SR.1999.00019

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SR.1999.00019

22. November 2000Deutsch21 min

(URT.2000.5924)

Ausführungen zur minimalen Begründungsdichte einer Verkehrswertschätzung mit Bezug auf Ertragswert und Realwert (Land- und Gebäudewert) (E. 6). Bei der Ermittlung des Ertragswerts kommt es auf die Mieterträge an, die aufgrund der konkreten Verhältnisse einer Liegenschaft und der lokalen Gegebenheiten erzielt werden können (E. 6b). Bei der Ermittlung des Landwerts sind Dienstbarkeiten, erhebliche Immissionen sowie durch Baulinien verursachte Nutzungsbeschränkungen zu berücksichtigen (E. 6c).

Sachverhalt

I. N. war Eigentümer des Grundstücks

altKat.Nr. 01. Bis Ende 1979 führte er dort einen

Gewerbebetrieb, das per 1. Januar 1980 von seinem Sohn O. übernommen

wurde. Im Jahr 1992 starb seine Ehefrau P.; deren Nachlass ging zur Hälfte an

den Witwer und je zu einem Sechstel an die Nachkommen Q., R. und O.

Die Gemeinde

bewilligte N. die Parzellierung von altKat.Nr. 01. 1997 teilte dieser das

erwähnte Grundstück in die Parzellen Kat.Nrn. 04, 05, 06 und 07 auf,

wobei er verschiedene Grunddienstbarkeiten begründete. Gleichentags trat er

seinen Söhnen O. und R. diese Grundstücke gegen Übernahme einer

Grundpfandschuld von Fr. ... als Erbvorbezug wie folgt ab:

Bezeichnung

Anteil

Überbauung

Fläche/Zone

wichtige Grunddienstbarkeiten

Kat.Nr. 04

Je 1/2

unüberbaut

...

Last: Fuss- und Fahrweg zG 05

Last: Nutzung als Lagerplatz zG 05

Kat.Nr. 05

Teil der Gebäude Vers.Nrn. 10, 11

und 12

...

Recht: Fuss- und Fahrweg zL 04

Recht: Nutzung als Lagerpl. ZL 04

Recht: Benützung Treppenh. zL. 07

Recht: Mitbenützung Garten zL 06

Recht: Mitben. Heizanlage zL 06

Last: Benützung Parkpl. zG 07

Last: Fussweg zG 07

Kat.Nr. 06

Teil von Gebäude Vers.Nr. 10

...

Last: Mitb. Garten zG 05 + 07

Last: Fussweg zG 07

Last: Mitb. Heizanl. zG 05 + 07

Last: Mitben. Container zG 07

Last: Benützung Parkpl. zG 07

Kat.Nr. 07

1/3

2/3

Teil von Gebäude Vers.Nr. 10

...

Last: Benützung Treppenh. zG 05

Recht: Mitbenützung Garten zL 06

Recht: Fussweg zL 9671 und 06

Recht: Mitben. Heizanlage zL 06

Recht: Mitben. Container zL 06

Recht: Ben. Parkpl. zL 05 + 06

Die Finanzdirektion auferlegte O. gestützt

auf §§ 22 Abs. 1 und 23 Abs. 1 lit. a des Erbschafts-

und Schenkungssteuergesetzes vom 28. September 1986 (ESchG) unter Berücksichtigung

des Freibetrags von Fr. 100'000.- gemäss § 21 Abs. 1 lit. a

ESchG eine Schenkungssteuer von Fr. ...

Erwägungen

II. Eine vom Pflichtigen erhobene Einsprache,

womit er die Herabsetzung der Steuer auf Fr. ... beantragt hatte, wies die

Finanzdirektion ab und erhöhte den Betrag auf Fr. ... In ihren Erwägungen

hielt die Direktion fest, dass nicht auf die Verkehrswertschätzung des vom

Schenker beigezogenen Gutachters S., sondern auf die - für vollständig,

klar und widerspruchsfrei befundenen - Feststellungen des Amtsexperten T.

abzustellen sei. Als Gegenleistung für die Schenkung habe der Pflichtige eine

Schuld von Fr. ... übernommen; von einem Verzicht auf seinen Erbteil am

Nachlass der Mutter könne jedoch nicht gesprochen werden. Der Pflichtige habe

den väterlichen Betrieb schon im Jahr 1980 übernommen und später wiederholt

umgebaut. Mit der streitbetroffenen Schenkung habe N. seine beiden Söhne O. und

R. gleichmässig begünstigen wollen. Die Voraussetzungen für eine Vorzugsbewertung

nach § 16 ESchG seien unter diesen Umständen nicht erfüllt.

III. Mit Rekurs vom 24. November 1999

liess O. dem Verwaltungsgericht beantragen, die Schenkungssteuer unter

Aufhebung des angefochtenen Entscheids auf Fr. ... zu mindern. Ausserdem

verlangte er eine Parteientschädigung.

Im Namen des Staats Zürich beantragte die

Abteilung Erbschafts- und Schenkungssteuer des kantonalen Steueramts die

Abweisung des Rekurses.

Auf die Parteivorbringen ist, soweit

wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückzukommen.

Das

Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.

Gegen den Einspracheentscheid der

Finanzdirektion kann der Steuerpflichtige nach § 43 Abs. 1 ESchG beim

Verwaltungsgericht Rekurs erheben. Laut § 43 Abs. 4 ESchG sind die

Bestimmungen über das Rekursverfahren bei Einschätzungen für die Staatssteuer

sinngemäss anwendbar (vgl. §§ 147 ff. des Steuergesetzes vom

8.

Juni 1997 [StG]).

a) Mit Rekurs können laut § 43

Abs. 2 ESchG alle Mängel des angefochtenen Entscheids sowie des

vorangegangenen Verfahrens gerügt werden. Dabei sind neue tatsächliche

Behauptungen und Beweismittel zulässig (RB 1961 Nr. 63, RB ORK 1953

Nr. 77 = ZR 53/1954 Nr. 12, RB ORK 1952 Nr. 12 = ZR 51/1952

Nr. 134). Das Verwaltungsgericht hat damit die gleiche freie und

umfassende Prüfungsbefugnis wie die Finanzdirektion im Einspracheverfahren.

Immerhin erfolgt im Rahmen des Rekursverfahrens eine Erweiterung der dem

Pflichtigen obliegenden Mitwirkungspflicht in dem Sinn, als dieser den von ihm

geforderten Nachweis durch eine substanziierte Sachdarstellung und Beschaffung

oder Bezeichnung von Beweismitteln für die Richtigkeit ihrer Darstellung anzutreten

hat. Fehlt es daran, trifft das Verwaltungsgericht keine weitere

Untersuchungspflicht; namentlich hat es nichts vorzukehren, um sich fehlende

Grundlagen zu beschaffen (RB 1987 Nr. 35).

b) Kraft § 41 Abs. 4 ESchG ist die

Finanzdirektion im Einspracheverfahren nicht an die Anträge des

Steuerpflichtigen gebunden und führt trotz Rückzugs einer Einsprache das

Verfahren weiter, sofern Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die Veranlagung

dem Gesetz nicht entspricht (Satz 2). Sie kann nach Anhören des Steuerpflichtigen

die Veranlagung zu seinen Ungunsten ändern (Satz 3). Nach dem Gesagten

gilt - wie etwa im Einspracheverfahren bei den Staatssteuern (§ 142

Abs. 1 StG) oder bei den Grundsteuern (§ 211 in Verbindung mit

§ 142 Abs. 1 StG) - die Offizialmaxime: Die Finanzdirektion darf

und muss die angefochtene Verfügung entsprechend der materiellen Rechtslage

über die Anträge des Einsprechers hinaus verbessern (reformatio in melius) oder

umgekehrt dieselbe zum Nachteil des Anfechtenden ändern (reformatio in peius;

vgl. Felix Richner/Walter Frei, Kommentar zum Zürcher Erbschafts- und

Schenkungssteuergesetz, Zürich 1996, § 41 N. 58).

2.

Der Schenkungssteuer unterliegen nach

§ 4 Abs. 1 ESchG Zuwendungen unter Lebenden, mit denen der Empfänger

aus dem Vermögen eines andern ohne entsprechende Gegenleistung bereichert wird;

hierzu gehören (unter anderem) auch Vorempfänge in Anrechnung an die künftige

Erbschaft (Abs. 2). Kraft § 7 lit. c ESchG entsteht der Anspruch

auf die Schenkungssteuer im Zeitpunkt des Vollzugs der Schenkung.

Berechnet wird die Steuer vom Verkehrswert,

den das übergegangene Vermögen im Zeitpunkt der Entstehung des Steueranspruchs,

mithin bei Vollzug der Schenkung, aufweist (§ 13 Abs. 1 in Verbindung

mit § 7 lit. c ESchG; RB 1967 Nr. 42, RB 1967 Nr. 37 =

ZR 67 Nr. 7).

3.

Übernimmt ein Erbe ein Grundstück, um dort

das vom Erblasser selbständig betriebene Geschäft in Handel, Fabrikation,

Gewerbe oder Handwerk selbst fortzuführen, so werden kraft § 16 ESchG die

dem Geschäft unmittelbar dienenden Teile des Grundstücks mit der Hälfte des

Verkehrswerts bewertet.

a) Die

Vorzugsbewertung von Geschäftsliegenschaften kommt nicht nur im Erbfall,

sondern auch im Fall einer Schenkung an Erben (Erbvorbezug) zur Anwendung

(RB 1993 Nr. 32 = StR 50, 120, auch zum Folgenden). Wie das

Verwaltungsgericht in jenem Entscheid festgestellt hat, gebieten weder der

Wortlaut von § 16 ESchG noch dessen Sinn eine gleichzeitige Übernahme von

Betrieb und Grundstück. Die lebzeitige Geschäftsübertragung auf einen oder

mehrere Erben erfolgt erfahrungsgemäss nicht in einem Akt, sondern schrittweise.

Auch wird häufig durch Vermietung oder Verpachtung des Geschäfts an den Nachfolger

ein Schwebezustand geschaffen, der dem bisherigen Geschäftsinhaber die Möglichkeit

einräumt, den Geschäftsbetrieb selbst wieder aufzunehmen. Zu welchem Zeitpunkt

die endgültige Geschäftsübertragung erfolgt ist, lässt sich in diesen Fällen

meistens nicht eindeutig bestimmen. Auch wenn vom Erfordernis der

Gleichzeitigkeit der Geschäfts- und Grundstücksübertragung abgesehen wird,

bedingt die Vorzugsbewertung doch einen engen ursächlichen Zusammenhang

zwischen der Geschäfts- und der Grundstücksübernahme. Diese kausale Verknüpfung

kann in Frage gestellt werden, wenn die Übernahme des Geschäfts und die

Übertragung des Grundstücks zeitlich weit auseinander liegen. Eine grosse

Zeitspanne zwischen Betriebs- und Liegenschaftsübertragung lässt indes für sich

allein nicht auf einen fehlenden Kausalzusammenhang schliessen. Vielmehr ist

anhand der gesamten Umstände zu prüfen, ob die Grundstücksübertragung in

genügend engem sachlichen Zusammenhang mit der früher erfolgten

Geschäftsübernahme steht. In diesem Sinn kann auch ein durch Verpachtung der

Betriebsliegenschaft geschaffener Schwebezustand durchaus länger andauern, wenn

dessen Charakter als grundsätzlich auf die endgültige Übernahme und

Weiterführung des Unternehmens durch die Erben gerichtete Übergangslösung

bestehen bleibt. Im Entscheid SR.93.00041 vom 4. Juli 1995 hat das

Verwaltungsgericht einen engen Kausalzusammenhang noch bejaht, obwohl die

Abtretung des Grundstücks erst elf Jahre nach der Übertragung des Geschäfts

erfolgt war.

b) Die Finanzdirektion lehnt eine

Vorzugsbewertung mit der Begründung ab, dass ein enger ursächlicher

Zusammenhang zwischen Geschäfts- und Grundstücksübertragung fehle. Der

Rekurrent habe den 1980 übernommenen Betrieb in den vom Vater gemieteten Räumen

auf eigene Rechnung und Gefahr geführt. Es sei nicht anzunehmen, dass ein dadurch

geschaffener Schwebezustand über 17 Jahre angehalten habe. Ferner sei

nicht die ursprüngliche Betriebsliegenschaft an den Rekurrenten übertragen

worden, sondern ein

- nach dem Willen des Vaters im Verhältnis zum gleichzeitig beschenkten

Bruders möglichst gleichwertiger - Anteil derselben. Hinzu komme, dass der

Standort des Geschäfts nach Umbauten in den Jahren 1982, 1985 und 1992 auf

andere Räumlichkeiten gewechselt habe. Der Rekurrent hält dem entgegen, die mit

der Parzellierung geschaffene Dienstbarkeitsordnung gewährleiste, dass der

Betrieb auf dem angestammten Areal fortgesetzt werde. Die Umbauten beträfen

einerseits die Wohnung auf Kat.Nr. 05, für die keine Vorzugsbewertung

verlangt werde; im Übrigen sei auf Kat.Nrn. 07 und 06 Wohnfläche in

Büroraum umgewandelt worden. Der Gebäudeteil, in dem sich die Büroräume

befänden, bilde mit dem Wohnhaus keine Einheit. Der Schenker habe bis zur

Übertragung der Liegenschaften im Geschäft gearbeitet und dafür Lohn bezogen.

c) Zwischen der Geschäftsübernahme durch den

Rekurrenten und der Schenkung eines Teils des Betriebsareals liegt ein Zeitraum

von über siebzehn Jahren. Beim Führungswechsel war N. bereits 65 Jahre

alt, was trotz seiner fortdauernden Mitarbeit als Indiz für eine Trennung vom

Betrieb gelten dürfte. Für eine bloss partielle Übertragung des Geschäfts auf

den Sohn O. könnten güterrechtliche Ansprüche von P. sowie erbrechtliche

Ansprüche der beiden Geschwister Q. und R. gesprochen haben. Wie sich der

Übergang des Betriebs vom Vater auf den Sohn im Einzelnen vollzogen hat, ist

nicht aktenkundig. Der Rekurrent hat somit nicht dargetan, dass zwischen den

Vorgängen der Betriebsübergabe und der Landabtretung ein enger sachlicher

Zusammenhang besteht. Hinzu kommt, dass das Betriebsareal - gemäss der

Aufstellung in Ziffer I der Prozessgeschichte - nur teilweise auf O.,

teilweise aber auch auf seinen Bruder R. übergegangen ist. Unklar ist, ob sich

der Betrieb früher ausschliesslich auf den Bereich der heutigen

Kat.Nrn. 05 und 04 erstreckt hat oder ob auch die Grundstücke

Kat.Nrn. 06 und 07 einbezogen waren. Der Rekurrent hat sich im Jahr

1980.

offenbar damit begnügt, die Betriebsgrundstücke von seinem Vater zu

mieten, ohne eine Regelung über künftige Eigentumsverhältnisse zu treffen. Dass

die Fortführung des Gewerbebetriebs den getätigten Erbvorbezug oder eine

entsprechende testamentarische Anordnung tatsächlich erfordert hat, ist nicht

behauptet worden. Die frühere Eigentümerstellung des Vaters hat im Übrigen

mehrere bauliche Massnahmen nicht behindert. Die Abtretung scheint daher

weniger mit dem Gedeihen des Betriebs als mit dem Bedürfnis des Schenkers nach

einer lebzeitigen Ordnung des Nachlasses im Zusammenhang zu stehen. Gemäss den

Parteivorbringen scheint der Schenker eine solche Regelung schon früher geplant

zu haben, was aber an Streitigkeiten über den Nachlass der 1992 verstorbenen

Ehefrau und Mutter gescheitert ist. Wie die erbrechtlichen Ansprüche der

Schwester abgegolten worden sind, lässt sich den Akten nicht entnehmen. Nach

dem Gesagten sind die Voraussetzungen für eine Vorzugsbewertung im Sinne von

§ 16 ESchG nicht dargetan.

4.

a) Ein Gutachten zum Verkehrswert

unterliegt als Beweismittel der freien Beweiswürdigung. Die Prüfung der

Rechtsmittelbehörde kann sich indessen darauf beschränken, ob das - von

einer Amtsstelle eingeholte - Gutachten auf zutreffender Rechtsgrundlage

beruhe, ob es vollständig, klar, gehörig begründet und widerspruchslos sei und

ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die nötige Unbefangenheit

bewiesen habe (RB 1984 Nr. 65 = StE 1984 B 44.12.3 Nr. 1 und RB 1985

Nr. 47, auch zum Folgenden; August Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin

Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Band, Bern 1969,

§ 75 N. 30; vgl. auch RB 1964 Nr. 127 und 1982 Nr. 35)

Vermag das Gutachten nicht zu überzeugen, so kann das Verwaltungsgericht

gestützt auf seine Feststellungen aus eigenem Wissen eine neue Schätzung

vornehmen oder damit einen Gutachter betrauen (vgl. VGr, 7. November 1972,

ZBl 74/1973, S. 331), wobei es bei der Wahl des Vorgehens über einen

weiten Beurteilungsspielraum verfügt (RB 1976 Nr. 54 und 1985

Nr. 47). Im Übrigen ist es ihm unbenommen, statt ein reformatorisches

Urteil zu fällen, den Entscheid der Finanzdirektion aufzuheben und die Sache

zur Neubeurteilung an sie zurückzuweisen (VGr, 2. Februar 1994,

SR.93.00065).

b) Einem Parteigutachten kommt wegen der

vertraglichen Beziehung zwischen Auftraggeber und Gutachter nur die beschränkte

Aussagekraft einer Parteibehauptung zu (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999,

§ 7 N. 23; Richard Frank et al., Kommentar zur zürcherischen

Zivilprozessordnung, 3. A., Zürich 1997, vor § 171 ff.

N. 4). Auf die vom Rekurrenten ins Recht gelegte Realwertschätzung des von

N. beauftragten S. kann daher schon aus diesem Grund nicht abgestellt werden;

dasselbe gilt für die vom Rekurrenten veranlasste Verkehrswertschätzung des

nämlichen Gutachters. Anzufügen bleibt, dass diesen Expertisen im Wesentlichen

die gleichen formellen und materiellen Mängel anhaften, wie sie nachfolgend

(E. 5 und 6) dem Amtsgutachten entgegenzuhalten sind. Auch deswegen

könnte sich der Rekurrent nicht auf die Bewertung durch den Sachverständigen S.

berufen.

5.

a) Der Rekurrent hat von der

Finanzdirektion Gelegenheit erhalten, sich zum Amtsgutachten von T. auszusprechen.

Obschon die Folgerungen dieses Experten auf eine Verböserung der angefochtenen

Einschätzung zulasten des Rekurrenten hinauslaufen, hat die Vorinstanz den

rechtskundig vertretenen Pflichtigen auf die Möglichkeit einer reformatio in

peius nicht mehr eigens hinweisen müssen. Insoweit liegt daher keine Verletzung

des rechtlichen Gehörs vor. Weil die Verkehrswertschätzung als Einheit zu

betrachten ist, lässt sich auch nicht beanstanden, dass die Verböserung

einzelne Schätzungsfaktoren beschlägt, die der Pflichtige nicht gerügt hat.

b) Hingegen sind dem Amtsgutachter bei der Erhebung

der Bewertungsgrundlagen verschiedene Fehler unterlaufen. Wie der Experte

hätte vorgehen müssen, hat das Verwaltungsgericht in E. 3d des Entscheids

SR.99.00011 vom 24. November 1999 (= ZStP 2000, S. 157 f.)

skizziert. In E. 3c des nämlichen Urteils (= RB 1999 Nr. 158 =

ZStP 2000, S. 154 ff.) hat das Verwaltungsgericht - in Anlehnung

an die Lehre und Rechtsprechung - Ausführungen zur Verkehrswertermittlung

nach der Vergleichsmethode gemacht. Diese Methode spielt auch hier eine

- freilich zweitrangige - Rolle. Indem der Amtsgutachter es dabei hat

bewenden lassen, sich beim Notariat nach den gehandelten Preisen für unüberbautes

Land zu erkundigen und seiner Verkehrswertschätzung den Durchschnittswert zugrunde

zu legen, ist er seiner Ermittlungsaufgabe nicht nachgekommen. Denn das Wesen

der Vergleichsmethode besteht darin, in einem ersten Schritt Handänderungen zu

erheben, die mit dem zu bewertenden Grundstück eine so grosse Ähnlichkeit

aufweisen, dass sich ein Vergleich rechtfertigt. In einem zweiten Schritt

müssen die Unterschiede zwischen den beiden jeweils betrachteten Liegenschaften

festgestellt und bewertet werden (RB 1999 Nr. 158). Beides hat der

von der Finanzdirektion beauftragte Sachverständige unterlassen. Nach den im

oben genannten Urteil angeführten Schätzungsregeln hätte der Experte eine über

acht Monate nach dem Stichtag abgewickelte Handänderung nicht berücksichtigen

dürfen (RB 1972 Nr. 103; ebenso VGr, 26. Januar 2000, SR.1999.

00016). Bedenken bestehen sodann gegen den Miteinbezug von Handänderung

Nr. 1, die fast vier Jahre vor dem Stichtag stattgefunden hat; die

günstigeren Marktverhältnisse im damaligen Zeitpunkt (vgl. Statistisches

Jahrbuch des Kantons Zürich 2000, S. 107 ff.) haben sich denn auch im

besten der erhobenen Preise niedergeschlagen. Ebenso hätten sich bei der

Handänderung Nr. 4, wo die Gemeinde als Verkäuferin aufgetreten war,

nähere Abklärungen aufgedrängt.

Viel gewichtiger als die Mängel bei der Realwertermittlung

fallen die Versäumnisse bei der Feststellung des Ertragswerts ins Gewicht. Wie

in E. 6b nachfolgend festzustellen ist, hat der Experte eine

objektbezogene Erhebung weitgehend unterlassen und statt dessen seiner

Schätzung allgemeine Erfahrungswerte zugrunde gelegt.

Bereits diese formellen Unzulänglichkeiten

erschüttern die Beweiskraft des Amtsgutachtens. Die Finanzdirektion hätte

deshalb nicht unbesehen darauf abstellen dürfen, sondern hätte - kraft der

ihr obliegenden Pflicht zur Ermittlung des Sachverhalts - den Experten zur

Verbesserung anhalten müssen. Somit hat die von der Finanzdirektion geführte

Untersuchung keine Klarheit über den Verkehrswert der streitbetroffenen

Grundstücke erbracht. Zur Behebung dieses Mangels ist die Sache daher an die

Finanzdirektion zurückzuweisen, welche - im wiederaufzunehmenden

Einspracheverfahren (RB 1994 Nr. 68) - eine ergänzende

Untersuchung vorzunehmen hat.

6.

a) Im Rahmen der materiellen Prüfung des

Amtsgutachtens stellt sich zunächst die Frage, ob der Experte auf die richtige Schätzungsmethode

abgestellt habe. Für das unüberbaute Grundstück Kat.Nr. 04 wird im

Einklang mit der Gerichtspraxis eine Realwertschätzung vorgenommen, während der

Verkehrswert der Hausliegenschaften Kat. Nrn. 05 und 07 (wie auch von

Kat.Nr. 06) zu Recht aus einem Mittel von Ertrags- und Realwert abgeleitet

wird. Die vom Experten vorgenommene Gewichtung von 5 x Ertragswert und

1.

x Realwert erscheint vorliegend - Anteil Wohnhaus, Büroanbau,

Werkstatt und Magazin - als angemessen (vgl. Francesco Canonica,

Schätzerlehrgang/ Grundwissen, hrsg. vom Schweiz. Immobilienschätzer-Verband,

Bern 2000, S. 119; Wolfgang Naegeli/ Heinz Wenger, Der

Liegenschaftenschätzer, 4. A., Zürich 1997, S. 100; vgl. auch

Schweiz. Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten, Schätzerhandbuch,

Bewertung von Immobilien, Stand 1998, S. 61 f.).

b) Weil der Ertragswert im Rahmen der

Verkehrswertermittlung hier besonders stark ins Gewicht fällt, hätte sich ein

gewisser Aufwand des Experten gerechtfertigt. Über die Ausgestaltung und

Nutzung der Liegenschaften finden sich in den Schätzungen von S. nähere

Ausführungen. Die gemischte Nutzung eines über hundertjährigen Gebäudes zu

Wohn- und Bürozwecken stellt vergleichsweise hohe Anforderungen an die

Schätzung. Die inventarisierte Liegenschaft, die ein mögliches

Denkmalschutzobjekt im Sinn von § 203 des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 (PBG) darstellt, hat einen Anteil Liebhaberwert, was

sich in einem vergleichsweise weiten Schätzungsermessen niederschlägt. Trotzdem

hätte der Amtsexperte dartun müssen, ob die (angeblich) erzielten Wohnungsmieten

von Fr. ... tatsächlich angemessen seien. Denn bei der

Ertragswertermittlung ist nicht auf die tatsächlich erzielten, sondern auf die

objektiv erzielbaren Mieterträge abzustellen (Canonica, S. 84;

Schätzerhandbuch, S. 54; eingehend: Jürgen Simon/Klaus Gors/Max Troll,

Handbuch der Grundstückswertermittlung, 4. A., München 1997,

S. 115 ff.). Dass die von den Familienmitgliedern bezahlten Mieten

nicht marktkonform sind, bestätigt sogar der Privatexperte. Der Mietwert ist

vom Experten stets unter Berücksichtigung aller Einflussgrössen und anhand von

Vergleichsobjekten zu schätzen. Dabei kommt dem Kriterium der Orts- und

Quartierüblichkeit herausragende Bedeutung zu (Naegeli/Wenger, S. 82).

Dass der von der Finanzdirektion bestellte Sachverständige eine solche

Untersuchung vorgenommen hätte, geht aus dem Gutachten nicht hervor. Dasselbe

gilt mit Bezug auf den von der Bürofläche abgeworfenen Ertrag. Statt den

konkreten örtlichen Verhältnissen nachzugehen, hat sich der Experte damit

begnügt, einen kaum spezifizierten allgemeinen Durchschnittswert heranzuziehen;

dies unter Hinweis auf eine Lehrmeinung (Naegeli/Wenger, S. 294, wo sich

allerdings keinerlei Bezüge zu Statistiken usw. finden). Solche Mittelwerte

sind von beschränkter Aussagekraft, weil sie weder die Eigenheit der zu

beurteilenden Liegenschaft noch die Verhältnisse des lokalen Markts

berücksichtigen. Dass der Rekurrent unter Hinweis auf die wenig zweckmässige Anordnung

der Büroräume in dem vor über hundert Jahren zu Wohnzwecken erstellten Gebäude

eine Ermässigung des Mietwerts auf Fr. .../m2 verficht,

erscheint als plausibel. Die Vorinstanz, deren Experte sich in seiner

Stellungnahme zu den Einwänden des Rekurrenten gegen das Amtsgutachten mit

einem Hinweis auf die erwähnte Literaturstelle begnügt hat, wird im zweiten

Rechtsgang die für eine fallbezogene Ertragswertermittlung nötigen Abklärungen

vornehmen müssen.

c) Was die Ermittlung des Landwerts

betrifft, hat der Amtsgutachter - wie schon in E. 5b

festgestellt - die Vergleichsmethode allzu oberflächlich angewendet. Dass

der Experte Vergleichsgrundstücke aus verschiedenen Zonen berücksichtigt, ist

zwar nicht ausgeschlossen, bedürfte jedoch wegen der unterschiedlichen

Nutzungsdichte einer näheren Begründung. Kaum verständlich ist, dass der

Experte für die Zone ... einen Preis von lediglich Fr. .../m2

annimmt, für die Zone ... trotz der nicht allzu grossen Nutzungsunterschiede hingegen

einen Wert von Fr. .../m2 ermittelt. Einen offensichtlichen

Irrtum stellt die Auffassung des Amtsexperten dar, wonach die vom Schenker

begründeten Dienstbarkeiten den Wert der berechtigten und der belasteten

Grundstücke nicht beeinflussten (Canonica, S. 44; Naegeli/Wenger,

S. 188 ff.; Schätzerhandbuch, S. 17 ff.; Simon/Gors/Troll,

S. 62 ff.). Zwar trifft es zu, dass sie ihren Ursprung im Erbvorbezug

haben und somit familiär motiviert sind. Ebenso richtig ist, dass die meisten

dieser Servituten - nach einem entsprechenden Aufhebungsvertrag (Peter

Liver, Berner Kommentar, 1980, Art. 734 N. 15 f. ZGB) - wieder

gelöscht werden könnten. Ausser Betracht fällt eine einverständliche Aufhebung

kraft Art. 20 OR allerdings insoweit, als dadurch ein gesetzwidriger

Zustand eintreten würde (vgl. Liver, Art. 734 N. 54 ff. ZGB).

Weil eine zu Wohn- oder Arbeitszwecken genutzte Liegenschaft grundsätzlich über

Parkplätze verfügen muss (§§ 242 ff. PBG), kann das zugunsten von

Kat.Nr. 07 begründete Parkplatzservitut nur aufgehoben werden, wenn eine

Ersatzlösung gefunden wird. Selbst unter der - wegen der Möglichkeit, den

Gesellschaftsvertrag jederzeit aufzulösen (Art. 545 Abs. 1

Ziff. 6 des Obligationenrechts vom 30. März 1911),

unzulässigen - Annahme, dass die Brüder O. und R. die vier übernommenen

Grundstücke nicht veräussern, beeinflusst das Gefüge der Dienstbarkeiten deren

Wert beträchtlich. Besonders ausgeprägt trifft diese Feststellung für die

unüberbaute Parzelle Kat.Nr. 04 zu. Weil dieselbe als Lagerplatz für

Kat.Nr. 05 dient, verkörpert sie für ihren Miteigentümer R. nur einen

geringen Wert. Obschon die beiden Beschenkten nahezu gleich betroffen sind,

hätte der Schätzer auch die Parkplatzdienstbarkeiten bewerten und den

Grundstücken zuordnen müssen (vgl. dazu etwa VGr, 11. Februar 1999,

VR.1998.00005 - 00007 betreffend Bemessung einer

Parkplatzersatzabgabe). Ferner macht es aufgrund der Akten den Anschein, dass

der Experte der Immissionslage unzureichend Rechnung getragen hat. In der

Schätzungspraxis besteht Einigkeit darüber, dass die Belastung einer

Liegenschaft mit Immissionen durch Lärm, Luftschadstoffe, Kunstlicht,

Schattenwurf, Erschütterungen und Elektrosmog sowie ideelle Einwirkungen ihren

Wert beeinflusst (Canonica, S. 40 f.; Naegeli/Wenger, S. 51

und 82; Schätzerhandbuch, S. 40). Die Würdigung der Grundstücke

Kat.Nrn. 05, 07 und 06 als "ruhig", weckt angesichts der

recht zentralen Lage, der Bahnhofsnähe sowie des auf eine intensive Nutzung

ausgerichteten Zonenregimes bereits erhebliche Bedenken; dass die nämliche

Qualifikation auch der über die dicht befahrene X.-Strasse erschlossenen

Kat.Nr. 04 zuerkannt wird, ist jedoch schwer verständlich. Die bei den

Akten liegende Verkehrsstatistik weist während der Stosszeiten Werte von

deutlich über 700 Fahrzeugen pro Stunde auf; im Lauf von 24 Stunden wurden

knapp 8'000 Bewegungen registriert. Dass das Verkehrsaufkommen zwischen 0

und 6 Uhr sehr gering ausfällt, ändert an dieser Feststellung nichts.

Endlich lässt die Katasterkopie vermuten, dass entlang der angrenzenden

Strassen Baulinien festgesetzt sind, welche alle vier streitbetroffenen

Grundstücke tangieren. Da die innerhalb von Baulinien gelegene Fläche nur noch

eingeschränkt genutzt werden kann (§§ 99 ff. PBG) und im Fall der

anlässlich einer Strassenerweiterung durchgeführten Enteignung eine verminderte

Vergütung ausgerichtet würde (RB 1986 Nr. 117; vgl. auch Max Imboden/René

Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Band II: Besonderer

Teil, Basel/ Stuttgart 1976, Nr. 128 B IVa), dürfte sich dieser Umstand

schon heute wertmindernd auswirken (Canonica, S. 47; Naegeli/Wenger,

S. 56; Schätzerhandbuch, S. 21).

d) Die vom Sachverständigen aus

Gebäudeinhalt, Kubikmeterpreis, Altersentwertung und Nebenkosten ermittelten Gebäudewerte

geben zu wenig Bemerkungen Anlass. Weil die Expertise ein in verschiedener

Hinsicht ungewöhnliches Objekt beschlagen hat, steht dem Sachverständigen ein

vergleichsweise breiter Ermessensspielraum zu. In formeller Hinsicht wäre es

allerdings angebracht gewesen, einzelne Faktoren zu begründen. Dies gilt

namentlich für die Kubikmeterpreise von Haupt- und Nebengebäuden. Weshalb bei

einem alten, jedoch gut unterhaltenen Gebäude, bei dem der Experte immerhin

einen gewissen Unterhaltsbedarf ortet, eine Altersentwertung von nur 25 %

angemessen sein soll, wäre näher darzulegen. Die Liegenschaft Vers.Nr. 10

befindet sich nach den Akten im Inventar der schutzwürdigen Objekte; eine

Schutzmassnahme im Sinn von §§ 203 ff. PBG ist jedoch bis zum

Stichtag nicht erfolgt. Die Gerichtspraxis trägt der Unsicherheit hinsichtlich

der künftigen Nutzungsmöglichkeiten eines Gebäudes bei der

Verkehrswertschätzung je nach den Umständen gar nicht (VGr, 7. Mai 1992,

SR 92/0027) oder in bescheidenem Umfang (VGr, 24. Februar 1999,

SR.98.00061: 10 - 20 %) Rechnung.

e) Würde das Verwaltungsgericht selbst in der

Sache entscheiden, wäre ihm eine Verböserung der angefochtenen Verfügung

zuungunsten des Rekurrenten praxisgemäss verwehrt (RB 1988 Nr. 45);

dieselbe Schranke muss für die Finanzdirektion im wiederaufzunehmenden

Einspracheverfahren gelten (ebenso Richner/Frei, § 41 N. 58).

7.

...

Demgemäss

entscheidet das Verwaltungsgericht:

1.

Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen. Die

Sache wird zur weiteren Untersuchung und zur Ausfällung eines neuen

Einspracheentscheids im Sinn der Erwägungen an die Finanzdirektion

zurückgewiesen.

2.

...