Lexipedia

Entscheid

SR.1989.00002

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SR.1989.00002

25. September 1990Deutsch9 min

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. A erwarb am 30. Oktober

1987 von seiner Mutter B die Liegenschaften Parz.Nr. 01 (ein Wohnhaus mit

Wagenschopf, Hofraum, Garten und Wiese im Halte von ca. 1'960 m2) sowie

Parz.Nr. 02 (ca. 850 m2 Wiese) in der Gemeinde C zum Preis von

Fr. … Die Tilgung des Kaufpreises erfolgte mittels Bankgutschrift in Höhe

von Fr. … und durch Verrechnung mit einer Forderung gegenüber der Mutter

von Fr. …

Im Zusammenhang mit dieser

Abtretung deklarierte A in seiner Steuererklärung für die Schenkungssteuer den

"Tilgungserlass" von Fr. … als Schen­kung. Demgegenüber

veranschlagte die Abteilung Erbschafts‑ und Schenkungssteuer des

kantonalen Steueramts in ihrem Ver­fügungsentwurf für die Schenkungssteuer vom

5. September 1988 den "Schenkungssteuerwert" der beiden

Liegenschaften auf Fr. …, ermässigte diesen jedoch in der Verfü­gung vom

19. Oktober 1988 auf Fr. … Nach Abzug der Ge­genleistung von Fr. …

ergab sich daraus eine steu­er­pflichtige Zuwendung von Fr. … und unter

Berück­sich­tigung des Freibetrags von Fr. 100'000.‑ bei Schenkun­gen

an Nachkommen eine Schenkungssteuer für A von Fr. …

Erwägungen

II. Die Finanzdirektion wies

dessen Einsprache am 12. De­zember 1988 ab. Sie erwog, die Steuer werde vom

Verkehrs­wert des übergegangenen Vermögens berechnet. Das sei der Preis, der

bei einer Veräusserung im ordentlichen Geschäfts­verkehr für das

Vermögensobjekt mutmasslich bezahlt würde. Nach Auskunft des

Gemeindesteueramts C lägen 1'010 m2 der erworbenen Grundstücke in der

Kernzone B und 1'800 m2 in der Landwirtschaftszone bzw. im übrigen

Gemein­degebiet. Aufgrund von vergleichbaren Handänderungen, die für Land in

der Kernzone einen Preis von Fr. … /m2 und für Land in der

Landwirtschaftszone einen solchen von Fr. … /m2 ergeben hätten, sei der

Landwert der streitbe­trof­fenen Grundstücke auf Fr. … zu schätzen. Der Un­ter­schied

von Fr. … zum veranschlagten Schenkungssteu­er­wert sei gerechtfertigt, da

das mit Fr. 10.‑/m2 bewertete Kulturland teilweise direkt an die

Bauzone angrenze und da­her zu einem etwas höheren Preis einzusetzen sei. Da es

sich beim Wohnhaus um ein Sanierungsobjekt handle, rechtfer­tige es sich, bei

der Verkehrswertschätzung allein auf den Land­wert abzustellen.

III. Mit Rekurs vom

5.

Januar 1989 beantragte A dem Verwaltungsgericht, den massgeblichen

Verkehrswert auf Fr. … festzulegen, so dass sich un­ter Anrechnung des

Uebernahmepreises von Fr. … eine Schenkung von Fr. … ergebe.

Aus der Begründung ist

festzuhalten: Für die Ermitt­lung der Liegenschaftenwerte sei allein die

"Weisung des Regie­rungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung

von Lie­genschaften und Festsetzung der Eigenmietwerte" vom

8.

Sep­tember 1982 zugrundezulegen. Ein Abweichen auf die von der

Vorinstanz angewandten allgemeinen Bewertungsgrundsätze sei willkürlich.

Aufgrund der erwähnten Weisung belaufe sich der Verkehrswert der beiden

Grundstücke auf insgesamt Fr. … wobei für die Berechnung ein Preis für un­überbau­tes

Bauland von Fr. … /m2 zugrundezulegen sei. Dieser "Grundpreis"

sei im Februar 1987 in einer anderen "Erb­schafts‑ oder

Schenkungssteuerangelegenheit in Rechnung gestellt" worden. Es verstosse

gegen die Rechtsgleichheit, wenn im vorliegenden Fall von einem höheren Preis

ausgegan­gen werde. Im übrigen habe er nie eine "ausführliche schriftliche

Berechnung der Liegenschaftenbewertung" erhal­ten; der Steuerkommissär

habe ihm "immer am Telefon vorge­rechnet", wie er zum entsprechenden

Verkehrswert gelangt sei. Die Zuwendung seiner Mutter betrage unter Anrechnung

des Uebernahmepreises von Fr. … lediglich Fr. … Selbst wenn der

"Tilgungserlass" von Fr. … eine Schenkung darstelle, sei unter

Berück­sichtigung des Freibetrags von Fr. 100'000.‑ keine Schen­kungssteuer

ge­schuldet.

Der Rekursgegner liess durch

die Abteilung Erbschafts‑ und Schenkungssteuer des kantonalen Steueramts

Abweisung des Rekurses beantragen.

IV. Mit Beschluss vom

6.

Juni 1990 forderte das Ver­wal­tungsgericht den Rekursgegner auf, bis

zum 2. Juli 1990 eine Tabelle über die Handänderungen in der Gemeinde C in

den Jahren 1986 bis 1988 sowie die entsprechenden Handänderungsanzeigen

einzureichen, versehen mit einem Ge­meindeplan, aus welchem die Lage der

Grundstücke ersicht­lich sei.

Der Rekursgegner liess

nichts von sich hören.

Das

Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.

Gegen den

Einspracheentscheid der Finanzdirektion kann laut § 43 Abs. 1 des

Gesetzes über die Erbschafts‑ und Schenkungssteuer vom 28. September 1986

(ESchG) der Steuer­pflichtige binnen 30 Tagen nach Zustellung beim Verwaltungs­gericht

Rekurs erheben. Nach § 43 Abs. 5 ESchG sind die Be­stimmungen über das

Rekursverfahren bei Einschätzungen für die Staatssteuer sinngemäss anwendbar.

Mit dem Rekurs können laut

§ 43 Abs. 2 ESchG alle Män­gel des angefochtenen Entscheids sowie des

vorangegangenen Ver­fahrens gerügt werden. Dabei sind neue tatsächliche Be­haup­tungen

und Beweismittel zulässig (RB ORK 1952 Nr. 12 = ZR 51 Nr. 134;

RB ORK 1953 Nr. 77 = ZR 53 Nr. 12; RB 1961 Nr. 63). Das

Verwaltungsgericht hat damit die gleiche freie und umfassende Prüfungsbefugnis

wie die Finanzdirektion im Ein­spracheverfahren.

2.

Der Schenkungssteuer

unterliegen nach § 4 Abs. 1 ESchG Zuwendungen unter Lebenden, mit

denen der Empfänger aus dem Vermögen eines andern ohne entsprechende Gegenlei­stung

bereichert wird, sofern der Schenkende im Zeitpunkt der Zuwendung seinen Wohnsitz

im Kanton Zürich hatte (§ 2 Abs. 1 lit. b ESchG) oder im Kanton

gelegene Grundstücke oder Rechte an solchen übergehen (lit. c). Zu den

steuer­ba­ren Schenkungen im Sinn von § 4 ESchG gehören auch die soge­nannten

gemischten Schenkungen, das heisst Rechtsge­schäfte, bei denen nur für einen

Teil der Leistung ein Ent­gelt er­bracht wird (RB 1960 Nr. 99 mit

Verweisungen, auch zum fol­genden). Dabei ist der Umfang der steuerbaren unent­geltli­chen

Zuwendung auf den offenbaren in die Augen sprin­genden Wertunterschied der

beidseitigen Leistungen be­schränkt.

Gemäss § 13 Abs. 1

ESchG wird die Steuer (unter Vorbe­halt hier nicht zutreffender Fälle) vom

Verkehrswert des übergegangenen Vermögens im Zeitpunkt der Entstehung des

Steueranspruchs berechnet. Abweichend von der Steuerein­schätzung für die

Staats‑ und allgemeinen Gemeindesteuern, bei denen die

"Verkehrswerte" von Liegenschaften im Inter­es­se einer rationellen

Veranlagung aufgrund genereller Richt­linien festgesetzt werden, müssen sie bei

der Veran­lagung der Erbschafts‑ und Schenkungssteuer, wie auch bei den

Grundsteuern, individuell nach allgemeinen Bewertungs­grund­sätzen geschätzt werden

(RB 1980 Nr. 82). Der Verkehrs­wert eines Vermögensobjekts im allgemeinen

und einer Liegen­schaft im besonderen entspricht nach diesen Grundsätzen dem

Preis, der dafür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Bewer­tungs­stichtag

mutmasslich zu erzielen wäre (RB 1981 Nr. 101, mit Hinweisen). Dieser

Preis ist aufgrund von Schätzun­gen zu er­mitteln. Soweit möglich ist dabei auf

Vergleichs­preise abzu­stellen, die im gleichen Zeitraum für ähnliche

Grundstücke erzielt wurden.

3.

a) Nach dem vorstehend

Gesagten ergibt sich zum ei­nen, dass die Finanzdirektion zur Prüfung, ob

zwischen der Leistung von B, die in der Abtretung der beiden Liegenschaften

Parz.Nr. 02 und Nr. 01 bestand, und der Gegenleistung ihres Sohnes im Wert von

Fr. … ein offensichtliches Missverhältnis bestand, zu Recht eine

Verkehrswertschätzung dieser Liegenschaften vor­genommen hat. Zum andern hat

sie dabei richtigerweise nicht auf die ausschliesslich für die Staats‑

und Gemeinde­steuern anwendbare "Weisung des Regierungsrates an die Steu­erbehör­den

über die Bewertung von Liegenschaften und die Festset­zung von

Eigenmietwerten" vom 8. September 1982 abge­stellt, sondern

Vergleichspreise herangezogen.

Die Rüge von A, die

Finanzdirek­tion habe ihn dadurch rechtsungleich behandelt, ist unbe­gründet:

Selbst wenn diese Direktion in einzelnen andern Fällen das Gesetz nicht oder

nicht richtig angewendet hätte ‑ was nicht er­stellt ist, geschweige

denn, dass die Fortset­zung einer solchen gesetzwidrigen Praxis erwiesen

wäre ‑ hätte er kei­nen Anspruch darauf, ebenfalls abweichend vom

Gesetz behan­delt zu werden, weil der Grundsatz der Gesetz­mässigkeit der

Verwaltung der Rücksichtnahme auf gleichmäs­sige Rechtsanwen­dung regelmässig

vorgeht (vgl. Imboden/Rhi­now, Schweizerische Verwal­tungsrechtsprechung,

1.

Band, Nr. 71). Ebenso kann unter den vorliegenden Umständen von

"Willkür" keine Rede sein.

b) Fraglich ist, ob die von

der Finanzdirektion ange­wandte Schätzungsmethode, welche im vorliegenden Fall

al­lein auf den Landwert abstellt, einer näheren Ueberprüfung stand­hält:

In der Regel wird der

Verkehrswert von überbauten Grund­stücken nach dem Realwert als Summe von

Bodenwert und Bau­wert einerseits und dem Ertragswert anderseits bestimmt, wo­bei

die Gewichtung dieser beiden Faktoren vom Einzelfall ab­hängt

(Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Band,

1966, § 165 N. 82 ff., auch zum fol­genden). Die Gewichtung

dieser beiden Faktoren hängt vom Einzelfall ab. Bei Renditeobjekten fällt der

Ertragswert stärker ins Gewicht, während bei selbstgenutzen Objekten dem

Realwert entscheidende Bedeutung zukommt. Angesicht der Tat­sache, dass es sich

beim fraglichen über hundert Jahre alten Wohnhaus unstreitig um ein

Sanierungsobjekt handelt, das ge­genwärtig nicht mehr bewohnt wird, erscheint

es ver­tretbar, für die Verkehrswertschätzung allein auf den Landwert ab­zu­stellen;

dies umsomehr, als nicht nur über Zeitpunkt und Um­fang allfälliger Umbau‑

und Renovationsarbeiten, sondern auch über die zukünftige Nutzung des Gebäudes

Ungewissheit herrscht und somit keine verlässlichen Anhaltspunkte für den Bau‑

und Ertragswert vorliegen.

c) Zu entscheiden bleibt, ob

die von der Finanzdirek­tion zugrunde gelegten Quadratmeterpreise von

Fr. … für das Land in der Bauzone und Fr. … für das Land in der Land­wirtschaftszone

haltbar sind.

Die Finanzdirektion stützt

sich dabei auf eine Aus­kunft des Gemeindesteueramts C vom 30. August 1988, wo­nach

"bei Handänderungen 1987 für Land in der Kernzone Fr. …/m2 bezahlt

(worden seien)" und "für landw. Land mit Fr. …/m2 gerechnet

werden (dürfe)". Damit lässt sich jedoch in keiner Weise feststellen, ob

die nicht näher bezeichneten Handänderungen überhaupt vergleichstauglich sind.

Es wären folglich weitere Angaben, so vor allem über die Lage der Grundstücke

nötig gewesen, wobei unter Umständen auch Hand­änderungen in den Jahren 1986

und 1988 zum Vergleich hätten herangezogen werden müssen.

d) Das Verwaltungsgericht

hat die von der Vorinstanz ver­säumten Untersuchungshandlungen nachholen

wollen. Zu die­sem Zweck hat es den Rekursgegner am 6. Juni 1990 aufgefor­dert,

eine Tabelle über die Handänderungen in der Gemeinde C in den Jahren 1986 bis

1988.

sowie die entsprechen­den Handänderungsanzeigen einzureichen, versehen mit

einem Ge­meindeplan, aus welchem die Lage der Grundstücke ersicht­lich sei.

Dieser hat sich dazu nicht einmal vernehmen las­sen. Nachdem die Abteilung

Erbschafts‑ und Schenkungssteuer des kantonalen Steueramts, die

seinerzeit als für die Fi­nanzdirektion handelnde Veranlagungs‑ und

Einsprachebehörde ihre Untersuchungspflicht verletzt hat, nunmehr als Vertre­terin

des Rekursgegners zur ergänzenden Untersuchung nicht Hand bieten will, kann es

nicht mehr Sache des Verwaltungs­gerichts sein, weitere Vorkehren zu treffen,

um die zu ei­ner eigenen Verkehrswertschätzung nötigen Grundlagen zu be­schaf­fen

oder ‑ falls dies nicht möglich ist ‑ eine Experti­se an­zuordnen.

Die Vorinstanz hat den festgestellten Mangel sel­ber zu beheben. Sie wird A im

An­schluss an die Untersuchung zum Ergebnis anhören und her­nach neu

entscheiden müssen.

Demgemäss

entscheidet das Verwaltungsgericht:

1.

Der

Rekurs wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur ergänzenden Untersuchung

und zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an die Finanzdirektion zurückgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr fällt ausser Ansatz; die übrigen Ko­sten betragen Fr.

Zustellungskosten.

3.

Die Gerichtskosten werden auf

die Gerichtskasse genommen.

4.

Mitteilung an …