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Entscheid

ST.2009.179

Einschätzung 2004 und Direkte Bundessteuer 2004

6. Januar 2010Deutsch17 min

Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel - Der Pflichtige wurde zurecht als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler qualifiziert, weil er das mit Gewinn verkaufte Streitobjekt nur rund zweieinhalb Jahre gehalten hat, weil dabei sein Malergeschäft Umbauarbeiten ausführen konnte, weil er mit einem Geschäftspartner (Geldgeber) zusammenwirkte und weil er selbst beim seinerzeitigen Erwerb gar kein Eigenkapital beigesteuert hatte. Steuermindernd zu berücksichtigen ist indes eine Rückstellung für AHV-Beiträge (deshalb teilweise Gutheissung).

Source strgzh.ch

Erwägungen

1.

Strittig ist allein noch, ob der Gewinn, welchen der Pflichtige (zusammen mit C) beim Verkauf von Stockwerkeigentum an der Liegenschaft … in D erzielt hat, als Einkommen aus gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel zu qualifizieren ist. Einig

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DB.2009.98 sind sich die Parteien, dass im bejahenden Fall entsprechende AHV-Rückstellungen steuermindernd zu berücksichtigen sind.

2.

a) Der direkten Bundessteuer unterliegen gemäss Art. 16 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer vom 14. Dezember 1990 (DBG) alle wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte; Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Privatvermögen sind hingegen nach Art. 16 Abs. 3 DBG steuerfrei. Art. 18 DBG umschreibt die steuerbaren Einkünfte aus selbstständiger Erwerbstätigkeit. Dazu gehören gemäss Abs. 2 auch alle Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung oder buchmässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen. Als Geschäftsvermögen gelten alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der selbstständigen Erwerbstätigkeit dienen (Abs. 2 Satz 3). b) Gemäss bundesgerichtlicher Praxis liegt steuerbarer Liegenschaftenhandel vor, wenn der Steuerpflichtige An- und Verkäufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung bei zufällig sich bietender Gelegenheit tätigt, sondern wenn er dies systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut, d.h. wenn er eine Tätigkeit entfaltet, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (BGE

104.

Ib 164; BGE 112 Ib 79; BGE 125 II 113 = StE 1999 B 23.1 Nr. 41 = ASA 67, 644 = ZStP 1999, 70, auch zum Folgenden). Zur Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und (selbstständiger) Erwerbstätigkeit haben Lehre und Rechtsprechung verschiedene Kriterien entwickelt. Ob eine Erwerbstätigkeit vorliegt, ist immer nach der Gesamtheit der Umstände zu beurteilen. Als Indizien für eine selbstständige Erwerbstätigkeit können bei Liegenschaftengewinnen wie bisher etwa die (systematische bzw. planmässige) Art und Weise des Vorgehens, die Häufigkeit der Liegenschaftengeschäfte, der enge Zusammenhang eines Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit des Steuerpflichtigen, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der Geschäfte oder die Realisierung im Rahmen einer Personengesellschaft in Betracht kommen. Jedes dieser Indizien kann zusammen mit andern, im Einzelfall jedoch unter Umständen auch bereits allein zur Annahme einer Erwerbstätigkeit ausreichen (vgl. BGE 122 II 446). Liegt eine Erwerbstätigkeit in diesem Sinn vor, gehört nach konstanter Rechtsprechung lediglich das selbstbewohnte Eigenheim eines Liegenschaftenhändlers – jedenfalls im Regelfall – nicht zu dessen Geschäftsvermögen (vgl. BSt-RK, 21. August 2003,

4.

DB.1999.72).

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3. a) Die Vorinstanz schliesst im vorliegenden Fall auf gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel, weil der Pflichtige die Liegenschaft nur rund zweieinhalb Jahre gehalten und nicht selbst bewohnt habe, weil er von Beruf Maler sei und damit Baunähe vorliege, weil er nach deren Kauf Malerarbeiten in der Höhe von Fr. 47'243.40 habe ausführen können und weil er beim seinerzeitigen Erwerb kein Eigenkapital beigesteuert habe, weshalb Vermögensverwaltung gar nicht vorliegen könne. b) Der Pflichtige begründet seine gegenteilige Ansicht damit, dass er im Sinn einer sich zufällig bietenden Gelegenheit zum ersten Mal eine Liegenschaft erworben habe und dass auch die Gründe für die Veräusserung rein zufälliger Natur gewesen seien; der Käufer habe mit Fr. 2.9 Mio. eine derart "orbitante" Summe geboten, dass die ursprüngliche Absicht der langfristigen privaten Vermögensverwaltung habe über Bord geworfen werden müssen. Zudem habe man im Verkaufszeitpunkt von steigenden Zinsen gesprochen, was in seinen Augen zu einem Wertverlust geführt hätte. Von einer kurzen Haltedauer könne bei einem Verkauf nach gut zwei Jahren nicht mehr gesprochen werden. Sodann liege auch keine Häufung von Liegenschaftengeschäften vor. Insgesamt sei mithin darauf zu schliessen, dass beim Erwerb und beim Verkauf schlichte Verwaltung von Privatvermögen betrieben worden sei. c) Entgegen der Auffassung des Pflichtigen ist bei Immobilienbesitz eine Haltedauer von gut zwei Jahren als sehr kurz zu bezeichnen. Wer sein Geld im Sinn von privater Vermögensanlage in Immobilien investiert, hat regelmässig einen langfristigen Anlagehorizont, denn neben einer allfälligen Wertsteigerung steht primär das Erzielen einer dauerhaften und sicheren Rendite in Form von Mietzinseinnahmen im Vordergrund (vgl. auch VGr, 4. April 2007, SB.2006.00081, in welchem Entscheid eine Haltedauer von gut drei Jahren als sehr kurz eingestuft worden ist). Anders als beispielsweise bei einem Architekten oder Liegenschaftenverwalter ist die allgemeine Berufsnähe (im Sinn von Einbringen von Fachwissen beim Kauf und Verkauf) bei einem Maler ein weniger starkes Indiz für das Vorliegen von gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel; ein Zusammenhang zur beruflichen Tätigkeit besteht im vorliegenden Fall aber gleichwohl insofern, als der Pflichtige durch den Liegenschaftenkauf für sein Malergeschäft ein Auftragsvolumen von gegen Fr. 50'000.- hat generieren können. Im gleichen Zusammenhang offenbart sich vorliegend auch ein planmässiges Vorgehen, indem nämlich bereits beim Liegenschaftenkauf 2002 die Absicht bestanden hat, die von der Bank nicht mehr benötigten Geschäftsräumlichkeiten mit baulichen Massnahmen der Wohnnutzung zuzuführen. Die Planmässigkeit zeigt sich zudem auch im gemeinsamen Vor-- 7 of 10 --

3. a) Die Vorinstanz schliesst im vorliegenden Fall auf gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel, weil der Pflichtige die Liegenschaft nur rund zweieinhalb Jahre gehalten und nicht selbst bewohnt habe, weil er von Beruf Maler sei und damit Baunähe vorliege, weil er nach deren Kauf Malerarbeiten in der Höhe von Fr. 47'243.40 habe ausführen können und weil er beim seinerzeitigen Erwerb kein Eigenkapital beigesteuert habe, weshalb Vermögensverwaltung gar nicht vorliegen könne. b) Der Pflichtige begründet seine gegenteilige Ansicht damit, dass er im Sinn einer sich zufällig bietenden Gelegenheit zum ersten Mal eine Liegenschaft erworben habe und dass auch die Gründe für die Veräusserung rein zufälliger Natur gewesen seien; der Käufer habe mit Fr. 2.9 Mio. eine derart "orbitante" Summe geboten, dass die ursprüngliche Absicht der langfristigen privaten Vermögensverwaltung habe über Bord geworfen werden müssen. Zudem habe man im Verkaufszeitpunkt von steigenden Zinsen gesprochen, was in seinen Augen zu einem Wertverlust geführt hätte. Von einer kurzen Haltedauer könne bei einem Verkauf nach gut zwei Jahren nicht mehr gesprochen werden. Sodann liege auch keine Häufung von Liegenschaftengeschäften vor. Insgesamt sei mithin darauf zu schliessen, dass beim Erwerb und beim Verkauf schlichte Verwaltung von Privatvermögen betrieben worden sei. c) Entgegen der Auffassung des Pflichtigen ist bei Immobilienbesitz eine Haltedauer von gut zwei Jahren als sehr kurz zu bezeichnen. Wer sein Geld im Sinn von privater Vermögensanlage in Immobilien investiert, hat regelmässig einen langfristigen Anlagehorizont, denn neben einer allfälligen Wertsteigerung steht primär das Erzielen einer dauerhaften und sicheren Rendite in Form von Mietzinseinnahmen im Vordergrund (vgl. auch VGr, 4. April 2007, SB.2006.00081, in welchem Entscheid eine Haltedauer von gut drei Jahren als sehr kurz eingestuft worden ist). Anders als beispielsweise bei einem Architekten oder Liegenschaftenverwalter ist die allgemeine Berufsnähe (im Sinn von Einbringen von Fachwissen beim Kauf und Verkauf) bei einem Maler ein weniger starkes Indiz für das Vorliegen von gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel; ein Zusammenhang zur beruflichen Tätigkeit besteht im vorliegenden Fall aber gleichwohl insofern, als der Pflichtige durch den Liegenschaftenkauf für sein Malergeschäft ein Auftragsvolumen von gegen Fr. 50'000.- hat generieren können. Im gleichen Zusammenhang offenbart sich vorliegend auch ein planmässiges Vorgehen, indem nämlich bereits beim Liegenschaftenkauf 2002 die Absicht bestanden hat, die von der Bank nicht mehr benötigten Geschäftsräumlichkeiten mit baulichen Massnahmen der Wohnnutzung zuzuführen. Die Planmässigkeit zeigt sich zudem auch im gemeinsamen Vor-- 7 of 10 --

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2 DB.2009.98 gehen des Pflichtigen mit C im Rahmen einer einfachen Gesellschaft, wobei er neben seinen Möglichkeiten, beim anstehenden Umbau die Malerarbeiten zu übernehmen, nach eigenen Angaben auch das "Wissen zum Kauf der Liegenschaft" beigesteuert hat, während seinem Geschäftspartner die Rolle des Financiers zukam. Der letztere Umstand ist im vorliegenden Fall zugleich das gewichtigste Abgrenzungskriterium: Das beim Liegenschaftenkauf eingesetzte Eigenkapital in der Höhe von Fr. 500'000.- wurde unbestrittenermassen vollumfänglich von C zur Verfügung gestellt; die Restfinanzierung mittels Hypotheken in der Höhe von Fr. 1'500'000.- übernahmen die Banken. Unbestrittenermassen hat damit der Pflichtige seinen 50%-Anteil am fraglichen Stockwerkeigentum in der Liegenschaft … zu 100% fremdfinanziert. Er hat mit anderen Worten beim Ankauf kein Eigenkapital eingesetzt und also keinen einzigen Franken in das Kaufobjekt investiert. Hat er mithin keine Vermögensanlage getätigt, so bleibt von vornherein kein Raum für die Annahme, es gehe hier um private Vermögensverwaltung. Vielmehr liegt offensichtlich gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel vor. Abgerundet wird diese Schlussfolgerung durch die Tatsache, dass der Pflichtige gemäss den unbestrittenen Erwägungen der Einsprachebehörde den in Frage stehenden Gewinn per 1. Dezember 2005 in die Liegenschaft … in F reinvestierte, wobei auch dieses Objekt am 28. Februar 2006 bereits wieder weiterveräussert worden ist. Dass der Pflichtige seinen 50%-Stockwerkeigentumsanteil im Rahmen einer (erstmaligen) Erwerbstätigkeit als Liegenschaftenhändler verkauft hat, ist damit erstellt. d) Die Höhe des steuerbaren Liegenschaftengewinns ist unbestritten. Sie entspricht mit Fr. 335'056.- dem hälftigen steuerpflichtigen Grundstückgewinn (= Verkaufserlös von Fr. 2'900'000.-./. Ankaufspreis Fr. 2'000'000.-./. Anlagekosten) und wurde damit korrekt ermittelt. e) Als Zwischenresultat ist festzuhalten, dass die Vorinstanz bei der Veranlagung der direkten Bundessteuer 2004 zu Recht einen Gewinn aus gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel in der Höhe von Fr. 335'056.- aufgerechnet hat. Die übrigen (auch die Staats- und Gemeindesteuern betreffenden) Aufrechnungen von liegenschaftenbezogenen Einkünften sind ebenfalls zu Recht erfolgt und werden vom Pflichtigen denn auch nicht mehr in Frage gestellt.

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4. Für den nun eingetretenen Fall stellt der Pflichtige den Antrag, bei der Einkommensveranlagung steuermindernde Rückstellungen für die auf dem aufgerechneten Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit geschuldeten AHV-Beiträge zu berücksichtigen; dies sowohl bei der direkten Bundessteuer als auch bei den Staatsund Gemeindesteuern. Zu Recht stellt sich die Vorinstanz diesem Antrag nicht entgegen, ergibt sich doch die entsprechende Abzugsfähigkeit der arbeitgeber- und arbeitnehmerseitigen Sozialversicherungsbeiträge aus Art. 27 Abs. 1 und Art. 33 Abs. 1 lit. d DBG bzw. § 27 Abs. 1 und § 31 Abs. 1 lit. d StG und sind bei Vornahme von Aufrechnungen beim steuerlich massgebenden Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit im Veranlagungsverfahren entsprechende (aufwandseitige) Bilanzkorrekturen zulässig (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 2.A., 2009, Art. 58 N 52 mit Hinweis auf BGr, 12. Mai 1999, NStP 2001, 57). Ebenfalls zu Recht weist die Vorinstanz in der Rekurs- und Beschwerdeantwort darauf hin, dass (zugunsten des Pflich-tigen) die Rückstellung bei den Staats- und Gemeindesteuern auch vermögensseitig zu berücksichtigen ist. Unbestritten ist sodann, dass mit Bezug auf die Höhe der Rückstellung nicht nur der Gewinn aus dem vorstehend geprüften Liegenschaftenhandel, sondern auch den übrigen Aufrechnungen im Zusammenhang mit Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit Rechnung zu tragen ist. Die Höhe der Rückstellung berechnet sich damit wie folgt: (Fr.) Liegenschaftengewinn 335'056.Eigenleistungen (Malerarbeiten) 47'243.Erträge aus Geschäftsliegenschaft 64'716.Zusatzeinkommen aus selbst. Erwerbstätigkeit 447'015.Rückstellung für AHV/IV/EO (10%) 44'700.b) Unter Berücksichtigung dieser Rückstellung ist der Pflichtige in der Steuerperiode 2004 demnach wie folgt zu veranlagen: Staats- und Gemeindesteuer direkte Bundesteuer (Fr.) (Fr.) Steuerbares Einkommen 329'300.- 665'200.(gemäss Einspracheentscheid)./. Rückstellung AHV-Beiträge 44'700.- 44'700.-- 9 of 10 --

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2 DB.2009.98 Steuerbares Einkommen neu 284'600.- 620'500.Steuerbares Vermögen 197'000.(gemäss Einspracheentscheid)./. Rückstellung AHV-Beiträge 44'700.Steuerbares Vermögen neu (abgerundet)152'000.-.

5. Nach alledem ist die Beschwerde teilweise und der Rekurs vollumfänglich gutzuheissen. Ausgangsgemäss sind die Beschwerdekosten den Parteien anteilsmässig aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 DBG); bei den Rekurskosten rechtfertigt sich die gleiche Kostenauflage, weil hier das Obsiegen des Pflichtigen direkte Folge seines Unterliegens im Bereich der direkten Bundessteuer ist (§ 151 StG). Eine Parteientschädigung ist dem Pflichtigen im Bereich der direkten Bundessteuer (wo die entsprechenden Voraussetzungen vom Amts wegen zu prüfen sind) bei diesem Ausgang nicht zuzusprechen (vgl. Art. 144 Abs. 4 DBG i.V.m. Art. 64 Abs. 1-3 des Bundesgesetzes über das Verwaltungsverfahren vom 20. Dezember 1968); im Bereich der Staats- und Gemeindesteuer fehlt es diesbezüglich schon an einem entsprechenden Antrag. Demgemäss erkennt die Rekurskommission:

1. Der Rekurs wird gutgeheissen. Der Rekurrent wird für die Staats- und Gemeindesteuer, Steuerperiode 2004, mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 284'600.und einem steuerbaren Vermögen von Fr. 152'000.- eingeschätzt (Tarif gemäss § 35 Abs. 1 bzw. § 47 Abs. 1 StG; Grundtarif).

2. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Beschwerdeführer wird für die direkte Bundessteuer, Steuerperiode 2004, mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 620'500.- veranlagt (Tarif gemäss Art. 214 Abs. 1 DBG; Alleinstehendentarif). […]

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