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Entscheid

SR.2003.00002

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SR.2003.00002

9. Juli 2003Deutsch21 min

(URT.2003.7395)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. 1997 starb C. Mit Verfügung vom 12. Mai

1998 auferlegte die Finanzdirektion der Alleinerbin A. sowie fünf

Vermächtnisnehmern gestützt auf §§ 22 Abs. 1 und 2 sowie 23 Abs. 1 lit. c,

e und f des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes vom 28. September 1986

(ESchG) Erbschaftssteuern von insgesamt Fr. 3'401'970.-. Davon entfielen

Fr. 3'222'630.- auf die Nichte und das Patenkind A.

Erwägungen

II. Eine von Letztgenannter am 15. Juni 1998

erhobene Einsprache, womit sie den Verkehrswert der Nachlassliegenschaft

P.-strasse in Zürich auf Fr. 3'050'000.- vermindert haben wollte, wies die

Finanzdirektion nach Einholung eines Gutachtens am 10. Dezember 2002 ab

und erhöhte die Steuer von Fr. 3'222'630.- um Fr. 322'500.- auf

Fr. 3'545'130.-. In ihren Erwägungen folgte die Direktion den Überlegungen

des von ihr beauftragten Schätzungsexperten D. Dieser kam zum Schluss, dass die

Liegenschaft ausschliesslich zum Ertragswert zu bewerten sei. Dabei sei nicht

nur von den am Stichtag erzielten Erträgen auszugehen; vielmehr müsse das unausgeschöpfte

Ertragspotential mitberücksichtigt werden. Der Kapitalisierungssatz richte sich

nicht nach dem Zinssatz für erstrangige Hypotheken, sondern nach der Rendite

für Bundesobligationen.

III. Mit Rekurs vom 24. Januar 2003 liess A.

das im Einspracheverfahren gestellte Begehren erneuern. Eventuell sei bei

Annahme eines höheren Verkehrswerts der Liegenschaft P.-strasse die latente

Grundstückgewinnsteuer abzuziehen. Ausserdem verlangte sie die Zusprechung

einer Parteientschädigung.

Im Namen des Staats Zürich beantragte die

Abteilung Erbschafts- und Schenkungssteuer des kantonalen Steueramts die

Abweisung des Rekurses.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Gegen den Einspracheentscheid der

Finanzdirektion kann der Steuerpflichtige nach § 43 Abs. 1 ESchG beim

Verwaltungsgericht Rekurs erheben. Laut § 43 Abs. 4 ESchG sind die Bestimmungen

über das Rekursverfahren bei Einschätzungen für die Staatssteuer sinngemäss

anwendbar (vgl. §§ 147 ff. des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG]). Da

mehrere aus einer Erbschaft bereicherte Personen selbstständig steuerpflichtig

sind, kann jeder Beteiligte allein Rekurs erheben. Gegenüber jenen Beteiligten,

die – wie hier die übrigen fünf Vermächtnisnehmer – auf ein

Rechtsmittelverfahren verzichten, wird die Veranlagung rechtskräftig (Felix

Richner/Walter Frei, Kommentar zum Zürcher Erbschafts- und

Schenkungssteuergesetz, Zürich 1996, § 41 N. 14).

a) Mit Rekurs können laut § 43 Abs. 2 ESchG

alle Mängel des angefochtenen Entscheids sowie des vorangegangenen Verfahrens

gerügt werden. Dabei sind neue tatsächliche Behauptungen und Beweismittel

zulässig (VGr, 22. November 2000, ZStP 2001, S. 148 E. 1a mit

Verweisungen). Das Verwaltungsgericht hat damit die gleiche freie und

umfassende Prüfungsbefugnis wie die Finanzdirektion im Einspracheverfahren.

Immerhin erfolgt im Rahmen des Rekursverfahrens eine Erweiterung der dem

Pflichtigen obliegenden Mitwirkungspflicht in dem Sinn, als dieser den von ihm

geforderten Nachweis durch eine substanzierte Sachdarstellung und Beschaffung

oder Bezeichnung von Beweismitteln für die Richtigkeit seiner Darstellung

anzutreten hat. Fehlt es daran, trifft das Verwaltungsgericht keine weitere

Untersuchungspflicht; namentlich hat es nichts vorzukehren, um sich fehlende

Grundlagen zu beschaffen (RB 1987 Nr. 35).

b) Kraft § 41 Abs. 4 ESchG ist die

Finanzdirektion im Einspracheverfahren an die Anträge des Steuerpflichtigen

nicht gebunden und führt trotz Rückzugs einer Einsprache das Verfahren weiter,

sofern Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die Veranlagung dem Ge­setz nicht

entspricht (Satz 2). Sie kann nach Anhören des Steuerpflichtigen die Veranlagung

zu seinen Ungunsten ändern (Satz 3). Nach dem Gesagten gilt – wie etwa im

Einspra­cheverfahren bei den Staatssteuern (§ 142 Abs. 1 StG) oder bei den

Grundsteuern (§ 211 in Verbindung mit § 142 Abs. 1 StG) – die

Offizialmaxime: Die Finanzdirektion darf und muss die angefochtene Verfügung

entsprechend der materiellen Rechtslage über die Anträge des Einsprechers

hinaus verbessern (reformatio in melius) oder umgekehrt dieselbe zum Nachteil

des Anfechtenden ändern (reformatio in peius; vgl. Richner/Frei, § 41 N. 58).

2.

Der

Erbschaftssteuer unterliegen gemäss § 3 Abs. 1 ESchG alle Vermögensübergänge

(Erbanfälle und Zuwendungen) kraft gesetzlichen Erbrechts oder aufgrund einer

Ver­fügung von Todes wegen. Gemäss § 7 lit. a ESchG entsteht der Anspruch auf

die Erbschafts­steuer mit Eröffnung des Erbgangs, also nach Art. 537 Abs. 1 des

Zivilgesetzbuches mit dem Tod des Erblassers (RB 1993 Nr. 31). Dies ist im

vorliegenden Fall der 17. Juni 1997.

a) Berechnet

wird die Steuer vom Verkehrswert, den das übergegangene Vermögen im Zeitpunkt

der Entstehung des Steueranspruchs, mithin bei Eröffnung des Erbgangs, auf­weist

(§ 13 Abs. 1 in Verbindung mit § 7 lit. a ESchG; VGr, 24. November 1999, ZStP 2000, S. 150 E. 2a).

b) Abweichend von der Steuereinschätzung für

die Staats- und allgemeinen Gemeindesteuern, wo die "Verkehrswerte"

von Liegenschaften im Interesse einer rationellen Veranlagung aufgrund

genereller Richtlinien als "Formelwerte" festgesetzt werden, muss der

Verkehrswert bei der Veranlagung der Erbschafts- und Schenkungssteuer, wie auch

bei den Grundsteuern, individuell nach anerkannten Bewertungsgrundsätzen

geschätzt werden. Der Verkehrswert eines Vermögensobjekts im Allgemeinen und

einer Liegenschaft im Be­sonderen entspricht dem Preis, der dafür im

gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen

wäre (RB 1991 Nr. 47 mit Hinweisen). Zu den Methoden der Verkehrswertschätzung

von Liegenschaften hat sich das Verwaltungsgericht in den Entscheiden RB 1999

Nr. 158 (= ZStP 2000, S. 150) sowie SR.2000.00022 vom 31. Januar 2001 (=

ZStP 2001, S. 217) ausgesprochen. Während der Verkehrswert unüberbauter

Grundstücke aufgrund der Vergleichsmethode allein nach dem Realwert ermittelt

wird, sind überbaute Liegenschaften nach bisheriger Praxis regelmässig anhand

des Realwerts als Summe von Boden- und Bauwert sowie des Ertragswerts zu

schätzen (so auch Rz. 12 f. der Weisung der Finanzdirektion über die Ermittlung

des Verkehrswertes von Liegenschaften für die Erbschafts- und Schenkungssteuer

vom 12. Juli 1989 [Weisung Verkehrswert]; ZStB I B Nr. 46/40). Die

Gewichtung dieser beiden Faktoren hängt vom Einzelfall ab; bei Renditeobjekten

hat der Ertragswert mehr Gewicht, während bei Grundstücken, die in erster Linie

der Eigennutzung dienen, der Real- oder Sachwert eine grössere Rolle spielt

(August Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin Schärrer, Kommentar zum Zürcher

Steuergesetz, 4. Band, Bern 1966, § 165 N. 83; Max Imboden/ René A.

Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Band II, Basel/Stuttgart

1976, Nr. 128 B IV/e).

Das

streitbetroffene Grundstück befindet sich an der P.-strasse. Beim darauf stehenden

Gebäude handelt es sich um ein zweiseitig angebautes, 1863 erstelltes,

ehemaliges Wohnhaus mit fünf Vollgeschossen und einem ausgebauten Dachgeschoss.

Das Gebäude wird im Wesentlichen wie folgt genutzt:

Mieter/Stockwerk

Nutzweise/Fläche

Dauer Mietvertrag

Mietzins 1997

Mietzins pro m2

F. / UG

EG

Lager / 70 m2

Geschäft / 102 m2

bis 30.09.2010 (mit Ver­längerungsmöglichkeit um 2 x

10.

Jahre)

Fr. 89'880.-

Fr. 150.-

Fr. 778.-

G. / 1. OG

Praxis / 121 m2

30.09.2003

Fr. 23'640.-

Fr. 195.-

H. / 2. OG

Praxis / 121 m2

30.09.2003

Fr. 29'520.-

Fr. 244.-

I. / 3. OG

Praxis / 121 m2

6-monatige Kündigungsfrist

Fr. 27'840.-

Fr. 230.-

J. / 4. OG

Praxis /121 m2

30.09.2003

Fr. 29'520.-

Fr. 244.-

K. / DG

Estrich

Praxis / 106 m2

30.09.2003

Fr. 29'400.-

Fr. 2'160.-

Fr. 277.-

3.

a) Ein Gutachten zum Verkehrswert

unterliegt als Beweismittel der freien Beweiswürdigung. Die Prüfung der

Rechtsmittelbehörde kann sich indessen darauf beschränken, ob das – von einer

Amtsstelle eingeholte – Gutachten auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhe, ob

es vollständig, klar, gehörig begründet und widerspruchslos sei und ob der

Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die nötige Unbefangenheit bewiesen habe

(RB 1984 Nr. 65 = StE 1984 B 44.12.3 Nr. 1 und RB 1985 Nr. 47, auch zum

Folgenden; August Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin Schärrer, Kommentar zum

Zürcher Steuergesetz, 3. Band, Bern 1969, § 75 N. 30; vgl. auch RB 1964 Nr. 127

und 1982 Nr. 35). Vermag das Gutachten nicht zu überzeugen, so kann das

Verwaltungsgericht gestützt auf seine Feststellungen aus eigenem Wissen eine

neue Schätzung vornehmen oder damit einen Gutachter betrauen (vgl. VGr, 7.

November 1972, ZBl 1973, S. 331), wobei es bei der Wahl des Vorgehens über

einen weiten Beurteilungsspielraum verfügt (RB 1976 Nr. 54 und 1985 Nr. 47). Im

Übrigen ist es ihm unbenommen, statt ein reformatorisches Urteil zu fällen, den

Entscheid der Finanzdirektion aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an

sie zurückzuweisen (VGr, 31. Januar 2001, ZStP 2001, S. 217 E. 3; Alfred

Kölz/Jürg Boss­hart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 28 N. 29).

b) Einem Parteigutachten kommt wegen der

vertraglichen Beziehung zwischen Auftraggeber und Gutachter nur die beschränkte

Aussagekraft einer Parteibehauptung zu (VGr, 22. November 2000, ZStP 2001, S.

148.

E. 4b; Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 23; Richard Frank/Hans Sträuli/Georg

Messmer, Kommentar zur zürcherischen Zivilprozessordnung, 3. A., Zürich

1997, vor § 171 ff. N. 4). Auf die von der Pflichtigen im Einspracheverfahren

eingereichte Expertise von L. vom 27. Oktober 1998 kann daher schon aus diesem

Grund nicht abgestellt werden. Auch angesichts der materiellen Anforderungen,

die das Verwaltungsgericht an Schätzungsgutachten stellt (VGr, 22. November

2000, ZStP 2001, S. 148 E. 5 und 6), bedarf es keiner weiteren Erläuterungen,

dass das Privatgutachten nicht berücksichtigt werden kann. Im Übrigen führte L.

keine umfassende Verkehrswertschätzung durch, sondern klärte nur den

Teilaspekt, ob die Mietzinsen nach Ablauf der fes­ten Vertragsdauer einseitig

angehoben werden könnten.

4.

a) Die Rekurrentin hält dem angefochtenen

Einspracheentscheid entgegen, dass die Finanzdirektion zum tatsächlichen

Nettoertrag der Liegenschaft P.-strasse im Jahr 1997 von Fr. 231'960.- kein

unausgeschöpftes jährliches Ertragspotential von Fr. 97'800.- hätte

hinzuschlagen dürfen. Die Berücksichtigung eines solchen hypothetischen

Mehrertrags missachte das Stichtagsprinzip und führe zur Besteuerung nicht

realisierter bzw. fiktiver Werte. Ob ein allfälliges brachliegendes

Mietzinspotential realisiert werden könne, hänge von ungewissen künftigen

Marktverhältnissen wie auch von der mietrechtlichen Durchsetz­barkeit ab. Die

Erzielung eines höheren Mietertrags setze voraus, dass die Rekurrentin die

Liegenschaft verkaufe. Weil sie jedoch keine solchen Absichten habe, griffen

Überlegungen zum Ertragspotential unzulässigerweise in die Eigentümerbefugnisse

und in die Erbenstellung der Rekurrentin ein. Der vom Amtsexperten angenommene

Kapitalisierungssatz von (3.5 % Basiszinssatz + 0.5 % Unterhaltskosten + 1.5 %

Sub­stanzerhaltung =) 5.5 % sei viel zu tief. Angemessen sei vielmehr ein Satz

von (4.75 % Hypothekarsatz für gewerb­liche Altbauten + 3 % Zuschlag =) 7.75 %.

Indem der Gutachter von der Rendite für Bundesobligationen ausgehe, beschreite

er bewertungstechnisch Neuland; die Schätzungslitera­tur stütze sich durchwegs

auf den Hypothekarzinssatz als Basiszinssatz. Die Methode des Experten

überzeuge deswegen nicht, weil er die mit dem Grundeigentum verbundenen Risiken

missachte. Der Schätzung der Zuschläge fehle eine nähere Begründung. Die

gewählte Bewertungsmethode laufe darauf hinaus, dass Eigentümer von

Liegenschaften gegenüber Inhabern von anderen Vermögenswerten benachteiligt

würden. Schliesslich weiche der gutachterlich ermittelte Verkehrswert weit von

dem für das Steuerjahr 1997 amtlich festgesetzten Vermögenssteuerwert von Fr.

2'755'000.- ab.

In seiner kurz gefassten Rekursantwort

verteidigt das kantonale Steueramt das Amtsgutachten und hält an den

Folgerungen des Experten fest.

b) Laut dem in E. 2b Gesagten muss die

Erbschaftssteuer nach dem Verkehrswert veranlagt werden; der nach Massgabe der

regierungsrätlichen Weisung an die Steuerbehörden über die Bewertung von

Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte vom 21. August 1996 (ZStB

I A Nr. 22/23) ermittelte Vermögenssteuerwert ist daher vorliegend

unbeachtlich. Entgegen der Auffassung der Rekurrentin trifft es nicht zu, dass

der Eigentü­mer von Immobilien gegenüber dem Eigentümer anderer Vermögenswerte

wie etwa Aktien bei der Festsetzung der Erbschaftssteuer benachteiligt ist.

Zwar ist die Ermittlung des Werts einer Liegenschaft wegen ihrer individuellen

Eigenschaften mit höherem Aufwand verbunden als beispielsweise der Wert von

börsengängigen Wertpapieren. Diesem Umstand wird jedoch durch eine individuelle

Schätzung, die sich nach den Regeln der Rechtsprechung und der Lehre der

Immobilienbewertung richtet, gebührend Rechnung getragen. Dass sich der Wert

einer Immobilie nicht mit mathematischer Zuverlässigkeit, sondern nur innerhalb

einer – je nach Komplexität und Marktnachfrage unterschiedlichen – Bandbreite

bestimmen lässt, liegt in der Natur der Sache.

Sodann verkennt die Rekurrentin, dass jede

Verkehrswertschätzung von der Hypothese eines Verkaufs ausgeht. Dies bedeutet

keinen Eingriff in ihre Eigentümer- oder Erbenstellung. Ob ein Erbe tatsächlich

einen Verkauf erwägt oder nicht, spielt – als nicht überprüfbare und jederzeit

wandelbare Absicht – für die Bewertung einer Liegenschaft kei­ne Rolle. Anders

verhielte es sich dann, wenn die Veräusserung eines Objekts aus rechtlichen

Gründen ausgeschlossen oder erschwert wäre.

c) Nach dem in E. 3a Gesagten muss der

Amtsgutachter über "hinreichende Sachkenntnis" verfügen. Die

zürcherische Rechtsprechung hat sich bislang noch nicht dazu ausgesprochen, was

dieses Erfordernis im Einzelnen umfasst. Soweit ersichtlich wurde in der

jüngeren Steuerrechtspflege einem Experten noch nie die erforderliche Sachkunde

abgesprochen, und zwar auch nicht in solchen Fällen, in denen das Gutachten zu

wesentlichen Beanstandungen Anlass gab. Vielmehr begnügt sich die Praxis mit

der berufsmässigen Be­tätigung als Immobilienschätzer. Welche Grundausbildung

der jeweilige Experte genossen hat – neben Architekten betätigen sich

insbesondere Immobilientreuhänder und Ökonomen auf diesem Markt –, spielt dabei

ebenso wenig eine Rolle wie allfällige Diplome. Insbeson­dere ist der seit

einigen Jahren ausgestellte eidgenössische Fachausweis für Immobilienschätzer,

der gewöhnlich im Anschluss an eine einjährige berufsbegleitende Ausbildung er­worben

werden kann, für eine Expertentätigkeit gegenwärtig nicht erforderlich. Die Sachkunde

eines Immobilienschätzers hängt vom jeweiligen Bewertungsobjekt ab. Es bedarf

keiner näheren Ausführungen darüber, dass die Bewertung einer herrschaftlichen

Villa an­dere Kenntnisse voraussetzt als die Schätzung eines

gewerblich-industriell genutzten Ge­bäudekomplexes oder etwa eines mit

Altlasten belasteten Abbruchobjekts.

Über welche Kenntnisse der von der

Finanzdirektion beigezogene Experte verfügt, lässt sich den Akten nichts

entnehmen; die von diesem selbst verwendete Bezeichnung als

"Schätzungsexperte" ist wenig aussagekräftig, weil es sich hierbei

nicht um einen geläufigen oder gar gesetzlich geschützten Titel handelt. Zwar

begründet das – allerdings in verschiedenen Punkten mangelhafte (vgl. hierzu

nachstehend E. 4d und 5) – Amtsgutachten die Vermutung, dass der Gutachter über

die erforderlichen Kenntnisse verfügt, Klarheit be­steht indessen nicht. Für

die Erfüllung des vorliegenden Bewertungsauftrags sind primär vertiefte

Kenntnisse des Geschäftsmietenmarkts auf dem Platz Zürich erforderlich; ferner

muss ein Sachverständiger, allenfalls auch ein von diesem beigezogener

Unterexperte, mit dem Mietrecht eng vertraut sein. Für die Beurteilung des

Zustands der Altbaute und von deren kurz- und mittelfristigem Renovationsbedarf

und der damit verbundenen Aufwendungen braucht es Kenntnisse in Architektur und

Haustechnik.

d) aa) Eine am Stichtag mögliche bessere

Nutzung einer Liegenschaft ist dann wertsteigernd zu berücksichtigen, wenn sie

aufgrund der Umstände rechtlich und tatsächlich mit überwiegender

Wahrscheinlichkeit realisiert werden kann. Davon gehen die Rechtsprechung wie

auch die Schätzungslehre seit jeher aus (Francesco Canonica, Schätzerlehrgang/ Grundwissen, Schweiz. Immobilienschätzer-Verband

[Hrsg.], Bern 2000, S. 84; Schweiz. Ver­einigung kantonaler

Grundstückbewertungsexperten, Schätzerhandbuch, Bewertung von Immobilien, Stand

2000, S. 56; Jürgen Simon/Klaus Gors/Max Troll, Handbuch der

Grundstückswertermittlung, 4. A., München 1997, S. 115 ff.). So steht fest,

dass Bauland zu den hierfür geltenden Ansätzen bewertet werden muss und nicht

etwa nach dem am Stichtag erzielten landwirtschaftlichen Nutzen. Desgleichen ist

bei Abbruchobjekten nicht der gegenwärtig realisierte oder realisierbare Ertrag

massgebend, sondern der im Zug einer Neuüberbauung mutmasslich erzielbare.

Dient ein Grundstück an zentraler Lage Wohnzwecken, so liegt es auf der Hand,

dass – soweit baurechtlich zulässig – der mit einer gewerblichen Nutzung

mögliche Ertrag geprüft werden muss. Unter Umständen erfordert ei­ne umfassende

Verkehrswertschätzung die Prüfung verschiedener Szenarien; dies gilt etwa dann,

wenn bei einem vorbestandenen Altbau auf einem grösseren Grundstück dessen Erneuerung

nebst Vergrösserung oder die Erstellung einer zusätzlichen Baute in Betracht

fällt oder aber der Abbruch nebst einer Neuüberbauung geprüft werden muss (vgl.

VGr, 31. Ja­nuar 2001, ZStP 2001, S. 217 E. 5). Nach allgemeiner Erfahrung sind

bauliche Massnahmen zur Erzielung eines höheren Ertrags mit verschiedenen

Risiken behaftet. Ein Umbau kann beispielsweise aus rechtlichen Gründen ganz

oder teilweise scheitern, die hierfür aufzuwendenden Kosten können die

Erwartungen übertreffen oder die angestrebte Rendite lässt sich aufgrund der

späteren Marktverhältnisse nicht erzielen. Derartige künftige Unwägbarkeiten,

die den Ertragswert stark beeinflussen, liegen im Wesen jeder Schätzung. Die

Unsicherheit ihres Eintretens und ihrer Quantifizierung rechtfertigt es nicht,

sie kurzer­hand ausser Acht zu lassen. Vielmehr erscheint es sachgerecht, wenn

der Experte aufgrund der bekannten Tatsachen verschiedene Berechnungsmodelle

entwickelt, deren Eintretenswahrscheinlichkeit gewichtet und zwischen extremen

Annahmen ("best case" und "worst case") einen Ausgleich

anstrebt ("real case").

Die von der Rekurrentin vertretene

Auffassung, wonach nur der tatsächliche Ertrag, nicht aber das Ertragspotential

eines Grundstücks berücksichtigt werden dürfe, ist offensichtlich unzutreffend.

Dies gilt – wie gesagt – nicht nur für Bauland, sondern auch etwa für Kiesland

oder für Land, das sich für Sport- oder Freizeitzwecke verwenden lässt. Wird

eine Liegenschaft an bester Geschäftslage schlecht genutzt, wird ihr

Verkehrswert dadurch nicht beeinträchtigt; vielmehr stellt ein Kaufinteressent

darauf ab, welcher Ertrag bei sachkundiger Bewirtschaftung mutmasslich erzielt

werden kann. Entgegen der Meinung der Rekurrentin wird mit einer sich – nach

ständiger Rechtsprechung – am Markt orientierenden Bestimmung des Verkehrswerts

keineswegs ein fiktiver Ertrag besteuert. Anzumerken ist, dass aufgrund der in

Art. 26 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 gewährleisteten

Eigentumsgarantie auch im Fall einer (formellen oder materiellen) Enteignung

der Verkehrswert zu vergüten ist (Enrico Riva/Thomas Müller in: Daniel

Thürer/Jean-François Aubert/Jörg Paul Müller [Hrsg.], Verfassungsrecht der

Schweiz, Zürich 2001, § 48 Rz. 21 ff.; vgl. auch BGE 128 II 74 E. 4).

Dabei wird die Möglichkeit einer zukünftigen besseren Bewerbung berücksichtigt

(BGE 125 II 431 E. 3a mit Hinweisen).

Aus der Zusammenstellung der Mietverträge

schliesst der Experte, dass "der Mietzinssatz pro m2 Mietfläche

... bei allen Mietobjekten tief für die ausgezeichnete Lage" sei. Ob die

Mietzinse aufgrund der zwingenden Bestimmungen des Mietrechts in Art. 269 ff.

des Obligationenrechts sowie der vorliegenden Mietverträge überhaupt erhöht

werden können, in welchem Umfang und auf welchen Zeitpunkt dies möglich ist,

lässt sich dem Gutachten nicht entnehmen. Auch in den "zusätzliche(n)

Erläuterungen bzw. Ergänzungen", die der Experte auf die Einwendungen der

Rekurrentin und das beigelegte Privatgutachten hin verfasst hat, bleibt er eine

Begründung schuldig. Dass die "rechnerische Herleitung" des

brachliegenden Mietwertpotentials "aus zeitlichen wie aus Kostengründen

nicht möglich" sei, lässt sich nicht sagen. Der auf die Ermittlung des

Verkehrswerts lautende Gutach­tensauftrag der Abteilung Erbschafts- und Schenkungssteuer

des kantonalen Steueramts vom 12. August 1998 umfasste durchaus die Ermittlung

von möglichen Mietzinserhöhungen. Dass sich solche nur im Rahmen von

tatsächlichen und rechtlichen Unwägbarkeiten bestimmen lassen, liegt wie gesagt

im Wesen der Schätzung. Indessen hat die sorgfältige Bewertung einer

Liegenschaft derartige Unsicherheiten nicht auszuklammern, sondern in

angemessenem Umfang festzustellen und zu gewichten. Im Zusammenhang mit dem umstrittenen

Mietzinspotential ist zu bemängeln, dass der Experte den Zustand der mehr als

130-jährigen Liegenschaft nur oberflächlich untersucht hat. Das Gutachten

beschränkt sich auf eine knappe Schilderung der Gebäudeeinteilung. Auch wenn

nach der summarischen Feststellung des Sachverständigen "die Grundsubstanz

des Hauses ... gut unterhalten" und "die Basisinfrastruktur

intakt" ist, hätte er sich zum kurz- und mittelfristig anfallenden Un­terhaltsbedarf

aussprechen müssen. Denn dieser Umstand beeinflusst einen künftig erzielbaren

Miet(mehr)ertrag und somit den Wert der Liegenschaft wesentlich.

Das Verwaltungsgericht verkennt nicht, dass

der zur Ermittlung des Verkehrswerts getriebene Aufwand in einem vernünftigen

Verhältnis zur mutmasslich gewonnenen Genauigkeit der Schätzung stehen muss.

Bei kleineren Objekten und/oder einem geringen Streitwert mögen sich

Vereinfachungen aus verfahrensökonomischen Gründen und zur Einsparung von

Kosten rechtfertigen; beläuft sich der Gebäudewert – wie hier – jedoch auf

mehrere Millionen Franken und der Streitwert auf über 600'000 Franken, so

rechtfertigt sich im Interesse der Wahrheitsfindung eine gründliche Klärung der

Verhältnisse.

bb) Bereits die

dargelegten Untersuchungsmängel erschüttern die Beweiskraft des Amtsgutachtens.

Die Finanzdirektion hätte deshalb nicht darauf abstellen dürfen, sondern hätte

– kraft der ihr obliegenden Pflicht zur Ermittlung des Sachverhalts – den

Experten zur Verbesserung anhalten müssen. Somit hat die von der Vorinstanz

geführte Untersuchung keine Klarheit über den Verkehrswert des streitbetroffenen

Grundstücks erbracht. Zur Behe­bung dieses Mangels ist die Sache daher an die

Finanzdirektion zurückzuweisen, welche – im wiederaufzunehmenden

Einspracheverfahren (RB 1994 Nr. 68) – eine ergänzende Un­tersuchung

vorzunehmen hat.

5.

a) Im Rahmen der materiellen Prüfung des

Amtsgutachtens stellt sich zunächst die Frage, ob der Experte auf die richtige

Schätzungsmethode abgestellt habe. Er bestimmt zwar den Realwert der

Liegenschaft P.-strasse; allerdings fehlen nähere Angaben zu den einzelnen Faktoren

des Gebäudewerts und wird der Landwert entgegen der Rechtsprechung

(Richner/Frei, § 13 N. 80) einzig nach der Lageklassenmethode ermittelt.

Indessen spricht er dem Realwert "die wertbestimmende Funktion aufgrund

marktmässiger Gegebenheiten" ab. Diese Sicht widerspricht der in E. 2b

erwähnten Rechtsprechung, wonach neben dem Ertragswert auch der Realwert – wenn

auch bescheiden – zu gewichten ist (BGE 128 II 74 E. 4; VGr, 22. November 2000,

ZStP 2001, S. 148 E. 6a; Canonica, S. 119; Richner/Frei, § 13 N. 84;

Wolfgang Naegeli/Heinz Wenger, Der Liegenschaftenschätzer, 4. A., Zürich

1997, S. 100; vgl. auch Schätzerhandbuch, S. 63 f. und S. 231). Weil die

Bestimmung der dem Einzelfall angemessenen Schätzungsmethode eine von Amtes

wegen zu beantwortende Rechtsfrage darstellt, tut das Einverständnis der

Parteien mit dem Vorgehen des Experten nichts zur Sache. Ob die bisherige

Praxis zu verdeutlichen, zu differenzieren oder gar zu ändern sei, kann

aufgrund der erwähnten Untersuchungsmängel offen bleiben.

Anzumerken bleibt, dass dem

Verwaltungsgericht unterschiedliche Lehrmeinungen in der Immobilienbewertung

(vgl. hierzu Donato Scognamiglio, Methoden der Immobilien­bewertung, Zürich

2002, S. 13 ff.), namentlich in methodischer Hinsicht, bekannt sind. Zwar kann

es nicht Aufgabe der Justiz sein, zwischen diesen widerstreitenden Auffassungen

verbindlich zu schlichten. Weil der Verkehrswert einer Liegenschaft als

rechtlich geprägte Tatsachenfeststellung zu betrachten ist (vgl. hierzu Martina

Fierz, Der Verkehrswert von Liegenschaften aus rechtlicher Sicht, Zürich 2001,

S. 30 ff.), hat sich der Richter im Einzelfall aber zur Bewertungsmethode

auszusprechen (Fierz, S. 142 ff.). Dabei bekundet das Verwaltungsgericht

Bereitschaft, neben den klassischen Verfahren auch alternative Be­wertungsmethoden

zu berücksichtigen, soweit deren Zweckmässigkeit im Einzelfall zumindest

plausibel gemacht werden kann (VGr, 31. Januar 2001, ZStP 2001, S. 217

E. 2c). Möglicherweise spielen unterschiedliche methodische Auffassungen

eine geringere Rolle als die – vielfältigen Wertungen unterliegende –

Bestimmung der jeweils massgebenden Faktoren.

b) Bei der Ermittlung des für die Bestimmung

des Ertragswerts massgebenden Kapitalisierungssatzes geht der Experte entgegen

der Rechtsprechung (vgl. VGr, 28. August 2002, SB.2002.00025 E. 4d) und der

überwiegenden Schätzungslehre (Canonica, S. 90 f.; Schätzerhandbuch, S. 59;

Naegeli/Wenger, S. 87; Kaspar Fierz, Wert und Zins bei Immobilien, 4. A.,

Zürich 2001, S. 117, empfiehlt einen Durchschnittssatz für die erste Hypothek,

der nach den aktuellen Zinsverhältnissen leicht nach oben oder unten anzupassen

sei) nicht vom Zinssatz für erstrangige Hypotheken, sondern vom Zinssatz für

Bundesobligati­onen (3,5 %) aus (so allerdings Erwin Stähelin,

Investitionsrechnung, 9. A., Zürich 1998, S. 175 ff.). In Übereinstimmung mit

der Literatur bestimmt der Experte einen objektbezogenen Zuschlag, den er – mit

summarischer Begründung – auf 2 % bemisst, und kommt so auf einen

Kapitalisierungssatz von 5.5 %. Weil sich der Zinssatz für erstrangige (Alt-)Hy­potheken

am Stichtag im Kanton Zürich auf 4.25 % belief, während der Zuschlag aufgrund

der vorliegenden Verhältnisse in einem vertretbaren Rahmen liegen dürfte

(Canonica, S. 92; Schätzerhandbuch, S. 59 f.; Naegeli/Wenger, S. 297),

führt die Sicht des Experten wahrscheinlich zu einem untersetzten

Kapitalisierungssatz (vgl. auch Ziffer 24 Weisung Verkehrswert), was sich

wiederum in einem überhöhten Gebäudewert auswirken dürfte. Dabei ist zu

beachten, dass schon geringe Abweichungen des Kapitalisierungssatzes angesichts

der Formel "Ertragswert = Mietwert x 100 : Kapitalisierungssatz"

(Schätzerhandbuch, S. 55) zu erheblichen Abweichungen beim Verkehrswert führen.

Der Experte bleibt eine triftige sachliche Begründung für sein von der

herrschenden Schätzungslehre und Rechtsprechung abweichendes Vorgehen schuldig.

Weshalb institutionelle Anleger, die hauptsächlich als Kaufinteressenten in

Frage kommen sollen, einen – gemäss Vorgehen des Experten – höheren

Erwerbspreis in Kauf nehmen sollten, ist nicht nachvollziehbar. Weil die Sache

ohnehin zur ergänzenden Untersuchung an die Vorinstanz zurückzuweisen ist,

braucht sich das Verwaltungsgericht zur Festlegung des hier sachgerechten

Kapitalisierungssatzes nicht auszusprechen. Dies wäre übrigens deswegen gar

nicht möglich, weil sich der angemessene Zuschlag unter anderem nach dem – wie

gesagt nur unzureichend be­kannten – Zustand des Gebäudes und dem in näherer

Zukunft anfallenden Unterhalt richtet.

6.

Bei diesem Verfahrensausgang braucht sich

das Verwaltungsgericht mit dem Eventualantrag der Rekurrentin auf Abzug der

latenten Grundstückgewinnsteuer vom Verkehrswert nicht zu befassen. Im

Interesse der Verfahrenswirtschaftlichkeit kann jedoch an­gemerkt werden, dass

ein derartiger Abzug nach ständiger zürcherischer Praxis ausser Betracht fällt

(Richner/Frei, § 13 N. 93 mit Hinweisen). Der Grund liegt darin, dass die Preisbildung

auf dem Markt die den Veräusserer treffenden Steuerfolgen nicht berücksichtigt.

Welchen Preis ein potentieller Erwerber zu zahlen bereit ist, hängt von den

Eigenschaften einer Liegenschaft und vom konjunkturellen Umfeld ab, nicht aber

von den persönlichen Verhältnissen des Veräusserers.

7.

Bei diesem unentschiedenen Ausgang des

Verfahrens sind die Gerichtskosten den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen (§

44.

Abs. 1 ESchG) und muss der Rekurrentin die Zusprechung einer

Parteientschädigung versagt bleiben (§ 43 Abs. 4 ESchG in Verbindung mit § 152

StG und § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959).

Demgemäss

entscheidet die Kammer:

1.

Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen.

Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zur Ausfällung eines neuen

Einspracheentscheids im Sinn der Erwägungen an die Finanzdirektion

zurückgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 17'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 17'060.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden den Parteien

je zur Hälfte auferlegt.

4.

Eine Parteientschädigung wird nicht

zugesprochen.

5.

...