SR.1999.00020

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SR.1999.00020

22. November 2000Deutsch19 min

(URT.2000.5925)

Ausführungen zur minimalen Begründungsdichte einer Verkehrswertschätzung mit Bezug auf Ertragswert und Realwert (Land- und Gebäudewert) (E. 6). Bei der Ermittlung des Ertragswerts kommt es auf die Mieterträge an, die aufgrund der konkreten Verhältnisse einer Liegenschaft und der lokalen Gegebenheiten erzielt werden können (E. 6b). Bei der Ermittlung des Landwerts sind Dienstbarkeiten, erhebliche Immissionen sowie durch Baulinien verursachte Nutzungsbeschränkungen zu berücksichtigen (E. 6c).

Sachverhalt

I. N. war Eigentümer des Grundstücks

altKat.Nr. 01. Bis Ende 1979 führte er dort einen

Gewerbebetrieb, das per 1. Januar 1980 von seinem Sohn O. übernommen

wurde. Im Jahr 1992 starb seine Ehefrau P.; deren Nachlass ging zur Hälfte an

den Witwer und je zu einem Sechstel an die Nachkommen Q., R. und O.

Die Gemeinde

bewilligte N. die Parzellierung von altKat.Nr. 01. 1997 teilte dieser das

erwähnte Grundstück in die Parzellen Kat.Nrn. 04, 05, 06 und 07 auf,

wobei er verschiedene Grunddienstbarkeiten begründete. Gleichentags trat er

seinen Söhnen O. und R. diese Grundstücke gegen Übernahme einer

Grundpfandschuld von Fr. ... als Erbvorbezug wie folgt ab:

Bezeichnung

Anteil

Überbauung

Fläche/Zone

wichtige Grunddienstbarkeiten

Kat.Nr. 04

Je 1/2

unüberbaut

...

Last: Fuss- und Fahrweg zG 05

Last: Nutzung als Lagerplatz zG 05

Kat.Nr. 05

Teil der Gebäude Vers.Nrn. 10, 11

und 12

...

Recht: Fuss- und Fahrweg zL 04

Recht: Nutzung als Lagerpl. ZL 04

Recht: Benützung Treppenh. zL. 07

Recht: Mitbenützung Garten zL 06

Recht: Mitben. Heizanlage zL 06

Last: Benützung Parkpl. zG 07

Last: Fussweg zG 07

Kat.Nr. 06

Teil von Gebäude Vers.Nr. 10

...

Last: Mitb. Garten zG 05 + 07

Last: Fussweg zG 07

Last: Mitb. Heizanl. zG 05 + 07

Last: Mitben. Container zG 07

Last: Benützung Parkpl. zG 07

Kat.Nr. 07

1/3

2/3

Teil von Gebäude Vers.Nr. 10

...

Last: Benützung Treppenh. zG 05

Recht: Mitbenützung Garten zL 06

Recht: Fussweg zL 9671 und 06

Recht: Mitben. Heizanlage zL 06

Recht: Mitben. Container zL 06

Recht: Ben. Parkpl. zL 05 + 06

Die Finanzdirektion auferlegte R. gestützt

auf §§ 22 Abs. 1 und 23 Abs. 1 lit. a des Erbschafts- und

Schenkungssteuergesetzes vom 28. September 1986 (ESchG) unter Berücksichtigung

des Freibetrags von Fr. 100'000.- gemäss § 21 Abs. 1 lit. a

ESchG eine Schenkungssteuer von Fr. ...

Erwägungen

II. Eine vom Pflichtigen erhobene Einsprache,

womit er die Herabsetzung der Steuer auf Fr. ... beantragt hatte, hiess

die Finanzdirektion teilweise gut und verminderte den Betrag auf Fr. ...

In ihren Erwägungen hielt die Direktion fest, dass nicht auf die Verkehrswertschätzung

des vom Schenker beigezogenen Gutachters S., sondern auf die - für vollständig,

klar und widerspruchsfrei befundenen - Feststellungen des Amtsexperten T.

abzustellen sei. Als Gegenleistung für die Schenkung habe der Pflichtige eine

Schuld von Fr. ... übernommen; von einem Verzicht auf seinen Erbteil am

Nachlass der Mutter könne jedoch nicht gesprochen werden. Eine Dienstbarkeit

zugunsten des Schenkers sei anlässlich der Abtretung nicht vereinbart worden;

erst 1998 habe R. seinem Vater im Sinn von Art. 776 ff. des

Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 ein lebenslängliches,

unentgeltliches Wohnrecht an der Wohnung im Gebäude Vers.Nr. 10

(Kat.Nr. 06) eingeräumt.

III. Mit Rekurs vom 24. November 1999

liess R. dem Verwaltungsgericht beantragen, die Schenkungssteuer unter

Aufhebung des angefochtenen Entscheids auf Fr. ... zu mindern. Ausserdem

verlangte er eine Parteientschädigung.

Im Namen des Staats Zürich beantragte die

Abteilung Erbschafts- und Schenkungssteuer des kantonalen Steueramts die

Abweisung des Rekurses.

Auf die Parteivorbringen ist, soweit

wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückzukommen.

Das

Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.

Gegen den Einspracheentscheid der

Finanzdirektion kann der Steuerpflichtige nach § 43 Abs. 1 ESchG beim

Verwaltungsgericht Rekurs erheben. Laut § 43 Abs. 4 ESchG sind die

Bestimmungen über das Rekursverfahren bei Einschätzungen für die Staatssteuer

sinngemäss anwendbar (vgl. §§ 147 ff. des Steuergesetzes vom

8.

Juni 1997 [StG]).

a) Mit Rekurs können laut § 43

Abs. 2 ESchG alle Mängel des angefochtenen Entscheids sowie des

vorangegangenen Verfahrens gerügt werden. Dabei sind neue tatsächliche

Behauptungen und Beweismittel zulässig (RB 1961 Nr. 63, RB ORK 1953

Nr. 77 = ZR 53/1954 Nr. 12, RB ORK 1952 Nr. 12 = ZR 51/1952

Nr. 134). Das Verwaltungsgericht hat damit die gleiche freie und

umfassende Prüfungsbefugnis wie die Finanzdirektion im Einspracheverfahren.

Immerhin erfolgt im Rahmen des Rekursverfahrens eine Erweiterung der dem

Pflichtigen obliegenden Mitwirkungspflicht in dem Sinn, als dieser den von ihm

geforderten Nachweis durch eine substanziierte Sachdarstellung und Beschaffung

oder Bezeichnung von Beweismitteln für die Richtigkeit ihrer Darstellung

anzutreten hat. Fehlt es daran, trifft das Verwaltungsgericht keine weitere

Untersuchungspflicht; namentlich hat es nichts vorzukehren, um sich fehlende

Grundlagen zu beschaffen (RB 1987 Nr. 35).

b) Kraft § 41 Abs. 4 ESchG ist die

Finanzdirektion im Einspracheverfahren nicht an die Anträge des

Steuerpflichtigen gebunden und führt trotz Rückzugs einer Einsprache das

Verfahren weiter, sofern Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die Veranlagung

dem Gesetz nicht entspricht (Satz 2). Sie kann nach Anhören des

Steuerpflichtigen die Veranlagung zu seinen Ungunsten ändern (Satz 3).

Nach dem Gesagten gilt - wie etwa im Einspracheverfahren bei den

Staatssteuern (§ 142 Abs. 1 StG) oder bei den Grundsteuern

(§ 211 in Verbindung mit § 142 Abs. 1 StG) - die

Offizialmaxime: Die Finanzdirektion darf und muss die angefochtene Verfügung

entsprechend der materiellen Rechtslage über die Anträge des Einsprechers

hinaus verbessern (reformatio in melius) oder umgekehrt dieselbe zum Nachteil

des Anfechtenden ändern (reformatio in peius; vgl. Felix Richner/Walter Frei,

Kommentar zum Zürcher Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz, Zürich 1996,

§ 41 N. 58).

2.

Der Schenkungssteuer unterliegen nach

§ 4 Abs. 1 ESchG Zuwendungen unter Lebenden, mit denen der Empfänger

aus dem Vermögen eines andern ohne entsprechende Gegenleistung bereichert wird;

hierzu gehören (unter anderem) auch Vorempfänge in Anrechnung an die künftige

Erbschaft (Abs. 2). Kraft § 7 lit. c ESchG entsteht der Anspruch

auf die Schenkungssteuer im Zeitpunkt des Vollzugs der Schenkung.

Berechnet wird die Steuer vom Verkehrswert,

den das übergegangene Vermögen im Zeitpunkt der Entstehung des Steueranspruchs,

mithin bei Vollzug der Schenkung, aufweist (§ 13 Abs. 1 in Verbindung

mit § 7 lit. c ESchG; RB 1967 Nr. 42, RB 1967 Nr. 37 = ZR

67.

Nr. 7).

3.

Eine Schenkung liegt auch dann vor, wenn

der Beschenkte dem Schenker eine Gegenleistung erbringt, diese jedoch in einem

offenkundigen Missverhältnis zur Hauptleistung steht (VGr, 3. März 1992,

ZStP 1992, 129). Als solche gemischte Schenkung gilt etwa die Einräumung eines

Wohnrechts zugunsten des Schenkers (Richner/Frei, § 4 N. 56). Ob ein

Rechtsgeschäft eine gemischte Schenkung darstellt, bestimmt sich nach den Verhältnissen

im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (VGr, 14. September 1993, StR 49,

459; RB 1983 Nr. 77; Richner/Frei, § 4 N. 61 mit Hinweisen;

Karin Beerli-Looser, Die Erbschafts- und Schenkungssteuern im Kanton Thurgau,

Bern 1993, S. 119). Im Fall einer gemischten Schenkung ergibt sich der

Verkehrswert des übergegangenen Vermögens aus der Differenz zwischen dem

Verkehrswert aller zugewendeten Aktiven und jenem aller ursächlich mit der

Schenkung verbundenen Verpflichtungen bzw. Gegenleistungen des Erwerbers

(Richner/Frei, § 13 N. 44). Für die Besteuerung von Nutzniessungen

und periodischen Leistungen stellt § 14 ESchG besondere Regeln auf.

a) Der Rekurrent macht geltend, dass er

seinem Vater "von Anfang an" das Wohnrecht habe einräumen wollen.

Indessen hätten die Parteien anlässlich der Abtretung diese Regelung

irrtümlicherweise vergessen. 1998 sei der Abtretungsvertrag von 1997 entsprechend

ergänzt worden.

b) Nach der zitierten Lehre und

Rechtsprechung wird eine Schenkung nur dann gemindert, wenn der Beschenkte

gleichzeitig mit der Schenkung eine Gegenleistung erbringt. Entschliesst er

sich erst später dazu, liegt kein einheitliches Rechtsgeschäft mehr vor, sondern

ein weiterer Vorgang. Man kann sich fragen, ob von diesem Grundsatz dann

abzurü-cken sei, wenn eine Gegenleistung wohl beabsichtigt, jedoch versehentlich

nicht vollzogen wird. Eine solche Praxis erscheint billig, setzt allerdings

voraus, dass der Pflichtige den Sachverhalt mit Bezug auf die vorgängig

gefasste Absicht, den engen Zusammenhang zwischen Schenkung und Gegenleistung

sowie den Irrtum substanziiert dartut und nachweist. An einer solchen

Substanziierung fehlt es hier. Zwar erscheint die beabsichtigte Übertragung

eines Wohnrechts als naheliegend, indessen keineswegs als zwingend. Nach den Akten

ist unklar, welchen Anteil am väterlichen Vermögen der Erbvorbezug beschlägt

und wie die Ansprüche der Schwester abgegolten worden sind. Nicht aktenkundig

ist ferner, ob der Schenker angesichts seines Alters und Gesundheitszustands

noch imstande ist, ein solches Wohnrecht auszuüben. Gegen das Vorliegen eines

Irrtums spricht sodann die Tatsache, dass der Abtretungsvertrag gründlich

vorbereitet worden ist und zahlreiche Dienstbarkeiten enthält, welche offenbar

ein Gleichgewicht zwischen den beiden begünstigten Söhnen und schaffen sollen.

Massgebend fällt schliesslich ins Gewicht, dass sich die Parteien nach der

Abtretung für die Einräumung des Servituts mehr als 16 Monate Zeit

gelassen haben. Wenn tatsächlich ein Irrtum vorgelegen hätte, wären die

Beteiligten an einer unverzüglichen Behebung des Versäumnisses interessiert

gewesen. Mithin erweist sich der Rekurs in diesem Punkt als unbegründet.

4.

a) Ein Gutachten zum Verkehrswert

unterliegt als Beweismittel der freien Beweiswürdigung. Die Prüfung der

Rechtsmittelbehörde kann sich indessen darauf beschränken, ob das - von

einer Amtsstelle eingeholte - Gutachten auf zutreffender Rechtsgrundlage

beruhe, ob es vollständig, klar, gehörig begründet und widerspruchslos sei und

ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die nötige Unbefangenheit

bewiesen habe (RB 1984 Nr. 65 = StE 1984 B 44.12.3 Nr. 1 und RB 1985

Nr. 47, auch zum Folgenden; August Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin

Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Band, Bern 1969,

§ 75 N. 30; vgl. auch RB 1964 Nr. 127 und 1982 Nr. 35)

Vermag das Gutachten nicht zu überzeugen, so kann das Verwaltungsgericht

gestützt auf seine Feststellungen aus eigenem Wissen eine neue Schätzung

vornehmen oder damit einen Gutachter betrauen (vgl. VGr, 7. November 1972,

ZBl 74/1973, S. 331), wobei es bei der Wahl des Vorgehens über einen

weiten Beurteilungsspielraum verfügt (RB 1976 Nr. 54 und 1985

Nr. 47). Im Übrigen ist es ihm unbenommen, statt ein reformatorisches

Urteil zu fällen, den Entscheid der Finanzdirektion aufzuheben und die Sache

zur Neubeurteilung an sie zurückzuweisen (VGr, 2. Februar 1994,

SR.93.00065).

b) Einem Parteigutachten kommt wegen der

vertraglichen Beziehung zwischen Auftraggeber und Gutachter nur die beschränkte

Aussagekraft einer Parteibehauptung zu (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,

Zürich 1999, § 7 N. 23; Richard Frank et al., Kommentar zur

zürcherischen Zivilprozessordnung, 3. A., Zürich 1997, vor

§ 171 ff. N. 4). Auf die vom Rekurrenten ins Recht gelegte

Realwertschätzung des von N. beauftragten S. kann daher schon aus diesem Grund

nicht abgestellt werden; dasselbe gilt für die vom Rekurrenten veranlasste

Verkehrswertschätzung des nämlichen Gutachters. Anzufügen bleibt, dass diesen

Expertisen im Wesentlichen die gleichen formellen und materiellen Mängel

anhaften, wie sie nachfolgend (E. 5 und 6) dem Amtsgutachten

entgegenzuhalten sind. Auch deswegen könnte sich der Rekurrent nicht auf die

Bewertung durch den Sachverständigen S. berufen.

5.

a) Der Rekurrent hat von der

Finanzdirektion Gelegenheit erhalten, sich zum Amtsgutachten von T.

auszusprechen. Obschon die Folgerungen dieses Experten auf eine Verböserung der

angefochtenen Einschätzung zulasten des Rekurrenten hinauslaufen, hat die

Vorinstanz den rechtskundig vertretenen Pflichtigen auf die Möglichkeit einer

reformatio in peius nicht mehr eigens hinweisen müssen. Insoweit liegt daher

keine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor. Weil die Verkehrswertschätzung als

Einheit zu betrachten ist, lässt sich auch nicht beanstanden, dass die

Verböserung einzelne Schätzungsfaktoren beschlägt, die der Pflichtige nicht

gerügt hat.

b) Hingegen sind dem Amtsgutachter bei der Erhebung

der Bewertungsgrundlagen verschiedene Fehler unterlaufen. Wie der Experte

hätte vorgehen müssen, hat das Verwaltungsgericht in E. 3d des Entscheids

SR.99.00011 vom 24. November 1999 (= ZStP 2000, S. 157 f.)

skizziert. In E. 3c des nämlichen Urteils (= RB 1999 Nr. 158 =

ZStP 2000, S. 154 ff.) hat das Verwaltungsgericht - in Anlehnung

an die Lehre und Rechtsprechung - Ausführungen zur Verkehrswertermittlung

nach der Vergleichsmethode gemacht. Diese Methode spielt auch hier eine

- freilich zweitrangige - Rolle. Indem der Amtsgutachter es dabei hat

bewenden lassen, sich beim Notariat nach den gehandelten Preisen für unüberbautes

Land zu erkundigen und seiner Verkehrswertschätzung den Durchschnittswert zugrunde

zu legen, ist er seiner Ermittlungsaufgabe nicht nachgekommen. Denn das Wesen

der Vergleichsmethode besteht darin, in einem ersten Schritt Handänderungen zu

erheben, die mit dem zu bewertenden Grundstück eine so grosse Ähnlichkeit

aufweisen, dass sich ein Vergleich rechtfertigt. In einem zweiten Schritt

müssen die Unterschiede zwischen den beiden jeweils betrachteten Liegenschaften

festgestellt und bewertet werden (RB 1999 Nr. 158). Beides hat der

von der Finanzdirektion beauftragte Sachverständige unterlassen. Nach den im

oben genannten Urteil angeführten Schätzungsregeln hätte der Experte eine über

acht Monate nach dem Stichtag abgewickelte Handänderung nicht berücksichtigen

dürfen (RB 1972 Nr. 103; ebenso VGr, 26. Januar 2000, SR.1999.

00016). Bedenken bestehen sodann gegen den Miteinbezug von Handänderung

Nr. 1, die fast vier Jahre vor dem Stichtag stattgefunden hat; die

günstigeren Marktverhältnisse im damaligen Zeitpunkt (vgl. Statistisches

Jahrbuch des Kantons Zürich 2000, S. 107 ff.) haben sich denn auch im

besten der erhobenen Preise niedergeschlagen. Ebenso hätten sich bei der

Handänderung Nr. 4, wo die Gemeinde als Verkäuferin aufgetreten war,

nähere Abklärungen aufgedrängt.

Viel gewichtiger als die Mängel bei der

Realwertermittlung fallen die Versäumnisse bei der Feststellung des

Ertragswerts ins Gewicht. Wie in E. 6b nachfolgend festzustellen ist, hat

der Experte eine objektbezogene Erhebung weitgehend unterlassen und statt

dessen seiner Schätzung allgemeine Erfahrungswerte zugrunde gelegt.

Bereits diese formellen Unzulänglichkeiten

erschüttern die Beweiskraft des Amtsgutachtens. Die Finanzdirektion hätte

deshalb nicht unbesehen darauf abstellen dürfen, sondern hätte - kraft der

ihr obliegenden Pflicht zur Ermittlung des Sachverhalts - den Experten zur

Verbesserung anhalten müssen. Somit hat die von der Finanzdirektion geführte

Untersuchung keine Klarheit über den Verkehrswert der streitbetroffenen

Grundstücke erbracht. Zur Behebung dieses Mangels ist die Sache daher an die

Finanzdirektion zurückzuweisen, welche - im wiederaufzunehmenden

Einspracheverfahren (RB 1994 Nr. 68) - eine ergänzende

Untersuchung vorzunehmen hat.

6.

a) Im Rahmen der materiellen Prüfung des

Amtsgutachtens stellt sich zunächst die Frage, ob der Experte auf die richtige Schätzungsmethode

abgestellt habe. Für das unüberbaute Grundstück Kat.Nr. 04 wird im

Einklang mit der Gerichtspraxis eine Realwertschätzung vorgenommen, während der

Verkehrswert der Hausliegenschaften Kat. Nrn. 05 und 07 (wie auch von

Kat.Nr. 06) zu Recht aus einem Mittel von Ertrags- und Realwert abgeleitet

wird. Die vom Experten vorgenommene Gewichtung von 5 x Ertragswert und 1 x

Realwert erscheint vorliegend - Anteil Wohnhaus, Büroanbau, Werkstatt und

Magazin - als angemessen (vgl. Francesco Canonica, Schätzerlehrgang/

Grundwissen, hrsg. vom Schweiz. Immobilienschätzer-Verband, Bern 2000,

S. 119; Wolfgang Naegeli/ Heinz Wenger, Der Liegenschaftenschätzer,

4.

A., Zürich 1997, S. 100; vgl. auch Schweiz. Vereinigung

kantonaler Grundstückbewertungsexperten, Schätzerhandbuch, Bewertung von

Immobilien, Stand 1998, S. 61 f.).

b) Weil der Ertragswert im Rahmen der

Verkehrswertermittlung hier besonders stark ins Gewicht fällt, hätte sich ein

gewisser Aufwand des Experten gerechtfertigt. Über die Ausgestaltung und

Nutzung der Liegenschaften finden sich in den Schätzungen von S. nähere

Ausführungen. Die gemischte Nutzung eines über hundertjährigen Gebäudes zu Wohn-

und Bürozwecken stellt vergleichsweise hohe Anforderungen an die Schätzung. Die

inventarisierte Liegenschaft, die ein mögliches Denkmalschutzobjekt im Sinn von

§ 203 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)

darstellt, hat einen Anteil Liebhaberwert, was sich in einem vergleichsweise

weiten Schätzungsermessen niederschlägt. Trotzdem hätte der Amtsexperte dartun

müssen, ob die (angeblich) erzielten Wohnungsmieten von Fr. ...

tatsächlich angemessen seien. Denn bei der Ertragswertermittlung ist nicht auf

die tatsächlich erzielten, sondern auf die objektiv erzielbaren Mieterträge abzustellen

(Canonica, S. 84; Schätzerhandbuch, S. 54; eingehend: Jürgen

Simon/Klaus Gors/Max Troll, Handbuch der Grundstückswertermittlung, 4. A.,

München 1997, S. 115 ff.). Dass die von den Familienmitgliedern

bezahlten Mieten nicht marktkonform sind, bestätigt sogar der Privatexperte.

Der Mietwert ist vom Experten stets unter Berücksichtigung aller

Einflussgrössen und anhand von Vergleichsobjekten zu schätzen. Dabei kommt dem

Kriterium der Orts- und Quartierüblichkeit herausragende Bedeutung zu (Naegeli/Wenger,

S. 82). Dass der von der Finanzdirektion bestellte Sachverständige eine solche

Untersuchung vorgenommen hätte, geht aus dem Gutachten nicht hervor. Dasselbe gilt

mit Bezug auf den von der Bürofläche abgeworfenen Ertrag. Statt den konkreten

örtlichen Verhältnissen nachzugehen, hat sich der Experte damit begnügt, einen

kaum spezifizierten allgemeinen Durchschnittswert heranzuziehen; dies unter

Hinweis auf eine Lehrmeinung (Naegeli/Wenger, S. 294, wo sich allerdings

keinerlei Bezüge zu Statistiken usw. finden). Solche Mittelwerte sind von

beschränkter Aussagekraft, weil sie weder die Eigenheit der zu beurteilenden

Liegenschaft noch die Verhältnisse des lokalen Markts berücksichtigen. Dass der

Rekurrent unter Hinweis auf die wenig zweckmässige Anordnung der Büroräume in

dem vor über hundert Jahren zu Wohnzwecken erstellten Gebäude eine Ermässigung

des Mietwerts auf Fr. .../m2 verficht, erscheint als plausibel.

Die Vorinstanz, deren Experte sich in seiner Stellungnahme zu den Einwänden des

Rekurrenten gegen das Amtsgutachten mit einem Hinweis auf die erwähnte

Literaturstelle begnügt hat, wird im zweiten Rechtsgang die für eine

fallbezogene Ertragswertermittlung nötigen Abklärungen vornehmen müssen.

c) Was die Ermittlung des Landwerts

betrifft, hat der Amtsgutachter - wie schon in E. 5b

festgestellt - die Vergleichsmethode allzu oberflächlich angewendet. Dass

der Experte Vergleichsgrundstücke aus verschiedenen Zonen berücksichtigt, ist

zwar nicht ausgeschlossen, bedürfte jedoch wegen der unterschiedlichen

Nutzungsdichte einer näheren Begründung. Kaum verständlich ist, dass der

Experte für die Zone ... einen Preis von lediglich Fr. .../m2

annimmt, für die Zone ... trotz der nicht allzu grossen Nutzungsunterschiede hingegen

einen Wert von Fr. .../m2 ermittelt. Einen offensichtlichen

Irrtum stellt die Auffassung des Amtsexperten dar, wonach die vom Schenker

begründeten Dienstbarkeiten den Wert der berechtigten und der belasteten

Grundstücke nicht beeinflussten (Canonica, S. 44; Naegeli/Wenger,

S. 188 ff.; Schätzerhandbuch, S. 17 ff.; Simon/Gors/Troll,

S. 62 ff.). Zwar trifft es zu, dass sie ihren Ursprung im Erbvorbezug

haben und somit familiär motiviert sind. Ebenso richtig ist, dass die meisten

dieser Servituten - nach einem entsprechenden Aufhebungsvertrag (Peter

Liver, Berner Kommentar, 1980, Art. 734 N. 15 f. ZGB) - wieder

gelöscht werden könnten. Ausser Betracht fällt eine einverständliche Aufhebung

kraft Art. 20 OR allerdings insoweit, als dadurch ein gesetzwidriger

Zustand eintreten würde (vgl. Liver, Art. 734 N. 54 ff. ZGB).

Weil eine zu Wohn- oder Arbeitszwecken genutzte Liegenschaft grundsätzlich über

Parkplätze verfügen muss (§§ 242 ff. PBG), kann das zugunsten von Kat.Nr. 07

begründete Parkplatzservitut nur aufgehoben werden, wenn eine Ersatzlösung

gefunden wird. Selbst unter der - wegen der Möglichkeit, den Gesellschaftsvertrag

jederzeit aufzulösen (Art. 545 Abs. 1 Ziff. 6 des

Obligationenrechts vom 30. März 1911), unzulässigen - Annahme, dass

die Brüder O. und R. die vier übernommenen Grundstücke nicht veräussern,

beeinflusst das Gefüge der Dienstbarkeiten deren Wert beträchtlich. Besonders

ausgeprägt trifft diese Feststellung für die unüberbaute Parzelle

Kat.Nr. 04 zu. Weil dieselbe als Lagerplatz für Kat.Nr. 05 dient,

verkörpert sie für ihren Miteigentümer R. nur einen geringen Wert. Obschon die

beiden Beschenkten nahezu gleich betroffen sind, hätte der Schätzer auch die

Parkplatzdienstbarkeiten bewerten und den Grundstücken zuordnen müssen (vgl.

dazu etwa VGr, 11. Februar 1999, VR.1998.00005 - 00007 betreffend

Bemessung einer Parkplatzersatzabgabe). Ferner macht es aufgrund der Akten den

Anschein, dass der Experte der Immissionslage unzureichend Rechnung getragen hat.

In der Schätzungspraxis besteht Einigkeit darüber, dass die Belastung einer

Liegenschaft mit Immissionen durch Lärm, Luftschadstoffe, Kunstlicht,

Schattenwurf, Erschütterungen und Elektrosmog sowie ideelle Einwirkungen ihren

Wert beeinflusst (Canonica, S. 40 f.; Naegeli/Wenger, S. 51

und 82; Schätzerhandbuch, S. 40). Die Würdigung der Grundstücke

Kat.Nrn. 05, 07 und 06 als "ruhig", weckt angesichts der

recht zentralen Lage, der Bahnhofsnähe sowie des auf eine intensive Nutzung

ausgerichteten Zonenregimes bereits erhebliche Bedenken; dass die nämliche

Qualifikation auch der über die dicht befahrene X.-Strasse erschlossenen

Kat.Nr. 04 zuerkannt wird, ist jedoch schwer verständlich. Die bei den

Akten liegende Verkehrsstatistik weist während der Stosszeiten Werte von

deutlich über 700 Fahrzeugen pro Stunde auf; im Lauf von 24 Stunden

wurden knapp 8'000 Bewegungen registriert. Dass das Verkehrsaufkommen

zwischen 0 und 6 Uhr sehr gering ausfällt, ändert an dieser Feststellung

nichts. Endlich lässt die Katasterkopie vermuten, dass entlang der angrenzenden

Strassen Baulinien festgesetzt sind, welche alle vier streitbetroffenen

Grundstücke tangieren. Da die innerhalb von Baulinien gelegene Fläche nur noch

eingeschränkt genutzt werden kann (§§ 99 ff. PBG) und im Fall der

anlässlich einer Strassenerweiterung durchgeführten Enteignung eine verminderte

Vergütung ausgerichtet würde (RB 1986 Nr. 117; vgl. auch Max Imboden/René

Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Band II: Besonderer

Teil, Basel/ Stuttgart 1976, Nr. 128 B IVa), dürfte sich dieser Umstand

schon heute wertmindernd auswirken (Canonica, S. 47; Naegeli/Wenger,

S. 56; Schätzerhandbuch, S. 21).

d) Die vom Sachverständigen aus

Gebäudeinhalt, Kubikmeterpreis, Altersentwertung und Nebenkosten ermittelten Gebäudewerte

geben zu wenig Bemerkungen Anlass. Weil die Expertise ein in verschiedener

Hinsicht ungewöhnliches Objekt beschlagen hat, steht dem Sachverständigen ein

vergleichsweise breiter Ermessensspielraum zu. In formeller Hinsicht wäre es

allerdings angebracht gewesen, einzelne Faktoren zu begründen. Dies gilt

namentlich für die Kubikmeterpreise von Haupt- und Nebengebäuden. Weshalb bei

einem alten, jedoch gut unterhaltenen Gebäude, bei dem der Experte immerhin

einen gewissen Unterhaltsbedarf ortet, eine Altersentwertung von nur 25 %

angemessen sein soll, wäre näher darzulegen. Die Liegenschaft Vers.Nr. 10

befindet sich nach den Akten im Inventar der schutzwürdigen Objekte; eine

Schutzmassnahme im Sinn von §§ 203 ff. PBG ist jedoch bis zum

Stichtag nicht erfolgt. Die Gerichtspraxis trägt der Unsicherheit hinsichtlich

der künftigen Nutzungsmöglichkeiten eines Gebäudes bei der

Verkehrswertschätzung je nach den Umständen gar nicht (VGr, 7. Mai 1992,

SR 92/0027) oder in bescheidenem Umfang (VGr, 24. Februar 1999,

SR.98.00061: 10 - 20 %) Rechnung.

e) Würde das Verwaltungsgericht selbst in der

Sache entscheiden, wäre ihm eine Verböserung der angefochtenen Verfügung

zuungunsten des Rekurrenten praxisgemäss verwehrt (RB 1988 Nr. 45);

dieselbe Schranke muss für die Finanzdirektion im wiederaufzunehmenden

Einspracheverfahren gelten (ebenso Richner/Frei, § 41 N. 58).

7.

...

Demgemäss

entscheidet das Verwaltungsgericht:

1.

Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen. Die

Sache wird zur weiteren Untersuchung und zur Ausfällung eines neuen

Einspracheentscheids im Sinn der Erwägungen an die Finanzdirektion

zurückgewiesen.

2.

...