SR.2019.00006

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SR.2019.00006

4. Dezember 2019Deutsch16 min

(URT.2019.21303)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

A. Die

Eheleute B und A (nachfolgend zusammen: die Pflichtigen) wurden für die

Steuerperioden 2007 bis 2012 rechtskräftig eingeschätzt. B (nachfolgend: die

Pflichtige) war zusammen mit ihrem Bruder, I, an der Erbengemeinschaft ihrer am

… 1995 verstorbenen Mutter, D, beteiligt. Bestandteil des Nachlasses war

unter anderem das Mehrfamilienhaus an der E-Strasse 01, H (Kat.-Nr. 02;

nachfolgend: Mehrfamilienhaus) sowie eine angrenzende Landparzelle mit einer

Fläche von 731.9 m2 an der F-Strasse 03 (Kat.-Nr. 04;

nachfolgend: Landparzelle). In der Steuererklärung der verstorbenen D für das

Jahr 1994 sowie in dem im Rahmen dieses Nachlasses erstellten Steuerinventar

vom … 1996 wurde das Mehrfamilienhaus per Todestag mit Fr. … und die

Landparzelle mit Fr. … bewertet. Gemäss Steuererklärung 1994 diente für

das Mehrfamilienhaus der Verkehrswert als Grundlage, für die Landparzelle der

Ertragswert.

B. Die

Pflichtigen deklarierten ihren hälftigen Anteil an der Landparzelle in den

Steuererklärungen der Jahre 2007 bis 2012 nicht separat. Das Mehrfamilienhaus

wurde stets mit einem Anteil von 50 % zum Ertragswert deklariert. Im

Rahmen der Einschätzung der Steuerperiode 2013 fiel der Steuerkommissärin auf,

dass die Landparzelle bisher nicht deklariert wurde. Im Einschätzungsentscheid

für das Jahr 2013 wurde für den hälftigen Anteil an der Landparzelle ein

Vermögenssteuerwert von Fr. … (Fr. … pro m2; Reduktion auf

70 %) aufgerechnet. Daraufhin eröffnete das kantonale Steueramt am

4. Dezember 2017 ein Nachsteuerverfahren für die Steuerperioden 2007 bis

2012 gegen die Pflichtigen mit der Begründung, die Nichtdeklaration des

hälftigen Anteils an der Landparzelle habe zu einer unvollständigen

Einschätzung geführt. Mit Verfügung vom 15. November 2018 auferlegte es

den Pflichtigen Nachsteuern samt Zins von Fr. … (Staats- und

Gemeindesteuern). Die hiergegen erhobene Einsprache wies das kantonale

Steueramt am 17. Mai 2019 ab.

C. Per 1. Januar

2019 wurde das Eigentum am Mehrfamilienhaus sowie an der Landparzelle aus dem

Gesamteigentum der Erbengemeinschaft in das Alleineigentum der Pflichtigen

übertragen. Die Übertragung erfolgte im Rahmen der Erbteilung. Gemäss der dem

Steueramt der Stadt H in diesem Zusammenhang übermittelten Handänderungsanzeige

betrug der Preis für das Mehrfamilienhaus Fr. … und für die Landparzelle Fr. ….

Erwägungen

II.

Mit Rekurs vom 4. Juni

2019.

liessen die Pflichtigen dem Verwaltungsgericht beantragen, das

Nachsteuerverfahren sei mangels neuer Tatsachen einzustellen; unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen.

Mit Rekursantwort vom 5. Juli 2019 beantragte das

kantonale Steueramt, es seien die Begehren der Pflichtigen abzuweisen und die

Einspracheverfügung vollumfänglich zu bestätigen; unter Kostenfolgen zulasten

der Rekurrierenden.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Ergibt

sich aufgrund von Tatsachen oder Beweismitteln, die der Steuerbehörde nicht

bekannt waren, dass eine Einschätzung zu Unrecht unterblieben oder eine

rechtskräftige Einschätzung unvollständig ist, oder ist eine unterbliebene oder

unvollständige Einschätzung auf ein Verbrechen oder ein Vergehen gegen die

Steuerbehörde zurückzuführen, wird laut § 160 des Steuergesetzes vom 8.

Juni 1997 (StG) die nicht erhobene Steuer samt Zins als Nachsteuer eingefordert

(Abs. 1). Hat der Steuerpflichtige Einkommen, Vermögen, Reingewinn oder

Eigenkapital in seiner Steuererklärung vollständig und genau angegeben und

haben die Steuerbehörden die Bewertung anerkannt, kann keine Nachsteuer erhoben

werden, selbst wenn die Bewertung ungenügend war (Abs. 2).

1.2

Die

Nachsteuererhebung ist nach dieser Ordnung, sofern kein Verbrechen oder

Vergehen gegen die Steuerbehörde vorliegt, nur dann zulässig, wenn der

Steuerausfall darauf zurückzuführen ist, dass der Steuerpflichtige – schuldhaft

oder schuldlos – seine in § 133 ff. StG geregelten Pflichten zu

Deklaration und Beweis rechtserheblicher Tatsachen verletzt hat und deswegen

von der Steuerbehörde nicht oder ungenügend veranlagt worden ist. Nach § 135

Abs. 1 StG muss der Steuerpflichtige alles tun, um eine vollständige und

richtige Einschätzung zu ermöglichen. Insbesondere muss er das Formular für die

Steuererklärung wahrheitsgemäss und vollständig ausfüllen (§ 133 Abs. 2

StG). Der Steuerpflichtige trägt dabei die Verantwortung für die Richtigkeit

und Vollständigkeit der Steuererklärung. Für die Erhebung einer Nachsteuer

müssen neue Tatsachen oder Beweismittel vorliegen, die das Verhalten des

Steuerpflichtigen als objektiv gesetzwidrig erscheinen lassen (VGr,

21.

Februar 2018, SR.2017.00030, E. 1.2).

1.3

Das Recht, ein

Nachsteuerverfahren einzuleiten, erlischt zehn Jahre nach Ablauf der

Steuerperiode, für die eine Einschätzung zu Unrecht unterblieben oder eine

rechtskräftige Einschätzung unvollständig ist (§ 161 Abs. 1 StG). Das

Recht, die Nachsteuer festzusetzen, erlischt 15 Jahre nach Ablauf der

Steuerperiode, auf die sie sich bezieht (§ 161 Abs. 2 StG).

Die Pflichtigen wurden für die Steuerperioden 2007 bis 2012

rechtskräftig eingeschätzt. Mit Schreiben vom 4. Dezember

2017.

betreffend Eröffnung des Nachsteuerverfahrens wurde das Nachsteuerverfahren

für die Jahre 2007 bis 2012 rechtzeitig eingeleitet und ist das Recht zur

Festsetzung einer Nachsteuer noch nicht verwirkt. Zu prüfen ist damit, ob

(kumulativ) eine Unterbesteuerung (Steuerverkürzung) und neue Tatsachen oder

Beweismittel vorliegen, die zu einer Nachbesteuerung berechtigen.

2.

Gemäss Art. 14 des Bundesgesetzes vom

14.

Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone

und Gemeinden (StHG) und § 39 Abs. 1 StG und ist das Vermögen zum

Verkehrswert zu bewerten. Als Verkehrswert gilt der Preis, der hierfür im

gewöhnlichen Geschäftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag mutmasslich zu

erzielen gewesen wäre (objektiver Marktwert, vgl. Felix Richner et al.,

Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., Zürich 2013, § 39 StG N. 7).

Gemäss § 39 Abs. 3 StG erlässt der Regierungsrat die für eine

gleichmässige Bewertung von Grundstücken notwendigen Dienstanweisungen. Am

12.

August 2009 hat der Regierungsrat gestützt darauf die Weisung über die

Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte (Weisung

2009) erlassen, welche seit dem 1. Januar 2009 gültig ist.

3.

3.1

Das

kantonale Steueramt vertritt die Auffassung, die Landparzelle sei nicht korrekt

deklariert worden. Die besagte Liegenschaft sei als separate Parzelle im

Grundbuch eingetragen und müsse folglich auch entsprechend separat bewertet und

deklariert werden. Mangels entsprechender Hinweise oder Bemerkungen in den

Steuererklärungen oder den dazugehörigen Unterlagen, welche darauf hingewiesen

hätten, dass die Landparzelle zum Mehrfamilienhaus gehöre, könne der

Steuerbehörde keine diesbezügliche Kenntnis unterstellt werden, sodass eine

neue Tatsache vorliege.

3.2

Die

Pflichtigen machen geltend, dem Steueramt sei die Bewertung der Landparzelle

zum Ertragswert von Fr. … bekannt gewesen. So sei die Landparzelle gemäss

dem im Rahmen des Nachlasses von D erstellten Steuerinventars vom … 1996 mit

der Bezeichnung Bauplatz (Gartenland) auf Antrag der Abteilung für Grundsteuern

des kantonalen Steueramts mit Fr. … pro m2 bewertet worden.

Gleiches ergäbe sich auch aus der Steuererklärung von D für das Jahr 1994,

gemäss welcher die Landparzelle mit der Bezeichnung F-Strasse im Sinn eines

Restgrundstücks mit Fr. … bewertet, geprüft und veranlagt worden sei.

Ferner machen die Pflichtigen geltend, dem Steueramt müsse

auch der Kausalzusammenhang zwischen dem Mehrfamilienhaus und der Landparzelle,

nämlich, dass Letztere dem Mehrfamilienhaus als Gartenanlage diene, bekannt

gewesen sein. Hätte das Steueramt diesen kausalen Zusammenhang nicht anerkannt,

so wäre mit Sicherheit eine Neubewertung zu einem früheren Zeitpunkt erfolgt.

Als Beweis hierzu reichten die Pflichtigen die Kopie einer Steuererklärung für

die Steuerperioden 1995/1996 ein, welche sie aufgrund einer weiteren Erbschaft (von

G, verstorben am … 1996) im Hinblick auf

eine Zwischentaxation einzureichen hatten. Ein weiterer Grund, weshalb dem

Steueramt die Funktion der Landparzelle als Gartenanlage zum Mehrfamilienhaus

bekannt gewesen sein musste, sei im Baubewilligungsverfahren vom 5. April 2004 für die Gartenneugestaltung der

Landparzelle zu sehen. Die Lage sei auf diesem Dokument mit "E-Strasse

unterhalb 01, F-Strasse neben 05" bezeichnet. Ebenfalls gehe aus dem

Dokument hervor, dass es sich dabei um das Grundstück Kat.-Nr. 04 handle.

Aufstellungen über die gestützt auf die Baubewilligung getätigten Investitionen

befänden sich ebenfalls in den Akten des kantonalen Steueramts.

3.3

3.3.1

Der Steuerpflichtige ist verpflichtet, für jede Steuerperiode das amtliche

Formular für die Steuererklärung wahrheitsgemäss und vollständig auszufüllen,

persönlich zu unterzeichnen und samt den vorgeschriebenen Beilagen fristgemäss

der zuständigen Behörde einzureichen (§ 133 Abs. 2 StG). Folglich

muss der Steuerpflichtige in jeder Steuerperiode eine vollständige

Steuererklärung einreichen, unabhängig davon, ob sich seine Verhältnisse

geändert haben oder nicht. Deshalb dürfen sich die Steuerbehörden darauf

verlassen, dass die Steuererklärung der aktuellen Steuerperiode vollständig

ist. Sie sind nicht verpflichtet, in den Akten früherer Steuerperioden nach

möglichen relevanten Tatsachen zu forschen, deren Deklaration der

Steuerpflichtige in der aktuellen Steuererklärung unterlassen hat. Andernfalls

wäre das Einschätzungsverfahren als Massenverfahren nicht innert nützlicher

Frist zu bewältigen (VGr, 17. Dezember 2014, SR.2014.00010, E. 6.1;

VGr, 27. März 2013, SR.2012.00016, E. 2.2.1). Zum relevanten

Aktenstand gehören nur Tatsachen, die aus den Akten der aktuellen Steuerperiode

hervorgehen (BGr, 3. Februar 2016, 2C_230 und 231/2015, RDAF 2016 II 579 E. 3.2;

VGr, 6. April 2018, SR.2017.00023, E. 4.2; VGr, 9. Mai 2012,

SR.2011.00019, E. 3.2.; Peter Locher, Kommentar zum Bundesgesetz über die

direkte Bundessteuer, III. Teil, Art. 102–222 DBG, Basel 2015, Art. 151

DBG N. 22).

3.3.2

Die Steuerbehörde ist ohne besonderen Anlass nicht verpflichtet,

Quervergleiche mit Akten anderer Steuerpflichtiger vorzunehmen oder im

Steuerdossier nach ergänzenden Unterlagen zu suchen (Zweifel et al.,

Steuerverfahrensrecht, Direkte Steuern, 2. A., H etc. 2018, § 26 N. 27).

Eine Pflicht zur Vornahme ergänzender Abklärungen besteht für die

Einschätzungs- bzw. Veranlagungsbehörde dann, wenn die Steuererklärung Fehler

enthält, die klar ersichtlich bzw. offensichtlich sind. Nur solche augenfälligen

Mängel begründen eine Verletzung der behördlichen Untersuchungspflicht und

bewirken, dass keine "neuen Tatsachen" im Sinn von § 160 Abs. 1

StG vorliegen, die ein Nachsteuerverfahren rechtfertigen würden. Bloss

erkennbare Mängel genügen nicht, um davon auszugehen, bestimmte Tatsachen oder

Beweismittel seien den Behörden schon zur Zeit der Einschätzung bekannt gewesen

bzw. es müsse diesen ein entsprechendes Wissen angerechnet werden (BGr,

3.

Februar 2016,2C_230/2015 und 2C_231/2015, E. 2.3; BGr,

26.

März 2015,2C_458/2014 und 2C_459/2014, E. 2.2.2). Es braucht

also eine in die Augen springende Falschdeklaration seitens des Pflichtigen,

welche die Steuerbehörde bei gehöriger Sorgfalt schon im ordentlichen

Einschätzungs- bzw. Veranlagungsverfahren zu zusätzlichen Abklärungen hätte

veranlassen müssen. Bei Gesamthandverhältnissen, wie z.B. der

Erbengemeinschaft, besteht keine generelle Pflicht, die Akten anderer

Beteiligter betreffend Tatsachen, welche das Gesamthandverhältnis betreffen,

abzugleichen (Richner et al., § 160 StG N. 26). Auch der Inhalt

weiterer beim kantonalen Steueramt liegenden Akten wird nicht als bekannt

vorausgesetzt (Richner et al., § 160 StG N. 28 mit Verweis auf VGr,

8.

Mai 1985, StE 1986 B 97.41 Nr. 3, RB 1956 Nr. 81).

3.4

Es ist

unbestritten, dass die Pflichtigen die Landparzelle in den hier

interessierenden Steuerperioden 2007 bis 2012 nicht separat deklarierten. Weder

ergibt sich ein Hinweis auf die Landparzelle aus den Steuererklärungsformularen

2007.

bis 2012, noch aus den Beilagen zu diesen Steuererklärungen. Es wird zwar

von den Pflichtigen behauptet, dass sich das Eigentum an der Landparzelle auch

aus Unterhaltsabrechnungen ergebe, welche gestützt auf die Baubewilligung vom

5.

April 2004 erfolgt seien. Nachweise wie z. B. Kopien der massgebenden Steuererklärungen

inkl. Beilagen reichen sie jedoch nicht ein. Ein expliziter Hinweis auf das

Eigentum der Pflichtigen an der Landparzelle in den Akten der Pflichtigen

findet sich einzig in der Steuererklärung 1995/1996, welche die Pflichtigen

infolge der Erbschaft von G einzureichen hatten: In der Steuererklärung wird

auf eine Beilage verwiesen, in welcher die Aktiven und Passiven der

verstorbenen G aufgelistet sind. Bei den Aktiven sind unter dem Titel

"Anteil an unverteilter Erbschaft - Frau J, H" sowohl das

Mehrfamilienhaus ("Liegenschaft (MFH) E-Strasse 01 in H") als

auch die Landparzelle explizit ("731.9 m2 Land F-Strasse, H")

und mit separaten Steuerwerten aufgeführt. Aus dem Dokument geht des Weiteren

hervor, dass die Pflichtige zu 50 % am Nachlass von G berechtigt war. Den

Pflichtigen ist zwar zuzustimmen, dass diese Beilage belegt, dass ihr Eigentum

an der Landparzelle der Steuerbehörde – wenn auch nur im Rahmen einer

Zwischentaxation – einst offengelegt wurde. Diese Deklaration in einer

Steuererklärung, die vor mehr als zehn Jahren vor den hier interessierenden

Steuerperioden eingereicht wurde, reicht jedoch nicht, das Vorliegen einer neuen

Tatsache zu verneinen. Denn gemäss ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts

und des Verwaltungsgerichts gehören zum Aktenstand nur Tatsachen, die aus den

Akten der aktuellen Steuerperiode hervorgehen. Aus diesem Grund gelten

Tatsachen, die sich nicht aus den Akten der aktuellen Steuerperiode ergeben,

welche die Steuerbehörden aber bei Konsultation der Akten früherer Perioden in

Erfahrung hätten bringen können, als neu (vgl. BGr, 3. Februar 2016,

2C_230/2015, E. 3.2; VGr, 9. Mai 2012, SR.2011.00019, E. 3.2.1; vgl.

auch Peter Locher, Kommentar zum Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer,

III. Teil, Art. 102–222 DBG, Basel 2015, Art. 151 DBG N. 22).

Es trifft zwar zu, dass in der Lehre eine abweichende Meinung vertreten wird

(vgl. Richner et al., § 160 StG N. 26). Im vorliegenden Fall ist es

jedoch insbesondere deshalb nicht angezeigt, von der zitierten Rechtsprechung

abzuweichen, weil das Steuererklärungsformular des Kantons Zürich mit dem

Liegenschaftenverzeichnis sowie einem Beiblatt pro Liegenschaft eine separate

und jährliche Deklaration der Liegenschaften (mit Angaben zu Ort, Kanton/Land,

Strasse, Art und Fläche) vorsieht. Das kantonale Steueramt war somit nicht

verpflichtet, in den Akten der Steuerperiode 1995/1996 oder 2004 nach weiteren

Informationen zu suchen. Hinzu kommt, dass es sich bei diesen Hinweisen nicht

um eine "in die Augen springende Falschdeklaration" handelt, gestützt

auf welche das Steueramt weitere Abklärungen hätte vornehmen müssen. Entgegen

der Auffassung der Pflichtigen war das kantonale Steueramt auch nicht

verpflichtet gewesen, die Akten der Erblasserin D (vorliegend deren

Steuererklärung 1994 und das Steuerinventar) sowie Akten anderer Behörden

(vorliegend die Baubewilligung vom 5. April 2004) zu konsultieren.

Folglich konnte das kantonale Steueramt auch nicht wissen, dass die

Landparzelle dem Mehrfamilienhaus als Gartenanlage dient. Das kantonale

Steueramt hat die Tatsache, dass die Landparzelle zu 50 % im Eigentum der

Pflichtigen stand, zu Recht als neue Tatsache qualifiziert.

4.

4.1

Weiter ist zu prüfen, ob die unvollständige Deklaration zu

einer Unterbesteuerung geführt hat.

4.1.1

Das kantonale Steueramt hat in einem ersten Schritt festgestellt, dass die

Landparzelle mangels separater Deklaration bislang nicht versteuert wurde. In

einem zweiten Schritt hat es im Rahmen der Einschätzung für das Jahr 2013 die

Landparzelle gestützt auf die Weisung 2009 neu mit Fr. … resp. Fr. …

für 50 % bewertet (Fr. … pro m2; Reduktion auf 70 %).

Die Höhe der neuen Bewertung ist zwischen den Parteien nicht umstritten.

Ausgehend von diesem Betrag hat das Steueramt den verfügten Nachsteuerbetrag von

Fr. … berechnet und folglich in dieser Höhe eine Unterbesteuerung

festgestellt.

4.1.2

Die Pflichtigen bringen hingegen vor, die Landparzelle sei als

integrierender Bestandteil des Mehrfamilienhauses zu sehen, sodass der Wert der

Landparzelle in der Bewertung des Mehrfamilienhauses inbegriffen sei. Das

Mehrfamilienhaus sei gemäss der Weisung 2009 zum Ertragswert (Kapitalisierung

der Bruttomieteinnahmen mit 7,05 %) bewertet worden. Folglich seien die

Mietzinse, welche in Abhängigkeit vom Mietobjekt und dem dazugehörigen Angebot

festgesetzt würden, für die Bewertung ausschlaggebend. Da die Gartenanlage auf

der Landparzelle den Mietern zur Mitbenützung offenstehe, sei deren Wert im

Ertragswert des Mehrfamilienhauses inbegriffen. Sinngemäss machen die

Pflichtigen mit diesem Vorbringen geltend, aufgrund der Mitberücksichtigung der

Landparzelle im Rahmen der Bewertung des Mehrfamilienhauses fehle es an einer

Unterbesteuerung.

4.2

Die

Erhebung der Nachsteuer setzt voraus, dass eine Einschätzung zu Unrecht

unterblieben oder unvollständig ist. Dem Gemeinwesen muss ein Steuerausfall

entstanden sein. Ein solcher liegt schon vor, wenn die Einschätzung des

Steuerpflichtigen materiell nicht gesetzmässig ausgefallen ist (Zweifel et al.,

§ 26 N. 23).

4.3

Das

Mehrfamilienhaus wurde in den Jahren 2007 bis 2012 zum Ertragswert

(Kapitalisierung der Mieteinnahmen) bewertet und mit den folgenden Werten

deklariert:

2007.

Fr. …

2008.

Fr. …

2009.

Fr. …

2010.

Fr. …

2011.

Fr. …

2012.

Fr. …

Durchschnitt

Fr. …

4.4

Dass der

Verkehrswert der Landparzelle im Ertragswert des Mehrfamilienhauses inbegriffen

gewesen sein soll, kann bereits aufgrund des im Rahmen der Handänderung

festgestellten Preises der Landparzelle von Fr. … resp. Fr. … für 50 %

und des jährlich für den hälftigen Anteil am Mehrfamilienhaus deklarierten

Steuerwerts von durchschnittlich Fr. … ausgeschlossen werden. In Bezug auf

die Handänderung ist den Pflichtigen zwar zuzustimmen, dass es sich dabei um

eine Zuweisung des Eigentums aus dem Gesamteigentum der Erbengemeinschaft in

das Alleineigentum der Pflichtigen handelte und nicht – wie von der Vorinstanz

irrtümlicherweise festgehalten – um einen Verkauf zwischen den Pflichtigen. Für

die vorliegend strittigen Fragen ist diese Unterscheidung jedoch irrelevant.

Ferner geht weder aus dem Liegenschaftenformular noch aus der

Ertragswertberechnung des Mehrfamilienhauses, welche jährlich als Beilage mit

der Steuererklärung eingereicht wurde, hervor, dass der errechnete Wert auch

die angrenzende Landparzelle miteinschliesst. Hätten die Pflichtigen eine

kombinierte Ertragswertberechnung, welche auch die Landparzelle

miteinschliesst, vornehmen wollen, hätten sie dies dem kantonalen Steueramt

entsprechend offenlegen müssen. Vor diesem Hintergrund ist das Argument der

Pflichtigen, es liege aufgrund kombinierter Ertragswertberechnung keine

Unterbesteuerung vor, folglich nicht zu hören. Es liegt damit eine

Unterbesteuerung in der Höhe des Verkehrswerts der Landparzelle vor.

5.

5.1

Weiter

bringen die Pflichtigen vor, die vom Steueramt vorgesehene Bemessungsgrundlage

für die Nachsteuer (Fr. … für die Landparzelle) führe zu einer

unzulässigen Überbesteuerung. Das Grundstück sei bis zum Jahr 2012 immer mit Fr. …

zum Ertragswert bewertet worden, ohne dass eine Neubewertung stattgefunden

habe. Deshalb hätten sie sich auf die Entscheide und Bewertungen der

Steuerbehörden verlassen. Sie hätten keinen Grund gehabt, die beurteilten

Bewertungen anzuzweifeln und aktiv zu werden. Die Pflichtigen machen mit diesem

Einwand sinngemäss geltend, es handle sich vorliegend lediglich um eine

Bewertungsfrage, die eine Nachsteuererhebung ausschliesse.

5.2

Hat der

Steuerpflichtige Einkommen, Vermögen, Reingewinn oder Eigenkapital in seiner

Steuererklärung vollständig und genau angegeben und haben die Steuerbehörden

die Bewertung anerkannt, kann keine Nachsteuer erhoben werden, selbst wenn die

Bewertung ungenügend war (§ 160 Abs. 2 StG). Lagen Wertangaben

seitens der steuerpflichtigen Person vor (und sei es auch nur ein Wert Null

[der aber ausdrücklich mit Null bezeichnet werden muss] oder "p.m."

[pro memoria]), kann die Unrichtigkeit dieser Angaben im Nachsteuerverfahren

nur dann korrigiert werden, wenn mittels neuer Tatsachen festgestellt wird,

dass diese von der steuerpflichtigen Person gelieferte Grundlage für die

Bewertung bzw. Schätzung unrichtig oder unvollständig war (Richner et al., § 160

StG N. 34).

5.3

Auf § 160

Abs. 2 StG kann sich nur stützen, wer das Vermögen in der Steuererklärung

vollständig und genau angegeben hat. Vorliegend wurde die Landparzelle weder

explizit deklariert noch war deren Wert in jenem des Mehrfamilienhauses

inbegriffen. Mangels vollständiger Deklaration der Landparzelle scheitert

vorliegend eine Berufung auf § 160 Abs. 2 StG. Wäre die Landparzelle

hingegen als separate Liegenschaft mit Fr. … pro m2, resp.

gesamthaft mit Fr. …, in der Steuererklärung deklariert gewesen, hätten

sich die Pflichtigen auf § 160 Abs. 2 StG berufen können, sodass eine

rückwirkende höhere Bewertung im Rahmen eines Nachsteuerverfahrens

ausgeschlossen gewesen wäre.

Dies führt zur Abweisung des Rekurses.

6.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten den Rekurrierenden

aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 162 Abs. 3

StG). Eine Parteientschädigung steht ihnen aufgrund ihres Unterliegens nicht

zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

[VRG] in Verbindung mit § 152 und § 162 Abs. 3 StG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Der

Rekurs wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 105.-- Zustellkosten,

Fr. 4'105.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Rekurrierenden je zur Hälfte auferlegt, unter

solidarischer Haftung für die gesamten Kosten.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …