Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SR.1997.00055

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

2.

Abteilung

SR.97.00055

Entscheid

der

2. Kammer

Sitzung

vom 22. April 1998

Mitwirkend: Abteilungspräsident Martin Zweifel

(Vorsitz), Verwaltungsrichter Andreas Frei, Verwaltungsrichterin Leana Isler Reich,

Gerichtssekretär Roman Sieber.

In

Sachen

A, vertreten durch RA B

Rekurrent,

gegen

Gemeinde C,

Rekursgegnerin,

betreffend

Grundstückgewinnsteuer,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I. A erwarb mit öffentlich beurkundetem

Kaufvertrag vom 30. Dezem­ber 1966 von der Siedlungs-Baugenossenschaft D

die Liegenschaft Kat.Nr. 01 (Wohn­haus und Schopf mit … m2

Gebäudegrundfläche, Hofraum und Garten) in C zum Preis von Fr. … Gemäss Ziffer 3

des Vertrags bestand zulasten der Lie­genschaft ein Vorkaufsrecht zugunsten des

Kantons Zürich und der Gemeinde C. Ferner wurde der Verkäuferin zu den

gleichen Bedingungen ein unbefristetes, auf zehn Jahre im Grundbuch

vorzumerkendes Vorkaufsrecht eingeräumt, wobei der Kaufpreis in dem Sinn

limitiert wurde, dass das Vorkaufsrecht von der Verkäuferin nur zu einem Preis

ausgeübt werden konnte, der einen Gewinn des jeweiligen Eigentümers ausschloss.

Am 7. November 1995 veräusserte A die

Liegenschaft um Fr. … zu je hälftigem Eigentum an E und F. Aus diesem

Anlass auferlegte die Grundsteuerkommission C dem Veräusserer am 16. Januar

1996 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. …, wobei sie den Verkehrswert der

Liegenschaft vor 20 Jahren auf Fr. … schätzte.

Erwägungen

II. Hiergegen erhob der Pflichtige Rekurs an die

Finanzdirektion. Dabei verfocht er einen Verkehrswert vor 20 Jahren von

Fr. … und liess beantragen, die Grundstückgewinnsteuer dementsprechend auf

Fr. … herabzusetzen. Nachdem im Rahmen einer Referentenaudienz aufgrund

des eingereichten Kaufvertrags vom 30. Dezember 1966 die Fi­nanzdirektion von

den Vorkaufsrechten Kenntnis erhielt, stellte sie eine Steuererhöhung in

Aussicht. Mit Entscheid vom 11. August 1997 wies sie das Rechtsmittel ab und

erhöhte die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. ... Sie erwog, die

Siedlungs-Baugenossenschaft D hätte im Vorkaufsfall ihr Vorkaufsrecht

höchstwahrscheinlich ausgeübt, weshalb das Grundstück nur zum Erwerbspreis von

Fr. … zuzüglich allfälliger wertvermeh­ren­der Aufwendungen hätte verkauft

werden können. Da keine diesbezüglichen Aufwen­dun­gen geltend gemacht worden

seien, sei von einem Verkehrswert vor 20 Jahren in der Hö­he des

Erwerbspreises auszugehen.

III. Gegen

diesen Entscheid wandte sich der Pflichtige mit Rekurs vom 19. Sep­tember 1997

an das Verwaltungsgericht, dem er beantragen liess, die Grundstückgewinn­steu­er

sei auf Fr. … herabzusetzen. Ausserdem verlangte er die Zusprechung einer

Par­tei­ent­schädigung.

Am 7. Oktober 1997 nahm die Finanzdirektion

zur Rekursschrift Stellung, verzich­te­te aber auf einen Antrag. Sie hielt

fest, dass die Bedeutung eines limitierten und vorge­merk­ten Vorkaufsrechts

bei der Schätzung des Verkehrswerts im Sinn einer Rechtsfrage zu prüfen sei.

Die Grundsteuerkommission C beantragte Rekursabweisung.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.

Gemäss § 160 Abs. 1 des

Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (StG) kann gegen den Ent­scheid der

Gemeindebehörde Re­kurs an die Finanzdirektion und gegen deren Ent­scheid

Rekurs beim Ver­waltungsgericht erhoben wer­den. Nach § 160 Abs. 2

StG sind die Be­stim­mungen über das Rekursverfahren bei Ein­schätzungen für

die Staats­steuer ‑ §§ 92 bis 94 StG ‑ sinngemäss

anwendbar.

Mit dem Rekurs können laut § 92 Abs. 2

StG alle Mängel des angefochtenen Ent­scheids sowie des vorange­gangenen Ver­fahrens

gerügt werden. Dabei sind neue tatsäch­liche Behaup­tungen und Beweismittel

zulässig (RB 1961 Nr. 63, 1974 Nr. 4 und 1987 Nr. 39). Die

Fi­nanzdirektion und das Verwal­tungsge­richt haben damit die gleiche freie und

umfassende Prüfungs­befug­nis wie die Grundsteuerbehörde der Gemeinde (vgl.

§ 159 StG).

2.

a) Die Grundstückgewinnsteuer wird gemäss

§ 161 Abs. 1 StG von den Gewin­nen er­ho­ben, die sich bei

Handänderungen an Grundstücken oder Antei­len von solchen er­geben.

Grundstückgewinn ist laut § 164 Abs. 1 StG der Be­trag, um welchen

der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) über­steigt. Als

Erwerbspreis gilt nach § 165 Abs. 1 StG der Kaufpreis mit Einschluss

al­ler wei­teren Leistungen des Er­wer­bers. Liegt jedoch die massgebende

frühere Handänderung mehr als 20 Jahre zu­rück, so darf der

Steuerpflichtige nach § 165 Abs. 2 StG den Ver­kehrswert des

Grundstücks vor 20 Jah­ren in Anrech­nung bringen.

Der Verkehrswert einer Liegenschaft, der durch

Schät­zung zu ermitteln ist, ent­spricht dem Preis, der hier­für im

gewöhnlichen Geschäftsverkehr mut­mass­lich zu er­zielen gewe­sen wäre (RB 1960

Nr. 34, 1976 Nr. 79, 1978 Nr. 124; Rei­mann/Zuppin­ger/Schär­rer,

Kommentar zum Zür­cher Steuerge­setz, 4. Band, Bern 1966, § 165

N. 66 mit weiteren Hinweisen).

b) Das Grundstückgewinnsteuerrecht wird vom

Grundsatz der vergleichbaren Ver­hält­nisse beherrscht. Erlös und Anlagewert

müssen sich auf das um­fäng­lich und in­halt­lich glei­che Grundstück beziehen.

Hat sich die tatsächliche oder recht­liche Be­schaf­fen­heit der Liegenschaft

wäh­rend der massgebenden Besitzesdauer verändert, so sind durch Zu‑ oder

Ab­rechnungen beim Erwerbspreis bzw. bei den Anlagekosten ver­gleich­bare Ver­hältnisse

zu schaffen (RB 1989 Nr. 51 mit Hinweisen; Rei­mann/Zup­pin­ger/Schär­rer,

§ 164 N. 5). Ist vom Verkehrswert vor 20 Jahren auszugehen, so

ist der seinerzeitige Ver­kehrswert des Grundstücks im Zustand zum Zeitpunkt

der Handänderung Ausgangs­punkt für die Steu­er­be­rech­nung (RB 1989

Nr. 51; Reimann/Zuppinger/Schärrer, § 164 N. 15) Dieser Zu­stand

be­stimmt sich nach den Verhältnissen, welche die Parteien des Kauf­vertrags

zur Grund­la­ge der Preis­bestimmung gemacht haben (RB 1993 Nr. 29).

Die Veränderung der Liegenschaft kann in einer

Substanzvermehrung oder in einer Sub­stanzverminderung bestehen

(Reimann/Zuppinger/Schärrer, § 164 N. 6). Eine steuer­rechts­erhebliche

Verschlechterung erfährt das Grundstück etwa dann, wenn es während der

Besitzesdauer mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten, mit einem vorgemerkten,

limitier­ten Vorkaufsrecht oder einer öffentlich-rechtlichen

Eigentumsbeschränkung belastet wird und dadurch seinem Eigentümer nur noch in

entsprechend beschränktem Mass Verfü­gungs‑ und

Bewirtschaftungsmöglichkeiten vermittelt. Bei der späteren Veräusserung des in

seiner Substanz geminderten Grundstücks ist der Gewinn in der Weise zu

ermitteln, dass der Ver­kehrswert vor zwanzig Jahren so zu eruieren ist, wie

wenn die Belastung bereits im da­ma­ligen Zeitpunkt bestanden hätte.

Gerade gegenteilig zu verfahren ist folglich im

umgekehrten Fall, wenn das Grund­stück während der Besitzesdauer eine

rechtliche Verbesserung erfährt, weil beispielsweise eine darauf lastende

Dienstbarkeit, die Vormerkung des limitierten Vorkaufsrechts gelöscht wird oder

die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung wegfällt. Der Substanzvermeh­rung

ist bei der Gewinnermittlung Rechnung zu tragen, indem bei der Festsetzung des

Ver­kehrs­werts vor 20 Jahren davon ausgegangen wird, das Grundstück sei

bereits zum da­ma­li­gen Zeitpunkt unbelastet gewesen. Solche Hinzu‑ oder

Abrechnungen haben aber nur dann zu erfolgen, wenn die jeweilige

Substanzveränderung in die Preisbildung beim Ver­kauf Eingang gefunden hat.

c) Es ist demgemäss vorab zu prüfen, ob sowohl

das vorgemerkte und limitierte Vor­kaufsrecht zugunsten der

Siedlungs-Baugenossenschaft D als auch die öffent­lich-rechtlichen

Veräusserungsbeschränkungen, insbesondere das Vorkaufsrecht zu­gun­sten des Kantons

Zürich und der Gemeinde C, beim Verkauf der Liegen­schaft am

7.

November 1995 noch bestanden haben. Als entscheidend erweist sich aber

letzt­lich, ob sie den Kaufpreis beeinflusst haben.

aa) Die Vormerkung des der

Siedlungs-Baugenossenschaft D mit Vertrag vom 30. Dezember 1966

eingeräumten limitierten Vorkaufsrechts erlosch am 30. Dezem­ber 1976. Ab

diesem Zeitpunkt wirkte das "auf unbestimmte Zeit" eingeräumte

Vorkaufs­recht bloss noch gegenüber dem Rekurrenten persönlich als

obligatorische Verbindlichkeit. Ein allfälliger Erwerber der Liegenschaft wäre

mangels Vormerkung im Grundbuch keiner ent­sprechenden

Veräusserungsbeschränkung mehr unterworfen gewesen (Meier-Hayoz, Ber­ner

Kommentar, 1975, Art. 681 ZGB N. 111 und 296). Er hätte von der

Siedlungs-Bau­genossenschaft D auch nicht auf Herausgabe des Grundstücks

oder auf Scha­den­ersatz verklagt werden können (Meier-Hayoz, Art. 681 ZGB

N. 50, 56 und 247). Für sein Preisangebot wäre folglich derjenige Wert

massgebend gewesen, den das Grundstück in unbelastetem Zustand (d.h. ohne

Vorkaufsrecht) hatte. Das rein obligatorische Vorkaufs­recht hatte nach der

Löschung der Vormerkung im Grundbuch am 30. Dezember 1976 auf den Verkehrswert

der Liegenschaft keinen Einfluss mehr (BGE 103 Ia E. 3c

S. 105 f.).

bb) Gemäss § 18 der Verordnung über die

Förderung des Wohnbaues für minder­be­mittelte und für kinderreiche Familien

vom 23. Januar 1948 (WBV) kann bei Neubau­ten eine Veräusserung der

Liegenschaft nur zum jeweiligen Selbstkostenpreis erfolgen. Zu­dem besitzt

sowohl der Kanton Zürich als auch die Gemeinde C ein limitiertes Vor­kaufsrecht

(§ 21 WBV). Infolge dieser Veräusserungsbeschränkungen könnte sich eine

Ver­minderung des Verkehrswerts aufdrängen.

Der Rekurrent erwarb die Liegenschaft am 30.

Dezember 1966 zum Preis von Fr. … und veräusserte diese am 7. November

1995.

für Fr. ... Aus dieser ‑ selbst angesichts der langen

Besitzesdauer ‑ krassen Preisdifferenz kann schon aufgrund der

allgemeinen Lebenserfahrung ohne weiteres geschlossen werden, dass die Parteien

allen­falls noch vorhandenen Eigentumsbeschränkungen im Zeitpunkt der

Veräusserung keine preisbestimmende Bedeutung mehr beigemessen haben.

cc) Aus diesen Gründen folgt, dass in Anwendung

des Grundsatzes der vergleichba­ren Verhältnisse bei der Festsetzung des

Verkehrswerts vor 20 Jahren davon ausgegangen wer­den muss, das Grundstück

sei bereits zum damaligen Zeitpunkt nicht mit Veräusse­rungs­beschränkungen

belastet gewesen.

d) Die Finanzdirektion hat aufgrund der

eingeräumten Vorkaufsrechte den ur­sprüng­lichen Kaufpreis als massgebenden

Verkehrswert betrachtet und sich daher mit dem ohne diese

Veräusserungsbeschränkungen zu schätzenden Verkehrswert vor 20 Jahren

nicht auseinandergesetzt. Die Sache ist zur Behebung dieser Säumnis an die

Finanzdirek­tion zurückzuweisen. Dieser ist es freigestellt, hierfür ein

Gutachten in Auftrag zu geben.

Der Rekurs ist somit teilweise gutzuheissen.

3.

Bei diesem unentschiedenen Verfahrensausgang

sind die Kosten den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 80 Abs. 1

Satz 2 in Verbindung mit § 160 Abs. 2 StG) und steht dem

Rekurrenten keine Parteientschädigung zu (§ 80bis StG [in der

Fassung vom 8. Juni 1997]).

Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht:

1.

Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen.

Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der

Erwägungen an die Finanzdirektion zurückgewie­sen.

2.

Über ihre Verfahrenskosten hat die

Finanzdirektion im Neuentscheid zu befinden.

3.

Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.‑‑; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.‑‑ Zustellungskosten,

Fr. 3'060.‑‑ Total der Kosten.

4.

Die Gerichtskosten werden den Parteien je

zur Hälfte auferlegt.

5.

Eine Parteientschädigung wird nicht

zugesprochen.

6.

Mitteilung an …