen. Diese wirtschaftliche

Zurechenbarkeit spielt jedoch nach Zürcher Grundstückgewinnsteuerrecht bei

einer zivilrechtlichen Handänderung, wie erwähnt, keine Rolle; massgebend sind

allein die zivilrechtlichen – bzw. genauer: sachenrechtlichen – Verhältnisse.

Was die Pflichtige sodann aus der Vorschrift über die grundbuchliche Anmerkung

der Fondszugehörigkeit (Art. 86 Abs. 2bis KKV) zu ihren

Gunsten ableiten will, erschliesst sich dem Verwaltungsgericht nicht. Keine

Hilfe ist ihr auch Art. 37 Abs. 2bis lit. a KKV,

wonach die Fondsleitung die "Kosten für den An- und Verkauf von

Immobilienanlagen, namentlich marktübliche Vermittlungskommissionen, Berater-

und Anwaltshonorare, Notar- und andere Gebühren sowie Steuern" dem

Fondsvermögen belasten darf, sofern der Fondsvertrag dies ausdrücklich

vorsieht. Zunächst einmal geht aus dieser Bestimmung nicht klar hervor, ob die

dem Immobilienfonds belasteten Beträge tatsächlich als Vermittlungskommissionen

zu qualifizieren sind, wie die Pflichtige meint. Zudem wäre die Belastung

jedenfalls nicht schon von Gesetzes wegen, sondern erst gestützt auf den

Fondsvertrag zulässig, der sie ausdrücklich vorsehen muss. Ohnehin kann dem

Aufsichtsrecht, bei dem wirtschaftliche Gesichtspunkte tendenziell im

Vordergrund stehen, für die Auslegung der grundstückgewinnsteuerrechtlichen

Vorschriften über zivilrechtliche Handänderungen nur begrenzte Aussagekraft

zukommen.

3.3.4

Die Pflichtige macht weiter geltend, dass die Fondsleitung für die geltend

gemachten Beträge der Gewinnsteuer unterliege. Es gehe nicht an, dass diese

Beträge umgekehrt aufwandseitig nirgends berücksichtigt werden könnten. Dieses

Argument sticht hier jedoch bereits deshalb nicht, weil der Immobilienfonds

dank seines Anlegerkreises ohnehin von der Gewinnsteuer befreit ist (§ 61 lit. k StG) und eine ansonsten allenfalls denkbare Kompensation bei der

Gewinnsteuer aus diesem Grund ausscheidet. Hinzu kommt, dass der Ertrag einer

steuerpflichtigen Person nicht zwingend mit einem Aufwand einer anderen

steuerpflichtigen Person korrespondieren muss. Das gilt ganz besonders, wo die

Grundstückgewinnsteuer und die Gewinnsteuer ineinandergreifen, weil die eine

Steuer an die Differenz zwischen Erlös und Anlagekosten, die andere Steuer nach

dem Massgeblichkeitsgrundsatz an die handelsrechtliche Erfolgsrechnung (§ 64

Abs. 1 Ziff. 1 StG) anknüpft.

3.3.5

Trotz dieser unterschiedlichen Bemessungsgrundlagen und ungeachtet der

Natur der Grundstückgewinnsteuer als Objektsteuer müssen die Kantone bestimmte

Beträge, die an sich keine Anlagekosten darstellen (z. B. Betriebsverluste in interkantonalen

Verhältnissen), unter gewissen Umständen bei der Grundstückgewinnsteuer

anrechnen, um den Anforderungen von Art. 127 Abs. 2 und 3 BV gerecht

zu werden (vgl. BGE 145 II 206 E. 3.3.1; 140 I 114 E. 2.3.2;

131.

I 249 E. 6.5). Für die hier streitbetroffenen Beträge verpflichten

Art. 127 Abs. 2 und 3 BV indessen nicht zur Anrechnung bei der

Grundstückgewinnsteuer. Von vornherein ist zweifelhaft, ob sich eine kollektive

Kapitalanlage ohne eigene Rechtspersönlichkeit überhaupt selbst auf diese

verfassungsmässigen Rechte berufen kann, und dies erst recht, wenn sie wie hier

gar nicht Steuersubjekt ist. Eher als Rechtsträger in Betracht kommen

einerseits die Fondsleitung, andererseits die Anlegerinnen und Anleger der

kollektiven Kapitalanlage. Die Fondsleitung ist indessen in ihrer

wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit nicht betroffen, soweit sie die

Grundstückgewinnsteuer dem Fondsvermögen belasten kann (vgl. dazu Art. 38

Abs. 1 FINIG; Art. 37 Abs. 2bis KKV; BGE 150 II 98 E. 4.3). Ähnliches gilt für die Anlegerinnen und Anleger des

Immobilienfonds, handelt es sich dabei doch um Vorsorgeeinrichtungen,

Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen, welche die Belastung aus der

Grundstückgewinnsteuer in aller Regel nicht selbst tragen müssen. Träger der

erhöhten Steuerbelastung, die sich ergibt, wenn die geltend gemachten Beträge

zwar dem Immobilienfonds belastet, aber bei der Grundstückgewinnsteuer nicht

angerechnet werden können, sind letztlich die Versicherten. Die

verfassungsmässigen Besteuerungsgrundsätze und insbesondere der Grundsatz der

Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit verlangen nun aber

offensichtlich nicht, dass die Versicherten jede Ausgabe steuerlich müssen geltend

machen können. Mit anderen Worten gibt es kein verfassungsmässiges Recht auf

einen steuerlichen Abzug für Mäklerprovisionen und erst recht kein

verfassungsmässiges Recht darauf, dass die hier streitbetroffenen Beträge bei

der Grundstückgewinnsteuer angerechnet werden.

3.4

Zu prüfen

bleibt der Vorwurf der Pflichtigen, sie – respektive ihre Anlegerinnen und

Anleger und deren Versicherte – würden aufgrund der gewählten Rechtsform in

verfassungswidriger Weise schlechter behandelt als SICAVs oder

Kapitalgesellschaften in Konzernverhältnissen, weil diese die an nahestehende

Personen – die Fondsleitung bei der SICAV, eine verbundene Gesellschaft im

Konzern – bezahlten Mäklerprovisionen anrechnen könnten.

3.4.1

Zunächst ist hierzu festzuhalten, dass die Anrechnung von Mäklerprovisionen

auch bei SICAVs und in Konzernsituationen gewissen Einschränkungen unterliegt.

Will eine SICAV bei der Grundstückgewinnsteuer eine Provision anrechnen lassen,

die sie ihrer Fondsleitung bezahlt hat, ist zu prüfen, ob die Fondsleitung ihre

Leistung als Organ der Gesellschaft erbringt (vgl. Art. 51 Abs. 5 KAG).

Dies kann der Anrechnung entgegenstehen (vgl. dazu VGr, 19. Mai 1987, SR 17/1987,

E. 2b; VGr, 7. Juli 1966, ZBl 68/1967 S. 132). Was

Konzernsituationen angeht, werden Zahlungen an verbundene Gesellschaften nicht

als Mäklerprovisionen anerkannt, wenn die entscheidenden, zum Verkauf führenden

Tätigkeiten von der Veräusserin selbst und nicht von der verbundenen

Gesellschaft erbracht worden sind (vgl. VGr, 3. Juni 2015, SB.2015.00014, E. 2.1.2,

2.1.3

und 2.2.2; VGr, 22. August 2012, SB.2012.00018, E. 2.1).

3.4.2

Soweit Provisionen für Fondsleitungen von vertraglichen Anlagefonds

effektiv anders behandelt werden als vergleichbare Zahlungen an Fondsleitungen

von SICAVs oder in Konzernsituationen, ergibt sich diese Ungleichbehandlung aus

der unterschiedlichen Ausgestaltung der Eigentumsverhältnisse. In Anbetracht

des Spielraums, den der Gesetzgeber in der Ausgestaltung des Steuersystems

geniesst (vgl. BGE 151 II 442 E. 10.2.3; 140 II 157 [= Pra 103

(2014) Nr. 84] E. 7.3), ist es grundsätzlich nicht zu beanstanden,

wenn sich ein kantonaler Gesetzgeber wie hier derjenige des Kantons Zürich für

die Steuerfolgen eines Vorgangs an den zivil- bzw. sachenrechtlichen

Verhältnissen orientiert. Daran ändert nichts, dass das KAG vom Postulat der

Rechtsformneutralität getragen ist (vgl. Botschaft zum Bundesgesetz über die

kollektiven Kapitalanlagen vom 23. September 2005 [nachfolgend Botschaft

KAG], BBl 2005 6416). Gemäss der Botschaft sollten die SICAV und die

Kommanditgesellschaft für kollektive Kapitalanlagen steuerlich gleich wie

vertragliche Anlagefonds behandelt werden (Botschaft KAG, BBl 2005 6429). Eine

in allen Teilen rechtsformneutrale Besteuerung, und zwar auch in Bereichen, in

denen die Kantone Autonomie geniessen, strebte der Bundesgesetzgeber mit dem

KAG indessen nicht an, wie das Bundesgericht jüngst für die Handänderungssteuer

erkannte (vgl. BGE 148 II 121 [= Pra 111 (2022) Nr. 88] E. 7.5).

Jedenfalls soweit das Harmonisierungsrecht den Kantonen einen Autonomiebereich

belässt, kann für die Grundstückgewinnsteuer nichts anderes gelten. Folglich

bedeutet es keine verfassungswidrige Ungleichbehandlung, wenn eine Fondsleitung

eines vertraglichen Anlagefonds aufgrund ihres zivilrechtlichen Eigentums als

steuerpflichtige Veräusserin des Grundstücks betrachtet wird und die Beträge,

die sie für ihre eigenen Leistungen dem Fondsvermögen belastet, nicht als

anrechenbare Mäklerprovisionen anerkannt werden.

4.

Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als unbegründet. Sie ist

abzuweisen. Unter diesen Umständen braucht nicht erörtert zu werden, ob der

geltend gemachte Betrag den Rahmen einer üblichen Mäklerprovision überschritt,

wie die Vorinstanz erwog (vgl. dazu stattdessen VGr, 12. November 2025,

SB.2024.00099, E. 3.4.3).

5.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten der

unterliegenden Pflichtigen aufzuerlegen und es steht ihr keine

Parteientschädigung zu (§ 213 StG in Verbindung mit § 153 Abs. 4

und § 151 Abs. 1 bzw. § 152 StG und § 17 Abs. 2

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG, LS 175.2]).

Die Gemeinde stellte keinen Antrag auf Parteientschädigung.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 11'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 70.-- Zustellkosten,

Fr. 11'070.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Es

wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, Schweizerhofquai 6,

6004.

Luzern, einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Steuerrekursgericht;

c) das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts;

d) die Abteilung Rechtsdienst des

kantonalen Steueramts;

e) die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV).