SR.2000.00022

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SR.2000.00022

31. Januar 2001Deutsch18 min

(URT.2001.6031)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. C und A waren Gesamteigentümer (infolge

Erbengemeinschaft mit reduziertem Personenbestand) des Grundstücks

Kat.Nr. 01 an der Z-strasse in X. Auf der 1'536 m2 grossen

Parzelle stehen das 1912 erstellte Dreifamilienhaus Vers.Nr. 02 sowie das

Garagengebäude Vers.Nr. 03 aus dem Jahr 1960.

Am 16. Dezember 1995 starb C. Neben

anderen Erben und Vermächtnisnehmern erhielt A einen Erbteil von 65/100,

Sachvermächtnisse sowie den hälftigen Anteil der Liegenschaft Z-strasse. Deren

Wert betrug laut einem seitens des kantonalen Steueramts eingeholten Gutachten

eines dipl.Arch. ETH/SIA vom 7. August 1996 samt Ergänzung vom

20. September 1996 (Fr. 2'035'000.- : 2 =) Fr. 1'017'500.-. Mit

Verfügung vom 27. Oktober 1997 auferlegte die Finanzdirektion A für die

Zuwendung von insgesamt Fr. 1'394'200.- gestützt auf § 22 Abs. 1

und 2 sowie § 23 Abs. 1 lit. f des Erbschafts- und

Schenkungssteuergesetzes vom 28. September 1986 (ESchG) eine

Erbschaftssteuer von Fr. 501'912.-.

Erwägungen

II. Eine von A hiergegen erhobene Einsprache,

womit er einen Gesamtverkehrswert der Liegenschaft Z-strasse von

Fr. 900'000.- verfochten hatte, wies die Finanzdirektion am

13.

September 2000 ab.

III. Mit Rekurs vom 18. Oktober 2000

liess A dem Verwaltungsgericht beantragen:

" 1. Es

sei in Gutheissung des Rekurses der angefochtene Einspracheentscheid

aufzuheben und es sei die Sache zur Durchführung des Beweisverfahrens und zur

Neubeurteilung an die Finanzdirektion zurückzuweisen.

2.

Eventuell sei der Verkehrswert der Liegenschaft Z-Strasse ...

auf Fr. 900'000.- festzusetzen und es sei demzufolge die dem Rekurrenten

auferlegte Erbschaftssteuer von Fr. 501'912.- auf Fr. 302'112.-

herabzusetzen.

3.

Subeventuell sei der Verkehrswert der Liegenschaft auf

Fr. 1'348'600.- festzusetzen und die Erbschaftssteuer auf

Fr. 382'860.-.

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Rekursgegners."

Im Namen des Staats Zürich beantragte die

Abteilung Erbschafts- und Schenkungssteuer des kantonalen Steueramts am

17.

November 2000 Abweisung des Rekurses.

Das

Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.

Gegen den Einspracheentscheid der

Finanzdirektion kann der Steuerpflichtige nach § 43 Abs. 1 ESchG beim

Verwaltungsgericht Rekurs erheben. Laut § 43 Abs. 4 ESchG sind die

Bestimmungen über das Rekursverfahren bei Einschätzungen für die Staatssteuer

sinngemäss anwendbar (vgl. §§ 147 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997

[StG]).

a) Mit Rekurs können laut § 43

Abs. 2 ESchG alle Mängel des angefochtenen Entscheids sowie des

vorangegangenen Verfahrens gerügt werden. Dabei sind neue tatsächliche

Behauptungen und Beweismittel zulässig (RB 1961 Nr. 63, RB ORK 1953

Nr. 77 = ZR 53/1954 Nr. 12, RB ORK 1952 Nr. 12 = ZR 51/1952

Nr. 134). Das Verwaltungsgericht hat damit die gleiche freie und

umfassende Prüfungsbefugnis wie die Finanzdirektion im Einspracheverfahren.

b) Kraft § 41 Abs. 4 ESchG ist die

Finanzdirektion im Einspracheverfahren nicht an die Anträge des

Steuerpflichtigen gebunden und führt trotz Rückzugs einer Einsprache das

Verfahren weiter, sofern Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die Veranlagung

dem Gesetz widerspricht (Satz 2). Sie kann nach Anhören des

Steuerpflichtigen die Veranlagung zu seinen Ungunsten ändern (Satz 3).

Nach dem Gesagten gilt – wie etwa im Einspracheverfahren bei den

Staatssteuern (§ 142 Abs. 1 StG) oder bei den Grundsteuern

(§ 211 in Verbindung mit § 142 Abs. 1 StG) – die

Offizialmaxime: Die Finanzdirektion darf und muss die angefochtene Verfügung

entsprechend der materiellen Rechtslage über die Anträge des Einsprechers

hinaus verbessern (reformatio in melius) oder umgekehrt dieselbe zum Nachteil

des Anfechtenden ändern (reformatio in peius; vgl. Felix Richner/Walter Frei,

Kommentar zum Zürcher Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz,

Zürich 1996, § 41 N. 58).

2.

Der Erbschaftssteuer unterliegen gemäss

§ 3 Abs. 1 ESchG alle Vermögensübergänge (Erbanfälle und

Zuwendungen) kraft gesetzlichen Erbrechts oder aufgrund einer Verfügung von

Todes wegen. Kraft § 7 lit. a ESchG entsteht der Anspruch auf die Erbschaftssteuer

mit Eröffnung des Erbgangs, also nach Art. 537 Abs. 1 des

Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 (ZGB) mit dem Tod des Erblassers

(RB 1993 Nr. 31). Dies ist hier der 16. Dezember 1995.

a) Berechnet wird die Steuer vom

Verkehrswert, den das übergegangene Vermögen im Zeitpunkt der Entstehung des

Steueranspruchs, mithin bei Eröffnung des Erbgangs, aufweist (§ 13

Abs. 1 in Verbindung mit § 7 lit. a ESchG; VGr,

24.

November 1999, ZStP 2000, 150). Nach dem Stichtag richtet sich nicht

nur die persönliche Steuerpflicht, sondern auch die hier vorab interessierende

Würdigung der Nachlassliegenschaft und die damit zusammenhängende Wahl der

Bewertungsmethode.

b) Abweichend von der Steuereinschätzung für

die Staats- und allgemeinen Gemeindesteuern, wo die "Verkehrswerte"

von Liegenschaften im Interesse einer rationellen Veranlagung aufgrund

genereller Richtlinien als "Formelwerte" festgesetzt werden, muss der

Verkehrswert bei der Veranlagung der Erbschafts- und Schenkungssteuer, wie auch

bei den Grundsteuern, individuell nach anerkannten Bewertungsgrundsätzen

geschätzt werden. Der Verkehrswert eines Vermögensobjekts im Allgemeinen und

einer Liegenschaft im Besonderen entspricht dem Preis, der dafür im

gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen wäre

(RB 1991 Nr. 47 mit Hinweisen).

c) Für die Bestimmung des Verkehrswerts

von unüberbautem oder mit Abbruchobjekten überbautem Land steht die

Vergleichsmethode im Vordergrund, die den Landwert nach den Preisen ermittelt,

die für möglichst nahegelegene, ähnliche und stichtagsnah gehandelte

Grundstücke bezahlt worden sind (RB 1976 Nr. 116; RB 1999 Nr. 158 =

ZStP 2000, 150, auch zum Folgenden; BGE 122 I 168 E. 3a). Als

Vergleichsobjekte tauglich sind Liegenschaften, die vor dem Stichtag den

Eigentümer gewechselt haben und mit Bezug auf Lage, Form, Zonenzugehörigkeit

und Erschliessungsgrad nahezu gleiche oder doch weitgehend ähnliche

Eigenschaften wie die zu schätzende Parzelle aufweisen (BGE 122 I 168

E. 3a; Richner/Frei, § 13 N. 72, unter Hinweis auf die verwaltungsgerichtliche

Rechtsprechung). In Würdigung der Vor- und Nachteile, die dem Schätzungsobjekt

im Vergleich zu den hinzugezogenen Handänderungen eignen, ist innerhalb des

durch sie abgesteckten Preisrahmens sein Wert zu schätzen. Bei Abbruchobjekten

besteht der Verkehrswert gewöhnlich im Landwert, vermindert um die

Abbruchkosten (vgl. RB 1978 Nr. 124).

Der Verkehrswert überbauter Liegenschaften

wird regelmässig anhand des Realwerts als Summe von Boden- und Bauwert sowie

des Ertragswerts ermittelt. Die Gewichtung dieser beiden Faktoren hängt vom

Einzelfall ab; bei Renditeobjekten hat der Ertragswert mehr Gewicht, während

bei Grundstücken, die in erster Linie der Eigennutzung dienen, der Real- oder

Sachwert eine grössere Rolle spielt (August Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin

Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Band, Bern 1966,

§ 165 N. 83; Max Imboden/René A. Rhinow, Schweizerische

Verwaltungsrechtsprechung, Band II, Basel und Stuttgart 1976, Nr. 128

B IV/e).

Andere Schätzungsmethoden, wie die

Rückwärtsrechnung (hierzu RB 1995 Nr. 62) oder die Lageklassenmethode

(hierzu Wolfgang Naegeli/Heinz Wenger, Der Liegenschaftenschätzer, 4. A.,

Zürich 1997, S. 26 ff.), dürfen nur subsidiär herangezogen

werden, nämlich dann, wenn die statistische Methode im konkreten Fall versagt

(Richner/Frei, § 13 N. 80). Als zusätzliches Kontrollinstrument

erscheint die Heranziehung weiterer Bewertungsarten – wie etwa die

Barwertmethode (vgl. hierzu Kaspar Fierz, Wert und Zins bei Immobilien,

3.

A., Zürich 1998, S. 63 ff.) oder die dynamische

Ertragswertmethode (Erwin Staehelin, Investitionsrechnung, 9. A., Zürich 1998,

S. 171 ff.) – jedoch durchaus sinnvoll. Bei komplexen

Liegenschaften (gewerblich-industrielle Nutzung), Liebhaberobjekten oder

Grundstücken mit einem sehr engen Markt kann es sich aufgrund der

wesensmässigen Ungenauigkeit von Schätzungen sogar aufdrängen, alternative

Schätzungsmethoden heranzuziehen.

3.

Ein Gutachten zum Verkehrswert unterliegt

als Beweismittel der freien Beweiswürdigung. Die Prüfung der

Rechtsmittelbehörde kann sich indessen darauf beschränken, ob das – von

einer Amtsstelle eingeholte – Gutachten auf zutreffender Rechtsgrundlage

beruhe, ob es vollständig, klar, gehörig begründet und widerspruchslos sei und

ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die nötige Unbefangenheit

bewiesen habe (RB 1984 Nr. 65 = StE 1984 B 44.12.3 Nr. 1 und RB 1985

Nr. 47, auch zum Folgenden; Reimann/ Zuppinger/Schärrer, op.cit.,

3.

Band, Bern 1969, § 75 N. 30; vgl. RB 1964

Nr. 127 und 1982 Nr. 35). Vermag das Gutachten nicht zu überzeugen,

so kann das Verwaltungsgericht gestützt auf seine Feststellungen aus eigenem

Wissen eine neue Schätzung vornehmen oder damit einen Gutachter betrauen (vgl.

VGr, 7. November 1972, ZBl 74/1973, S. 331), wobei es bei der Wahl

des Vorgehens über einen weiten Beurteilungsspielraum verfügt (RB 1976

Nr. 54 und 1985 Nr. 47). Im Übrigen ist es ihm unbenommen, statt ein

reformatorisches Urteil zu fällen, den Entscheid der Finanzdirektion aufzuheben

und die Sache zur Neubeurteilung an sie zurückzuweisen (VGr, 22. November

2000, SR.1999.00019 + SR.1999. 00020, beide veröffentlicht auf

http://www.vgrzh.ch/rechtsprechung; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,

Zürich 1999, § 28 N. 29).

4.

Die stark abweichenden Parteiauffassungen

über den Verkehrswert des Grundstücks Z-Strasse beruhen hauptsächlich darauf,

dass der Rekurrent das Wohnhaus Vers.Nr. 02 als Abbruchobjekt betrachtet,

während der Rekursgegner gestützt auf das Amtsgutachten annimmt, dieses Gebäude

bleibe erhalten und im südlichen Grundstückteil werde ein weiteres

Mehrfamilienhaus erstellt.

Von einem Abbruchobjekt spricht man zunächst

dann, wenn ein Gebäude technisch abbruchreif ist. Wann dieser Zustand erreicht

ist, lässt sich nicht allgemein sagen, sondern nur aufgrund von Indizien

ermitteln. Für technische Abbruchreife sprechen einmal schwere Mängel der

Bausubstanz, welche die Statik eines Gebäudes beeinträchtigen oder den gesetzlichen

Anforderungen an die Wohnhygiene – wie Kälte- und Hitzedämmung, Schallisolation,

Abwehr von Feuchtigkeit, gesundheitsverträgliche Bausubstanzen –

zuwiderlaufen. Liegen derartige Mängel vor, ist ein Gebäude häufig unbewohnt.

Hingegen erlaubt das Alter eines Bauwerks keinen Schluss auf seine restliche

Lebensdauer. Zahlreiche historische Bauten sind ausgezeichnet unterhalten,

während bei anderen Objekten insbesondere als Folge von Baumängeln oder

Elementarereignissen nach kurzer Zeit schon irreparable Schäden auftreten.

Anzumerken ist, dass die neuere Rechtsprechung zur Grundstückgewinnsteuer nur

mit Zurückhaltung auf ein Abbruchobjekt schliesst (RB 1999 Nr. 156 =

StE 2000 B 44.1 Nr. 7). Das zu bewertende Gebäude Z-Strasse ist knapp

90.

Jahre alt und weist nach Feststellung des Experten einen

"mehrheitlich sehr einfachen" Ausbaustandard auf. Ungeachtet des

"beachtlichen Nachholbedarfs" sei das Gebäude jedoch "recht

unterhalten". Im Licht dieser unbestrittenen und aufgrund der Akten

schlüssigen Beurteilung liegt noch keine Abbruchreife vor.

Im Gegensatz zur technischen Abbruchreife als

Begriff aus der Architektur und dem Ingenieurwesen steht die wirtschaftliche

Abbruchreife als ökonomischer Begriff. Wirtschaftlich abbruchreif ist ein

Gebäude – ungeachtet seines Zustands – stets dann, wenn der

Eigentümer durch seinen Abbruch und einen nachfolgenden Neubau oder eine andere

Nutzung des Bodens eine höhere Rendite erzielen kann (Fierz, S. 174 ff.

und 226 ff.). Die Annahme, dass ein wirtschaftliches Abbruchobjekt

vorliege, ergibt sich erst aufgrund einer – mit Unwägbarkeiten behafteten

(Staehelin, S. 185) – Renditeberechnung. Zwar gibt es Sachverhalte,

bei denen diese Qualifikation auf der Hand liegt – so etwa bei einem landwirtschaftlichen

Ökonomiegebäude an bester Wohnlage –, in anderen Fällen kann dieser

Schluss jedoch erst aufgrund einer gründlichen Untersuchung gezogen werden.

Gemäss den aus Art. 8 ZGB abgeleiteten Grundsätzen der

Beweislastverteilung, wonach derjenige einen Sachverhalt zu beweisen hat, der

daraus Rechte ableitet (Martin Zweifel, Die Sachverhaltsermittlung im

Steuerveranlagungsverfahren, Zürich 1989, S. 110), wäre es hier Sache

des Pflichtigen gewesen, die am Stichtag für einen Abbruch des bestehenden Dreifamilienhauses

sprechenden Umstände substanziert darzulegen. Weil der Rekurrent solches bis

zum Rekursverfahren unterlassen hat, ist es nicht Sache des Verwaltungsgericht,

diesbezügliche Untersuchungen anzustellen. Im Übrigen fragt es sich, ob der

Pflichtige eine entsprechende Absicht schon am Stichtag gehabt hat, nachdem er

bis heute keine ernsthaften Bemühungen zur Realisierung eines Neubaus

unternommen hat.

Eine natürliche Vermutung spricht dafür, dass

eine Neuüberbauung nur dann erfolgt, wenn damit – unter Berücksichtigung

eines Risikozuschlags – eine höhere Rendite erzielt werden kann als mit

der Beibehaltung des Altbaus und einem vorliegend möglichen Ergänzungsbau im

südlichen Grundstückteil. So gesehen argumentiert der Rekurrent widersprüchlich,

wenn er eine Neuüberbauung in Aussicht stellt, zugleich aber einen tieferen

Verkehrswert der Liegenschaft verficht.

5.

a) Laut Expertise weist das

Dreifamilienhaus Vers.Nr. 02 eine Bruttogeschossfläche von 360 m2

auf, während die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X vom 28. September

1993.

(BZO) auf dem 1'536 m2 grossen Grundstück eine solche

Fläche von 1'728 m2 zulasse. Angesichts einer bisher

konsumierten Ausnützung von knapp 21 % drängt sich mit dem Experten der

Schluss auf, dass ein wirtschaftlich denkender Grundeigentümer diese Reserve

ausschöpft. Weil nach dem Gesagten von der Erhaltung des bestehenden

Wohnhauses auszugehen ist, erscheint die Annahme als plausibel, dass der Rekurrent

im südlichen Grundstückteil an der Verzweigung Z-strasse/W-strasse einen

zusätzlichen Neubau errichtet. Dessen vom Gutachter angenommene Dimensionierung

entspricht der Bau- und Zonenordnung; ob ein vergleichsweise massiger Baukörper

unter dem Blickwinkel der befriedigenden Einordnung gemäss § 238

Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)

realisierbar ist, braucht hier nicht weiter geprüft zu werden. Der Gutachter

hat daher die Gesamtparzelle zu Recht in den Altbau samt erforderlichem

Umschwung sowie in die Baulandreserve für einen Neubau aufgeteilt.

b) Die Bewertung des Altbaus samt

baurechtlich erforderlichem Umschwung hat der Sachverständige praxisgemäss

anhand des Real- und des Ertragswerts vorgenommen. Bei der Schätzung des

Gebäudes Vers.Nr. 02 an der Z-Strasse hat sich der Experte auf die Werte

der Gebäudeversicherung abgestützt. Weil die Gebäudeversicherung nicht den Verkehrswert,

sondern den Wiederbeschaffungswert versichert (§§ 25 und 34 ff.

des Gesetzes über die Gebäudeversicherung vom 2. März 1975 [GebäudeversG];

Naegeli/Wenger, S. 6), hat der Sachverständige allerdings nur einen

bescheidenen Altersabzug von 15 % vorgenommen. Eine derartige

"Korrektur" erscheint methodisch als fragwürdig und lässt sich nur

schwer auf ihre Angemessenheit überprüfen. Eine Altersentwertung von lediglich

15.

% bei einem insgesamt sehr einfach ausgebauten 90-jährigen Objekt mit

beachtlichem Nachholbedarf ist jedenfalls untersetzt (vgl. Francesco

Canonica, Schätzerlehrgang Grundwissen, Bern 2000, S. 106 ff.;

Naegeli/Wenger, S. 279). Ein Zuschlag von 20 % für Nebenkosten,

welche bei der Gebäudeversicherung ausgeklammert bleiben (§§ 4 ff.

der Vollzugsbestimmungen für die Gebäudeversicherung vom 1. Oktober

1999), erscheint bei einem Einfamilienhaus der vorliegenden Art als angemessen

(Naegeli/Wenger, S. 17 und 279). Weil das Gebäude Vers.Nr. 02

mit rund einem Viertel der Grundfläche innerhalb der Baulinie entlang der

Z-strasse liegt, sind baulichen Massnahmen Grenzen gesetzt (§§ 99 ff.

PBG; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht,

2.

A., Wädenswil 2000, S. 298 ff.). Wesentlich zu

beanstanden ist die Ermittlung des Landwerts im Gutachten (dazu

nachfolgend E. 5c). Statt nach der Vergleichsmethode vorzugehen

(E. 2c zuvor), hat der Experte die Lageklassenmethode angewendet, den

Boden – ohne eine fallbezogene Begründung zu diesem Verhältnis gegeben zu

haben – auf 30 % des Gesamtwerts der Liegenschaft geschätzt und

rechnerisch aus dem Gebäudewert (von 70 % des Gesamtwerts) abgeleitet.

Weil der Gutachter den Ertragswert beim Altbau fünffach gewichtet hat

– was dem Rekurrenten sehr weit entgegenkommt (vgl. Canonica, S. 119;

Schweiz. Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten, Schätzerhandbuch,

Bewertung von Immobilien, Stand 1998 [zit. Schätzerhandbuch],

S. 61 f. und S. 83 in Verbindung mit Tabelle 25; abweichend

Naegeli/Wenger, S. 100) – , wäre zumindest eine knappe Begründung zum

geschätzten Mietertrag unerlässlich gewesen. Hierfür hätte er Marktmieten aus

vergleichbaren Altbauten in X und allenfalls in weiteren Gemeinden der

entsprechenden Region beiziehen müssen (vgl. Naegeli/Wenger, S. 82). Bei

der Ermittlung des Ertragswerts gilt es zu beachten, dass nicht auf die

tatsächlich erzielten, sondern auf die objektiv erzielbaren Mieterträge

abzustellen ist (Canonica, S. 84; Schätzerhandbuch, S. 54;

eingehend: Jürgen Simon/Klaus Gors/Max Troll, Handbuch der Grundstückswertermittlung,

4.

A., München 1997, S. 115 ff.). Der im Gutachten

angenommene Kapitalisierungsfaktor von 8 % ist beim streitbetroffenen

Altbau angemessen (vgl. Fierz, S. 86 ff.).

c) Die Bewertung der Baulandreserve

für einen Neubau hätte nach der Vergleichsmethode erfolgen müssen

(E. 2c). Zwar hat der Experte dies unterlassen, indessen hat die

Finanzdirektion diesen Mangel dadurch behoben, dass sie den im Gutachten für

das Grundstück Z-Strasse nach der Lageklassenmethode gefundenen Bodenpreis von

insgesamt Fr. 971.-/m2 anhand von sieben Vergleichspreisen als

angemessen gewürdigt hat. Nach den Akten erscheint dieser Preis als

angemessenes Mittel; freilich wird ein Vergleich durch die Verschiedenheit der

Objekte hinsichtlich Zonenzugehörigkeit, Grösse und bestehender Überbauung

ebenso beeinträchtigt wie durch das Fehlen der einzelnen Kaufverträge. Bei

der Bewertung unbeachtet geblieben ist, dass entlang der Z-strasse wie der

W-strasse Baulinien festgesetzt sind. Da die innerhalb von Baulinien gelegene

Fläche wie gesagt nur noch eingeschränkt genutzt werden kann und im Fall der

anlässlich einer Strassenerweiterung durchgeführten Enteignung eine

verminderte Vergütung ausgerichtet würde (RB 1986 Nr. 117; vgl. auch

Imboden/Rhinow, Nr. 128 B IV/a), dürfte sich dieser Umstand schon heute

wertmindernd auswirken (Canonica, S. 47; Naegeli/Wenger, S. 56;

Schätzerhandbuch, S. 21). Laut einer vom Regierungsrat in Auftrag

gegebenen Studie von Wüest & Partner, Rauminformation, Schlussbericht vom

13.

August 1996, S. 32, belief sich im Jahr 1995 und anfangs 1996 die

Preisspanne für unbebautes Wohnbauland für Einfamilienhäuser in X auf

Fr. 430.-/m2 bis Fr. 840.-/m2. Land, das sich

– wie hier – zur Erstellung von Stockwerkeigentum und

Mehrfamilienhäuser eignet, wurde im selben Zeitraum für Fr. 620.-/m2

bis Fr. 1'200.-/m2 gehandelt.

Zur Rückwärtsrechnung des Experten ist zu

bemerken, dass die mutmasslichen Kosten für die Erstellung eines Neubaus im

Rahmen des weitgespannten Schätzungsermessens liegen; der Kubikmeterpreis

kann je nach gewähltem Ausbaustandard nach unten und oben abweichen (Canonica,

S. 100 f.). Ob der Sachverständige den Ertragswert hier allein

deswegen bloss einmal gewichtet, weil er nahe beim Ertragswert liegt, wird

nicht näher erläutert. Aufgrund der gewählten Berechnungsart fallen die

wiederum fehlenden Angaben zum mutmasslichen Mietertrag weniger ins Gewicht.

6.

Gemäss Grundbuchauszug vom

22.

Dezember 1995 stand das Grundstück Kat.Nr. 01 am Stichtag im

hälftigen Gesamteigentum der Erblasserin und des Rekurrenten. Während der

Rekurrent in diesem Umstand eine über die anteilige Berechtigung hinausgehende

Wertminderung erblickt, besteht für den Rekursgegner kein Anlass für einen Einschlag.

Es kann dahingestellt bleiben, ob am Stichtag

zwischen den beiden Berechtigten immer noch eine Erbengemeinschaft bestanden

hat oder ob sich diese in eine einfache Gesellschaft gewandelt hat. Fest steht

jedenfalls, dass an der gemeinsamen Liegenschaft nicht ein Miteigentums-,

sondern ein Gesamteigentumsverhältnis bestanden hat. Während sich ein

Stockwerkeigentumsanteil durch leichte Übertragbarkeit auszeichnet und daher

ein gängiges Handelsobjekt darstellt, gilt diese Eigenschaft beim gewöhnlichen

Miteigentum

– namentlich wegen des Vorkaufsrechts der Miteigentümer, das den

Stockwerkeigentümern fehlt (Art. 682 Abs. 1 und 712c

Abs. 1 ZGB) – nur noch eingeschränkt. Das Verwaltungsgericht hat

daher im Entscheid SB.1999.00055 vom 22. März 2000 die Steuerrekurskommission

mit der Untersuchung beauftragt, ob sich die Rechtsform des einfachen Miteigentums

gegenüber dem Stockwerkeigentum wertmindernd auswirke.

Die Frage nach einem allfälligen Minderwert

drängt sich erst recht auf, wenn kein Miteigentum, sondern – wie

hier – Gesamteigentum vorliegt. Über selbständiges Miteigentum kann wie

über Alleineigentum verfügt werden (Heinz Rey, Die Grundlagen des Sachenrechts

und das Eigentum, 2. A., Grundriss des schweizerischen Sachenrechts,

Band I, Bern 2000, Rz. 647). Jeder Miteigentümer ist nach

Art. 646 Abs. 3 ZGB berechtigt, seinen Anteil zu veräussern, zu

verpfänden und zu belasten, wie wenn er Alleineigentümer wäre. Dementsprechend

wird der Miteigentumsanteil im Rechtsverkehr wie ein (eigenes) Grundstück

behandelt. Anders als beim Stockwerkeigentum steht dem Miteigentümer kein Sonderrecht

zur ausschliesslichen Benutzung, Verwaltung und baulichen Ausgestaltung gewisser

Gebäudeteile zu. Ansonsten bestehen zwischen diesen beiden Formen des Miteigentums

keine wesentlichen Unterschiede (vgl. Rey, Rz. 765 ff.). Demgegenüber

hat der Gesamteigentümer eine ideelle Quote an der Sache, über die er nicht

verfügen kann (Rey, Rz. 976 f.). Das Verfügungsrecht über die ganze

Sache steht allen Gesamteigentümern gemeinsam zu (Rey, Rz. 984 ff.).

Mithin kann der Gesamteigentümer seinen Anteil nur durch vorgängige Liquidation

versilbern (Rey, Rz. 1015 ff.). Angesichts dieser unbeweglichen

Ordnung erscheint der Einwand des Rekurrenten plausibel, dass die mit dem

Gesamteigentum verbundene Schwerfälligkeit in der Nutzung der Sache und vor

allem in der Verfügung über diese mit einem Einschlag auf dem rechnerischen

Verkehrswert berücksichtigt werden muss. Die Finanzdirektion wird im zweiten

Rechtsgang die angemessene Höhe prüfen müssen.

7.

Aufgrund der vorstehenden Erwägungen hat

die von der Finanzdirektion geführte Untersuchung keine Klarheit über den

Verkehrswert der Liegenschaft Kat.Nr. 01 gebracht. Zur Behebung dieses

Mangels ist die Sache daher in Gutheissung des Rekurses an die Vorinstanz

zurückzuweisen, welche – im wiederaufzunehmenden Einspracheverfahren

(RB 1994 Nr. 68) – ergänzende Abklärungen vorzunehmen hat.

Anzumerken ist, dass die Finanzdirektion eine Schätzung des nämlichen

Gesamteigentumsanteils aus dem Jahr 1988, die anlässlich der Veranlagung von

Erbschaftssteuern nach dem Tod der Mutter des Rekurrenten vorgenommen worden

ist, zu Recht als nicht mehr aussagekräftig betrachtet hat. Dennoch befremdet

es, dass der anteilige Wert der Liegenschaft, ohne dass bauliche Veränderungen

vorgenommen worden wären, innert siebeneinhalb Jahren von Fr. 340'000.-

auf Fr. 1'017'500.- gestiegen sein soll, obwohl die Preise in dieser

Zeitspanne eher zurückgingen (Statistische Berichte des Kantons Zürich,

Heft 2/1996, Der Grundstückmarkt 1995, S. 32).

Würde das Verwaltungsgericht selbst in der

Sache entscheiden, wäre ihm eine Verböserung der angefochtenen Verfügung

zuungunsten des Rekurrenten praxisgemäss verwehrt (RB 1988 Nr. 45);

dieselbe Schranke muss für die Finanzdirektion im wiederaufzunehmenden

Einspracheverfahren gelten (ebenso Richner/Frei, § 41 N. 58).

...

1.

Der Rekurs wird gutgeheissen. Die Sache wird zur

weiteren Untersuchung und zur Ausfällung eines neuen Einspracheentscheids im

Sinn der Erwägungen an die Finanzdirektion zurückgewiesen.