Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.1999.00354

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Geschäftsnummer:

VB.1999.00354

Entscheidart und -datum:

Endentscheid vom 09.03.2000

Spruchkörper:

1. Abteilung/1. Kammer

Weiterzug:

Dieser Entscheid ist rechtskräftig.

Rechtsgebiet:

Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht

Betreff:

Baubewilligung

Einheit der Baubewilligung

Nebenbestimmungsweise Anordnung zur unterirdischen Anlage sämtlicher Pflichtabstellplätze (E. 2).

Unter dem Gesichtspunkt der Einordnung kann nur in Ausnahmefällen, nämlich wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung krass und klar ist, ein Verzicht auf die Realisierung des baurechtlich erlaubten Volumens verlangt werden (E. 3).

Mangels hinreichender Konkretisierung der angeblich revisionsweise vorgesehenen Änderungen der Bau- und Zonenordnung geht die Berufung auf § 234 PBG fehl (E. 4).

§ 301 PBG betreffend die Besonnung von Wohnräumen stellt keinen absoluten Grundsatz auf (E. 5).

Stichworte:

ABSTELLPLATZ

BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN

EINORDNUNG

ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)

GESTALTUNG UND EINORDNUNG

NEBENBESTIMMUNG

PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE

PLANUNGSSICHERUNG/PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE

Rechtsnormen:

§ 234 PBG

§ 237 PBG

§ 238 Abs. I PBG

§ 301 Abs. I PBG

§ 321 Abs. I PBG

Publikationen:

- keine -

Gewichtung:

(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)

Gewichtung: 3

Sachverhalt

I. Der Gemeinderat B. erteilte

Frau E. (sel.) am 11. Januar 1999 unter Bedingungen und Auflagen die

baurechtliche Bewilligung für den Neubau von zwei Mehr­familienhäu­sern auf den

gemäss Bau‑ und Zonenordnung der Gemeinde B. vom 17. Juni 1993 (BZO)

in der Wohnzone WG3 gelegenen Grundstücken Kat.Nrn. ..1 und ...2 an der

Mittleren Q.-Strasse in B.. Bewilligt wurden ferner 24 Ga­ra­gen‑

und 24 Aussenabstellplätze sowie sechs oberirdische Besucherparkplätze.

Gegen die Baubewilligung wandten sich verschiedene Nachbarn mit getrennten

Rekursein­gaben vom 22./23. Februar 1999 an die Baurekurskom­mission II,

je mit dem Antrag, der angefochtene Beschluss sei aufzuheben. Zur Begrün­dung

der Rekurse wurden (soweit heute noch von Be­deutung) folgende Rügen erhoben:

Un­zureichende strassenmässige Er­schliessung der Baugrundstücke; Verletzung

von § 301 Abs. 1 des Planungs‑ und Bauge­setzes vom 7. Sep­tember

1975 (PBG) betreffend die Be­sonnung von Wohnräumen; Ver­stoss gegen § 244

Abs. 3 PBG durch die oberirdisch ge­plan­ten Abstellplätze; ungenügende

Einordnung des Bauvorhabens in die bauliche und landschaftliche Umgebung

(§ 238 Abs. 1 PBG); über­mäs­sige Blendwirkung durch den auf der

Südwestseite der geplanten Neubauten vorge­se­henen Glasvorbau.

Erwägungen

II. Nach Durchführung eines

Referentenaugenscheins vereinigte die Baure­kurs­kom­mission II die

Rekurse mit Entscheid vom 12. Oktober 1999 und hiess sie teil­weise gut. Sie

hob die angefochtene Bewilligung hinsichtlich der Parkplatzanlage im Freien auf

und wies die Akten zur Berechnung des Pflichtabstellplatzbedarfs und zur Fort­setzung

des Bewilli­gungsverfahrens im Sinn der Erwägungen an den Gemeinderat B.

zurück. Ferner statuierte die Baurekurskommission II, dass das Material

für die beiden Glasvorbauten nicht blenden dürfe (Dispositiv Ziffer 1.30

der Baubewilligung). Im Übrigen wurden die Rekurse abge­wie­sen.

III. Mit Beschwerde vom 18. November 1999

liessen Frau und Herr A. als teilweise unterlegene Rekurrierende dem

Verwaltungsgericht bean­tragen, der Rekursentscheid vom 12. Oktober 1999 sei

unter entsprechender Änderung des Kosten‑ und Entschädigungs­dis­positivs

aufzuheben, soweit damit das Rechtsmittel abge­wiesen bzw. nicht darauf

eingetre­ten worden sei. Ferner sei die Baubewilligung vom 11. Ja­nuar 1999

aufzuheben. Die Bau­rekurskommission II schloss am 21. Dezember 1999 auf

Abweisung der Beschwerde. Den nämlichen Antrag stellte der Gemeinderat B. mit

Beschwerdeantwort vom 10./14. Januar 2000. Ebenfalls Abweisung der Beschwerde

liessen die Erben von Frau E. mit Beschwer­de­antwort vom 28. Januar 2000

be­antragen. Beide privaten Parteien verlangten ferner die Zusprechung einer

Parteientschä­di­gung.

Die Erwägungen des angefochtenen Entscheids

sowie die Ausführungen der Par­teien gemäss Rechtsschriften werden ‑ soweit

erforderlich ‑ nachstehend wiedergegeben.

Das

Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.

Die Beschwerdeführenden lassen vorab

geltend machen, dass die Anordnung der unterirdischen Platzierung der

Abstellplätze zu einer vollständigen Aufhebung der Baube­willigung hätte führen

müssen. Die Behebung des Mangels sei nicht "ohne besondere Schwie­rigkeiten"

im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG möglich. Ferner verletze das Bauvorha­ben

§ 238 Abs. 1 PBG. Zu Unrecht sei die Baurekurskommission sodann auf

die Rüge der unzulässigen geografischen Orientierung der Wohnräume nicht

eingetreten. Festgehalten werde schliesslich auch am Einwand, dass die

Baugrundstücke mit dem streitigen Vorha­ben strassenmässig unzureichend

erschlossen seien.

2.

a) Die Baurekurskommission II hat die

Baubewilligung hinsichtlich der oberir­disch geplanten Abstellplätze aufgehoben

und die Akten diesbezüglich zur Berechnung des Pflichtabstellplatzbedarfs und

zur Fortführung des Bewilligungsverfahrens "im Sinne der Erwägungen"

an den Gemeinderat B. zurückgewiesen. Die Erbengemeinschaft E. hat

den Rekursentscheid nicht angefochten. Sie macht auch nicht (mehr) gel­tend,

dass die Zahl der erforderlichen Pflichtparkplätze bereits mit den unterirdisch

ge­plan­ten Abstellflächen er­reicht sei.

b) aa) Heute ist hinsichtlich der

Abstellplatzfrage einzig noch streitig, ob die aufla­geweise Anordnung der

unterirdischen Anlage sämtlicher Pflichtparkplätze zulässig gewe­sen sei bzw.

ob die Baubewilligung nicht insgesamt hätte aufgehoben werden müssen

(§ 321 Abs. 1 PBG). Den letzteren Standpunkt vertreten die

Beschwerdeführenden. Sie las­sen geltend machen, dass das Bauvorhaben aufgrund

des Entscheids der Baure­kurskom­mis­sion II einstweilen blockiert sei.

Die Bauherrschaft müsse eine Sammelgarage planen. Wie und wo sie diese planen

wolle, sei allein ihre Sache. Jedenfalls sei dies nicht "ohne be­sondere

Schwierigkeiten" im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG möglich. Je nach

Art und Lage der Ausführung der Einstellhalle würden auch die beiden

Mehrfamilienhäuser davon be­trof­fen und müssten möglicherweise abgeändert

werden. Komme die Einstellhalle in den Waldabstandsbereich zu liegen, wäre eine

koordinationspflichtige Bewilligung der Volks­wirtschaftsdirektion

erforderlich. Der Entscheid der Baurekurskommission II, dem Mangel mittels

einer Nebenbestimmung zu begegnen, sei rechtsverletzend. Das gelte auch dann,

wenn es im Übrigen in jeder Hinsicht beim Entscheid der Baurekurskommission

bleiben sollte. ‑ Die Erbengemeinschaft E. lässt geltend machen,

dass es sich bei den un­terirdisch anzulegenden Abstellplätzen um eine

selbständige Anlage handle, durch die das Projekt der beiden Mehrfamilienhäuser

nicht tangiert werde. Dabei stünden der Bauherr­schaft ver­schiedene

Möglichkeiten offen. Die Anlage könne im Waldabstandsbe­reich ver­wirklicht

werden. Möglich sei auch eine Erweiterung der geplanten Unterni­veaugarage in

den Stras­senabstandsbereich zur Mittleren Q.-Strasse, was gemäss Art. 26

BZO zu­lässig sei.

bb) Das Verwaltungsgericht hat zur Frage der

auflageweisen Behebung von Män­geln entschieden, dass die örtliche Baubehörde

ermessensweise zu entscheiden habe, ob einem Mangel mittels Nebenbestimmung

oder durch Aufhebung der Baubewilligung zu begegnen sei (VGr, 3. September

1982, BEZ 1982 Nr. 36). Das muss auch für die zustän­dige

Baurekurskommission gelten, wenn sie einen Mangel des Bauvorhabens feststellt

und vor der Frage steht, ob die Baubewilligung insgesamt aufzuheben oder ob der

Regelver­stoss mittels Nebenbestimmung zu korrigieren sei. Das

Dispositiv

Verwaltungsgericht hat sodann erkannt, dass durch eine Nebenbestimmung auch

Mängel behoben werden könnten, die Grund­anforderungen an Bauten und Anlagen

betreffen, sofern das ohne besondere Schwie­rigkeiten möglich sei (RB 1997

Nr. 78).

Der von der Baurekurskommission II

festgestellte Mangel betrifft nicht die beiden geplanten Mehrfamilienhäuser. Es

geht einzig und ausschliesslich um die oberirdisch ge­planten Abstellplätze

(Besucherparkflächen ausgenommen). Dabei handelt es sich, wie die

Beschwerdegegnerschaft zutreffend geltend macht, um eine gegenüber dem

Hauptvorha­ben separate Anlage, die gemäss Rekursentscheid unterirdisch zu

verwirklichen ist. Das kann ohne Tangierung der beiden Hauptgebäude geschehen.

Denkbar ist eine Erstellung nordwestlich des Gebäudes. Möglich wäre auch eine

Erweiterung der geplanten unterirdi­schen Anlage in Richtung Mittlere

Q.-Strasse, wie die Beschwerdegegnerschaft in ihrer Be­schwerdeantwort geltend

macht. Dabei stellen sich weder in planerisch-architekto­ni­scher noch in

baulicher Hinsicht besondere Probleme. Es ist mithin davon auszugehen, dass

sich der Mangel ohne "besondere Schwierigkeiten" beheben lässt. Dass

im einen Fall eine Bewilligung der Volkswirtschaftsdirektion erforderlich ist,

ändert nichts. Jedenfalls er­scheint es als vertretbar, wenn die Baurekurskommission II

die Baubewilligung nicht insgesamt aufgehoben, sondern eine Nebenbestimmung

statuiert hat.

3. a) Streitig ist sodann die Frage der

Einordnung. Diesbezüglich hat die Baure­kurs­kommission II die zu

§ 238 Abs. 1 PBG entwickelten allgemeinen Grundsätze richtig fest­gehalten.

Auf diese Ausführungen ist daher zu verweisen (§ 28 Abs. 1 in

Verbindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959/8. Juni 1997; VRG). Insbe­son­dere trifft zu, dass den kommunalen

Bewilligungsbehörden bei der Anwendung von § 238 PBG ein erheblicher

Entscheidungs‑ und Ermessensspielraum zukommt, in den die

Baurekurskommissionen nur mit Zurückhaltung eingreifen dürfen. Die Kognition

des Ver­waltungsgerichts ist von Gesetzes wegen beschränkt. Es kann nur

rechtsverletzende Ermes­sensfehler korrigieren (§ 50 Abs. 1 in

Verbindung mit § 50 Abs. 2 lit. c VRG). ‑ Die Re­kurs­kommission

hat sodann zur Frage der konkreten Einordnung und Gestaltung des strei­ti­gen

Vorhabens zusammengefasst erwogen, dass in der Zone WG3 drei Vollge­schosse,

zwei Dachgeschosse sowie ein Untergeschoss zulässig seien. Die Firsthöhe sei

auf 7 m und die Gebäudelänge auf 50 m beschränkt. Diese erlaubten

Masse würden durch die beiden Mehrfamilienhäuser nicht voll ausgeschöpft. Die

beiden Bauparzellen seien die letzten in der Mischzone WG3 noch unüberbauten

Grundstücke. Angesichts der oberhalb des Gebäu­des der Rekurrierenden

befindlichen grossvolumigen Reiheneinfamilienhaus-Überbauung könne nicht gesagt

werden, dass im Quartier "Mittlere-Q." eine mehrheitlich hin­ter dem

Zu­lässigen zurückgebliebene Überbauung bestehe. Die volumetri­sche Einpassung

eines Gebäudes beurteile sich in aller Regel an den dem betreffenden Zo­nentypus

zuge­schie­de­nen Bauten. Die befriedigende Einordnung im Sinn von § 238

Abs. 1 PBG könne einem Bauvorhaben grundsätzlich nicht deshalb

abgesprochen werden, weil es die bau­recht­lich erlaubten Masse ausschöpfe. Von

einem krassen volumetrischen Gegen­satz zum Beste­hen­den könne hier nicht

gesprochen werden. Das gelte auch hinsichtlich der gerügten Riegel­wirkung,

auch wenn nicht zu verkennen sei, dass das Haus der Nachbarn A. durch das

ge­plante Vorhaben und die bergseits bestehende Reiheneinfamilienhaus-Sied­lung

eine "Sand­wich-Position" erfahre. Wegen der hangabwärts orientierten

Bauweise trä­ten die geplanten Bauten vom Grundstück dieser Nachbarn nur

zweigeschossig in Er­schei­nung. Die trans­pa­renten Glasvorbauten verliehen

den beiden Gebäuden sodann eine ge­wis­se Leichtigkeit, so dass der Eindruck

einer übermässigen Baumassenkonzentration stark ge­mildert werde. Je­denfalls

halte sich der angefochtene Entscheid hinsichtlich der Frage der Einordnung im

Rah­men des der kommunalen Behörde zustehenden Ermessens­spiel­raums.

b) aa) Die Beschwerdeführenden lassen hinsichtlich

der Frage der Einordnung im Wesentlichen vorbringen, dass man die Situation mit

eigenen Augen gesehen haben müsse, um sich davon ein Bild machen zu können,

weshalb durch das Verwaltungsgericht ein ei­ge­ner Augenschein durchzuführen

sei. Die Topographie, die phänomenale Fernsicht und die bestehende

Siedlungsstruktur seien von entscheidender Bedeutung. Namentlich von weiter

unten und vom See her sei der durch die beiden Bauten entstehende 90 m

lange Rie­gel nicht mehr landschaftsverträglich. Von einer befriedigenden

Einordnung könne nicht die Rede sein. Das Baugrundstück falle von der Mittleren

Q.-Strasse gegen den Bach und das Bahngeleise steil ab, während es auf der

anderen Strassenseite wesent­lich flacher ver­laufe. Vom See her sei daher die Reiheneinfamilienhaus-Siedlung

gar nicht sicht­bar. Die geplanten Bauten überragten jedoch den Kretenrand. An

der talseits störenden Riegel­wir­kung ändere nichts, dass die bergseits

geplanten Glasvorbauten das dortige Fas­sa­denbild auflockerten. Unter dem

Gesichtspunkt von § 238 Abs. 1 PBG sei die Gesamt­wirkung ei­ner

Überbauung entscheidend. Ob die Bau‑ und Zonenordnung im Rahmen der

kommen­den Revision tatsächlich keine Änderung erfahren werde, müsse sich erst

noch wei­sen. Je­denfalls werde durch das Bauvorhaben die Planungsfreiheit der

zuständigen Be­hörde ein­ge­schränkt und nachteilig präjudiziert.

bb) Die private Beschwerdegegnerschaft lässt

geltend machen, dass ein zweiter Au­genschein nicht erforderlich sei. Hier

liege kein Sachverhalt vor, der es erlauben würde, le­diglich aus Gründen der

Einordnung eine Beschränkung des erlaubten Bauvolumens zu ver­langen. Die

streitigen Bauten stünden nicht auf einer Krete, sondern an einem etwas stei­ler

oder flacher ansteigenden Abhang über der Seebucht, an dem sich das Siedlungsge­biet

von B. ausbreite. Dieses Siedlungsgebiet weise eine dichte und äusserst viel­gestaltige

Überbauung auf. Es erstrecke sich auch auf die oberhalb der Q.-Strasse

gelegenen ebenso einsichtigen grossen Gewerbebauten. Es genüge daher nicht,

wenn vor­gebracht werde, dass die streitigen Bauten einem an einem beliebigen

Aussichtspunkt po­sitionierten Betrachter des ganzen Siedlungsgebiets störend

auffallen würden.

cc) Auch wenn die beiden geplanten

Mehrfamilienhäuser ein erheblich grösseres Bauvolumen aufweisen als die

unmittelbar bergseits der Mittleren Q.-Strasse ste­henden Häuser, so heisst das

nicht, dass ihnen schon deswegen die befriedigende Einord­nung im Sinn von

§ 238 Abs. 1 PBG abgesprochen werden müsste. Es ist unbestritten, dass

die in der Wohnzone WG3 geltenden Vorschriften beachtet werden. Das durch die

primä­ren Bau­begrenzungsnormen festgelegte Volumen wird sogar nicht einmal

voll ausge­schöpft. Das Verwaltungsgericht hat entschieden, dass § 238

Abs. 1 PBG der Ausschöp­fung des bau­rechtlich erlaubten Volumens

grundsätzlich nicht entgegensteht. Unter dem Gesichtspunkt der Einordnung kann

von einem Bauherrn nur in Ausnahmefällen, nämlich wenn der Wi­der­spruch zur

baulichen Umgebung klar und krass ist, ein Verzicht auf die Realisierung des

baurechtlich erlaubten Volumens verlangt werden (RB 1990 Nr. 78; VGr,

6. Februar 1992, VB 91/0115; vgl. auch BGE 114 Ia 346). Andernfalls

würden die Erst­bauenden unab­hän­gig von dem gemäss Bau‑ und

Zonenordnung Erlaubten praktisch be­stimmen, was für ein Gebäudevolumen in

einem Quartier künftig realisiert werden darf. Das ist abzulehnen. Wenn der

Gemeinderat B. und die Baurekurskommission II zum Schluss gekommen sind,

dass hier kein Ausnahmefall im genannten Sinn vorliege, so ist das jedenfalls

vertretbar. Zu verweisen ist in diesem Zusammenhang insbesondere auf die

praktisch unmittelbar süd­westlich an die Parzelle der Beschwerdeführenden

angren­zen­de Reiheneinfamilienhaus-Sied­lung. Hinzu kommt, dass die

Baugrundstücke grossflä­chig sind, dies im Gegensatz zu den unmittelbar

jenseits der Mittleren Q.-Strasse lie­gen­den Parzellen. Diese tatsächliche

Situation legt die Realisierung von volumenmässig eher umfangreicheren Bauten

zum Min­desten nahe. Sodann ist zu beachten, dass die bei­den Grund­stücke

Kat.Nrn. ..1 und ...2 längliche Formen aufweisen und quer zum Hang lie­gen.

Dadurch ist die Stellung der Bau­ten weitgehend vorgegeben. Ob von gewissen

Stand­orten aus der Eindruck einer Riegel­wirkung entsteht, ist ohne

entscheidende Bedeu­tung. In Reihen stehende Häuser erwecken je nach Standort

des Betrachters wohl fast im­mer den Ein­druck der Riegelbildung. Das lässt

sich auch am Beispiel des insgesamt dicht bebauten Hangs von B. feststellen.

Wenn also von bestimmten Standorten aus der Eindruck einer Riegelwirkung

vermittelt wird, so heisst das nicht, dass die Bauten deswe­gen im Wi­derspruch

zu § 238 Abs. 1 PBG stünden. Insbesondere darf ein solcher Regel­verstoss

nicht aus dem von den Beschwerdeführenden zu den Akten gegebenen Bild des Hangs

von Wä­denswil mit Fotomontage abgeleitet wer­den. Wenn die Beschwerdeführen­den

die "phäno­me­nale" Fernsicht erwähnen, so ist fest­zu­halten, dass

nicht geltend gemacht wird, diese Fernsicht werde nachhaltig gestört. Die Be­schwerdeführenden

legen vor allem Gewicht auf den Blick vom See her in Richtung Hang. Anzufügen

ist, dass das Planungs‑ und Baurecht keine freie Sicht ins Grüne, auf den

See oder in die Ferne gewährleistet. So­dann haben die Beschwerdeführenden

anlässlich des im Rekursverfahren durchgeführten Referenten­au­gen­scheins

ausdrücklich vorbringen lassen, dass der Verlust der Seesicht für sie nicht ent­schei­dend

sei, da ihr Haus auf die Südseite (bergseits) ausgerichtet sei. Insge­samt

erweisen sich die angefochtenen Entscheide hin­sicht­lich der Frage der

Einordnung als vertretbar, je­den­falls nicht als rechtsverletzend.

Eine nochmalige Besichtigung der Bauparzellen

und ihres Umfelds durch das Ver­waltungsgericht ist trotz dem ausdrücklichen

Gesuch der Beschwerdeführenden nicht er­forderlich, da sich der massgebende

Sachverhalt hinreichend aus den Akten ergibt (RB 1995 Nr. 12).

Insbesondere ist seitens der Baurekurskommission II am 11. August 1999 ein

Referentenaugenschein durchgeführt worden, auf dessen Ergebnisse auch im vorliegenden

Beschwerdeverfahren abgestellt werden darf (RB 1981 Nr. 2). Die Ergebnisse

dieses Lo­kal­termins bilden zusammen mit den bei den Akten liegenden

Fotografien und Plänen so­wie dem Bauzonenplan, über den das Verwaltungsgericht

verfügt, eine genügende Grund­lage für den vorliegenden Entscheid.

Die Beschwerde erweist sich als unbegründet,

soweit eine Verletzung von § 238 Abs. 1 PBG geltend gemacht wird.

4. Offensichtlich verfehlt ist der im

Zusammenhang mit der vorstehend behandelten Rüge erhobene Einwand der

Verletzung von § 234 PBG, da nicht feststehe, ob im Rahmen der kommenden

Revision der Bau‑ und Zonenordnung auch die Bestimmungen über den Umfang

der in der Wohnzone WG3 zulässigen Bauten geändert würden und das Bauvor­haben

damit die neue Bau‑ und Zonenordnung negativ präjudizieren könnte. Von

einem Verstoss gegen § 234 PBG kann nicht die Rede sein; denn es fehlt an

einem nach dieser Be­stimmung nötigen konkreten Antrag des Gemeinderats auf

Änderung der für die Wohn­zone WG3 geltenden und hier massgebenden

Bestimmungen. Dass ein solcher Antrag vor­liege, behaupten selbst die

Beschwerdeführenden nicht. Ob durch den Bau der beiden Mehr­familienhäuser die

planerische Freiheit der zuständigen kommunalen Behörden ein­geschränkt wird,

ist ohne Bedeutung, da es hier um eine allfällige Planänderung und nicht um den

Entscheid über eine noch fehlende Festlegung geht (dazu RB 1982 Nr. 140 =

BEZ 1982 Nr. 19). Für eine Planänderung aber setzt die Anwendbarkeit von

§ 234 PBG im Sinn einer hinreichenden Konkretisierung nach dem klaren

gesetzlichen Wortlaut zwin­gend ei­nen entsprechenden Antrag des Gemeinderats

voraus (VGr, 24. September 1999, VB.99.00196; VGr, 21. Oktober 1998,

VB.98.00181; Robert Wolf/Erich Kull, Das revi­dierte Planungs‑ und

Baugesetz [PBG] des Kantons Zürich, Zürich 1992, Rz. 265).

5. a) Die Beschwerdeführenden lassen sodann

wie schon im Rekursverfahren eine Verletzung von § 301 Abs. 1 PBG

geltend machen. Die Baurekurskommission II ist dies­bezüglich auf den

Rekurs nicht eingetreten, weil sich der gerügte Mangel ohne weiteres durch eine

Nebenbestimmung (Änderung des internen Raumkonzepts der Gartengeschoss­wohnungen)

heilen liesse (RB 1987 Nr. 3).

b) Es ist unbestritten, dass lediglich die

Wohnräume der Gartengeschosse § 301 Abs. 1 PBG nicht entsprechen,

indem sie mit ihrer Fensterfront allesamt nach Nordosten gerichtet sind.

Baulich dürfte eine Umgestaltung durchaus möglich sein, wie die Baure­kurskommission II

erwogen hat. Wesentlich ist nun aber insbesondere auch, dass § 301

Abs. 1 PBG keinen absoluten Grundsatz aufstellt. Vielmehr sind bei

besonderen Verhält­nissen Ausnahmen möglich, insbesondere zum Schutz vor

übermässigen Einwirkungen öffentlicher Bauten und Anlagen (vgl. Abs. 2).

Angesichts dieses Wortlauts sind Abwei­chungen vom Grundsatz gemäss

Absatz 1 der Bestimmung nicht nur zum Schutz vor den genannten

Einwirkungen möglich, sondern allgemein bei besonderen Verhältnissen. Solche

können hier angesichts der Hanglage und der Ausrichtung der beiden Bauparzellen

ange­nommen werden. Die Mittlere Q.-Strasse liegt bergseits und südwestlich der

ge­plan­ten Bau­ten. Damit ist die Lage der Unterniveaugarage vorgegeben.

Vorgegeben ist daher aber auch die Lage der Sitzplätze der

Gartengeschosswohnungen, die sinnvoller­wei­se an die Wohn‑/Essräume und

nicht an Schlafzimmer anschliessen. Damit erweist sich die Rüge der Verletzung

von § 301 Abs. 1 PBG auch materiell als unbegründet.

6. Schliesslich wird auch im vorliegenden

Beschwerdeverfahren eine strassenmäs­sig ungenügende Erschliessung, also eine

Verletzung von § 236 Abs. 1 und § 237 Abs. 1 und 2 PBG

geltend gemacht, weil lediglich auf der Strassenbergseite ein Trottoir vorhan­den

sei. Dieser Einwand ist offensichtlich unbegründet. Die

Baurekurskommission II hat unwidersprochen dargelegt, dass angesichts der

Erschliessungsfunktion der Mittleren Q.-Strasse der Zugangstyp einer

Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich erforderlich sei. Die Mittlere

Q.-Strasse ist 5 m breit und verfügt bergseitig über ein durchgehendes

Trottoir von hinreichender Breite. Damit entspricht die Strasse bei weitem den

Anforde­run­gen gemäss Anhang der Zugangsnormalien. Diese verlangen keine be­stimm­te

Lage des ein­seitig erforderlichen Trottoirs. Hinzu kommt, dass die Mittlere

Q.-Strasse als Stich­stras­se erstellt ist und unmittelbar südwestlich des

Gebäudes B mit einem Kehrplatz endigt. Von einer unzureichenden

strassenmässigen Erschliessung kann offensichtlich nicht die Rede sein. Die

Beschwerde ist auch in diesem Punkt abzu­weisen.

7. Die Beschwerdeführenden beanstanden schliesslich

noch die von der Baure­kurs­kommission II festgesetzten Kosten‑ und

Entschädigungsfolgen. Sie beantragen, ihnen sei­en selbst dann keine Kosten

aufzuerlegen, wenn die vorliegende Beschwerde abgewie­sen werde. Ferner sei

auch für diesen Fall eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen. Sie ma­chen

insbesondere geltend, dass die angeordnete Rückweisung einer Rekursgutheissung

gleichkomme. Dem kann nicht gefolgt werden. Die heutigen Beschwerdeführenden

haben (zusammen mit den anderen Rekurrierenden) im Rekursverfahren lediglich

einen Teiler­folg errungen (unterirdische Anlage von 24 Abstellplätzen;

keine Blendwirkung des Mate­rials der Glasvorbauten). In der Hauptsache (Antrag

auf Aufhebung der Baubewilligung) sind sie mit ihrem Rechtsmittel unterlegen. Wenn

die Baurekurskommission II angesichts dieser Rechtslage die

Beschwerdeführenden mit je 1/8 (zusammen ¼) der Kosten belastet hat, so

ist das keinesfalls zu beanstanden (§ 13 Abs. 2 VRG). Vielmehr

entspricht dieser Entscheid dem Umstand, dass die nachbarlichen Einsprecher mit

ihren Anträgen im Re­kurs­verfahren zum überwiegenden Teil unterlagen. Von

einem rechtsverletzenden Kosten­spruch der Baurekurskommission II kann

nicht die Rede sein. Wie die anderen Rekurrie­renden belastet worden sind, ist

dabei ohne Bedeutung. Jedenfalls hat die Erbengemein­schaft E. zur Hauptsache,

mindestens mehrheitlich obsiegt (Abweisung des geg­nerischen Hauptantrags auf

Aufhebung der Baubewilligung). Aus den nämlichen Gründen kann der

Baurekurskommission II kein Vorwurf gemacht werden, wenn sie den heutigen

Be­schwer­deführenden (wie auch der Gegenpartei) keine Umtriebsentschädigung

zugespro­chen hat. Entschädigungspflichtig im Rekurs‑ und im

Beschwerdeverfahren ist gemäss § 17 Abs. 2 VRG die unterliegende

Partei. Hier fehlt es auf Seiten der Erbengemeinschaft E. an dieser

Voraussetzung, weil diese wie gesagt zum überwiegenden Teil ob­siegt hat und

nur zum klei­neren Teil unterlegen ist. Sie kann daher insgesamt nicht als un­terliegende

Partei be­zeichnet werden.

8. Angesichts dieses Verfahrensausgangs

werden die Beschwerdeführenden kosten­pflichtig. Eine Parteientschädigung steht

ihnen damit von vornherein nicht zu. Vielmehr ha­ben sie der privaten

Beschwerdegegnerschaft für das Beschwerdeverfahren eine solche Vergütung auszurichten.

Angemessen sind Fr. ......‑.

Demgemäss

entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. ...