Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.1999.00336

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Geschäftsnummer:

VB.1999.00336

Entscheidart und -datum:

Endentscheid vom 17.02.2000

Spruchkörper:

1. Abteilung/1. Kammer

Weiterzug:

Dieser Entscheid ist rechtskräftig.

Rechtsgebiet:

Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht

Betreff:

Baubewilligung

Verwirkung des Rekursrechts.

Die fehlende Aussteckung der Stützmauern im Gelände bildet keinen so gewichtigen Verfahrensmangel, dass deshalb auf den nachträglichen Nachbarrekurs einzutreten gewesen wäre (E. 2a).

Selbst wenn diesbezüglich anders zu entscheiden wäre, stünde einem Eintreten der Umstand entgegen, dass der heutige Beschwerdeführer - trotz ordnungsgemässer Publikation des Bauvorhabens - kein Begehren um Zustellung des baurechtlichen Entscheids im Sinn von § 315 PBG gestellt hat (E. 2b).

Stichworte:

AUSSTECKUNG

BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN

STÜTZMAUER

VERFAHRENSMÄNGEL

ZUSTELLUNGSBEGEHREN

Rechtsnormen:

§ 311 PBG

§ 315 PBG

§ 316 PBG

Publikationen:

RB 2000 Nr. 105

Gewichtung:

(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)

Gewichtung: 4

Sachverhalt

I. A. Der Gemeinderat G. erteilte Herrn und Frau D. am 19. Mai 1998

unter Bedin­gungen und Auflagen die baurechtliche Bewilligung für den Ab­bruch

des Gebäudes Vers.Nr. ...1 und für den Neubau von zwei Einfamilienhäusern auf

dem Grundstück Kat.Nr. ....2 an der H.-Strasse/Seestrasse in C.. Das

Bauvor­haben wurde im Amtsblatt des Kantons Zürich vom 9. April 1998

ausgeschrieben. Da in­nert Frist kein Rekurs eingegan­gen war, erteilte der

Gemeinderat G. am 10. März 1999 die Baufreigabe.

B. Mit Rekursschrift vom 17. Juni 1999

gelangte A. B. als Eigentümer der Liegen­schaft Seestrasse ..3 und

Nachbar der Bauparzelle Kat.Nr. ....2 mit dem Hauptantrag an die

Baurekurskommission II, die Baubewilligung sei insofern aufzuheben, als

auf dem Bau­grundstück entlang der Seestrasse Stützmauern vorbehaltlos

bewilligt wor­den seien.

Erwägungen

II. Mit Entscheid vom 21. September 1999 wies

die Baurekurskommission II den Rekurs ab, soweit sie darauf eintrat. Sie

hielt vorab fest, dass nach § 315 Abs. 1 des Pla­nungs‑ und

Baugesetzes vom 7. September 1975/1. September 1991 (PBG) das Rekurs­recht

verwirkt habe, wer nicht rechtzeitig die Zustellung des baurechtlichen

Entscheids verlange. Ein solches Gesuch habe der Rekurrent nicht gestellt,

weshalb er sein Rekurs­recht verwirkt habe. Daran ändere nichts, dass die

beiden in der Rekursschrift erwähnten Mauern nicht ausgesteckt worden seien.

Das Bauvorhaben sei am 9. April 1998 im Amts­blatt des Kantons Zürich

ausgeschrieben worden. Die Ausschreibung habe den üblichen Anforderungen

genügt. Der Text brauche keine Details des Bauprojekts zu enthalten. Er müsse

jedoch in der Weise aussagekräftig sein, dass sich der betroffene Dritte ein grund­sätzliches

Bild über mögliche Auswirkungen machen könne. Die Profilierung müsse ledig­lich

einen Hinweis auf mögliche Beeinträchtigungen geben. Über die genaue Gestalt

des Vorhabens müsse sich der betroffene Nachbar anhand der öffentlich

aufliegenden Pläne orientieren. Zum üblichen Erscheinungsbild einer Überbauung

gehörten Grundstückab­schlüsse in Form von Hecken, Zäunen oder Mauern. Sie

bildeten Bestandteil des Um­schwungs bzw. der Umgebungsgestaltung von Gebäuden.

Es sei daher ohne weiteres damit zu rechnen, dass ein Grundstück im Rahmen

eines Neubauprojekts eingefriedet werde. Die streitigen Mauern seien den

projektierten Gebäuden seewärts vorgelagert. Durch die Profi­lierung sei der

Rekurrent auf ein in seinem unmittelbaren Interessenbereich geplantes Ge­bäude

hingewiesen worden. Er habe sich nicht darauf verlassen können, dass im

Vergleich zum Hauptprojekt alle untergeordneten Bauteile durch das Baugespann

dargestellt würden. Er hätte daher Einsicht in die Baupläne nehmen müssen. Die

Frage, ob die Stützmauern hätten ausgesteckt werden müssen, könne offen

bleiben, da Mauern und Einfriedigungen Teil der Umgebungsgestaltung bildeten.

Angaben über die Gestaltung und Nutzweise des Umschwungs seien dem

Umgebungsplan zu entnehmen, der in der Regel zur vollständigen Baueingabe

gehöre. Dem Umgebungsplan werde für die Bewilligungsfähigkeit einer Re­gelüberbauung

keine ausschlaggebende Bedeutung zugemessen, so dass die Frage der Ge­staltung

der Umgebung grundsätzlich in ein späteres Verfahren verwiesen werden dürfe.

Die Behauptung des Rekurrenten, er sei infolge der fehlenden Profilierung der

Stützmauern über das Bauvorhaben getäuscht worden, lasse sich daher nicht

halten. Das Baugespann ha­be gegenüber den Bauplänen lediglich eine ergänzende

Funktion, da die Pläne regelmäs­sig eine bessere und präzisere Auskunft über

das Vorhaben gäben. Die hier streitigen Stütz­mau­ern seien aus den

massgebenden Plänen klar ersichtlich gewesen. Hätte der Re­kurrent in die Pläne

Einsicht genommen, so wäre er über das gesamte Vorhaben informiert ge­we­sen.

Die nachbarliche Sorgfaltspflicht gebiete es, die Zustellung des baurechtlichen

Ent­scheids zu verlangen, dies unabhängig von einer allfälligen späteren

Rekurserhebung.

III. Mit Beschwerde vom 26. Oktober 1999

beantragte der unterlegene Rekurrent dem Verwaltungsgericht, der Entscheid der

Baurekurskommission II vom 21. September 1999 sei aufzuheben, und die mit

der Rekursschrift vom 17. Juni 1999 gestellten Anträge seien gutzuheissen. Die

Baurekurskommission II beantragte am 18. November 1999 Ab­weisung der

Beschwerde. Der Bauausschuss des Gemeinderats G. teilte mit Eingabe vom

25.

November 1999 mit, dass er auf Vernehmlassung verzichte. Die private Be­schwer­degegnerschaft

beantragte mit Beschwerdeantwort vom 10. Januar 2000 Abweisung der Beschwerde,

unter Kosten‑ und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers.

Die Ausführungen der Parteien gemäss

Rechtsschriften werden ‑ soweit erforder­lich ‑

nachstehend wiedergegeben.

Das

Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.

Der Beschwerdeführer rügt wie schon im

Rekursverfahren, dass die auf dem Bau­grundstück erstellten Stützmauern im

Gelände nicht ausgesteckt gewesen seien. Damit macht er einen Verfahrensmangel

geltend. Es fragt sich, ob er mit diesem Einwand noch zuzulassen sei, da er

weder um Zustellung des baurechtlichen Entscheids ersucht (§§ 315 ff. PBG)

noch innert der in der Baubewilligung angesetzten Frist Rekurs erhoben hat.

2.

Das Verwaltungsgericht hat (vorab unter

dem Gesichtspunkt einer falschen Ver­fahrenswahl durch die zuständige

Baubehörde) wiederholt entschieden, dass ein formeller Mangel des

Bewilligungsverfahrens auf Rekurs eines Nachbarn hin nicht ohne weiteres zur

Aufhebung des baurechtlichen Entscheids führe. Vielmehr komme es darauf an, ob

dieser Nachbar seine Rügen der Baurekurskommission habe vortragen können oder

nicht. Sei ihm das verwehrt gewesen, habe die Rekurskommission grundsätzlich

den baurechtlichen Ent­scheid aufzuheben und die Sache zur Neudurchführung des

Baubewilligungsverfahrens an die Baubehörde zurückzuweisen. Sei der Nachbar

jedoch in der Lage gewesen, seine Ein­wände vorzutragen, bestehe kein Anlass,

die Baubewilligung aufzuheben; denn in diesem Fall habe der Rekurrent seine

Interessen vollumfänglich wahren können, womit der ihm zustehende Rechtsschutz

gewährleistet worden sei (vgl. RB 1983 Nr. 110, 1981 Nr. 144; VGr,

29.

Oktober 1997, VB.97.00114; VGr, 25. September 1997, VB.97.00012; VGr, 29.

August 1997, VB.97.00043 + 00045 [und weitere Entscheide]; François Ruckstuhl,

Der Rechtsschutz im zürcherischen Planungs‑ und Baurecht, ZBl 86/1985

S. 303; Attilio Ga­dola, Zur Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn in

Bausachen, Baurecht 1993, Ziffer 1 am Ende, S. 94 oben). Von diesen

Grundsätzen ist auch hier auszugehen.

3.

a) Im vorliegenden Fall wurde das

Bauvorhaben, wie die Baurekurskommis­sion II zutreffend festgehalten hat,

im Amtsblatt des Kantons Zürich vom 9. April 1998 ordnungsgemäss

publiziert (vgl. Text Rekursentscheid S. 5). Die amtliche Publikation ent­hält

den Hinweis, dass das Baugesuch im Gemeindehaus zur Einsichtnahme aufliege. Fer­ner

wurde ausdrücklich auf die §§ 315 ff. PBG hingewiesen. Die geplanten

Gebäude wur­den im Gelände ausgesteckt (§ 311 Abs. 1 PBG). Im Gelände

nicht markiert waren dage­gen die heute im Streit liegenden Stützmauern. Ob

diese angesichts ihres doch erheblichen Umfangs ebenfalls hätten ausgesteckt

werden müssen, ist fraglich. Das Planungs‑ und Bau­gesetz äussert sich

nicht dazu, mit welcher Genauigkeit ein Projekt ausgesteckt werden muss. Es

sind denn auch nicht die Aussteckungen, sondern die Pläne und weiteren Ge­suchs­unterlagen,

welche genaue Auskünfte über das Bauvorhaben geben sollen. Jedenfalls ist mit

der Baurekurskommission II festzuhalten, dass im Gelände nicht jeder

Gebäude‑ bzw. Bauteil dargestellt werden muss. Das gilt insbesondere für

Bauteile, die wie hier die Umgebungsgestaltung betreffen. Über die genaue

Gestalt des Projekts hat sich der Nachbar anhand der öffentlich aufliegenden

Pläne zu orientieren, die wie gesagt in erster Linie mass­gebend sind. Die

Profilierung muss (lediglich) einen Hinweis auf mögliche Beein­trächtigungen

geben (RB 1984 Nr. 117, 1980 Nr. 126; VGr, 26. November 1997,

VB.97.00146; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991,

N. 283; Erich Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau, 2. A., Aarau

1985, § 151 N. 3; Paul Leutenegger, Das formelle Baurecht der

Schweiz, 2. A., Bern 1978, S. 141). Hinsichtlich der hier streitigen

Stützmauern ist sodann zu beachten, dass sich das Baugrundstück un­mittelbar

nördlich und damit bergseits der Seestrasse gegenüber der Liegenschaft des Be­schwerdeführers

befindet. Das aufgeschüttete Terrain und das Niveau des Erdgeschosses liegen

erheblich über der Seestrasse. Ferner ist unbestritten, dass die neuen

Stützmauern an die Stelle von bestehenden (wenn auch weniger hohen) früheren

Mauern zu stehen kom­men. Angesichts dieser Sachlage hätte sich der

Beschwerdeführer klarerweise fragen müs­sen, wie der Parzellenabschluss

gegenüber der Seestrasse erfolgen werde. Die nachbarliche Sorgfaltspflicht

hätte geboten, in die Baupläne Einsicht zu nehmen, dies unabhängig da­von, dass

die neu geplanten Mauern nicht ausgesteckt waren. Jedenfalls war es dem Be­schwerdeführer

in keiner Art und Weise verwehrt, seine Einwände gegen das Bauvorhaben

(rechtzeitig) vorzutragen. Davon, dass der Beschwerdeführer über das

Bauvorhaben "ge­täuscht" worden sei, kann keine Rede sein.

b) Selbst wenn man annehmen wollte, es liege

angesichts der fehlenden Aus­stec­kung der Stützmauern ein so gewichtiger

Verfahrensmangel vor, dass es aus dieser Sicht gerechtfertigt wäre, auf die

nachträglich erhobenen Rügen noch einzutreten, so steht dem der Umstand

entgegen, dass der Beschwerdeführer kein Begehren um Zustellung des bau­rechtlichen

Entscheids im Sinn von § 315 Abs. 1 PBG gestellt hat. Das hat zur

Folge, dass sein Rekursrecht jedenfalls verwirkt ist (§ 316 Abs. 1

PBG). Diese Bestimmung ist zwin­gender Natur. Die gesetzliche Rechtsfolge der

Rekursverwirkung hängt grundsätzlich nicht vom Vorhandensein allfälliger Mängel

des baurechtlichen Verfahrens bzw. von deren Ge­wicht bzw. Schwere ab.

Keinesfalls wäre es gerechtfertigt, hier deshalb keine Verwir­kung des

Rekursrechts anzunehmen, weil die Stützmauern im Gelände nicht ausgesteckt

waren. Das Gesuch um Zustellung des baurechtlichen Entscheids ist in jedem Fall

Voraus­setzung für eine allfällige Rekurserhebung. Dabei muss im Moment der

Gesuchseinrei­chung nicht schon feststehen, ob es infolge von Mängeln der

Bauerlaubnis oder des Bewil­ligungs­ver­fah­rens zu einer Rechtsmittelerhebung

kommt oder nicht. Hätte der Beschwerde­führer die­ses Gesuch gestellt, hätte er

bereits der Baubewilligung (ohne Einsichtnahme in die Pläne) entnehmen können,

dass die Bauerlaubnis 3 m hohe Stützmauern entlang der Seestrasse um­fasst

(Erwägungen S. 1 Abs. 1). Der Beschwerdeführer hat offensichtlich die

ihm als un­mittelbarem Nachbarn obliegende Diligenzpflicht nicht beachtet. Die

Folgen seiner Un­tätigkeit hat er selber zu tragen.

Die Beschwerde ist als unbegründet

abzuweisen. Ein Grund für eine Rückweisung an die Baurekurskommission II

besteht nicht.

4.

...

Demgemäss

entscheidet das Verwaltungsgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

...